ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שאול קלנר נגד עו"ד שלום-סולי וואנו בתפקידו ככונס נכסים :

בפני כבוד ה שופטת מעין צור

המבקש

שאול קלנר
ע"י ב"כ עו"ד רועי בלסיאנו

נגד

המשיבים

1.עו"ד שלום-סולי וואנו בתפקידו ככונס נכסים
2.בנק הפועלים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד פ. רגב ואח'

3.פרץ אלימור נכסים ונדל"ן בע"מ

פסק דין

בפניי בקשת רשות ערעור על החלטת רשמת ההוצל"פ יונת הברפלד-אברהם מיום 10.11.15 בתיק הוצל"פ מס' 02-XX068-09-2, שבה החליטה הרשמת לאשר מכירתו של נכס מקרקעין הידוע כגוש 12581 חלקה 38 ( להלן: "הנכס") לחברת פרץ אלימור נכסים ונדל"ן בע"מ ( להלן: "המציעה" או " חברת פרץ אלימור") תמורת סכום של 1,290,000 ₪ בתוספת תשלום החוב הרובץ על הנכס למנהל מקרקעי ישראל, שגובהו 161,585 ₪, דהיינו 1,451,585 ₪ בסך הכל.

העובדות וההליכים
ביום 24.3.09 פתח משיב מס' 2 את תיק ההוצל"פ הנדון למימוש משכנתא שנרשמה לטובתו על הנכס. משיב מס' 1 מונה ככונס נכסים לנכס ( להלן: "הכונס").
ביום 18.6.13, לאחר שהתנהלו הליכים שונים שנועדו למנוע את מכירת הנכס, תפס הכונס חזקה בנכס.
פעולות שנקט הכונס הובילו לקבלת הצעה מטעם חברת פרץ אלימור לרכוש את הנכס תמורת 1,375,430 ₪. בקשה שהוגשה לרשמת ההוצל"פ לאישור המכר נדחתה. בהמשך הובהר כי גג הנכס צמוד לנכס, ולא ליחידה אחרת בבניין, והמציעה תיקנה הצעתה לסכום של 1,445,439 ₪. הכונס הגיש בקשה שניה לאישור המכר, אך גם זו נדחתה, והרשמת קבעה כי על הכונס לבצע פעולות שונות על מנת למקסם את התמורה בגין מכירת הנכס או בגין השכרתו.
כונס הנכסים סבר שאין ביכולתו להשכיר את הנכס או למקסם את התמורה, והגיש לרשמת בקשה נוספת לאשר את המכר. גם הפעם דחתה הרשמת את הבקשה. על החלטת הרשמת הגיש הכונס בקשת רשות ערעור לבית משפט זה ( רע"צ 3752-02-15). ביום 18.2.15 ניתן פסק הדין, שבו דחה בית המשפט את בקשת רשות הערעור של הכונס ( להלן: "פסק הדין בערעור"), בקובעו, בין היתר, כדלקמן:
"כאמור על כונס הנכסים במסגרת תפקידו לפעול בין היתר לניהול ואחזקת הנכס על מנת להשיג מחיר אופטימלי ואין המדובר " בהרפתקאה". ברי כי על כונס הנכסים בראש ובראשונה לפעול לקבלת שמאות עדכנית ולא להתבסס על שמאות שאינה רלבנטית עוד בחלוף הזמן ושינוי נתוני הנכס. כך אף על כונס הנכסים לשקול רעיונות כגון חלוקת הנכס ליחידות לצורך השכרתו, עד אשר ימכר, שמא יהא בכך על מנת לכסות הוצאות אחזקתו עד מכירת הנכס. מכירת הנכס כמניב רווחים בוודאי ובוודאי תעלה את מחירו וכך יצאו כל הצדדים נשכרים. חלוקת הנכס עשויה להתבצע אף על חשבון דמי השכירות העתידיים ולאו דווקא מקופת הכינוס. כונס הנכסים הצהיר כי " לא יוכל לעמוד בזה" (ראה עמ'2 שורות 13-14 לפרוטוקול) אך מאחר ולטעמי מהווה הדבר חלק מתפקידו של כונס נכסים אשר נתמנה לצורך מימוש הנכס, בהתאם להוראות חוק ההוצאה לפועל, איני מוצאת כי יש להתערב בהחלטת רשמת ההוצאה לפועל אשר הורתה לכונס הנכסים להוסיף ולפעול לצורך ניהול הנכס ומציאת הדרך היעילה להפקת תמורה מהנכס נשוא הכינוס תוך פעולה למציאת קונה בסכום ראוי יותר או שיפור ההצעה הקיימת בהתאם לנתוני הנכס האובייקטיביים".
ביום 3.5.15 קיבל הכונס חוות דעת מומחה של המהנדס האזרחי איתן ברגבאום ( להלן: "חוות הדעת ההנדסית"). לצורך עריכת חוות הדעת סייר המהנדס בנכס כדי לבחון את מצבו ולהעריך את ההוצאות הנחוצות כדי לאטום את המבנה ולהכשירו לשימוש. המהנדס העריך את עלות העבודות המינימאליות הנדרשות בסכום של 628,000 ₪, בתוספת 15% עבור עבודות בלתי צפויות, כשעלות זו אינה כוללת את עלות הטיפול במערכת החשמל.
הכונס פרסם הזמנה להציע הצעות לרכישת הנכס. ביום 9.7.15 נערכה התמחרות, וההצעה הגבוהה ביותר לרכישת הנכס הייתה הצעתה של המציעה, היא ההצעה נשוא בקשה זו.
ביום 28.7.15 הגיש הכונס בקשה לאישור המכר. המבקש התנגד לבקשה.
בינתיים קיבל המבקש, לטענתו, פניה מרוכש פוטנציאלי, מר אלעד פורטל ( להלן: "פורטל"), שהביע נכונות לערוך סיור בנכס ולתת הצעה לרכישתו. ביום 13.10.15 וביום 25.10.15 נתנה הרשמת ארכות להגשת העצה לרכישת הנכס מטעם פורטל. בחלוף ארכות אלה לא הגיש פורטל הצעה לרכישת הנכס.
הכונס הגיש בקשה לאישור המכר למציעה, וביום 10.11.15 אישרה הרשמת את המכר. נגד החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שבפניי.

טענות הצדדים
המבקש טוען כי היה על הרשמת לפסול את הליך ההתמחרות לנוכח פגמים שנפלו בו: עריכת הפסקה שלאחריה הודיעה המציעה הנוספת שנטלה בו חלק – חברת נועם סהר יזמות ובניה בע"מ ( להלן: "חברת סהר יזמות"), שלא תוכל להתמודד עם הצעתה של חברת פרץ אלימור, ואי הצגת ערבות בנקאית על ידי חברת פרץ אלימור. המבקש טוען עוד, כי הכונס לא פעל בהתאם לפסק הדין בערעור, ולא נקט כל פעולה למקסם את ערך הנכס.
טענה נוספת של המבקש נוגעת לאימוץ חוות הדעת ההנדסית, שלטענתו בטעות יסודה. לטענת המבקש, החלטת הרשמת אם לאשר את המכר הייתה צריכה להתבסס אך ורק על חוות הדעת השמאיות מטעם הצדדים, ולא להביא בחשבון את חוות הדעת ההנדסית. לטענת המערער, השינויים שבוצעו ברישום הגג, כך שהוצמד לנכס, מחייבים להעלות את המחיר ולא להורידו.
למערער שורה ארוכה של טענות נגד התנהלות הכונס בעניינים שאינם קשורים למכירת הנכס, אשר לא אפרטן הואיל ולא מצאתי שהן רלבנטיות לבקשת רשות ערעור זו.
הכונס טוען כי בקשת רשות ערעור זו הינה חוליה נוספת בשרשרת ארוכה של בקשות וערעורים שהגיש המבקש במהלך שש השנים מאז שנפתח תיק ההוצל"פ, שמטרתן היא לעכב את מימוש הנכס. הכונס מוסיף כי בקשה זו מהווה ערעור על שורה של החלטות חלוטות של רשמת ההוצל"פ. הכונס סבור שיש לדחות את טענות המערער, אחת לאחת. לטענתו לא נפל פגם מהותי בהליך ההתמחרות, וגם אם נפל פגם בכך שחברת פרץ אלימור הפקידה תחילה שיק אישי ולא שיק בנקאי, הרי שהדבר תוקן בהחלטת הרשמת מיום 13.10.15, שהינה החלטה חלוטה.
הכונס טוען כי נבחנו אפשרויות למכירת הנכס לאחרים, לפיצולו ולהשכרתו, אך הסתבר שאלה אינן אפשריות או אינן מעשיות, שכן מימושן כרוך בהוצאות גבוהות שאין מי שיישא בהן. הכונס מדגיש כי הנכס במצב גרוע, וזקוק לשיפוץ מקיף בעלויות גבוהות, ומפנה בעניין זה לחוות הדעת ההנדסית. הכונס טוען כי אין ממש בטענות המבקש נגד חוות דעת זו, וכי חוות הדעת מטעם המבקש, שהינה חוות דעת שמאית, לוקה בכך שהשמאי התייחס לנושאים שאינם בתחום מומחיותו, כעולה מהחלטת הרשמת מיום 10.9.15.
הכונס טוען עוד כי כיום הצעתה של חברת פרץ אלימור הינה ההצעה היחידה למימוש הנכס, ולכן יש לאפשר השלמת העסקה עמה.

דיון והכרעה
בפסק הדין בערעור עמדה כבוד השופטת קלמפנר נבון על היקף חובותיו של כונס הנכסים, ואני מפנה לדבריה שם. בתמצית אציין כי תפקידו המרכזי של כונס הנכסים הוא מימוש הנכס. עם זאת מחובתו לפעול להשגת מחיר מירבי עבור הנכס, ובכלל זה לפעול לניהולו ולאחזקתו על מנת להשיג מטרה זו. על הכונס לשים לנגד עיניו גם את האינטרסים של החייב ושל נושים אחרים שלו.
בהחלטתה נשוא הבקשה קבעה הרשמת כי משחלף המועד להגשת הצעות נוספות לרכישת הנכס מבלי שהוגשו הצעות נוספות, יש מקום לאשר את המכר למציעה. המבקש טוען כי החלטת הרשמת יסודה בטעות, שכן גם לאחר פסק הדין בערעור לא ביצע הכונס פעולות כלשהן למיקסום ערך הנכס. אין בידי לקבל את הטענה. כפי שיפורט להלן, הכונס נקט בפעולות שונות, אך חרף זאת נותר בסופו של יום עם הצעה אחת לרכישת הנכס, היא הצעתה של המציעה.
כמה חודשים לאחר שניתן פסק הדין בערעור פנה הכונס לקבלת חוות דעת הנדסית. מחוות דעת זו עולה כי הנכס במצב מוזנח, וכי לצורך הכשרתו לשימוש נדרשת הוצאה מינימלית של למעלה מ-600,000 ₪. אציין כי מצבו המוזנח של הנכס נלמד גם מתמונות הנכס שהגיש הכונס. לא מצאתי ממש בהשגות המבקש נגד חוות הדעת ההנדסית. מדובר בחוות דעת שנערכה על ידי מהנדס אזרחי בנושאים שהינם בתחום מומחיותו. בניגוד לנטען על ידי המבקש, המהנדס סייר בנכס, בדק אותו וצילם תמונות. אין בעובדה שנזילה שהגיעה לקומה שמתחת לנכס תוקנה בעלות של אלפי שקלים בודדים כדי להפריך את הערכת עלות איטום גג הנכס שבחוות הדעת. מדובר בשני דברים שונים: המהנדס התייחס לעלויות איטום גג הנכס, ואילו הנזילה שתוקנה היא נזילה מהנכס לקומה שמתחתיו. אוסיף כי הכונס הגיש גם כתב כמויות ועלויות שיפוץ של יחידה אחרת באותו בניין, השייכת לחברת שמשינס. מפירוט העבודות ועלויות שם ניתן ללמוד כי חוות הדעת ההנדסית אינה מופרכת.
המבקש לא הגיש חוות דעת הנדסית מטעמו, אלא רק חוות דעת שמאית, שכללה הערות ביחס לחוות הדעת ההנדסית. בהחלטתה מיום 10.9.15 התייחסה הרשמת לכך, וקבעה כי ספק בעיניה אם הערות אלה הן בתחום מומחיותו של שמאי מקרקעין. באותה החלטה אף נימקה הרשמת מדוע היא סבורה שהפעם, בניגוד לפעמים הקודמות, יש מקום לאשר מכירת הנכס למציעה. הרשמת קבעה כי הכונס הציג חוות דעת הנדסית שלפיה עלויות הכשרתו של הנכס להשכרה נכבדות ביותר, ומנגד לא הוצגה על ידי המבקש חוות דעת לעניין השבחת הנכס ומקורות מימון ממשיים לביצוע השבחה כזו, ולכן יש לדחות את טענת החייב לעניין מיקסום תמורת המכר על דרך של השבחת הנכס. הרשמת הוסיפה כי לנוכח חוות הדעת השמאית העדכנית מטעם הכונס, שבה הופחת ערך הנכס לעומת חוות דעת קודמת לאחר שנלקחה בחשבון חוות הדעת ההנדסית, יש לדחות את התנגדות המבקש לאישור המכר.
על החלטה זו לא הוגש ערעור.
לא מצאתי טעות בהנמקתה של הרשמת. כפי שציינתי לעיל, יש לדחות את הטענות שמעלה המבקש נגד חוות הדעת ההנדסית, ולכן אין סיבה שלא לאמצה. חוות הדעת מצביעה על כך שעלויות הכשרת הנכס לצורך השכרתו הן נכבדות ביותר. המבקש לא הצביע על מקורות מימון לצורך כך. זאת ועוד: הכונס פרסם את הנכס להשכרה ( ראה נספח ט1 לתגובתו) אך לא התקבלה כל הצעה לשכור אותו. מכאן שהכונס מיצה את האפשרות להשכיר את הנכס.
גם האפשרות להתקין בנכס מתקנים פוטו-וולטאיים נבחנה על ידי הכונס ונמצא שאינה ישימה במקרה זה, כעולה מתגובה שהגיש הכונס לרשמת ביום 21.4.15 ( ראה נספח ה' לתגובת הכונס).
מכאן שלאחר פסק הדין בערעור בחן הכונס אפשרויות שונות חלף מכירת הנכס, אך בנסיבות העניין אף אחת מהחלופות לא נמצאה מתאימה.
גם לגבי מכירת הנכס נקט הכונס פעולות מאז ניתן פסק הדין בערעור. הכונס פרסם את הנכס למכירה. התקיימה ישיבת התמחרות, שבסופה הייתה הצעתה של חברת פרץ אלימור ההצעה הגבוהה ביותר. למבקש טענות נגד תקינותה של ישיבת ההתמחרות, שלגישתו היו אמורות להוביל לפסילתה. לא מצאתי ממש בטענות אלה. לא ברור על מה מבסס המבקש טענתו כי השתתפותה של חברת סהר יזמות בישיבה הייתה כ"תפאורה" בלבד ולא כמציעה בפועל. חברת סהר יזמות הציעה הצעה, התייצבה לישיבת ההתמחרות ונשאה בעלויות הכרוכות בכך. איני מוצאת פסול בכך שבמהלך הישיבה נערכה הפסקה לבקשת חברת סהר יזמות, שבעיצומה בחרה שלא להעלות את המחיר שהציעה ושלא להתחרות עם חברת פרץ אלימור. איני רואה כיצד ניתן להסיק מכך שהתנהלות הישיבה הייתה בלתי תקינה.
טענתו השניה של המבקש ביחס להליך ההתמחרות נוגעת להיעדרה של ערבות בנקאית של חברת פרץ אלימור במהלך ישיבת ההתמחרות. לטענת המבקש מדובר בפגם מהותי הפוסל את הצעתה. דא עקא כי טענה זו נדחתה על יד הרשמת בהחלטה מנומקת מיום 13.10.15, שבה החליטה לעשות שימוש בסמכותה לפי תקנה 126 א לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979 לתיקון פגם בהליך. על החלטה זו לא הוגש ערעור, והיא החלטה חלוטה.
למעלה מן הצורך אציין כי גם לגופו של עניין לא מצאתי ממש בטענת המבקש. הצעתה של חברת פרץ אלימור היא כיום ההצעה היחידה לרכישת הנכס, והגבוהה מבין שתי הצעות שהוצעו בישיבת ההתמחרות. המציעה הפקידה בידי הכונס מקדמה בשיעור 10% משווי הצעתה לפני אישור המכר, ובכך הושגה מטרת הערבות הבנקאית. למרות זאת התירה הרשמת למבקש להציג את הנכס למתעניין לשם קבלת הצעה נוספת. הצעה כזו לא הוגשה, ועל כן לא מצאתי כי נפגע אינטרס כלשהו של המבקש.
המבקש טוען עוד כי אין לקבל את חוות דעת השמאי מטעם הכונס, שכן הצמדת הגג לנכס אמורה הייתה להעלות את ערך הנכס ולא להורידו. גם לטענה זו התייחסה הרשמת בהחלטתה מיום 10.9.15, וקבעה כי נושא הגג עודכן זה מכבר בשמאויות קודמות ובא לידי ביטוי בשווי הנכס. כאמור, מדובר בהחלטה שלא הוגש עליה ערעור והיא החלטה חלוטה.
סיכומו של דבר, טענות המבקש נבחנו על ידי הרשמת ונדחו על ידיה בהחלטות מנומקות. לא מצאתי פגם בהנמקתה ובתוצאה שאליה הגיעה.
המבקש מעלה בבקשתו טענות נוספות. לטענתו הכונס הפר חובותיו בין היתר בכך שלא פעל להפחתת תשלומי הארנונה על הנכס, בכך שלא פעל כראוי לשמירת מצב הנכס וכתוצאה מכך נגרמו לו נזקים, בכך שבמסגרת עבודות ניקיון ופינוי נעלמו מהנכס חפצים שלו ועוד. לא מצאתי כי טענות אלה רלבנטיות לסוגיה שבה עסקינן, היא סוגיית אישור המכר, ולכן אין מקום להידרש להן במסגרת בקשת רשות ערעור זו. אוסיף כי לפחות לחלק מהטענות התייחסה הרשמת בהחלטות שנתנה בעבר, שהינן כיום החלטות חלוטות.
המבקש אף טוען שבשל נסיבותיו האישיות – היותו בן 68, בעל בריאות רופפת ואב וילדה קטינה – אין לאשר את המכר. איני מוצאת כי קיים בסיס לטענה זו, ולכן אני דוחה אותה.
אשר על כן אני דוחה את בקשת רשות הערעור.
המבקש ישלם למשיב מס' 1 הוצאותיו בבקשה זו בסך 3,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ט כסלו תשע"ו, 01 דצמבר 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שאול קלנר
נתבע: עו"ד שלום-סולי וואנו בתפקידו ככונס נכסים
שופט :
עורכי דין: