ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נוי בר משיח נגד משה חי אטיה :

לפני כבוד השופטת איילת הוך-טל
התובעת
נוי בר משיח ת.ז. XXXXXX888
נגד

הנתבעים

  1. משה חי אטיה ת.ז. XXXXX396
  2. מיכל חטואל ת.ז. XXXXXX426

פסק דין

עסקינן בתביעה לפינוי מושכר.
התובעת הינה בעלת הזכויות בדירת מגורים אשר נמצאת ברח' דוכיפת 10 ( חלקה 275 בגוש 11193) אשר מחולקת לשתי יחידות דיור – היחידה הרלוונטית לענייננו הינה בת 4 חדרים ( להלן – המושכר) והשניה הינה בת 2 חדרים ( להלן – היחידה הנוספת).
ביום 7.9.10 נכרת הסכם להשכרת המושכר ( להלן – הסכם 2010 ) בין התובעת לבין הנתבע מס' 1 (להלן – הנתבע) כאשר בפועל, גם הנתבעת מס' 2 (להלן – הנתבעת) התגוררה במושכר.
שכר הדירה שנקבע בהסכם האמור עמד על סך של 4,300 ₪ לחודש. כמו כן, נקבע תשלום של 1,500 ₪ שישלם הנתבע בהוראת קבע בגין תשלומי חשמל, מים, ארנונה, גז ועד בית וביטוח המושכר, כאשר הצדדים יערכו התחשבנות בין הכספים ששילם הנתבע לבין התשלומים שיידרשו בפועל.
הצדדים הסכימו להמשיך את הסכם 2010 לשנה נוספת. לבקשת הנתבע, נכרת הסכם חדש לתקופה שמיום 7.9.11 ועד ליום 6.9.12 ( להלן – הסכם 2011 ) כאשר הפעם הנתבעת נרשמה לבדה כשוכרת המושכר. אין חולק כי הנתבע נותר להתגורר במושכר גם בתקופה זו. בהסכם זה, נשאר גובה שכר הדירה על כנו , אולם גובה הוראת הקבע הנדרשת לתשלום החיובים השוטפים עלה ל-1,750 ₪.
הצדדים האריכו את הסכם 2011 מספר פעמים, כאשר ההארכה האחרונה היתה בחודש ספטמבר 2014, אז עודכן שכר הדירה לסך של 4,700 ₪ לחודש.
תמצית טענות התובעת
יחסי השכירות בין הצדדים נותרו זהים מאז ההסכם מספטמבר 2011 ומדובר למעשה בהסכם אחד אשר הוארך עד היום.
בסמוך לאחר מועד החידוש האחרון של הסכם השכירות, התברר לתובעת כי מאז חודש נובמבר 2011 לא שולמו התשלומים בגין החיובים השוטפים. כך נצבר חוב של כ-70,000 ₪.
החוב לא שולם חרף ניסיונות שניתנו לנתבעים להסדירו וכן חדלו הנתבעים מתשלום דמי שכירות שוטפים החל מחודש דצמבר 2014.
במסגרת הליכים שנקטה התובעת לגביית החוב, מומשו הבטוחות שניתנו בהתאם להסכמים בין הצדדים. הכספים שהתקבלו לא הספיקו לכיסוי החוב שצברו הנתבעים.
ביום 4.3.15 נמסר לנתבעת מכתב מטעם ב"כ התובעת המודיע על סיום ההתקשרות לאלתר. אף מטעם זה יש להורות על פינוי הנתבעים מהדירה.
הנתבעים לא הראו כי ביצעו את התשלומים העומדים במחלוקת.
טענות הנתבעים בנוגע לגובה החיוב עלו לראשונה במסגרת הליך זה. הנתבעים מעולם לא פעלו לבצע התחשבנות או להודיע לתובעת על טענות כלשהם בנוגע לגובה הסכומים שנקבעו.
חילוט הערבות אינו מתקן את ההפרה אלא רק מהווה הקטנת נזקי התובעת. לכן, ניסיונם של הנתבעים להיבנות מחילוט הערבויות כעילה לאי-חבות או להפסקת תשלומים אינו יכול לעמוד. אי העמדת ערבויות חדשות בתוקף תחת הערבויות שמומשו מהווה הפרה נוספת של תנאי ההסכם בין הצדדים.
תמצית טענות הנתבעים
אין מחלוקת כי הנתבעים שילמו את דמי השכירות הנקובים בהסכם לאורך כל התקופה.
המושכר הינו חלק מדירה אחת שפוצלה לשתי יחידות דיור. חיוב התשלומים השוטפים נעשה למושכר וליחידה נוספת. למרות האמור, השוכר ביחידה הנוספת משלם סך של 250 ₪ מדי חודש בגין התשלומים השוטפים. גובה החיוב מעיד על כך שהנתבעים חויבו גם בחיוביו של שוכר היחידה הנוספת ללא הסכמתם.
התובעת מעולם לא העבירהאת החשבונות ששולמו בפועל. התובעת העבירה רק טבלאות שנערכו מטעמה ללא הסברים על אופן חישוב החוב הנטען של הנתבעים. עיון בחישובים השונים שהועברו מטעם התובעת מעלה סתירות רבות אשר מראות על חוסר מהימנות.
ההסכם שנכרת ב-2014 הינו הסכם חדש המנותק מן ההסכמים הקודמים. הסכם זה נכרת על אף שבמועד כריתתו התובעת כבר היתה מודעת לכשל במערכת הגביה שלה ולכך שלעמדתה הנתבעים לא שילמו את הוצאות הדירה .
מטעם התובעת חולטו הבטוחות שניתנו על פי ההסכם החדש משנת 2014 ונגבה סך של 43,500 ₪ כאשר לא היתה לתובעת זכות לעשות כן. כתוצאה מכך עומדים הנתבעים ביתרת זכות.
כמו כן, התובעת עושה דין לעצמה כאשר נציגיה ניתקו את אספקת הגז לדירה.
דיון והכרעה
לאחר שבחנתי את טענות הצדדים ונוכח טיבו של ההליך, יש להורות על פינוי הנתבעים מהמושכר, אם כי נוכח התנהלות התובעת יש לקבוע כי מועד הפינוי יתבצע בתום תקופת ההסכם, קרי 6/9/15, וזאת מהנימוקים שיובאו להלן.

א. בחינת המערכת ההסכמית בין הצדדים
אין חולק כי הנתבעים מתגוררים יחד במושכר החל ממועד הסכם 2010, ללא קשר לגורם שנרשם כשוכר בפועל בהסכמי השכירות שנערכו מולם מעת לעת.
עמדתם של הנתבעים היא כי הסכם 2014, הוא ההסכם האחרון שנערך בין הצדדים ועומד בתוקף נכון למועד הגשת תביעה זו, הינו הסכם שנערך במנותק מההסכמים הקודמים וכי בגינו לא קמה לתובעת כל עילה לפינוי.
התובעת חולקת על עמדה זו ורואה בהסכם 2014 מסמך המשכי הנשען ויונק כוחו ממערכת ההסכמים הקודמת בין הצדדים.
חומר הראיות מראה כי ביום 6.9.14 חתמה הנתבעת על מסמך שכותרתו – "הארכת חוזה בשינוי תנאים – דירה 4 ברחוב דוכיפת 10" ( נספח 1 לתצהיר התובעת). במסמך זה נקבע כי הסכם 2011 ( שהוארך כבר בשנתיים נוספות) יוארך לתקופה שמיום 7.9.14 ועד ליום 6.9.15 תוך העלאת שכר הדירה הקבוע בהסכם 2011 ל-4,700 ₪ והגדלת הערבות הבנקאית שנקבעה מ-20,000 ₪ ל-30,000 ₪. כמו כן נקבע כי תינתן אופציה להארכת השכירות בשנה נוספת בתנאי שתינתן הודעה מוקדמת של שישה חודשים.
המסקנה המתחייבת בנסיבות היא כי המסמך משנת 2014 הינו הארכת הסכם 2011 ולא הסכם חדש המנותק ממנו. הדבר עולה הן מניסוח המסמך המתייחס במפורש להסכם 2011 ומאריך אותו והן מן העובדה שלא נחתם הסכם חדש אלא רק מסמך הארכה ביחד עם נספחים מתוקנים להסכם 2011. כפי שניתן לראות ממוצג ת/3, גם הארכת ההסכם משנת 2013 בוצעה בצורה זהה.
חיזוק נוסף למסקנה זו נמצא גם במהות הבטוחות שהועמדו בהסכם 2014. נספח ג' להסכם, שגם ממנו נערך נוסח חדש בהארכת ההסכם משנת 2014, מציין את כל הבטוחות ואמצעי התשלום שהעבירו הנתבעים לתובעת. לגבי רוב הבטוחות, מלבד הערבות הבנקאית, מצוין שם כי מדובר בשיקים שכבר קיימים בידי התובעת. לו היה ההסכם משנת 2011 הסכם שבא אל סיומו, הרי שלפי ס' 13 לאותו הסכם היה על התובעת להשיב לנתבעים את הבטוחות שנתנו ולא להשאירם בידיה.
כלומר, החזקת הנתבעים במושכר לעת הזו נובעת מהסכם 2011 כפי שהוארך ועודכן במשך השנים עד להארכה האחרונה בשנת 2014. לכן, יש לבחון האם קיימת הפרה בהתאם לתנאי ההסכם אשר מאפשרת את פינוי הנתבעים מהמושכר.
ב. התשלומים השוטפים
במסגרת הסכם 2011 נחתם גם נספח א', אשר סעיף 4 בו קובע כך –
"4. תשלומי חשמל / מים / ארנונה / גז:
כל התשלומים המוזכרים בסעיף זה ישולמו בהוראת קבע חודשית בת 1750 ₪.
כל שלושה חודשים יבוצע חישוב עפ"י תשלומים בפועל של הנ"ל וישולם ההפרש בין הוראת הקבע לבין התשלומים בפועל, לשוכר או למשכיר, בתוך שבעה ימים לכל היותר."
בהארכת ההסכם בשנת 2014 נחתם נספח א' מעודכן אולם סעיף זה נשאר זהה גם שם.
ההסכמה האמורה בין הצדדים משמעה כי במקום ביצוע התשלומים השוטפים ישירות לרשויות ולספקי השירותים, כנהוג על ידי מחזיקי דירות מגורים, התובעת היא הנושאת בתשלומים השוטפים בגין הדירה, כאשר השוכרים שילמו סכום לפי הערכה וההסכם קבע מנגנון התחשבנות תקופתית. הדבר נועד לאפשר חלוקת הדירה לשתי יחידות שהושכרו בנפרד תוך ביצוע התחשבנות בין המגיע מן הדירות ( ראו עדותו של מר ארז אפרים מטעם התובעת, בעמ' 2 לפרוט' בש' 11-1 וכן יש לשים לב לעדותו, שלא נסתרה, לפיה הנתבעים בחרו שלא ליישם את מנגנון ההתחשבנות אלא ביקשו סיכום שנתי – עמ' 18 ש' 3-9).
התובעת טוענת כי החל מחודש נובמבר 2011, לא שולם הסכום האמור. הגילוי המאוחר מצידה נבע מטעות בהנהלת החשבונות, אשר ייחסה תשלום של דירה אחרת בבניין למושכר. בשל כך, המשיכה התובעת ו/או מי מטעמה להאריך את הסכם השכירות, על אף שבפועל הנתבעים לא דאגו לשלם את התשלומים השוטפים החלים עליהם מכוח החזקתם במושכר.
טענות הנתבעים מתרכזות בגובה החיוב על פי סעיף 4 לנספח א' הנ"ל. לנתבעים טענות רבות בנוגע להיקף החיוב, אופן קביעתו והאם אמנם מתיישב בקנה אחד עם החיובים המושתים על יחידת דיור זו בפועל, בהשוואה לחיוב המושת לפתחו של הדייר ביחידה הנוספת. עם זאת, עיון יסודי בכתב ההגנה והעדויות מטעמם של הנתבעים מראה כי אינם טוענים בשום שלב לכך ששילמו בפועל את החיוב השוטף כנדרש בהסכם.
אי-תשלום הסכום אותו התחייבה הנתבעת לשלם מדי חודש על פי סעיף 4 לנספח א' מהווה הפרה של תנאי השכירות. זאת בין אם נתייחס לתקופת השכירות האחרונה באופן מופרד ובין אם נתייחס לכל תקופת החזקת הנתבעים במושכר.
מימוש הבטוחות נעשה ביום 27.11.14 ( ראו ס' 6 לתצהיר הנתבע ואישור מר ארז אפרים בעמ' 13 לפרוט' בש' 28), קרי כמעט שלושה חודשים לאחר הארכת ההסכם בשנת 2014.
טענות ההגנה של הנתבעים כי מימוש הבטוחות נעשה בחוסר תום לב וכי החיוב החודשי בגין החשבונות השוטפים נקבע באופן שרירותי ואינו משקף את חיובי הדירה בפועל דינן להידחות, ככל שהדברים נוגעים לתביעת הפינוי בה עסקינן.
החל מהסכם 2011 התחייבו הנתבעים לשלם את הסכום הנקוב בנספח א' האמור. מן הראיות שהוצגו בפניי נראה כי הם לא עשו כן במהלך כל התקופה. דפי הבנק שמצרפת התובעת הינם לתקופה מוגבלת ( ראו נספח 8 לתצהיר – דפים לתקופה יוני 2014 עד דצמבר 2014) אך ניתן לראות בהם כי הנתבעים לא ביצעו תשלומים עבור החיובים השוטפים והתשלומים הועברו עבור דמי שכירות בלבד.
כאמור, ההסכם מאפשר לנתבעים לבצע התחשבנות תקופתית, אך הם בחרו שלא לעשות כן ( ראו עדות מר אפרים ארז לעיל), על אף טענותיהם בדבר החיוב המופרז. ניכר כי הנתבעים העדיפו לשמור על " שקט מערכתי" לעניין החיובים השוטפים על פי ההסכם ואף לא עוררו סוגיה זו בעת הארכות ההסכם שבוצעו במהלך השנים. מאחר ואין טענה כי שילמו סכומים אלה, נראה כי הרציונל שעמד ביסוד השמירה על השקט מובן.
עם זאת, נוכח שתיקת הנתבעים במהלך שנות השכירות שחלפו ואישורם בחתימתם על גבי ההסכמים שחודשו כי סכום החיוב החודשי מקובל עליהם, לא ניתן לקבל כיום טענת הגנה המועלית כנגד הפינוי המבוקש בגין חוסר סבירות החיוב, קל וחומר כאשר הנתבעים כלל לא עמדו בחיוב זה במשך תקופה של למעלה משלוש שנים.
יובהר כי טענת ההגנה של הנתבעים נדחית באספקלריה של תביעת הפינוי בלבד. אין בכך משום קביעה כלשהי לעניין סבירות החיוב ואין צורך לקבוע מסמרות בשאלת היקף החוב שאמור להיזקף לחובתם בגין הרכב החיוב נשוא המחלוקת. הדברים צריכים להתברר במסגרת תביעה כספית, ככל שתוגש. יש לציין כי ניסיון הצדדים ללבן את הסוגיות הכספיות במסגרת הליך זה לא צלח בין משום שהוצגו נתונים חלקיים, על גבי טבלאות רבות ושונות שנערכו מעת לעת, מבלי שהוצג " חומר גלם" מטעם מי מהצדדים באופן שיכול לאפשר בדיקה אובייקטיבית של הטענות ובין משום שהדבר אינו נחוץ לצורך הכרעה בתביעת הפינוי, לאחר שהוכח כי הנתבעים אמנם לא עמדו בכל תשלום בגין החיוב השוטף במהלך תקופת השכירות.
לסיכום, יש לקבוע כי הנתבעים הפרו את ההסכם כאשר לא שילמו את הסכומים שהתחייבו לשלם בגין התשלומים השוטפים ומשכך יש להורות על פינוי הנתבעים מהמושכר.
ג. מימוש הבטוחות על ידי התובעת
הנתבעים טוענים כי עם מימוש הבטוחות, שלטענתם הניבו לתובעת סך של 43,500 ₪, למעשה גבתה התובעת מעל גובה התשלומים שהיה על הנתבעים לשלם בגין תקופת השכירות הנוכחית, כך שאין לה עילת פינוי כנגדם.
אין בידי לקבל טענה זו אשר עומדת בניגוד לתנאי ההסכם. אין בעצם מימוש הבטוחות שהעבירו הנתבעים בהתאם להסכם השכירות בכדי לפגוע בזכות התובעת לקבלת סעדים נוספים. קיימת התייחסות ממוקדת לכך בסעיף 13 להסכם 2011 –
"הצגה לפירעון של ערבות זו [הכוונה לערבות הבנקאית אשר הוגדרה באותו סעיף – אה"ט], לא תפגע בזכותו של המשכיר לתבוע ולקבל נגד השוכר כל סעד אחר נוסף."
כעת יש לבחון האם מדובר בהפרה המזכה את התובעת לבטל את ההסכם ולדרוש את פינוי הנתבעים מהמושכר.
סעיף 4 להסכם עוסק בדמי השכירות ומפנה לנספח א' לעניין זה. בפסקה האחרונה של סעיף 4 להסכם, נקבע כך –
"תשלום דמי השכירות החודשיים ו/או כל תשלום אחר החל על השוכר עפ"י הסכם זה, במלואו ובמועדו, הינו תנאי עיקרי של הסכם זה, ובמקרה של אי-פרעון תשלום כלשהו במועדו, יחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם על-ידי השוכר ויקנה למשכיר את כל הסעדים על פי הסכם זה ועל פי החוק, לרבות הזכות לתבוע פינוי בעין של השוכר מיד לאחר הפיגור בתשלום."
אמנם הסעיף האמור מתייחס לכאורה רק לדמי השכירות, אולם בעצם ההפניה לנספח א' בו נקבעה גם חובת התשלומים השוטפים הנדונים. כמו כן, נוסח הסעיף הקובע כי גם הפרת החובה לתשלום "כל תשלום אחר החל על השוכר עפ"י הסכם זה" הינה הפרה יסודית של ההסכם ומאפשרת לתובעת לדרוש את פינוי המושכר, כך שהוראה זו חלה גם על התשלומים הנדונים.
מעבר לאמור, סעיף 20 להסכם מאפשר לתובעת להודיע על ביטול ההסכם ולדרוש באופן מיידי את פינוי המושכר בגין כל הפרת תנאי מתנאי ההסכם.
יתרה מכך. הנתבעים הודו במהלך הדיון בפניי כי התשלום האחרון על חשבון שכר הדירה בהתאם להסכם בוצע על ידם בדצמבר 2014. לטענתם, הפסיקו לשלם לאור מימוש הבטוחות הנ"ל ( ראו עמ' 20 לפרוט' בש' 11-1 וראו גם את עדות מר ארז אפרים בעמ' 12 ש' 27-22). יוער כי בס' 37 לתצהירו טוען הנתבע כי הפסקת תשלום שכר הדירה נבע מפעולת ניתוק הגז על ידי התובעת, אולם טענה זו נזנחה במסגרת הדיון.
לאור האמור, יש לקבוע כי קמה לתובעת זכות מהותית לדרוש את פינוי הנכס נוכח הפרת תנאי ההסכם הרשומים על ידי הנתבעים.
באשר לטענת הנתבעים לקיזוז, יובהר כי הקביעה בדבר הפרת ההסכם הינה תולדה של פרשנות ההסכם שנכרת בין הצדדים והתניות החוזיות המפורשות הנקובות בו. כאמור, בהליך זה איני נדרשת לטיב הטענות הכספיות בין הצדדים וזאת על רקע הטעמים שצוינו לעיל. לכן, טענת הקיזוז תוכל לעמוד לנתבעים בהליך כספי, ככל שיתנהל בין הצדדים.
אם בסופו של יום יתברר, כי לאור מימוש הבטוחות שניתנו על פי ההסכם גבתה התובעת יותר ממה שמגיע לה, הרי אותן הפרות הסכם שהובילו את התובעת למימוש הבטוחות, מצדיקות פינוי בהתאם לדין ולהסכם.
משנקבע כי ההסכם הופר וכי ההפרה מקימה עילה לפינוי המושכר, יש לקבל את התביעה.
ד. מועד הפינוי
לטענת התובעת, בא-כוחה שלח לנתבעת הודעה על סיום החוזה ביום 4.3.15. הודעה זו לא צורפה לכתב התביעה. התביעה הוגשה ביום 12.3.15, קרי כשבוע לאחר הוצאת ההודעה האמורה.
העובדה שהנתבעים הצליחו להתחמק מקיום התחייבויותיהם במשך תקופה כה ממושכת נובעת בחלק ניכר גם מהתנהלות התובעת.
התנהלות זו ראשיתה באופן בו נקבע חיוב התשלומים השוטפים בגין המושכר, באופן שהוא מבוצע על ידי בעל הנכס במקום על המחזיק בו כנהוג וכמקובל. ליקוי חמור נוסף נוגע להנהלת החשבונות של התובעת, המשולבת עם ליקוי בהתנהלות הנתבעים, בכך שעל אף הארכות ההסכם, לא בוצעה בדיקה בסיסית לעניין קיום התחייבויות הנתבעים במלואן בעת חידוש ההסכמים. מחדלים אלו הובילו לכך שהנתבעים לא שילמו תשלומים על פי ההסכם במשך למעלה משלוש שנים.
לאור משך הזמן בו מתגוררים הנתבעים במושכר עד עתה, נוכח הליקויים בהתנהלות התובעת ולאור מועד סיום הסכם 2014, נראה כי חרף קיומה של הפרה מצד הנתבעים, יש לאפשר לנתבעים שהות לפנות את הנכס בתום תקופת ההסכם, קרי עד ליום 6.9.15 .
נתתי דעתי לטענות הנתבע כי בכוונתו להאריך את ההסכם לשנה נוספת וכי עמד בתנאי הארכת ההסכם ( עמ' 3 לפרוט' בש' 17-16). עם זאת, הנתבעים לא הראו כי אכן ניתנה הודעה של 6 חודשים מראש, טענתם במסגרת הסיכומים לכך שנשלח מסרון אינה מגובה בראייה כלשהי ויש לזכור כי מדובר בנטל המושת לפתחם, מקל וחומר נוכח תביעת הפינוי המתנהלת כנגדם. מעבר לכך, נוכח טיבו של הסכסוך והקביעות העובדתיות דלעיל, אין מקום לאפשר לנתבעים להאריך את תקופת השכירות אפילו היו מוכיחים כי מסרו הודעה כנדרש.
סוף דבר -
הנתבעים יפנו את המושכר עד ליום 6.9.15 שעה 12:00 ויותירו אותו נקי מכל חפץ ואדם.
נוכח התנהלות הצדדים, ובשים לב להוצאות שנפסקו זה מכבר לחובת הנתבעים והופקדו על ידם ( ראו החלטה מיום 5.7.15), המזכירות תדאג להעביר את הסכום שהופקד לידי התובעת באמצעות ב"כ. מעבר לכך לא יושתו לפתחם של הנתבעים הוצאות נוספות וכל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, י"א אב תשע"ה, 27 יולי 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נוי בר משיח
נתבע: משה חי אטיה
שופט :
עורכי דין: