ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין זינובי קיסלר נגד עמיגור ניהול נכסים בע"מ :

בפני כבוד ה שופט עידו כפכפי

תובעים

  1. זינובי קיסלר
  2. ולנטינה קיסלר

ע"י ב"כ עו"ד אלכסנדר שקלובסקי

נגד

נתבעות
1. עמיגור ניהול נכסים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ל' סלומון, עו"ד שלי נוי ממשרד א' אלרום
2. עיריית שדרות
ע"י ב"כ עו"ד בנימין סעדון

פסק דין

מכוח החלטת ממשלה משנת 2008 מימנה המדינה, בניהולה של עמיגור , בניית מרחבי מיגו ן לדירות בעיר שדרות. בבית המשותף של התובעים נבנו מגדלי ממ"דים בצמוד לדירות, אולם בצמוד לדירתם לא נבנה ממ"ד נוכח סירובם. התובעים דורשים פיצוי בגין נזקים שנגרמו לדירתם עקב בניית הממ" דים, וכן פיצוי בגין ירידת ערך דירתם עקב חסימת האור והנוף שנראה מהדירה טרם בניית הממ"דים.

רקע וטענות הצדדים
1. התובעים הינם בעלי דירה מספר 11 במשעול הל"ה 1 בשדרות, השוכנת בקומה השלישית והאחרונה בבניין (לפי נסח הרישום מדובר בקומה השני יה, ועולה מהתמונות שהוגשו כי יש קומת קרקע ושתי קומות מעליה). מדובר בבית משותף הכולל מספר אגפים וכניסות במבנה כולל בצורת טרפז (כפי שעולה מתכנית אדריכלית – ת/2). דירת התובעים בת שלושה חדרים ולה חלון במטבח הפונה לכיוון צפון מזרח וחלונות בחדרים לכיוון דרום מזרח (להלן – החזית המזרחית). מול חלון חדר העבודה בחזית המזרחית תוכננה בניית ממ"דים לכל דיירי הבניין. התכנון כלל בניית מגדל ממ "דים הכולל שני ממ"דים לקומה, לאגף התובעים ולדירה הצמודה. התובעים פנו בשלבי התכנון וההקמה לנתבעות ומאחר ולא השלימו עם התשובות שניתנו להם סרבו לאשר הקמת ממ"ד בצמוד לדירתם. בסופו של יום, במהלך שנת 2010 – 2011 נבנו הממ"דים לכל הבניין, זולת לתובעים. התוצאה הסופית היא כי בחזית המזרחית צופה חלון התובעים לגג הממ"ד בקומה מתחתם ובקיר הממ"ד השכן.

2. התביעה הוגשה כנגד הנתבעת 1 (להלן:– עמיגור) אשר שימשה כמנהלת מיזם הקמת הממ"דים ומי שפעלה ליישום החלטת הממשלה לבנייתם. עמיגור ניהלה את "מנהלת המיגון", התקשרה עם מתכננים וקבלנים, ודאגה לבקשות להיתרי בניה.

הנתבעת 2 (להלן: העירייה) נתבעה מכוח אחריותה למתן היתרי הבניה ופיקוח על הבניה בהתאם להיתר. (למען הדיוק הגוף האמון על הוצאת היתרים הינה הוועדה המקומית לתכנון ובניה שדרות, אולם הצדדים התייחסו לעירייה כאחראית על נושא זה).

בראשית שנת 2010 נודע לתובעים מפרסומים של החברה הקבלנית כי עומדת היא לבנות ממ"דים בבניין. בפרסום אליו הפנו התובעים מצוין שמה של נציגת הקבלן, ורה, אשר עמה ניתן היה ליצור קשר לקבלת פרטים אודות הליך הבניה הצפוי. ביום 3.3.10 פנו התובעים לעמיגור וביום 12.4.10 הפנו את אותו המכתב לעירייה. מכתב זה מ למד על מניעי התובעים וטענותיהם כנגד בניית הממ"דים בבניין ועולות ממנו מספר טענות:
א. לא נמסרו לתובעים תכניות מפורטות הכוללות מידות – אלא תכנית כללית בהיטל על (דומה לת/2).
ב. מיקום הממ"ד יסגור את החלון ויפגע באוורור ובאור בדירה.
ג. קיר של ממ"ד יחסום את הנוף לכיוון הכיכר (מהראיות בתיק עולה כי כוונת התובעים לממ"דים שנבנו באגף הצפון מערבי של הבניין, לא בצמוד לדירתם , בחזית המערבית כהגדרתם).
ד. פתיחת פתח לממ"ד בקיר דירתם תזיק לרכוש ותחליש את חוזק הקיר.

ראוי להביא כלשונן את הסיבות לסירוב התובעים לבניית הממ"ד:
"אנו סבורים שבניית הממ"ד בדירתנו – מיותרת כי קנינו את הדירה בבניין שיש בו מקלט בכל כניסה....
עקב עבודות הבנייה תגרם לנו אי נוחות: רעש, ויברציה, אבק באוויר, שינויים ברשת המים והביוב, זיהום שטח סביב המבנה.
עקב שינויים נאלץ לשנות את המיקום של הריהוט החיוני לנוחיות המגורים.
לאור האמור לעיל, הננו כבעלי הדירה לא נותנים את חתימתנו ולא נותנים את הסכמתנו לבניית הממ"ד מול דירתנו ו/או בדירתנו"

3. בהמשך, באוגוסט 2010 עם תחילת הבנייה, דרשו התובעים קבלת היתר הבנייה, תכניות ומסמכים המתעדים את הסכמי הבניה וטיבה. ממכתב התובעים מיום 5.10.10 עולה כי באגף ההנדסה בעירייה עיינו בשרטוטים וטבלת חתימות הדיירים אולם מאחר ולא ראו היתר בניה המשיכו וטענו כי הבניה לא חוקית, לפיכך התלוננו ביום 28.10.10 בתחנת המשטרה בקרית גת על בנייה ללא היתר וברכוש משותף ללא אישור הדיירים. התלונה לא טופלה ונסגרה. בהמשך התלוננו התובעים על אי הנוחות מעבודות הבניה, ולמרות מכתבי עמיגור בדבר השלכות סירובם לבנות ממ"ד, לא ביקשו כי ייבנה עבורם הממ"ד בצמוד לדירתם.

4. על בסיס הטענות האמורות פנו התובעים למהנדסת גלינה מילר שביקרה בדירתם ביום 11.10.12 ותיארה קיומם של סדקים בדירת התובעים. עוד תיארה ליקויים נטענים בממ"דים שנבנו וברכוש המשותף, בעלות כוללת של 64,350 ₪. בנוסף פנו התובעים לשמאי אלי סידאוי אשר אמד את ירידת הערך של הדירה בסך של 35,000 ₪ בגין הפגיעה בנוף וחסימת האור.

כתב התביעה מייחס לעמיגור רשלנות בתכנון ובניית הממ"דים ועוולת הפרת חובה חקוקה בכך שנבנו בניגוד לחוק התכנון והבניה, ובסט ייה מהיתר הבנייה. עוד נטען לרשלנות בפיקוח מאחר והמפלס של הממ"ד מתחת לדירת התובעים חורג ממפלס דירתם באופן המונע מהם לבנות ממ"ד. נטען כי בוצעה עוולה של מטרד ליחיד שגרמה לירידת ערך דירתם.

ביחס לעירייה נטען כי התרשלה באישור בניית 20 ממ"דים במקום 12 ובכך שנתנה טופס 4 למרות הסטייה מההיתר. נטען כי העירייה מעוולת במשותף מאחר ולא עצרה את הבניה ללא היתר.

לפיכך עתרו התובעים לפיצוי בסכום כולל של 140,810 ₪ בגין נזקיהם, לרבות עגמת נפש והוצאות ההליך. טענות התובעים בתצהירי העדות הראשית ובסיכומיהם לא השתנו באופן מהותי ולא הובהר הבסיס המשפטי לסעדים שנתבעו.

5. העירייה הדגישה בסיכומיה את הניתוק בין דרישות התובעים, שסירבו באופן תמוה כי ייבנה ממ"ד בצמוד לדירתם, למציאות הביטחונית בעיר שדרות. לעמדתה לא הוכיחו התובעים עילת תביעה כנגד העירייה, לא הבהירו מה ניתן היה לעשות כדי להניח את דעתם, ואין להכיר בעיל ת תביעה בגין ירידת ערך עקב בניית ממ" דים לשכני התובעים.

אשר להליך מתן ההיתרים טענה העירייה כי מאחר ומדובר במיזם מציל חיים, אשר חיוני היה לקדמו מהר ככל הניתן, הוגמשו הלכי התכנון. נוצר נוהג, באישור משרד הפנים, לפיו עם הגשת בקשה להיתר ואישור הבקשה בוועדה המקומית לתכנון ובניה, ניתן היה להתחיל בבניה וההיתר הרשמי היה ניתן עד לאכלוס. הובהר כי בבקשה הראשונית למתן היתר שהגישה עמיגור שורטטו 24 ממ"דים אולם מחמת טעות התבקש אישור עבור 12 ממ"דים. טעות זו תוקנה מאוחר יותר ולא שינתה מהתכנון המקורי שאושר על ידי משרד הבינוי והשיכון.
ביחס לטענות לסטייה בביצוע גג הממ"ד הבהירה העירייה כי לפי הנחיות פיקוד העורף הגג האחרון במגדל הממ"דים עבה יותר. לכן נטען כי הגג והמעקה של הממ"ד מתחת לדירת התובעים, נבנו כדין, ולכן חורגים מעבר לקו רצפת דירת התובעים ואין בכך כל פגם.

6. עמיגור טענה כי התקשרה עם מתכננים וקבלני ביצוע אשר הסבירו לדיירים את התכנון המוצע וקיבלו הסכמת הרוב הקבוע בחוק להקמת הממ"דים. עמיגור תיארה נוהל מזורז למתן היתרי בניה, כפי שהסבירה העירייה, מכוחו פעלה גם בבית המשותף של התובעים. נטען כי עמיגור לא התרשלה ולא ביצעה כל עוולה אחרת כלפי התובעים מאחר ופעלה כדין ליישום החלטות הממשלה תוך התקשרות עם קבלנים מיומנים. הובהר כי בתובעים האשם לנזקיהם הנטענים נוכח סירובם לבניית הממ"ד. נטען כי תכנון הממ"דים נעשה בהתאם לאילוצים הקיימים בשטח, בהסכמת הרוב הדרוש של בעלי הזכויות בבית המשותף, ועבודות ההקמה בוצעו על ידי קבלן מיומן והשביחו את הנכס של התובעים והבניין. עמיגור חזרה על טיעוני העירייה ביחס להליך הוצאת ההיתר וטעות הסופר שנפלה בבקשה המקורית. אשר לנזקים בדירת התובעים הכחישה עמיגור קשר בין עבודות הבניה לליקויים. מאחר ונטען כי הבניה בוצעה מכוח היתרים כדין טוענת הנתבעת כי אין לה כל חבות כלפי התובעים.

דיון והכרעה הליך מתן ההיתרים והזכות העקרונית לפיצוי בגין ירידת ערך
7. בתיקון 28 לחוק המקרקעין, משנת 2008, תוקן סעיף 71ב ונקבע כי החלטה להרחבת דירה לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי, ניתן לקבלה על ידי מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות.

בכך הביע המחוקק דעתו כי התכלית של בניית מרחב מוגן גוברת על זכות הבעלות ונקבע האיזון לפיו רוב של דיירים יכול לחייב גם דייר סרבן כי ייבנה ממ"ד בבניין. אין ספק כי שינוי מעין זה פוגע בזכויות הקניין ומשנה את ציפיות בעל הבית הסרבן להמשיך ולגור בדירה במצבה. אולם העובדה כי הדין מתיר ביצוע שינוי מעין זה מלמדת כי ככלל, אין להכיר בזכות תביעה בגין בניית ממ"דים שנבנו כדין.

התובעים טענו באופן סתמי כי לא התקבל הרוב הדרוש לבניית הממ"דים אולם לא פירטו מי זולתם התנגד לבנייה. למרות שהתובעים עיינו בבקשה להיתר ובתכניות, כעולה ממכתבם הנ"ל מיום 5.10.10, לא צרפו את טבלת בעלי הדירות שהסכימו לבנייה ולא הוכיחו טענתם כי במועד תחילת העבודות לא ניתנה הסכמה כדין של בעלי הדירות.

8. מטעם העירייה העיד מהנדס העיר שדרות, יואב לפידות, אשר הצהיר כי המקום בו נבנו בבית המשותף הממ"דים היה המקום היחידי שאושר על ידי פיקוד העורף. מהנדס העיר הבהיר כי בבקשה המקורית שהגישה עמיגור נפלה טעות סופר מאחר ובמלל הבקשה התבקש אישור ל- 12 ממ"דים למרות שבתכנית הבקשה ( הגרמושקה) שורטטו 24 ממ"דים. נטען כי הבקשה נבדקה על ידי בודקים של משרד השיכון, הועברה לוועדה אשר אישרה את הבקשה ומכוח אישור זה, החלה הבנייה.

בחקירתו הנגדית הבהיר מהנדס העיר כי הצהיר כי הוועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את הבקשה, אולם לא צרף את פרוטוקול ההחלטה. עוד הבהיר את המדיניות מכוחה נבנו הממ"דים בעיר אשר הכירה באופן חריג, נוכח הצורך הביטחוני, לבנות עם מתן החלטת הוועדה ואף טרם קבלת היתר. העד הבהיר כי ההיתר שצורף לתצהירי עמיגור, היתר מיום 20.10.13 לתוספת 12 ממ"דים בבניין הנדון, מתקן היתר קודם שניתן.

עדות מהנדס העיר ביחס להליך התכנוני והעובדה כי תחילת הבניה נעשתה לאחר קבלת הסכמת הרוב הדרוש של דיירי הבניין והגשת בקשה להיתר שאושרה על ידי הוועדה המקומית, לא נסתרה. אמנם ראוי היה כי העירייה, אשר לה היכולת להשיג בנקל מסמכים מתיק הבניין, הייתה מגישה את התכניות שהוגשו ופרוטוקול אישורן, אולם גם בהעדרן לא נסתרה עדות מהנדס העיר.

כאמור לעיל, התובעים עיינו בתכניות אולם נמנעו מלהגישן כראיה והסתפקו בטענה הכללית כי לא ראו היתר בניה טרם תחילת העבודות. בנסיבות אלו לא הרימו התובעים את הנטל להוכיח כי העבודות בוצעו ללא היתר.

9. גם נציג עמיגור, אמיר גרינבלט, שעבד במנהלת המיגון, נתן הסברים דומים באשר להליך התכנוני. העד הבהיר בנוסף את שלבי התכנון לרבות כרוזי מידע, לרבות בשפה הרוסית, שפורסמו ונמסרו לדיירים. לא מצאתי סתירות בין עדותו לעדות מהנדס העיר. העד טען כי הייתה הוראה בכתב ביחס לנוהל מתן ההיתרים ואילו מהנדס העיר הבהיר כי ייתכן והיה מכתב אולם לא יצאה החלטה מסודרת כאמור. סתירה זו אינה מהותית ואינה נוגעת להליך המהותי של אישור בניית הממ"דים.

ככלל, אכן לא ניתן לבנות טרם קבלת היתר בניה חתום. עם זאת, בנסיבות העניין הגופים האמונים על אכיפת דיני התכנון והבניה, משרד הפנים והוועדה המקומית לתכנון ובניה, שיתפו פעולה ובעצה אחת הסכימו כי בקשות יאושרו בדיון בוועדה המקומית, ועם אישורן ניתן להתחיל בבניה. התובעים לא הוכיחו כי לא התקיים השלב האמור ולא מצאתי כי מתן היתר בדיעבד מעיד בנסיבות העניין על פגם היורד לשורשו של עניין.

בחינת עילות התביעה
10. עיון בכתב התביעה וסיכומי התובעים מלמד כי זולת טענות עובדתיות, אין הסבר לעילות המשפטיות כנגד הנתבעות. מהאמור לעיל עולה כי הנתבעות פעלו כדין ובנו את הממ"דים לפי תכניות מאושרות על ידי פיקוד העורף, משרד הפנים והוועדה המקומית. מדובר בהליך אישורים מזורז שהיה כורח המציאות הביטחונית ועריכתו אינה מקימה לתובעים עילת תביעה. נוכח המסקנה כי ניתן היתר לבניית הממ"דים נשמט הבסיס תחת עילת התביעה בכל הנוגע לטענות הנוגעות לפגיעה ברכוש המשותף. עם אישור מקום בניית הממ"דים ממילא היה צורך לפנות צמחיה ותשתיות שהיו במקום. התובעים לא הוכיחו כי נגרם נזק לתשתיות או כי פגעו שלא לצורך ברכוש המשותף.

11. גם הטענה של מטרד ליחיד לא פורטה כנדרש ולא הוכחה. עוולת המטרד ליחיד המעוגנת בסעיף 44( א) לפקודת הנזיקין קובעת כדלקמן:
"מיטרד ליחיד הוא כשאדם מתנהג בעצמו או מנהל את עסקו או משתמש במקרקעין התפושים בידו באופן שיש בו הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין של אדם אחר או להנאה סבירה מהם בהתחשב עם מקומם וטיבם; אך לא ייפרע אדם פיצויים בעד מיטרד ליחיד אלא אם סבל ממנו נזק."

כדי שתקום עילת תביעה על סמך עוולת המטרד ליחיד, על התובע להוכיח, בין היתר, כי השימוש שעושה נתבע במקרקעין שבחזקתו גורם לתובע הפרעה של ממש לשימוש סביר במקרקעין שלו. ממילא הנתבעות אינן בעל ות המקרקעין ולא ניתן לתבוע אותן בעוולה זו.

אמות המידה לבחינת קיומו של מטרד ליחיד הותוו בע"א 44/76 אתא חברה לטקסטיל בע"מ נ' שוורץ, פ"ד ל(3) 785, 795 (להלן עניין אתא):
"שני מאפיינים של מהות ההפרעה, בה אנו דנים, עולים מנוסחה של הוראת החוק, ראשית, זו חייבת להיות מוחשית ולא קלת-ערך, מהותית ולא חולפת. [...] שנית, מידתה של ההפרעה, כממשית או כקלת-ערך, נמדדת על-פי אמת-המידה של הזכות של הנפגע לשימוש סביר במקרקעין ושל ההנאה הסבירה מהם, בהתחשב עם מקומם וטיבם, אין בפנינו איפוא אמת-מידה אבסולוטית הישימה בכל אתר ובכל עת, אלא עלינו להציג זה לצד זה את מידת ההפרעה ( הממשית) ואת זכות השימוש וההנאה הסבירים של התובע והנפגע ולקבוע מה סביר בנסיבות המקום והזמן, בחינתה של הסבירות נעשית על-פי אמת-מידה אובייקטיבית, היינו על-ידי ההערכה של מהותה ועצמתה של ההפרעה לפי דעתו של מסתכל אובייקטיבי [...]."

בעניין אתא עמד בית המשפט על כך שבחינת השאלה אם במקרה נתון מתקיימת עוולת מטרד ליחיד אינה נעשית בחלל ריק. היא נשקלת לאור מכלול הנתונים הרלבנטיים ובהתחשב באינטרסים המתמודדים על הבכורה:
"טיב הנכסים והשימוש שנעשה בהם, הסביבה בה הם מצויים והחברה השוכנת בה - כל אלה הם גורמים בעלי חשיבות הקובעים את השימוש האפשרי בנכסים וההנאה שאפשר להפיק מהם [...]. אך מובן הוא כי האינטרסים של המחזיקים במקרקעין, השוכנים זה לצד זה, אינם זהים בהכרח, גם כאשר כל אחד מהם אינו חורג מן השימושים המותרים, מתחייבת על-כן מעין התאמה ואף פשרה - המותירה מקום לפעלו של כל צד, ובלבד שאינו חורג מעבר לסביר ואינו מגיע כדי " הפרעה ממשית בעניין" (ראה פרשת אתא הנ"ל בעמ' 795-796).

כאשר מדובר בבניה שנעשתה כדין הנטל לצורך קבלת סעד הינו כבד ונדרשת הפרעה של ממש לשימוש סביר וקביעה כי השימוש של השכן חורג מהסביר. בנסיבות העניין לא הבהירו התובעים באיזה שלב של הבניה טוענים לפיצוי בגין מטרד ליחיד ולא מצאתי כי זכאים הם לפיצוי מכוח עילה זו. גם אם נגרמה אי נוחות במהלך הבנייה עצמה, הטבעית לבניית מגדל ממ"דים בצמוד לבית מגורים קיים, לא ראוי להעניק בגינה סעד של פיצוי בגין עגמת נפש.
כאשר תכלית הבנייה הינה מיזם מיגון לטובת דיירי הבניין, אין מקום להעניק לדייר המסרב להגן על עצמו סעד בגין אי הנוחות שנגרמת לו ממיגון שכניו.

נדמה שלא יכול להיות חולק כי לשכני התובעים זכות לבניית ממ"דים בצמוד לדירתם, במיוחד בעיר שדרות, וכי שימוש זה במקרקעין הינו שימוש סביר .

12. גם העילה הנוספת של הפרת חובה חקוקה לא פורטה כנדרש ולא הוכחה. ממילא שעה שקבעתי כי לא הופרו חוקי התכנון והבניה לא קמה עילה זו. בע"א ( חי') 3405/06 צרפתי נ' אלבו, 23.10.07, הבהיר כבוד השופט י' עמית את אופן בחינת עוולת הפרת חובה חקוקה:
העילה השנייה מתבססת על הלכות - ע"א 140/53 אדמה חברה בינלאומית בישראל בע"מ נ' לוי, פ"ד ט 1666; בג"צ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' ועדת בנין ערים ת"א, פ"ד ה 229; ר"ע 62/83 ברוך בעל טכסא נ' רחל גונן, פ"ד לח(1) 281 (1984). מעשה בלתי חוקי כשלעצמו, אינו מעמיד עילת תביעה בנזיקין. אין אדם יכול לתבוע את רעהו על הפרה של חוקי התכנון והבנייה, אלא אם הראה, על פי הלכת אדמה דלעיל ופסקי הדין שבעקבותיה, שהמעשה גרם נזק או פגע בנוחיותו או בהנאתו מהשימוש הרגיל במקרקעין, גם אם אותה פגיעה אינה מגיעה כדי עוולת מטרד בדיני הנזיקין".

התובעים לא התמודדו עם שאלות משפטיות אלו ולא הוכיחו כי זכאים לסעד בגין הפרת חוקי התכנון והבניה.

13. ככלל, שעה שניתן היתר לבניין קשה להכיר בעילת תביעה מעצם הקמתו. התובעים לא עיגנו עילה מעין זו ואין זה מתפקידו של בית המשפט למלא את אשר החסירו. יוער כי הדין הכיר באפשרות לסעד בגין פגיעה מתכנית במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.
סעיף זה עוסק בפיצויים של הנפגעים כתוצאה מתוכנית המשפיעה של המקרקעין עליה חלה התכנית או הגובלים בתוכנית.

מע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים נ' ברעלי ואח', פ"ד מט(1) 463 (1995) ניתן ללמוד כי הפגיעה בגין חסימת אור, אוורור ונוף כמוה כפגיעה בענייני ריח ורעש ולכן היא נכללת בתחומו של סעיף 197 לחוק. מכאן עולה כי אין לתובעים סעד כנגד הנתבעות בגין טענותיהם לפגיעה בנוף ואור השמש שלא בגדר תביעה עקב פגיעה מהתכנית .

14. מעבר לקביעות העקרוניות לעיל, עיון בעילות כנגד שתי הנתבעות מלמד כי לא הוכחו. כנגד העירייה נטען כי התרשלה או הפרה חובה חקוקה שאישרה בניית 20 ממ"דים במקום 12. הוכח כי מלכתחילה התבקש אישור עבור 24 ממ"דים ומחמת טעות בבקשה ניתן היתר ל- 12. טעות זו תוקנה לאחר מעשה וגם אם התרשלנה העירייה בבדיקת הבקשה, לא נגרם נזק בגין רשלנות זו שעה שממילא אושרה הקמתם של 24 ממ"דים. לא הוכח כי הביצוע חרג מהתכנון או כי נפל פגם אצל העירייה בפיקוח על הבנייה בהתאם להיתרים.

גם הטענות כנגד עמיגור לא הוכחו. לא הובאו כלל ראיות ביחס להליך התכנון ולכן אין בסיס לטענה כי עמיגור התרשלה בתכנון או בניית הממ"דים. ממילא עמיגור הינה רק גוף שפעל ליישם החלטות ותכניות שערכו גופי הממשלה ולא ניתן לתבוע אותה בגין כשלים בתכנון. הטענות כנגד עמיגור להפרת חובות חקוקות לא פורטו והאמור לעיל חל ביחס לכלל העילות כנגד עמיגור.

הטענה לרשלנות בבניית הממ"ד בסטייה ביחס למפלסי הגובה בממ"ד שמתחת לדירת התובעים, לאו טענה היא, כפי שיפורט להלן בפרק הדן בליקויי הבניה.

שומת ירידת הערך
15. להוכחת שיעור נזקיהם בגין בניית הממ"דים בבניין נסמכו התובעים על חוות דעת שמאית. מאחר והנתבעות לא הגישו שומה נגדית, לכאורה לא נסתרו קביעות השמאי ביחס לעצם הפגיעה בשווי דירת התובעים עקב בניית הממ"דים הסמוכים. עם זאת, עצם הוכחת שיעור נזק ללא הוכחת עילת תביעה אינו מסייע לתובעים.

למרות העדר חוות דעת נגדית, לא מצאתי כי ניתן להסתמך על קביעות השמאי מטעם התובעים, גם לשיעור הנזק. קביעות השמאי כי נגרמו פגיעה בנוף ובאור השמש בדירה עולות בקנה אחד עם המצב בשטח כפי שמתבטא בצילומים שערכו התובעים. בחזית צפון מערבית ישנה חסימה חלקית בלבד של הנוף עקב בניית ממ"דים בקצה הבניין המרוחק מדירת התובעים. לא ברור על בסיס אילו נתונים קבע השמאי כי אור השמש פחת מצד זה. בצד המזרחי, בו היה אמור להיבנות ממ"ד עבור התובעים, המצב שנוצר עקב סירוב התובעים אכן יוצר מפגע אסתטי ומניעת אור, אולם נובע כולו מסירוב התובעים לבניית ממ"ד בצמוד לדירתם.

לבחינת טענות התובעים לנזקים בדירתם מונה מומחה מטעם בית המשפט. המומחה הינו מהנדס ולא שמאי, ולמרות זאת נדרש לשאלת ירידת הערך. למרות שיש קושי בקבלת חוות דעתו בנוגע לירידת הערך, ניתן לראות בה אמת מידה של גורם מקצועי ביחס להשפעת בניית הממ"דים על ערך דירת התובעים. ביחס לחזית המערבית מצא המומחה כי הממ"דים שנבנו במרחק של כ- 15 מ' מחלון מטבח התובעים לא מסתירים את אור השמש ופגיעתם בנוף קטנה. לגבי הממ"ד בצד המזרחי ( אותו כינה המומחה חזית צפונית) המומחה תיאר את המצב הקיים בו קיר הממ"ד שנבנה חוסם את הנוף אולם מצא כי אין בכך ירידת ערך לתובעים אשר היו מודעים להשלכות סירובם ולא התנגדו לבנייה.

בנסיבות העניין בו גרמו התובעים בהתנהגותם לפגיעה בערך דירתם, ומנעו את האפשרות להעלאת ערך דירתם על ידי בניית ממ"ד, לא מצאתי כי מדיניות משפטית מצדיקה להעניק להם סעד. ראוי לבחון את ירידת הערך לדירתם אל מול מצב הדירה לו היה נבנה הממ"ד. גם השמאי מטעם התובעים הסכים כי בניית ממ"ד מעלה ערך דירה ובאיזון בין ירידת הערך שקבע לתוספת הערך לו היה נבנה ממ"ד ניתן להניח כי לא נגרם נזק כלכלי לתובעים.

16. מבין טיעוני התובעים עולה בין השורות הטענה כנגד המידע שנמסר להם בשלבי התכנון והקמת הממ"דים. התובעים לא ניסחו תביעתם באופן המראה עילה בגין אי מסירת מידע מספיק. מהמכתבים שצרפו עולה כי פנו עוד בשלבים הראשונים בדירה לקבל מידע והופנו על ידי עמיגור לעירייה. התובעים אף עיינו בתכניות בעירייה אולם מאחר ולא ראו היתר בניה, שאכן לא ניתן בדרך הרגילה מהטעמים שהובהרו לעיל, המשיכו ומחזרו תלונותיהם. ייתכן וראוי היה לקיים פגישה מסודרת עם התובעים ולהבהיר להם את הליכי התכנון והאפשרות להתנגד להם לפי הוראות חוק התכנון והבניה, אולם לא הועלתה טענה מעין זו כעילת תביעה. התובעים לא התנגדו להליך מתן ההיתרים ולא הוכיחו כי ביקשו להתאים את תכנית הממ"ד לדרישותיהם ולשנות את כיוון החלון שתוכנן. ממכתבי התובעים הבינו הנתבעות כי מסרבים הם בתוקף לבניית ממ"ד בצמוד לדירתם ולא מבקשים לפעול כדי להתאים את התכנית לדרישותיהם. בנסיבות אלו אין לתובעים להלין אלא על עצמם שלא השכילו לשתף פעולה עם הנתבעות כדי למצוא פתרונות להתאמת הממ"ד לדירתם, אלא בחרו ליצור סכסוך ולסרב בהפגנתיות לבניית ממ"ד צמוד לביתם. סוף מעשה במחשבה תחילה, ולאחר מעשה אין התובעים זכאים לפיצוי בגין עקשנותם.

מהאמור לעיל עולה כי העילה היחידה העומדת לתובעים היא טענתם כי הבנייה עצמה גרמה לנזקים לדירתם. בעילה זו אין קושי משפטי מאחר וגם בנייה בהיתר ולמטרות ראויות לא מקנה חסינות מפני נזק לדירה סמוכה. להלן אבחן לגופן את טענות התובעים לנזקים. הטענות לנזקים עקב הבניה אינן נוגעות לעירייה ועל כן דין התביעה כנגד העירייה להידחות ללא קשר לנזקים לדירה.

הנזקים לדירת התובעים
17. התובעים דרשו פיצוי בסך של 64,900 ₪ בגין נזקים שפורטו בחוות דעת הנדסית מטעמם. בכתב התביעה אין התייחסות לעובדה כי חלק מרכזי מהליקויים שפורטו בחוות דעת התובעים מתייחסים לנזקים ברכוש המשותף. התובעים לא זכאים לדרוש בסיכומיהם פיצוי בגין חלק יחסי מעלות התיקון לרכוש המשותף, שעה שלא דרשו זאת במפורש בכתב תביעתם. דרישה זו מהווה הרחבת חזית שאין לקבלה.

עיון בחוות הדעת מטעם התובעים מגלה כי מתארת בסעיף 1.4 סדקים בדירת התובעים ואת העובדה כי במועד בדיקת המומחית כבר בוצע שיפוץ בחדר השינה ובחדר הדיור. סעיפים 1.6 עד 1.20 לחוות הדעת עוסקים בליקויים שונים בממ"דים בבניין. סעיף 1.21 עוסק בנזק לתמונת פסיפס שממוקמת על קיר הבית המשותף בצד צפון מערבי המרוחק מדירת התובעים. חוות הדעת קבעה באופן כללי, ללא כל הסבר או פירוט, עלות כללית לכל העבודות שאוזכרו בה.

בחקירתה הנגדית של מומחית התובעים העריכה כי מתוך הליקויים שפירטה, עלות תיקוני הליקויים בדירת התובעים מסתכמת ב- 15,000 ₪ ללא מע"מ. עולה כי גם לגרסת התובעים, הליקויים בדירתם מסתכמים לכל היותר בסכום האמור, שנטען ללא אסמכתאות על ידי המומחית מטעמם בעת חקירתה.

18. מאחר והתובעים טענו לנזקים בדירתם עקב בניית הממ"דים מונה כמומחה מטעם בית המשפט המהנדס אריה דבורצקי. בחוות דעתו ציין המומחה כי הוצג בפניו היתר בניה מיום 27.6.10 ( העתקו לא צורף למוצגי הצדדים). המומחה ציין כי בעת ביקורו לא נצפו סדקים בדירה מאחר והתובעים ביצעו שיפוץ יסודי לתקרות ולקירות הדירה, וקירות הדירה צופו בטפט. המומחה העריך, על בסיס עיון בתמונות שהציגו התובעים, כי עלות תיקון הסדקים הינה 7,600 ₪ ללא מע"מ. בחקירתו הנגדית הבהיר המומחה כי מדובר בהערכה בלבד מאחר וראה רק תמונות. (יוער כי בסעיפים 1.4.1, 1.4.2 העריך עלות תיקון סדקים בסך של 4,700 ₪).

בהמשך בחן המומחה טענות ביחס לסדקים חיצוניים והבהיר כי מדובר בליקוי שמקורו בהתפשטות תרמית ולא כתוצאה מבניית הממ"דים. המומחה הבהיר בחקירתו הנגדית כי העובדה שלא כל הבניין היה מחורץ מעידה כי מקור הסדקים אינו מעבודות של כלים הנדסיים בקרקע הבניין, מאחר ש "טרקטורים שעובדים למטה לא גורמים ליצירת סדק רק למעלה" ( עמ' 33, ש' 18).

מסקנה זו של המומחה לא נסתרה ושופכת אור גם על הטענות לסדקים בדירת התובעים. התובעים צרפו תמונות מהן עולה כי באוגוסט 2010 החלו העבודות הקדיחה בחצר הבניין. לפי התאריכים המצוינים על התמונות עולה כי בדצמבר 2010 הגיעו עבודות הבניה להשלמת יציקת הממ"ד מתחת לחלון התובעים ובינואר 2011 כבר מעקה גג הממ"ד מתחת לחלונם נבנה. במכתב התובעים מיום 8.11.10 טוענים לאי נוחות עקב רעש וויברציות, אולם לא טוענים כי נגרמו סדקים לדירתם. גם בתלונותיהם מיום 20.12.10 אין זכר לסדקים בדירתם. הטענות לסדקים עלו לראשונה במכתב ב"כ התובעים מיום 14.3.13 ובחוות הדעת מטעמם מיום 20.10.12.

התובעים הציגו שלוש תמונות של קירות ותקרות הבית מהימים 20.9.11, 26.5.12 ושתי תמונות נוספות ללא תאריך. התובעים לא הציגו תמונות של דירתם לפני הופעת הסדקים והעובדה כי העבודות שגרמו ויברציות לטענתם בוצעו בין אוגוסט 2010 עד ינואר 2011, מלמדת כי לא הוכח קשר סיבתי בין בניית הממ"דים להופעת הסדקים. תצהיר התובעים מפנה לחוות הדעת מטעמם ולא מפרט תשתית עובדתית באשר למועד היווצרות הסדקים. התובעת העידה כי בסוף שנת 2011 ביצעו שיפוץ בסלון וחדר השינה, קרי לא המתינו אף לתעד הליקויים על ידי מומחה מטעמם.
מכל האמור לעיל עולה כי לא הוכח כי הסדקים נוצרו עקב בניית הממ"דים, אלא מסתבר יותר כי נגרמו עקב גיל הנכס, העובדה כי גרים בקומה אחרונה ועקב התפשטות תרמית, כפי שהעיד המומחה ביחס לסדקים החיצוניים. לו היו נגרמים סדקים סמוך לביצוע העבודות, סביר להניח כי התובעים אשר עריכת מכתבי תלונה אינו הליך שזר להם, היו מתלוננים אודות הנזקים.

יתרה מכך, אם אכן נגרמו סדקים על ידי הקבלן שבנה את הממ"דים , היה מקום ליידע את עמיגור בזמן אמת ולאפשר לה לדרוש מהקבלן לתקן את הנזקים שגרם. משלא פעלו התובעים באופן האמור מנעו מעמיגור לבחון את הנזקים הנטענים בזמן אמת ולפעול לתיקונם על ידי הקבלן שעבד בשטח. ממילא ככל שמדובר ברשלנות בביצוע עילת התביעה היא כנגד המבצע ולא הוכחה רשלנות שניתן לייחס לעמיגור. על כן לא זכאים התובעים לפיצוי בגין הסדקים בדירתם.

יתר הנזקים ברכוש המשותף
19. כאמור לעיל, ניסוח הסעדים בכתב התביעה אינו מאפשר להעניק לתובעים סעד בגין פגיעה ברכוש המשותף. התובעים לא זכאים לפיצוי בגין ליקויים בממ"דים של שכניהם. מעבר לכך, בחינת ממצאי המומחה מטעם בית המשפט מלמדים כי מדובר בליקויים זניחים שרובם אינם נוגעים כלל לדירת התובעים, כמפורט להלן.

המומחה מצא כי קיים חסר בגג הממ"ד מתחת לדירת התובעים של סרגלי איטום לקצה היריעה. חסר זה יכול ויפגע באיטום הממ"ד של הקומה מתחת ולא פוגע בתובעים. עוד נמצא כי קים ליקוי בגימור המעקה של הממ"ד מתחת לדירת התובעים ובעקמומיות קירות המעקה. ליקוי זה מהווה גם מפגע אסתטי אולם התובעים לא עתרו לסעד של צו עשה ואינם זכאים לפיצוי כספי בגין ליקוי זה.

המומחה מצא כי העובדה שאין גישה לגג הממ"ד אינה ליקוי בר פיצוי אולם סבר כי יש להתקין סולם חיצוני שיאפשר גישה לגג זה מגג הממ"ד הסמוך. בנסיבות העניין יצרו התובעים בהתנהגותם מצב בו צופים לגג הממ"ד שמתחת לחלונם. גג זה אינו חשוף ללכלוך זולת אבק ויתר דברים שנישאים ברוח. על כן אין צורך בניקיון שוטף של הגג ולא מצאתי כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הצורך בהתקנת סולם כהמלצת המומחה.

לגבי צבע כלל הממ"דים מצא המומחה שאין בכך כל ליקוי. טענת התובעים בעניין זה נשענת על טענה, שלא הוכחה, כי הובטח כי צבעי הממ"דים יהיו זהים לצבע הבניין. לא מצאתי כי יש בסיס עובדתי לטענה זו והעובדה כי התובעים מעדיפים כי צבע הממ"דים יהיה זהה לצבע כל הבניין הישן, אינה עילה לפיצוי.

20. המומחה התייחס לטענות התובעים כי נעשתה טעות בגובה בניית הממ"ד מתחת לדירתם באופן שמפלסו חורג מעבר לגובה רצפתם. המומחה הבהיר כי לא מדובר בליקוי אלא בביצוע לפי ההנחיות ליציקת בטון בעובי של 40 ס"מ בגג העליון של מגדל הממ"דים. על כן, אין זה סביר כי התובעים יזכו לפיצוי במידה ויבקשו בעתיד לבנות ממ"ד ולצמצם את פער הגבהים בין דירתם לממ"ד שייבנה.

עניין זה זכה להתייחסות במכתב עמיגור מיום 10.11.10 בו ניסתה לשכנע את התובעים לחזור בהם מסירובם לבניית הממ"ד והסבירה את השלכות סירובם:
"ברצוני להדגיש שבעתיד לא תוכלו לבנות ממ"ד לדירתכם עקב שינויים במפלסי הגובה בתקרה של ממ"ד מתחת לדירתכם".

התובעים שבמודע גרמו לפער הגבהים אינם זכאים לפיצוי בגינו.

מעבר למפורט לעיל לא מצא המומחה ליקויים נוספים בממ"דים וחוות דעתו מפורטת, בניגוד לחוות הדעת הכללית של מומחית התובעים. ככלל יש להעדיף את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט על פני חוות דעת מטעם בעל דין, ולא מצאתי מקום לסטות מכלל זה בנסיבות העניין.

21. המומחה מצא בנוסף כי קיימים פגמים בפסיפס שעלות תיקונם 7,500 ₪, אולם ציין כי עיקר הנזק בתמונות שהוצגו לו הינו במרכז התמונה ולא בשוליים הקרובים יותר לממ"דים שנבנו. עוד הבהיר כי הדבקה של פסיפס יכולה להשתחרר כתוצאה מפגעי מזג אוויר. מתמונות התובעים עולה כי אריח בפסיפס נשר ביום 17.8.11 והמפגע גדל ביום 26.3.14, עד שפורק הפסיפס ביום 29.4.15. כמפורט לעיל הממ"דים נבנו עד ראשית שנת 2011 ולא הוכח קשר סיבתי בין בנייתם לפגמים בפסיפס עד לפירוקו. מסתברת יותר טענת הנתבעים כי הפסיפס נהרס עקב עבודה לקויה בהתקנתו ופגעי מזק האוויר. ממילא התובעים לא זכאים לפיצוי כספי בגין נזק לפסיפס.

22. מחוות דעת המומחה עולה כי מצא מספר ליקויים בבניית הממ"דים אשר ראוי כי יתוקנו על ידי עמיגור והקבלן מטעמה, כדי למנוע עילת תביעה מצד נציגות הבית המשותף.

למרות קיום הפגמים, התובעים אינם זכאים לפיצוי כספי בגין נזקים לממ"דים שהינם צמודים לדירות אחרות ולכל היותר מהווים חלק מהרכוש המשותף.

סוף דבר
23. מיזם להצלת חיים, בניית ממ"דים בעיר שדרות, נוהל על ידי עמיגור ונבנו במהירות בבית המשותף בו גרים התובעים 24 ממ"דים. התובעים מטעמים אסתטיים וחששות לא מבוססים ביחס לטיב הבנייה, סרבו לאפשר הקמת ממ"ד בצמוד לדירתם. חשדנות התובעים כלפי הנתבעות גרמה לכך כי נבנו כל הממ"דים בבניין באופן שהנוף מדירת התובעים נפגע, בעיקר עקב סירוב התובעים לבניית ממ"ד בצמוד לדירתם. לא הוכחה עילת תביעה כנגד הנתבעות ונסיבות העניין אינן מצדיקות הענקת פיצוי לתובעים בגין ירידת ערך דירתם.

התובעים לא הוכיחו כי הנזקים לדירתם נגרמו עקב בניית הממ"דים ואינם זכאים לפיצוי בגין הליקויים הקלים בממ"דים שנבנו לשכניהם.

על כן, התביעה נדחית.

התובעים יישאו בהוצאות הנתבעות ובשכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪ לכל נתבעת.

ניתן היום, א' סיוון תשע"ו, 07 יוני 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: זינובי קיסלר
נתבע: עמיגור ניהול נכסים בע"מ
שופט :
עורכי דין: