ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין מוסדות מאקאווא בני ברק נגד שמעון שגיא :

בפני כבוד השופט י' שנלר, סג"נ-אב"ד, השופט ד"ר ק' ורדי, השופט ח' ברנר

המערערת והמשיבה שכנגד
מוסדות מאקאווא בני ברק (עמותה)
ע"י ב"כ עו"ד בודה

נגד

המשיבים
1. שמעון שגיא (והמערער שכנגד)
ע"י ב"כ עו"ד מורי
2. אגודת בית המדרש מאקווא
3. אליעזר שפריי
4. ישועה קליין
המשיבים 3-4 ע"י ב"כ עו"ד בישיץ

פסק דין

כבוד השופט ד"ר קובי ורדי, סגן הנשיא
ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של בית המשפט השלום בהרצליה בת"א 2235-01 (כבוד השופטת אירית מני-גור) מיום 28.7.2011.
העובדות בתמצית
עסקינן במחלוקת ביחס לזכויות בבית כנסת שברחוב רבנו תם 6 בבני-ברק (חלקה 718 גוש 6122) (להלן – "הנכס").
עיקר העובדות, כפי שפורטו על-ידי הערכאות השונות אשר דנו במחלוקת במשך השנים, יובאו להלן בקצרה.
עד לשנת 1977 החזיקה גב' אסתר הירש ז"ל ב-5/8 מזכויות הבעלות בנכס, ושלושת ילדיה, טיבריו הירש ז"ל (להלן –" המנוח"), אדית הירש ז"ל (להלן – "אדית") וניקולאי הירש ז"ל (להלן – "ניקולאי") החזיקו ב-1/8 מהזכויות בנכס כל אחד. בעקבות פטירתה של גב' אסתר הירש ז"ל בשנת 1977 הועברו זכויותיה בנכס למנוח, כך שהוא החזיק ב-6/8 מזכויות הבעלות בנכס.
ביום 31.10.1980, לאחר שניקולאי נפטר גם הוא, התקשרו המנוח ואדית בהסכם עם אגודת מאקאווא (להלן – "האגודה") להעברת זכויותיהם בנכס (7/8) לאגודה, וכן להביא לכך שיועברו לידי האגודה הזכויות שהיו בבעלות ניקולאי (1/8) תמורת סך כולל של 130,000$ (להלן –"ההסכם המוקדם").
דוד לוונטל פעל כמתווך בהסכם המוקדם (להלן – "לוונטל").
לאחר החתימה על ההסכם המוקדם החלו האגודה ומוסדות מאקאווא בני ברק (להלן – "מוסדות מאקאווא") להפעיל בנכס בית כנסת.
לשלמות התמונה יצוין, כי בשנת 1981 רכש לוונטל 1/8 מהזכויות בנכס מיורשיו של ניקולאי, וזכויותיו נרשמו במרשם ביום 28.1.1990. ואולם, לאחר הליכים משפטיים שהתקיימו, בגדרם ניתנו שני פסקי בוררות (אשר בקשות לביטולם נדחו בה"פ 1744/94 ובה"פ 20081/98), נקבע כי לוונטל איננו מחזיק בזכויות בנכס עבור עצמו, וכי הרכישה נעשתה עבור המנוח, כחלק מההסכם המוקדם.
בפסק הבוררות הראשון נקבע כי על לוונטל להעביר את זכויותיו בנכס לאגודה, ולאחר שהבקשה לביטול פסק הבוררות הראשון נדחתה, נרשמה במרשם הערה בנוגע לקיום צו ניהול על 1/8 מהזכויות בנכס שבבעלותו של לוונטל.
בפסק הבוררות השני נקבע כי על לוונטל להעביר את זכויותיו בנכס למנוח.
לאחר שניתן פסק הבוררות הראשון, הגיש המנוח המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בגדרה טען כי האגודה לא עמדה בהתחייבויותיה על פי ההסכם המוקדם, ולא שילמה את התמורה הקבועה בהסכם (ה"פ 2201/05).
בית המשפט המחוזי (כבוד השופט קלינג) קיבל את התביעה וקבע כי ההסכם המוקדם בטל.
ערעור שהוגש על פסק הדין נדחה ביום 17.1.2000 (ע"א 5816/97), וביטול ההסכם המוקדם הפך לחלוט.
תביעת הפינוי
למרות שההסכם המוקדם בוטל האגודה ומתפלליה המשיכו להחזיק בנכס (המשמש כאמור כבית כנסת).
על כן, ביום 16.3.2000 הגיש המנוח תביעת פינוי נגד מוסדות מאקאווא, האגודה, מר אליעזר שפריי ומר ישועה קליין (אשר חתמו בשעתו על ההסכם המוקדם בין האגודה לבין המנוח) (ת"א 1445/00).
ביום 5.10.2000 וטרם שהתקיים דיון בת"א 1445/00, התקשר המנוח בהסכם למכר הנכס עם מר שמעון שגיא, המשיב 1 (להלן – " שגיא"), שביקש לרכוש את הנכס בשלמותו (להלן – "ההסכם המאוחר") (מוצג "ב" למוצגי שגיא).
בהסכם המאוחר צוין כי למנוח 7/8 מהנכס וזכות לגבי ה-1/8 הנוספת, והוסכם כי שגיא ייקח על עצמו את ההליכים הכרוכים בקבלת ה-1/8 הנוספת.
ביום 2.5.2001 התקיים דיון בת"א 1445/00 בו התברר כי המנוח איננו יכול לנהל את ענייניו (מוצג "יב" למוצגי מוסדות מאקאווא).
בהמשך לכך, מונתה בתו, גב' יפית סורקיס (להלן – "סורקיס") כאפוטרופא זמנית ובשלב מאוחר יותר כאפוטרופא קבועה, על גופו ועל רכושו של המנוח. בהקשר זה יצוין, כי ביום 6.6.2001 ניתנה חוות דעתו של הפסיכיאטר פרופ' ד"ר פטר סילפן (להלן – " חוו"ד פרופ' סילפן") אשר קבע, בין היתר, כי המנוח אינו מדבר עברית וכי הוא סובל מדמנציה וכי נכון לאותו מועד, הוא אינו מסוגל לדאוג בעצמו לענייניו, ולכן יש צורך למנות לו אפוטרופוס, הן לגוף והן לרכוש.
בהמשך לכך, התביעה בת"א 1445/00 נמחקה והוגשה בשנית באמצעית שגיא – ת"א 2235-01, היא התביעה מושא הערעור דנן (להלן – "תביעת הפינוי").
ההליך למחיקת הערות האזהרה שנרשמו על-שם האגודה ועל-שם מוסדות מאקאווא בשנת 2003, במקביל לתביעת הפינוי, פנה שגיא לבית המשפט המחוזי בתל אביב וביקש ולמחוק את הערות האזהרה שהיו רשומות לטובת האגודה ועל שם מוסדות מאקאווא בנכס, וכן שתי הערות נוספות (ת"א 2124/03) (להלן – "ת"א 2124/03").
תביעת הפינוי (ת"א 2235-01) עמדה תלויה ועומדת עד להכרעת בית המשפט המחוזי בתביעה האמורה למחיקת הערות האזהרה.
ביום 9.3.2009 קבע בית המשפט המחוזי (כבוד השופט אלטוביה מגן) כי למוסדות מאקאווא ולאגודה אין כל זכויות בנכס ובהתאם לכך נמחקו שתי הערות האזהרה שנרשמו, ות"א 2235-01 חזר להתנהל.
על פסק הדין בת"א 2124/03 הוגשו ערעור וערעור שכנגד לבית המשפט העליון (ע"א 3909/09, 4526/09) ו ביום 3.4.2012 ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון (כבוד השופטים ריבלין, מלצר והנדל) (להלן – " הערעור לעליון").
בפסק הדין נדחו שני הערעורים.
בית המשפט העליון דחה את הטענה לפיה המנוח לא היה כשיר להתקשר בהסכם מיום 5.10.2000, לאור העובדה שסורקיס לא נקטה בהליכים משפטיים שיובילו לביטול ההסכם המאוחר. בית המשפט העליון קבע שלסורקיס שמורה הייתה הזכות להעלאת טענות נגד כשרותו של המנוח, והיא בחרה שלא להעלותה.
אף לגופם של דברים, קבע בית המשפט העליון כי לא הוכח כי המנוח לא היה כשיר להתקשר בהסכם המאוחר.
בית המשפט העליון הוסיף וקבע כי ממילא טענות האגודה ומוסדות מאקאווא אינן יכולה להועיל להן כי גם אם יבוטל ההסכם המאוחר, הרי שהזכויות בנכס, הרשומות על-שמו של המנוח יישארו בבעלותו (ובשליטת האפוטרופא שלו), ולא יועברו לשגיא, ואין בכך כדי להשליך על ביטול ההסכם המוקדם, ובכך נותקה זיקתן המשפטית של האגודה ומוסדות מאקאווא לנכס.
באשר לטענה לפיה המנוח לא היה הבעלים של זכויותיו של ניקולאי בנכס (1/8), קבע בית המשפט העליון כי אף בטענה זו אין בה כדי לקדם את עמדת האגודה ומוסדות מאקאווא, וזאת מפני ששגיא לא ביקש להעביר לבעלותו את זכויותיו של לוונטל בנכס, אלא רק להצהיר שלאגודה ולמוסדות מאקאווא אין זכויות בנכס, ובהתאם לכך למחוק את ההערות שנרשמו לטובתן (ועל שמו של כונס הנכסים).
בנוסף, בית המשפט העליון קבע כי ביטול העסקה המוקדמת מנתק את הזיקה של האגודה ומוסדות מאקאווא לחלקו של לוונטל בנכס, וזאת משום שההערות שנרשמו על חלקו של לוונטל בנכס היו קשורות בצורה הדוקה למימוש ההסכם המוקדם, ומשביטולו נעשה חלוט, ההערות אינן משקפות את המצב הנורמטיבי ביחס לנכס, ויש למחוק אותן.
לגופו של עניין, קבע בית המשפט העליון כי ביטול ההסכם המוקדם מוביל לבדו, בנסיבות המקרה, לצורך למחוק את הערות האזהרה, והוא "בולע" כביכול את ההחלטות שניתנו במסגרת פסקי הבוררות, ולכן אין צורך להידרש אליהן כאן.
בית המשפט העליון קבע כי אין נפקות לתצהיר שעליו לכאורה חתם המנוח ביום 3.2.2000 לעניין הנדון, תצהיר אליו עוד אדרש בהמשך, שכן כל שנדרש בית המשפט המחוזי בת"א 2124/03 היה למחוק את הערות האזהרה שנרשמו לטובתן של האגודה ומוסדות מאקאווא בעקבות ההסכם המוקדם, ופעולה זו איננה קשורה במישרין לשאלת הבעלות של 1/8 מהזכויות בנכס.
סופו של דבר, קבע בית המשפט העליון כי לאגודה ולמוסדות מאקאווא אין עוד כל זכויות בנכס, ולפיכך הערת האזהרה וכן ההערה בנוגע לצו ניהול, שנרשמו על חלקו של לוונטל בנכס – יימחקו.
תביעת הפינוי ופסק הדין של בית משפט קמא
לאחר שפירטתי בדבר ההליכים המשפטיים הרבים שנוהלו עד כה, אשוב לדון בתביעת הפינוי מושא הערעור דנן (ת"א 2235-01), אשר כאמור עמדה תלויה ועומדת עד להכרעת בית המשפט המחוזי (כבוד השופט אלטוביה מגן) בת"א 2124/03.
תביעת הפינוי עניינה פינוי מהנכס של באי בית הכנסת המשויכים לאגודה ולמוסדות מאקאווא.
מוסדות מאקאווא טענה כי מעמדה הוא כשל דייר מוגן ולחלופין כשל בעלת רשות בלתי הדירה. עוד טענה מוסדות מאקאווא כי היא מחזיקה בנכס מכוח הרשאתו של מר איזידור זיגל, חתנו של הרב צבי ביאליסטוצקי, האדם אשר פועל בשם אגודת מאקאווא ומוסדותיה בכל הנוגע לנכס הנדון (להלן – "הרב ביאליסטוצקי" ו– "זיגל", בהתאמה).
לתמיכה בטענותיה, צירפה מוסדות מאקאווא הסכם שכירות שנחתם לכאורה בינה לבין המנוח ביום 3.2.2000 (נספח "ב" למוצגי מוסדות מאקאווא) (להלן – "הסכם השכירות") וכן תצהיר עליו חתם לכאורה המנוח באותו היום (נספח "ג" למוצגי מוסדות מאקאווא) (להלן – "תצהיר המנוח").
להלן החלקים הרלבנטיים מתוך שני המסמכים:
הסכם השכירות נושא כותרת מודפסת "חוזה של שכירות" כאשר לצד הכותרת המודפסת הוסף בכתב יד "דיירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר".
עוד נכתב בהסכם השכירות כי שכר הדירה החודשי "תשלום חד פעמי 10,000$ + אמירת קדיש ולימוד משניות וע"נ משפחת המשכיר", וכי אופן התשלום של שכר הדירה במזומנים – "במעמד חתימת חוזה זה 10,000$ במזומן".
בתצהיר נכתב כך –
"(1) אני מצהיר בזאת כי נתתי לאדמו"ר המנוח הרבי אברהם למברגר זצ"ל רשות להיכנס למגרש השייך לי ברחוב רבינו תם מס' 6 בבני ברק והרשום בלשכת רשם המקרקעין על שמי כחלקה 718 בגוש 6122 (להלן: 'הנכס').
(2) כמו כן, נתתי לאדמו"ר רשות להשתמש בביתי הבנוי על הנכס כבית הכנסת לתורה ולתפילה, להכניס בו מוסדות תורה ולמכור מקומות תפילה לחסידים.
(3) לאחר שניתן פסק דין בבית משפט העליון ביום 12.1.2000 ועל פיו חוזה המכירה של הנכס לאגודת מאקווא בוטל, נתתי רשות לבן האדמו"ר הרב יעקב למברגר להמשיך ולהחזיק בנכס ולהתפלל בו וזכויותיו הם כזכויות דייר מוגן.
(4) חתמתי עם מוסדות מאקווא על חוזה שכירות מוגנת".
ביום 28.7.2011 ניתן פסק דינו של בית המשפט קמא.
בכל הנוגע לטענות הנסמכות על זכויותיו של זיגל בנכס, קבע בית המשפט קמא כי זכויות אלה יוכרעו על-ידי כבוד השופט ד"ר בנימיני בהליך המתנהל לפניו. אוסיף כי בית המשפט קמא ציין כי האגודה ומוסדות מאקאווא לא חשפו את זיגל לחקירה ולא צירפו את הסכם המכר עמו, "בכוונת מכוון ומשיקולים טקטיים".
באשר לטענה לפיה האגודה ומוסדות מאקאווא מחזיקים בנכס מכוח היותם דיירים מוגנים, ולחילופין מכוח רשות בלתי הדירה שנתן להן המנוח, נקבע כי הדבר לא עולה מקריאת התצהיר, וכל שנכתב בו הוא כי זכותו של הרב למברגר יעקב היא להחזיק בנכס כ"זכותו של דייר מוגן".
עוד נקבע בפסק הדין, כי אין מקום להיכנס לטענת הרשות הבלתי הדירה, שכן ממילא הבעלים החדש של הנכס יכול לבטל את אותה הרשאה בלתי הדירה. בנוסף, נקבע בפסק הדין כי ההסכם המאוחר איננו מאזכר רשות הדירה כלשהי, אלא נהפוך הוא – נקבע בהסכם כי על שגיא להמשיך בהליכי הפינוי נגד האגודה ומוסדות מאקאווא, כאילו לא קיימת רשות הדירה כלשהי.
בית המשפט קמא בחן את הסכם השכירות המוגנת, וציין כי ההסכם לא נערך ונחתם במשרד עורך דין, אלא מדובר בטיוטא מודפסת של הסכם אליה הוסיף הרב ביאליסטוצקי בכתב יד המילים "דיירות מוגנת ע"פ חוק הגנת הדייר", כאשר גוף ההסכם אינו מתייחס בצורה כלשהי לחוק הגנת הדייר, התשל"ב-1972 (להלן – "חוק הגנת הדייר"). בנוסף, בית המשפט קמא קבע כי המונח "דמי מפתח" לא מאוזכר בצורה ואופן כלשהם בהסכם.
בית המשפט קמא קבע כי לו הייתה למנוח כוונה להעניק לאגודה ולמוסדות מאקאווא זכות של דיירות מוגנת הרי היה מקום להזכיר כי התשלום שקיבל בזמנו המנוח (בגין ההסכם המוקדם) יהווה תשלום "בדמי מפתח". כמו כן, קבע בית המשפט קמא כי לא ברור כיצד נקבע הסכום החד פעמי (10,000$) כדמי שכירות, וכי ההסכם אינו מאזכר מאומה, נערך ברישול, וערוך כהסכם שכירות רגיל לכל דבר, כאשר ליד התוספת בכותרת אין כל חתימה היכולה להעיד על הסכמת הצדדים לתוספת זו.
עוד קבע בית המשפט קמא כי הקונסטרוקציה המשפטית אותה ניסה לבנות הרב ביאליסטוצקי, לפיה הסכום החד פעמי מהווה תשלום של דמי מפתח והשכר החודשי השוטף בינם לימוד המשניות ואמירת קדיש, איננה מאוזכרת בהסכם, וכי ספק אם המנוח הבין את תוכן ומשמעות המילים "דיירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר", לאור העדר בקיאותו בשפה העברית ומצבו הקוגניטיבי.
בית המשפט קמא קבע כי למעט התוספת בכתב ליד כותרת ההסכם, ההסכם שנחתם נעדר כל סממן של הסכם שכירות מוגנת. בנוסף, קבע בית המשפט קמא כי העדר תאריכים בהסכם השכירות מלמד כי המנוח ביקש לאפשר לאגודה ולמוסדות מאקאווא להחזיק בנכס עד להחלטה אחרת שלו או של מי שיבוא בנעליו, שהרי לא ניתן להבין כיצד שולמו דמי מפתח לכאורה בסך של 10,000$ כשהנכס היה שווה אותה עת כ-450,000$.
בית המשפט קמא קבע כי דווקא לאור סמיכות הזמנים לפסיקת בית המשפט העליון שביטלה סופית את הסכם המכר (ע"א 5816/97 מיום 17.1.2000) היה על האגודה ועל מוסדות מאקאווא לגלות זהירות משנה ולערוך הסכם דיירות מוגנת כדבעי.
סופו של דבר, קבע בית המשפט קמא כי הטענה לפיה האגודה ומוסדות מאקאווא מחזיקים בנכס כדיירים מוגנים דינה להידחות, וכך גם הטענה לפיה הם קיבלו רשות בלתי הדירה לכך.
הטענה לפיה האגודה ומוסדות מאקאווא מחזיקים מכוח הרשאתו של זיגל התקבלה, בכפוף לפסק דינו העתידי של בית המשפט המחוזי (ת"א 1540/09). נפסק, כי ככל שייקבע כי זכויותיו של זיגל נדחות מפני זכויותיו של שגיא, דין תביעת הפינוי להתקבל.
בית המשפט קמא דחה את התביעה כנגד המשיבים 3 ו-4 בהעדר עילה.
ההליך למחיקת הערת האזהרה שנרשמה על-שמו של זיגל שגיא פנה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בתביעה נוספת, כנגד זיגל (ת"א 1540-09) (להלן – "תביעת זיגל"), ובה ביקש שגיא כי הערת האזהרה שנרשמה לטובתו של זיגל ביום 6.5.2001 על זכויות הבעלות בנכס תמחק. זאת, לאור ההסכם המאוחר והערת האזהרה שנרשמה מכוח ההסכם המאוחר.
כעולה מפסק דינו של בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ד"ר בנימיני) מיום 11.9.2013, זיגל טען בתגובה כי בידו הסכם מיום 29.2.2000 לפיו המנוח מכר לו את הנכס. כל צד כפר בתוקפו וקיומו של ההסכם של הצד האחר.
בית המשפט המחוזי בפסק דינו קבע כממצא עובדתי כי בין שגיא לבין המנוח אכן נחתם ההסכם המאוחר, וכי לא הוכח כי המנוח ערך עם זיגל הסכם להעברת הבעלות בנכס ביום 29.2.2000 או בכל מועד אחר, קודם להסכם המאוחר ולרישום הערת האזהרה מכוחו לטובת שגיא (1.3.2001). בית המשפט המחוזי קבע כי יותר סביר כי ההסכם בין המנוח לבין זיגל, אם נערך, נערך לאחר מכן (כאשר נתברר לאנשי מאקווא כי המנוח מכר את הנכס לשגיא).
כך גם קבע בית המשפט המחוזי כי לא נמצא בסיס משפטי לרישום הערת האזהרה לטובת זיגל וכי שגיא הוא הבעלים החוקי של כל הזכויות במקרקעין שהיו בבעלות המנוח בעת שחתם על הסכם המכר עמו.
בפסק הדין צוין בנוסף כי אף אם היה מניח כי ההסכם שבין המנוח לבין זיגל נערך ונחתם ביום 29.2.2000, עדיין זכותו של שגיא הייתה גוברת על זו של זיגל בהתאם לדיני העסקאות הנוגדות (סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן – "חוק המקרקעין")).
סופו של דבר, בית המשפט המחוזי בפסק דינו מיום 11.9.2013 קיבל את תביעתו של שגיא וקבע כי אין עילה לשלול את תוקפו של ההסכם המאוחר שחתם שגיא עם המנוח ומנגד, כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת זיגל חסרת תוקף ויש למחקה מהמרשם.
טענות הצדדים בערעור
בערעורה, טוענת מוסדות מאקאווא כי בית המשפט קמא טעה כשקבע כי לשגיא הבעלות בנכס. לטענת מוסדות מאקאווא, ההסכם המאוחר "נסתר מתוך עצמו", ההסכם לא צורף וכל מי שיכול להעיד עליו עבר מן העולם.
לטענת מוסדות מאקאווא, פסק הדין בת"א 1540/09 (כבוד השופט אלטוביה מגן) לא הכיר בזכות הבעלות של שגיא, אלא שלל את זכות הבעלות של האגודה ושל מוסדות מאקאווא, בהתייחס ל-1/8 הנכס. כפועל יוצא, שגיא לא הוכיח את זכותו הוא.
עוד טוענת מוסדות מאקאווא כי שגה בית המשפט קמא כשהתעלם מכך ששגיא לא המשיך את התביעה שהגיש המנוח, וכן שגה כשהתעלם מהעדר קיומו של ההסכם המאוחר לפניו עד לשלב הסיכומים, ובכך שהתייחס אל הסכם זה בשלב כה מאוחר וללא ביסוס.
בנוסף, טוענת מוסדות מאקאווא כי שגה בית המשפט קמא כשקבע כי היא אינה מחזיקה בנכס מכוחה הסכם לדיירות מוגנת, לאור הסכם השכירות המוגנת ולאור התצהיר.
עוד טוענת מוסדות מאקאווא כי אין צורך בחתימה לצד כל תוספת או תיקון להסכם.
טענה נוספת שבפי מוסדות מאקאווא היא כי לאור כללי הפרשנות, ולאור העובדה שחוזה השכירות נעשה בתקופה בה דבר קיומו של חוק הגנת הדייר היה ידוע, היה ברור כי הדייר הוא בעל הזכות להחזיק במושכר כל עוד הגנת החוק פרושה עליו, ושמי שמשלם דמי מפתח עושה זאת כל מנת לזכות בהגנת החוק. משכך, לאור כותרת ההסכם והתצהיר, הרי שברי כי כוונת הצדדים הייתה למערכת יחסים של שכירות מוגנת.
מוסדות מאקאווא טוענת כי הצדדים התכוונו שהדיירים יוכלו להמשיך להחזיק במושכר למשך תקופה בלתי מוגבלת, ובאשר לתשלום, הרי שמוסדות מאקאווא שילמה ע"ח הדיירות המוגנת תשלום חד פעמי המהווה תשלום דמי מפתח.
עוד טוענת מוסדות מאקאווא כי שגה בית המשפט כשקבע שאין לה הרשאה בלתי הדירה בתמורה מאת הבעלים ברשום, שכן המנוח התחייב להקנות ל"יתום בן האדמו"ר וממלא מקומו" רשות זו והמנוח הצהיר כי הוא מסתפק בתשלום זה מבלי שתגבה תמורה נוספת.
לטענת מוסדות מאקאווא, שגיא אינו יכול לבטל את ההרשאה הבלתי הדירה שניתנה לה, וכי אף לאור כוונת הצדדים (הנלמדת מהסכם השכירות והתצהיר) והסתמכות מוסדות מאקאווא על הצהרות המנוח וההסכם, הרי שזכותה עומדת. בנוסף, לטענת מוסדות מאקאווא, אין מחלוקת כי ייגרם לה נזק עצום מפינוי הנכס, ואין לאפשר לשגיא להתנער מהרשות שנתן המנוח ולסלקה מהנכס.
מוסדות מאקאווא טוענת כי שגה בית המשפט קמא כשלא נתן משקל לטענותיה, על פיהן היא מחזיקה בנכס מכוח זכות החזקה עד להשבת התמורה החוזית מכוח ההסכם ומכוח הזכות לעיכבון. לטענתה, מאחר והמנוח לא השיב את הכספים ששולמו לו, עומדת לה הזכות לעכב את הנכס עד להשבת התמורה החוזית ששולמה בגינו, כסעד עצמי.
כן טוענת מוסדות מאקאווא, כי שגה בית המשפט קמא כשלא דן בזכויותיו של זיגל.
בעיקרי הטיעון מטעמו טוען שגיא כי לאור העובדה שהוא זכאי להירשם כבעל הנכס, עומדת לו הזכות לתבוע את פינויים של הפולשים, וזאת אף לאור פסק הדין שניתן בתביעת זיגל.
בנוסף טען שגיא כי מוסדות מאקאווא והאגודה מחזיקים בנכס שלא כדין, כי הוכח כי לא ניתנה להם רשות בלתי הדירה וכי הם אינם דיירים מוגנים בנכס.
בהקשר זה נטען כי טענה זו לא הועלתה בבית המשפט קמא ועל כן מדובר בהרחבת חזית אסורה. בנוסף, לא הוכח כי הסכם השכירות נחתם על-ידי מורשה חתימה, כי אכן שולם הסכום של ה-10,000$ ע"ח דמי המפתח וכי השינויים שנעשו להסכם נחתמו על-ידי הצדדים.
עוד טוען שגיא כי בהתאם להוראות סעיף 9 לחוק הגנת הדייר, מאחר והנכס לא הושכר בדמי מפתח, הרי שלא חלות הוראות החוק, וביאליסטוצקי עצמו אף לא הזכיר כי שולמו למנוח דמי מפתח.
שגיא טוען כי הוכח כי לא נחתם כל הסכם מכר ולא שולם כל תשלום עבור רכישת המקרקעין על-ידי האגודה, מוסדות מאקאווא או על ידי מי מטעמם.
לטענת שגיא, ההסכם שנחתם לכאורה מול זיגל לא הוצג, ואם אכן היה קיים הרי שמוסדות מאקאווא או האגודה לא היו צריכות להוכיח הרשאה זו, שכן זיגל לכאורה רכש את הזכויות בעבורם.
שגיא הוסיף וטען כנגד תצהירו ועדותו של ביאליסטוצקי טענות אלה ואחרות, ובנוסף טען כי העסקה עם זיגל לא דווחה לרשויות ולא הובאה ראיה לכך כי שולם סכום כלשהו בגינה, כי ההסכם לא הוצג לבית המשפט וכי לא הובאו עדים רלבנטיים להעיד בבית המשפט, כמו זיגל למשל.
באשר לטענה ביחס לסכומים שלא הושבו על-ידי המנוח, טוען שגיא שטענה זו נזנחה על-ידי מוסדות מאקאווא, ואם יש לה טענה כזו או אחרת, טען כי עליה להתכבד ולהגיש תביעה מתאימה, אך אין בכך כדי להטיל חבות על זכויותיו של שגיא.
כן טוען שגיא כי אין תוקף לייפוי הכוח ולבקשה לרישום הערת אזהרה וזאת משום שהמנוח לא היה כשיר כבר בחודש אוקטובר 2000 (לאור חוו"ד פרופ' סילפן והתרשמות ביהמ"ש ממנו בדיון, כמו גם דבריה של סורקיס).
האגודה מצטרפת לטענות מוסדות מאקאווא וטוענת כי זכותה של מוסדות מאקאווא להחזיק בנכס מכוח הסכם דיירות מוגנת וכן מכוח הסכם לרשות בלתי הדירה בתמורה. זאת, לאור ההסכמים שנערכו בנוכחותו של ביאליסטוצקי, ולאור תצהירו של המנוח עליו גם חזר המנוח בעל-פה בבית המשפט. האגודה טוענת כי יש להכיר במסמכים עליהם חתם המנוח כולם כתקפים, וכי בית המשפט קמא שגה כשלא העניק להם משקל.
האגודה טוענת בנוסף כי הטענה לפיה הסכם השכירות זויף היא טענה שלא נטענה בפני בית משפט קמא, ואילו טענת הדיירות המוגנת נטענה גם נטענה בפני בית המשפט קמא.
הערעור שכנגד
שגיא הגיש הודעת ערעור שכנגד על פסק הדין קמא.
בערעור שכנגד, טוען שגיא כי הקביעה בפסק הדין קמא לפיה למוסדות מאקאווא זכויות להחזיק במקרקעין מכוח זכויותיו של זיגל הינה שגויה. לטענת שגיא, קביעה זו של בית המשפט קמא אינה נתמכת במסמך כלשהו, כאשר זיגל לא הגיש תצהיר או העיד בפני בית המשפט קמא, ללא נימוק.
לטענת שגיא, העד היחיד שהעיד הוא הרב ביאליסטוצקי, ומאחר והוא נוגע בדבר, הרי שיש ליתן לעדותו משקל נמוך, ומאחר ולא הובא כל מסמך אחר בכתב הסותר את ההסכם המאוחר, הרי שדין טענת מוסדות מאקאווא לפיה יש לה הרשאה מזיגל להחזיק בנכס, להידחות.
שגיא מוסיף וטוען כי מדובר במקרקעין המוחזקים על-ידי מוסדות מאקאווא והמשיבים הנוספים במשך תקופה של למעלה מ-20 שנה, כאשר המשיבים אינם משלמים דמי שכירות או כל סכום אחר, עושים במקרקעין מנהג בעלים וגורמים לשגיא הפסדים ונזקים, ללא הצדקה.
על כן, טוען שגיא כי אין לתלות את ההליך דנן בתביעת זיגל, יש לקבל את הערעור שכנגד ולהורות למוסדות מאקאווא ולכל שאר המשיבים לפנות את המקרקעין ולהשיבם לשגיא כשהם פנויים מכל אדם וחפץ.
לשלמות התמונה יצוין כי לאחר שניתן פסק הדין בתביעת זיגל, הגיש שגיא עיקרי טיעון מטעמו, וטען כי ערעורו מקבל משנה תוקף, ואילו מוסדות מאקאווא הגישה עיקרי טיעון מטעמה, וטענה כי לאור פסק הדין שניתן בתביעת זיגל הרי שהערעור הפך לאקדמי בלבד ולכן יש לדחותו.
לאחר שהוגש הערעור והערעור שכנגד, הוגשה על-ידי מוסדות מאקאווא בקשה להקפאת הערעור בשל היותו מותנה, וביום 1.1.2012 נדחתה הבקשה בהחלטתה של הרשמת השופטת נחליאלי-חיאט.
בנוסף, ביום 14.10.2013 הגישה מוסדות מאקאווא בקשה לצירוף ראיות נוספות – מסמכים שהוגשו בת"א 1540/09 – לפי תקנה 457 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984. לטענתה, יש להתיר לה להביא מסמכים משנת 2000, אשר התגלו במסגרת עדותו של עו"ד הלד במסגרת ת"א 1540/09 (שניתנה ביום 10.10.2011). שגיא התנגד לכך.
דין בקשה זו להידחות. אין מקום להרשות הגשת ראיות נוספות בערעור כאשר ניתן היה לגלותן ולהגישן בערכאה הדיונית, והניסיון להביא ראיות בערכאת הערעור כדי לעשות "מקצה שיפורים", לאחר שלצדדים היה יומם בבית המשפט, איננו ראוי (ראו: ע"א 3911/01‏ כספי נ' נס, רו"ח, פ''ד נו(6) 752).
עדות עו"ד הלד בתיק זיגל נשמעה לפני זמן רב ב- 10.10.2011 ואין לקבל את הטענה שלא ידעו על כך, ולפחות יכלו להשיגם בשקידה סבירה במיוחד לאור הקשר המשפחתי והעסקי בין זיגל לביאליסטוצקי והתמיהות וסימני השאלה שעלו במשפט ע"י כבוד השופט ד"ר בנימיני, כשלא מדובר גם במסמכים המהווים חידוש מכריע מה גם שתביעת זיגל נדחתה.
דיון והכרעה
ראשית, יש לציין שהדיון בערעור נדחה מספר פעמים תוך שנעשו ניסיונות רבים להגיע להסדר כזה או אחר, ברם הם לא צלחו. בנוסף, לאחר הדיון שהתקיים בפנינו ביום 28.10.2013 פנו הצדדים לגישור, אשר לא צלח.
שנית, למרות שמדובר במחלוקת על בית כנסת, ניתן להתרשם לכאורה, כפי שקבע גם בית המשפט קמא, שלא כל הנפשות הפועלות נמנות על ל"ו צדיקים, כשבסופו של יום מדובר בניסיון לטעון כנגד קביעות עובדתיות וקביעות בענייני מהימנות, ובמי שמחזיקים שלא כדין בנכס שנים רבות.
כלל ידוע הוא כי ערכאת הערעור לא תתערב בנקל בממצאי עובדה של הערכאה הדיונית, שנקבעו לאחר שנחשפה למלוא המסכת העובדתית והראיות הקיימות (ראו: ע"א 458/06 עו"ד יובל שטנדל נ' חברת בזק בינלאומי בע"מ (פורסם בנבו, 6.5.2009); ע"א 4755/07 א.מ.י. תלפיות בע"מ נ' עיריית חיפה (פורסם בנבו, 6.7.2009)), ואיני מוצא טעם לחרוג מכלל זה בנסיבות העניין, לאחר שבית המשפט קמא פירט ביסודיות ובהרחבה את הבסיס הראייתי שהביא אותו לקביעת ממצאיו.
כפי שקבע בית המשפט קמא, שלא האמין למעשה לעדי מוסדות מאקאווא שנוצרה דיירות מוגנת, אף לטעמי לא ניתן לקבוע כי מוסדות מאקאווא רכשה זכויות של דייר מוגן בנכס ואף לא קיבלה זכות בלתי הדירה להחזיק בו, ממספר טעמים.
כפי שציינתי לעיל, בכותרת חוזה השכירות נכתבה תוספת בכתב יד (בלא חתימות לידה) – "דיירות מוגנת עפ"י חוק הגנת הדייר", כאשר מלבד תוספת זו, אין כל התייחסות בגוף ההסכם לכך שמדובר בדיירות מוגנת, או אזכור של המילה "דמי מפתח" ואף של המילה "דיירות מוגנת" או "חוק הגנת הדייר" בגוף ההסכם.
כך, ההתייחסות למוסדות מאקאווא היא לשוכרים (ולא לדיירים), הסכום שננקב הוא של תשלום חד פעמי בסך 10,000$ וכן "אמירת קדיש ולימוד משניות", ועל כן על פני הדברים נראה כי מדובר בחוזה "סטנדרטי" שלא נערכו לו התאמות אלה או אחרות המבהירות כי מדובר בחוזה לשכירות מוגנת או כי התשלום הוא של דמי מפתח.
כך בעדותו בפני בית המשפט קמא ציין ביאליסטוצקי כי הסכום של ה-10,000$ שולם "על חשבון" דיירות מוגנת (עמוד 33 ש' 20-32 לפרוטוקול הדיון מיום 11.11.2010), אולם אף סיכום, של תשלום "על חשבון" זה (שלא הוכח גם) איננו מוזכר בהסכם השכירות (מצוין בהסכם השכירות כי "שכר הדירה החודשי" – "תשלום חד פעמי 10,000 ₪" ובהמשך לצד "אופן התשלום של שכר הדירה במזומנים" נכתב "במעמד חתימת חוזה זה 10,000$ במזומן").
כך גם אין אזכור בהסכם לטענת ביאליסטוצקי שהסכום של 10,000$ מהווה תשלום דמי מפתח והשכר החודשי הינו אמירת קדיש ולימוד משניות.
כפי שקבע בית המשפט קמא, מדובר בטיוטה מודפסת של הסכם אליה הוסיף הרב ביאליסטוצקי בכתב יד את המילים "דיירות מוגנת ע"פי חוק הגנת הדייר" בלא אזכור של המונח "דמי מפתח" ויציקת תוכן לכוונה זו בהסכם, כמו גם לגבי התשלום ששולם לכאורה, כשלא נאמר שהתשלום מהווה "דמי מפתח", כשתמוה כיצד סכום של 10,000$ מהווה דמי מפתח בזמן שהנכס שווה עשרות מונים מכך.
חוזה השכירות נחתם לכאורה ביום 3.2.2000, כשמונה חודשים לפני שנערך ההסכם המאוחר (5.10.2000). בחוזה המאוחר פורטו "ברחל בתך הקטנה" שמות המחזיקים בנכס (האגודה ומוסדות מאקאווא) וכן ההליכים המשפטיים העומדים נכון לאותה עת (ההליכים ששגיא לקח על עצמו בהתאם להסבה של המנוח).
בהסכם המאוחר (והתקף, כפי שנקבע בת"א 1540-09) אין כל התייחסות לכך שלגורם זה או אחר יש זכות דיירות מוגנת בנכס ואף אין אזכור של הסכם השכירות המוגנת שנערך לכאורה עם מוסדות מאקאווא. כך גם אין אזכור בהסכם השכירות לזכות לרשות בלתי הדירה או לזכות עיכבון בנכס.
לטעמי, לאור מידת הפירוט של ההסכם המאוחר, ככל והייתה למוסדות מאקאווא זכות כלשהי בנכס (והרי לזכות שכירות מוגנת ולזכות בלתי הדירה, כמו גם לזכות לעכבון משמעות רבה), הרי שהיא הייתה מוצאת את ביטויה בהסכם המאוחר.
כמו כן, וכפי שציין בית המשפט קמא, אין חתימה בצד התוספות שהוספו להסכם השכירות (שנראה כי נערך על גבי טופס סטנדרטי), ובפרט, אין התייחסות לכך שתוכנו של הסכם השכירות הוסבר למנוח והובן על-ידו.
כעולה מההליכים השונים, המנוח לא היה בקיא בשפה העברית, ולכן תוכנם של מסמכים משפטיים הוסברו לו בשפה ההונגרית, וכי מצבו הקוגניטיבי של המנוח היה מוטל בספק (ראו למשל את הערת עו"ד ג'ורג' יעקובוביץ ע"ג ההסכם המאוחר, לפיה הוא הסביר למנוח את תוכן ההסכם; את הערת השופטת קמא כי המנוח לא היה בקיא בשפה העברית; את דבריו של פרופ' סילפן בחוות דעתו).
ברי כי המעבר מהסכם שכירות "רגיל" להסכם שכירות "מוגן" הוא מעבר דרמטי, וסביר בעיניי כי השוכרים המוגנים (לכאורה), אשר היו מעוניינים להבטיח את זכויותיהם בנכס, יוודאו כי המנוח אכן מבין את משמעות הדבר, והדבר אף יגובה בפירוט מילולי של הבנה זו בגוף ההסכם.
ועוד בהקשר זה. הסכם השכירות נחתם לכאורה סמוך מאוד ליום בו ניתן פסק דינו של בית המשפט העליון בו בוטל ההסכם המוקדם מול מוסדות מאקאווא (17.1.2000)(ע"א 5816/97). על כן, מצופה היה כי הצדדים יקפידו "קלה כבחמורה" על הפרטים הכלולים במסמכים המשפטיים השונים, בין היתר, עריכת הסכם שכירות מוגנת תוך הסתייעות בעורך דין וכן החתמת המנוח על ההסכם ממנו ברור כי מדובר בהסכם לשכירות מוגנת, תוך מתן הסבר על משמעויות הזכויות של הצדדים לאורו, ומשלא נעשה כן, הדבר בהחלט מעורר סימני שאלה.
אמנם, ביאליסטוצקי בעדותו ציין כי הוא התייעץ עם עו"ד בודה, אולם עו"ד בודה לא ערך את הסכם השכירות וההסכם אף לא נחתם בפניו (עמוד 31 לפרוטוקול הדיון מיום 11.11.2010). בנוסף, ביאליסטוצקי בעדותו ציין כי התצהיר נחתם בנוכחותו, בנוכחות עו"ד הלד וכן בנוכחות שני חסידי מאקאווא, אחד מהם דובר הונגרית. עולה השאלה מדוע התצהיר וההסכם לא נחתמו שניהם בנוכחות עו"ד הלד, ומדוע אין כל אזכור לנוכחותם של אותם שני חסידים ו/או לכך שהוסבר למנוח בשפה ההונגרית תוכנו של התצהיר ו/או הסכם השכירות.
הסמיכות של החתימה על הסכם השכירות לפסק דינו של בית המשפט העליון מעלה תהייה נוספת והיא מדוע, לאחר שניתן פסק הדין, לאחר שנים של דיונים לביטול ההסכם המוקדם שנחתם, בחר המנוח להעניק למוסדות מאקאווא זכויות מפליגות בנכס, רק מכוח העדר יכולת להשיב את המקדמה ששולמה בגין ההסכם המוקדם (מוטיבציה שאף היא איננה נזכרת ולו במילה בהסכם השכירות ו/או בתצהיר, או בכל מסמך אחר).
בנוסף, אזכיר כי בתביעת זיגל דן בית המשפט המחוזי בטענה לפיה המנוח מכר לו את הנכס על פי הסכם מיום 29.2.2000 (כחודש לאחר שנחתמו לכאורה הסכם השכירות והתצהיר).
תמוה בעיני מדוע לשיטת מוסדות מאקאווא בחר המנוח להעביר את הבעלות בנכס לזיגל כשלושה שבועות לאחר שלטענתה של מוסדות מאקאווא הקנה לה המנוח זכות דיירות מוגנת בנכס.
בית המשפט המחוזי אכן דחה את הטענה לפיה ההסכם עם זיגל נחתם באותו מועד, כאשר בפסק הדין התייחס כבוד השופט ד"ר בנימיני גם למסמכים שלפי הנטען נחתמו על-ידי המנוח בחודשים פברואר 2000 – מרץ 2000 בפני עו"ד הלד, ולעדותה של בת המנוח, סורקיס, לפיה אביה לא הכיר את עו"ד הלד אלא ביום 5.5.2001.
כך, כבוד השופט ד"ר בנימיני ציין בפסק דינו–
"הנתבע, באמצעות הרב ביאליסטוצקי, הציג 'תעשיה' של מסמכים משפטיים אשר נטען כי נחתמו על-ידי הירש לטובת הנתבע בשנים 2000-2001. שניים מן המסמכים (כתב הוראות בלתי חוזר ויפוי-כוח בלתי חוזר של הירש לטובת הנתבע מיום 2.3.00 –נ/7-נ/8) לא הוגשו על-ידי הנתבע או ביאליסטוצקי, ואף לא זכו לכל התייחסות בתצהיריהם, אלא נשלפו בהפתעה מתיקו של עו"ד הלד בעת עדותו (הלה נמנע מלהגיש תצהיר). אין כל הסבר באילו נסיבות נערכו ונחתמו מסמכים אלו בידי הירש, שכן אין כל עדות בנוגע לפגישה נוספת שהתקיימה עם הירש ביום 2.3.00. מדובר בדרך התנהלות בלתי שגרתית ובלתי מובנת, שהנתבע לא סיפק לה הסבר. אין זה ברור מדוע היה צריך כל כך הרבה יפויי-כוח והסכמים לשם ביצוע עסקה פשוטה של מכירת המקרקעין למאקווא [...] " (הדגשות שלי – ק.ו).
ובהמשך (עמ' 20-21) –
"כך גם מחזקת העובדה שעו"ד הלד נזקק לייפוי כוח מהירש ביום 5.5.01 את טענתה של סורקיס כי אביה לא הכיר את עו"ד הלד לפני יום 5.5.01, וכי באותו יום הציג הרב ביאליסטוצקי את הלד בפני הירש וערך ביניהם היכרות ראשונית. מקובלת עליי עדותה של סורקיס בעניין זה. היא נתמכת בעדותו של הנתבע, שאישר כי עו"ד הלד לא היה מעורב כלל בעסקה שבינו לבין הירש בחודש פברואר 2000, אלא 'הגיע' שנה אחרי זה [...] גם עו"ד הלד אישר כי לא היה מעורב כלל בעריכת או חתימת ההסכם מיום 29.2.00, וכי מסמך זה הובא אליו על ידי הרב ביאליסטוצקי בפגישה הלילית ביום 5.5.01 (עמ' 31). מכאן עולה סימן שאלה גם לגבי אותם מסמכים אשר נטען כי הירש חתם בפני עו"ד הלד בחודשים פברואר-מרץ 2000, ואשר נוגעים לזכויות שונות בנכס אשר נטען כי הירש העניק למאקווא."
לסיכום נקודה זו, יש לומר כי הקביעות של כבוד השופט ד"ר בנימיני מטילות צל כבד על המסמכים שנחתמו לכאורה על-ידי המנוח בחודש פברואר 2000, ומעלות סימני שאלה של ממש לגבי העסקה להקניית זכות דיירות מוגנת ו/או זכות בלתי הדירה למוסדות מאקאווא בנכס.
בנוסף, עיון בתיק בית המשפט קמא מעלה כי הטענה לפיה למוסדות מאקאווא זכות דיירות מוגנת בנכס ולחלופין זכות בלתי הדירה לא מצאה ביטוי בכתב הגנה מטעמה של מוסדות מאקאווא בבית משפט קמא, כך גם לא צורף הסכם השכירות ואף לא התצהיר (אשר הפכו למוקד ההגנה בשלב מאוחר יותר). כל שנטען בכתב ההגנה הוא כי מוסדות מאקאווא מחזיקה בנכס כדין מטעמו של זיגל (אשר החזיק לפי הטענה בזכויות מאת המנוח). הא ותו לא.
אעיר כי אף בדיון מיום 2.9.2009 שנערך בפני כבוד השופטת מני גור, הטענה לא הועלתה, לא על-ידי בא כוח מוסדות מאקאווא ולא על-ידי מר ביאליסטוצקי.
טענה זו הועלתה רק בשלב מאוחר יותר, במסגרת טענות ההגנה שהוגשו על-ידי מוסדות מאקאווא והאגודה.
גם כאן עולה סימן שאלה גדול שהרי אם למוסדות מאקאווא הייתה זכות דיירות מוגנת או זכות בלתי הדירה מכוח הסכם השכירות ו/או תצהיר המנוח, מדוע לא פרטה זאת מיד בכתב ההגנה, ולא צירפה את המסמכים הרלבנטיים להוכחת הטענה, אלא פיתחה את הטענה הזו בשלב מאוחר יותר בהליך? למוסדות מאקאווא הפתרונים.
יתרה מכך, אם נכונה הטענה לפיה למוסדות מאקאווא זכויות אלו או אחרות מכוח הסכם השכירות והתצהיר, נשאלת שאלה נוספת והיא מדוע לא פעלה מוסדות מאקאווא להבטחת זכויותיה ולהצהרה עליהן.
הדבר נכון, מקל וחומר, לאחר שקבע כבוד השופט ד"ר בנימיני כי יש ליתן תוקף למכר הנכס לשגיא. מדוע לא פעלו מוסדות מאקאווא להבטיח כי המכר לשגיא יהא כפוף לזכותם כדיירים מוגנים או כברי רשות?
באשר לטענה בדבר קיומה של רשות בלתי הדירה, הרי שיש לדחותה גם מן הטעם שלא הוכח שניתנה למוסדות מאקאווא אי פעם רשות לעשות שימוש כזה בנכס, מתי ובאיזה נסיבות נוצרה, ואף לא הוכח שנעשה על-ידי מוסדות מאקאווא שימוש כזה.
בנוסף, כפי שאף ציין בית המשפט קמא, אפילו אם ניתנה למוסדות מאקאווא רשות בנכס, הרי שרשות זו היא בת-ביטול, בוודאי שעם הגשת תביעת הפינוי.
באשר לטענה לפיה האגודה ומוסדות מאקאווא אוחזות בנכס ברשותו והרשאתו של זיגל (שמוסדות מאקאווא נמנעה מהעדתו), הרי שאין בידי לקבלה. למעשה, הדיון בשאלה זו התייתר לאור פסק דינו של כבוד השופט ד"ר בנימיני, בו נקבע כי זכויותיו של זיגל נדחות מפני זכותו של שגיא, ומכאן שיש לדחות את הערעור שכנגד שהגיש שגיא.
בשולי הדברים אך לא בשולי העניין אציין, כי שלוש הטענות בהן דנתי לעיל - הזכות לדיירות מוגנת, רשות בלתי הדירה וכן זכות להחזקה בנכס מכוח זכויותיו של זיגל - שבפי מוסדות מאקאווא, הן שלוש טענות שונות שאינן עולות בקנה אחד זו עם זו.
כך, חוק הגנת הדייר חל על שכירות, שהיא "זכות שהוקנתה בתמורה" להחזיק בנכס ולהשתמש בו שלא לצמיתות (סעיף 2 לחוק הגנת הדייר; סעיף 1 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971; סעיף 3 לחוק המקרקעין). לכן, אם ניתנה למוסדות מאקאווא רשות להתגורר בנכס או להחזיק בו, להבדיל משכירות של הנכס, לא הונח הבסיס המשפטי להיווצרותה של דיירות מוגנת (ראו: ע"א 1156/02 חיר נ' לידאי (פורסם בנבו, 11.5.2003); נ' זצלמן, רישיון במקרקעין, הפרקליט מב (תשנ"ה),24-25).
בעיקרי הטיעון, טענה מוסדות מאקאווא כי פסק הדין נעדר התייחסות לטענה לפיה היא מחזיקה בנכס מכוח זכותה להשבת התמורה החוזית מכוח ההסכם המוקדם ומכוח זכותה לעיכבון. כאשר שגיא טוען כי טענה זו נזנחה על-ידי מוסדות מאקאווא, ואם יש לה טענה כזו או אחרת, שתתכבד ותגיש תביעה מתאימה.
אין בידי לקבל את טענתה של מוסדות מאקאווא. ראשית, טענה זו לא נטענה ולו ברמז בכתב ההגנה שהגישה מוסדות מאקאווא בבית המשפט קמא.
שנית, טענה זו נטענת ביחס להסכם משנת 1980 (שבוטל בפסק דין של בית המשפט העליון בשנת 2000), כאשר מוסדות מאקאווא לא ראתה לנכון לפעול להשבת הכספים המגיעים לה לכאורה ו/או להצהיר על זכותה לעיכבון בנכס, מאז ביטול ההסכם.
שלישית, טענה זו לא נתמכה בכל מסמך או עדות חיצונית.
סוף דבר
לאור כל האמור אמליץ לחברי להרכב לדחות את הערעור ואת הערעור שכנגד.
המערערת תשלם למשיב 1 הוצאות משפט בסך כולל של 20,000 ₪.
הפיקדון שהופקד בערעור שכנגד יוחזר למערער שכנגד באמצעות באי-כוחו.
המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

ד"ר קובי ורדי, סג"נ, שופט
השופט ישעיהו שנלר, אב"ד-סג"נ
אני מסכים ומצטרף לחוות דעתו המקיפה ו"העושה סדר" של חברי כבוד השופט ד"ר ורדי, סג"נ. עם זאת אציין כי עדיין יש מקום שהצדדים ינסו למצוא פתרון מוסכם על מנת לנסות ולאפשר קיומו של בית הכנסת אשר החל לפעול בנכס לפני שנים רבות ומבלי לפגוע בזכויות של הבעלים, לרבות בהתאם לאחת החלופות שהועלו בדיון בפנינו.

ישעיהו שנלר, סג"נ, שופט
אב"ד
השופט ח' ברנר:
אני מסכים.

חגי ברנר, שופט
הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ד"ר קובי ורדי, סגן הנשיא.

ישעיהו שנלר, סג"נ, שופט- אב"ד

ד"ר קובי ורדי, סג"נ, שופט

חגי ברנר, שופט
ניתן היום, כ"ה אייר תשע"ו, 2 ביוני 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: מוסדות מאקאווא בני ברק
נתבע: שמעון שגיא
שופט :
עורכי דין: