ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין א.א.ש בתי ארזים בע"מ נגד עוזיהו בשארי :

בפני כבוד ה שופט ערפאת טאהא

המבקשת

א.א.ש בתי ארזים בע"מ

נגד

המשיבים

  1. עוזיהו בשארי
  2. צוקית 1985 - נקוז בינוי ופתוח בע"מ

החלטה

בפניי בקשה למתן צו מניעה זמני.

רקע עובדתי
1. ביום 2.4.15 נחתם בין המבקשת מצד אחד לבין המשיבים מצד שני הסכם אופציה שעניינו מכירת מחצית זכויות המשיבים במקרקעין בכפר תבור בשטח של 13,216 מ"ר והידועים כמגרש 2000 בהתאם לתכנית בניין ערים מפורטת מס' ג/10155 והידועים גם כחלק מחלקות 242 ו-244 בגוש 17214 (להלן: "הנכס"). את הזכויות בנכס רכשו המשיבים מרשות מקרקעי ישראל בהתאם להסכם חכירה שנחתם בין הצדדים ביום 13.2.08.

2. בהתאם לסעיף 2.6 להסכם האופציה ניתנה למבקשת אופציה לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו בהסכם האופציה לתקופה של 6 חודשים ממועד החתימה על הסכם האופציה. בהתאם לסעיף 2.7 להסכם רשאית המבקשת להאריך את תקופת האופציה בתקופה נוספת של 6 חודשים החל מיום סיום תקופת האופציה הראשונה ועד לתום 6 חודשים קלנדאריים. אין מחלוקת כי המבקשת מימשה את זכותה להאריך את תקופת האופציה, כך שהיא ראשית הייתה להודיע על מימוש האופציה עד 2.4.16.

3. במכתב מיום 2.2.16 הודיעה המבקשת למשיבים על מימוש האופציה ורכישת הנכס. בעקבות הודעה זו שלחו המשיבים למבקשת באמצעות בא כוחה, עו"ד מס, ביום 16.3.16 טיוטת הסכם מכר עליו נדרשה המבקשת לחתום עד 1.4.16. במכתב לוואי שצורף לטיוטת ההסכם, הפנו המשיבים את תשומת לב המבקשת להוראות הסכם האופציה שלפיהן " החתימה על ההסכם, צריכה להיות עד ולא יאוחר מיום 1.4.16", הוא המועד שבו מסתיימת תקופת האופציה.

4. משלא חתמה המבקשת על טיוטת הסכם המכר שהועברה אליה כאמור לעיל, שלח עו"ד בנימין דהרי, ב"כ המשיבים, מכתב למבקשת בו הוא הודיע לה כי מאחר שלא נחתם הסכם מכר עד 1.4.16 כפי שנקבע בהסכם האופציה, פקעה האופציה והמשיבים זכאים לחלט את מחיר האופציה. ביום 10.4.16 שלח עו"ד מס מכתב תשובה שבו הוא דחה את הודעת המשיבים על בטלות הסכם האופציה. במכתב זה טען עו"ד מס בשם המבקשת, כי מרשתו פעלה בהתאם להוראות הסכם האופציה, וכי המשיבים לא פעלו להארכת המועד הקבועה בהסכם החכירה מול מנהל מקרקעי ישראל להשלמת הבנייה, ולא פעלו לתיקון ההפרה של אותו הסכם. עו"ד מס שב והודיע בשם המבקשת, כי מרשתו "מעוניינת לממש את האופציה לאלתר וככל שתתוקן הפרת ההסכם על רמ"י על ידי מרשיך, תפעל מרשתי לחתימה על הסכם מכר עם מרשיך באופן מידי".

5. משלא הגיעו הצדדים לעמק השווה, הגישה המבקשת תביעה לאכיפת הסכם האופציה באופן שיחייב את המשיבים לחתום על הסכם מכר מול המבקשת המותנה בתיקון הפרת הסכם החכירה מול המנהל והארכת התקופה להשלמת הבניה לתקופה עתידית סבירה, ולחילופין לחתום על הסכם מכר מול המבקשת מיד לאחר תיקון ההפרה של הסכם החכירה. בד בבד עם הגשת כתב התביעה, הגישה המבקשת את בקשתה דנן למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה במצב הזכויות בנכס עד מתן פסק דין בתביעה העיקרית. ביום 1.5.16 ניתן על ידי צו ארעי כמבוקש במעמד צד אחד, וביום 30.5.16 שמעתי את טענות הצדדים בעל פה.

טענות הצדדים
6. בבקשה בכתב טענה המבקשת, כי רק ביום 16.3.16, עת התקבלה במשרד בא כוחה טיוטת הסכם המכר, נודע לה כי חלף המודע להשלמת הבניה במקרקעין בהתאם להסכם החכירה שנחתם בין המשיבים לבין מנהל מקרקעי ישראל, וכי עוד ביום 28.10.13 הוגשה על ידם בקשה להארכת המועד להשלמת הבניה, בקשה שטרם אושרה על ידי המנהל. לטענתה, עם קבלת טיוטת הסכם המכר שממנו על פי הנטען נודע לה שהמועד להשלמת הבנייה חלף, פנה בא כוחה, עו"ד מס, לב"כ המשיבים, וביקש לקבל הסברים באשר לחלוף הזמן להשלמת הבניה ובאשר לגורל הבקשה להארכת מועד שהוגשה. פניה זו, כך נטען, לא זכתה לכל התייחסות ותחת זאת שלח ב"כ המשיבים למבקשת את המכתב מיום 3.4.16, שבו הודיע על פקיעת הסכם האופציה.

7. המבקשת הוסיפה וטענה, כי התנהלותם של המשיבים כמתואר לעיל מהווה הפרה של הסכם האופציה, מאחר שהם פעלו בחוסר תום לב בחתימה על הסכם האופציה, עת לא גילו לה כי קדמה לחתימה הפרה יסודית מצדם להסכם החכירה עליו חתמו מול המנהל. המשיבים לא פעלו לתיקון ההפרה של הסכם החכירה גם לאחר החתימה על הסכם האופציה, ולא נענו לפניות ולדרישות המבקשת בעניין זה. לטענת המבקשת, סירובם של המשיבים לחתום על הסכם מכר מותנה או על הסכם מכר לאחר שתתוקן הפרת הסכם החכירה, מצביע על כוונת המשיבים להתחמק מהסכם האופציה וזאת נוכח ההשבחה שנוצרה במקרקעין ומתוך שיקולים של כדאיות ורווחיות העסקה.

8. בדיון בעל פה שקיימתי כאמור לעיל, חזרה ב"כ המבקשת על טענתה, כי אין זה סביר לדרוש מן המבקשת לרכוש נכס של גביו הופר הסכם החכירה מול המנהל, ולא ברור אם הבקשה להארכת התקופה להשלמת הבניה תאושר. לטענתה, אם לא תאושר הבקשה להארכת המועד להשלמת הבניה, יפקע חוזה החכירה ות ימצא המבקשת רוכשת נכס שאין לו כל ערך. על כן, כך נטען, דרישתה להתנות את תוקף הסכם המכר באישור הבקשה להארכת המועד להשלמת הבנייה הינה דרישה סבירה. לאחר שבית המשפט העיר לב"כ המבקשת, כי המשמעות של התביעה והבקשה היא בעצם הארכת תקופת האופציה לתקופה בלתי מוגבלת וכי היה על המבקשת להחליט אם לרכוש את הנכס במצב הקיים היום , קם והודיע נציג המבקשת כי הוא מוכן לחתום על הסכם המכר ולשלם את התמורה שסוכמה בהסכם האופציה ללא תנאים מוקדמים, ומבלי שתוקף ההסכם יותנה באישור הבקשה להארכת מועד להשלמת הבנייה.

9. המשיבים התנגדו למתן צו מניעה זמני וטענו, כי אין למבקשת זכות לרכוש את הנכס, משתמה תקפת האופציה שנקבעה בהסכם, מבלי שנחתם הסכם מכר. המשיבים הפנו בעניין זה להוראות סעיף 3.4 להסכם האופציה שלפיו התחייבו הצדדים לחתום על הסכם מכר "תוך 7 ימים מיום מסירת הודעת המימוש לידי המוכר ובכל מקרה לא יאוחר מתום תקופת האופציה ". עוד הפנו המשיבים להוראת סעיף 3.6 להסכם האופציה שבו נקבע, כי "לא הודיע הקונה למוכר על מימוש האופציה ו/או לא חתם הקונה על הסכם המכר בנוסח כפי שיוסכם בין הצדדים עד ולא יאוחר לתום תקופת המימוש, הרי שאז תפקע האופציה מאליה, וזאת אף ללא כל הודעה מצד המוכר לקונה על פקיעתה כאמור". לשיטת המשיבים, בהתאם להוראת שני סעיפים אלה, אי חתימה על הסכם מכר עד תום תקופת האופציה מסיבה כלשהי, מביאה לפקיעת הסכם האופציה. על כן, ומשלא נחתם הסכם מכר בתוך תקופת האופציה, תהא הסיבה לכך אשר תהא, פקעה האופציה שהוסכם עליה ולא ניתן לכפות עליהם הסכם מכר מול המבקשת.

10. המשיבים הוסיפו וטענו, כי המבקשת ידעה כי התקופה להשלמת הבניה בהתאם להסכם החכירה הסתיימה, שכן חוזה החכירה נמסר לה ולבא כוחה לפני שנחתם הסכם האופציה. בהתאם להסכם החכירה שנחתם ביום 13.2.08, היה על המשיבים להשלים את הבניה תוך 3 שנים מיום החתימה על הסכם החכירה , קרי עד 13.2.11, כך שהטענה כי רק ביום 16.3.16 נודע למבקשת לראשונה שהמועד להשלמת הבניה חלף אינה נכונה. עוד טענו המשיבים, כי במהלך המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לפני החתימה על הסכם האופציה הם הודיעו למבקשת ולנציגיה , כי הוגשה על ידם בקשה להארכת המועד להשלמת הבנייה, וכי בקשה זו טרם אושרה. נטען עוד, כי למבקש ת עמד פרק זמן של שנה לפחות (תקופת האופציה) על מנת לבדוק את הנכס ואת מצב הזכויו להחליט אם ברצונה לרכוש אותו על בסיס התנאים שס וכמו בהסכם האופציה. לא יעלה על הדעת שהיום, לאחר שנחתם הסכם האופציה , תבקש המבקשת לכפות הסכם מכר בתנאים חדשים שאינם תואמים את הסכם ה אופציה.

דיון והכרעה
11. לאחר שעיינתי בבקשה, בכתב התביעה, בתגובת המשיבים ובנספחיהם, ולאחר ששמעתי את טענות הצדדים, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות.

12. כידוע, בעל דין המבקש לקבל צו מניעה זמני מבית המשפט חייב לעמוד בשני תנאים עיקריים: הראשון, להוכיח בראיות מהימנות לכאורה קיומה של עילת תביעה נגד המשיב; השני, להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. יחסי הגומלין בין שני תנאים אלה הם יחסים של מקבילית כוחות, במובן זה שככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש באופן ברור ומובהק יותר, כך יפחת הצורך שסיכויי ההליך יהיו גבוהים, ולהפך (ראו רע"א 2127/16 עמיר עובדיה ואח' נגד יואלי אורי ואח' (1.6.16).

3. בענייננו, עיון בהסכם האופציה מלמד, כי הוסכם בין הצדדים, כי מימוש האופציה על פיו מותנה בחתימה על הסכם מכר בנוסח מוסכם בתוך תקופת האופציה. עוד עולה מן ההסכם, כי אי חתימה על הסכם מכר מכל סיבה שהיא בתוך תקופת האופציה מביאה לפ קיעת האופציה באופן מידי, מבלי שלמי מהצדדים יהיו טענות או תביעות כלפי הצד שכנגד (ראו סעיפים 3.4, 3.6 ו-3.9 להסכם). על כן, משלא נחתם הסכם מכר בין הצדדים ומשהסתיימה תקופת האופציה שנקבעה בהסכם, פקעה לכאורה האופציה שהוענקה למבקשת בהתאם לאותו הסכם. בהקשר זה אבקש לציין, כי אינני מקבל את טענת המשיבים, כי לסיבה שבגללה לא נחתם הסכם מכר אין חשיבות לצורך ההכרעה בשאלה אם פקעה האופציה על פי ההסכם. יתכנו מצבים שבהם הסכם המכר לא נחתם בשל סירובו של המוכר לחתום עליו מטעמים בלתי סבירים ומתוך התנהלות חסרת תום לב במטרה לחמוק מהסכם האופציה. בנסי בות אלה, וכאשר אי החתימה על הסכם המכר מקורה בהתנהלות חסרת תום לב של המוכר או בסירוב בלתי סביר מצדו לחתום על ההסכם, ניתן לקבוע כי האופציה לא פקעה ולכפות על המוכר את העסקה.

14. ברם, נסיבות אלה אינן מתקיימות לכאורה בענייננו. המבקשת אישרה כי הסכם החכירה הונח בפניה לפני שחתמה על הסכם האופציה ולפיכך היא ידעה או צריכה הייתה לדעת על חלוף הזמן להשלמת הבניה ועל הצורך לקבל מרשות מקרקעי ישראל אורכה להשלמת הבניה. על כן, היה על המבקשת, אילו רצתה בכך, לעמוד על כך שהסכם האופציה יכלול תנאי המאריך את תקופת האופציה היה ולא יתקבל אישור רשות מקרקעי ישראל להארכת התקופה להשלמת הבנייה בתוך תקופת האופציה המקורית. משלא שסוכם הדבר ולא נכלל תנאי כאמור בהסכם האופציה שנחתם, אין המבקשת יכולה להתנות את תוקף הסכם המכר בקבלת אישור המנהל לאורכה. משמעות דרישתה של המבקשת היא בעצם הארכת תקופת האופציה לפרק זמן בלתי מוגבל עד לקבלת אישור המנהל לאורכה, והחזקת המשיבים "כבני ערובה", מבלי שהדבר מעוגן בהסכם האופציה. מצב זה הוא בלתי סביר, אינו תואם את הוראות הסכם האופציה ולכאורה אינו תואם את אומד דעתם של הצדדים בעת החתימה על הסכם האופציה.

15. זאת ועוד, גם אם אקבל את טענת המבקשת, כי נודע לה על העובדה כי התקופה להשלמת הבניה הסתיימה רק ביום 16.3.16, אין בכך כדי לסייע לה. במצב דברים זה שבו נודעה למבקשת עובדה חדשה אודות הנכס, שעל פי הנטען הופכת את עסקת הרכישה שסוכמה בהסכם האופציה ללא כדאית מבחינתה , עומדות בפני המבקשת שתי אפשרויות: או להודיע שאין בכוונתה לרכוש את הנכס ובכך היא מבטלת את הסכם האופציה, או שמודיעה על מימוש האופציה בתנאים שסוכמו בהסכם האופציה. משב חרה המבקשת באפשרות השנייה, אין היא ראשית להתנות את תוקף ההסכם בביצוע פעולות כאלה או אחרות שמטרתן השב חת שווי הנכס והפיכת העסקה לכדאית מבחינתה.

16. מעבר לנדרש אוסיף, כי טענת המבקשת שאין כל הגיון כלכלי בחתימה על הסכם לרכישת הנכס בטרם הוברר מה יעלה בגורל הסכם החכירה אינ ה מתיישב ת עם טענתה, כי המשיבים החליטו לסכל את החתימה על הסכם המכר בשל השבחת הנכס ומשיקולים של כדאיות כלכלית. טענות אלה של המבקשת אינן מתיישבות האחת עם השנייה והן אך מבליטות את חוסר הסבירות בטענותיה ובהתנהלותה. אם נכונה טענת המבקשת כי המשיבים הבינו כי המחיר שסוכם בינם לבין המבקשת אינו כדאי לאור עליית ערך הנכס, בהכרח נובע מכך שעסקה זו הייתה כדאית למבקשת, על אף שהבקשה להארכת מועד להשלמת הבנייה טרם אושרה.

17. סיכומם של דברים, הסיכויים שתביעת התובעת תתקבל הם סיכויים נמוכים מאוד אם בכלל, ושיקול זה מטה את הכף לטובת דחייה הבקשה.

מאזן הנוחות
18. מעיון בבקשה ובנספחיה עולה, כי המבקשת ביקשה לרכוש את הנכס לצרכים עסקיים, על מנת לשווקו לאחרים. על כן, הנזק שייגרם למבקשת אם לא יינתן הצו הוא נזק כספי בלבד, שניתן לריפוי בפסיקת פיצויים. ואכן, מעיון בסעיפים 38 עד 40 לבקשה עולה, כי המבקשת טענה שמאזן הנוחות נוטה לטובתה מאחר שנגרם וייגרם לה חיסרון כיס אם לא ייחתם מולה הסכם מכר. בנסיבות אלה שבהן סיכויי התביעה נמוכים מאוד ומצד שני הנזק שעלול להיגרם למבקשת הוא נזק כספי, אין הצדקה למתן צו מניעה זמני.

סוף דבר
19. אשר על כן, הבקשה נדחית. המבקשת תשלם למשיבים הוצאות הליך זה בסך 10,000 ₪.

ניתנה היום, כ"ה אייר תשע"ו, 02 יוני 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: א.א.ש בתי ארזים בע"מ
נתבע: עוזיהו בשארי
שופט :
עורכי דין: