ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עלי סואעד נגד רשות מקרקעי ישראל :

בפני כבוד השופט רון סוקול

המבקש
עלי סואעד
ע"י ב"כ עו"ד אמיר עראף

נגד

המשיבה
רשות מקרקעי ישראל – מחוז צפון
ע"י ב"כ עו"ד סוזן בוקובצקי מפרקליטות מחוז חיפה

פסק דין

1. בקשה בדרך של המרצת פתיחה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות ( רכישה לצרכי הציבור), 1943. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשיעור הפיצויים להם זכאי המבקש על פי סעיף 13 לפקודה.

רקע
2. המבקש היה בעל הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 34 בגוש 18992 בשטח של 5,487 מ"ר, המצויים כיום בצידה הדרום-מערבי של העיר כרמיאל, אזור בו קיימת כיום שכונת רמת רבין ( להלן: "המקרקעין").

3. ביום 19.3.1976 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 2206 הודעה על כוונה לרכוש את המקרקעין האמורים לצרכי ציבור, בהתאם לסעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות ( רכישה לצרכי הציבור), 1943 (להלן: "פקודת הרכישה"). המקרקעין נרשמו על שם רשות הפיתוח בהתאם לסעיף 19 לפקודה (י"פ מס' 2956 מיום 1.9.1983 ) ( להלן: "ההפקעה"). על פי תכנית המתאר המנדטורית החלה בגליל RP/50/42 היו המקרקעין מיועדים במועד ההפקעה לייעוד חקלאי – Agricultural Zone ( תכנית זו להלן: "התכנית המנדטורית").

4. ביום 15.8. 2012 פנה המבקש לראשונה אל המשיבה בבקשה לקבלת פיצוי בגין ההפקעה ( נספח ב' לכתב התשובה). שמאי המשיבה ערך שומה למקרקעין ובהתאם לממצאיה הציעה המשיבה למבקש פיצוי שאינו שנוי במחלוקת בסך של 113,800 ₪, נכון ליום 10.3.13 ( נספח ב' להמרצת הפתיחה).

הבקשה
5. המבקש לא השיב להצעת המשיבה וביום 10.6. 2013 פנה והגיש את הבקשה הנוכחית ב דרך של המרצת פתיחה, בה עתר לפיצויים בגין ההפקעה. בבקשה טען המבקש כי הוא זכאי לפיצויי קרן בהתאם לסעיף 12 לפקודת הרכישה, כלומר לפיצוי בגין ערך המקרקעין במועד ההפקעה וכן לפיצויי פירות על פי סעיף 13 לפקודת הרכישה, כלומר לפיצוי בגין אבדן דמי החכירה אותם יכול היה לקבל עבור המקרקעין . עוד עתר לחייב את המשיבה לפצותו בגין הנזק שנגרם לו בשל הפרת חובתה החוקית של המשיבה להודי ע לו על ההפקעה ולפצותו בסמוך לכך. עוד ביקש לחייב את המשיבה לשלם לו עבור הוצאות נלוות, ל רבות עבור איתור מקרקעין חלופיים.

6. לבקשתו צירף המבקש את חוות דעתו של השמאי מטעמו מר פהים מח'ול מיום 7.6.2013 ( נספח ג' להמרצת הפתיחה). בחוות דעתו בחן השמאי מח'ול את הפיצוי המגיע למבקש על פי שני מסלולי התביעה הקבועים בפקודה, דהיינו מסלול הפיצוי בגין שווי המקרקעין לפי סעיף 12 לפקודה ו מסלול פיצויי הפירות על פי סעיף 13 לפקודה. השמאי הגיע למסקנה כי פיצויי הקרן, כלומר הפיצוי בגין שווי המקרקעין במועד ההפקעה, הינם בערך כספי זניח ועל כן לא קבע את סכום הפיצוי במסלול זה . השמאי הסתפק בהערכת פיצויי הפירות על פי סעיף 13 לפקודה. השמאי קבע כי אבדן דמי השכירות הינו בסך השווה ל 6% משווי המקרקעין בכל שנה. הערכת שווי המקרקעין בכל שנה נעשתה על ידו על פי שווי השוק המשתנה שלהם.

השמאי מח'ול העריך את דמי החכירה האבודים, 6% משווי החלקה בכל שנה , החל משנת 1990 בלבד, ככל הנראה מאחר והסכומים בגין השנים הקודמות הם זניחים. על סמך כל הנתונים האמורים, קבע כי אבדן דמי השכירות במקרקעין הינו בסך של 780,000 ₪, נכון לסוף שנת 2012. בחוות דעתו פירט מר מח'ול את עסקאות ההשוואה ששימשו אותו בהערכותיו.

7. בכתב תשובתה כפרה המשיבה בזכותו של המבקש לפיצויים בגין הפרת חובה חקוקה וב זכותו לפיצוי נוסף בגין הוצאות נלוות. בכל הנוגע לשומת הפיצויים, נסמכה המשיבה על חוות דעתו של השמאי מטעמה, מר יצחק רוגובין מיום 10.10.13.

מר רוגובין צירף לחוות דעתו סקר שביצע שמאי משרד המשפטים מר תענך בשנת 1976, בו תיאר את ממצאיו מביקור בחלקה ביום 1.8.1976. על פי ממצאים אלה מדובר ב"אדמה טובה בבקעה", אשר שוויה הוערך על ידיו בסך של 8,000 ל"י לדונם ( נספח ד' לחוות הדעת). בחוות דעתו סבר מר רוגובין כי ראוי לתת משקל משמעותי לשומת מר תענך שנערכה בסמוך למועד הקובע, ועל כן העריך את שווי המקרקעין ליום ההפקעה על בסיס 8,000 ל"י לדונם, ובסך כולל של 43,896 ל"י נכון למועד הקובע.
לעניין הפיצוי בגין אובדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודה נדרש מר רוגובין לעסקאות השוואה שנערכו במקרקעין בייעוד חקלאי בלבד, בעלי מאפיינים דומים ככל האפשר למקרקעין הנדונים, במצב הפיתוח והתכנון ששרר ערב ההפקעה. כן התחשב במיקומם של המקרקעין ביחס ליישוב אליו השתייכו – הכפר נחף. לצורך הכנת חוות דעתו נעזר מר רוגובין גם בפסיקות בתי המשפט וכן בחוות דעתו של פרופ' ברוך קיפניס בנושא " היבטים תכנוניים-גיאוגרפיים על התמורות שחלו בכפר הערבי בישראל [ במיקוד מבט לגליל] משנות ה-50 ועד מחצית שנות ה-70 – רקע לדיון בתביעות על פיצויים בגין הפקעות קרקע בתחום ה'אזור החקלאי' בתכנית RP/50/42".

את דמי החכירה האבודים העריך מר רוגובין לפי 5% משווי המקרקעין בכל שנה, משנת 1986 ועד לשנת 2013, וזאת על סמך החלטות ונהלי רשות מקרקעי ישראל, אשר עסקאותיה מהוות את עיקר עסקאות החכירה לקרקע חקלאית בישראל. סך הכל העריך מר רוגובין את שווי הפיצוי למבקש בגין אובדן דמי החכירה בסך של 243,100 ₪.

8. בדיון מיום 4.2.14 הסכים ב"כ המבקש לוותר על הטענה לפיצוי בגין הפרת חובה חקוקה ובגין הוצאות נלוות והסכים ולהעמיד את הבקשה כתביעה לפיצויי הפקעה בלבד. הצדדים הסכימו גם למינוי מומ חה מטעם בית המשפט להערכת סכום הפיצויים.

9. ביום 6.2.14 החלטתי על מינויו של מר דותן דרעי כשמאי מומחה מטעם בית המשפט. לבקשת ב"כ המשיבה ובהסכמת ב"כ המבקש, בוטל ביום 30.4.14 מינויו של השמאי דרעי ובמקומו מונה כשמאי מומחה מטעם בית המשפט מר יהודה דיין.

חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט
10. השמאי המומחה מר דיין עיין במסמכים, שמע את טענות הצדדים והמציא את חוות דעתו מיום 22.3.2015 ( סומנה ש/1). השמאי נמנע מלהעריך את שווי המקרקעין למועד ההפקעה ולשנים שבין מועד ההפקעה ועד לשנת 1985 , שכן הוסכם על הכל כי מדובר בסכום זניח. לגבי השנים מ- 1986 ועד 1997, קבע את השווי בהתאם לקביעת שמאי המשיבה בחוות דעתו. בהעדר מחלוקת בין הצדדים הוא התעלם מהאפשרות להקמת בית מגורים בקרקע חקלאית על פי התוכנית המנדטורית שחלה על המקרקעין וקבע את שווי המקרקעין על פי שיטת ההשוואה .

11. מר דיין פירט בחוות דעתו את העקרונות והשיקולים שהנחו אותו בסוגיות שבמחלוקת. לגישתו, בהערכת שווי המקרקעין יש להביא בחשבון גם את הפוטנציאל הנובע מקרבת המקרקעין לעיר כרמיאל ולקו תוכנית ג/424. לדעתו ניתן היה לצפות במועד ההפקעה כי בעתיד תתפתח כרמיאל לכיוון מערב, מקום בו מצויה החלקה. עם זאת, העובדה שהמקרקעין מרוחקים באופן יחסי מתחום הבניה הוותיק בכרמיאל והעובדה שהם לא נכללים בתוכנית ג/424 מצביעות על רמת פוטנציאל כללי נמוך. מר דיין פירט בחוות דעתו את עסקאות ההשוואה עליהן סמך, אשר בוצעו במקרקעין מרוחקים מתחום העיר כרמיאל וממוקדי פיתוח ואשר ייעודם חקלאי. כן ציין את ההתאמות שערך לעסקאות השוואה אלו. מסד מחירי ההשוואה נאסף על ידיו מאתר האינטרנט של רשות המסים, ובהערכותיו הסתמך גם על פסקי דין והערכות שמאים שעסקו בפיצויי הפקעה. בהערכת השווי הקרקע הביא בחשבון פרמטרים כגון תיאור המקרקעין, השטח, הצורה הגיאומטרית ותנאי הטופוגרפיה שלהם. ובשים לב לכך כי במועד ההפקעה המבקש היה רשום כבעלים יחיד בחלקה, קבע מר דיין שלא קיים "ערך מטרד" בגין שיתוף זכויות בנכס ( מושע). להערכתו ההתאמה הנדרשת לחלקות ההשוואה לשם נטרול השפעת השיתוף במקרקעין ( המושע) על מחירי העסקאות, כוללת תוספת של 10% לעומת הערכת שווי של מקרקעין בבעלות של יחיד. כן קבע כי דמי החכירה יחושבו על פי תשואה שנתית של 6% משווי המקרקעין לכל שנה.

לאור כל הנתונים הללו הגיע המומחה מר יהודה דיין למסקנה כי סך כל דמי החכירה האבודים בכל שנה ושנה, עומד על 582,240 ₪ ( נכון לסוף שנת 2013).

לבקשת ב"כ המשיבה הגיע המומחה מר דיין לבית המשפט ונחקר ביום 8.7.2015 על חוות דעתו.

12. נוסיף ונציין כי ביום 28.9.14 ניתן פסק דין חלקי בבקשה, הנותן תוקף להסכם בין הצדדים, בדבר תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת, בסך כולל של 255,600 ₪, נכון ל- 9/2014. נותרה אפוא לדיון שאלת יתרת הפיצויים להם זכאי המבקש בגין ההפקעה האמורה, אם בכלל.

עיקרי המחלוקת
13. הצדדים חלוקים בשאלה כיצד יש לקבוע את שווי המקרקעין בכל שנה, לצורך פיצוי על פי סעיף 13 לפקודה – אובדן דמי חכירה. מוסכם כי ייעודם של המקרקעין במועד הקובע היה חקלאי. כן מוסכם כי הערכת השווי עד לשנת 1997, כפי שנקבעה על ידי שמאי המשיבה, תהווה בסיס לחישוב דמי החכירה האבודים עד לשנה זו.

לגבי השנים מ- 1998 ואילך, קיימת מחלוקת בשאלה מהן עסקאות ההשוואה הרלבנטיות להערכת שווי המקרקעין במקרה הנדון וכן בנוגע לשיעור דמי החכירה שאבדו למבקש בכל שנה. המבקש עותר בסיכומיו לפיצויים על פי חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט, בעוד שהמשיבה טוענת כי בחוות דעתו נפלו פגמים מהותיים ועל כן יש להעדיף את חוות דעתו של השמאי מטעמה מר רוגובין. המשיבה מדגישה את העובדה כי בגין 22 שנים מתוך סך כל תקופת השומה ( ממועד ההפקעה ועד לשנת 1997), מסתמך המומחה בשומתו על עסקאות ההשוואה של השמאי מטעמה, המוסכמות גם על שמאי המבקש. לטענתה מאחר והשמאי מטעמה המשיך לבחור עסקאות להשוואה מאותו סוג גם בשנים שלאחר מכן, יש להמשיך ולסמוך על העסקאות שלו ולא על העסקאות שבחר המומחה מר דיין, אשר מגלמות פוטנציאל מוגבר לשינוי ייעוד . המשיבה טוענת, כי בבסיס שומתו של מר דיין קיים כשל לוגי פנימי, שכן מצד אחד הוא קובע שהפוטנציאל הרלבנטי לשומותיו הוא פוטנציאל נמוך בשל העדר צפייה לשינוי ייעוד במועד ההפקעה, אולם מצד שני בעסקאות שהוא בוחר גלום פוטנציאל שינוי גבוה בהרבה.

14. עוד חלוקים הצדדים כאמור לגבי שיעור דמי החכירה האבודים. המבקש טוען כי יש לחשבם לפי-6% משווי המקרקעין בכל שנה, כפי שקבע גם המומחה מטעם בית המשפט, בעוד המשיבה טוענת שיש לחשבם לפי -5% בלבד, כשיעור דמי החכירה שגובה מנהל מקרקעי ישראל שהינו הגורם המרכזי בשוק המקרקעין. לבסוף קיימת מחלוקת בין הצדדים בשאלת הוצאות המשפט.

דיון והכרעה
15. כבר בפתח ההכרעה אציין כי הגעתי למסקנה שאין להתערב בהערכותיו של השמאי מטעם בית המשפט מר דיין, וכי יש לפסוק למבקש פיצוי על פי הערכות אלו . נפתח את הדיון במספר הערות כלליות על פיצויי הפקעה.

פיצויי הפקעה
16. נקודת המוצא בדיון בתביעה לפיצויי הפקעה הינה כי מי שנפגע עקב הפעולה התכנונית, זכאי לפיצוי שיעמידו במצב בו היה אלמלא ההפקעה. הפיצוי לא נועד להיטיב את מצבו מחד ולא לגרום לו נזק או הפסד מאידך ( ע"א 499/87 בטאט נ' "קרתא" חברה לפיתוח מרכז ירושלים, פ"ד מד(1) 105 (1989); ע"א 589/87 משרד השיכון נ' בירנבוים, פ"ד מט(1) 625 (1995); ע"א 2991/06 מנשה נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון (19.11.2007); ע"א 3079/08 מדינת ישראל נ' הקדש קרן עזרה ע"ש יעקב הייטנר (4.7.2012); ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ - החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (14.5.2012)).

17. הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין מחושב אפוא, בדרך כלל, בהתאם לשווי המקרקעין שהופקעו, נכון למועד ההפקעה. פיצוי זה ייקבע על פי שווי שוק של המקרקעין, דהיינו בהתאם למחיר הצפוי בעסקה שבין מוכר מרצון לקונה מרצון במועד ההפקעה (סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה) (ראו ע"א 8937/08 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' חביב אללה (1.12.2011); ע"א 3015/06 מדינת ישראל נ' פינקלשטיין (9.12.2008); ע"א 133/83 מרכז מסחרי בני פ.י. בע"מ נ' מינהל מקרקעין ישראל, מחוז הצפון, פ"ד מ(4) 154 (1986)).

18. נציין, כי שווי השוק של מקרקעין מופקעים נקבע על פי רוב בהתבסס על שומה של שמאי מקרקעין. קיימות מספר שיטות להערכת שווי מקרקעין, אולם שיטת ההערכה המועדפת על בתי המשפט היא "השיטה ההשוואתית" ("שיטת שווי השוק") . בשיטה זאת נבחנות עסקאות סמוכות במקום ובמועד לעסקה הנדונה, תוך התאמה לתכונותיהם המיוחדות של המקרקעין, כגון מיקום, ריחוק ממרכז העיר, טופוגרפיה, פוטנציאל תכנוני, קיומו או העדרו של פיתוח בסיסי וכדומה (ראו ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225 (1980); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185 (1985); ע"א 738/10 דבאח נ' מדינת ישראל (17.11.2013); ע"א 6132/12 ח'ג'אזי נ' מדינת ישראל (7.1.2014)).

19. פקודת הרכישה קבעה במועד רלבנטי לענייננו שני מסלולי פיצוי, פיצויי קרן לפי סעיף 12(ב) לפקודת הרכישה, ופיצויי פירות לפי סעיף 13(1) לפקודה. בהתאם למסלול אחרון זה נקבע כי אם לא יקבל בעל הקרקע את פיצויי הקרן בגין ההפקעה לאלתר, הוא יהיה זכאי לפיצוי בגין אובדן דמי חכירה מיום התפיסה ועד ליום תשלום הפיצויים ("פיצויי פירות" נומינליים) (ע"א 3015/06 לעיל; ע"א 2405/91 מדינת ישראל נ' הורוביץ, פ"ד נא(5) 23, 37 - 40 (1997)).

בע"א 2405/91 הנ"ל נקבע כי בעל מקרקעין שהופקע ו רשאי לבחור באחד מתוך שלושה מסלולי הפיצוי; פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודת הרכישה בצירוף פיצוי פירות נומינליים לפי סעיף 13(1) לפקודה; פיצויי קרן נומינליים לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף פיצויי פירות בדמות ריבית בשיעור 6% לשנה (דרך שהיא פרי פיתוח הלכתי); פיצויי קרן לפי סעיף 12 לפקודה בצירוף ריבית והצמדה בשיעורים הקבועים בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן: " החוק המתקן"). עוד נקבע כי מסלולים אלה הם חלופיים, והאחד מוציא את השני (ראו גם ע"א 7210/00 דנה נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(6) 468, 478 (2003); ע"א 8937/08 הנ"ל). בע"א 3079/08 הנ"ל הובהר כי פיצויי הפירות בשל אבדן דמי החכירה, המסלול השני לעיל, יחושבו כאחוז מסוים משווי הקרקע המשתנה משנה לשנה מיום ההפקעה ועד למועד תשלום הפיצויים.

20. סעיף 13 לפקודת הרכישה בוטל בתיקון מס' 3 משנת 2010, עם תיקון סעיף 8 לחוק המתקן והענקת זכות לקבלת הפרשי הצמדה וריבית מלאים לפי חוק פסיקת ריבית, התשכ"א-1961 על פיצויי ההפקעה. אך בכל המועדים הרלבנטיים לתביעה חל הסעיף האמור.

21. עוד נציין, כי בעת הערכת שווי המקרקעין שהופקעו, לשם חישוב אבדן דמי השכירות בכל שנה, יש להתחשב רק במידע כפ י שהיה במועד ההפקעה; דהיינו להעריך את שווי המקרקעין בכל שנה ושנה מתוך הנחה כי המידע הרלבנטי הוקפא ביום ההפקעה. בהתאם יש להעריך את השווי על פי ייעודם של המקרקעין ביום ההפקעה, על פי פוטנציאל השינוי כפי שהיה ידוע במועד ההפקעה ועל פי הנת ונים הפיסיים שהיו ביום ההפקעה גון קרבה ליישוב עירוני, דרכי גישה וכדומה. מידע אודות מצבם של המקרקעין לאחר ההפקעה אינו רלבנטי לקביעת השווי. עם זאת, נזכיר כי בעת עריכת השומה יש להתחשב גם בשינויים שהתרחשו לאחר ההפקעה, ובתנאי שאלו היו וודאיים בעת ההפקעה או שניתן היה לצפות את התממשותם " בעתיד הנראה לעין" (ע"א 8937/08 לעיל; ע"א 133/83 לעיל בעמ' 157; ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון, פ"ד מב(3) 228, 233 (1988)).
שומת הפיצויים
22. כאמור לעיל, מר דיין מונה כשמאי מומחה מטעם בית המשפט והגיש את חוות דעתו . המומחה שמע את טענות הצדדים, עיין בחוות הדעת שהוגשו לעיונו והמציא את חוות דעתו. המומחה אף נחקר על חוות הדעת. המשיבה מבקשת כי בית המשפט ימנע מלאמץ את חוות הדעת ויעדיף את שומתו של השמאי מטעמה, מר רוגובין. המשיבה מצביעה כאמור על פגמים שונים שנמצאו בחוות הדעת.

23. עיון בחוות הדעת ובתשובותיו של המומחה בחקירתו בבית המשפט, מלמד כי המומחה שם את המקרקעין על פי עקרונות שהוכרו בפסיקה. המומחה הדגיש כי את הנכס המופקע יש לשום על פי המחיר ש"עשוי היה להתקבל בעדו מקונה סביר בשוק החופשי אילו נמכרו זכויות הנפקע בנכס, בעסקה הוגנת , ע"י מוכר מרצונו הטוב " (סעיף 8.4 לחוות הדעת ש/1). כן ציין כי את השומה יש לערוך לפי המצב התכנוני כפי שהיה בתוקף במועד ההפקעה, "מבלי להביא בחשבון שינוי במצב התכנון (ככל שהתרחש שינוי תכנוני לאורך ציר הזמן)" (פסקה 8.6 לחוות הדעת). המומחה גם קיבל את עמדת הצדדים לפיה לא ניתן היה להקים בית מגורים בחלקה. כן קיבל את עמדת המשיבה ולפיה תכנית המתאר ג/424 שהייתה מופקדת ביום ההפקעה, לא חלה על המקרקעין נשוא השומה.

24. במצב זה, דומה שטענות המשיבה בנוגע לפגמים שנתגלו בחוות הדעת מכוונות אך ורק לעניין דרך יישום העקרונות ולא לעקרונות השומה ששימשו את המומחה.

25. עיקר טענותיה של המשיבה נוגעות לבחירת עסקאות ההשוואה ולשוני הנטען בין מאפייני המקרקעין בעסקאות ההשוואה לעומת מאפייני המקרקעין המופקעים. בטרם אתייחס להשגותיה השונות של המשיבה אדגיש כי בחירת עסקאות להשוואה ; בחינת מ אפייניהם של חלקות המקרקעין השונות; ב יצוע התאמה וקביעת מקדמי התאמה; הערכת ה יתרונות או החסרונות של כל חלקה בשים לב למיקומה, תכנית המתאר הרלבנטית, נגישותה, השפעת פוטנציאל השינוי על שוויה ; מצויים כולם בתחום המומחיות המיוחד של המומחה.

26. הלכה היא כי מסקנות מומחה שמונה על ידי בית המשפט לעולם אינן באות במקום מסקנות בית המשפט. בית המשפט הוא המכריע בסופו של יום על פי מכלול הראיות שבפניו, ורשאי בית המשפט לאמץ או לדחות מסקנתו של המומחה או לבור חלקים מחוות הדעת (ע"א 974/91 עמידר חברה קבלנית לבניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה, פ"ד נ(5) 104 (1997); ע"א 2541/02 לנגר נ' יחזקאל, פ"ד נח(2) 583 (2004); ע"א 5293/90 בנק הפועלים בע"מ נ' רחמים, פ"ד מז(3) 240, 263-262 (1993); ע"א 1986/92 מדינת ישראל נ' קנג', פ"ד נ(1) 499, פסקה 11 (1996)).

עם זאת, בדרך כלל, נוטים בתי המשפט לאמץ את מסקנותיו של מומחה שמונה על ידם ויסטו מהערכות אלו רק במקרים חריגים ואם שוכנעו כי נמצאה בהן טעות בולטת. כך לדוגמה, נאמר בע"א 3056/99 שטרן נ' המרכז הרפואי על שם חיים שיבא, פ"ד נו(2) 936, 949 (2002):

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית משפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן...".

(עוד על מעמדו של מומחה מטעם בית המשפט ראו ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185, 189 (1985); ע"א 402/85 מרקוביץ נ' עירית ראשון לציון, פ"ד מא(1) 133, 139 (1987); ע"א 821/88 א. לוי קבלני בנין בע"מ נ' שמי את סמי חמוד, פ"ד מד(2) 771, 779 (1990); ע"א 605/88 תבורי בע"מ נ' מעינות הגליל המערבי בע"מ, פ"ד מה(2) 1, 11 (1991); ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי (23.4.1990); ע"א 558/96 חברת שיכון עובדים נ' רוזנטל, פ"ד נב(4) 563 (1998) והאסמכתאות שם).

27. עוד ראוי ולהקדים הערה נוספת על אופן עריכת השומה. כאמור לעיל בתי משפט חזרו והדגישו לא אחת כי השיטה הטובה ביותר להערכת שווי מקרקעין הינה שיטת ההשוואה, דהיינו שווי מקרקעין ייערך על פי השוואה ל שווי שנקבע בין צדדים בעסקאות במקרקעין בעלי מאפיינים דומים מבחינת המיקום, זכויות השימוש וכדומה (ראו למשל ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין, פ"ד לד(3) 225 (1979); ע"א 323/85 מדינת ישראל נ' מזרחי, פ"ד לט(4) 185 (1985)). שיטת ההשוואה אומדת את שווים של מקרקעין מתוך השוואה לעסקאות שבוצעו בשוק החופשי - בין מוכר מרצון לקונה מרצון -בנכסים בעלי מאפיינים דומים. חשוב להדגיש כי ההשוואה צריכה להיעשות לנכסים בעלי מאפיינים דומים ויש להיזהר מהשוואה לנכסים בעלי מאפיינים ייחודיים שאינם מתאימים לנכס נשוא השומה (ע"א 336/59 בידרמן נ' שר התחבורה, פ"ד טו 1681, 1691-1694 (1961); ע"א 123/79 מדינת ישראל נ' קמינר, פ"ד לד(1) 617, 626 (1979); ע"א 3159/09 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' סבח בית עדה (28.4.2013); ע"א 782/88 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד מה(5) 625, 639 (1991)).

בתי משפט חזרו וציינו כי שיטת ההשוואה הינה השיטה האמינה והיעילה ביותר כל עוד שומרים על התנאים הבסיסיים הנדרשים לשם השוואה. בע"א 3159/09 מציין בית המשפט " שיטה זו יעילה, כל עוד מקפידים כי עסקאות ההשוואה אכן יהיו דומות במידה מספקת לנכס נשוא הדיון, וכי אף בין נכסים דומים נעשות ההתאמות הנדרשות כדי שלא יבואו לידי ביטוי בחישוב המאפיינים המבדילים ביניהם".

חשוב גם לזכור כי במסגרת ההשוואה ועריכת ההתאמות הנדרשות בין הנכס נשוא השומה לנכסים נשוא עסקאות ההשוואה, יש הכרח כי יהיו בידי המעריך נתונים מלאים ומהימנים. כך ברי שלא ניתן לערוך השוואה לנתונים שדווחו בעסקאות בהן ידוע כי יש פער בין הסכום שדווח לשלטונות המס לבין הסכום ששולם בפועל. כמו כן אין לערוך השוואה לעסקאות בהן העלימו הצדדים נתונים ומאפיינים חשובים, כמו בנייה בלתי חוקית שבוצעה במקרקעין ואשר השפיעה על שווים וכדומה. את ההשוואה יש לערוך רק ביחס לעסקאות שנעשו בתנאי שוק חופשי וללא השפעה של יחסים מיוחדים שבין הצדדים על שווי העסקה.

28. עוד נזכיר, כי המאפיינים אותם יש להביא בחשבון ביחס לכל נכס אינם רק אלו הנוגעים לייעוד נוכחי אלא כוללים גם את הפוטנציאל הטמון בכל נכס, שכן פוטנציאל זה עשוי להשפיע על שוויו של הנכס. על המעריך להתחשב במגבלות החלות על כל נכס ועל אפשרויות מימוש הפוטנציאל, כמו גודלו של השטח, מיקומו, מצבו הפיזי, המוניטין השייך לנכס (להבדיל ממוניטין של המשתמש) ושאר הנתונים הסביבתיים המיוחדים.

עוד נזכיר כי לעיתים יתקשה המומחה למצוא עסקאות השוואה במקרקעין בעלי מאפיינים זהים, במיוחד כאשר המומחה נדרש להעריך שווי של מקרקעין במועדים רבים ועל פני תקופה ממושכת. במקרים שכאלו על המומחה לאתר מקרקעין בעלי מאפיינים קרובים ככל הניתן ולבצע התאמה שתנטרל את ההבדלים בין המקרקעין השונים. התאמה זו תיעשה על ידי המומחה על פי מיטב ניסיונו ומומחיותו, תוך מתן הסבר כיצד ומדוע נערכה ההתאמה.

29. על רקע עקרונות אלו יש לבחון את השגותיה של המשיבה על חוות דעתו של המומחה ולברר האם יש בטענותיה די כדי לסטות מההלכה הכללית ולהתערב במסקנות המומחה.

30. המשיבה טוענת כי עד לשנת 1998 אין הבדל משמעותי בין שומת המומחה לשומת השמאי מטעמה. השוני מתחיל בשנת 1998, כנראה בשל השינויים בסביבה שנבעו מפיתוחה המואץ של העיר כרמיאל. המשיבה מדגישה כי בשנים אלו החלה עליה גדולה של יהודים מברית המועצות לישראל ורבים מהם עברו להתגורר בכרמיאל. עליה גדולה זו במספר התושבים השפיעה על ערך המקרקעין בעיר ובסביבותיה. הואיל ולא ניתן היה לצפות גל עלייה זה ביום ההפקעה, היה על המומחה לנטרל את השינויים בעליית ערכי המקרקעין בסביבת כרמיאל שנבעו מגידול זה באוכלוסייה.

31. על טענה זו השיב המומחה בחקירתו והבהיר כי גם להבנתו לא ניתן היה לצפות את גל העלייה ופיתוחה של העיר בעקבות זאת, במועד ההפקעה (עמ' 14). עם זאת, הוסיף כי מגמות התכנון, כלומר הרחבת העיר ושינוי ייעודן של קרקעות חקלאיות למגורים, היו ידוע ות (שם). המומחה הבהיר כי עסקאות ההשוואה מעידות על שווי הקרקע על פי הפוטנציאל שהיה גלום במגמות תכנון אלו, ללא קשר לאותו גל עלייה.

32. המשיבה מפנה גם לעסקאות השוואה ספציפיות שנבדקו על ידי המומחה. כך למשל הפנתה לשתי עסקאות משנת 1998 אליהן התייחס המומחה. מדובר בעסקאות בגוש 18984 חלקות 98 ו- 52. בעסקאות אלו שווי הקרקע היה גבוה יחסית והן השפיעו על קביעת ממוצע השווי. מדובר בשתי חלקות המצויות בתחום תכנית המתאר ג/242 (ראו גם עדות השמאי עמ' 15). המשיבה מדגישה כי ערך מקרקעין בתחומי תכנית מתאר הינו גבוה יותר מאשר מקרקעין שאינם בתחום תכנית מאושרת ומכאן, שהשמאי בחר עס קאות השוואה במקרקעין בעלי מאפיינים שונים אשר השפיעו על ההערכות.

33. המומחה השיב בחקירתו כי היה מודע לשינויים וכי למרות זאת הינו סבור כי מדובר בחלקות עם נתונים דומים. המומחה התייחס לחלקה 98 ואמר כי "החלקה מרוחקת מבתי מגורים, היא מסווגת לאזור חקלאי על פי תכנית ג/424, היא צמודת דופן, כנראה, לאזור מגורים על פי תוכנית ג/424 והיא רחוקה מרחק יחסית גדול מדרכים שהן הרבה יותר קרובות ביחס לחלקה הנדונה. ועדיין אני סבור שנתוני החלקה דומים לנתוני החלקה שלנו " (עמ' 16-15) .

מתשובה זו עולה כי המומחה סבור כי העובדה שחלקה 98 מצויה בתחומי תכנית המתאר אינה רלבנטית, שכן מדובר בקרקע חקלאית מרוחקת מבתי מגורים ומכבישים. תשובה זו מלמדת כי אין די בכך שחלקה 98 מצויה בתחומי תכנית המתאר כדי לשכנע שאינה בעלת מאפיינים דומים וכי לא נפל פגם בכך שהמומחה כלל עסקה זו ברשימת עסקאות ההשוואה.

המומחה סבר גם כי חלקה 52 בגוש 18984 הנ"ל נופלת בערכה מהמקרקעין שהופקעו בשל מיקומה (עמ' 16) ואף הוסיף לה מקדם התאמה (עמ' 15 לחוות הדעת ש/1). המומחה היה מודע לכך שמדובר בחלקה שבתחום תכנית המתאר אך הגיע למסקנה כי אין בשוני זה, בינה לבין המקרקעין המופקעים, די כדי ל מנוע את ההסתמכות עליה כעסקת השוואה.

34. טענה נוספת שמעלה המשיבה מתייחסת לאימוץ הערכות שווי שנקבעו על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, אף כי היו שונות מהמחיר המוצהר על ידי הצדדים לעסקאות . הדבר עולה ממספר עסקאות אליהן התייחס המומחה.

סבורני כי בהסתמכות על שומות מנהל מיסוי מקרקעין ולא על הצהרות ודיווחי הצדדים אין כל פגם ודומה כי כל העוסק בתחום המקרקעין יודע כי לעתים קיים פער בין המחיר המוצהר על ידי הצדדים למנהל מיסוי המקרקעין למחיר שנקבע בפועל. הואיל ואנו עוסקים במחיר השוק, אין כל פסול באימוץ שווי שנקבע במסגרת הליכי שומה על ידי מנהל מיסוי מקרקעין מבלי שהוגש ערעור על שומה זו (או שהערעור נדחה).

35. המשיבה טוענת גם כי הבחירה בעסקאות השוואה שאינן מתאימות משנת 1998 השפיעה גם על השומות בשנים מאוחרות יותר. כך למשל התברר כי המחיר הממוצע בעסקאות ההשוואה לשנת 1999 נופל מהמחיר בשנת 1998. בשל כך התאים המומחה את המחיר בשנת 1999 והשווה אותו לשנת 1998. בחקירתו הבהיר כי מחירי המקרקעין אינם יורדים וכי במגזר הערבי מקובל להתייחס למחיר בשנה הקודמת כבסיס לעסקה (עמ' 18). לדבריו "אני יכול להתבסס על מחירי עבר כדי להבין את מחירי העתיד [...]" (עמ' 18). איני מוצא עילה להתערב בהערכות אלו המבוססות על מומחיותו וניסיונו של המומחה.

36. אין גם למצוא פגם בכך שהמומחה לא בחן את כל העסקאות שהוצגו לעיונו, שהרי המומחה הבהיר כי בחן כמות גדולה מאוד של עסקאות וכי יתכן שנשמטה ממנו עסקה כלשהי (עמ' 17 שורה 20). נבהיר גם כי עסקה אחת שממנה התעלם המומחה אינה משנה באופן מהותי את מסקנותיו. המומחה הבהיר גם מדוע התעלם מעסקאות של העברה ללא תמורה. עסקאות אלו אינן משקפות עסקה בשוק חופשי וגם במסקנתו זו אין להתערב (עמ' 17).

37. המשיבה קובלת גם על כך שהמומחה נדרש להתאמות רבות שמגיעות להפרש של מעל 40% בין מחיר עסקת ההשוואה למחיר המקרקעין שבמחלוקת . המומחה אישר כי עדיף למצוא מקרקעין שאינם דורשים התאמות כה רבות (עמ' 17) אולם אלו לא היו בנמצא. צריך לזכור כי אנו עוסקים בהערכת שווי של מקרקעין על פני תקופה של 27 שנים וברי שאיתור שומות רלבנטיות משנים כה רחוקות אינו משימה פשוטה. השימוש במקדמי התאמה הינו הכרח י והואיל והתאמות אלו מבוססות בעיקר על מומחיותו וניסיונו של המומחה, אין להתערב בהן.

38. סיכומו של דבר, דומני כי על אף השגותיה של המשיבה, אין להתערב בהערכותיו של המומחה. מודע אני כי משמעות הדבר היא כי הערכות השווי בתיק זה שונות מהערכות שווי בתביעות לפיצויים במקרקעין סמוכים. יחד עם זאת, ישנם פסקי דין המאמצים הערכות שווי דומות לאלו של המומחה וחלקם אף אוזכרו על ידי המומחה עצמו. נוסיף כי הכרעה שיפוטית בעניין שווי מקרקעין מבוססת על הראיות שהוצגו בפני בית המשפט ועל חוות דעת מומחים שהעידו בפניו. עוד ברי כי מקום שבו לא מונה מומחה מטעם בית המשפט, עשוי בית המשפט להעדיף חוות דעת של צד אחד על פני חוות דעתו של הצד האחר, אף אם בבחינה חיצונית על ידי מומחה מטעם בית המשפט, הייתה מתחייבת המסקנה כי היא אינה משקפת את שווי השוק של הקרקע. זהו טיבם של ההליכים המשפטיים וזה טיבה של הערכת שווי , שאף פעם אינה יכולה להיות מדויקת והיא מותנית בשיקולים רבים ומגוונים.

שיעור דמי החכירה האבודים
39. מחלוקת נוספת נטושה בין הצדדים לעניין שיעור דמי החכירה האבודים. המומחה קבמי החכירה האבודים בכל שנה הם בשיעור של 6% משווי המקרקעין באותה שנה ואילו המשיבה סוברת כי יש לקבוע כי דמי השכירות האבודים יחושבו לפי שיעור של 5% לשנה בלבד. ב ע"א 3079/08 שלעיל הסביר בית המשפט כי עריכת חישוב על פי אחוז קבוע מהשווי המשתנה של המקרקעין נועדה כדי לקדם את תכלית הפיצוי, כלומר להעמיד את הנפקע באותו מצב שבו היה עומד אלמלא ההפקעה. וכך נאמר שם:

לשון סעיף 13 לעומת סעיף 12(ה) לפקודה; הפסיקה לפיה דמי החכירה האבודים נגזרים משווי הקרקע משנה לשנה; הרציונל לפיו דמי החכירה האבודים הם תחליף לריבית יציר הפסיקה ומשקפים פיצוי פירותי-כספי; תכלית החוק להעמיד את הנפקע במצב בו פיצויי ההפקעה היו משולמים לו לאלתר והיה רוכש נכס חלופי; הקושי הפרקטי בהערכת דמי שכירות של משכיר מרצון לשוכר מרצון לאורך השנים - כל אלה תומכים בשיטתו של המשיב לפיה דמי החכירה האבודים לפי סעיף 13 לפקודה נגזרים כאחוז מסוים משווי הקרקע משנה לשנה עד למועד תשלום הפיצויים.

בע"א 2797/15 מדינת ישראל – רשות הפיתוח נ' עיסא (22.5.2016) אומר בית המשפט כי " השאלה אם יש להעמיד את דמי החכירה על 5% לשנה או 6% לשנה, היא שאלה שמאית מובהקת, הנתונה להכרעת בית המשפט בכל מקרה ומקרה על פי הנתונים שבפניו" (פסקה 10). ואכן ניתן למצוא קביעות שונות של בתי המשפט, הכל על פי הראיות שהובאו בכל מקרה.

40. השמאי רוגובין ערך את חישוב אובדן דמי החכירה בכל שנה לפי שיעור של 5% משווי הקרקע. חישוב זה נסמך כאמור על החלטות ונהלים של רשות מקרקעי ישראל, שכנטען היא השחקן הראשי בשוק המקרקעין האחראי למרבית עסקאות החכירה המתבצעות בישראל, ואשר שיעור הריבית הקבוע בהן הוא 5%. המומחה סבר כי יש להעמיד את שיעור דמי החכירה האבודים על 6% והבהיר כי החלטות ונהלי רשות מקרקעי ישראל עוסקים בקרקע עירונית ולא חקלאית (פסקה 8.8.3 לחוות הדעת). בחקירתו הוסיף כי התשואה בהשכרת קרקע חקלאית משתנה בשים לב לנתונים שונים. כך למשל כאשר שווי המקרקעין נמוך, בשל העדר פוטנציאל לשינוי, עשויה התשואה להיות אפילו 7% מערך הקרקע ולהיפך, כאשר שווי הקרקע עולה בשל פוטנציאל לשינוי ייתכן שהתשואה בהשכרה לעיבוד חקלאי תהא נמוכה יותר (עמ' 18- 19). עוד ציין כי מאחר וקבע את שווי המקרקעין לתחילת כל שנה יש להביא בחשבון שיעור תשואה גבוה יותר (סעיף 8.8.4 לחוות הדעת). המומחה הוסיף כי העובדות "תומכות יותר בשיעור תשואה של 6%[...]".

41. לאור האמור יש להעדיף את הערכותיו של המומחה ולקבוע כי המבקש זכאי לפיצוי בשיעור של 6% משווי הקרקע בכל שנה . שיעור זה הינו גם השיעור המרבי לדמי חכירה אבודים על פי פקודת הרכישה.

המומחה ערך חישוב של דמי החכירה האבודים להם זכאי המבקש על פי השיעור של 6% לשנה ועל פי שווי המקרקעין כפי שנקבע על ידו. על פי האמור בחוות הדעת דמי החכירה האבודים מיום ההפקעה ועד לשנת 2013 הם בסך של 582,240 ₪.

סוף דבר
42. בשים לב לכל האמור אני קובע כי המבקש זכאי לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין על פי סעיף 13 לפקודה בסך של 582,240 ₪ (נכון לסוף שנת 2013). מסכום זה יש להפחית את סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת שקיבל, בסך של 243,100 ₪ ( נכון לאותו מועד).

על כן אני מחייב את המשיבה לשלם למבקש את יתרת הפיצוי בסך של 339,140 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.2014 ועד מועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן תשלם המשיבה למבקש החזר הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 15,000 ₪. בסך זה הבאתי בחשבון כי התביעה לא התקבלה במלואה וכי הסכום שלא היה שנוי במחלוקת שולם רק לאחר הגשת התביעה.

ניתן היום, כ"ד סיוון תשע"ו, 30 יוני 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: עלי סואעד
נתבע: רשות מקרקעי ישראל
שופט :
עורכי דין: