ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רון אליאס-פור נגד עיריית ירושלים :

לפני כבוד הרשם הבכיר ניר נחשון

התובע:

רון אליאס-פור

-נגד-

הנתבעות:

1.עיריית ירושלים
2.זיוה בלאושטיין

פסק-דין

מבוא:

1. עניינה של התביעה שלפניי נסוב סביב טענת התובע לנזקים שנגרמו לו בעטייה של שומת היטל השבחה שגויה מספר 07/0476.011 מיום 1.11.12 (להלן: "השומה") שהוצאה לדירתו המצויה ברחוב האדמו"ר מרוזין 27 בשכונת הר נוף בירושלים הידועה כגוש 30271 חלקה 43 תת חלקה 15 (להלן: " הדירה" או " המקרקעין" ).

טענות התובע:

2. לטענת התובע, כעולה מכתב התביעה שהוגש מטעמו, עובר למכירת הדירה לצדדים שלישיים, פנה בא כוחו, עו"ד צבי שילה, אל הנתבעת 1 בשאילתא לגבי קיומו של היטל השבחה הרובץ על הדירה ונענה בשלילה. עם מכירת הדירה ולצורך ביצוע העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ביקש התובע 'אישור עירייה' בגין היעדר חובות. או אז, נערכה בדיקה נוספת אצל הנתבעת 1 במשך ארבעה חודשים ואשר בסופה נתקבלה שומת מס על סך 124,338.22 ₪ . לטענת התובע, לו היה מודע לקיומו של היטל השבחה לא היה מוכ ר את הדירה או לחילופין היה דור ש את ההפרש מהרוכש. התובע שילם את השומה, זאת , על מנת לעמוד בהתחייבויותיו על פי הסכם המכר ובד בבד הגיש "השגה" על השומה באמצעות שמאי המקרקעין מר גיל לזר שהוציא שומה נגדית. עם בירור ההשגה חזרה בה הנתבעת 1 מדרישתה לתשלום היטל ההשבחה הנ"ל והשומה תוקנה לסך של 5,730.24 ₪ בלבד. הנתבעת 2 הודתה בטעותה והכספים ששולמו בגין השומה השגויה הושבו לידי התובע למעט הסכום הנכון .

3. לטענת התובע, הנתבעת 2 שנשכרה על ידי הנתבעת 1 כדי לערוך שומת השבחה לדירתו, ביצעה עבודתה ברשלנות בכך שלא בדקה כיאות את הנכס ומיקומו, לא בדקה תש ריטי ותוכניות הנכס ואף לא ביקרה בדירה טרם הוצאת השומה. לדבריה של הנתבעת 2 , אך "הביטה בדירה מלמטה" וכך הוציאה שומה בשגגה לדירה אחרת זולת הדירה נשוא השומה, על סך אסטרונומי של למעלה מ-100,000 ₪ שתפחו עם הפרשי הצמדה וריבית לסך של כ- 120,000 ₪.

4. לטענת התובע נגרמו לו הוצאות בסך 14,313 ₪ בגין שכרו של שמאי המקרקעין גיל לזר, החזר של 1,000 ₪ בגין תשריטים, החזר של מס השבחה בסך 5,733 ₪ אשר לו הנתבעת 1 הייתה מוסרת את המידע הנכון עובר לעריכת ההסכם, היה פועל לגבות הסכום הנ"ל מהרוכש. וכן, הוצאות ייעוץ משפטי בסך של 3,000 ₪.

טענות הנתבעות:

5. הנתבעות מכחישות טענות התובע בכתב ההגנה שהוגש על ידן וטוענות בראשית הדברים, כי יש למחוק הנתבעת 2 מהתביעה , זאת , הואיל והנתבעת 2 פעלה מטעמה של הנתבעת 1 ובהתאם להנחיותיה ועל כן, ככל שיקבע , כי על הנתבעות לשאת בתשלום כשלהו הנתבעת 1 תישא בכך.

6. לטענת הנתבעות, ביום 29.3.12 מכר התובע את דירתו כאשר על פי הדין מכירת דירה מהווה "מימוש זכויות במקרקעין" כמשמעות המונח בסעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 ומקימה חבות בתשלום היטל השבחה.

7. בעקבות מכירת הדירה, הוציאה הוועדה המקומית לתובע שומת היטל השבחה וזאת לנוכח אישורה של תכנית 11049 א' שחלה על המקרקעין בהם מצויה הדירה. בשומה זו נקבע, כי היטל ההשבחה הינו בסך של 102,686 ₪ נכון למועד אישורה של התוכנית בשנת 2007.
בשומה זו הוגדרה הדירה, כדלקמן:
"הנכס הנישום הינו דירת מגורים בקומה ה' במפלס 12.24+ בחלקו הצפוני של המבנה. הדירה כוללת 5 חדרים (מספר 15) והכניסה אליה מחדר מדרגות משותף. שטח רשום בהתאם לנסח הינו 122 מ"ר הכולל דירה + מחסן ומרפסת גג בשטח של 70 מ"ר ".

8. ביום 1.11.12 הונפקה על ידי העירייה הודעה בדבר חבות בהיטל השבחה על סך של 124,338.22 ₪. עוד פורטו, בהודעת השומה , הדרכים העומדות בפני הנישום כדי להשיג על שומת הוועדה המקומית ובין היתר , נאמר כדלקמן:

"בהתאם לסעיף 14 לחוק, הנכם רשאים להגיש ערעור כנגד שומת הועדה באחת משלוש הדרכים המפורטות להלן: 1. פניה בתוך 45 ימים לוועדה המקומית בבקשה לתיקון שומה בשל אחד מהנימוקים הבאים: טעות בפרטי המקרקעין, טעות בנתונים הפיזיים של המקרקעין, טעות בתכניות החלות על המקרקעין או בזכויות שיש לכם במקרקעין ".

9. לאחר הנפקת השומה, ביום 27.11.12 פנה לנתבעת 2, שמאית הוועדה, השמאי גיל לזר מטעם התובע, בבקשה להעביר לידיו את השומה וכן את כל החומר התכנוני. במסגרת שיחה טלפונית שהתקיימה בין שמאית הוועדה לבין שמאי התובע הבהירה לו השמאית שאם חלה טעות בעובדה ביחס לדירה ומיקומה לטענתו, טעות זו תתוקן במידה ותוגש בקשה לתיקון שומה. שמאי הבעלים ונימוקיו עימו, החליט שלא לבקש את תיקון השומה , אלא , פנה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין בבקשה למינוי שמאי מכריע וזאת בהתאם לנוהל הקבוע בסעיף 14 לתוספת השלישית. לו היה שמאי התובע מבקש לתקן את השומה בשל טעות בזיהוי הנכס שהינה טעות שבעובדה , הרי שזו אינה כרוכה בכל עלות כלפי האזרח.

10. ביום 10.12.12 התקבלה בוועדה המקומית הודעה על מינוי שמאי מכריע. כאשר נודע לשמאית הוועדה, כי לטענת התובע חלה טעות בזיהוי הנכס . כבר למחרת בחנה את הטענה ו מיד בסמוך לכך הוצא תיקון שומה בשל הטעות בזיהוי הדירה וכבר ביום 19.12.12 הומצאה לתובע שומה מתוקנת. ביום 26.2.13 ניתנה הוראת החזר כספי בגין סכום היטל ההשבחה ששולם על ידי התובע ביתר בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין. ביום 23.12.12 בוטל מינוי השמאי המכריע ללא כל עלות.

11. לטענת הנתבעות, המקור לטעות בזיהוי הנכס נבע ממחדל של התובע, זאת, הואיל ובחוזה המכר שהוצג לנתבעות נפלה טעות בכך שהדירה הנמכרת הוגדרה כדירה בת חמישה חדרים בקומה חמישית דירה מס' 15 בעוד שלמעשה מדובר בדירה מס' 13 בקומה הרביעית מחזית הרחוב. הגדרת הדירה בהסכם המכר , תואמת את נספח הבינוי של התכנית המשביחה ובו נקבע , כי דירה מס' 15 מצויה בקומה החמישית העליונה. משכך, סבורות הנתבעות כי שורש השומה השגויה נעוץ בטעות זיהוי הדירה בהסכם שהוצג להן ואין לתובע להלין אלא על עצמו.

12. יתרה מכך, על פי התוספת השלישית לחוק , 'טעות בהגדרת הנכס' - אינה מקימה זכות לתביעה כנגד העירייה , אלא , לתיקון השומה בלבד. טענת התובע, כי בטרם מכר הדירה פנה לוועדה המקומית בבקשה לקבלת מידע בדבר חבות בהיטל השבחה מוכחשת. התובע לא הוכיח , כי פנה לעירייה לצורך כך. אומנם, הונפקה לתובע בעבר תעודה בדבר העדר חבות וזאת במסגרת העברת הדירה מאביו של התובע לתובע, פעולה שאינה מקימה חיוב בהיטל השבחה. הפנייה הראשונה של התובע לעירייה לקבלת אישורה בעניין נשוא תיק זה הייתה ביום 7.8.12, מספר חודשים לאחר החתימ ה על ההסכם. אף עיון בהוראות סעיף 3 ה', 7 ג' ו-10 (ד) להסכם המכר מלמדות , כי התו בע ידע, כי עליו לשאת בהיטל השבחה או מלמדת על צפיות להיטל מסוג זה.

13. בדיון שהתקיים במעמד הצדדים ביום 29.1.15 העיד התובע בפניי. לדבריו, אביו בנה את הבניין בשנות ה-80 והעביר את הזכויות בדירה נשוא תיק זה לידי התובע בהעברה ללא תמורה, כאשר העברה זו הייתה פטורה מהיטל השבחה. עוד ציין, כי סבר שניתן לקבל מידע מהנתבעת באשר להיטל השבחה בשאילתא בעל פה. אביו ניגש לפקיד בשם "אפי" בעירייה , שהיה אחראי על הנושא והוא אישר, כי לא צפוי היטל השבחה לדירה זו. עוד ציין, כי בעקבות השומה השגויה של שלוחת העירייה נא לץ לשאת בשכר השמאי מטעמו ובהיטל השבחה מסויים. בנוסף, התובע אישר, כי השמאי לא הוציא שומה נגדית, אלא, רק שוחח עם הנתבעת 2 וכי המכתב של השמאי מטעמו הינה כחודשיים לאחר מכן (21.11.12). עוד ציין התובע, כי רשלנותה של הנתבעת 2 נבעה מכך שהוציאה שומה מבלי לבדוק את הנכס עצמו באופן פיזי. לדידו, קיימת אחריות על שמאי מקרקעין גם אם קיימת טעות בזיהוי הנכס בהסכם המכר שהוצג לו שכן, עליו לבדוק את הנכס באופן פיזי . לו הייתה הנתבעת 2 בודקת את הנכס פיזית לבטח הייתה עולה על הטעות.

הנתבעת 2 העידה בפניי, לדבריה, בין הזמן שנבנה הבניין על ידי אביו של התובע והזמן שנמכר הנכס, בשנת 2007 אושרה תכנית משביחה שנקראת "תכנית 11049א". הנתבעת 2 אישרה, כי לא ביקרה בתוך הדירה עובר לביצוע השומה אך לשיטתה אין לה כל חובה לעשות כן, הואיל ושומת מס מסוג זה יסודה בהערכת המקרקעין ולא לפי הבנוי בפועל . כאשר ההנחייה הינה לבקר מחוץ לנכס ולא בתוך הנכס עצמו.

14. בדיון שהתקיים בפניי ביום 18.6.15 נשמעו עדי התובע:

14.1 עת/1 - השמאי גיל לזר העיד בפניי. לדבריו, הינו שמאי מקרקעין מזה כ-15 שנה. במהלך שנת 2012 פנה אליו התובע והצ יג לו את שומת היטל ההשבחה בעניין זה. השמאי הסביר, כי ככל שנישום מבקש להשיג על שומה עליו להגיש שמאות נגדית והדבר מתברר בפני שמאי מכריע. עם זאת, השמאי אישר, כי כאשר עסקינן בטעות טכנית בזיהוי הנכס, במקרה זה אין צורך ללכת לשמאי מכריע וכי כך פעל בעניין זה. לדבריו, הגיש בקשה לשמאי מכריע ולבסוף משך את הבקשה לאחר שהוועדה קיבלה את מירב הטיעונים. העד לא זכר כיצד מצא, כי עסקינן בטעות בזיהוי הנכס. העד הסביר, כי היו מספר תכניות משביחות לבניין ואולם אף תוכנית לא נסובה סביב הדירה של התובע. העד פנה אל הנתבעת 2 טלפונית וניהל עימה דין ודברים כאשר בשיחה הראשונה הנתבעת 2 לא קיבלה את הטיעון שלו. העד ביקר בנכס וגילה את הטעות בזיהוי הנכס לאחר שעיין בתשריט הבית המשותף שקיבל מהנתבעת 2.

14.2 התובע העיד לעומת זאת, כי כאשר פנה לשמאי לזר הוא כבר ידע, כי מדובר ב טעות בזיהוי הנכס ואף פנה לעירייה בעניין זה בכוחות עצמו וכן, הביא העניין לידיעתו של השמאי מטעמו.

14.3 השמאי לזר השיב לעדותו של התובע וטען, כי הוא לא יכול היה לדעת על הטעות בזיהוי הנכס לפני שביקר בעירייה. כמו כן, ציין, כי זאת פעם שנייה בחייו המקצועיים שהוא מטפל בטעות בזיהוי נכס. השמאי הביע דעתו המקצועית, כי ראוי לשמאי מקרקעין שיבקר בנכס לפני שיערוך שומת היטל השבחה, זאת, כחלק מעבודתו המקצועית. העד סירב להביע דעתו המקצועית באשר לשאלת מקור הטעות על יסודה הוצאה שומה שגויה. כמו כן, אישר, כי בתשריט שהוצג לעירייה ה ייתה בעייה בזיהוי הנכס. העד אישר, כי הוא אינו משמש כשמאי מקרקעין העורך שומות השבחה לעיריות, אלא, הינו שמאי מקרקעין פרטי. למיטב ידיעתו , שמאי שעורך שומת היטל השבחה מסתמך על הנכס, על תוכניות ההשבחה בסביבת הנכס ועל הסכם המכר. בחקירתו הנגדית לנתבעת 2, אישר , כי על פי השומה שערך קיימות 18 יחידות דיור ואילו לאחר שעיין בתשריט הבית המשותף שהוגש לעירייה עולה , כי קיימות 16 יחידות ועוד 2 מחסנים. השמאי אישר, כי גם הוא טעה לחשוב, כפי שעולה מהטיוטה של השומה שערך, כי עסקינן ב-18 יחידות כאשר בפועל קיימות רק 16. כמו כן, אישר, כי בחינת השבחה נעשית בהתאם לזכויות בנייה. עם זאת, לטענתו, קיימת משמעות למצבו הפיזי של הנכס שכן, אף במקרה שיש זכויות בנייה השאלה האם ניתן לממשן באופן פיזי והאם זה כלכלי אם לא ו.

14.4 עת/2 – עורך דין צבי שילה העיד בפניי. העד אישר, כי טיפל בהעברת הזכויות בדירה מאביו של התובע לתובע וכי הוא טיפל אף בהסכם המכר של הדירה בין התובע לצד ג'. לדבריו, נפגש עם פקיד העירייה בשאלת היטל ההשבחה בעל פה וזה השיב לו, כי לא צפוייה חבות של היטל השבחה. בחקירתו הנגדית ציין, כי הרישומים בעירייה אינם משקפים במדוייק את הרישום בנסח לשכת רישום המקרקעין וכי מה שקובע זה הרישום בנסח . עוד ציין, כי לדעתו, לציון מס' הדירה בנכס אין משמעות וכי במקרים רבים מספרי הדירות אינם משקפים תמיד את תת החלקות בטאבו. עם זאת, אישר , כי בהסכם המכר הספציפי שהוגש לעירייה מספר הדירה אכן תאם למספר תת החלקה וקיימים שני זיהויים לנכס. העד אישר, כי הוא זה שערך את הסכם המכר.

14.5 עה/1 – אפרים גבראילוב, העיד בפניי. לדבריו, הינו עובד בעירייה ובין היתר, עוסק בקבלת חוזי המכר בירושלים ובבחינה ראשונית האם הנכס הנמכר מצוי במתחם בו קיימת תכנית משביחה אם לאו. העד אינו שמאי מקרקעין. ככל שקיימת תכנית משביחה העד מעביר את התוכנית לנתבעת 2 שהינה שמאית מקרקעין חיצונית המעניקה שירותים לעירייה. בחקירתו הנגדית השיב, כי מאז ומתמיד לא נתקבלו תשובות בעל פה אלא תמיד בכתב. כמו כן, הכחיש, כי ענה בעל פה וציין, כי מי שמבקש לבחון חיוב בהיטל השבחה בטרם עריכת הסכם מכר עליו לשאת תחילה בעלות הבדיקה בסך 82 ₪.

15. התובע הגיש סיכומיו בהם טען, כי הנתבעת 2 הוציאה שומה ראשונית ברשלנות וזאת הואיל והנתבעת 2 לא ביקרה בנכס לפני הוצאת השומה ואף נציג הנתבעת 1 הודה בדיון הראשון, כי נפלה טעות בזיהוי הנכס. טענת הנתבעים, כי הטע ות יסודה בטעות לגבי מספר הדירה שצויינה בהסכם המכר אינה נכונה. התובע צירף 2 מכתבים לסיכומים שמוענו אליו המעידים, כי מספר הדירה לא מופיע בשורת הכתובת כלל. לדידו, לו הנת בעת 2 הייתה בודקת לעומק הן בלשכת רישום המקרקעין ובחשבונות הארנונה של העיריה הייתה עולה על טעותה. הנתבעת 2 התרשלה והתעצלה ועקב כך הוציאה שומה שגויה וחרף פניות לעירייה, הטעות לא תוקנה. נוכח זאת, פנו לשמאי לזר והוציאו הוצאות סבירות על מנת להתמודד עם השומה השגויה והלא צודקת.

16. הנתבעת 1 הגישה סיכומיה. בסיכומיה הדגישה, כי השמאי לזר אינו עוסק במתן חוות דעת בגין שומות בהיטלי השבחה לרשויות מ קומיות ומשכך, אינו מומחה לדבר. השמאי לזר אישר, כי התובע היה אמור לפנות לוועדה המקומית בהליך של תיקון שומה, הליך פשוט שאינו דורש מומחיות וללא כל עלויות וכי אף השמאי לזר הגדיר את הטעות בזיהוי הנכס כטעות טכנית בלבד. בנוסף, השמאי לזר העיד מצד אחד, כי גילה את הטעות בזיהוי הנכס לאחר שעיין בתשריט הבית המשותף ששל חה לו הנתבעת 2 ואולם לאחר מכן, בהמשך עדותו טען, כי על מנת לגלות את הטעות היה עליו לבקר בנכס. בנוסף אף השמאי לזר טעה בטיוטת חוות דעתו כאשר ציין , כי בבניין קיימות 18 יחידות דיור כאשר בפועל קיימות רק 16 יחידות. בנוסף נטען, כי ככל שהתובע הוטעה על ידי מצג שהציג לו השמאי לזר לסבור, כי עסקינן בהיקף עבודה רב יותר שנסוב סביב עריכת שומה נגדית ופנייה להליך של שמאי בורר, על יסודו הסכים לחתום על הסכם שכר טירחה בהיקף של 12% הרי שאין לגלגל הטעייה זו לפתחן של הנתבעות.
בהשלמה לסיכומי הנתבעת 2 שהוגשה ביום 4.8.15 הוסיפה הנתבעת 2, כי פעלה בהתאם להנחיות הנתבעת 1 ובהתאם לכל דין. כמו כן, טענה כי אין קשר בין מספרי הזיהוי של הדירות במחלקת ארנונה עירונית לבין זיהוי הנכס ביחס להיטל ההשבחה.

דיון ומסקנות:

17. לאחר שעיינתי בכתבי הטענות על נספחיהם, שמעתי עדויות הצדדים בפניי ובחנתי הראיות שהוצגו על ידי הצדדים, נחה דעתי, כי דין התביעה להידחות. להלן נימוקיי.

17.1 אין חולק בין הצדדים, כי עסקינן בטעות שנפלה בזיהוי הנכס אשר הולידה את השומה הראשונית השגויה. השאלה הניצבת להכרעה בפנינו, איפוא, הינה מי אחראי לטעות זו והאם הטעות נבעה בין היתר, מרשלנות הנתבעות באיתור הטעות. בחינת טענות התובע בעניין זה כלפי הנתבעים הינן במישור המקצועי ומשכך, עניין לנו בשאלה שבמומחיות.

17.2 התובע הביא לעדות את שמאי המקרקעין מר לזר אשר העיד בפניי. לא אכחד, שהנני מתקשה לקבל את עדותו של מר לזר. במהלך עדותו, העד ניסה להתחמק מליתן תשובות לשאלות שנשאל תוך שהפגין אי נוחות ומבוכה רבה . אומנם, לא בהכרח אי הנוחות והנבוכות מלמדים על אי אמירת אמת ואולם, לנוכח טעמים נוספים שיפורטו ובמסגרת התמונה הכללית לא מצאתי להעדיף את עדותו על פני עדותה של הנתבעת 2.

17.3 ראשית ועיקר, נתגלתה סתירה מהותית בין התובע לבין השמאי לזר בשאלה עובדתית מרכזית והיא האם השמאי לזר היה מודע לעובדה, כי עסקינן בטעות בזיהוי הנכס אם לאו מלכתחילה . כאשר התובע העיד, כי כבר בפגישה הראשונה עם השמאי העלה הוא את הטענה בפניו וכי הדבר היה ידוע לו מהרגע הראשון ואילו השמאי לזר טען, כי הדבר נתגלה לו בשלב מאוחר יותר רק לאחר שערך בדיקות נוספות ונדרש להיכנס לעובי הקורה.

17.4 השמאי מטעם התובע אישר, כי ככל שעסקינן ב- 'טעות בזיהוי הנכס', הרי שמדובר בטעות טכנית ופשוטה שאינה מצריכה הגשת שומה נגדית ופנייה שלשמאי מכריע ומימלא, יש להוסיף, שאינה מצריכה היזקקות לשירותיו . אף בהנחיות שהציגה העירייה. התובע העיד, כי הבין , שמדובר בטעות בזיהוי הנכס בטרם פנה לקבלת שירותי שמאי מקרקעין . משכך, על פי ההנחיות הרשומות בהודעת השומה היה עליו לפנות בעניין זה לנתבעות. העובדה, שהתובע, ככל הנראה , נלחץ מהשומה שהוצאה ומיהר לקבלת שירותי שמאי מקרקעין אינה פוטרת אותו מלעיין בהנחיות ולפעול על פיהן. כמו כן, העובדה, כי השמאי לזר גבה ממנו שכר טירחה שנראה לכאורה גבוה לטיפול בבעייה מסוג זה הינה במישור היחסים שבין התובע לשמאי לזר ואולם אין בכך בכדי לגלגל לפתחן של הנתבעות את עלויות השירותים שהעניק מר לזר לתובע.

17.5 עיקר התביעה מתבסס על עוולת הרשלנות. המסגרת הנורמטיבית - השאלה המשפטית העומדת, איפוא, להכרעת בית המשפט, הינה כאמור מידת אחריות ם ו/או רשלנות ם של הנתבע ים לנזק שנגרם ל תובע בעקבות השומה השגוייה. עוולת הרשלנות מוסדרת בסעיף 35 ל פקודת הנזיקין [ נוסח חדש] הקובע כדלקמן:

"עשה אדם מעשה שאדם סביר ונבון לא היה עושה באותן נסיבות, או לא עשה מעשה שאדם סביר ונבון היה עושה באותן נסיבות, או שבמשלח יד פלוני לא השתמש במיומנות, או לא נקט מידת זהירות, שאדם סביר ונבון וכשיר לפעול באותו משלח יד היה משתמש או נוקט באותן נסיבות — הרי זו התרשלות; ואם התרשל כאמור ביחס לאדם אחר, שלגביו יש לו באותן נסיבות חובה שלא לנהוג כפי שנהג, הרי זו רשלנות, והגורם ברשלנותו נזק לזולתו עושה עוולה". את מידת רשלנותן של הנתבע ות יש לבחון, בין היתר, על בסיס שלושה יסודות: האחת: חובת זהירות, השנייה: הפרת חובת הזהירות, והשלישית: האם הפרת החובה היא אשר גרמה לנזק (ראו: ע"א 145/80 ועקנין נ' המועצה המקומית בית שמש) [פורסם בנבו].

חובת הזהירות מוגדרת בסעיפים 35-36 ל פקודת הנזיקין [נוסח חדש] : החובה האמורה בסעיף 35 מוטלת כלפי כל אדם וכלפי בעל כל נכס, כל אימת שאדם סביר צריך היה באותן נסיבות לראות מראש שהם עלולים במהלכם הרגיל של דברים להיפגע ממעשה או ממחדל המפורשים באותו סעיף. בפס"ד סילביו נ' דורנבאום שניתן בבית המשפט העליון ע"א \2625/02 וערעור שכנגד, נקבע, בין היתר כי:

"לשונו של סעיף 36 לפקודה מורה כי, חובת זהירות תתקיים כאשר אדם צריך היה לצפות את התרחשות הנזק ("צפיות נורמטיבית"), ולא רק יכול היה לצפותו ("צפיות טכנית"). הפסיקה הציבה מבחנים לעניין הקביעה מתי צריך היה אדם לצפות התרחשות נזק. בפרשת לוי נקבע, מפי הנשיא מ' שמגר ובהסכמת השופטים ת' אור וא' מצא, כי חובת הזהירות מורכבת משניים: יסוד של "שכנות" או "קרבה", ומסקנה שיפוטית כי הוגן, צודק וסביר שתוטל חובת זהירות (שם, בעמ' 66). [409] הקִרבה משמעה זיקה בין המזיק לניזוק, אשר בשלה חב המזיק בחובת זהירות כלפי הניזוק הספציפי. הזיקה יכול שתהיה, בין השאר, פיזית, משפטית, מכוח הסתמכות, מכוח נטילת אחריות מפורשת של המזיק (שם, בעמ' 68-69). המסקנה כי הוגן, צודק וסביר שתוטל אחריות, היא פועל יוצא של שיקולי מדיניות שיפוטית (שם, בעמ' 70). בין שאר השיקולים, נבחנת תחולתן במקרה הנתון של ההצדקות הכלליות לקיומה של חובת הזהירות, שהן החשש מפני הרתעת יתר, מפני עומס התביעות, השאיפה להגינות ביחס למזיק (שיקולי צדק) והרצון להימנע מהתנגשות בחיובים אחרים מכוח חוק או חוזה (ראו:I. Gilead, “Israel,” In The International Encyclopedia Of Law – Tort Law (2003) 50). הצדקות אלה מוצבות על כפות המאזניים אל מול האינטרסים אותם משרתת הטלת החבות הנזיקית ברשלנות, ובהם - הרתעה, פיצוי הניזוק ותיקון התוצאה המעוולת, פיזור הנזק - ואם בהקשר הרלוונטי, עולה משקלן על משקלם, תוגבל היקפה של חובת הזהירות".

17.6 ומן הכלל אל הפרט - האם נדרש שמאי מקרקעין להעמיק חקר ולגלות טעויות שנפלו בהסכם המכר בזיהוי הנכס ובתשריט הבית המשותף שהוגשו לעירייה במסגרת העברת הזכויות ובחינת שאלת הסדרת החובות לעירייה והאם במסגרת זו היה על שמאי מקרקעין להיכנס לכל דירה ודירה שקיימת בעניינה תוכנית משביחה. כאשר במקרה דנן, אין חולק מבחינה עובדתית, כי התובע הגיש מסמכים שנפלו בהם טעויות רבות הן, בהסכם המכר והן בתשריט שלא שיקפו את המציאות ואשר לא נתגלו לנתבעות, אלא, רק לאחר מעשה. סבורני, כאמור לעיל, כי אין להעדיף עדותו של השמאי לזר על פני עדותה של הנתבעת 2. בנוסף, השמאי לזר העיד, כי מעולם לא ערך שומות היטלי השבחה לרשויות מקומיות ומשכך, אין לו כל ניסיון בתחום זה. לעומתו, הנתבעת 2 הינה בעלת ניסיון רב בשומות מסוג זה. על התובע מוטל הנטל להוכיח את טענותיו בעניין שאלת קיומה של עוולת הרשלנות – נטל שלטעמי לא הורם. לא הוכח כי שמאי מקרקעין סביר וזהיר אחר המעניק שירותים לעירייה בנסיבות אלה היה צריך 'לעלות' על הטעות שנפלה בהסכם המכר ובתשריט ולהיכנס למקרקעין באופן פיזי במסגרת עריכת שומת היטל השבחה. הנני מקבל טענת הנתבעת 2, כי ככלל, שומת היטל השבחה המתייחסת לתוכנית משביחה על מקרקעין אינה תלויה בבנוי בתוך המקרקעין באופן פיזי ומשכך, אין חובה לבחון את הנכס באופן פיזי. התובע לא הציג כל הנחייה ו/או נוהל ו/או תקנה מטעם רשויות מקומיות סבירות אחרות המלמדת, כי הנתבעות חרגו מהנוהג המקובל, הסביר והזהיר בעניין זה.

17.7 אף לו התובע היה מצליח להרים את הנטל המוטל עליו בשאלת האחריות, הרי שסבורני, כי לא הצליח להרים את הנטל באשר לשאלת היקף הנזקים שנגרמו לו, בשים לב לכך, כי היה ניתן לתקן את הטעות ללא כל צורך בשירותי שמאי ובודאי ללא צורך בחוות דעת נגדית ושמאי מכריע. ככל שלתובע קיימת טרוניה כלפי השמאי מטעמו הרי שאין לגלגל העניין לפתחן של הנתבעות.

17.8 אשר לטענת מצג השווא שהוצגה לתובע ו/או מי מטעמו באשר לאי קיומו של חיוב היטל השבחה אין בידי לקבל גירסת התובע. התובע עצמו הודה, כי לא ידע אודות קיומו של נוהל הגשת בקשה בכתב בעניין זה. הנני מעדיף עדותו של פקיד העירייה לפיה, אינו נוהג ליתן תשובות בעל פה זאת הואיל ויש לשלם אגרה עבור כל בקשה מסוג זה.

18. סוף דבר- דין התביעה להידחות. התובע יישא בהוצאות ההליך בסך 750 ₪ לכל אחת מהנתבעות.

המזכירות תדאג לשלוח עותק מפסק הדין לצדדים בדואר רשום.
בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים בתוך 15 יום.
ניתן היום, י"ז אלול תשע"ה, 01 ספטמבר 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רון אליאס-פור
נתבע: עיריית ירושלים
שופט :
עורכי דין: