ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עדנה ארידור נגד אילות השקעות בנכסים 1992 בע"מ :

לפני כבוד ה שופט מיכאל קרשן

המבקשים

  1. עדנה ארידור
  2. צפורה פרלשטיין
  3. מספר מעמד צד א' אילנה הנגבי
  4. אביגדור הנגבי
  5. אביבה גורן
  6. רפאל גורן

נגד

המשיבה
אילות השקעות בנכסים (רחובות מערב) 1992 בע"מ

המבקשים בעצמם וב"כ עו"ד גיל נבו
ב"כ המשיבה עו"ד גינת
מר שמעון אבודרהם – מנכל אמות ייזום הזרוע היזמית של חברת רמות השקעות

פרוטוקול

ב"כ המשיבה
אני חושב שיש פה התחייבות בכתב לא להפריע לפעילות המסעדות. יש פה סכום קצוב. יש חוזה.
אני חושב שיש קשר, יש פה למשל באותו קנס שהוטל על מסעדת מוזס, הוא נובע באופן ישיר מההפרעה לפעילות של המסעדות. באופן ישיר מההפרה של ההתחייבות החוזית אליה אני מתייחס.
אני אקבל את המלצת ביהמ"ש ומסכים למחיקת הכותרת.
אם הוא היה משלם את זה היתה לו זכות תביעה נגדי. אני שילמתי במישרין.
בתי המשפט לא התרשמו כי זה לא היה רלוונטי להכרעה בהליך ולא היה דרוש להכרעה. היא לא הכריעה בשאלה איזה התחייבויות חוזיות יש לה. זאת שאלה אחת. היא לא הכריעה בשאלה מה נובע מההתחייבות החוזיות ואם הם הפרו. בכל מקרה זה לא נדרש לה להכרעה.
אני מדבר על התחייבויות מכח הסכם הרכישה של הדירה ובזה אין רלווניות וצורך להכריע. גם אם בהסכם הרכישה רשום איקס המפקחת מכריעה לפי המישור הקנייני. היא מכריעה מה הזכויות של הדיירים והקניון, היא לה בחנה את ההתחייבויות שלהם בהסכם הרכישה.
אני לא מבקש את ההוצאות שנפסקו, אני מדבר על הוצאות משפטיות שהיו לתובעת בהליך. אני אומר כי לטעמי מדובר בשני תחומים נפרדים. נניח שאני רוכש דירה יש לי את כל הזכויות בדירה, אני יכול למנוע מאחרים את הכניסה לדירה, אבל במקביל אני מתחייב כלפי מישהו בחוזה ביני לבינו שאני אאפשר לו. גם אם זה אותם צדדים, אני מתחייב לתת למישהו זכות שימוש בדירה, מבחינה קניינית הדירה היא שלי, אני נועל את הדלת ולא נותן להיכנס, אבל הפרתי חובה חוזית כלפיו ואם גרמתי לו נזק כתוצאה מזה אני צריך לשלם לו. הנזק בשלב הזה הוא ...יש שני מישורים של התביעה, אני מפנה לזה שיש גם הליך שאני נושא בהוצאות שנגרמו למוזס.
אני נקטתי בהליך קנייני, בו נקבע כי מבחינה קניינית יש להם זכות . אני מסכים עם הפרופריזציה הזאת של אדוני אבל יש לה המשך, ביהמ"ש קבע כי עומדת לדיירים הזכות להתנגד. אבל מבחינה חוזית שאני נקטתי בהליך קנייני הם לא היו יכולים להתנגד, כי התנגדות כזאת שלהם מפרה את החיוב החוזי שלהם.
לשאלת ביהמ"ש לגבי הקנס – כל נזק שנגרם למוזס כתוצאה מכך שהם לא יכולים לפעול, הוא למעשה נזק שבסופו של דבר, היות ואני משכיר, הם יגישו נגדי תביעה, כרגע הנזק היחיד זה אותם 80,000 ₪ שילמנו מבלי שהם יגישו תביעה כדי לחסוך אותה. במקום שמוזס ושני המנהלים ישלמו את הסך של 80,000 ₪ ויגישו נגדי תביעה. ההסכם הוא הסכם שכירות שאני יכול לאפשר להם מסעדה אם אני לא יכול לאפשר להם להפעיל מסעדה זה הפרת התחייבות. אני סבור שאם אני לא יכול לספק לו מקום שבו הוא מפעיל את המסעדה הרי ביחסים בין שוכר למשכיר , החובה שחלה על המשכיר זה לספק את המקום, אם אני לא מסוגל למלא חובה ראשונית זאת לטעמי גם אם בסופו של דבר המסעדה תיסגר אז יהיו עוד שורה של נזקים.
הפרשנות שלנו נדחתה מבחינת הפרשנות שבאה ואומרת שיש להם זכות 'קניינית לעשות את זה אבל לא בשאלה האם הם מרימים באסיפת הדיירים את היד בעד מניעת גישה למנדף הם לא מפירים את החובות החוזיות שלהם.


החלטה

אני מוחק את הכותרת של התביעה, וכיוון שבקשת הרשות להגן מפורטת דיה, תשמש היא כתב הגנה.

ניתנה והודעה היום כ"ה שבט תשע"ו, 04/02/2016 במעמד הנוכחים.

מיכאל קרשן , שופט

ב"כ התובעת
יש שתי מערכות יחסים בין הקניון לבין הדיירים, אחת היא הקניינית שאנו לא נמצאים בפני ביהמ"ש. היא נדונה בפני המפקחת ובערעורים עליה. נקבע שאכן אותו פיר שבו עוברת ארובת המנדף הוצמד לאגף הדיירים ולכן יש להם זכויות מלאות. זה עומד בסתירה להתחייבויות החוזיות שיש לנתבעים והן מטילות עליהם חובה לא להפריע לפעילות המסעדות בקניון, בזה שהם מונעים את הגישה למנדף הם מפריעים לפעילות של המסעדות של הקניון. לפי קביעת המפקחת הם עושים שימוש בזכות הקניינית, במקביל הם מפרים את החובה החוזית ולכן הם צריכים לשאת בנזקים שנגרמים.
לשאלת ביהמ"ש האם הקביעה של המפקחת לא עסקה בטענה שלנו שיש התחייבות של הדיירים לשתף פעולה עם המהלכים שלכם, וכן אם חשבנו שאנו במישור הקנייני, יש לנו זכות לעשות מה שרוצים בעניין המנדף – אני חושב שמה שנדון הוא המישור הקנייני. זה שהם עושים שימוש, יש את העובדה שהם עושים שימוש לרעה בזכות שלהם, כדי להקים לי את עילת התביעה יש נזק, הנזק שאני תובע התגבש אצלי לאחר הדיונים. הנזק שאני תובע התגבש כתוצאה מהעלויות המשפטיות.

ב"כ המבקשים:
אני חוזר על כל התגובה. נשלחנו לגישור בתיק הזה, חברי יודע שהתביעה שלו הזויה ומופרכת.
אחרי שהם נוקטים נגדנו כל הליך אפשרי ומקיזים לנו את הדם בכל ערכאה משפטית. ביום שני השבוע התקיים הליך לפני כבוד השופטת בלטמן בתביעה הקניניית שלהם וגם שם זה עלה, חברי אמר בהגינותו לכבוד השופטת קרדאי שלאחר שנעשה ניסיון הוא סבור שבהסכמה זה לא ייפתר. זה עלה גם בהליך הגישור, ככל שניתן לקרוא לו כך וזה לא הסתייע.

לענייננו – אני מתנצל מראש שחלק ממה שאומר כאן זה סוג של דמגוגיה, אני לאמוצא כיצד לא להתחייב. בשנת 1996 קיבלתי את הרישיון שלי וכפי שאמר ביהמ"ש והוציא לי את המילים מהפה, תביעה כזאת לא ראיתי. התובעת הפסידה באותה מסכת עובדתית, במאמר מוסגר עולה שאלה בנוגע לפיצול סעדים שהם אל ביקשו אף פעם, העלינו את זה במחוזי, נושא של מעשה בי-דין בנוגע לתיק כולו ובפרט להוצאותה משפטיות. בואו נשער מצב לו היו זוכים בהליכים הקנייניים והיו פוסקים לטובת הוצאות והיו אומרים שהנזק האמיתי זה ההוצאות, האם אז ביהמ"ש היה פותח שעריו, הדעת אומרת שלא. עולה מצב יותר מופרך, הם הפסידו, פסקו נגדם הוצאות ובכל זאת באה התובעת ואומרת שהיא רוצה הוצאות משפטיות בגין ניהול הליכים משפטיים שאני לא אומר אם הם שגויים אם לאו, שביהמ"ש פסק נגדי בהליכים האלה. אל נתרגש כל כולה של התביעה הזאת היא ניסיון בזוי ולא פחות להלך אימים על האנשים האלה כדי שייכנעו. אני אומר מה שאמרתי לחברי בהליך הגישור, מאחר ולא ניכנס לעניין פשרה אומר אותו, אמרתי כאשר מנהל הקניון היה שם, אמרתי לו שמה שרצו לגרום לאנשים האלה זה לדמם ולהקיז את דמם ואני רוצה לברך אותו שהצליח, משום שהם מדממים וזאת האמת, הם מוציאים הרבה מאוד כספים על ניהול תיק ולכתוב רשות להתגונן כזאת עולה הרבה מאוד כסף. אני חושב וכפי שכתבתיב פתיח בבקשת רשות להתגונן, הגיע הזמן שתבוא ערכאה ותגיד לקניון ערים די ואי אפשר יותר. הרי בשלב הבא הם ימצאו עוד עילה משפטית או משהו להגיד הזוי כשלעצמו. מה עשתה התובעת, לקחה אימרת אגב של השופט שימן שאמר ההליך שהיינו זה תביעה לתקנון תקנון, שהוא לא ביקש מהשופט שימן פיצול סעדים והגיש בר"ע ושם גם לא ביקש פיצול סעדים, אמר שם הלכתי בפן הקנייני ועכשכיו בחוזי. כפי שאמר ביהמ"ש זה הפרדה מלאכותית. באמת, זו תביעה כל כך מופרכת וכל כך הזוייה שאני מחפש מילים לומר מעבר לזה ואני לא מוצא וסליחה על הפתוס. אני מתקומם נוכח הדבר הזה. ברור שכל המטרה היא טקטית והתנהלות שהדעת לא סובלת, אני סליחה ובאמת בתביעה מהסוג הזה אין לי משהו אחר לומר. ביהמ"ש כבר רמז שאם חברי צודק שבדקו את הפן הקנייני ומצאו שהוא לא צודק, אומר במאמר מוסגר שעובדתית זה לא נכון, בדקו גם את טענות חברי שמעלה כאן ושנית זה לא יכול היה להיות נכון , אז איך הוא תובע החזר הוצאות בתביעה שמדברת על פן חוזי, אין מצליח להבין את זה. אם הגשת תביעה בפן הקנייני ונדחת ואתה אומר שיש לך טענות חוזיות שאתה מביא אותם איך באמצעותן אתה יכול לקבל את מה שלא נפסק נגדך, אם אני הולך לשיטתו, יש כשל לוגי גם לשיטת התובעת שאי אפשר להתגבר עליו מעבר לטענות אחרות.
ביהמ"ש דיבר על זה, הם קנו דירה בקניון, אבל בקניון הזה יש מקום שמיועד למסעדות בצד השני , איפה שאין דיירים, פועלות מסעדות ויש שם ננדפים ועל זה אנו לא מלינים. חברי אומר למי אשכיר יחידות ולא אגיד לו ומקובל עליי הוא רוצה לשכיר מסעדה, אהלן וסהלן, תמצא פתרון שלא מהווה הפרה של אותה התחייבות של כל האנשים האלה שקנו את הדירה אמרו להם שלא יהיו מתחתם מסעדה נשמע אותם אם יהיו ראיות, טענה שאם קניתם דירה בקניון וחזקה שידעתם היא לא יכולה לעמוד. גם אם טענותחברי ספק רב אם אותה התחייבות חוזית כמו גם יפוי הכח שחברי מסתמך עליו מאפשרים לעשות את מה שהתובעת מבקשת לעשות היום שכאמור צריך להבין שגם פשרנות חוזית לא יכולה שלאלקחת בחשבון במסגרת אותה פרשנות.

ב"כ המשיבה:
חברי מדבר על כשל לוגי, אין כשל לוגי, מה שחברי בא ואומר שברגע שהדיירים התחייבו התחיייבות מסויימת בחוזה הרכישה אין לה משמעות, הם יכולים להפר אותה , השקפתנו שההתחייבות היא לתת למסעדות לפעול. השאלה שחברי העלה בסוף דבריו לגבי הפרדה של חלקים שונים בקניון, זה טענה שעובדתית היא לא נכונה, אני לא חושב שנתנו להם התחייבות שכזו. זה נוגד מסמך בכתב, אך יש להם התחייבות שלא להפריע לפעילות המסעדות, בפועל הם מפריעים לפעילות המסעדות. במבנים האלה יש עוד ננדפים, יש ליד ננדף שמשמש את מקדונלדס בניין ליד, שם הדיירים לטעמי מקיימים התחייבות חוזית שהם נותנים לי גישה למנדף שנמצא באותו פיר. מנדף שעבר התאמה לתקן. הם קיימו את ההתחייבות החוזית שלהם.
אסור היה להם באסיפת הדיירים למנוע את הגישה למנדף, זה מה שהוליד את ההליך המשפטי.

אני שומע את דברי ביהמ"ש , אם הייתי סבור שיש שימוש לרעה או שימוש שלא בתום לב בזכויות קניינייות הייתי צריך לטעון את זה בערכאות הקודמות וחזקה שהם לא היו פוסקים הוצאות, יש להניח, אני חושב כי גם במסלול הנוכחי , ללא קשר כרגע לטיעון לגופו של עניין שאני אגיב ואנסה לשכנע את אדוני, אני לא חשוב שיכולה להיות מחלוקת, הם יצרו מחלקות וטוענים כי אמרו להם שלא יהיו שם מסעדות, כשעושים פה שימוש לרעה בזכויות שיש לנתבעים שמבקשים להפיק רק תועלת מזה שהם גרים ליד קניון, מבלי שיש להם שום מחוייבות כתוצאה מזה ומבלי שהם צריכים לשאת בשום תוצאה כתוצאה מזה.
כמו שמערכת המנדף עולה מהקניון כלפי מעלה אז ביהמ"ש מבין שבאופן טבעי מערכת הביוב של הדיירים יורדת מטה ועוברת בשטח שלי.

מר שמעון אבודרהם:
אנחנו פנינו בשני הליכים, שכרנו חברה שמתמחה בפנייה לדיירים כי לא רצו לדבר איתנו. כי כל הצעה שניסינו הם לא מוכנים.
שינו את התקנים והם קשים יותר ואם זה יגיע למבוי סתום כזה אנחנו נפגע ונצטרך להוציא את ההזנה מהקניון.
אני באתי ולחצתי שיהיה תקנון בית משותף , עשיתי טעות שלושה חודשים אחרי שחתמנו עליו הם באו בתביעות, זאת טעות שלי. הם אמרו לי להוציא את המנדף, לפני זה הם חיו 10 שנים ולא עשו כלום.

ב"כ המשיבים:
המסעדה היום עובדת דרך מסעדה שעוברת במקום אחר, שיחפשו פתרון הנדסי להתחבר לארובה בכנצלסון 10. אצלנו בפיר לא יהיה מנדף.

ב"כ המשיבה:
מקבלים את המלצת בית המשפט ומוכנים להסתלק מהתביעה. לעניין ההוצאות אני מבקש לציין דבר אחד כל המבקשים והפניתי את זה בסעיף 5 לכתב התביעה, חתמו על הסכמי רכישה של הדירות שהם חתמו על הסכמי הרכישה של הדירות הם ידעו שהם רוכשים דירה בבית משותף שיש בו קניון. הם ידעו שהם רוכשים דירה בקניון שיש בו גם מסעדות והם כתבו שהם מתחייבים שלא להפריע בשום צורה ואופן להתנהלות באגף המסחרי לרבות המסעדות. כשהם באים ומתנגדים לתת לי זכות גישה למנדף הם מפירים את ההתחייבות החוזית שלהם, יכול להיות שזה לא מקים עילת תביעה נוכחית, אך בטח שזה לא התנהגות בתום לב שמצריכה פסיקת הוצאות.

ב"כ המבקשים:
פרסנו את היריעה עד עכשיו והמסקנה מאוד ברורה, התביעה הזאת לא הייתה צריכה להיות מוגשת כלל. אדוני היה מאוד ברור ובקשת הרשות להתגונן מאוד ברורה הנסיבות מספיק ברורות והכשל הלוגי ברור, חוסר תום הלב והשימוש לרעה בהליכי בית המשפט על ידי התובעת גם הוא ברור. אם כבר בחוסר תום לב ומאחר וחברי העלה את הטענה הזאת , אנו טוענים שצריך בין היתר להפעיל את הוראת סעיף 39 לחוק החוזים שאומרת שגם זכות חוזית צריך להפעיל בתום לב, וזה גם אם התובעת היתה צודקת בטענותיה. אנו סבורים כי בנסיבות העניין גם חוזית וגם התנהלותית וגם לאור הליכים משפטיים שהיו עד עכשיו שנדחו כולם, יש חוסר תום לב משווע בעמידתה של התובעת על הטענה החוזית הזאת. שכה"ט שדרשתי על התיק הזה הוא 48,000 ₪ כולל מע"מ. לוקח זמן להכין דבר כזה, בנסיבות העניין לא היתה לנו ברירה, אנו לא יודעם לאיזה טענה בית המשפט ייתפס, אנו שמחים שביהמ"ש ראה אותה כפי שאנו רואים אותה, אבל לא היתה לנו אפשרות מלבד להתגונן. כפי שאמרתי בפתח דבריי, הגיע הזמן שביהמ"ש יאמר את דברו בצורה ברורה שהליך משפטי מהסוג הזה אין מקומו בביהמ"ש. לכן גם אם הוא סבור ששכה"ט ששולם עבור ההתגוננות בתיק הזה הוא גבוה, אז מכח הכלל של מתן הוצאות לדוגמא בתיק הרלוונטי.

ב"כ המשיבה:
לא מדובר בתביעה שנדחתה, מדובר בתביעה שנדחתה לאחר דיון יכול להיות שהמקום לכך מסויים של הטיעון שבו חברי נוקט.


פסק דין

לאחר ששמע את הערות בית המשפט נאותה התובעת לשגת מהתביעה ואני דוחה אותה.

שמעתי את טענות הצדדים בעניין ההוצאות. אני מקבל את גישתו העקרונית של ב"כ הנתבעים בנוגע לצורך בהוצאות על הצד הגבוה במקרה זה אבל לא אתעלם מכך שהתובעת השכילה לקבל את המלצתי והסתלקה מהתביעה במסגרת הדיון בבקשת רשות להגן.

אשר על כן, אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעים שכר טירחת עו"ד בגובה 20,000 ₪, כללתי בסכום זה את המע"מ.

ניתנה והודעה היום כ"ה שבט תשע"ו, 04/02/2016 במעמד הנוכחים.

מיכאל קרשן , שופט


מעורבים
תובע: עדנה ארידור
נתבע: אילות השקעות בנכסים 1992 בע"מ
שופט :
עורכי דין: