ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין י.א. אלון בניה בע"מ נגד רשות מקרקעי ישראל :

בפני כבוד השופטת ר. למלשטריך- לטר

עותרת

י.א. אלון בניה בע"מ ח.פ. 512879172
ע"י ב"כ עו"ד אבי גולדהמר ואח'

נגד

משיבים

  1. רשות מקרקעי ישראל
  2. מדינת ישראל

ע"י ב"כ פרקליטות מחוז חיפה - אזרחי

פסק דין

1. עניינה של עתירה זו הוא ביטול זכייתה של העותרת במכרז פומבי חי 111/2014 של רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון, מכרז בו הוצעו לחכירה 3 מתחמים בנהריה לצורך בניית יחידות דיור. העותרת זכתה באחד מהמתחמים, נחתם עמה חוזה בניה, שולמו על ידה תשלומים שונים אך בשל איחור של מספר ימים בודדים בהעברת "ערבות הנחה", שהיוותה 15% ממחיר שיתרתו שולמה, בוטלה זכייתה. העותרת טוענת כי הביטול האמור איננו עומד במבחני הסבירות והמידתיות.

2. עובדות הרקע
2.1 באפריל 2014 פירסמו המשיבים מכרז פומבי לחכירת מגרשים לבניית 326 יח"ד ב- 3 מתחמי משנה בעיר נהריה.
2.2 בתנאי המכרז נקבע כי מימוש הזכיה יהיה באופן הבא : המציע הזוכה יחתום על חוזה פיתוח מהוון לתקופה של 36 חודשים וכן על חוזה בנייה , שבעקבותיהם ייחתמו חוזי חכירה לתקופה של 98 שנים עם אופציה לעוד 98 שנים בגין יחידות הדיור שבמתחם המשנה בו זכה המציע. מציע המבקש לחכור מתחם ינקוב את המחיר שהוא מציע עבור הקרקע בלבד (להלן " מחיר הקרקע"). על הזוכה לשלם למשרד הבינוי והשיכון , (בנוסף למחיר המוצע) ,הוצאות פיתוח עבור פיתוח כללי שבוצע ו/או יבוצע ע"י המשרד ותשלום הוצאות פיתוח בעבור הקמת מבני ציבור, לפי הפירוט במסמכי המכרז (להלן " הוצאות פיתוח").
2.3 העותרת זכתה במתחם 33437 ששטחו כ-4 דונם והוא מיועד להקמת 48 יחידות דיור (להלן " המתחם"). הצעתה הכספית בעבור מחיר הקרקע עמדה על סך של 1,504,000 ₪. מעבר למחיר הקרקע היה על העותרת לשלם הוצאות פיתוח כללי בסכום של כ-2.96 מיליון ₪ והוצאות פיתוח עבור הקמת מבני ציבור כ-443,000 ₪.
2.4 תנאי תשלום הוצאות הפיתוח - לפי תנאי המכרז נקבעו שני מסלולים חלופיים לתשלום הוצאות הפיתוח למשרד הבינוי והשיכון בהתייחס למתחם המשנה בו יזכה הזוכה:
הראשון, על הזוכה לשלם את הוצאות הפיתוח תוך 50 ימים מיום החלטת ועדת המכרזים בדבר הזכייה .
השני, על הזוכה לשלם למשרד תוך 50 ימים מיום החלטת ועדת המכרזים בדבר הזכייה סך השווה לפחות ל-15% מסה"כ הוצאות פיתוח ולהשלים את היתרה תוך 170 ימים.
2.5 תשלום מחיר הקרקע – נקבע כי הזוכה יפקיד בתוך 60 יום מהחלטת ועדת המכרזים סך של לפחות 15% מסכום הצעתו, וישלים את מלוא התמורה בגין הקרקע תוך 180 יום מיום החלטת ועדת המכרזים.
2.6 ערבות הנחה של 15% - רמ"י נהגה לתמרץ זוכים מכח החלטת מועצת מקרקעי ישראל 1276, לפיה תנתן הנחה של 15% על מחיר הקרקע אם הבניה ואכלוס חלקי מסתיימים בתוך 30 חודש. (החלטת מועצת מקרקעי ישראל היתה תקפה עד 31.12.13 אך רמ"י פעלה להארכתה). מטעם זה אפשרה רמ"י לזוכה , על פי תנאי המכרז, לשלם רק 85% מהסכום שהציע. בתוך 180 היום שנקבעו לגמר תשלום, היה על הזוכה להפקיד ערבות בנקאית בלתי מותנית בגובה של 15% מהצעתו ( להלן: ערבות ההנחה"), ערבות שתחולט רק אם לא יעמוד הזוכה בתנאי סיום הבניה והאכלוס הנדרשים.
2.7 מימוש הזכיה – מכתב הנושא תאריך של 2.11.14 ואשר התקבל אצל העותרת ביום 4.11.14 הוד יע לעותרת על דבר זכייתה במכרז לגבי המתחם. מכאן ואילך בוצעו השלבים הבאים :
א. מומשה (על חשבון מחיר הקרקע) ערבות המכרז שהפקידה העותרת בסך 150,400 ₪.
ב. ביום 16.12.14 השלימה העותרת כדי 15% ממחיר הקרקע באמצעות תשלום נוסף של 115,809 ₪. (כנדרש לפי ס' 29.2 לתנאי המכרז).
ג. ביום 16.12.14 שלמה העותרת למשרד הבינוי והשיכון את הוצאות הפיתוח בסך כולל של 3,425,397 ₪. (דהיינו תשלום לפי המסלול הראשון, בתוך 50 יום ).
ד. ביום 15.12.14 המציאה העותרת למשרד הבינוי והשיכון ערבות בנקאית אוטונומית בגין נזקים בסך של 144,000 ₪ ובגין קיום בסך של 270,950 ₪.
ה. נציג העותרת הצהיר כי ביום 23.12.14 חתמו ה צדדים על חוזה הבניה. (בעותק שהוצג מופיעה חתימת העותרת).
ו. ביום 21.4.15 שלמה העותרת בגין מס רכישה סכום של 89,851 ₪.
ז. ביום 30.4.15 שלמה העותרת סכום של 1,242,303 ₪. (כדי השלמת 85% ממחיר הקרקע + המ.ע.מ).

כל שנותר מבחינת התשלומים הוא להעביר בתוך 180 הימים שנקבעו לגמר התשלום את הערבות הבנקאית בגין הנחה של 15%. צא וראה – הכספים שהוציאה העותרת בגין זכייתה במכרז מחודש נובמבר 2014 ועד אפריל 2015 הגיעו לסך כולל של 5,023,760 ₪.
בנוסף, התקשרה העותרת עם אדריכלית בהסכם מיום25.1.15, בוצע תכנון ראשוני ונערכו פגישות עם הרשות המקומית –עירית נהריה ועם משרד השיכון לאישור התכנון.

3. מסירת ערבות ההנחה
3.1 אין מחלוקת בין הצדדים כי היום האחרון לתקופת 180 הימים לגמר תשלום היה יום 1.5.15. יום זה היה יום שישי, מועד בו משרדי רמ"י סגורים.
3.2 ביום בו בצעה העותרת את תשלום מחיר הקרקע בהעברה מבנק לאומי, הוא יום 30.4.15, הנפיק הבנק באותו מעמד את ערבות ההנחה – ערבות בנקאית על סך של 266,208 ₪ המהווים 15% ממחיר הקרקע בתוספת מ.ע.מ. (הערבות הנושאת תאריך מיום 30.4.15 צורפה כנספח 12 לעתירה).
3.3 ביום שישי ושבת (1.5.15, 2.5.15) היו משרדי רמ"י סגורים.
3.4 העותרת טוענת כי בשל שגגה וטעות אנוש, לא נשלחה הערבות לרמ"י ביום 3.5.15, אלא נשלחה ביום 4.5.15, בסביבות השעה 12:00 בדואר שליחים, והומצאה לרמ"י בשעות הבוקר של יום 5.5.15.

4. הודעת הביטול על הזכייה
4.1 ביום 31.5.15 שלחה רמ"י לעותרת הודעה על כך שהתקיימה ישיבת ועדת המכרזים ביום 27.5.15 ובה הוחלט לבטל את זכיית העותרת במכרז, בשל האיחור במסירת ערבות ההנחה.
4.2 בעקבות מכתב העותרת לרשות המתנגד לביטול האמור בטענות שונות, נערכה ישיבה נוספת של ועדת המכרזים בירושלים ביום 7.6.15 אשר השאירה את ביטול הזכייה של העותרת על כנו, בשל כך שלא עמדה במועדים הנקובים בתנאי המכרז לתשלום מלא המחיר בתוך 180 יום. באותה החלטה צויין כי מועצת מקרקעי ישראל בהחלטה חדשה נתנה הארכה רטרואקטיבית מיום 1.1.14 ועד 31.12.16 לענין הנחת 15% במקרה של עמידה בתנאי סיום בניה ואכלוס מזורזים. לעותרת הודע על כך ביום 29.6.15.

5. טענות הצדדים
5.1 העותרת טוענת כי על המכרז הציבורי חלים דיני המכרזים ודיני החוזים, ויש לוודא היכן עובר קו התפר בין השלב המכרזי לשלב החוזי . נטען כי ככל שמתרחקים מהשלב המכרזי המובהק נחלש כוחם של דיני המכרזים ואת מקומם תופסים דיני החוזים.
נטען כי ברגע שנבחר זוכה, משמע בוצע קיבול של ההצעה, ונתן לראות בכך חוזה, אלא אם כן תנאי המכרז מחייבים עמידה בתנאים מוקדמים טרם חתימת חוזה מחייב. נטען כי כאן תנאי המכרז אינם מכפיפים את השתכללות החוזה להמצאת ערבות ההנחה. לפיכך, נכון להחיל על מקרה זה את דיני החוזים. נטען כי גם החתימה של הצדדים על חוזה הבניה מלמד על כך שהצדדים התקדמו לשלב החוזי. לפיכך האיחור בהגשת ערבות ההנחה צריך להבדק באספקלריה חוזית, שם איננו מהווה הפרה יסודית המזכה בביטול החוזה. עוד נטען כי העותרת בצעה את מלוא הדרישות לפי המכרז, שלמה תשלומי עתק, ובסופו של דבר גם ערבות ההנחה נמצאת בידי רמ"י , ולכן האיחור שהיה בהגשת הערבות הינו זניח.
עוד נטען כי גם לפי דיני המכרזים אין האיחור מצדיק את ביטול הזכייה של העותרת שכן יש להבדיל בין פגם טכני לפגם מהותי, וכאן מדובר בפגם טכני בלבד.
נטען כי ההחלטה של רמ"י חורגת ממתחם הסבירות והמידתיות, ואף נוגדת את חובת ההגינות המוטלת על הרשות. הוזכר כי הצעת העותרת היתה גבוהה פי שלושה מההצעה שאחריה, וביטול זכיית העותרת יפגע באינטרס הציבור בשל פגם זניח, לא רק נוכח המחיר הגבוה שהוצע, אלא גם בשל התארכות ההליכים בבנית יחידות הדיור במתחם.

5.2 המשיבים טענו כי בתנאי המכרז מופיע באופן ברור ומפורש כי ככל שהזוכה לא ישלם את מלוא סכום ההצעה בתוך 180 יום תבטל רמ"י את הזכיה. ערבות ההנחה היא חלק בלתי נפרד מהתמורה, ולכן איחור בהפקדתה מביא לכך שלא שולם מלוא סכום ההצעה. אמנם יום 1.5.15 היה יום שישי, אבל היה מצופה מהעותרת שתפקיד את הערבות קודם לכן, ולו ביום אחד. הערבות נשלחה רק ביום 4.5.15 הופקדה רק ביום 5.5.15. ביטול במקרה של איחור בתשלום מעוגן בסעיפי המכרז, 29.4, 29.10. המחלוקת מצויה במסגרת דיני המכרזים. מימוש הזכייה היה מותנה בביצוע התשלום במועד קצוב, ולכן הזכיה עצמה איננה מהווה קיבול שהבשיל לחוזה. המשיבים מדגישים את חשיבות הדווקנות בתחום דיני המכרזים על מנת להמנע ממדרון חלקלק. נטען כי אי הקפדה על התנאים פוגע בעקרון השוויון שהוא עומד בבסיס דיני מכרזים. נטען כי החלטת רמ"י סבירה, ואיננה מצדיקה התערבות בית המשפט.

6. על ציר הזמן והפעילות– דיני מכרזים ועד דיני חוזים 6.1 הצדדים חלוקים בשאלת מערכת הדינים שלפיה יש לבחון את חוקיות ההחלטה נשוא העתירה, דהיינו ההחלטה לבטל את זכיית העותרת במכרז בשלב בו ניתנה. האם יש לבחון את ההחלטה על פי דיני המכרזים , שאז חריגה מתנאים שנקבעו נבחנת בדווקנות, או שמא בשלב בו התקבלה ההחלטה חלים דיני החוזים, ויש לבחון האם מדובר בהפרה יסודית המצדיקה ביטול הזכיה.
6.2 על פי הפסיקה, אם לא נקבע אחרת במסמכי המכרז, החלטת ועדת המכרזים בדבר הזוכה במכרז מהווה מעשה של " קיבול" הצעת הזוכה מצידה של ועד המכרזים, באופן שהודעת הזכייה במכרז משכללת חוזה בין הרשות לבין בעל ההצעה הזוכה. כך כבוד הנשיא ברק בבג"צ 632/81 מיגדה נ' שר הבריאות, (29.4.82):
" הטעם לדין זה הוא, כי מבחינתם של דיני כריתת חוזה שבמשפט הפרטי - אשר דיני המכרזים הם חלק מהם - מכרז הוא הזמנה להצעה, היענות לה היא הצעה, והחלטת בעל המכרז היא קיבול ( בג"צ 462/79 [2], בעמ' 472). (שם בעמ' 679)."
ראו גם עע"מ 7561/01 פינץ' נ' שר הבינוי והשיכון, (4.5.03) ,

וראו התייחסות דקל בספרו מכרזים,כרך שני 141 (2004) , כי על פי קביעה זו ניתן לאמר כי באופן כללי מועד ההכרעה במכרז מהווה את קו הגבול בין התקופה הטרום חוזית, הנשלטת על ידי דיני המכרזים, לבין התקופה החוזית, הנשלטת על ידי דיני החוזים. אחת התוצאות הנורמטיביות הנלוות לקביעה זו לתפישתו היא כי מנקודת הראות של הצדדים להתקשרות, החל ממועד ההכרעה במכרז החיובים החלים עליהם הינם חוזיים לכל דבר ועניין, והפרתם מהווה הפרת חוזה הכפופה לדיני החוזים באופן כללי, ולדיני חוזי הרשות באופן ספציפי .
6.3 אך קיימים מצבים בהם הודעת הזכייה במכרז אינה מספיקה לשכלול חוזה מחייב בין בעל המכרז למציע שזכה בו, כמו במכרזים המחייבים את הזוכה לעמוד בתנאים מוקדמים טרם חתימת הסכם מחייב. ראו דבריה של כבוד הנשיאה ביניש בע"א 9347/01 וייספיש נ' מינהל מקרקעי ישראל, (22.7.03 ), שם צויין הקושי בהחלת דיני החוזים על התקשרויות מעין אלו באופן ישיר:
"בהקשר זה אני רואה לציין כי הניסיון להחיל באופן ישיר את המונחים " הצעה" ו"קיבול", הלקוחים מן העולם החוזי, על ההתקשרויות בעולם המודרני, אינו פשוט כלל ועיקר" (שם בעמ' 248).
בפסק דין וייספיש היה על הזוכה במכרז לחכירת שני מגרשים, לשלם בתוך 60 יום את המחיר המלא עבור חכירת המגרשים (סכום של כ-1.9 מיליון ₪), אחרת תפקע זכותו. על הזכיה הודע למערער שם ביום 31.12.98 והיה עליו לשלם את מלוא התשלום עד 21.2.99. המערער שם בקש דחיה במועד התשלום, לא קבל תשובה, ושלם את הסכום באיחור של כ-10 ימים. המנהל בטל את הזכיה. בית המשפט העליון קבע כי כל עוד לא קויימו התנאים המוקדמים יש לראות בכך שלב טרום חוזי הכפוף לדיני המכרזים. נקבע שמתן אורכה למערער שם היה פוגע בערך השוויון במכרז , שאילו ידעו מציעים אחרים על מספר ימים נוסף לתשלום היו יכולים לשפר את הצעותיהם. נקבע כי ניתן לראות את הודעת הזכיה ככפופה לקיומם של תנאים נוספים, שלא התקיימו.

6.4 בתנאי המכרז הנוכחי קיימות מספר הוראות המתייחסות במפורש למשמעות תשלום מלוא הסכום במועד :
בס' 29.4 ב' לתנאי המכרז נקבע – "ככל שלא ישולם מלוא סכום ההצעה תוך 180 יום מיום אישור ועדת מכרזים כמפורט בתנאים דלעיל, תבטל רמ"י את הזכייה ובכל מקרה תחלט את סכום הפקדון......"
בס' 29.10 לתנאי המכרז נקבע – "מודגש בזה, כי מועד התשלום עבור הוצאות הפיתוח הכללי ועבור הקמת מבני ציבור (הכל כמפורט לעיל) וכן השלמת מלוא התמורה בגין הקרקע (תוך 180 יום ) כאמור לעיל הם תנאים יסודיים למימוש הזכיה במכרז זה והם יחולו על אף האמור בכל מקום אחר במסמכי המכרז, לרבות בנוסח החוזים שבמסמכי המכרז, ובמקרה של איחור כלשהו תהיה הזכיה במכרז בטלה ומבוטלת".
בס' 29.1212 לתנאי המכרז נקבע –"יובהר בזאת כי במקרה הזוכה פעל בהתאם לאפשרות המצוינת לעיל של תשלום כבעובר 180 יום ולא עמד בהתחייבותו לשלם את מלוא התשלום עבור הקרקע בתום 180 יום מיום הזכייה, מובהר ומודגש בזה כי במקרה זה יראה המשרד את חוזה הבניה כמבוטל וכספי הפיתוח ששולמו על ידי הזוכה יוחזרו לו לאחר שיווק המתחם לחברה אחרת....."
צא ולמד – עורך המכרז שם דגש על תשלום מלוא הכספים במועד , ותנאי זה כתוב באופן מפורש במסמכי המכרז.

6.5 ככל שצוללים יותר לשלב מימוש הזכיה, נחתמים חוזים והזוכה נרתם לפעילות המכרז, יש תחולה לדיני החוזים, שם נבחנת הפרת התנאי באספקלריה חוזית. וראו דוגמא תיאורטית – מציע שזכה במכרז לחכירת מגרש לבניה רוויה, תוך ציון מספר יחידות הדיור. נחתם הסכם הפיתוח. לימים נערך לבניה שאיננה רוויה, במספר יחידות מופחת. עמדת המשיב בדוגמא זו הינה כי חלים דיני החוזים על מערכת היחסים שנוצרה, על אף שיש לכאורה הפרה של תנאי המכרז ומטרתו היסודית. (ראו גם עע"מ 7561/01 פינץ ואח' נ. שר הבינוי והשיכון (4.5.03).

6.6 נראה כי לא ניתן למתוח גבול חד משמעי בין השלב המכרזי לשלב החוזי. כל מקרה נבדק לגופו, ויש משמעות עד כמה מצוי הזוכה בתוככי שלב מימוש הזכיה. ניתן לתאר ציר זמן /פעילות שבראשיתו המכרז עצמו, שם , אגב הכרזה על הזוכה נבחנים בדווקנות תנאי המכרז תוך הצורך להקפיד על ערך השוויון בין המציעים שהוא "נשמת אפו" של המכרז הציבורי (ראו עע"מ 1966/02 המועצה המקומית מגאר נ. ג'מאל אברהים (9.4.03) ; עע"מ 5853/05 אחים כלאדי בע"מ נ. רכבת ישראל בע"מ (16.1.07). בהמשך אותו הציר, כל שמתקדם הזוכה בשלבי המימוש של המכרז עצמו, ככל שנחתמים חוזים נוספים הדרושים למימוש הזכיה, יש משקל שונה לדווקנות דיני המכרזים שנהגנו בה בראשית ציר הזמן, ומקום לבחינה גם בראיה של עקרונות דיני החוזים.

6.7 היטיב לתאר מצב זה המחבר דקל בספרו (שם עמ' 147) –
"ניתן לדמות מערכת זו לתנועה בין שני שדות מגנטים: תחילת מסעם של הצדדים בליבת השדה המגנטי הטרום חוזי, ובשלב זה הם מושפעים כמעט אך ורק ממנו. אולם, ככל שמסעם מקרב אותם לכיוון "השדה המגנטי" החוזי – הולכת השפעתו של "השדה המגנטי" הטרום חוזי ונחלשת והשפעתו של "השדה המגנטי" החוזי הולכת וגוברת".

6.8 בפסק דין עע"מ 7256/08 דויד שריקי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל מחוז ירושלים (30.6.09)נידון מצב בו הרשות בטלה את זכיית הזוכה במכרז להחכרת מגרשים לבניה עצמית, עקב איחור בתשלום דמי הפיתוח שנדרשו לפי תנאי המכרז. זאת משום שהמערער ספר 50 יום "מיום קבלת הודעת המנהל על הזכייה" ולא 50 יום מ"תאריך החלטת המנהל על הזכייה.", מה שגרם לאיחור במועד התשלום. המערער טען שם כי על אף שבתנאי המכרז נרשם בבירור ממתי יש לספור את 50 הימים, בתכתובת של המנהל בנושא "אישור עסקה" ניתן היה להבין אחרת.
בית המשפט העליון ציין כי מדובר במקרה גבולי, שכן מדובר בתקלה שהתרחשה בשלב "מימוש הזכייה" שנוצרה כנראה בתום לב, ממצג "לא מוצלח" אולי ש הופיע במכתב המנהל.
שופטי בית המשפט העליון הקפידו לציין שם שאין בכך הגמשת מדיניות השוויון בדיני המכרזים וההחלטה היא בנסיבות המקרה הספציפי, שם היה ני סוח לא מוצלח ש"היה יכול ליצור מצג שגוי מצד המנהל" וכן חלקו הדו מיננטי של הנושא שבמחלוקת הוא בעל גוון שיש בו "חיצוניות" לדיני המכרזים, כיון שאין עסקינן בשלב ההכרזה על הזוכה אלא במימוש המכרז.
(וראו גם בר"מ 1190/06 סנדל נ. מנהל מקרקעי ישראל (18.5.06) ; עת"מ (ת"א) 1021/06 סנדל נ. מנהל מקרקעי ישראל (15.1.07))

6.9 יש לכן משקל לעובדה שהעותרת כאן נתו נה בהליכים של מימוש המכרז עצמו, ורחוק ה מרחק לא מבוטל משלב ההכרזה על הזוכה במכרז. העותרת זכתה במכרז (הצעת המחיר שנתנה היתה גבוהה בהרבה מהבאות אחריה), ממועד הזכיה ועד לביטול ההסכם עברה תקופה של למעלה מ-6 חודשים במהלכה העותרת התקשרה עם משרד השיכון והבינוי בחוזה בניה, העותרת המציאה ערבויות נזקים וקיום לפי דרישה ,העותרת חתמה חוזה עם אדריכלית שהחלה בעבודת התכנון, שלמה מסי רכוש, כל הוצאות הפיתוח שולמו, הסכום עבור הקרקע שולם במועד (למעט ערבות ההנחה 15%) כך שלמעשה, בתוך 6 חודשים שלמה העותרת סכום של למעלה מ-5 מיליון ₪ לצורך מימוש זכייתה. יש לכן לבחון, לאור מצב דברים זה, עד כמה איחור במסירת ערבות ההנחה – מהווה הפרה המצדיקה את ביטול זכייתה במכרז.

7. ההפרה- פגם טכני
7.1 אקדים ואציין כי בראיית מכלול הנתונים, לא מצאתי כי ההפרה המיוחסת לעותרת של איחור במסירת ערבות ההנחה מהווה הפרה המצדיקה ביטול זכייתה.
7.2 הערבות הוצאה בבנק ביום 30.4.15 – בתחום מועד התשלום - נציגי העותרת פעלו בבנק ביום 30.4.15 על מנת לעמוד בדרישת מלוא התשלום בתוך 180 יום. אין מחלוקת שהיום האחרון לתשלום היה 1.5.15.
ואכן, סכום של 85% ממחיר הקרקע הועבר ביום 30.4.15 לידי רמ"י. באותו מועד ממש גם הונפקה ערבות ההנחה כערבות בנקאית ונחתמה על ידי נציגי הבנק, כדת וכדין.
העובדה שהערבות הוצאה במסגרת המועד הנקוב, מלמדת שהעותרת לא נצלה כל איחור במועדים על מנת להתארגן מבחינה כספית. דהיינו –אם נבחן את ערך השוויון של שלב המכרז, העותרת לא השיגה כל יתרון מעל מתחרים אחרים.
7.3 משרדי רמ"י היו סגורים ביום שישי, 1.5.15. - אך טבעי שברצף הטיפול של העברת יתרת התשלום לרמ"י תועבר גם ערבות ההנחה, אלא שמשרדי המשיבה 1 היו סגורים. מלכתחילה נקבע היום האחרון למועד התשלום ליום בו משרדי רמ"י סגורים. ב"כ רמ"י אישר כי לא היתה אפשרות תשלום לרמ"י ביום שישי, 1.5.15. באנלוגיה לפסק דין שריקי הנ"ל, ניתן לראות בכך משום הכבדה של רמ"י על המציע הזוכה שכן העברת הערבות על ידי נציג העותרת שטפל בכך מיד למחרת, היתה פותרת את ה בעיתיות שנוצרה כאן.
7.4 שגגה בתום לב - ביום ראשון, המועד הסמוך לאחר סוף השבוע במהלכו היו משרדי רמ"י סגורים, נשכח נושא הערבות, ורק בצהרי יום שני, 4.5.15 נמסר לדואר שליחים שיעבירו לרמ"י. אלא שדואר שליחים אף הוא התמהמה, והביא את כתב הערבות לרמ"י למחרת, 5.5.15. ברור שהעותרת לא הפיקה כל טובת הנאה מרצף השגיאות האומללות הללו. העותרת היתה מוכנה כבר ביום 30.4.15 הן עם תשלום 85% מהמחיר, והן עם תשלום ערבות ההנחה.
7.5 פגם טכני - ערבות ההנחה, כשמה כן היא. היא תהיה ניתנת למימוש רק בתום הבניה, היה והזוכה לא תעמוד בסיום בניה בתוך 30 חודש ולא תצליח להמציא הפניות אכלוס של יותר מ- 80% מיחידות הדיור בפרויקט. יתכן וכלל לא תמומש. אין מדובר בתשלום כסף ודאי, אלא בערבות, שיתכן שבסופו של יום כלל לא תהיה חלק מהמחיר שיש לשלם. מבחינת גובה הסכום הנקוב בה, הוא מהווה כ-6% מכלל הסכום שהיה על העותרת לשלם למשיבות במסגרת המכרז. הכלל הוא כי גם לפי דיני המכרזים, הנכונים לשלב בחירת ההצעות עצמן, סטיה זניחה בעל אופי טכני מובהק איננה משבשת את כללי המכרז. לא כל פגם מביא לפסילת המכרז, ויש להבחין בין פגם טכני לפגם בעל אופי מהותי. הקו המפריד והמבחין בין " פגם מהותי" ובין " פגם טכני" בהצעה הוא פגיעה ב"עקרון השויון" ובתחרות ההוגנת. נפסק כי " פגם מהותי" בהצעה הוא פגם הפוגע בעקרון השוויון שבין המציעים ובתחרות ההוגנת במכרז שכן תיקונו מעניק יתרון כלכלי או תחרותי לאחד המתמודדים במכרז או משבש את כללי המכרז באופן שאינו מאפשר להשוות בין המציעים. פגם כזה, מצדיק פסילת ההצעה גם אם היתה ההצעה הכדאית ביותר מבחינה כלכלית. לעומת זאת, נפסק,"פגם טכני", הוא פגם שמקורו בטעות בתום-לב מצד המציע אשר אינו יורד לשורשו של עניין והבלגה עליו אינה פוגעת בעקרון השוויון. פגם כזה, רשאית ועדת המכרזים להכשירו בהתאם לשיקול דעתה.
(ראו: פסק דין עניין כאלדי הנ"ל, עע"ם 1811/09 אסום נ' מועצה אזורית שדות נגב (6.1.10) פסקה 23 ;בג"צ 203/75 בן-יקר נ' המועצה האזורית באר-טוביה ואח', (29.7.75) ;בג"צ161/80 סן טרופז נ' מנהל מקרקעי ישראל,(7.9.80); עע"מ 10785/02 חברת י.ת.ב. בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הפנים, (27.11.03).)

כאן, מדובר באיחור שולי של ערבות הנחה שהיתה מוכנה במועד, וביום שלאחר הוצאתה , יום התשלום האחרון, משרדי רמ"י היו סגורים. אני נוטה לקבל את הטענה כי עובדה זו תרמה לאיחור בהמצאת הערבות. מסירת ערבות ההנחה השתבשה בתום לב, ללא כל הענקת יתרון כלשהו לזוכה במכרז, ולכן גם ללא פגיעה בעקרון התחרות והשוויון.

8. לסיכום
8.1 עולה משילוב הנסיבות שתוארו כי אין הצדקה לביטול זכייתה של העותרת במכרז.
8.2 לפיכך, תבוטל החלטת המשיבה 1 מיום 27.5.15 המורה על ביטול הזכייה במכרז חי/111/2014.
8.3 המשיבה 1 תשא בהוצאות העותרת בסכום של 7,500 ₪ שישולמו בתוך 30 יום מהיום.
8.4 המזכירות תודיע לצדדים על פסק הדין.

ניתן היום, כ"א כסלו תשע"ו, 03 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.

הוקלד על ידי מיכל זבטני


מעורבים
תובע: י.א. אלון בניה בע"מ
נתבע: רשות מקרקעי ישראל
שופט :
עורכי דין: