ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ישראל וייס נגד שושנה בן דוד :


בפני כבוד ה שופט גלעד הס

המבקש

ישראל וייס

נגד

המשיבה

שושנה בן דוד

בית המשפט המחוזי התייחס לאחרונה ב ע"א (ת"א) 9990-05-15‏‏ אהובה רזיאל נ' משה חורי (פורסם במאגר נבו) למתח בין פסק הדין בעניין דרוקר לבין פסק הדין בענ יין עקיבא מוזס לעיל, וקבע:

החלטה

החלטה בבקשה לסילוק על הסף של תביעת המשיבה לפינוי המבקש, מר ישראל וייס, מהנכס בו קיימת לו זכות של דיירות מוגנת, ולחלופין לתשלום סך של 350,000 ₪.

רקע
המשיבה הינה בעלת חנות ברחוב אחוזה 124 ברעננה (להלן: "הנכס"). המבקש הינו דייר מוגן בנכס.
ביום 5.2.15 הגיש המבקש בקשה להעברת זכות הדיירות בנכס תמורת דמי מפתח בסך של 1,050,000 ₪ בחלוקה של 700,000 ₪ למבקש ו- 350,000 ₪ למשיבה.
הבקשה נדונה במסגרת ת.א. 33883-02-15.
במסגרת הדיון בבקשה להעברת זכות השכירות הורה בית המשפט לדייר המוצע להפקיד את סכום דמי המפתח בקופת בית המשפט. הסכום לא הופקד והבקשה נדחתה.
המבקש כאן הגיש תביעה (ת.א. 61555-10-15) כנגד הדייר המוצע בגין הפרת הסכם רכישת זכויות הדיירות המוגנת. במסגרת התביעה תבע המבקש כאן מהדייר המ וצע סך של 105,000 ₪ כפיצוי בגין הנזק שנגרם למבקש עקב הפרת הסכם רכישת זכות הדיירות המוגנת. ביום 7.4.16 ניתן פסק דין בתיק 61555-10-15 וזאת מכוח סעיף 79א' לחוק בתי המשפט, כאשר בית המשפט חייב את הדייר המוצע לשלם סך של 51,800 ₪ למבקש.
התביעה שלפניי מסתמכת הלכה למעשה על כתב ההגנה שהוגש בת.א. 61555-10-15 על ידי הדייר המוצע. בכתב ההגנה שם טען הדייר המוצע כי ההסכם בינו לבין המבקש כאן לא היה הסכם אמיתי אלא תסריט "עוקץ" למשיבה, וזאת על מנת לקבל מהמשיבה כספים שלא כדין.
המבקש הגיש כתב הגנה במסגרתו הוא מכחיש את טענת הקנוניה כנגד המשיבה. כמו כן הוגשה בקשה לסילוק על הסף מטעמו.

טענות הצדדים לעניין הסילוק על הסף
במסגרת הבקשה לסילוק על הסף טוען המבקש כי יש לסלק על הסף הן את עילת הפינוי והן את עילת הפיצוי. לעניין הפינוי טוען המבקש, כי אף אם יתברר כי הטענות העובדתיות בכתב התביעה נכונות הן , הרי אין הן מגלות עילת פינוי מוכרת על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר").
לעניין הסעד החלופי של פיצוי טוען המבקש כי זכות הפיצוי לבעל הבית מכוח סעיף 106 לחוק הגנת הדייר קמה רק כאשר חילוף הדייר ים יוצא אל הפועל. מכאן, במקרה שלפנינו, כאשר החילוף לא יצא אל הפועל, אין זכות לסעד מכוח סעיף 106 לחוק הגנת הדייר .
המשיבה טענה כי יש להחיל על מערכת היחסים בינה לבין הדייר לא רק את חוק הגנת הדייר אלא גם את הדין הכללי. לטעמה של המשיבה במקרה שאכן יוכח כי המבקש ביצע תרמית ושבועת שקר כלפיה, הדבר מהווה לכל הפחות הפרת חובת תום הלב, הפרה המקנה לה סעד פינוי מכוח הדין הכללי.
לעניין עילת פינוי מכוח הדין הכללי מפנה המשיבה לפתיח של סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, הסעיף הקובע את עילות הפינוי, בו נכתב: "מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר".
עוד טוענת המשיבה כי בנוסף לעילת הפינוי מכוח הדין הכללי קיימת לה גם עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר הקובע:
"(2) הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי;"
המשיבה טוענת כי מעשי המבקש כמפורט בכתב התביעה עולים כדי הפרת ההסכם, הפרה אשר על פי ההסכם עצמו מקנה זכות לביטול ההסכם ולפינוי המבקש, ומכאן התחולה לסעיף 131(2).

דיון והכרעה
המסגרת הנורמטיבית
תקנות 100 ו-101 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984 (להלן: "תקנות סדר הדין"), מקנות לבית המשפט את הסמכות לסלק תביעה שהוגשה על הסף וזאת מבלי לערוך דיון מהותי ועמוק בשאלות שבמחלוקת.
אלא שהפסיקה קבעה כי בית המשפט ישתמש בסמכותו לסלק תביעה על הסף מחמת היעדר עילה רק במקרים קיצוניים ויוצאי ד ופן בהם ברור כי בשום אופן התובע, על יסוד הטענות המפורטות בכתב התביעה, לא יקבל את הסעד המבוקש על ידו.
בפרט נפסק כי אין די בכך שעילה הנטענת בכתב התביעה היא חלשה, או ש סיכוייה להצליח אינם גבוהים, על מנת להוות נימוק תקף לסילוק התביעה על הסף, ר ' את ההלכה הוותיקה בעא 124/63 אחוזת גוש 6212 חלקה 429 בע"מ. נ. מאיר ושמעון חסין (פורסם במאגר נבו) .
ר' גם סיכום ההלכה הנוהגת בע"א 5634/05 צוקית הכרמל פרוייקטים בע"מ נ' מיכה צח חברה לקבלנות כללית בע"מ (פורסם במאגר נבו):
"הלכה פסוקה היא, כי בית המשפט ישתמש בסמכותו למחוק תביעה על הסף... רק במקרים בהם יהיה ברור, כי בשום פנים ואופן אין התובע יכול לקבל, על יסוד הטענות המבססות את תביעתו, את הסעד המבוקש. בית המשפט - בבואו לשקול אפשרות זו - ינהג בזהירות רבה וישתמש בסמכותו רק במקרים קיצוניים ויוצאי דופן...".

מן הכלל אל הפרט
במקרה שלפני נטען כאמור בכתב התביעה כי המבקש נקט בתרגיל "עוקץ" ו בתרמית כלפי המשיבה, כאשר חתם על תצהיר שאינו אמת, תצהיר שאף הוגש לבית המשפט.
כאמור לעיל, לצורך בקשה זו, ולצורך זה בלבד, יש להניח כי האשמות חריפות אלו נכונות הן.
נשאלה איפוא השאלה, האם בהינתן שהמבקש הגיש תצהיר שאינו אמת לבית המשפט ולמשיב וזאת מתוך כוונה לקבל כספים שאינם מגיעים לו, יש למשיבה עילת פינוי לכאורית.
כאמור, המשיבה מבסס ת את עילת הפינוי על שתי טענות : הראשונה טענת הפרת חובת תום לב החלה מכללא על דיני הגנת הדייר, והשניה על עילת הפינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר . אציין כי המשיב לא אזכר באופן מפורש את סעיף 131(2) בכתב התביעה, אולם יסודות העילה עצמה מוזכרת באופן מפורש בסעיף 11 לכתב התביעה.
נדון בטענות אלו.

עילת פינוי מכוח הפרת חובת תום הלב
המשיבה מבקשת, הלכה למעשה , להוסיף עילת פינוי חדשה לעילות הפינוי המפורטות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר והיא עילה של הפרת חובת תום הלב.
איני סבור כי לאור הפסיקה הקיימת ניתן לבסס עילת פינוי מכוח הדין הכללי ואף איני סבור כי הדבר ראוי . ואבאר:
ראשית אבהיר, כי אני בהחלט סבור שיש מקום להחיל את עקרון תום הלב על דיני הגנת הדייר וזאת בין דרך הצינור של סעיף 61(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 ובין לאור עקרונות היסוד של השיטה [ר' בג"צ 59/80 שירותי תחבורה ציבוריים באר שבע נ. בית הדין הארצי לעבודה (פורסם במאגר נבו)] .
עם זאת, החלת עקרון תום הלב על דיני הגנת הדייר בכלל ועל ההסכם נשוא המחלוקת שלפני בפרט, אין בה להקנות עילת פינוי נוספת שאינה מנויה בסעיף 131.
הפסיקה רבת השנים בעניין עילות הפינוי מכוח חוק הגנת הדייר, קבעה באופן מפורש כי הרשימה המפורטת בסעיף 131 כעילות פינוי הינה רשימה סגורה, וזאת מלבד חריג אחד של עילת הנטישה. לפיכך, שבה הפסיקה ודחתה נסיונות לקבוע עילות פינוי נוספות וזאת בין אם מקורן בהפרת חוזה השכירות ממש או מכוח מקור אחר. אפרט מספר דוגמאות:
הלכה זו הקובעת כי אין עילת פינוי מלבד העילות המפורטות בסעיף 131 נקבעה עוד בפסקי הדין המוקדמים שדנו בחוק זה, ר' לדוגמא המ' 521/72‏ יוספה לאון נ' מינה וייס ואח' (פורסם במאגר נבו) וכן ‏האזכורים המפורטים שם:
"אך אין עילה לפינוי דייר מוגן זולת אלה שפורשו בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, ובית-משפט זה כבר פסק ב-ע"א 52/49, [5], וחזר על כך ב-ע"א 246/66, 247, [3], הנ"ל, כי על התובע הדורש פינוי להעלות את העילה לכך על דפי כתב-התביעה."
פסקי דין מאוחרים יותר הלכו אף הם בדרך סלולה וברורה זה. כך בעא (ת"א) 3251/99 ראשון עלית חברה להשקעות ובניין בע"מ נ' זילברמן אבנר (פורסם במאגר נבו), נקבע:
"הפרתם של הסעיפים הללו, או אחד מהם, על-ידי הדייר, אינה מקנה עילת פינוי, שכן סעיף 131 לחוק קובע רשימה סגורה ("אלה בלבד") של עילות הפינוי."
ואם כך נקבע לגבי הפרה בפועל של הסכם השכירות, הרי קל וחומר לגבי הפרת חובת תום הלב.
ר' גם בת.א. (תל-אביב) 2721/84 עזבון המנוח אריה שפיר ז"ל ואח' נ. זגדמן ואח' (פורסם במאגר נבו), בו נפסק:
"צודק ב"כ הנתבעים בטענתו כי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב- 1972[20] קובע קטיגורית רשימה סגורה מהן עילות הפינוי שעל פיהן מוסמך בית-המשפט ליתן פס"ד פינוי ואין בלתן (ע"א 116/66 חלקה 62 גוש 1946 נ' זמל [1]; ע"א 521/72 לאון נ' ווייס ואח' [2])".

בית המשפט המחוזי התייחס לאחרונה ב ע"א (ת"א) 9990-05-15‏‏ אהובה רזיאל נ' משה חורי (פורסם במאגר נבו) למתח בין פסק הדין בעניין דרוקר לבין פסק הדין בענ יין עקיבא מוזס לעיל, וקבע:
"הלכת דרוקר, שב"כ המשיבים הפנתה אליה במהלך הדיון לפנינו, לא סותרת את הלכת עקיבא מוזס. כל מה שנפסק באותה הלכה, הוא שעל מנת להיכנס תחת כנפיו של סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר לא די בכך שמדובר ב"הפרה יסודית" כמשמעה בחוק החוזים תרופות, אלא נדרש שבחוזה עצמו יהיה סעיף שאומר שההפרה תקנה זכות פינוי, כאשר לעניין זה די, כאמור, בסעיף סל, וזאת כמתחייב מהלכת עקיבא מוזס. העובדה שקיימים בחוזה השכירות סעיפים ספציפיים שבהם נאמר מפורשות שההפרה שלהם תקנה זכות לפינוי, ואנו מכוונים לסעיפים 11 ו – 16, לא מעבירה מן העולם את סעיף 10 לחוזה, שכאמור, די בו."
לאור האמור לעיל, הרי בוודאי שבשלב זה לא ניתן לקבוע באופן קטגורי כי סעיף 2(ה) להסכם לא יקנה זכות פינוי היה ותוכח הפרה של ההסכם , ובוודאי שלא ניתן לקבוע זאת במסגרת של בקשה לסילוק על הסף.
אשר על כן, לטעמי, לא ניתן לסלק על הסף את התביעה בעילת הפינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר, ויש לאפשר למשיבה להוכיח כי אכן בוצעה הפרה של החוזה וכי אכן נקבע בחוזה כי הפרה זו מזכה בפינוי הדייר המוגן.
במאמר מוסגר אציין כי אני צופה קושי של ממש למשיבה להוכיח כי אכן הפעולות הנטענות של המבקש מהוות הפרת מי מתנאי ההסכם, אולם במסגרת בקשה זו לסילוק על הסף, אין צורך להכריע בכך.

תביעה מכוח סעיף 106 לחוק הגנת הדייר
המשיבה כסעד חלופי ביקשה כי ישולם לה פיצוי מכוח סעיף 106 לחוק הגנת הדייר . סעיף 106 זה קובע:
"106. דייר יוצא ודייר מוצע שמסרו הצהרה כוזבת בענין הפרטים המפורטים בסעיף 85(1)( ג) או ( ה), חייבים, שניהם יחד וכל אחד לחוד, לשלם לבעל הבית את הסכום שלא שולם לו עקב ההצהרה הכוזבת, או להחזיר לו את הסכום שהוא שילם עקב זאת לדייר היוצא יותר ממה שהיה מגיע לו לפי חלקו."
לטעמי יש לסלק את טענת הפיצוי מכוח סעיף זה על הסף, היות והפיצוי מכוח סעיף זה רלבנטי רק כאשר בוצעה החלפת דיירים ולא במקרה בו ההחלפה לא יצאה אל הפועל.
ניתן ללמוד בנקל מלשון הסעיף כי הסעיף מתייחס לסיטואציה במסגרתה בוצעה העברת הזכויות, כך מתייחס הסעיף ל – "הסכום שלא שולם לו..." או "להחזיר לו את הסכום שהוא שילם...".
כלומר, סעיף 106 תכליתו ומטרתו לאפשר לבעל הבית לגבות מהדייר ששילם לו סכום חלקי את מלוא הסכום המגיע לו ומהדייר שקיבל סכום בעודף להשיב לו את החלק הראוי.
אולם, סעיף זה אין לו כל משמעות לשונית, או מהותית , כאשר עס קה העברה הזכות לא יצאה אל הפועל, ר' גם ת.א. (ת"א) 20191/01‏ ‏ לוי עליזה נ' דוידי שולמית (פורסם במאגר נבו).
לפיכך, במקרה שלפניי, כאשר עסקת חילופי הדיירים לא יצאה אל הפועל, הרי אין תחולה לסעיף 106 לחוק הגנת הדייר ולא ניתן להגיש תביעה לפיצוי מכוחו.

סיכום
לאור האמור לעיל, אני קובע כי אף אם המשיבה תוכיח את מלוא הכתוב בכתב התביעה, עדיין אין לה עילה כנגד המבקש בנושא פינוי המושכר מכוח הדין הכללי וכן בנושא פסיקת פיצוי לפי סעיף 106 לחוק הגנת הדייר.
לפיכך, ובהתאם לתקנה 101 לתקנות סדר הדין, אני מורה על מחיקת עילת הפינוי מכוח הדין הכללי ו כן העילה החלופית של פיצוי מכוח סעיף 106 לחוק הגנת הדייר.
איני סבור שיש מקום לסלק על הסף את טענות המשיבה לפינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.
בנסיבות העניין אין צו להוצאות.
על מנת לקדם את ההליכים בתיק זה אני קובע כדלקמן:
תצהירי עדות ראשית מטעם התביעה, לרבות חוות דעת, יוגשו עד ליום 15.7.16 ויומצאו לצד שכנגד במסירה אישית, בד בבד עם הגשתם לבית המשפט.
תצהירי עדות ראשית מטעם ההגנה, לרבות חוות דעת, יוגשו עד ליום 10.10.16 ויומצאו לצד שכנגד במסירה אישית, בד בבד עם הגשתם לבית המשפט.
כל צד יצרף לתצהירים מטעמו את כל המסמכים שבדעתו להגיש לבית המשפט, כאשר לא תותר הגשת מסמך שלא צורף לתצהיר.
צד המבקש להעיד עדים ללא הגשת תצהיר, יגיש במועד אשר נקבע להגשת תצהירים בקשה לזימון עדים ויפרט בה את שמות העדים, הסיבה לאי הגשת תצהיר מטעמם וכן את תמצית העדות הצפויה. לא תותר העדת עד שלא הגיש תצהיר אלא אם תינתן החלטה המתירה זו.

הצדדים ידאגו להתייצבות המצהירים בבית המשפט הן במועד הקבוע לקדם משפט והן לישיבת הוכחות.

תזכורת פנימית לבדיקת הגשת תצהירים ליום 11.10.16 .

המזכירות תקבע קדם משפט נוסף לאחר הגשת התצהירים בפני שופט/ת מצוות מקרקעין .

ניתנה היום, כ"ה אייר תשע"ו, 02 יוני 2016, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ישראל וייס
נתבע: שושנה בן דוד
שופט :
עורכי דין: