ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חיים עמית הדר נגד ישראל יהודה :

15


בתי-המשפט

בביתֿֿהמשפט המחוזי בתלֿֿאביב-יפו

לפני כבוד השופט ד"ר עמירם בנימיני

ה.פ. 759/07

חיים עמית הדר

ע"י ב"כ עו"ד י' דוד

בעניין:

המבקש

- נ ג ד -

ישראל יהודה גנאסיה

המשיב

ע"י ב"כ עו"ד ש' אריאלי

פסק - דין

א. רקע עובדתי

1. תביעה למתן צו לאכיפת הסכם מכר שנכרת בין המבקש לבין המשיב ביום 25.1.07 (להלן: "ההסכם"), לפיו התחייב המשיב למכור למבקש ולשפץ עבורו בית מגורים צמוד קרקע, דו-משפחתי, הידוע כחלקה 332 בגוש 8230 (להלן: "הבית"), תמורת סך של 320,000 דולר (נספח א' לתצהיר המבקש). עוד מבוקש להצהיר כי המשיב הפר את ההסכם כאשר לא מסר למבקש את הבית במועד הקבוע בהסכם; כי הבית לא היה ראוי למגורים במועד בו היתה החזקה בו אמורה להימסר למבקש; וכי תמורת המכר הינה כמצוין בהסכם הנ"ל, דהיינו 320,000 דולר. בהמרצת הפתיחה ביקש המבקש כי יוצהר גם שהוא רשאי לקזז מיתרת התמורה שלא שולמה למשיב כל סכום המגיע לו מן המשיב, וכי על המשיב לפצותו בגין ליקויים בממכר. אולם בדיון ביום 14.2.08 הוסכם לצמצם את התובענה ואת הסעדים המבוקשים במסגרתה לשאלת הפרת ההסכם ואכיפתו, כולל השאלה האם הבית היה ראוי למגורים לאחר שיפוצו בידי המשיב, באופן שניתן היה למסור אותו למבקש במועד המסירה הקבוע בהסכם. במקביל, התרתי למבקש לפצל את סעדיו באופן שיוכל לתבוע בעתיד נזקים כספיים שנגרמו לו, לטענתו.

2. בין המבקש לבין המשיב נערכו שלושה מסמכים משפטיים המגבשים הסכמות שהושגו בנוגע לרכישת הבית על ידי המבקש. בשלב זה אתייחס אליהם כאל "מסמכים", בשל המחלוקת בין הצדדים איזה מהם מהווה את ההסכם המחייב בעניין התמורה שתשולם עבור הבית. שני המסמכים הראשונים, שהם למעשה זיכרון דברים, נערכו בכתב יד על ידי הרב משה תורג'מן, קרוב משפחה של המשיב (להלן: "הרב תורג'מן"), והינם כלליים ובלתי ממצים. המסמך השלישי והאחרון - הוא ההסכם עליו מסתמך המבקש - נערך על ידי עו"ד והוא נושא אופי פורמלי יותר, לרבות התייחסות מפורטת למועדי התשלום, לרישום הזכויות על שם הרוכש, לתשלום המיסים ויתר תשלומי החובה החלים על הצדדים, ועוד כהנה וכהנה תנאים שמקובל לכללם בהסכמי מכר דירות (ראה נספחים א', ד'-ה' לתצהיר המבקש). זה ההסכם עליו דיווחו הצדדים לרשויות המס (ראה טופס המש"ח מוצג ת/4)

3. במסמך הראשון מיום 9.11.06, הנושא את הכותרת "הסכם והבנות" (להלן: "המסמך הראשון"), נקבעה התמורה עבור הבית על סך של 390,000 דולר, לפי השער היציג באותו מועד (4.32 ₪ לדולר), שהם 1,684,800 ₪. במסמך השני מיום 26.11.06 (להלן: "המסמך השני"), הועמדה התמורה על סך של 375,000 דולר לפי שער של 4.5 ₪ לדולר, שהם 1,687,500 ₪. מכאן שהתמורה בשקלים לא השתנתה מהותית בין המסמך הראשון לשני. המסמך השלישי מיום 25.1.07 (להלן: "ההסכם" או "המסמך השלישי") נושא את הכותרת "חוזה", ובו נקבעה התמורה בסך 320,000 דולר לפי שער של 4.5 ₪ לדולר, שהם 1,440,000 ₪.

עיקר המחלוקת בין הצדדים נוגעת לשאלה מה היתה התמורה האמיתית והסופית עליה הסכימו הצדדים – 1,687,500 ₪ כאמור במסמך השני (375,000 דולר), או 1,440,000 ₪ כאמור במסמך השלישי (320,000 דולר). המבקש טוען כי המחיר הנקוב במסמך השלישי (320,000 דולר) הוא המחייב, וכי סכום זה הופחת ב- 55,000 דולר לעומת הסכום שנקבע במסמך השני (375,000 דולר) משום שהסתבר לו שהמגרש קטן בכ- 100 מ"ר לעומת מה שהוצג לו, וכי אין מדובר בבית פרטי אלא בבית דו-משפחתי. המשיב, לעומת זאת, טוען כי הסכום שנקבע במסמך השני (375,000 דולר) משקף את התמורה האמיתית שהוסכמה בין הצדדים, בעוד שבמסמך השלישי נרשם הסך של 320,000 דולר לפי דרישת המבקש, שרצה להפחית את מס הרכישה המוטל עליו.

4. בשלושת המסמכים ישנה התייחסות לתוספות בניה ולשינויים שעל המשיב לבצע בבית עובר למסירתו למבקש. בין היתר, נדרש המשיב להשלים בניית מעקות, להתקין אביזרים סניטריים, מזגנים, שעון שבת ועוד. אשר למועד השלמת ביצוע התיקונים האמורים ומסירת הבית למבקש, נקבע במסמך הראשון כי השינויים יושלמו בתוך שלושה חודשים (דהיינו, עד חודש פברואר 2007); במסמך השני לא נקבע תאריך כלשהו לסיום העבודות, ואילו במסמך השלישי נקבע כי על המשיב להשלים ביצוע התיקונים עד ליום 28.2.07, אך איחור בהשלמתם עד ליום 13.3.07 לא יהווה הפרה של ההסכם (ראה סעיף 3.1 למסמך).

5. בסעיף 4.1 למסמך השלישי נקבעו תנאי תשלום מפורטים. סעיף 4.1א. קובע כי במעמד חתימת ההסכם (25.1.07) ישלם המבקש לידי המשיב סך של 315,000 ₪, וסך של 270,000 ₪ נוספים יופקדו בנאמנות בידי ב"כ המשיב, אשר יעבירם למשיב במעמד רישום הערת אזהרה לטובת המבקש. מתצלומי השיקים שהעביר המבקש למשיב עולה כי הסך של 315,000 ₪ שולם למשיב עובר לחתימת ההסכם, עוד ביום 13.12.06 (נספחים יד1'-טו' לתצהיר המבקש). סעיף 4.1ב. קובע כי סכום של 500,000 ₪ נוספים ישולם למשיב שבועיים לאחר חתימת ההסכם, כאשר אם המשיב יציג עד לאותו מועד אישור על פרעון המשכנתא הרובצת על הבית ישולם הסכום ישירות לחשבונו, ואם לא יוצג אישור כאמור, יפרע המבקש את המשכנתא בעצמו מתוך הסכום האמור, והיתרה תועבר למשיב. סעיף 4.1ג. קבע כי יתרת התשלום, על סך 355,000 ₪ תשולם למשיב עם מסירת החזקה בבית למבקש. אין חולק כי המבקש שילם למשיב את כל התשלומים האמורים, למעט האחרון שבהם (ראה מכתבו של עו"ד אריאלי מיום 12.6.07, נספח כא' לתצהיר המבקש, בו מפורטים חובותיו של המבקש למשיב).

6. במהלך חודש מרץ 2007 התנהלה חליפת מכתבים ערה בין הצדדים. במכתבי המשיב ובא כוחו נטען כי המשיב ביצע את כל התחייבויותיו על פי ההסכם (הסיר השעבוד שרבץ על הבית והשלים התיקונים והשינויים להם התחייב), ולכן על המבקש לשלם לו את מלוא התמורה הנקובה בהסכם. המבקש, לעומת זאת, שב וטען כי המשכנתא והשעבוד לא הוסרו במועד והתיקונים בבית לא הושלמו ו/או לא בוצעו כראוי, וכן טען כי הבית אינו מוכן למסירה (נספחים ו'-יב' לתצהיר המבקש).

ביום 1.3.07 הודיע ב"כ המשיב לב"כ המבקש, כי אף שנתמלאו התנאים האמורים בסעיף 4.1 להסכם, בדבר תשלום הסך הנוסף של 500,000 ₪, המבקש נמנע מלהעביר הסכום למשיב. הוא אף ציין כי המשיב השלים ביצוע העבודות בבית וכי זה מוכן למסירה, ולכן הגיע גם מועד תשלומו של התשלום האחרון, בסך 355,000 ₪, אך גם סכום זה טרם שולם (נספח ו' לתצהיר המבקש). בתגובה שלח המבקש ביום 5.3.07 מכתב תשובה, בו הוא מציין כי התיקונים בבית טרם הושלמו ואף המשכנתא טרם הוסרה (נספח ח'). ביום 6.3.07 כתב המבקש מכתב דומה גם למשיב, בו הוא שב ומלין על כך שהתיקונים בבית לא הושלמו, ואף אישור מן הבנק בדבר הסרת המשכנתא טרם הומצא לו (נספח ז'). למחרת היום (דהיינו ביום 7.3.07) שלח גם ב"כ המבקש מכתב לב"כ המשיב, בו הוא מתרה בפניו על כך שאי הסרת השעבוד ואי השלמת התיקונים הנדרשים בבית מהווים הפרה של ההסכם מצד המשיב (נספח ז'1). ביום 8.3.07 שלח המשיב למבקש אישור על שחרור הנכס משעבוד, ובעקבותיו העביר המבקש למשיב, ביום 11.3.07, את הסך של 500,000 ₪ (ראה סעיף 74 לתצהיר המבקש ונספח טז). ביום 14.3.07, קרי: למחרת המועד הקבוע בהסכם כמועד האחרון להשלמת התיקונים בבית מבלי שהדבר יהווה הפרה של ההסכם, כתב המבקש למשיב מכתב נוסף בו הוא מפרט את הליקויים הרבים הקיימים בבית, וטוען כי המשיב הפר את ההסכם הפרה בוטה (נספח ט').

7. ביום 8.3.07, שלח המשיב למבקש "הזמנה לדין תורה" (נ/3), בה נאמר כי מכיוון שהמבקש לא עמד בהסכמות אליהן הגיע עם המשיב, בכתב ובעל פה, ולא העביר למשיב את התשלום המגיע לו, עומד המשיב על כך שעניינם יידון בפני "בית הדין". ביום 16.3.07 פנה הרב תורג'מן בכתב למבקש, והציע לנסות להשכין ביניהם שלום. במכתבו התייחס הרב ל"מחווה הגדולה" שעשה המשיב כלפי המבקש כאשר הסכים "לרשום בחוזה סכום הרבה פחות מההסכם האמיתי ורק כדי להקל ולו במעט על הקונה" (נ/2).

8. ביום 12.6.07 הודיע ב"כ המשיב למבקש כי הוא הפר התחייבותו, שניתנה במעמד חתימת ההסכם, לשלם למשיב בתוך יום סך נוסף של 247,500 ₪ (שהם 55,000 דולר לפי שער של 4.5 ₪ לדולר), שהיה "חלק בלתי נפרד מההסכם" (נספח כא' לתצהיר המבקש). טענה זו נדחתה על ידי ב"כ המבקש במכתבו מיום 13.6.07, בו נאמר: "אין ולא היו הסכמות מלבד אלו הנקובות בהסכם, הסכמות ו/או הבנות ככל שהיו, קודם לחתימת ההסכם, מגולמות בהסכם עצמו..." (נספח כ'). בעקבות כך שלח ב"כ המשיב מכתב לב"כ המבקש ביום 19.6.07, בו הודיע על ביטול ההסכם (נספח כב' לתצהיר המבקש). המבקש דחה את הודעת הביטול (נספח כג' לבקשה), ומספר ימים לאחר מכן הגיש את המרצת הפתיחה שלפני, במסגרתה עתר לקבלת צו מניעה זמני שיאסור על המשיב להעביר את הזכויות בנכס. צו זמני כמבוקש ניתן בבש"א 13377/07.

ב. תמצית טענות הצדדים

9. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשתי שאלות: מה היה סכום התמורה האמיתי שסוכם ביניהם, והאם היה הבית ראוי למסירה ולמגורי אדם במועד המסירה שנקבע בהסכם. השאלה הראשונה נוגעת לטענת המשיב כי המבקש הפר את ההסכם בכך שהתחמק מתשלום מלוא סכום התמורה, ואילו השאלה השניה נוגעת לטענת המבקש כי המשיב הפר את ההסכם בכך שלא מסר לחזקתו את הבית במועד, כשהוא ראוי למגורי אדם.

המחלוקת בעניין התמורה נובעת מכך שסכום התמורה הנקוב בכל אחד מן המסמכים הנזכרים לעיל הינו שונה. לטענת המבקש, הוא "נתון במסכת של הונאות מהמשיב" המסרב למסור לו את החזקה בבית אף שהמבקש שילם למשיב סך של 1,085,000 ₪, שהוא הסכום המלא שהיה עליו לשלם על-פי ההסכם, למעט התשלום האחרון בסך 355,000 ₪ שיש לשלם כנגד מסירת החזקה. המבקש טוען כי המסמך השלישי הוא זה שמגבש נכונה את הסכמת הצדדים, וכי עם כריתתו פג תוקפם של ההסכמים הקודמים. המבקש מסביר את השינוי בגובה התמורה בין שלושת המסמכים בכך שרק לאחר חתימת שני ההסכמים הראשונים, עובר לחתימת ההסכם האחרון, הסתבר כי שטח המגרש עליו מצוי הבית קטן מכפי שנמסר לו תחילה על ידי המשיב, וכן כי המגרש אינו רשום בטאבו על שמו של המשיב בלבד, אלא בבעלות משותפת. כמו כן, טוען המבקש כי המשיב לא ביצע כיאות את התיקונים והשינויים להם התחייב בנספח ב' להסכם, וכי במועד שנקבע בהסכם למסירת החזקה בבית לא היה הבית ראוי למגורי אדם. לביסוס טענה זו צרף המבקש לתצהירו חוות דעת מומחה של המהנדס רון ארד, וכן תמונות שצולמו על ידו בבית.

10. המשיב, לעומת זאת, טוען כי דווקא הסכום הנקוב במסמך השני, דהיינו 1,687,500 ₪ (שהינו כמעט זהה לסכום המופיע בהסכם הראשון), הוא הסכום המשקף את התמורה האמיתית עליה הסכימו הצדדים. המשיב טוען כי הסיבה היחידה לכך שבמסמך השלישי ננקב סכום נמוך יותר נעוצה ברצונו של המבקש להקטין את תשלומי מס הרכישה המוטל עליו, והסכמתו של המשיב (עליה הוא מצר) לשתף עימו פעולה בעניין זה. אשר לאיחור במסירת החזקה והטענות בדבר היות הבית בלתי ראוי למגורי אדם במועד המסירה, טוען המשיב כי העיכובים בהשלמת הבית היו כולם תולדה של דרישותיו המשתנות של המבקש, אשר לא היה עקבי ברצונותיו ואף נמנע מלשאת בעלויות השינויים הרבים שדרש מן המשיב לבצע (סעיף 24 לתצהיר המשיב).

בסיכומיו טען המשיב כי סירובו של המבקש לשלם לו את מלוא התמורה עבור הבית, די בו כדי להצדיק את הצעד שנקט בהודיעו על ביטול ההסכם. אך אין בפני בקשה להצהיר על כך שהביטול נעשה כדין. לכן, אם יימצא כי גרסתו של המשיב נכונה, והמבקש לא שילם למשיב את מלוא התמורה עבור הבית, יהיה בכך כדי להביא לדחיית בקשת המבקש לאכיפת ההסכם. אך לא אדון בשאלת חוקיות ביטול ההסכם ובשאלת ההשבה של הכספים ששילם המבקש למשיב, שכן בית המשפט לא נתבקש לדון בשאלות אלו.


ג. דיון ומסקנות

1. התמורה המוסכמת

11. גרסת המבקש, כפי שבאה לידי ביטוי הן בתצהיר התומך בבקשה לצו מניעה זמני שהגיש והן בתצהיר התומך בהמרצת הפתיחה, היתה כי עובר לחתימה על המסמך הראשון, הציג לו המשיב מצגי שווא בדבר היות המגרש בן 500 מ"ר, וכי המגרש רשום בנפרד בטאבו, ללא שותפים (ראה גם עדותו בעמ' 11). נוכח מצגים אלו הוסכם תחילה על תשלום סך של 375,000 דולר, לפי שער של 4.5 ₪ לדולר, שהם שווי ערך לסך של 390,000 דולר לפי שער של 4.32 ₪ לדולר, המופיעים במסמך הראשון. סמוך לחתימה על הסכם המכר (הכוונה הינה למסמך השלישי) התברר למבקש כי המגרש אינו רשום על שם המשיב באופן פרטי, אלא בבעלות משותפת, וכי שטח המגרש קטן ב-100 מ"ר לעומת מה שהוצהר. בעקבות גילויים אלו, טוען המבקש, התקיים דין ודברים מחודש בינו לבין המשיב, וסוכם כי התמורה עבור הבית תהא בסך של 320,000 דולר בלבד. לטענת המבקש, זה גם היה המחיר המקובל אותה עת לבתים דומים באותו אזור (סעיפים 35-37 לתצהיר). המבקש טוען בתצהירו כי המשיב מנסה כיום "להחיות" את המחיר הנקוב במסמך השני, אשר אינו מחייב עוד, וכי מדובר במרמה.

בחקירתו הנגדית העלה המבקש לראשונה טענה נוספת, לפיה המסמך הראשון כלל לא נועד להיות מסמך מחייב, וכי כל מטרתו היתה להעניק פרק זמן לאשתו לבוא ולראות את הבית. המבקש אף טען כי במהלך הפגישה שקיים עם המשיב ועם הרב תורג'מן, השקו אותו האחרונים ביין (עמ' 9-10). טענה נוספת שעלתה לראשונה בחקירתו של המבקש היתה כי המשיב היה מעוניין לרשום בהסכם תמורה בסך של 300,000 דולר בלבד, באופן שהיתרה בסך 20,000 דולר תינתן לו "באופן אישי לעניינים שלו".

12. גרסתו של המשיב הינה, כי נכנע ללחציו של המבקש ושל הרב תורג'מן לרשום בהסכם שמחיר הבית הינו 320,000 דולר בלבד, והסכים כי יתרת התשלום, בסך 55,000 דולר, תשולם לו בנפרד, מבלי שתוזכר בהסכם. כל זאת על מנת שהמבקש יוכל להקטין את מס הרכישה שעליו לשלם בגין קניית הבית. המשיב עצמו היה פטור ממס שבח, ולא היה לו כל עניין בהסתרת סכום התמורה האמיתי. קדמה להסכמה זו דרישה של המבקש - שנדחתה על ידי המשיב - לרשום בחוזה כי מחיר הבית הוא 300,000 דולר, ולשלם למשיב בנפרד סך של 75,000 דולר עבור השיפוצים. המשיב הבהיר כי נודע לו בדיעבד שהמבקש נפגש עם הרב תורג'מן, ושיכנע אותו לבקש מן המשיב להסכים כי התשלום עבור הבית יהיה באופן המתואר לעיל. באותה פגישה אף נערך מסמך, שסומן נ/4, על גביו רשם המבקש בכתב ידו ליד המספר 320,000 המופיע בתחתית המסמך: "יהא רשום בחוזה"; המבקש הוסיף שתי חתימות שלו ליד מילים אלו (סעיפים 12-15 לתצהיר, עדותו של המבקש בעמ' 17, עדות הרב תורג'מן בעמ' 37). המשיב הסביר כי במועד החתימה על ההסכם (המסמך השלישי) דרש מהמבקש את תשלום הסך של 55,000 דולר, אך המבקש טען כי אין בידיו הסכום הנ"ל, והבטיח לשלמו למחרת היום (סעיף 16 לתצהיר). על גרסה זו חזר המשיב גם בחקירתו הנגדית (עמ' 32). המשיב הסביר בעדותו כי הדרישה לתשלום הסכום הנוסף של 55,000 דולר לא עלתה בהתכתבויות הצדדים (עד למכתבו של ב"כ המשיב מיום 12.6.07), מכיוון שדולרים אלו "היו בשחור", כלשונו (עמ' 31). זו הסיבה לכך שהסכום הנוסף שלא נרשם בהסכם לא נזכר במכתב ב"כ המשיב מיום 1.3.07, המפרט את יתרת חובו של המבקש (נספח ו' לבקשה).

13. גרסת המשיב נתמכת בעדותו של הרב תורג'מן, אשר ליווה את המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים מתחילתו. הרב תורג'מן העיד כי כאשר פנה אליו המבקש עובר לחתימת ההסכם, והסביר כי הוא מעוניין לרשום בהסכם מחיר נמוך מן המוסכם, ביקש הרב לדבר עם עורך דינו של המבקש. בשיחה עם עו"ד מאיר נוימן, שהתקיימה בנוכחות המבקש, שאל הרב את עו"ד נוימן כיצד ניתן "לגבות" את המשיב נוכח רצונו של המבקש לרשום בהסכם מחיר הנמוך ב-55,000 דולר מן המחיר המוסכם. לדבריו, עו"ד נוימן הציע שהמבקש ישלם את הסך הנ"ל במזומן, לפני החתימה על ההסכם, או לחלופין, כי יערך נספח לחוזה, אשר לא יוצהר לשלטונות. בעקבות זאת, המליץ הרב למשיב להסכים לדרישת המבקש לרשום בהסכם סכום של 320,000 דולר בלבד, ואף יעץ למשיב לחתום על ההסכם מבלי לקבל תחילה את הסך של 55,000 הדולרים הנוספים. כלשונו: "אמרתי למר גנסיה: עשה את החוזה, הוא יתן לך את ה-55,000$ האלה" (עמ' 36-37).

עדותו של הרב תורג'מן מקובלת עלי, והיא מתיישבת עם מכתבו למבקש מיום 16.3.07 (נ/2 ועדותו בעניין זה בעמ' 43). כבר אז, בטרם חשב איש מן הצדדים על פנייה לבית המשפט, כתב הרב תורג'מן למבקש כי המשיב עשה לו "מחווה גדולה" כאשר הסכים "לרשום בחוזה הרשמי סכום הרבה פחות מההסכם האמיתי", כדי להקל על המבקש. אינני סבור שהרב תורג'מן היה שש להודות במעורבות בניסוח הסכם פיקטיבי, לגבי סכום התמורה, במטרה להטעות את רשויות המס, אלמלא היו הדברים אמת. גם לא ראיתי שהמבקש נזעק להכחיש במכתב תגובה אמירה "מפלילה" זו במכתבו של הרב תורג'מן. בסיכומי התשובה שלו טוען ב"כ המבקש כי אין כל ראיה שהמבקש קיבל מכתב זה, וכי מדובר במכתב כוזב שנעשה לצורך המשפט. אך טענה זו לא הוצגה לרב תורג'מן בעדותו; נהפוך הוא: ב"כ המבקש הציג לרב תורג'מן בחקירתו מכתב זה כמכתב שאכן נכתב על ידו (עמ' 43). נכון הוא הדבר שמכתב זה הוגש לראשונה בעדותו של המשיב, כך שהמבקש לא יכול היה להגיב עליו בעדותו. אך המכתב הוגש בתשובה לשאלה האם יכול המשיב להראות מכתב שבו הועלתה הטענה בדבר הפחתת המחיר בחוזה לעומת המחיר האמיתי (עמ' 31). ב"כ המבקש יכול היה לבקש לזמן את המבקש לעדות הזמה בנקודה זו, על מנת לטעון שלא קיבל את המכתב, ומבוקשו היה ניתן בידו. תחת זאת הוא בחר לחקור את הרב תורג'מן על תוכן מכתב זה, מבלי להציג בפניו את הטענה שמדובר במכתב כוזב שכלל לא נשלח למבקש.

14. בעקבות עדותו של הרב תורג'מן, ביקש המבקש להגיש תצהיר של עו"ד נוימן, על מנת להזים הטענה לפיה עובר לחתימה על ההסכם שוחח הרב עם עו"ד מאיר נוימן, והתייעץ עימו באשר לאפשרות לרשום בהסכם מחיר שונה מן המחיר המוסכם (בש"א 13490/08). נוכח הסכמת המשיב, הוגש התצהיר ועו"ד נוימן זומן להחקר על האמור בו. עדותו דווקא תומכת בגרסת המשיב. אמנם בתצהירו הכחיש עו"ד נוימן באופן קטגורי כי התקיימה בינו לבין הרב תורג'מן שיחה במסגרתה נשאל כיצד ניתן יהיה להבטיח את זכויותיו של המשיב, אם בהסכם ירשם כי הסכום לתשלום עבור הבית הינו 320,000 דולר בלבד. גם בחקירתו הנגדית הכחיש תחילה עו"ד נוימן כי נפגש אי-פעם עם הרב תורג'מן, אך לאחר מכן הודה כי עובר לחתימת ההסכם התקיימה שיחת טלפון בינו לבין המבקש, כאשר יחד עם המבקש היו באותה עת המשיב ורב שליווה אותו (עמ' 47-48). עו"ד נוימן לא היה ברור בגרסתו באשר לתוכנה של השיחה שקיים עם המבקש. הוא נשאל האם עלתה בשיחה בינו לבין לקוחו האפשרות שבחוזה ירשם סכום נמוך מהמוסכם, והשיב כדלקמן:

"בקטע הזה יכול להיות שהדר התייעץ באחד מהשלבים, אבל לא בשיחת טלפון. יכול להיות שהתייעץ לגבי המחיר, הוא שאל אותי, היה ביניהם ויכוח על נושא המחיר באופן שהתגלו שינויים בין מה שאמרו לו לבין מה שמצא בפועל. דברים כאלה. לא זכור לי שדיבר איתי על אפשרות לרשום מחיר אחר בחוזה. אני זוכר שדובר על מסמך שיפוצים, אם להכניס אותו כחלק מהתמורה או לא. האם לרשום מחיר נפרד לחוזה ולשיפוצים כך שיקטין את מס הרכישה".

עו"ד נוימן לא שלל את האפשרות שהמבקש ביקש להתייעץ עמו האם ניתן שלא לגלות למס שבח את מסמך השיפוצים, אך לדבריו הוא ייעץ למבקש שלא לעשות כן (עמ' 48). מכל האמור לעיל עולה כי עו"ד נוימן היה מוכן לאשר בסופו של דבר את שהמבקש לא היה מוכן להודות בו, דהיינו: כי המבקש התייעץ עמו עובר לחתימת ההסכם באשר לדרכים להקטין את מס הרכישה המוטל עליו. כך גם מאמין אני לגרסת הרב תורג'מן כי הוא שוחח בטלפון עם עו"ד נוימן. שמו ומספר הטלפון של עו"ד נוימן נרשמו על ידי הרב תורג'מן במסמך נ/4, ולא בכדי. עובדות אלו מחזקות את טענת המשיב כי המבקש היה זה שביקש להפחית את סכום התמורה שבחוזה, כדי להקטין את מס הרכישה.

15. ראיה נוספת לנכונות גרסתו של המשיב מצאתי במסמך נ/4, על גביו רשם המבקש בכתב ידו ליד המספר 320,000, ובצירוף חתימתו, "יהא רשום בחוזה". לשון זו אינה מלמדת על הסכמה לשנות את התמורה המוסכמת, אלא את הסכום אשר ירשם בהסכם. זאת ועוד, במסמך השלישי אין אמירה בנוסח "הסכם זה מבטל כל הסכמה קודמת שהיתה בין הצדדים" כפי שניתן היה לצפות כי יהיה נוכח קיומם של שני המסמכים הקודמים. אין זאת אלא שהצדדים לא התכוונו לבטל הסכמות קודמות, וראו בשני המסמכים הראשונים מסמכים מחייבים לכל דבר, כאשר המסמך השלישי נועד אך ורק להלביש את ההסכמות הקיימות לבוש פורמלי ומשפטי, ולאפשר למבקש לשלם מס רכישה בסכום נמוך מזה שהיה עליו לשלם על פי דין.

16. לאור כל האמור לעיל מתקשה אני לקבל את גרסת המבקש גם באשר לתמורה עליה הוסכם בסופו של דבר עבור הבית. גרסת המבקש עומדת בניגוד לגרסתו של המשיב, אשר לא היסס לדבוק בה גם לאחר שהבין כי משמעות טענתו הינה שהוא סייע למבקש להעלים מס מן הרשויות. גרסתו של המשיב נתמכת בעדותו של הרב תורג'מן, ואף בעדותו של עו"ד נוימן, כאמור לעיל.

בעניין הקושי לתת אמון בגרסת המבקש, אוסיף ואציין כי טענתו לפיה המסמך הראשון לא נועד מלכתחילה להיות מסמך מחייב, לבד מהיותה טענה כבושה, איננה מתיישבת עם ההסכמה בסוף המסמך, לפיה "אין הצדדים יכולים לחזור בהם אלא בהסכמת שני הצדדים ובנוכחות כב' הרב תורג'מן אם יסוכם. אחרת מוטל על הצד המפר קנס בסך של 20,000 דולר אמריקאי (עשרים אלף דולר)". אין זה סביר כי צדדים יכניסו למסמך בלתי מחייב תנאי כה נחרץ, הכולל גם פיצוי מוסכם על הפרה. יתר על כן, במכתב מיום 1.1.07 מציין המבקש עצמו כי "ההסכם הקובע הוא ההסכם הראשון...". בסיכומיו מנסה ב"כ המבקש למעט מחשיבות המכתב הנ"ל, בטענה כי כאשר נכתב, טרם נכרת ההסכם בין הצדדים (מיום 25.1.07), ולכן האמור במכתב היה נכון רק לשעתו. ואולם אין בטענה זו כדי להסביר מדוע בחקירתו הנגדית טען המבקש כי המסמך הראשון לא נועד כלל להוות מסמך מחייב. זאת ועוד, גרסת המבקש בהקשר זה עומדת בניגוד לעדותו של הרב תורג'מן, אשר העיד כי דווקא המבקש הוא זה שהתעקש לחתום על המסמך הראשון מייד לאחר שראה את הבית לראשונה, וכי הוא (הרב) יעץ לו להמתין בטרם יחתום על מסמך מחייב, ויתייעץ תחילה עם אשתו, אך המבקש סירב (עמ' 35).

נקודה נוספת בעייתית בעדותו של המבקש נוגעת לטענתו כי לא ידע שהרב תורג'מן הוא קרוב משפחה של המשיב, אלא שהוא הוצג בפניו כרב של המשיב (סעיף 24 לתצהיר). אך בא-כוחו של המבקש, עו"ד נוימן אמר בעדותו שהמבקש אמר לו לפני חתימת ההסכם "שיש איזה רב, שהוא לא יודע מה טיבו אם קרוב או יותר מעורב בסיפור" (עמ' 47), מה שתומך בטענת המשיב כי המבקש ידע שהרב הוא דודו (עמ' 24). כך גם העיד הרב תורג'מן (עמ' 34).

לבסוף, יש לציין כי טענתו של המבקש שמחיר הבית הופחת מ- 375,000 דולר במסמך השני ל- 320,000 דולר במסמך השלישי בשל כך שלמבקש נתגלה שמדובר במגרש משותף (דו-משפחתי) ושטח החלקה קטן בכ- 100 מ"ר לעומת מה שנאמר לו – טענה מהותית זו לא הוצגה כלל למשיב ולרב תורג'מן בחקירתם הנגדית. יתר על כן, תמוהה היא העובדה, העולה מעדותו של עו"ד נוימן שייצג את המבקש בעריכת ההסכם, כי הוא שמע לראשונה על טענה זו של המבקש רק לאחר הגשת התביעה (עדותו בעמ' 47).

17. סיכומו של דבר: שוכנעתי כי צודק המשיב בטענתו שהמסמך השני שנערך בין הצדדים הוא זה שבו נקבע הסכום האמיתי של התמורה עבור הבית, ולא המסמך השלישי שהוגש לרשויות מס שבח. אמנם כן, נקודת המוצא היא שהצדדים כללו בהסכם האחרון והמפורט את כל פרטי ההסכמה שביניהם. אך אין מדובר בטענה בעל-פה כנגד מסמך בכתב (בניגוד לטענת המבקש בסיכומיו), שהרי טענת המשיב נסמכת אף היא על הסכם בכתב, קרי: המסמך השני. הכלל הפרשני בדיני חוזים הינו שהסכם מאוחר מבטל הסכם קודם, אך זו חזקה הניתנת לסתירה. נטל הראיה בנקודה זו מוטל על המשיב, ומדובר בנטל כבד יחסית, שהרי משמעות הטענה היא שנעשה מעשה רמיה כלפי רשויות המס (ראה: ע"א 359/79 אלחנני נ' רפאל, פ"ד לה(1) 701, פסקה 6 לפסק דינו של כב' השופט י' כהן, כתוארו אז).

אך המשיב עמד בנטל המוטל עליו: המסמך השני משקף את הסכום הנכון שסוכם בין הצדדים, אף שהצדדים השמיטו מסמך זה מהצהרתם למס שבח (ת/4). בסעיף ו' להצהרה הם נדרשים לצרף לה כל זכרון דברים שקדם להסכם המכר המוגש. בסעיף 2 לפרק ד' מופיעה משבצת שהיה על הצדדים למלא, בה נאמר: "נערך זכרון דברים שהעתקו מצורף בזה", והצדדים הותירו משבצת זו לא מסומנת. כך גם השאירו הם ריקה ולא מסומנת את המשבצת החלופית, בה הם נדרשים להצהיר כי: "לא נערך הסכם בכתב או בע"פ במישרין או בעקיפין לגבי הזכות במקרקעין הנ"ל... פרט להסכם המצורף להצהרה זו, ולא שולמה תמורה נוספת כלשהי במישרין או בעקיפין". העובדה שהצדדים השמיטו כליל את זיכרון הדברים, קרי: המסמך הראשון והשני, מחזקת את המסקנה שהיתה סיבה להשמיטם. לו היה מדובר במסמך שאיננו מחייב בכל הנוגע למחיר שסוכם, או מסמך שבוטל בהסכמה במסמך השלישי שהוגש לס שבח – לא היתה סיבה להעלימו מעיני מס שבח. במקרה כזה, ניתן היה לצפות גם לתניה בהסכם השלישי, אשר מבטלת כל הסכמה קודמת בין הצדדים בכתב או בעל-פה, כפי שנהוג לעשות (הצדדים היו מיוצגים על ידי עורכי דין).

לאור כל האמור לעיל, אני מקבל את גירסת המשיב בנוגע לתמורה האמיתית שסוכמה בין הצדדים. אינני מתעלם מכך שהמשיב לא זימן לעדות את עו"ד מזרחי, שייצג אותו בעריכת ההסכם, אף שמדברי ב"כ המשיב בדיון השתמע שעו"ד מזרחי ידע שהמחיר האמיתי הוא 375,000 דולר (עמ' 19; בסיכומיו טוען ב"כ המשיב כי הנחתו שעו"ד מזרחי ידע את המחיר האמיתי נשללה בשיחה עמו). השאלה מה ידע עו"ד מזרחי איננה ברורה, והמבקש עצמו העיד שמזרחי לא היה מעורב כלל בקביעת המחיר (עמ' 12-13).

2. מצבו של הבית במועד המסירה

18. הואיל והגעתי למסקנה כי המבקש לא שילם למשיב את מלוא התמורה המוסכמת עבור הבית, הוא גם לא היה זכאי לדרוש מן המשיב למסור לו את הבית במועד הקבוע בהסכם (13.3.07). חובתו של המשיב למסור את הבית מותנית בקיום מלא של התחייבויות הקונה על פי החוזה (ראה סעיף 2.5 להסכם וכן סעיף 43(א)(2) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973). כך גם ספק הוא בעיני אם המבקש היה זכאי לדרוש את השלמת כל עבודות השיפוץ עד למועד המסירה הקבוע בחוזה, כאשר הוא נמנע מלשלם למשיב סך של 55,000 דולר (כ- 15% ממחיר הבית), שהיה אמור להשתלם (לפי גרסת המשיב והרב תורג'מן המקובלת עלי) כבר עם חתימת ההסכם. בנספח ב' להסכם נקבע כי המשיב יבצע את השיפוצים "כחלק ממחיר הבית", והכוונה היא למחיר המלא. בכל אופן, אתייחס גם לשאלת ביצוע עבודות השיפוצים והשלמתם על-פי הראיות שהביאו הצדדים, בהנחה שהגיע מועד המסירה על-פי ההסכם (חרף המסקנות אליהן הגעתי לעיל). בחינה זו תעשה בהתאם למסגרת הדיונית שהוסכמה בין הצדדים ביום 14.2.08, דהיינו: "השאלה היחידה שתידון בהליך זה היא האם הבית היה ראוי למגורים, באופן שניתן היה למסור אותו במועד המסירה המחייב על-פי ההסכם. בהליך זה לא נדון בליקויי הבניה...". לכן, אין לנו עניין בליקויי בניה שנתגלו בעבודות השיפוצים שביצע המשיב, ואשר כמובן קיימת חובה לתקנם; עניין לנו רק בעבודות שיפוצים שלא נעשו כלל, ואשר בלעדיהם לא היה הבית ראוי למגורים, באופן שלא איפשר את מסירתו למבקש במועד הקבוע בהסכם.

19. ממכתביו של עו"ד מזרחי לעו"ד נוימן מיום 1.3.07 ו-18.3.07, ניתן להבין כי המשיב סיים לדעתו את העבודות בבית, וכי הוא מוכן למסור החזקה בו למבקש כפוף למילוי התחייבויותיו הכספיות כלפי המשיב (נספחים ו' ו-יא' לתצהיר המבקש). המשיב גם טען כי המבקש עיכב את השלמת העבודות, משום ששינה את תוכנית המטבח, ומשום שלפי דרישת המבקש נדרשו תוספות ושינויים לעבודות נשוא ההסכם. ממכתבי התגובה של המבקש ברור כי הוא סירב לקבל החזקה בבית בטענה שהעבודות לא הושלמו והבית אינו ראוי למגורים (נספחים ז' מיום 6.3.07, נספח ז1 מיום 7.3.07, נספח ח' מיום 5.3.07, נספח ט' מיום 14.3.07, נספח י' מיום 18.3.07, נספח יב' מיום 25.3.07). אם נתעלם לרגע מן השאלה האם המשיב היה מחוייב למסור למבקש את הבית במועד המוסכם, כאשר המבקש הפר את ההסכם ולא שילם לו את מלוא התמורה המוסכמת, הרי שיש לקבוע כי המשיב היה מוכן למסור למבקש את החזקה בבית במועד המחייב לפי הסכם, כפוף לתשלום מלוא התמורה. השאלה היא האם הבית היה ראוי למגורים באותה עת, שכן המשיב התחייב להשלים את כל עבודות השיפוצים שבנספח ב' להסכם עד למועד המסירה (סעיפים 3.1 ו- 5.2 להסכם).

20. המשיב טוען כי המבקש כלל אינו יכול להעלות טענות בדבר ליקויים בבית, וזאת נוכח הצהרתו במסגרת ההסכם לפיה ביקר בנכס ומצא אותו מתאים למטרותיו, והוא מוותר על כל טענת אי התאמה, מום או פגם, למעט פגם נסתר (סעיף 3.1 להסכם). טענה זו יש לדחות לאור האמור בהמשך אותו סעיף: "למרות האמור לעיל, המוכר יהיה אחראי לתיקונים שיחולו בתוך שנה שלאחר המסירה בדומה ובהתאם לחוק המכר בעניין זה". המשיב אחראי לתיקון ליקויים, לרבות כאלו שהיו בבית עובר לחתימת ההסכם. אך קיומם של הליקויים והחובה לתקנם, אין פירושה איחור בהכרח מועד המסירה, אלא אם כן מדובר בליקויים, או באי-ביצוע עבודות שבעטיים הבית אינו ראוי למגורים. מכל מקום, כאמור לעיל השאלה היא האם בוצעו עבודות השיפוצים הנדרשות לפי נספח ב' להסכם, לאחר חתימתו, ולעניין זה אין כל קשר עם מה שיכול היה המבקש לראות בעת רכישת הבית.

21. המבקש טען במכתביו הנ"ל בעקבות ביקוריו בבית, וכך גם טען בתצהירו (סעיפים 18, 53, 64), כי במועד בו היה המשיב חייב למסור לו את הבית לא היו בו כיורים, אסלות, כלים סניטריים, מעקות פנים למדרגות, וכי הבית לא היה מחובר לחשמל. בבית היו פזורים חומרי עבודה וכלי עבודה של המשפצים. כל אלו באים בנוסף לליקויי בניה שונים שמציין המבקש. המבקש צילם בביקוריו במקום בימים 4.3.07-15.3.07 תמונות שצירף לתצהירו (נספח יג'). בביקור שערך בבית בחודש מאי 2007 ראה שלא השתנה דבר (סעיף 67). מן התמונות ניתן להיווכח בבירור כי הבית לא היה ראוי למגורים במועד המסירה, שכן חומרי עבודה וכלי עבודה מפוזרים במטבח, והוא איננו מורכב עדיין, וכך גם לא הורכב מטבחון נוסף. כך גם ניתן לראות שחסרים כלים סניטריים, ברזים, מקלחון וכיור באמבטיה. לליקויי בניה שאינם מונעים מסירה לא אתייחס כאמור. על התמונות רשם המבקש כי ביום 15.3.07 הגיעה אדם לחבר את החשמל ולהרכיב את המעקות.

המשיב טוען בתצהירו כי הבית היה בנוי "וכמעט מושלם" במועד, ומייחס את העיכוב בהשלמת השיפוצים לכך שהמבקש העלה דרישות לביצוע עבודות נוספות, החלפת מעקות, הסבת המרתף למטבח והגדלתו ב- 20 מ"ר, והוא סירב לשלם עבור תוספות בניה אלו (סעיפים 20, 22, 24-25).

22. ביום 27.4.07 (כחודש וחצי לאחר מועד המסירה לפי החוזה) ביקר בבית מומחה מטעמו של המבקש, המהנדס רון ארד (עדותו בעמ' 27-28). המהנדס ארד פירט בחוות דעתו (נספח יד' לתצהיר המבקש) רשימה ארוכה של ליקויים הקיימים בבית, וקבע כי תיקון הליקויים יארך כחודש, במהלכו לא ניתן יהיה להתגורר בבית (עמ' 24 לחוות הדעת). חוות דעת נגדית לא הוגשה מטעם המשיב. המהנדס ארד לא התייחס בחוות דעתו לשאלה האם ניתן היה להתגורר בבית במצבו המתואר. בעדותו אמר שהניח כי הדירה תמסר רק לאחר ביצוע התיקונים עליהם הצביע בחות דעתו (עמ' 28). למשל, המבקש טען להעדרם של כלים סניטריים, אך מחוות דעתו של המהנדס עולה כי היו בבית אסלות ואמבטיות, לפחות בחלק מתוך 5 חדרי השירותים הקיימים בבית (ראה סעיפים 8.5 ו-8.6 לחוות הדעת, המתייחסים לליקויים באמבטיה ובאסלה). מבחינה טכנית ניתן היה להתחיל להתגורר בבית, גם אם חלק מן העבודות לא הושלמו במועד הקובע על-פי ההסכם. אשר למעקות של המדרגות הפנימיות, הבהיר המשיב כי לא יכול היה להשלים את התקנתם שכן המבקש ביקש להחליף את סוג המעקה (עמ' 33). מכל מקום, אין מדובר בפגם המונע כניסה לבית.

23. בחוות הדעת של המהנדס ארד מפורטים ליקויים רבים שלכאורה אינם מונעים את מסירת הבית, ואף מגורים בו. אך אין זה סביר לצפות מן המבקש ואשתו להיכנס לבית במצב שכזה, על כל חפציהם ורהיטיהם, כאשר ברור שיש צורך מיידי בעבודות שיפוצים שימשכו כחודש ימים, ושבמהלכם הם לא יוכלו להתגורר בבית. כך מדובר בחוות הדעת בליקויי רטיבות ונזילות בקירות ומעל לפנלים ובעיית שיפוע שיצריכו פירוק של חלק מן הריצוף והחיפוי, תיקון צנרת טיוח וסיוד, סגירת קיר מעל למקלחת, החלפת אריחי קרמיקה, פירוק ותיקון דלתות פנים באופו שיצריך לאחר מכן תיקוני טיח וצבע, תיקון והחלפת תריסים הרכבת אמבטיה מחדש תוך פתיחת הקירות. עוד נאמר בחוות הדעת כי לא בוצעה הכנה לגז במטבח שבמרתף ולא הורכבו מקלחונים.

24. סיכומו של דבר: המשיב לא סיים לבצע את עבודות השיפוצים לפי נספח ב' לחוזה במועד המסירה שקבעו הצדדים, והבית לא היה ראוי למגורים אז. המשיב התחייב למכור למבקש בית חדש ומשופץ לפי דרישתו, ויש לפרש את מועד המסירה הקבוע בהסכם כמועד שבו ניתן להיכנס לבית ולהתחיל להתגורר בו. ניתן להותיר כמה תיקונים והתקנות אחרונות לאחר מועד המסירה. אך בעניין זה הכמות הופכת לאיכות: הצורך בביצוע תיקונים, השלמות ושיפוצים בהיקף עבודה של כחודש ימים, שמבהלכם לא יוכלו המבקש ואשתו להתגורר בבית, מביא למסקנה שהבית לא היה ראוי למגורים במועד הקבוע בהסכם. כך ניתן להתרשם בבירור למראה התמונות שצילם המבקש במועד המסירה, ויש לזכור כי ביקורו של המהנדס ארד נערך כחודש וחצי לאחר מכן. המסקנה, לפיכך, היא שהמשיב לא היה מסוגל למסור למבקש את הדירה במצב ובמועד המתחייבים מן ההסכם, אם אכן היה הוא חייב למסרם למבקש במועד זה. אך כאמור לעיל, סבור אני שהמבקש לא היה זכאי לדרוש את מסירת הבית במועד הנקוב בהסכם, שכן הוא לא היה מוכן לשלם את מלוא התמורה המוסכמת עבור הבית.

ד. סיכום

25. סוף דבר - התביעה נדחית. המבקש לא שילם למשיב את התמורה המלאה עבור הבית, כפי שזו סוכמה בין הצדדים. בנסיבות אלו אין הוא זכאי לעתור לאכיפת חוזה המכר, ולקבל את הבית לחזקתו ולבעלותו בתמורה שהיא פחותה משמעותית מזו שהוסכמה. בלא כל קשר לכך, יש לקבוע מבחינה עובדתית - ובהתעלם מן ההפרה של ההסכם על ידי המבקש, שסירב לשלם למשיב את מלוא התמורה עבור הבית - לא היה הבית ראוי למסירה למבקש במצב ובמועד המתחייבים מן ההסכם שבין הצדדים.

26. אינני מתייחס במסגרת הליך זו לשאלת חוקיות ביטול הסכם על ידי המשיב ולשאלת השבת הסכומים ששולמו על ידי המבקש למשיב. המבקש לא עתר בהמרצת הפתיחה לקבלת סעד חלופי של השבה, או לאכיפה המותנית בתשלום יתרת התמורה עבור הבית. הוא מציע זאת רק בסיכומיו. זאת ועוד, בהחלט יתכן שהמצב המשפטי השתנה בעקבות הפרת ההסכם בידי המבקש, עקב סירובו לשלם במועד את מלוא התמורה עבור הבית. המשיב הודיע על ביטול החוזה, והמבקש עצמו טוען בסיכומיו (סעיף 53) כי בית המשפט אינו מוסמך לדון בשאלת ביטול ההסכם. לטובת המבקש נרשמה הערת אזהרה, נושא שאף הוא יצריך דיון. לא ניתן לדון במסגרת הליך זה בשאלות אלו החורגות ממסגרת הדיון המוכתבת מכתבי הטענות ומן הסעדים שנתבקשו. ניסיתי במהלך הדיון להביא את הצדדים לידי פשרה, כדי לחסוך את הצורך בהתדיינות נוספת ביניהם, אך הדבר לא צלח בידי למרבה הצער. כל שאוכל לעשות עתה הוא להציע לצדדים להגיע ביניהם להסכמה שתחסוך התדיינות נוספת: תשלום סך נוסף של 55,000 דולר עבור הדירה והשלמת השיפוצים לפי החוזה, או הכרה בביטול ההסכם והשבת הסכומים ששילם המבקש למשיב.


27. לאור מעורבותו של המשיב בעריכת חוזה פיקטיבי שנועד להטעות את מס שבח, והודאתו כי חתם למעשה על הצהרה כוזבת למס שבח באשר למחיר הבית שסוכם בין הצדדים, אין מקום לפסוק הוצאות לטובתו בתובענה עצמה. אין באמור לעיל כדי לפטור את המבקש מלשלם למשיב את סכום ההוצאות (20,000 ₪) שנפסקו בבקשה למתן סעד זמני, ונקבע כי ישולמו לפי התוצאות.

28. המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים, ותעביר העתק פסק הדין למנהל מס שבח בנתניה.

ניתן היום, כ"ט בסיון, תשס"ט (21 ביוני 2009), בהעדר הצדדים.

ד"ר עמירם בנימיני

שופט