ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אהרן אלוש נגד עירית טבריה :

החלטה בתיק רע"א 4890/15

לפני: כבוד השופט נ' הנדל

המבקשים:
1. אהרן אלוש

2. אסתר אלוש

נ ג ד

המשיבות:
1. עירית טבריה

2. החברה הכלכלית טבריה בע"מ

3. חברת אס אב בניין יזמות השקעות ופיתוח
בע"מ

4. רשות מקרקעי ישראל

בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנצרת בת"א 50304-05-14

בשם בא כוח המבקשים: עו"ד אייל ירקוני
בשם משיבות 1-2: עו"ד שמעון בלסן
בשם משיבה 3: עו"ד חיים אייזנקוט
בשם משיבה 4: עו"ד אפרת ברנר (הורביץ)

בבית המשפט העליון

פסק דין

מונחת לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בנצרת (ת"א 50304-05-14, כבוד הנשיא א' אברהם), לפיה הסמכות העניינית לדון בסכסוך הנוגע למקרקעין בין הצדדים היא של בית משפט השלום.

רקע

1. בשנת 2006 פורסם מכרז משותף למשיבות 1-2 (להלן: העירייה), ולרשות מקרקעי ישראל – משיבה 4 (להלן: הרשות), ביחס למקרקעין המוכרים כחלקה 61 בגוש 15014 בטבריה. מקרקעין אלה רשומים בלשכת רישום המקרקעין בפנקס השטרות, הבעלים הרשום הוא רשות מקרקעי ישראל – רשות הפיתוח. על פי הרישום המקרקעין אינם מוסדרים אלא מצויים בהקפאה לצרכי הסדרתם. המכרז פורסם לשם ביצוע פרויקט "פינוי בינוי" במקרקעין, בהם פעל בשעתו מתחם דוכני מזון המכונה "מתחם הפלאפלים". בפרויקט נכלל פינוי זמני של בעלי הזכויות במתחם ובניית פרויקט חדש למסחר ומשרדים תחתיו, תוך מתן אפשרות לבעלי הזכויות לרכוש זכויות ביחידות החדשות מאת היזם הזוכה במכרז. המשיבה 3 (להלן: היזם) זכתה במכרז, ובהמשך לתנאי המכרז הותוותה מערכת הסכמית בין כלל הצדדים. במסגרת זו נכרתו במהלך השנים שלאחר מכן הסכמים נוספים, ביניהם הסכם פיתוח והסכם חכירה בין היזם לבין הרשות, הסכם עקרונות בין העירייה לבין בעלי הזכויות (להלן: הקונים), והסכם מכר בין היזם לבינם. על פי הסכם מכר זה, נרשמו בשנת 2011 הערות אזהרה על שם הקונים, ביניהם המבקשים, בדוכנים.

1. בין הצדדים התגלעו סכסוכים. לנוכח טענת היזם כי המבקשים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי ההסכמים, היה בכוונתו לשלול מהמבקשים את זכותם לקבל חנות במתחם החדש ולמחוק את הערת האזהרה שנרשמה על שמם במרשם. בעקבות זאת, הגישו המבקשים תביעה לבית המשפט המחוזי בנצרת, בה תבעו את אכיפת ההסכמים לרבות מסירת החזקה ביחידה ורישום זכויות החכירה במרשם המקרקעין, צו מניעה כנגד מחיקת הערת האזהרה על שמם, וסעדים כספיים בגין הפרות חוזה ועוולות נזיקיות בדמות סעדים הצהרתיים. בית המשפט המחוזי קבע כי בכל הנוגע למסירת החזקה הסמכות העניינית היא של בית משפט השלום. כך גם לגבי הסעדים הכספיים, כל עוד הסכום הנתבע יכומת ושוויו יעמוד על סכום שבסמכות בית משפט השלום, דהיינו פחות מ-2.5 מיליון ש"ח. באשר לאכיפת ההסכם, בכללה רישום הזכויות על שם המבקשים, קבע בית המשפט קמא כי התחייבות לרישום מסוג זה לא ניתנה למבקשים, ובכל אופן מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים כך שאין יכולת לבצע רישום כאמור. ההתחייבות שניתנה למבקשים מקנה להם זכויות אובליגטוריות בלבד, ולא קנייניות, ועל הסמכות העניינית בהקשר זה להיגזר מן שווי הזכויות, שבמקרה זה אינו עולה על 2.5 מיליון ש"ח. מכאן הכריע שהסמכות היא של בית משפט השלום ואליו העביר את הדיון בתובענה, בהתאם לסעיף 79 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984.

טענות הצדדים

2. בבקשה זו טוענים המבקשים כי שגה בית המשפט קמא בקובעו כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה לבית משפט השלום. לטענתם, ניתנו להם התחייבויות קנייניות לרישום זכויות חכירה על שמם בחלק מהמקרקעין, ולא זכויות אובליגטוריות בלבד. הסמכות לדון באכיפת זכויות אלו מסורה לבית המשפט המחוזי על פי חוק בתי המשפט. המשיבות 1-3 סמכו ידיהן על הכרעת בית המשפט המחוזי וטענו כי מכיוון שלא ניתן לרשום כרגע את זכויות החכירה, כל שהועבר למבקשים עד כה הן זכויות אובליגטוריות. המשיבה 3 הוסיפה וציינה כי אף היא בעצמה טרם נרשמה כבעלת זכויות חכירה, וכל שבבעלותה הערת אזהרה על שמה, בדומה לזו שעל שם המבקשים. המשיבה 4 סומכת ידה גם כן על תוצאת פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אולם מטעם שונה. היא מפנה לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969, על פיה כל זמן שהמקרקעין מצויים בהסדר, לא ניתן להגיש תביעה לבית המשפט בעניינם, פרט לתביעות אשר בסמכותו של בית משפט השלום. על כן, על כל הנוגע לרישום זכויות החכירה להימחק מכתב התביעה, וכל אשר בסמכותו של בית משפט השלום יכול להתברר בפניו.

דיון והכרעה

3. אקדים ואומר כי בהתאם לסמכותי לפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. סוגיית הסמכות בענייני מקרקעין בתשתית העובדתית המורכבת כגון דא, דורשת הבהרה. הסמכות העניינית משולה לתמרור תנועה, שיש לשרטטו גם למען אלה שיסעו בדרך זו בתיקים עתידיים.

(א) סמכות עניינית במקרקעין – בין זכות קניינית לזכות אובליגטוריות

4. חלוקת הסמכויות בין בית המשפט המחוזי לבין בית משפט השלום מוסדרת בחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 [להלן: חוק בתי המשפט או החוק]. סמכותו העניינית של בית משפט השלום קבועה בסעיף 51(א) לחוק:

"51. (א) בית משפט שלום ידון באלה:
(1) [...]
מיום 13.2.1992
תיקון מס' 16
ס"ח תשנ"ב מס' 1390 מיום 24.3.1992 עמ' 143 (ה"ח 2109)
החלפת פסקה 51(א)(1)
הנוסח הקודם:
(1) חטאים ועוונות; ואולם מותר להעמיד אדם לדין לפני בית משפט שלום בשל עבירה לפי סעיף מהסעיפים המנויים בתוספת השניה, שנסיבותיה אינן גוררות כפל עונש, אם החליט על כך פרקליט המחוז, ובלבד שלא יוטל מאסר של יותר מחמש שנים;

מיום 9.1.1994
תיקון מס' 18
ס"ח תשנ"ד מס' 1445 מיום 9.1.1994 עמ' 49 (ה"ח 2212)
(1) (א) עבירות שעונשן קנס בלבד או מאסר לתקופה שאינה עולה על שבע שנים; למעט העבירות המנויות בחלק א' של התוספת השניה, שעונשן מאסר לתקופה של חמש שנים או יותר, אם החליט פרקליט מחוז להעמיד עליהן אדם לדין לפני בית משפט מחוזי ולמעט עבירה לפי חוק ההגבלים העסקיים, התשמ"ח-1988.

מיום 7.8.2001
תיקון מס' 31
ס"ח תשס"א מס' 1804 מיום 7.8.2001 עמ' 502 (ה"ח 2997)
תיקון מס' 31 (תיקון)
ס"ח תשס"ד מס' 1954 מיום 4.8.2004 עמ' 490 (ה"ח 114)
(ב) עבירות המנויות בחלק ב' לתוספת השניה, שעונשן מאסר לתקופה העולה על שבע שנים, אם החליט פרקליט המדינה או פרקליט מחוז להעמיד עליהן אדם לדין לפני בית משפט שלום, ובלבד שלא יוטל עונש מאסר לתקופה העולה על שבע שנים.

מיום 17.6.2003
תיקון מס' 34
ס"ח תשס"ג מס' 1894 מיום 17.6.2003 עמ' 507 (א) עבירות שעונשן קנס בלבד או מאסר לתקופה שאינה עולה על שבע שנים; למעט העבירות המנויות בחלק א' של התוספת השניה, שעונשן מאסר לתקופה של חמש שנים או יותר, אם החליט פרקליט המדינה או פרקליט מחוז להעמיד עליהן אדם לדין לפני בית משפט מחוזי ולמעט עבירה לפי חוק ההגבלים העסקיים, התשמ"ח-1988 למעט עבירה לפי חוק ההגבלים העסקיים, התשמ"ח-1988, ולמעט עבירה לפי סעיף 3 לחוק מאבק בארגוני פשיעה, התשס"ג-2003;

מיום 15.12.2010
תיקון מס' 59
ס"ח תש"ע מס' 2253 מיום 27.7.2010 עמ' 616 (ה"ח 484)
(א) עבירות שעונשן קנס בלבד או מאסר לתקופה שאינה עולה על שבע שנים; למעט עבירות שהן עניין כלכלי לפי סעיף 42ב(א)(8), למעט העבירות המנויות בחלק א' של התוספת השניה, שעונשן מאסר לתקופה של חמש שנים או יותר, אם החליט פרקליט המדינה או פרקליט מחוז להעמיד עליהן אדם לדין לפני בית משפט למעט עבירה לפי חוק ההגבלים העסקיים, התשמ"ח-1988, ולמעט עבירה לפי סעיף 3 לחוק מאבק בארגוני פשיעה, התשס"ג-2003;
(ב) עבירות המנויות בחלק ב' לתוספת השניה, שעונשן מאסר לתקופה העולה על שבע שנים, ועבירות שהן עניין כלכלי לפי סעיף 42ב(א)(8), אם החליט פרקליט המדינה או פרקליט מחוז להעמיד עליהן אדם לדין לפני בית משפט שלום, ובלבד שלא יוטל עונש מאסר לתקופה העולה על שבע שנים.
(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך, הצמדה, ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין;
מיום 3.7.1985
תיקון מס' 1
ס"ח תשמ"ה מס' 1149 מיום 3.7.1985 עמ' 138 (ה"ח 1709)
(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,000,000 שקלים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.1.1986
צו תשמ"ו-1985
ק"ת תשמ"ו מס' 4881 מיום 12.12.1985 עמ' 266 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,000,000 40,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.1.1988
צו (מס' 2) תשמ"ז-1987
ק"ת תשמ"ז מס' 5053 מיום 10.9.1987 עמ' 1262 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 40,000 150,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.1.1990
צו (מס' 2) תשמ"ט-1989
ק"ת תשמ"ט מס' 5217 מיום 14.9.1989 עמ' 1386 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 150,000 300,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.3.1991
צו תשנ"א-1991
ק"ת תשנ"א מס' 5338 מיום 28.2.1991 עמ' 694 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 300,000 360,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.1.11992
צו תשנ"ב-1991
ק"ת תשנ"ב מס' 5411 מיום 31.12.1991 עמ' 624 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 360,000 450,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.6.1993
צו תשנ"ג-1993
ק"ת תשנ"ג מס' 5525 מיום 1.6.1993 עמ' 866
(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 450,000 500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.6.1994
צו תשנ"ד-1994
ק"ת תשנ"ד מס' 5604 מיום 5.6.1994 עמ' 912
(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 500,000 600,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 1.6.1995
צו תשנ"ה-1995
ק"ת תשנ"ה מס' 5688 מיום 3.7.1995 עמ' 1578 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 600,000 1,000,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 17.6.2001
צו תשס"א-2001
ק"ת תשס"א מס' 6105 מיום 21.5.2001 עמ' 796 (2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 1,000,000 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה;

מיום 3.2.2008
תיקון מס' 47
ס"ח תשס"ח מס' 2131 מיום 3.2.2008 עמ' 173 (ה"ח 183)
(2) תביעות אזרחיות - למעט תביעות הנוגעות למקרקעין - כשסכום התביעה או שווי הנושא אינו עולה על 2,500,000 שקלים חדשים ביום הגשת התובענה, והוא אף אם עלה הסכום או השווי לאחר מכן מחמת שערוך או הצמדה שערוך, הצמדה, ריבית, הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין;
(3) תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין, יהיה שוויו של נושא התביעה אשר יהיה; אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

לבית המשפט המחוזי נתונה הסמכות השיורית, והוא מוסמך לדון בין היתר ב"כל עניין אזרחי או פלילי שאיננו בסמכותו של בית משפט שלום" (סעיף 40(1) לחוק). ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית נעשית על פי מבחן הסעד, במסגרתו נבחן הסעד כפי שנתבקש בכתב התביעה, תהא עילת התביעה אשר תהא [ע"א 27/77 טובי נ' רפאלי, פ"ד לא(3) 561 (1977); ע"א 8130/01 מחאג'נה נ' אגבאריה (4.5.2003); ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529 (2004)]. בענייני מקרקעין, כאשר הסעד המבוקש נוגע לחזקה או שימוש במקרקעין, הסמכות תהיה בידי בית משפט השלום, בעוד כאשר מתבקש סעד אחר במסגרת תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין, הסמכות היא של בית המשפט המחוזי. סעד אחר כגון דא עשוי להיות סעד הדורש דיון בביטולו, תקפותו ואכיפתו של חוזר מכר מקרקעין [ע"א 476/88 אשתר נ' נפתלי, פ"ד מה(2) 749, 758 (1991)].

לעתים רבות, המפתח לשאלת הסמכות העניינית עולה לעיני כל מכתב התביעה. דוגמה לכך היא תביעה כספית בסך מיליון ש"ח. אולם, לפעמים ההכרעה בסוגיית הסמכות דורשת בדיקה מסוימת. כך עשוי להתרחש בתביעת מקרקעין כפי שבענייננו. הסיבה לכך היא שלא יהיה נכון להותיר את גורל הסמכות תמיד בידי מנסח כתב התביעה. למשל, ניתן לבקש סעד שמקומו בבית המשפט המחוזי, אך בדיקה של כתב התביעה תגלה שההליך אינו בשל לסעד זה. בדיקה כזו איננה מצומצמת לקריאת סעיף הסעדים, אך אינה רחבה כמובן עד כדי קביעת זכויות מהותיות של הצדדים. יש לזכור כי מצוות המחוקק היא שתיקים מסוימים יישמעו בבית משפט השלום ותיקים אחרים בבית המשפט המחוזי. תפקידו של בית המשפט הוא, בין היתר, לפקח על כך שרצון המחוקק ימומש.

באופן קונקרטי יותר – כתב תביעה יכול לכלול סעד אכיפת חוזה מכר מקרקעין, בעוד בפועל אין מדובר באכיפת זכות קניינית כגון רישום בעלות או חכירה, אלא באכיפת חוזה במסגרתו הועברו זכויות חוזיות גרידא. חוזה בו נעשית התחייבות להעברת זכות חוזית נפוץ כאשר מדובר במקרקעין שלא ניתן לרשום את הזכויות הקנייניות בהם. כך למשל כאשר מדובר במקרקעין שאינם רשומים במרשם המקרקעין הרשמי. זאת בין אם מדובר במקרקעין שלא מוזכרים כלל בפנקסי המקרקעין, ובין אם מדובר במקרקעין שהגוש אליו משתייכים רשום בפנקסי המקרקעין, אך החלקות שבגוש שהן יחידת הזכויות במקרקעין, אינן רשומות במרשם. חוזה מסוג אחר של העברת זכויות חוזיות, עשוי להיערך, כפי שבעניין שלפנינו, במקרקעין רשומים אך שאינם מוסדרים. מקרקעין אלה רשומים בפנקס השטרות, מרשם המשקף את העסקאות המתבצעות במקרקעין, אך בלא לערוב לתוצאות המשפטיות הנובעות מן העסקאות שנרשמו. זאת להבדיל מהמרשם בפנקס הזכויות, המעניק למסתמך עליו ערובה לתוקפן של הזכויות הרשומות (יהושע ויסמן, דיני קניין – חלק כללי 294 (תשנ"ג)). במקרקעין שאינם מוסדרים לא ניתן לרשום זכויות קנייניות חדשות עד לסיום ההסדר. במקרים אלה, כבר בשלב המקדמי של דיון בסמכות העניינית, יש לבחון את ההסכם בין הצדדים, על פניו, בכדי להכריע האם הוא עוסק בהתחייבות להעביר זכות קניינית – זכות שתשתכלל לקונה לאחר רישומה על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין)– גמר העסקה – או שמא מדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית הנוגעת למקרקעין.

הצורך בבחינה נקודתית של הסכם היסוד מתעורר גם במצבים שבהם העסקה מתייחסת לזכות קניינית עתידית – כזו שעדיין לא נרשמה על שם המוכר. עסקאות כאלו עשויות להיערך באותם מקרים בהם טרם ניתן לרשום את הזכויות הקנייניות. במצבים אלה יש להבחין היטב בין ההתחייבויות. ההבחנה בין התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית לבין המחאת זכות חוזית נדונה בע"א 6529/96 טקסטיל ריינס בע"מ נ' רייך פ"ד נג(2) 218 (1999) מפי השופט י' טירקל:

"השאלה מתעוררת בכל מקרה שבו מתחייב מוכר להעביר לקונה זכות בנכס מקרקעין, שטרם נרשם במרשם המקרקעין ולא ניתן לרשום את הזכויות בו. בדרך-כלל, הדעה המקובלת היא כי מדובר בהתחייבות להעביר זכות חוזית, ולא בהתחייבות להעביר זכות קניינית, אחרי שהמוכר יקבל אותה; בין היתר משום שההנחה היא שהמוכר לא התכוון לשאת בסיכון – שמי שעל שמו רשומה הבעלות בנכס לא יעביר, בבוא היום, את הזכויות בנכס – ולהיות אחראי לכך כלפי הקונה (ראו: א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (כרך ב), בעמ' 67-68; מ' דויטש קניין (כרך א) בעמ' 73). גם בית-משפט זה פסק לא פעם בעבר, במקרים שבהם היה מדובר בנכס שלא ניתן לרשום את הזכויות בו במרשם המקרקעין, שיש לראות את הסכם המכר כהסכם להעביר את הזכות החוזית שיש למוכר כלפי בעל המקרקעין; להבדיל מנכס שהזכויות בו רשומות במרשם המקרקעין, שהתחייבות להעביר את זכויות הבעלות או החכירה בו היא התחייבות להעביר זכות קניינית. במקרה שבו נדון הסכם מהסוג הראשון תוארו עיסקאות כגון זאת הנדונה כאן כ"שרשרת של העברת זכויות חוזיות" (ראו דברי כבוד הנשיא לנדוי בע"א 842/79 נס נ' גולדה, בעמ' 218)".

הדעה המקובלת המתוארת הנוטה לסווג זכויות כחוזיות במקרים בהם לא ניתן לרשום את הזכות הקניינית, נובעת גם מתוך העיקרון "שאין אדם יכול להעניק לזולתו יותר מאשר יש לו" (ע"א 842/79 נס נ' גולדה, פ"ד לו(1) 204, 218 (1981) (להלן: עניין נס)). אולם, בפסיקה מאוחרת נזנח במידת מה עיקרון זה. כך בע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל חברה בע"מ, פ"ד נז(2) 385 (2003) (להלן: עניין גנז), נפסק כי נשוא העסקה במקרקעין ייקבע על פי כוונת הצדדים ביחס להתחייבות כפי שעולה מהחוזה. יש לבחון את החוזה בין הצדדים, ומתוכו להכריע האם בכוונתם היה ליצור התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית, אף אם איננה עומדת למוכר במועד ההתחייבות, או שמא ההתחייבות היא להעברת זכות חוזית גרידא [ראו גם: ע"א 6439/99 טפחות בנק למשכנתאות בישראל נ' בניסטי, פ"ד נח(2) 106, 118 (2003); ע"א 4836/06 עזבון המנוח חמוד נ' חרב (13.7.2008)].

5. להבחנה בין זכות קניינית לזכות אובליגטורית במקרקעין נפקות שנידונה בפסיקה בהקשרים שונים. סיווג הזכות עשוי להשפיע על מועד השתכללותה (עניין ריינס, בעמ' 230), או מועד השתכללותה של מתנה שהינה זכות כזו [ע"א 1284/92 רתם נ' רתם, פ"ד מט(5) 257, 260 (1996); ע"א 4593/09 סעיד נ' יורשי המנוח סעיד (15.11.2011)]. ההבחנה נידונה גם בהקשר לתחולתה של דרישת הכתב לעסקת מקרקעין על פי סעיף 8 לחוק המקרקעין, ונקבע כי בשונה מהעברת זכות קניינית או התחייבות להעברת זכות קניינית עתידית במקרקעין, המחאת זכות חוזית הנוגעת למקרקעין אינה טעונה מסמך בכתב [ע"א 91/77 ביקסר נ' "עמידר" החברה הלאומית לשיכון עולים בע"מ, פ"ד לב(1) 73 (1977); ע"א 274/79 חורי נ' כנען, פ"ד לה(3) 337, 347 (1981); ע"א 371/85 פיליפ נ' רוזנברג מב(1) 584, 590 (1988)]. נפקות נוספת נוגעת לתחולת תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, לגביה נקבע כי לא עומדת למי שרכש זכות לא רשומה (עניין נס). ההבחנה נידונה גם בקשר לדין ההתיישנות – נקבע כי תקופת ההתיישנות, בהתאם לסעיף 5 לחוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, שונה בין תובענה בזכויות קנייניות במקרקעין כגון תביעה לביצוע בעין של התחייבות להעביר בעלות, לבין תובענה בזכויות אובליגטוריות במקרקעין או תובענות כספיות עם נגיעה למקרקעין [ע"א 289/65 רובינשטיין נ' רון, פ"ד כ(1) 505 (1966); ע"א 87/74 סמואלס נ' סמואלס, פ"ד כט(1) 309 (1974); ע"א 216/80 בויאר נ' שיכון עובדים בע"מ, פ"ד לח(2) 561 (1984); ע"א 9382/02 בולוס ובניו – חברה לאירוח ותיירות בע"מ נ' בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (10.6.2008)].

6. הגיעה העת לצמצם את הראייה לסוגיה הנידונה בבקשה זו – הלא היא סוגיית הסמכות העניינית. ההבחנה בין זכויות קנייניות לבין זכויות חוזיות במקרקעין חשובה גם לשאלת הסמכות העניינית. בהלכה הפסוקה מסתמנת גישה לפיה תביעה "הנוגעת למקרקעין", כמשמעה לפי סעיף 51 לחוק בתי המשפט, היא תביעה בה מדובר בקיום זכות קניינית או התחייבות להעביר זכות קניינית, ולא בתביעה העוסקת בזכות חוזית במקרקעין. מכאן שבמסגרת מבחן הסעד יש להוסיף ולבחון האם הדיון בסעד המבוקש משמעו הכרעה באשר להתחייבות להעברת זכויות קנייניות או שמא מדובר בזכויות חוזיות בלבד. הנמקת הנשיא בדימ' א' גרוניס בשבתו בבית המשפט המחוזי בת"א 74/88 דמרי נ' דניאלוביץ פ"מ תשמ"ט(3) 240, 246 (1988) (להלן: עניין דמרי) יפה לענייננו:

"שיקול מרכזי, אשר רצוי כי ישמש כקו מנחה באשר לפרשנות הראויה, משמתעוררת שאלה בדבר סמכות בתי-משפט, הינו השיקול לפיו יש לבחור באותה דרך פרשנית שתמעט במחלוקות, באופן שבעלי-הדין, ובעקבותיהם בתי-המשפט, יוכלו להתמקד בשאלות השנויות לגופא של המחלוקת. באם ייקבע, כי במקרה דנא מדובר ב"תביעה הנוגעת למקרקעין", ועל-כן בסמכות בית-המשפט המחוזי, עלול להיפתח פתח לויכוחים אין קץ לגבי השאלה האם תביעה מסויימת הינה, אכן, "תביעה הנוגעת למקרקעין". ניתן לחשוב על מבחר עצום של אפשרויות, בהן הנתונים העובדתיים שביסודה של תובענה קשורים קשר כלשהו למקרקעין, בלא שמדובר בזכות קניינית דווקא. החשש הוא, כי יהא צורך לפתח יודיקטורה מקיפה ותל-תלים של מבחנים לענין זה. לעומת זאת, אם תוגבל המשמעות של התיבה "תביעה הנוגעת למקרקעין", כאמור בסעיף 51(א)(2) ו-(3) לנוסח המשולב, לתביעה בה נדרשת אכיפתה של התחייבות להעביר זכות קניינית במקרקעין, או מתבקש סעד אחר, למעט סעד כספי כמובן, ביחס לזכות כאמור, ניתן לשער, כי המחלוקות בשאלת הסמכות יהיו מצומצמות יותר ומספרן קטן יחסית" (ראו ההתייחסות לפסק דין זה בספר יואל זוסמן סדרי הדין האזרחי 51 (בעריכת ד"ר שלמה לוין, 1995).

גישה זו מקובלת עליי, ותואמת את פסיקת בית משפט זה בדבר בחינת הזכויות שבמוקד ההליך ולא רק בדיקת הסעד המבוקש בכתב התביעה. כפי שקבע השופט ת' אור:

"במצב הדברים הנוכחי, הדיון בסעד ההצהרתי המבוקש אין פירושו הכרעה בזכויות קניניות. כל עוד לא חולק שטח המריבה למגרשים בספרי רשם המקרקעין, אין התובעים יכולים להיחשב כבעלים של מגרשים מסוימים באותו שטח. ממילא, בשלב זה, יכול בית המשפט לדון ולהכריע אך ורק בשאלת זכויותיהם החוזיות של התובעים כנגד החברה. כאשר הסעד המבוקש בתביעה שייך כל כולו למישור הזכויות החוזיות שבין התובעים לחברה, ולא לאישור "זכויות במקרקעין" כמובנן בדין הישראלי, אין התביעה נכנסת בגדרן של "תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין", כמובנם בסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, ואין מניעה עקרונית כי בית משפט שלום ידון בה (רע"א 7868/95 יו"ש השקעות במקרקעין ופיתוח בע"מ (בפירוק) נ' עזבון המנוח קובלר ז"ל (11.3.1997)).

בהתאם, נקבע כי כל עוד אין מדובר בפועל בסעד הנוגע לזכות קניינית, הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשוויו של הנושא, ובמקרה של זכויות אובליגטוריות הנוגעות למקרקעין – שוויון של הזכויות [בר"ע 8602/86 לנצוט נ' לנצוט, תשמ"ז (3) 438 (1987); עניין דמרי, בעמ' 246; ת"א 7441-05 הפטריארך היווני אורתודוקסי של י-ם נ' מדרשת קדמת ירושלים (28.10.2010), שאושר בערעור בפני בית המשפט העליון בע"א 9492/10, מיום 5.3.2012].

(ב) הזכות שבידי המבקשים – חוזית או קניינית?

7. בענייננו עסקינן בהתקשרות רב צדדית, הכוללת מספר הסכמים בין רשות מקרקעי ישראל, הרשומה כבעלי המקרקעין, עיריית טבריה, החברה היזמית ובעלי הזכויות ביחידות. נתון זה אינו חריג להסכמים מעין אלו, ויש בו להוסיף מורכבות משלו. ברם, וכאן הדגש, בכדי להכריע בדבר טיב הזכויות העומדות למבקשים, יש לבחון על פניהם את ההסכמים שנערכו בין המבקשים לבין המשיבים, או מי מהם, ואת כוונת הצדדים העולה מתוכם. בירור הזכויות לעומקן ולגופן, על כל המשתמע מכך, ייעשה בשלב בירור התביעה לגופה ולא בשלב המקדמי של בירור הסמכות העניינית.

לפי כתב התביעה המערכת החוזית שאכיפתה מתבקשת נערכה בין המבקשים לבין משיבות 1-3. החוזה הרלוונטי הוא זה שבין המבקשים, הם התובעים, לבין היזם. בשלב הזה, כל שבידי היזם היא התחייבות של הרשות כלפיו להעברה עתידית של זכות קניינית, ובמקרה זה – זכות חכירה בקרקע. מאחר והקרקע המדוברת מצויה בהליכי הסדר, זכות קניינית זו טרם נרשמה על שמו של היזם. מכאן, וכפי שהוסבר לעיל, יש לבחון את החוזה בין הצדדים, ומתוכו להכריע האם כוונת הצדדים היתה כי היזם התחייב בהעברת זכות קניינית עתידית למבקשים, או שמא התחייב להעביר זכות חוזית גרידא.

עיון בהסכם שבין היזם לקונים מלמד כי הוא מכיל, מצד אחד, התחייבות של היזם לשלם לרשות, ומצד שני – התחייבות של הקונים לשלם ליזם עבור מכלול הזכויות ביחידה. עוד נקבע, כי הקונים יחתמו על חוזה חכירה ישירות מול הרשות. מכאן, שהזכות ביחידות הרלוונטיות שעל הקרקע לא תועבר ליזם, אלא ישירות לקונים, מאת הרשות. הנה כי כן, לא מדובר בהעברה של זכות קניינית שתגיע בעתיד לידי היזם. כל שהעביר היזם לקונים היא זכות חוזית, שתעמוד להם כלפי הרשות באם ייקבע כי החוזה תקף. ודוק – ניתן להבחין בכל מקרה בין מערכת היחסים שבין היזם לקונים, לבין זו שבינם לבין הרשות, ככל שמערכת כזו קיימת: המערכת הראשונה היא מערכת חוזית, במסגרתה הומחו לקונים זכויות אובליגטוריות במקרקעין; המערכת השנייה היא מערכת קניינית, שקמה במידה והמערכת החוזית בין היזם לקונים מושלמת. מדובר למעשה בדיון בשני שלבים, כאשר הראשון מהווה נדבך לשני. על כן, אף בהנחה שניתנה לקונים התחייבות לרישום זכויות חכירה על שמם – ובניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי – בהסתכלות הכוללת שמקיפה את שני השלבים, הרי שענייננו בשלב זה בהתחייבות בעלת אופי אובליגטורי.

הסעד המתבקש על ידי המבקשים לאכיפת הסכם המכר שנעשה עמם למעשה עוסק באכיפת זכויות חוזיות בינם לבין היזם. כאמור, כאשר עסקינן בזכויות אובליגטוריות במקרקעין, הסמכות העניינית לדיון תיקבע על פי שווין. במקרה זה, כפי שציין בית המשפט קמא, שווי הזכויות נמוך מ-2.5 מיליון ש"ח, ולכן הסמכות לדיון בתקפות ואכיפת ההסכם שבין היזם לקונים היא של בית משפט השלום. במסגרת הדיון בתקפות החוזה יידון בית משפט השלום גם בסעדים הנוספים שהתבקשו על ידי המבקשים ביניהם פיצויים והעברת החזקה לידם.

8. במסגרת ההסכם בין המבקשים לבין היזם, נרשמה גם הערת אזהרה על שמם של המבקשים. בין הסעדים המבוקשים בכתב התביעה, מופיע גם סעד של מניעת מחיקתה של הערת אזהרה זו. בדרך כלל עניינים הנוגעים לרישום או מחיקת הערת אזהרה נידונים בבית המשפט המחוזי [ע"א 540/88 גי'.אי.ג'י. השקעות בפירוק נ' רשם המקרקעין בפתח-תקוה, פ"ד מט(2) 735, 742 (1995)]. אולם, על פי דוקטרינת "הטפל הולך אחר העיקר" ניתן להגדיר את אחד הסעדים כסעד "טפל", הנובע מ"הסעד העיקרי" [ע"א 145/58 קלקודה נ' אגד אגודה שיתופית לתחבורה בע"מ, פ"ד יג 260, 267 (1959); ע"א 635/76 טייבר נ' טייבר, פ"ד לא(2) 737 (1977); ע"א 4796/95 אלעוברה נ' אלעוברה, פ"ד נא(2) 669, 674 (1997); רע"א 3749/12 בר-עוז נ' סטר 23 (1.8.2013) (להלן: עניין בר-עוז)]. במקרה כזה, בית המשפט המוסמך לדון בסעד העיקרי ידון גם בסעד הטפל, אף שסעד זה כשלעצמו אינו בגדר סמכותו של אותו בית משפט. אין זו משימה קלה לקבוע איזהו הסעד העיקרי ואיזהו הטפל. קביעה זו כורכת בחובה עמימות ואף שרירותיות מסוימת (ראו גם דברי הנשיא א' גרוניס בעניין בר-עוז, פסקאות 10-11 לפסק דינו). נדמה כי לצורך מלאכה זו בענייננו ניתן להיעזר בדבריו של השופט זוסמן בעניין קלקודה:

"כאשר בהסכם להשכרת מקרקעים התקשרו הצדדים, חיוב המשכיר הוא: למסור לשוכר את החזקה כמוסכם בחוזה. אמור מעתה: תביעה לביצוע בעין של הסכם כזה, תביעה בדבר חזקה במקרקעים היא. ואולם בענין תביעה כזו לביצוע בעין של הסכם שכירות עלולה להתעורר בעיה דומה: אם עלתה תקופת השכירות על שלוש שנים, כי אז טעונה השכירות רישום בספרי האחוזה. [...] מן הראוי, כי גם כאן ילך הטפל אחר העיקר: בתביעה כזו, ענין החזקה הוא העיקר, ועל אף חשיבות הרישום ... אין מניעה לכך שאף ענין זה יהא נתון בידי שופט השלום. [...] אין הצורך ברישום השכירות הופך את תביעת החזקה "לתביעה אחרת הנוגעת במקרקעים", הרישום אינו אלא אחד היסודות לחזקה חוקית" (שם, בעמ' 268).

המבחן הוא ענייני ולא פורמאלי. על בית המשפט לקבוע מהו העיקר. תשובה לכך תגרור את הנושא הטפל למגרשו הסמכותי של העיקר. במקרה זה סבורני כי הדיון בסעד של מניעת מחיקת הערת האזהרה, הוא טפל לעיקר. הדיון העיקרי הוא הדיון בתקפותה של המערכת החוזית בין המבקשים ליזם על כל תנאיה, ביניהם התנאים הקובעים את רישומה של הערת האזהרה ואת המקרים המאפשרים את מחיקתה. באם יוכרע כי הסכם זה תקף ושלם הוא, מעבר להשפעה על אכיפתו המבוקשת, במסגרתה העברת החזקה והשלמת המחאת הזכות האובליגטורית כלפי הרשות, הרי שיהיה בכך בכדי להשליך על גורלה של הערת האזהרה הרשומה על שמם של המבקשים. ובמילים אחרות – גורל ההערה נגזר מההכרעה בדבר תוקף וטיב היחסים החוזיים בין המבקשים לבין היזם. ההיפך אינו נכון. מאחר והעיקר מצוי בסמכותו העניינית של בית משפט השלום, הטפל נגרר אחריו – במובן זה שאין מקום לדון בו בנפרד בבית המשפט המחוזי ויש להעביר את הדיון כולו לבית משפט השלום. מסקנה זו בנויה על שני רבדים. הראשון, הוא שיש למנוע פיצול מיותר של הדיון. הזיקה בין שני הסעדים אמיצה מדי מכדי לדון בכל אחד מהם בבית משפט שונה. על כן יש לצעוד בשביל של הטפל הולך אחרי העיקר. השני, הוא כי בדיקת הסעדים המתחרים בשדה הסמכות, נותנת את הבכורה לבית משפט השלום. אדגיש בשנית כי בקביעה זו, כמו גם בקביעות הקודמות הנוגעות לזכויותיהם של הצדדים, אין בכדי להכריע בדבר בירור הזכויות לגופן, תקפותן או מעמדן, והכרעה זו תקפה בכל הנוגע לשאלת הסמכות העניינית בלבד.

להשלמת התמונה יצוין כי מאחר ועסקינן במקרקעין בלתי מוסדרים, בהם כאמור לא ניתן לרשום זכויות קנייניות עד לתום ההסדר, תביעות לרישום זכויות קנייניות מחויבות להתרכז בידי פקיד ההסדר, ואין אפשרות להגישן ישירות לבית המשפט המחוזי. זאת על פי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט-1969 (סעיפים 7 ו-43 לפקודה). לעומת זאת ניתן להגיש תביעות לבית משפט השלום בעניינים שבסמכותו (סעיף 108 לפקודה). זווית זו משתלבת ותומכת בתוצאה לפיה התביעה תידון בבית משפט השלום ולא בבית המשפט המחוזי.

9. סוף דבר – הערעור נדחה. המבקשים ישאו בהוצאות משיבות 1-2, משיבה 3 ומשיבה 4, ושכר טרחת עורך דין – בסך כולל של 5000 ₪ לכל יחידה.

ניתן היום, ‏י"ט בטבת התשע"ו (‏31.12.2015).


מעורבים
תובע: אהרן אלוש
נתבע: עירית טבריה
שופט :
עורכי דין: