ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עיריית חיפה נגד נסים לוי :

בפני הרכב כבוד השופטים:
י. גריל, שופט בכיר (אב"ד)
ב. טאובר, שופטת
ס. ג'יוסי, שופט

המערערת:
עיריית חיפה
ע"י ב"כ עו"ד גיא פייביש ואח'

נגד

המשיבים:

  1. נסים לוי
  2. שמואל דורון לוי
  3. איל לוי

ע"י ב"כ עו"ד איתי הפלר ואח'

בית משפט קמא ציין, כי בסעיף 3 להסכם השכירות נקבע, כי המושכר ישמש למטרת מסגרייה ומחסן בלבד, ובסעיף 15 להסכם השכירות נקבע כדלקמן:

פסק דין

1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כבוד השופט אורי גולדקורן), שניתן בת"א 23739-09-12 ביום 12/04/15, במסגרתו נדחתה התביעה לפינוי ולסילוק יד, אשר הגישה עיריית חיפה (להלן: "המערערת") כנגד מר נסים לוי, מר שמואל דורון לוי ומר איל לוי (להלן: "המשיבים").

2. ביום 06/01/86 נכרת הסכם שכירות בין המערערת לבין המשיבים, על פיו היא השכירה להם חנות בשטח של 17 מ"ר ומחסן בשטח של 12 מ"ר ברחוב יוסף לוי 25 במפרץ חיפה, בחלקות 42-44 בגוש 11547 (להלן: "המושכר").

במסגרת ההסכם נקבע, בין השאר, כי תקופת השכירות תחל ביום 01/12/85 ותימשך לפי הוראות חוק הגנת הדייר, וכי המושכר ישמש למסגרייה ומחסן בלבד. עוד נקבע בהסכם, כי דמי השכירות ודמי שירותים ישולמו למערערת מדי חודש ונאסר על המשיבים להחזיק סחורה לפני חזית המבנה בו נמצא המושכר.

3. בעקבות סיור במושכר, שערך נציג המערערת ביום 27/02/12, אשר במסגרתו נמצא כי הנכס סגור ואינו פעיל ובחזית החנות, בשטח הקולונדה, יש שולחנות עבודה ואף המחסן סגור, הגישה המערערת, אשר ראתה בממצאי הסיור עדות להפרת הסכם השכירות, תביעה לפינוי ולסילוק יד.

4. המערערת טענה במסגרת כתב התביעה, כי המשיבים הפרו את הסכם השכירות, האוסר על הצבת סחורה בחזית המבנה והאוסר על שינוי הייעוד בחנות (מסגרייה ומחסן), וכן נטשו את המושכר. לפיכך , טענה המערערת, כי התגבשו עילות פינוי של נטישה ושל אי קיום תנאי מתנאי השכירות, על פי סעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר"), ושל סילוק יד של מחסן, שהוצב על ידי המשיבים בסמוך למסגרייה, וזאת מכוח הוראות סעיף 17 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

5. בכתב הגנה שהוגש על ידי המשיבים נטען, כי המערערת אינה חוכרת של המקרקעין ואין לה זכויות במושכר, כי המשיבים לא נטשו את המושכר ולא הציבו מיטלטלין ליד הקולונדה או בחזית החנות, כי מהסכם השכירות עולה כי שימוש המשיבים במושכר כמסגרייה וכמחסן יכול להיעשות בכל חלק ממנו וכי משקיבלה המערערת מהנתבעים דמי שכירות ביום 07/11/12, ויתרה המערערת על עילות הפינוי, מה עוד שהמערערת אף נמנעה בכוונת מכוון מביצוע תיקונים דחופים במושכר. המשיבים הוסיפו וטענו, כי ככל שתוכח עילת פינוי, זכאים המשיבים לסעד מן הצדק.

6. בית משפט קמא בפסק דינו קבע, כי טענות המשיבים להיעדר יריבות, מחמת שלמערערת אין זכות במושכר, דינן להידחות. בית משפט קמא הבהיר, כי יש לראות את הסכם החכירה, שנקשר ביחס למקרקעין בין מנהל מקרקעי ישראל, כתוארו אז, בשם קרן קיימת לישראל, ובין המערערת, כהסכם נמשך, הממשיך לחול, לאור סירוב המנהל לקבל את החזקה במושכר לידיו ולנוכח העובדה, שהמשיבים לא חלקו על זכותה של המערערת להמשיך ולגבות דמי שכירות, כמפורט במכתבה מיום 21/11/04, משהמשיבים לא חלקו על המכתב ואף המשיכו לשלם למערערת את דמי השכירות.

8. על רקע העובדה, כי המערערת לא התייחסה בסיכומיה לעילת הפינוי מכוח הצבת מיטלטלין ליד המושכר וליד חנות סמוכה, וכך גם באשר להצבת מחסן בסמוך למושכר, ולאור העובדה, כי המערערת לא הוכיחה טענותיה בעניין זה, קבע בית משפט קמא, כי המערערת לא ביססה בקשר לטענות אלה את העילה למתן סעד של סילוק יד.

9. באשר לעילת הנטישה במובנה הטהור, דהיינו, אי הימצאות השוכר במושכר, קבע בית משפט קמא, כי זו לא הוכחה ואף נזנחה על ידי המערערת בסיכומיה, שכן במהלך העדויות התברר, כי המשיב 1 לא נטש פיזית את המושכר, ולא עלה בידי המערערת להוכיח, כי המשיבים נטשו את המושכר לחלוטין באופן פיזי.

10. בהמשך, נפנה בית משפט קמא לדון בעילת הפינוי של אי קיום תנאי מתנאי השכירות, לאור טענתה של המערערת, כי השתנה ייעודו של המושכר בניגוד לתנאי הסכם השכירות וכי זה אינו משמש עוד כמסגרייה. בהקשר זה ציין בית משפט קמא, כי המערערת טענה, כי אי שימוש במושכר על פי ייעודו בהסכם והפסקת פעילות עסקית כלשהי במושכר אינם מהווים רק הפרה של תנאי ההסכם (עילת פינוי לפי סעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר), אלא מהווים אף עילת פינוי של נטישה.

11. בית משפט קמא ציין בפסק דינו, כי המערערת הוכיחה, כי בניגוד לטענת המשיבים, הפסיקו המשיבים להשתמש במושכר כמסגרייה, והמשיבים אף לא הוכיחו, כי נעשה על ידם שימוש עסקי אחר כלשהו במושכר. בית משפט קמא נפנה בהקשר זה לעתירה מנהלית, עת"מ (חיפה) 34273-06-14, שהגיש המשיב 1 נגד המערערת, אשר לה צורף תצהירו מיום 17/06/14 הנוגע למושכר ובה הצהיר המשיב 1 כדלקמן:

"העותר מחזיק בשטח שיפוטה של עיריית חיפה בנכס מקרקעין נוסף (מבנה), אשר שימש בעבר את העותר כמסגרייה, והיום משמש את העותר כבית מלאכה בו עוסק העותר בתחביביו".

עוד ובנוסף, ציין בית משפט קמא, כי מדברי עדותו של המשיב 1 ומדברי עד ההגנה, מר כהן, אשר זומן לעדות על ידי המשיבים, עלתה תמונה ברורה של היעדר פעילות עסקית במושכר. בהסתמך על האמור, קבע בית משפט קמא, כי המערערת הוכיחה, שלאורך זמן לא מתקיימת במושכר פעילות עסקית כלשהי.

בית משפט קמא ציין, כי בסעיף 3 להסכם השכירות נקבע, כי המושכר ישמש למטרת מסגרייה ומחסן בלבד, ובסעיף 15 להסכם השכירות נקבע כדלקמן:

"מוסכם בין הצדדים כי כל סעיף מסעיפי הסכם זה הוא סעיף עיקרי והפרת התחייבויותיו של השוכר הכלולות בו ... הזכות לתבוע פנויו של השוכר מן המושכר מבלי שהשוכר יהיה זכאי לדרוש ולקבל פיצוי בשל כך".

בית משפט קמא סבר, כי מאחר ובנוסח זה של סעיף 15 להסכם השכירות אין תנאי מפורש, המקנה זכות לפינוי בשל שינוי מטרת השכירות, לא מתקיים התנאי השלישי ולא קמה למערערת עילת הפינוי, הקבועה בסעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר.

13. בהמשך פסק דינו נפנה בית משפט קמא לדון בסוגיה, האם ניתן לראות באי קיום פעילות עסקית כלשהי במושכר כמקימת עילת פינוי של נטישה. בסוקרו את הפסיקה ציין בית משפט קמא, כי נטישה פיזית או נטישה משפטית של המושכר הינה תנאי הכרחי לקיום עילת הנטישה, ואולם, ניתוק קשר בין שוכר לבין השימוש העסקי באותו מושכר טרם הוכר בפסיקה כמצמיח עילת פינוי של נטישה ועדיין לא יצאה הלכה, הקובעת כי הפסקת שימוש עסקי במושכר מקיימת את תנאי עילת הנטישה.

לפיכך, סבר בית משפט קמא, כי אמנם קיימות הצדקות להכרה בעילת נטישה, מצב בו לא נעשה שימוש עסקי במושכר (מגמת צמצום תחולת חוק הגנת הדייר, הגנה על מטה לחמו של דייר מוגן ולא על שעות הפנאי שלו), ואולם, בנסיבות בהן אין המדובר בנטישה פיזית, אלא אך הפסקת שימוש עסקי במושכר, אין האמור מהווה עילת פינוי של נטישה.

14. לאור כל האמור, דחה בית משפט קמא את תביעתה של המערערת וחייב אותה בהוצאות המשיבים.

15. המערערת מיאנה להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא, וערעורה מונח בפנינו.

במסגרת ערעורה אין המערערת חולקת כלל על ממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא, וערעורה מופנה כנגד שתי קביעותיו המשפטיות של בית משפט קמא.

המערערת חולקת על קביעתו של בית משפט קמא, כי בנסיבות, בהן נקבע כממצא עובדתי, כי במושכר, עליו חל חוק הגנת הדייר, לא מתבצע כל שימוש עסקי והנכס משמש, לכל היותר, אך ורק למקום מפגש או לתחביביו של הדייר המוגן, לא קמה עילת נטישה. כן חולקת המערערת על קביעתו של בית משפט קמא, לפיה בקיומו של סעיף, הקובע כי אי שימוש על פי מטרת השכירות מקים את הזכות לתבוע את פינוי המושכר, לא קמה למערערת עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר.

עוד טענה המערערת, כי שגה בית משפט קמא, כאשר דחה את תביעת הפינוי כנגד המשיבים 2 ו-3, שעה שמממצאיו העובדתיים של בית משפט קמא עולה, כי להם, בניגוד למשיב 1, אין כל זיקה לנכס, ובית משפט קמא נמנע מליתן כנגדם פסק דין של פינוי.

במסגרת ערעורה עמדה המערערת על תכלית חוקי הגנת הדייר ומעמדם כיום בחלוף השנים. בנוסף, המערערת הצביעה על כך, כי בתי המשפט כבר נדרשו לסוגיה של דייר מוגן, המחזיק בבית עסק ולא עושה בו שימוש עסקי, וקיבלו את הטענה, כי יש בכך לבסס עילת נטישה או שימוש, אשר אין בינו ובין מטרת השכירות כל קשר.

לעמדת המערערת, תכלית החוק, כפי שפורשה בפסיקה, הינה להגן על עסקו של הדייר ועל מטה לחמו, ולא על הפקעת זכותו הקניינית של הבעלים למען מקום המיועד לשעות הפנאי ולתחביבים.

לעמדת המערערת, לשון סעיף 15 להסכם ברורה ביותר והיא מקנה את הזכות לתבוע פינוי, ולפיכך, שילוב בין הוראת סעיף 15 וסעיף 3 להסכם, לגביו קבע בית משפט קמא כי הופר, שעה שהמשיבים עשו שימוש במושכר בניגוד לתנאי הסכם השכירות, מחייב את המסקנה, כי קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר. לטענת המערערת, כל פרשנות אחרת מחטיאה את מטרת המחוקק. בהקשר זה הפנתה המערערת לשורת פסקי דין, אשר תומכים בעמדתה ואשר מכוחם היה על בית משפט קמא להורות על פינוי המשיבים מן הנכס.

16. המשיבים תומכים בפסק דינו של בית משפט קמא וטוענים, כי טענות המערערת נדחו אחת לאחת בדיון מלא ומעמיק שקיים בית משפט קמא. לעמדת המשיבים, עילות הפינוי שנטענו על ידי המערערת נדחו והוכח בעדויות, כי אין המדובר בנטישה פיזית, אלא כי המושכר מוחזק על ידי המשיבים והם עושים בו שימוש.

לעמדת המשיבים, הסכם השכירות אינו דורש קיומה של פעילות עסקית, אלא קובע, כי במושכר ייעשה שימוש כמסגרייה וכמחסן בלבד, ומשהמשיבים עושים שימוש במושכר כמסגרייה למטרות תחביב, אין המדובר בהפרת תנאי ההסכם ולכן, אין בכך כדי להקים עילת פינוי למשיבים.

17 באי כוח הצדדים הגישו בפנינו עיקרי טיעון ותיקי מוצגים, ובדיון שהתקיים ביום 24/11/15 השלימו את טיעוניהם.

18. מעיון בהודעת הערעור ובעיקרי הטיעון שהוגשו עולה, כי הצדדים אינם חלוקים על ממ צאיו העובדתיים של בית משפט קמא.

19. בית משפט קמא, לאחר שדחה את גרסת המשיב 1 בתצהירו ובעדותו, תוך שהסתמך על תצהיר שנתן המשיב 1 בתמיכה לעתירה מנהלית שהגיש (עת"מ 34273-06-14) ועל חקירתו הנגדית של עד המשיב 1, מר כהן, קבע, כי המשיבים הפסיקו להשתמש במושכר כמסגרייה, לא הוכיחו, כי נעשה על ידם שימוש עסקי אחר כלשהו במושכר, ואף לא מתקיימת במושכר פעילות עסקית כלשהי (עמוד 6 ו-7 לפסק הדין).

20. עוד עולה מן הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא, אשר עליהן עמד בית משפט קמא בפסק דינו, כי המשיב 1, בשונה מהמשיבים 2 ו-3, נוהג לפקוד את המושכר מעת לעת (פעמיים בשבוע) לצורך תחביביו.

21. הגם שהתביעה למתן סעד הפינוי וסילוק היד הוגשה אף כנגד המשיבים 2 ו-3, בטענה לאי שימוש במושכר על פי תנאי ההסכם ומכוח נטישה, וזו נתמכה בעדותו של מר אברהם שפירא, סגן מנהל מחלקה אצל המערערת, אשר ציין בתצהירו, כי על פי ביקורים רבים שביצע במקום, נראה המקום סגור ונטוש, לא הובאה מצד המשיבים 2 ו-3 עדות כלשהי, שיש בה כדי לבסס את נוכחותם במושכר.

22. יתר על כן, מתצהירו של המשיב 1 עולה, כי היחיד הנוכח במושכר הינו המשיב 1, וממנו לא עלתה טענה כלשהי, שיש בה כדי לבסס תשתית עובדתית, המלמדת כי המשיבים 2 ו-3 נכחו במושכר דרך קבע או מעת לעת.

23. הנטל, המוטל על כתפיו של מי שטוען בעילת תביעה בגין נטישה, הינו נטל כבד (ראה: 170/63, שלום ישראל וברוך פפסימידוף נ' מרדכי ורחמים חיזק, פ"ד יז(4), 2498 (להלן: "פסק דין פפסימידוף"); ת"א (חיפה) 5835/08 מרדכי קמינצקי נ' רוזה שניידר (20/04/2010)). ואולם, אין ולא יכולה להיות מחלוקת, כי המשיבים 2 ו-3 לא יצאו ידי חובתם, כדי להוכיח שלא נטשו את המושכר, לאחר שהמערערת הציגה ראיות משכנעות בהקשר זה ונטל הראייה המשני עבר אל כתפי המשיבים 2 ו-3, משלא הצביעו המשיבים 2 ו-3 במסגרת ההליך שהתקיים בבית משפט קמא על זיקה כלשהי, שנשמרה ביניהם ובין המושכר. מכאן, שלגבי המשיבים 2 ו-3 עלה בידי המערערת להוכיח באופן מובהק נטישה פיזית ומשפטית של המושכר, שיש בה כדי להקים עילת פינוי.

24. באשר למשיב 1, לא נסתרה, כאמור, כליל הזיקה הפיזית בין המשיב 1 והמושכר. ואולם, עלה מן הראיות, כפי שנקבע על ידי בית משפט קמא מפורשות, כי המושכר אינו משמש עוד כלל כבית עסק למשיב 1 ו/או למשיבים 2 ו-3, אלא משמש לתחביביו של המשיב 1.

25. בנסיבות ענייננו, אין המדובר בדייר, אשר עשה שימוש מועט במושכר לצורך עסקו, אלא, כאמור, במשיבים, אשר מזה זמן, כעולה מקביעת בית משפט קמא, אינם עושים במושכר מאומה לצורך הפעלת עסקם (מסגרייה), כפי שהוגדר בהסכם השכירות. וכאמור, מעבר לאמור בתצהיר המשיב 1, שניתן בתמיכה לעתירה שהוגשה על ידו (עת"מ 34273-06-14), במסגרתו הודה המשיב 1 כי המושכר משמש אך לתחביביו, מנותק המושכר מזה שנים מאספקת מים.

26. מן האמור עולה, אפוא, כי המשיב 1 אינו מקיים את תנאי הסכם השכירות מבחינת החזקה בו לצורך עסק מסגרייה ומחסן בלבד, כפי שנקבע בסעיף 3 להסכם השכירות. גם אם המשיב המשיך לפקוד את המושכר לצורך תחביביו מעת לעת והמשיך להחזיק בנכס פיזית, הרי שהנכס ננטש על ידי המשיב 1, ככל שהמדובר בהקשר של ניהול עסק. זאת ועוד, המשיב 1 אף לא טען, כי הוא מתכוון לנהל בנכס עסק בעתיד, שכן על פי הטענה, שהעלה המשיב 1 ואשר נסתרה בראיות, עצם הפעילות שמקיים המשיב 1 בנכס עולה כדי פעילות עסקית, ובכל מקרה, לא הועלתה על ידי המשיב 1 הטענה, כי הוא מתכוון לקיים בנכס בעתיד כל פעילות שלא התקיימה בו עד כה.

27. ערים אנו לעובדה, כי המושכר כולל מחסן בשטח של 12 מ"ר הצמוד לחנות, ואולם, השימוש במחסן נלווה לשימוש בבית העסק, המשמש כמסגרייה, קרי, אחסון של חומרי גלם. משהמשיב 1 אינו מפעיל במושכר מסגרייה, אין גם חומרי גלם לאחסון, מה גם שהתמונות שהוצגו בפני בית משפט קמא מלמדות על גרוטאות שאוחסנו במחסן ולא על אחסנה הקשורה לפעילות של מסגרייה, שאינה פועלת מזה פרק זמן ממושך. ראה גם: ת"א (תל אביב) 58456/08 נעים גינר נ' גואל יצחק, (09/06/11), שם עמד בית המשפט על השימוש במחסן בהקשר של דיני הגנת הדייר.

28. גם אם קיימת זיקה פיזית כלשהי בין המשיב 1 והמושכר, והמשיב 1 אכן פוקד את המושכר מעת לעת, ואולם, לא מתנהלת במושכר כל פעילות עסקית ואף לא מעט מזער ממנה, ומדובר בהיעדר שימוש עסקי כליל, יש באמור כדי לבסס בנסיבות העניין את עילת הפינוי מכוח נטישה.

29 בית המשפט העליון בע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' מוחמד זכי נוסייבה, פ"ד מו(5), 758, התייחס לעילת הנטישה, בציינו כדלקמן:

"עילת הנטישה היא עילת פינוי, שהוספה על ידי בתי המשפט לרשימת העילות המנויות בסעיף 131. הראציונאל של חוק הגנת הדייר הוא הגנה על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או בית העסק שלהם כל זמן שהם עומדים בדרישות שקובע החוק. ראציונאל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. מי שנטש עבר מן הסתם להתגורר במקום אחר, כך שיש לו קורת גג או לחלופין מצא מקור פרנסה אחר. אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק".

30. כללים אלה, באשר לדייר שהפסיק לעשות שימוש במושכר ונטש אותו, הוחלו בפסיקה לגבי דירת מגורים. כך נפסק בע"א 99/75 הימנותא בע"מ ואח' נ' יוסף בדיחי, פ"ד ל(2), 421:

"ואין לי אלא להחיל כאן את הדברים שנאמרו על-ידי שומר המגילות,השופט אברשד (EVERSHED) באותו פסק-דין:
'אינני יכול לראות שהדבר יהיה בהתאם לעקרון והמטרה העיקרית של חקיקת הגנת הדייר שהאדם יהנה מהגנת החוק בשל מושכר אשר בו הוא נמצא מזמן לזמן מתוך נוחיות, אפילו אם הוא מחזיק שם רהיטים ומכניס בו שומר, כאשר במובן האמיתי של המונח המושכר איננו משמש לו כבית, כמו למשל כשהוא משתמש בו רק מתוך נוחיות בשביל ביקורים מעת לעת. בסופו של דבר הרי מטרת החוק, כפי שהצביע על כך השופט סקרטון לפני שנים רבות, היא להגן על דיירים שגרים במושכר נגד הסבל שנגרם בגלל מחסור בדירות' (בע' 575)".

בפסק דין פפסימידוף נפסק כדלקמן:

"... בעל-הבית התובע פינוי חייב לשכנע את בית-המשפט שהדייר נטש את המושכר לחלוטין, על-מנת לא לשוב אליו, כי הוא מוציא מחברו. נטל שכנוע זה נשאר על שכמו מתחילת הדיון ועד סופו. אלא מאי? משהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי הדייר נטש את המושכר, כגון שהדייר שכר או קנה לו דירה אחרת ועשה ישיבתו בה קבע, יצא, לכאורה, ידי חובתו. אך הדייר יכול להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה שהיתה נטישה, ולשם כך יהא עליו, בדרך כלל, להביא ראיות לסתור... אין זאת אומרת שנטל השכנוע עובר אליו, והוא, הדייר, חייב להוכיח שלא נטש. כאמור, נטל שכנוע זה מוטל על התובע. הדייר חייב להוכיח את העובדות שהוא מסתמך עליהן, כדי להסביר על שום מה לא יסיק השופט מראיות התובע שהיתה נטישה; אומנם, כמו שאמר מר מזובר בשם המערערים, אם השופט לא יאמין לראיות הדייר, הדייר לא הסביר, והשופט רשאי לפסוק פינוי. אך ספק שנשאר בלבו של השופט, אם נטש הדייר או לא, ספק זה פועל לעולם לטובת הדייר, הזכאי לכך שהתביעה תידחה מפאת הספק...".

31. כללים אלה, באשר לנטישה, הוחלו גם לגבי דייר, אשר המושכר הפסיק לשמש לו כמקום עסקו, כאמור בספרו של ד"ר בר אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר (מהדורה שנייה-עדכון מס' 1), עמוד 125:

"... אולם אם מושכרו של הדייר הפסיק לשמש לו מקום מגורים או עסק, אין זה צודק שימשיך להחזיק בו למרות נטישתו. ועל כן: אין כוונה להגן על הדייר בנסיבות כאלה, ועליו יהיה לפנות את דירתו או את בית עסקו ולהחזירם לבעל הבית (ע"א 170/63 פפסימידוף ואח' נ' חיזק ואח', פ"ד י"ז 2498, 2501; ע"א 477/68 רבינוביץ נ' אגרש, פ"ד כ"ב (1) 309, 312). כשבאים לענות על השאלה אם השוכר נטש את המושכר, יש להביא בחשבון את נסיבות השכירות, טיב ושימוש המושכר ואת המוסכם בין השוכר למשכיר. המשכת השימוש שלמענו הושכר הנכס, תוך שמירת האינטרס שיש בו לשכור, ראויה להגנת החוק ואיננה מהווה נטישה (ע"א 264/76 מרקוס נ' 'שלף', פ"ד לא(2) 622; ע"א 118/59 לילי קולב נ' ריכטר, פ"ד טו 543, 546; ע"א 106/53 רוטנברג נ' רבינוביץ, פ"ד ט 1579, 1578)".

כן נאמרו הדברים בת"א (תל אביב) 67852/01 קסטנבאום לנרד אריה נ' אלי אשר (29/12/03):

"בנסיבות העניין מצאתי כי הנתבעים מאחסנים בדים שאינם דרושים להפעלת עסקם וממילא לא מופעל גם העסק – כפי שהוגדר בחוזה – במושכר. על כך יש ליישם את הפסיקה בע"א 581/84 הנ"ל ולפיה יש להבחין בין דייר העושה שימוש מועט במושכר לצורך עסקו לבין דייר שאינו עושה מאומה במושכר לצורך עסקו כפי שהוגדר בחוזה השכירות. תהא אשר תהא הסיבה בגללה מעמידים הנתבעים פנים כאילו "נמצא" עסקם במושכר, אין בה כדי להקנות להם את הגנת החוק בפרט שעסקם האמיתי והמרכזי נמצא בבית הבד".

כן ראה: עא"ח (ירושלים) 26907-06-12 אברהם חביב נ' אילנה רם (06/12/2012), שם דחה בית המשפט המחוזי ערעור, אשר הוגש על פסק דינו של בית משפט השלום בת"א (בית שמש) 31539-10-10 אילנה רם נ' אברהם חביב (15/04/2012), ואימץ את קביעות בית משפט השלום כדלקמן:

"הנתבע אינו מקיים פעילות עסקית כלשהי בחנות, ולוּ פעילות מעטה או מזערית, בין לממכר בדים ובין לכל פעילות עסקית אחרת. הנתבע אינו רוכש סחורה של בדים לחנות, בחנות לא מוצגים בדים למכירה, הנתבע אינו מוכר בדים והוא אף אינו מנסה למוכרם. כל שעושה הנתבע הוא לפתוח, לעיתים, את דלתות החנות (וגם אז אין הוא נשאר בה על פי רוב והולך לעיסוקיו). אולם בפתיחת דלתות החנות כאמור אין כדי לשנות את המסקנה, כי לא מתקיימת בחנות כל פעילות עסקית שהיא או אף ניסיון לקיומה של פעילות עסקית כאמור. הנתבע חדל מהפעלת החנות לחלוטין".

32. ואכן, ברוח זו, בנסיבות בהן המשיך דייר להחזיק פיזית במושכר ואולם, לא עשה בו כל שימוש לטובת המטרה העסקית שלמענה הושכר הנכס, ראה בית המשפט בדייר בבחינת נוטש (ראה: ת"א (חיפה) 4344/06 אפרים בנדר נ' יצחק זיידן (משי) (03/02/2009), אשר אושר על ידי בית המשפט המחוזי בע"א 12460-03-09 יצחק זיידן נ' אפרים בנדר (08/06/2010)). רע"א 5250/10 יצחק זיידן (משי) נ' אפרים בנדר (29/07/2010), נדחתה היא אף על ידי בית המשפט העליון, אשר ציין מפורשות, כי הסוגיה הנדונה, באם היעדר שימוש עסקי בנכס כליל מקים עילת נטישה, אינה מעלה שאלה עקרונית, שעשויה להשפיע על סוגית עילת הנטישה בשכירות מוגנת. לגוף העניין ציין בית המשפט העליון, כדלקמן:

"אכן, הנטל להוכיח את עילת הנטישה ביחס לנכס המושכר בשכירות מוגנת מוטל על בעל הנכס התובע את החזרתו לחזקתו. אלא שמשהביא התובע ראיות העשויות לשמש יסוד לקביעה כי השוכר נטש את הנכס, על הדייר להוכיח את העובדות שעליהן הוא מסתמך, כדי להסביר מדוע אל לו לבית המשפט להסיק מראיות התובע שהייתה נטישה [ראו למשל: ע"א 170/63 פפסימידוף נ' חיזק, פ"ד יז 2498, 2501 (1963); ע"א 554/79 קוטלר נ' מיכקשווילי, פ"ד לו(1) 810, 814 (1982); ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 767-766 (1992)]. במקרה שלפניי השתכנע בית משפט השלום כי המשיב הביא לפניו ראיות כבדות משקל לתמיכה בטענתו לפיה המבקש אינו עושה שימוש עסקי כלשהו בנכס וכי אין בכוונתו לעשות שימוש כזה בעתיד. בכלל זה, אימץ בית משפט השלום את גרסתו של החוקר. בית משפט השלום היה מודע, מטבע הדברים, לטענות שמעלה המבקש כגון שהחוקר עבד בתשלום עבור המשיב ושמרבית החומר שהוקלט לא היה ניתן להצגה במהלך עדותו של החוקר. יחד עם זאת, בית משפט השלום התרשם מעדותו של החוקר לפניו והגיע למסקנה כי מדובר בעדות מהימנה. בהקשר זה יצויין כי על אף שלא הוצגו חומרי ההקלטה, אין מדובר בעדות מפי השמועה שכן החוקר לא העיד על דברים ששמע מפי אחר, אלא על דברים שראה והקליט במהלך המעקב שביצע על הנכס. בנוסף לעדות החוקר, התבסס בית משפט השלום על ראיות נוספות שהובאו על ידי המשיב, כמפורט לעיל. לעומת זאת, סבר בית משפט השלום כי לא היה בראיות שהובאו על ידי המבקש כדי לסתור את ראיות המשיב. בכלל זה, עדויותיהם של המבקש ושל העדים מטעמו לא נמצאו מהימנות על ידי בית משפט השלום. פסק דינו של בית משפט השלום הינו מנומק ביותר וקביעותיו נשענות על התרשמותו הבלתי אמצעית מן הראיות והעדויות שהובאו לפניו. בנסיבות אלה, בדין נמנע בית המשפט המחוזי מלהתערב בקביעות אלה ואיני סבור כי ישנה הצדקה להתערבותו של בית משפט זה בהן".

33. לאור כל האמור, משיש לקחת בחשבון את האמור בהוראות הסכם השכירות, ובכלל זה את מטרת המושכר, משעולה, כי המשיב 1 אינו מקיים במושכר שימוש שהינו במסגרת השימוש המוסכם על פי הסכם השכירות, ואף לא נטען על ידו, כי בדעתו לשנות ולעשות כן בעתיד, סבורים אנו, כי לא היה מנוס מלפני בית משפט קמא מלקבוע, כי המשיב 1 הינו אף הוא נוטש של המושכר, נטישה המזכה את המערערת בהשבת הנכס לידיה.

34. על רקע קביעות אלה, מתייתר, אפוא, הצורך לדון בעילת הפינוי החילופית, שטענה המערערת ואשר נדחתה אף היא על ידי בית משפט קמא, דהיינו, עילת הפינוי לפי סעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר, המושתתת על שינוי מטרת המושכר.

במאמר מוסגר נציין, כי הוראת סעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר פורשה בע"א 460/77 שלומית דרוקר נ' חנניה פלטין, פ"ד לב(2), 809, כדלקמן:

"... שרק אם הותנה במפורש בין בעל הבית והדייר שאי-קיומו של תנאי מסויים נותן לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי, יכול בעל הבית לבסס את תביעתו על עילה זו. למסקנה זו הגעתי קודם כל על-פי לשונה של פסקה (2). לא נאמר בה שכאשר זכאי בעל הבית לבטל את השכירות קמה לו עילת פינוי, אלא רק שיש לו זכות זו אם היתה הפרה של תנאי אשר אי-קיומו "לפי תנאי השכירות" (ההדגשה שלי) מעניק את זכות הפינוי. לו היתה כוונת המחוקק שבכל מקרה של זכות ביטול חוזה על-ידי בעל הבת קמה עילת פינוי, יש להניח שהיה מביע כוונה זו בלשון ברורה ופשוטה".

35. על רקע האמור, כאשר נקבע על ידי בית משפט קמא מפורשות, כי המערערת הוכיחה, כי לאורך זמן לא מתקיימת במושכר פעילות המתיישבת עם מטרת המושכר, כקבוע בסעיף 3 להסכם השכירות, והוראת סעיף 15 להסכם השכירות קובעת, כי אם הדייר הפר את התחייבויותיו על פי הסכם השכירות, קמה למשכיר הזכות לתבוע את פינויו של השוכר, דומה, כי אכן התקיימו 3 התנאים המצטברים לקיומה של עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) של חוק הגנת הדייר, ובכלל זה תנאי מפורש בהסכם השכירות, האוסר על שינוי מטרת השכירות, וכן כי התנאי שהופר מעניק לבעל הבית את הזכות לתבוע פינוי על פי תנאי השכירות. ראה גם: ע"א 142/59 משה מ. מרי נ' יוסף קאשי, פ"ד יד, 1322; בש"א (חיפה) 4563/07 גולדמן צבי נ' אסייג אלברט (02/04/2007); ת"א (תל אביב) 170088/09 שלמה ויאולט נ' שלומי יונה ז"ל (06/09/2010).

36. למען שלמות התמונה נציין, כי במסגרת סיכומי המשיבים בפני בית משפט קמא וכן בעיקרי הטיעון של המשיבים בפנינו לא חזרו המשיבים על הטענה, בדבר זכותם למתן סעד מן הצדק. על פי הפסיקה, יש להבחין בין בית עסק לבית מגורים, כאשר בבית מגורים ינהגו עם הדייר ביתר סלחנות במקרה של הפרת הסכם, מאשר לגבי בית עסק. יתר על כן, בנסיבות ענייננו נקבע מבחינה עובדתית, כי הנכס אינו מקור פרנסה עבור המשיב 1, אלא הוא עושה בו שימוש לשם קיום תחביביו. על כן, סבורים אנו , כי אין בנסיבות העניין מקום להיעתר לסעד מן הצדק, כאמור בסעיף 132 של חוק הגנת הדייר , ובצדק זנחו המשיבים טענה זו. ראה: רע"א 9134/10 אהרון נעים נ' בתיה ניסן (31/05/2011); רע"א 272/05 גדעון הרשקוביץ נ' שאהין חוריה (13/03/2005); רע"א 3692/07 ניסים אביסריס נ' טובה אלברטל (08/08/2007); ע"א 417/79 יעקב מרכוס נ' צבי המר , פ"ד לז(2), 337.

37. לאור כל האמור, אנו מקבלים את ערעורה של המערערת ומורים על ביטול פסק דינו של בית משפט קמא, לרבות ההוצאות שנפסקו במסגרתו. ככל שהמערערת שילמה הוצאות אלה למשיבים, עליהם להחזיר למערערת הוצאות אלה בתוך 30 יום ממועד המצאת פסק דיננו.

38. על המשיבים לפנות את הנכס, המצוי ברחוב יוסף לוי 25 במפרץ חיפה, הידוע כחלקות 42-44 בגוש 11547, ולהחזירו למערערת, כשהוא נקי מכל אדם ו חפץ, עד ליום 01/10/16.

39. המשיבים ישלמו למערערת, ביחד ולחוד, הוצאות משפט בסך של 6,000 ₪. התשלום ייעשה תוך 30 יום מהיום, שאם לא כן, יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

40. הגזברות תשיב למערערת, באמצעות בא כוחה, את העירבון שהופקד, ככל שהופקד.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ו כסלו תשע"ו, 08 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.

י' גריל, שופט בכיר
[אב"ד]

ב' טאובר, שופטת

ס' ג'יוסי, שופט


מעורבים
תובע: עיריית חיפה
נתבע: נסים לוי
שופט :
עורכי דין: