ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין תקומה נגד מאירוביץ :

בפני הרכב כבוד השופטים:
י' גריל, שופט בכיר (אב"ד)
ב' טאובר, שופטת
ס' ג'יוסי, שופט

המערערים
המשיבים בערעור שכנגד

  1. תקומה - יחיעם בע"מ
  2. תקומה - החברה להתיישבות בארץ ישראל בע"מ
  3. אופיר שטמרמן

ע"י ב"כ משרד עו"ד א' סרור ואח'

נגד

המשיבים
המערערים שכנגד

  1. אייל מאירוביץ
  2. פנינה מאירוביץ

ע"י ב"כ עו"ד י' גינת

בית משפט קמא, לאחר ששקל את הראיות, העדיף את גרסת המשיבים וקבע, כי הסכמת הצדדים כללה הסכמה, כי בעבור הסכם הפיתוח ישולם למערערת 1 סך של 75,000 ₪, ובעבור הסכם התשתיות ישולם סך של 190,000 ₪, ודחה את טענת המערערים, לפיה הוסכם בין הצדדים לערוך הסכם פאושלי, בהיעדר ראיות שיכולות לתמוך בנכונות טענתם זו של המערערים.

פסק דין

1. בפנינו ערעור וערעור שכנגד, שהוגשו על פסק דינו של בית משפט השלום (כבוד השופט אחסאן כנעאן), בת"א 22115-09-12 מיום 17/06/15, במסגרתו הכריע בית משפט קמא בתביעות הדדיות, שהוגשו על ידי הצדדים ואשר נוגעות להסכמים שנכרתו בין הצדדים.

2. ערעורם של תקומה-יחיעם בע"מ, תקומה-החברה להתיישבות בארץ ישראל בע"מ ומר אופיר שטמרמן (להלן: " המערערים"), נסוב על קביעת בית משפט קמא, לפיה דין תביעתם של מר אייל מאירוביץ והגב' פנינה מאירוביץ (להלן: " המשיבים ו/או המערערים שכנגד") להתקבל, בכל הקשור להחזרת כספי סובסידיה בסך של 62,000 ₪.

3. הערעור שכנגד, אשר הוגש על ידי המשיבים, נסוב על החלטת בית משפט קמא לדחות את תביעתם של המשיבים, בכל הנוגע ליתר רכיבי תביעתם, ובפרט בכל הנוגע לפיצוי החוזי המוסכם בגין איחור בהשלמת עבודות הפיתוח.

התשתית העובדתית הרלבנטית לענייננו

4. המערערת 2 הייתה במועדים הרלבנטיים לתביעה חברה, אשר עסקה בביצוע הרחבות בקיבוצים וביישובים שונים. לצורך קידום פעילותה, הקימה המערערת 2 את המערערת 1, אשר טיפלה בפרויקט הרחבת קיבוץ יחיעם, ואילו המערער 3 היה במועדים הרלבנטיים מנהל במערערות 1 ו-2.

5. המשיבים הינם בני זוג, תושבי קיבוץ יחיעם, אשר התקשרו עם המערערת 1 בשני הסכמים: הראשון, הסכם ניהול ופיתוח מיום 14/06/09 (להלן: "הסכם הפיתוח"), והשני, הסכם תשתיות, אף הוא מיום 14/06/09 (להלן: "הסכם התשתיות").

6. התקשרותם של המשיבים בהסכמים נעשתה, על רקע רצונם של המשיבים לקבל מגרש במסגרת ההרחבה, ולאחר שמנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל") הקצה קרקעות לצורך ביצוע פרויקט הרחבת קיבוץ יחיעם, ולשם הקמת בית מגורים.

7. בין הצדדים נפלו מחלוקות, על רקע טענות המשיבים, כי המערערים גבו מהמשיבים סכומים ביתר, וכן בטענה, כי פרויקט ביתם התעכב ועל כן זכאים הם לקבלת פיצוי מוסכם מהמערערים.

פסק דינו של בית משפט קמא

9. בית משפט קמא סקר בפסק דינו בהרחבה את טענות הצדדים ובחן תחילה את הסוגיה, האם ההסכם שבין הצדדים היה הסכם פאושלי, כפי שסבורים המערערים, או הסכם מוגדר ותחום, כאשר ידוע מהי התמורה המגיעה בגין כל אחד מההסכמים, אליהם התחייבה המערערת 1.

בית משפט קמא, לאחר ששקל את הראיות, העדיף את גרסת המשיבים וקבע, כי הסכמת הצדדים כללה הסכמה, כי בעבור הסכם הפיתוח ישולם למערערת 1 סך של 75,000 ₪, ובעבור הסכם התשתיות ישולם סך של 190,000 ₪, ודחה את טענת המערערים, לפיה הוסכם בין הצדדים לערוך הסכם פאושלי, בהיעדר ראיות שיכולות לתמוך בנכונות טענתם זו של המערערים.

לפיכך, קבע בית משפט קמא, כי התמורה בסך של 265,000 ₪, שהתחייבו המשיבים לשלם, מורכבת מסך של 190,000 ₪ בעבור הסכם התשתיות וסך של 75,000 ₪ בעבור הסכם הפיתוח, כאשר הפרדה זו תואמת את הסכמות הצדדים בטרם החתימה על ההסכמים ותואמת את התנהלותה של המערערת 1 במהלך תקופת ההסכם ועם קבלת הכספים.

10. בית משפט קמא נפנה להכריע בשאלה, למי שייכים כספי הסובסידיה שתתקבל ממשרד השיכון.

המערערים טענו בפני בית משפט קמא, כי הוסכם שהתמורה שתשולם על ידי המשיבים בסך של 265,000 ₪ תהא מעבר לכספי הסובסידיה שתתקבל ממשרד השיכון, כאשר זו תועבר למערערת 1, ואילו המשיבים טענו מנגד, כי הינם זכאים לכספי הסובסידיה.

בקשר לסוגיה זו ציין בית משפט קמא, כי ראוי היה, שההסכמה הנוגעת לכספי הסובסידיה הייתה מעוגנת במפורש בהסכמים שנקשרו בין הצדדים. בית משפט קמא ציין, כי לא הונח הסבר מניח את הדעת, מדוע הסכמה, לפיה הסובסידיה תועבר למערערת 1, לא קיבלה כל ביטוי בהסכמים. עוד ובנוסף, ציין בית משפט קמא, כי למרות שהסכם התשתיות שותק בסוגיה זו, ניתן למצוא בו אינדיקציה לשאלה, למי כספים אלו שייכים. בית משפט קמא הפנה להוראת סעיף 5(ב) להסכם, אשר ממנו ניתן ללמוד, כי כספי הסובסידיה אמורים להיות מועברים למערערת 1, שכן על פי הוראות הסעיף במקרה שסכום ההשתתפות יקטן, אמורים המשיבים להשלים את ההפרש מכיסם. ואולם, לעמדת בית משפט קמא, משסעיף 5(ב) בנספח להסכם התשתיות בוטל בהסכמה, מלמד הדבר על הכוונה לבטל את ההסכמה, כי אותם כספים יועברו למערערת 1, ומטעמים אלה סבר בית משפט קמא, כי הסך של 62,000 ₪ שייך למשיבים ולא למערערת 1.

11. בהמשך דחה בית משפט קמא את טענת המערערים, לפיה ההסכמים שנחתמו בין הצדדים בוטלו לאחר שהמשיבים פנו לבנות בנייה עצמית, וציין, כי המשיבים בהתקשרותם עם המערערת 1 מלכתחילה לא פנו לאפשרות של בנייה מרוכזת, אלא התקשרו עם המערערת 1 אך ורק בהסכם תשתיות ובהסכם פיתוח, ולכן, עצם העובדה, שהמשיבים פנו לבצע בנייה עצמית, וכן אותה מחלוקת שהתעוררה אל מול המנהל, ביחס למשתכנים אחרים, לא נגעה למערערים, וההסכמים שבהם נקשרו הצדדים לא בוטלו.

בית משפט קמא, לאחר שניתח את התכתובות שהתנהלו בין הצדדים ובין המחלקה המשפטית של המנהל, הגיע למסקנה, כי למשתכנים הייתה אפשרות הבחירה לבנות את ביתם, בין באמצעות בנייה עצמית ובין באמצעות המערערת 1. כך או כך, הפיתוח הציבורי נותר בידי המערערת 1, והסכם התשתיות והסכם הפיתוח עוסקים אף ורק בפיתוח הציבורי.

לפיכך, סבר בית משפט קמא, כי עצם בחירת המערערים בבנייה עצמית, אין בה כדי להביא לביטול ההסכמים, וטענה זו הועלתה על ידי המערערת 1 לאחר החתימות ונראה, כי מתוך ניסיון להכתיב תנאים באופן חד צדדי, מבלי שהייתה למערערת 1 הזכות בדין לעשות כן.

בית משפט קמא הוסיף וציין, כי בפועל, המערערת 1 לא ביטלה את ההסכמים, ואולם, גם אם תתקבל גרסת המערערת 1, לפיה ניתנה על ידה הודעת הביטול, הרי גם לאחר ההודעה הנטענת, קיימה המערערת 1 את האמור בהסכם, ולכן, יש לראות בכך נסיגה מהודעת הביטול ונימוק נוסף לדחיית טענת המערערים, לפיה בוטלו ההסכמים עם המשיבים.

לבסוף, ציין בית משפט קמא, כי גם אם ניתן היה לראות במכתבה של המערערת 1 מיום 20/05/11 משום הודעת ביטול, הרי זו לא נשלחה תוך זמן סביר, כפי שמחייב החוק, ואף מטעם זה יש לדחות את טענת המערערים, כי ההסכמים בוטלו.

12. בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי המערערים זנחו חלק מטענותיהם, לפיהן גבתה המערערת 1 בגין תשתיות סכום, העולה על הסכומים שהייתה המערער 1 רשאית לגבות, בהתייחס לקביעת המנהל, והתמקדו בסיכומיהם בשתי טענות, החזר הסובסידיה ופיצוי מוסכם בגין איחור במסירה. משכך, ציין בית משפט קמא, כי מתייתר הצורך לדון בסוגיה זו, כאשר על פי הראיות, המערערים צודקים בעמדתם והמערערת 1 לא גבתה בגין תשתיות סכום העולה על המותר.

13. בית משפט קמא נפנה לדון בטענות המשיבים, ביחס לאיחור במסירה. בית משפט קמא ציין, כי המשיבים ביקשו במסגרת התביעה לפצותם בסך חודשי של 1,850 ₪, שנקבעו בהסכם התשתיות, ולמשך 29 חודשים, בשל טענתם, כי הבנייה לא החלה בתוך תקופה של 9 חודשים ממועד חתימת ההסכם, כל זאת בשל העיכוב בביצוע עבןדןת התשתית.

בית משפט קמא ציין, כי מנגד, טענו המערערים, כי העיכוב נבע מהעובדה, שהמשיבים החליפו 3 אדריכלים, מה שגרם לעיכוב בהכנת התכניות, ובשל פניית המשיבים למנהל וכאשר הבקשה למתן היתר הוגשה באיחור, בשל התעכבות המשיבים, וממילא לא יכלו המשיבים לבנות את ביתם.

לאחר שבית משפט קמא ניתח את הוראת סעיף 6(ג) לנספח הסכם התשתיות, הדן בפיצוי המוסכם בגין איחור בעבודות התשתית, דחה בית משפט קמא את טענות המשיבים. בית משפט קמא הסביר, כי על מנת שהמשיבים יהיו זכאים לפיצוי המוסכם, העיכוב צריך להיות קשור בקשר סיבתי לעיכוב בביצוע התשתיות. בית משפט קמא הפנה לעובדה, כי בסעיף עצמו נרשם במפורש, כי תחולתו היא בכפוף להוצאת היתר בנייה, ובכך יש ללמד על דרישת הקשר הסיבתי.

על רקע העובדה, שהמשיבים הודו, כי המציאו את המסמכים לצורך הגשת בקשה להיתר ביום 24/05/11, תוך שהחליפו 3 אדריכלים במהלך הדרך, וכאשר ההיתר הוצא ביום 23/04/12, לא קמה למשיבים עילה לקבלת הפיצוי המוסכם. בית משפט קמא ציין בהקשר זה, כי הליכי בחירת האדריכל, הגשת בקשת ההיתר וקבלתו, והתארכותם, אינם מבססים עילה לקבלת הפיצוי המוסכם, זאת על פי לשון ההסכם, ואף למעלה מכך, כל עוד לא התקבל היתר, אין עילת תביעה בראש הנזק של פיצוי מוסכם.

לפיכך, ציין בית משפט קמא, כי גם אם האשמה להתארכות הליכים אלו הייתה מונחת לפתחה של המערערת 1, והמצב אינו כך, הדבר אינו מקנה עילת תביעה בגין פיצויים מוסכמים.

עוד ובנוסף, ציין בית משפט קמא, כי לא שוכנע, כי ההתארכות נבעה בשל פניית המשיבים למנהל, לא הובאה על כך ראייה כלשהי מצד המערערים, אולם, קביעה זו הינה למעלה מהצורך ואינה דרושה לצורך הכרעה.

לפיכך, משהתקבל היתר הבנייה בחודש אפריל 2012 והבנייה והתחילה בחודש אוגוסט 2012, כפי שהודו המשיבים, קבע בית משפט קמא, כי לא היה איחור, כהגדרתו בהסכם.

זאת ועוד, בית משפט קמא ציין, כי לא שוכנע, כי העיכוב נבע בשל אי השלמת תשתיות, כדרישת סעיף 6(ג) לנספח הסכם התשתיות, ושעה שעבודות הפיתוח של המגרש הושלמו לפני קבלת ההיתר.

לאור זאת קבע בית משפט קמא, כי עבודות התשתיות לא היוו מניעה לתחילת עבודות הבנייה והמשיבים יכלו לגשת למלאכת הבנייה מיד עם קבלת היתר הבנייה.

לאור נימוקים אלה, דחה בית משפט קמא את התביעה, בכל הקשור לקבלת פיצויים מוסכמים.

14. בית משפט קמא בהמשך פסק דינו פנה לבחינת התביעה שהוגשה כנגד המערערים 2 ו-3.

15. באשר לעילת התביעה האישית כלפי המערער 3, ציין בית משפט קמא, כי המשיבים במסגרת סיכומיהם זנחו חלק ניכר מטענותיהם, באשר לחיובו האישי של המערער 3, ובכלל זה את טענת הרמת המסך. טענתם של המשיבים, באשר לביצוע מצגי שווא, העולים כדי תרמית, לא הוכחה, וקיומו של סכסוך, ביחס לסוגיה, למי שייכים כספי הסובסידיה, אינו מצביע על תרמית.

16. באשר לעילת התביעה כנגד המערערת 2, קבע בית משפט קמא, שיש בה ממש. לעמדת בית משפט קמא, הן בשלב הטרום חוזי והן במהלך הפעילות העסקית, הוצג בפני המשיבים המצג, כי עומדת מולם דווקא המערערת 2 ולא המערערת 1, כאשר כל הפעילות העסקית הייתה מול המערערת 2, למעט החתימה על ההסכמים. משאלה היו המצגים שהוצגו בפני המשיבים, ולפיהם מדובר באישיות משפטית אחת, סבר בית משפט קמא, כי אף בעת הטלת האחריות, יש להטיל את האחריות על שתי החברות כאחת. כן ציין בית משפט קמא, כי כל חיוב שייפסק, יוטל על המערערות 1 ו-2, ביחד ולחוד.

17. בית משפט קמא הורה על דחיית התביעה שכנגד, שהגישו המערערים, משזו כולה הייתה מבוססת על הטענה, כי ההסכמים עם המשיבים בוטלו. משנדחתה הטענה, כי ההסכמים בוטלו, נשלל הבסיס לתביעה שכנגד שהגישו המערערים, אשר במסגרתה נתבקש בית משפט קמא להורות על השבת שווי השירותים שניתנו למשיבים.

18. לאור כל האמור, דחה בית משפט קמא את התביעה שכנגד, שהוגשה על ידי המערערים, וקיבל, כאמור, את טענת המשיבים, בדבר זכותם להשבת כספי הסובסידיה ששולמה על ידי משרד השיכון.

טענות הצדדים בתמצית

19. במסגרת ערעורם טענו המערערים, כי בית משפט קמא פירש באופן שגוי את מערכת ההסכמים, שנערכה בין הצדדים, וסיווג את ההסכמים כשני הסכמים נפרדים.

לעמדתם, קביעה זו של בית משפט קמא אינה מתיישבת עם התשתית העובדתית שהוצגה ומהווה פרשנות שגויה, שעה שפרט לחלוקה טכנית של תשלומי התמורה בשני ההסכמים, מדובר במערכת הסכמית אחת כוללת וגלובאלית, לפיה בתמורה למכלול של שירותים, ישלמו המשיבים למערערת 1 סך קבוע של 265,000 ₪.

המערערים טוענים, כי עובר לחתימת ההסכמים, בחתימתם ולאחריהם, היו המשיבים מיוצגים על ידי עורך דין, ולכן, חזקה שהוראות ההסכמים מבטאים את ההסכמות שהושגו בין הצדדים.

20. המערערים מציינים, כי עובר לחתימת ההסכמים ניהל ב"כ המשיבים דאז משא ומתן ארוך עם ב"כ המערערת 1, במסגרתו נוסח נספח שינויים להסכם התשתיות, שתכליתו להיטיב עם המשיבים. בנספח השינויים נמחק, בין היתר, סעיף 5(ב), המתייחס לכספי הסבסוד, ואף סעיף 5(א) שונה בהתאם לבקשות המשיבים, כאשר המשיבים עמדו על כך, כי לא ישלמו בכל מקרה סכום נוסף מעבר לסכום התמורה הגלובאלי, ואולם, לא ניתן להתעלם מהוראת סעיף 5(א) להסכם התשתיות, המכפיף את סכום התמורה המוחלט והיחיד הנקוב בהסכם הפיתוח מסעיף 4.1, וכאשר לאחר מחיקת סעיף 5(ב) מהסכם התשתיות, עולה בבירור, כי סכום הסובסידיה אמור להשתלם למערערת 1 בלבד.

זאת ועוד, המערערים טוענים, כי לא היה בסיס לקביעת בית משפט קמא, כי ראוי היה כי ההסכמה, הנוגעת לסובסידיה, תעוגן במפורש בהסכם, שכן זו עוגנה ממילא במפורש בהסכם על ידי תיקונו של סעיף 5(א) בשילוב מחיקתו של סעיף 5(ב). מכאן, שהמשיבים ידעו היטב את כל המידע, הנוגע לסובסידיה של משרד השיכון, והסכימו, כי המערערת 1 תקבל סבסוד ממשרד השיכון וכי הסכום הגלובאלי והקבוע שנקבע בהסכם משקף את התמורה שעליהם לשלם למערערת 1.

21. עוד ובנוסף, נטען על ידי המערערים, כי על רקע הכרעתו של בית משפט קמא, כי המערערת לא ביצעה גביית יתר בסכום התשתיות, אין גם מקום לקזז מהתמורה המוסכמת את תשלום הסובסידיה, באופן שייצור מצב אבסורדי, לפיו המשיבים קיבלו שירותים ללא תשלום מלוא התמורה, והתעשרו אגב כך על חשבון המערערת, שלא כדין.

22. באשר לדחיית התביעה שכנגד שהגישו המערערים, טוענים המערערים, כי זו נדחתה ללא הנמקה ראויה ותוך פרשנות שגויה של חומר הראיות.

לטענת המערערים, התעלם בית משפט קמא מהאסמכתאות בכתב שצורפו לכתב התביעה שכנגד, המוכיחות מעל כל ספק, כי המשיבים קיבלו מהמערערת שירותים רבים בשווי גבוה בהרבה מסכום התמורה. לפיכך, לא היה מקום לקבוע, כי התביעה שכנגד תלויה לחלוטין בהכרעה בסוגיית ביטול ההסכמים.

עוד ובנוסף, טענו המערערים, כי בית משפט קמא שגה בהכרעתו בשאלת ביטול ההסכמים. לעמדתם, ההתכתבות שבין הצדדים וההבהרה, כי על המשיבים לחתום על מערכת הסכמית חדשה, מעלה מעבר לכל ספק, כי מערכת ההסכמים הקודמת בוטלה.

המערערים טענו, כי החלטת בית משפט קמא, לדחות לחלוטין את התביעה שכנגד, עומדת בסתירה לחיוב המערערות בהשבת כספי הסבסוד למשיבים ויוצרת מצב בלתי סביר, לפיו המשיבים מקבלים שירותים מהמערערים ללא תמורה. לעמדתם, ככל שבית משפט קמא קבע, כי כספי הסבסוד שייכים למשיבים, היה עליו לקבל מאידך את התביעה שכנגד, בכל הנוגע לשווי השירותים שסופקו למשיבים, מעבר לשירותי הפיתוח והתשתיות, ולשביעות רצונם המלאה.

עוד ובנוסף, נטען על ידי המערערים, כי גם אם ההסכמים לא בוטלו וכספי הסבסוד שייכים למשיבים, היה על בית משפט קמא לפסוק, לכל הפחות, למערערת 1 תמורה ראויה, בגין שווי השירותים שסיפקה למשיבים, בהתאם לראיות התביעה שכנגד.

23. לבסוף, טוענים המערערים, כי טעה בית משפט קמא, עת שלא פסק הוצאות כלשהן, בגין דחיית התביעה כנגד המערער 3.

24. המשיבים, מנגד, טוענים בערעור שכנגד, כי שגה בית משפט קמא, עת שלא פסק את הפיצוי המוסכם, בכל הנוגע לאיחור במסירה, שכן היה על המערערים להביא את השטח למצב, שבו המשיבים היו יכולים להתחיל בבנייה בתוך 9 חודשים מיום חתימת ההסכם ביום 14/06/09, כך שהיה על המערערים להשלים את פעולותיהם עד לחודש מרץ 2010, ובפועל, הושלמו על ידי המשיבים פעולות הכשרת המגרש רק בחודש יוני 2012, באיחור בן 29 חודשים.

לטענת המשיבים, לא החלפת האדריכלים ולא מועד הוצאת ההיתר הם שעיכבו את השלמת עבודות הפיתוח, אלא פנייה של המנהל, אשר הורה על עצירת כל מערכת ההתקשרות עם המערערים, כאשר המנהל בחן את מערכת ההסכמים אל מול המערערים ורק לאחר שהושגו הבנות מול המנהל, התאפשר למערערים להמשיך ולבנות.

המשיבים טוענים, כי גם אם היו הם משלימים את התכניות האדריכליות, לא הייתה ננקטת פעולה כלשהי בשטח עד לחודש מאי 2011, בשל התערבות המנהל, אשר נבעה מהתנהגות המערערים.

המשיבים מוסיפים וטוענים, כי מסמכים הנוגעים להגשת הבקשה להיתר היו מוכנים עוד בחודש מאי 2011, והם הוגשו לרשויות התכנון רק בחודש ספטמבר 2011 וההיתר הוצא בחודש אפריל 2012, וגם בכך יש לראות עיכובים לא סבירים.

לפיכך, טוענים המשיבים , כי לכל הפחות, הינם זכאים לפיצוי בגין התעכבות המערערים עד לחודש ספטמבר 2011 ולפיצוי בשיעור של 1,850 ₪ בגין כל חודש של עיכוב, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

25. באשר לסוגיית הסבסוד, טוענים המשיבים, כי צדק בית משפט קמא, משהשית על המערערים את השבת סכום הסבסוד, ואולם, היה עליו להוסיף לסכום זה הפרשי הצמדה וריבית מיום ביצוע התשלום, 14/07/09, ולא ממועד הגשת כתב התביעה. עוד ובנוסף, טענו המשיבים, כי טעה בית משפט קמא, עת שלא חייב את המערערים להשיב למשיבים סכום שנגבה ביתר בסך של 19,866 ₪, שכן במועד הרלבנטי הסכום שאושר לגבייה על ידי המנהל בגין תשתיות עמד על 170,134 ₪, ולא 190,000 ₪.

26. המשיבים טוענים, כי נפלה טעות בדחיית התביעה כנגד המערער 3, ועצם גביית הסובסידיה בשיעור של 62,000 ₪, תוך הסתרת התנהלותו מהמשיבים, מצדיקה את חיובו האישי של המערער 3.

27. הצדדים הגישו בפנינו עיקרי טיעון מפורטים, במסגרתם חזרו על הטענות שנטענו בכתבי הערעור, וחלקו איש על טענות רעהו. כן הגישו הצדדים תיקי מוצגים, ובדיון שהתקיים ביום 26/01/16 שמענו את טיעוני הצדדים.

28. לאחר שנתנו דעתנו לערעור ולערעור שכנגד שהוגשו על ידי הצדדים, מסקנתנו היא, שיש לקבל חלקית את ערעורם של המערערים, בכל הנוגע לחיוב המערערים בהשבת כספי הסובסידיה שהועברו ממשרד השיכון בסך של 62,000 ₪ נומינאלית, ומנגד, יש לקבל חלקית את הערעור שכנגד שהוגש על ידי המשיבים בכל הנוגע לפיצוי המוסכם בשל העיכוב בהשלמת עבודות התשתית.

29. נקדים ונציין, כי בית משפט קמא ניתח נכונה את התשתית העובדתית, הנוגעת להתקשרותם החוזית ולהתנהלות הצדדים בשלב הטרום חוזי ובמהלך תקופת החוזה, וממצאיו ומסקנותיו של בית משפט קמא מקובלים עלינו.

30. בהתייחס לערעורם של המערערים, נדגיש, כי החלטת בית משפט קמא, לדחות את התביעה שכנגד שהגישו המערערים, מקובלת עלינו במלואה והיא מעוגנת בממצאים שהובאו בפני בית משפט קמא.

31. טענת המערערים, לפיה הם זכאים להשבה בסך של 385,270 ₪ בגין העבודות שבוצעו, נטועה ביסודה בטענת המערערים, כי ההסכמים שנקשרו בין הצדדים בוטלו ועל כן, זכאים המשיבים להשבה של שווי העבודות שבוצעו.

32. מקובלת עלינו עמדתו של בית משפט קמא, כי הן ההתכתבויות שנערכו בין הצדדים, אשר הוצגו לבית משפט קמא, והן התנהלות הצדדים בשטח, מעידות על כך, שאין יסוד לטענת המערערים, כי המערערת 1 ביטלה את הסכם הפיתוח והסכם התשתיות. זאת ועוד, התנהלותה של המערערת בשטח וקיום חיוביה על פי הוראות ההסכמים מעידה יותר מכל, שהמערערת לא ביטלה את ההסכמים ובחרה לקיימם.

33. על כן, משקביעתו של בית משפט קמא, בדבר אי ביטול ההסכמים מעוגנת בראיות ובהיגיון הדברים, לא יכולה המערערת 1 להישמע בטענותיה, בדבר זכותה לקבל תשלום נוסף בגין עבודות שביצעה, לטענתה, ואשר חורגות מסעיפי התמורה שנקבעו. הסכם הפיתוח והסכם התשתיות קבעו את מלוא התמורה לה זכאית המערערת 1 מכוחם, וממילא, לא קמה למערערת 1 זכאות לטעון לקבלת תשלום נוסף מכוח השבה בשל ביטול ההסכמים, טענה שנדחתה בדין על ידי בית משפט קמא.

34. על כן, סבורים אנו, כי בדין דחה בית משפט קמא את התביעה שכנגד שהגישה המערערת 1.

35. ערעורם של המערערים מעלה, למעשה, סוגיה אחת, המחייבת התערבות, וזו נוגעת לחיוב שהטיל בית משפט קמא על המערערות 1 ו-2 להשיב למשיבים את הסובסידיה שהתקבלה ממשרד השיכון בסך של 62,000 ₪.

36. בית משפט קמא ביסס את החלטתו, בראש ובראשונה, על הנימוק, כי במסגרת מערכת ההתקשרויות שנקשרה בין הצדדים, לא ניתנה התייחסות כלשהי לכספי הסובסידיה וכן לעובדה, שהצדדים בחרו לבטל את הוראת סעיף 5(ב) להסכם התשתיות.

37. בסעיף 4.1 להסכם הפיתוח נרשם סכום התמורה הגלובאלי, המגיע למערערת, כדלקמן:

"תמורת ביצוע מלוא השירותים והתחייבויות המנהל כאמור בהסכם זה ועל פיו ישלם המשתכן במעמד חתימת הסכם זה סך של 265,000 ₪ כולל מע"מ, למנהל וכספים אלו יופקדו עבור המנהל בידיו הנאמנות של עו"ד יואל הלל בחשבון נאמנות מיוחד שייפתח לכספים אלו. סכום זה לא יעלה בכל מקרה והוא כולל את כל התשלומים עבור התשתיות ושירותי המנהל".

38. אין חולק, כי בעקבות המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים עובר לחתימת ההסכם, נמחקה הוראת סעיף 5(ב) להסכם התשתיות, שעניינו היה בחיוב המשתכנים בתשלום הפרש למערערת 1, ככל שכספי הסבסוד של משרד השיכון יקטנו. ובלשון הסעיף:

"סכום דמי הפיתוח המשולמים ע"י המשתכנים מותנים בהשתתפות משרד השיכון בתשתיות, במידה וסכום ההשתתפות של משרד השיכון יקטן, ישלימו המשתכנים את ההפרש לחברה".

מאידך, הוראת סעיף 5(א) להסכם התשתיות נותרה בתוקף, ולשונה כדלקמן:

"המשתכנים מתחייבים לשלם לחברה את דמי הפיתוח כפי שאושרו על ידי משרד השיכון ו/או מנהל מקרקעי ישראל. כולל מע"מ".

בנספח להוראת ההסכמים, אשר נערך לבקשת המשיבים, נקבע, כי מעבר לביטולם של סעיפים 5(ב) ו-5(ג), יתווספו לסעיף 5(א) המילים הבאות:

"הסכום שישולם ע"י המשתכן כולל שכ"ט עו"ד".

39. בית משפט קמא סבר, כי מביטול הוראת סעיף 5(ב) להסכם התשתיות ניתן ללמוד על הכוונה לבטל את ההסכמה, כי אותם כספים העתידים להגיע ממשרד השיכון יועברו למערערת.

40. פרשנותו זו של בית משפט קמא אינה מתיישבת עם הוראות ההסכמים ועם הוראת סעיף 5(ב) להסכם התשתיות. כל שניתן ללמוד מביטול הוראת סעיף 5(ב) הינו, כי המשיבים לא יהיו חשופים להפרשי תשלום נוספים, במידה וסכום ההשתתפות של משרד השיכון יקטן. בכך צמצמו המשיבים במסגרת המשא ומתן שהתנהל בינם ובין המערערות 1 ו-2 את הסיכון והחשיפה שלהם ליתרת תשלום עתידית, בנסיבות בהן יקטן הסבסוד של משרד השיכון מעבר לתמורה הגלובאלית שנקבעה בסעיף 4.1 להסכם הפיתוח, אשר במסגרתו הועמדה התמורה שעל המשיבים לשלם עם כריתת ההסכמים על סך כולל של 265,000 ₪. כוונת הצדדים עולה גם מהתיקון שערכו הצדדים להוראת סעיף 5(א) בנספח השינויים, והמלמד כי המשיבים ביקשו להבהיר, כי התמורה שחלה עליהם בסך של 265,000 ₪ כוללת שכר טרחה ומע"מ.

41. לנוכח האמור, איננו סבורים, כי מביטול הוראת סעיף 5(ב) ניתן להגיע לפרשנות מרחיקת לכת, לפיה משמעות ביטול הוראת הסעיף הינה, כי הסובסידיה שתשולם על ידי משרד השיכון מוקנית למשיבים מכוח ביטול סעיף 5(ב) ומטילה חובת השבה למשיבים.

42. ממכלול הוראות ההסכמים והתוספות, עליהן עמדו המשיבים ואשר קיבלו ביטוין בנספח השינויים, עולה בבירור, כי המשיבים היו מודעים לזכאותה של המערערת לקבלת סבסוד ממשרד השיכון והסכימו לתמורה שחלה עליהם, בהתאם לאומדן העלויות של המנהל לדמי הפיתוח ובסכום כולל של 265,000 ₪.

43. השינויים שקיבלו ביטויים בנספח השינויים מעלים, כי כוונת הצדדים הברורה הייתה, כי התמורה שהמשיבים נדרשים לשלם תיוותר על כנה בכל מקרה, תכלול את כל הרכיבים ובכללם, שכר טרחת עורך דין ומע"מ, ולא תהייה כפופה לתוספות כאלה ואחרות, ואף לא תהא מושפעת מקביעות של גורמים חיצוניים כלשהם, כגון משרד השיכון.

הסכמת הצדדים לא שללה את זכותה של המערערת לכספי הסבסוד שישולם על ידי משרד השיכון, ככל שישולם, ואשר יועבר למערערת 1 על ידי משרד השיכון, ואולם המערערת לא תהייה זכאית בשל ביטול סעיף 5(ב) להסכם התשתיות, לחזור על המשיבים, גם אם משרד השיכון לא יעמוד בהתחייבותו להעמיד את מלוא הסובסידיה או חלקה, ככל שהמשיבים עמדו בחובת התשלום על פי הוראות ההסכמים.

44. נוסיף ונציין כי ערים אנו לטענת המשיבים, לפיה מעדותו של המערער 3 עלה כי כספי הסבסוד של משרד השיכון הושבו לכל יתר המשתכנים. בהקשר זה הפנו המשיבים לפרוטוקול הדיון בית משפט קמא (עמ' 21-22). לאחר ששבנו ועיינו בפרוטוקול הדיון, איננו סבורים כי המערער 3 אכן הודה כי כספי הסבסוד מגיעים על פי דין ו/או על פי הוראות משרד השיכון למשתכנים, ולא כל שכן למשיבים לאחר שאין חולק כי חוזה התשתיות וחוזה הפיתוח, שנערכו עימם נערכו על פי דרישותיהם והערותיהם, כללו רכיבים נוספים ובכלל זה חניה, שירותי אדריכלות, מהנדס מדידות קירות וכו' (עמ' 21 לפרוטוקול), ומשקפים איפוא את ההסכמות הפרטניות אליהן הגיעו הצדדים.

45. על רקע האמור, סבורים אנו, כי פרשנותו של בית משפט קמא את הוראות ההסכמים אינה יכולה לעמוד ויש להורות על ביטול חיוב ההשבה של כספי הסבסוד שנקבע בפסק דינו של בית משפט קמא.

46. סוגייה נוספת המחייבת התייחסותנו נוגעת לערעור שכנגד שהגישו המשיבים, אשר לטענתם זכאים הם לפיצוי המוסכם בגין האיחור בהשלמת עבודות הפיתוח, ומשאלה לא הושלמו תוך 9 חודשים ממועד החתימה על ההסכמים.

47. המשיבים ביססו טענתם על הוראות סעיף 6.ג אשר נוסף לפי דרישת המשיבים להסכם התשתיות, ואשר לשונו בנספח השינויים הינה כדלקמן:
"ג. מובהר ומוסכם כי מנהל החברה מתחייב לאפשר את הבנייה למשתכן תוך 9 חודשים מחתימת הסכם זה ולהתחיל בבנייה בכפוף להיתר בנייה כחוק וחתימה על נספח כניסה לעבודה ובכפוף לכך שהעיכוב לא נגרם כתוצאה מהיעדר תשתיות ציבוריות. על כל עיכוב שנגרם בגלל המנהל ישולם פיצוי בהמשך לסעיף זה. אפשרות כניסה לבית (טופס 4) תוך 23 חודשים מיום חתימת חוזה זה ובכפוף לאישור הרשויות. בגין איחור בגלל היעדר תשתיות ציבוריות או כל דבר התלוי במנהל, יקבל המשתכן פיצוי בהתאם לדמי השכירות שישלם בקיבוץ ובכל מקרה לא יפחתו מ-1,850 ₪ לחודש."

48. מקובלת עלינו עמדתו של בית משפט קמא לפיה קיימת תלות בין קיומו של היתר בנייה ובין זכותם של המשיבים לפיצוי המוסכם בשל העיכוב בביצוע התשתיות. בהוראת סעיף 6.ג. נרשם במפורש כי תחולתו של הפיצוי המוסכם הוא בכפוף להוצאת היתר בנייה. יתר על כן, יש אף היגיון בהתניה האמורה, שכן בהיעדר היתר בנייה לא נגרם למשיבים כל נזק מהעיכוב בביצוע עבודות התשתיות, וזאת גם אם הייתה מחלוקת בין המערערות 1 ו-2 והמנהל, אשר עכבה את תחילת ביצוע עבודות התשתיות.

49. אין חולק כי הסכם הפיתוח והסכם התשתיות נחתמו ביום 14/06/09, כאשר הבקשה להיתר הבנייה הוגשה לרשויות התכנון בחודש ספטמבר 2011, והיתר הבנייה ניתן בחודש אפריל 2012. בחודש יוני 2012 כ-9 חודשים לאחר הגשת הבקשה להיתר בנייה, אכן השלימו המערערות 1 ו-2 את ביצוע עבודות התשתיות.

50. העיכוב בהוצאת היתר הבנייה רבץ בעיקרו לפתחם של המשיבים, שכן המשיבים החליפו שלושה אדריכלים, ומטבע הדברים החלפת האדריכלים גרמה לעיכוב בסיכום התוכניות שעל בסיסו ניתן היה להתקדם בהגשת הבקשה למתן היתר.

51. יחד עם זאת, עולה כי המערערים השתהו אף הם בהגשת המסמכים הנחוצים לקבלת היתר הבנייה לרשויות התכנון. בית משפט קמא ציין בפסק דינו כי המסמכים הדרושים להגשת היתר הבנייה היו מוכנים בחודש מאי 2011 ואלה לא הוגשו על ידי המערערות 1 ו-2 לרשות התכנון עד לחודש ספטמבר 2011.

52. סבורים אנו כי עיכוב זה בהגשת המסמכים לצורך קבלת ההיתר רובץ לחובת המערערות 1 ו-2 והיה אפוא מקום להטיל עליהן את חובת הפיצוי המוסכם בגין תקופה זו, העולה כדי 4 חודשים.

לפיכך, סבורים אנו כי המשיבים זכאים לפיצוי מוסכם בגין איחור של 4 חודשים בהגשת הבקשה למתן ההיתר ובסך של 7,400 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 01.07.11 ועד מועד מתן פסק דיננו.

53. בשאר טענותיהם של המערערים והמשיבים לא מצאנו ממש.

54. התוצאה היא שמחד יש לקבל ערעורם של המערערים ולהורות על ביטול חובת ההשבה של כספי הסבסוד שנפסק לזכות המשיבים בסך של 62,000 ₪, ומאידך יש לקבל חלקית את ערעור המשיבים ולהורות על חיוב המערערים בפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם לפרק זמן של 4 חודשים, הכל כאמור בפסק דיננו.

55. ככל שהמערערות אכן שלמו למשיבים את הסכום שנפסק לחובתם על ידי בית משפט קמא, יש להשיב למערערים את הסכום המשוערך ששולם בניכוי רכיב הפיצוי המוסכם, שנפסק על ידנו במסגרת פסק דיננו.

56. אנו מורים אפוא כי המשיבים ישלמו למערערות 1 ו-2 את ההפרש בין הסכום ששולם והחיוב שנקבע בפסק דיננו תוך 30 יום ממועד המצאת פסק דיננו.

57. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות בערעור ובערעור שכנגד.

58. הפיקדון, ככל שהופקד על ידי מי מהצדדים, יוחזר על ידי מזכירות בית המשפט לבעל הדין שהפקידו באמצעות בא כוחו.

59. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, ל' שבט תשע"ו, 09 פברואר 2016, בהעדר הצדדים.

י' גריל, שופט, שופט בכיר
[אב"ד]

ב' טאובר, שופטת

ס. ג'יוסי, שופט


מעורבים
תובע: תקומה
נתבע: מאירוביץ
שופט :
עורכי דין: