ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נתן קלימן נגד מאיר אדלמן :

לפני כבוד סגנית הנשיאה השופטת, רחל קרלינסקי

התובעים

  1. נתן קלימן
  2. דורית חסיד

נגד

הנתבע

מאיר אדלמן

פסק דין

1. רטיבות בדירה שהתגלתה לתובעים לאחר רכישתה עומדת בבסיס תביעתם כנגד מוכר הדירה.

רקע

2. התובעים הגיעו לדירת הנתבע המצויה בקומת קרקע ברח' משה סנה 10 ברעננה, וחזיתה פונה לגינה הצמודה לה, והידועה כחלקה 203/10 בגוש 7649 (להלן: "הדירה") ע"מ להתרשם ממנה לצרכי רכישה. כך עשו במשך כ-4-5 פעמים טרם שגמרו אומר לרכשה, כשחלק מהפעמים הגיעה התובעת עם תיקונאים ומשפצי דירות למיניהם ובפעמים אחרות יחד עם התובע.

3. הנתבע התגורר יחד עם בנו בדירה במשך כ-10 שנים טרם שפרסם מודעה בעיתון במטרה למכרה. לאחר שהתובעים הודיעו שהם שוקלים לרכוש את הדירה הזמינם להסתובב בדירה ע"מ להתרשם מצפונותיה.

4. אין חולק, כי בעת שהתובעים ראו ובדקו את הדירה מצאו אותה מרוהטת בכל חדריה, ואילו באחד הקירות בסלון נראו סימני תיקון. הנתבע נשאל לפשר העניין והסביר כי לפני כשנה וחצי פרצה נזילה לסלון שמקורה היה במטבח ותוקנה, אך מעבר לכך לא היו נזילות ולא קיימת רטיבות בדירה.

5. התובע פנה אל עו"ד בנטוב שאותו הכיר וביקש כי יערוך בעבור הצדדים הסכם מכר. עוה"ד בנטוב הגיע לדירה כשהוא מצויד במחשב ומדפסת, וביום 24.5.11 נחתם הסכם המכר בין הצדדים. גם במסגרת הוראות ההסכם הוצהר ע"י הנתבע כי אין בדירה פגם או מום נסתר, ואילו התובעים הצהירו כי בדקו את הדירה והזכויות הנרכשות, ויתרו על כל טענות מום למעט פגם או מום נסתר שהנתבע ידע אודותיו ולא גילה להם דבר קיומו.
הואיל והתובעים ביקשו לשפץ את הדירה טרם כניסתם אליה פנו לבעלי מקצוע בהקשר לכך.

6. אין חולק, כי טרם המכירה התוודע הנתבע לבעיות רטיבות שגילתה שכנתו (להלן: "הגב' שחר") בדירתה הגובלת בקיר משותף עם דירתו. השכנה הודיעה לו כי היא מתעתדת לבצע עבודת איטום בגינה החזיתית של דירתה והציעה לו גם כן לפעול לכך, אך הוא לא מצא לנכון להידרש לכך.

7. בהתקרב מועד המסירה, החל הנתבע בפינוי חפציו מהדירה. סמוך למסירה פנה אל התובעים והודיע להם כי בעת שהחל בהזזת הרהיטים גילה סימני רטיבות בחדר השינה שלו ובחדר הפנימי. כבר באותו מעמד נטל הנתבע על עצמו אחריות, שהיקפה תוכנה ומשמעותה נתונים במחלוקת.

8. התובעים קיבלו את החזקה בדירה בסמוך לאחר שסילקו את יתרת התשלום שחלקו נשמר בנאמנות אצל עו"ד בנטוב. אמנם הצדדים חלוקים בשאלת אופן מסירת החזקה לידיהם אולם אין חולק, כי לאחר שהתגלתה להם רטיבות בקיר ות ובסלון פנו אל הנתבע והוסכם בין הצדדים כיצד תבוא השתתפותו הכספית לידי ביטוי.

9. כאמור, הנתבע נתן הסכמתו לביצוע תיקוני רטיבות בדירה במסגרת ובמהלך שיפוצה המתוכנן ע"י התובעים ו להשתתפותו בתשלום ששיעורה שנוי במחלוקת.
במפגש שהתקיים בין הצדדים בחודש אוגוסט 2011 הציגו התובעים לנתבע את עלות תיקון האיטום הנדרש בסך של 26,000 ₪ עפ"י דרישות קבלן שהובא על ידם לדירה.
משלב זה ואילך הצדדים חלוקים בשאלת ההסכמות אליהן הגיעו לפתרון הבעיה, אלא ש מוסכם שלבסופו של דבר הנתבע לא ביצע תשלום כלשהו ואילו התובעים ביצעו עבודות איטום חלקיות בדירה בקיר הדרומי, נכנסו לגור בה ודרשו מהנתבע לפצ ותם על כלל הנזק. אין חולק, כי הנתבע הסכים לשלם בסופו של דבר סך של 13,000 ₪ בלבד ולכך סירבו התובעים.

10. בהמשך, במסגרת התדיינות דיירי דירות בפרויקט לב הפארק, שבו שוכנת הדירה ניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א פסק דין מיום 26.12.09 על פיו קיימים ליקויים יסודיים בבניית ה בניין ברח' משה סנה 8, שבו מתגוררת שכנתו של הנתבע, וכי דירות הגן סובלות מבעיות רטיבות.

המחלוקת

11. מוסכם על הצדדים, כי הפלוגתאות הנדרשות להכרעה נוגעות לידיעתו של הנתבע על אודות הרטיבות בדירה ומועד הידיעה. שאלה זו רלבנטית הן לטענת התובעים בדבר ניהול מו"מ בחוסר תום לב והן לעניין הפרת ההסכם באשר הנתבע הצהיר במסגרתו (סעיף 4.7 להסכם) כי למיטב ידיעתו אין בדירה פגם או מום נסתר.
הצדדים חלוקים גם בנוגע לשיעור הפיצוי לו זכאים התובעים לאחר הגילוי והיקפו לרבות הזכאות לפיצוי המוסכם.

12. הואיל והנתבע נטל על עצמו אחריות עקרונית לרטיבות בדירה חלוקים הצדדים גם בשאלת תוכן ההסכמות ביניהם בנוגע לתיקונה. בעוד שלטענת התובעים הוסכם כי הנתבע יישא בעלויות האיטום בסך של 26,000 ₪ בצירוף מע"מ וב-50% מעבודות תיקון הרטיבו ת בדירה וחזר בו, טען הנתבע כי הסכום הנ"ל עלה פי 4 מונים על הערכתו לעלות התיקון טרם מתן ההסכמה ולכן עליו להשתתף לכל היותר במחצית עלויות תיקון הרטיבות.

טענות הצדדים

13. לטענת התובעים, על הנתבע היה לגלות להם כל פרט מהותי בעסקת המכר ובכלל זאת את בעיית הרטיבות הקיימת בדירה, ומשהסתירהּ נהג בחוסר תום לב בעת ניהול המו"מ.
למעשה, הצהיר הנתבע הצהרה כוזבת בסעיף 4.7 להסכם המכר משהצהיר כי אינו מודע לפגם נסתר בדירה, והציג בפניהם מצג שווא ולפיו אין בדירה בעיית רטיבות. משעשה כן, על אף שאלותיהם המפורשות של התובעים, הרי שהתנהגותו עולה לכדי עוולת התרמית.
כמו כן, הצהרתו כנ"ל מהווה גם הפרה יסודית של הסכם המכר ומצדיקה את חיובו בתשלום הפיצוי המוסכם בסך 170,00 0 ₪. בנוסף, הואיל ושוויה של הדירה עקב בעיות הרטיבות נמוך משוויה במצב תקין, הרי שעל הנתבע להשיב לתובעים חלק מתמורת הדירה, לכל הפחות, בגובה עלות התיקון של בעיית הרטיבות.

14. לטענת הנתבע, לא הפר את הסכם המכר כי אם נחפז לגלות לתובעים את דבר קיומה של הרטיבות בדירה מיד עם גילויה ונכון היה להכיר באחריותו לתיקונה. לטענתו, גילה את דבר הרטיבות רק עובר למסירה ולא ידע על קיומה במהלך המו"מ או בעת כריתת ההסכם. משכך, נשמטת הקרקע לתביעת פיצוי מוסכם ולכל היותר הוא אחראי לתיקון הרטיבות בלבד, במידה שהתגלתה בעת ביצוע מסירת החזקה לתובעים ולא בהיקף שהוחמר לאור התנהלותם בניגוד לחובת הקטנת הנזק במועדו.
לחילופין נטען, כי אם ימצא ביהמ"ש, כי הנתבע חב בפיצוי המוסכם, יש להורות על הפחתתו.

דיון

קיומה של רטיבות בדירה והידיעה אודותיה

15. על פי הצהרות הנתבע כאמור, מלבד אירוע יחיד של רטיבות בצינורות המטבח שקיבל ביטוי בסלון לא חר שהמים נזלו דרך החול לא נתקל בביטויי רטיבות אחרים וגם התקלה הנ"ל שאירעה כשנה וחצי לפני ביקור התובעים בדירה תוקנה ע"י שרברב שפירק כ-10 מרצפות באזור המטבח וטיפל בנזילה .
הנתבע ביקש אף להסתייע בעדות בנו, שהתגורר עמו במשך כ- 10 שנים. לגרסתו של העד לא הזיז מעולם את הריהוט בדירה ואף לא היה מודע לבעיות רטיבות בקיר שבחדרו ה משותף לקיר דירתה של הגב' שחר השכנה.

16. מסכת הראיות בכללותה חשפה את בסיסה הרעוע של גרסת הנתבע עד כי ניתן לומר שאמינותה מוטלת בספק ניכר.
עפ"י חוות דעתו של המומחה מטעם התובעים, מר נסים ס יליק (ניצ'קו) מיום 19.1.14 המים הכלואים מתחת לריצוף וסימני הרטיב ות על המשקופים בחדרי הדירה מעידים על בעיות רטיבות והזנחה ממושכת לאורך מספר שנים. כמקזי הגינה לא תפקדו, ככל הנראה לאור היותם סתומים מזה תקופה ממושכת, וכפועל יוצא מכך מי הגשמים וההשקיה אינם מתנקזים, מחלחלים לאדמה וחלקם חודרים ליסודות הדירה.
גם בחוות הדעת הנגדית של מומחה הנתבע, אינג' ז'אן ברקוביץ, מיום 3.4.14, פירט המומחה התלבטות בנוגע למועד קיומה של רטיבות וציין בסעיף 5.2:

"יכולה לבוא השאלה, האם לפני כניסת משפחת קליימן לדירה, האם קיימת רטיבות בדירה.
התשובה לפי כל הממצאים היא, כנראה שכן, אך העוצמה הרבה פחותה."

הנה כי כן, גם חוות דעת המומחים שוללות את דברי הנתבע כי לא היו בדירה בעיות של רטיבות בעת שהתגורר בה.

17. זאת ועוד, טענת התובעים בדבר קיומה של רטיבות ובעיות איטום עובר לחתימת הסכם המכר נתמכה בעדותה של הגב' שחר. לדבריה, נכנסה לדירתה בחודש אפריל 2010 וכבר אז הבחינה בסימני הרטיבות. מומחה לאיטום שהזמינה המליץ לה לדבר עם הנתבע לצורך ביצוע איטום מסביב לכל הדיר ות, שכן בשל צמידות דירותיהם, ייתכן שהרטיבות בדירתה נגרמת מחדירת רטיבות מגינתו של הנתבע. לגרסתה, משפנתה העדה לנתבע הודה האחרון בפניה כי קיימת רטיבות בדירתו (ראה בעמ' 4-5 לפרו') :

"ת: לא, ידעתי גם אז, הבנתי שבכל שלושת הדירות שבקומה שלי, היתה רטיבות, וגם אצל השכנים כנראה. נכנסתי וביקשתי ממנו לעשות את זה, ביקשתי לראות את הרטיבות. אני לא זוכרת שראיתי אצלו רטיבות, אבל הוא אמר שיש לו רטיבות.
...
ש: האם כשנכנסת אליו לדירה לדבר איתו בעניין הרטיבות, ביקשת לראות את הרטיבות?
ת: כן.
ש: הוא נתן לך לראות את הרטיבות?
ת: הוא אמר שיש בחדר השינה אחרי המיטה, אבל לא ראיתי.
ש: הייתה רטיבות לדברייך מה שהוא אמר לך, הרטיבות היתה ממוקדת בנקודה מסוימת מאחורי המיטה?
ת: כן."

עדותה של העדה אמינה עלי בהיותה נטולת אינטרס או מגמתיות וגם מדברי הנתבע ניתן היה ללמוד כי היחסים בין השכנים הנ"ל נעו על בסיס של שכנות טובה והתעניינות משותפת בעבודות ציור.

18. מאידך גיסא, עדותו של הנתבע נמצאה רצופת סתירות, מונעת מאינטרס מובהק ומגמתי להסיר מעצמו אחריות, מקום שחלה עליו ו לכן נמצאת לאור זאת בלתי אמינה.
בתחילת עדותו הכחיש חד משמעית כי הגב' שחר פנתה אליו בעניין הרטיבות ועבודות האיטום (ראה בעמ' 31 לפר') :

"ש: תמר העידה פה, וגם בתצהיר שלה, שלפני שהיא הלכה לעשות איטום, היא באה אליך והציעה לך שתעשו איטום ביחד.
ת: לא, לא נכון.
ש: אמרת לה שיש לך רטיבות בדירה.
ת: לא נכון.
ש: אפילו הכנסת אותה לחדר השינה ורצית להראות לה את הרטיבות מאחורי המיטה.
ת: לא נכון."

בהמשך עדותו טען הנתבע כי השכנה לא אמרה לו שהיא עומדת לערוך שיפוצים, אלא משהבחין כי הוחל בביצוע חפירת תעלה בגינתה, פנה הוא אליה ושאלה לפשר העניין, והיא הסבירה לו כי בכוונתה להקים קיר מגן, וכנראה שגם הוא ייאלץ לעשות כן. הנתבע מצדו השיב לה כי לא הבחין ברטיבות בדירתו, ועליו לבדוק אם אכן הבעיה קיימת בדירתו (ראה עמ' 31 לפר') :

"...אבל תמר לא אמרה לי שהיא הולכת לעשות שיפוצים. ראיתי שמתחילים לחפור אצלה בגינה תעלה שלמה, אז שאלתי אותה מה קורה, היא הסבירה לי שכתוצאה מהרטיבות היא הולכת לעשות קיר מגן, ואמרה לי שכנראה יכול להיות שגם אני אצטרך אותו דבר. אמרתי לה שאני לא ראיתי רטיבויות או דברים כאלה, אבל אני צריך לבדוק את זה. זה מה שאמרתי לה."

גרסה זו שונה מהנטען על ידו בסעיף 12 לתצהירו:

"עוד לפני שמכרתי את הדירה, פנתה אלי השכנה המתגוררת בבית הסמוך, ואמרה לי שיש לה רטיבות בדירה ולכן הביאה קבלן לבצע עבודת איטום בגינה החזיתית של הבית, דבר שימנע חדירת מים מכיוון הגינה. היא הציעה לי לעשות פעולה זו גם כן. לשאלתי, השיבה שמדובר בעלות של 6,000 ₪. מכיוון שלא הייתה בדירה בעיית רטיבות, לא היה צורך בביצוע פעולות איטום כלשהן, ולא הייתי מעוניין בביצוען."

למותר לציין, כי בנו בעדותו חיזק דווקא את דברי השכנה.
לא זו אף זו, אף התובע ואף הגב' שחר העידו, כי הרטיבות התבטאה בקיר הדרומי בחדר השינה. גם חווה"ד תמכו בצורך התיקון בקיר זה ואילו הנתבע כמו בנו מצאו לנכון לצמצם את גילוי הרטיבות על ידם אך מאחורי המיטות שהוזזו במועד מאוחר להסכם .
עדותו המגמתית של הנתבע במצורף לעדות בנו, שעה שניכר בה ניסיון לצמצם מאד את ידיעותיו באשר למצב הדירה למרות מגוריו ארוכי השנים, מחזקות גם הן את גרסת התביעה .

19. הנה כי כן, צבר הראיות מיישב יותר מסקנה מסתברת שהנתבע ידע בפועל על קיומה של רטיבות בדירה במעמד עריכת הסכם המכר, יותר מאשר את המסקנה כי לא ידע על כך .
לא זו אף זו, עובדות המקרה הקימו גם בסיס לחשד שהיה צריך להתעורר אצל הנתבע בדבר בעיות איטום, אולם הוא בחר לה תעלם מהן ולהעלימן בפני התובעים. יוטעם כי אינני נותנת אמון בגרסתו הדחוקה של הנתבע כי הודיע לאחרונים במעמד חתימת ההסכם שהשכנה ביצעה עבודות איטום בדירתה וכי סבלה מבעיות רטיבות. אפשר היה להתרשם מחקירתו כי לא זכר נכוחה באם הודיע לתובעים על כך טרם חתימת ההסכם או לאחר ג ילוי הרטיבות מצדו.

גם ניסיונו לתלות בעו"ד בנטוב את הגורם להסכמתו לסעיף הפיצוי המוסכם בעוד שהוא ביקש למחקו, מקים יסוד להנחה שהיה בידי הנתבע מידע בדבר מצב הדירה שאותו לא בחר לחשוף בפני התובעים.
יצוין שעו"ד בנטוב בעדותו (עמ' 8 לפר') הפריך את גרסת הנתבע באומרו:

".......הדבר שהתבקשתי למחוק את הסעיף, לא זכור לי דבר כזה. אני לא זוכר שבשום עסקה שערכתי מישהו ביקש ממני למחוק סעיף של פיצוי מוסכם. לא זכור לי דבר כזה. לא מתקבל על הדעת. אם אני חושב על זה משני טעמים, ראשית אם אתבקש למחוק סעיף של פיצוי מוסכם זה היה מדליק לי נורה אדומה, זה לא משהו שאדם כדרך של שגרה שמבקשים למחוק סעיף של פיצוי מוסכם. בנוסף, הרי אח"כ אחרי שעלה כל הסיפור שהתובע התקשר אלי וסיפר שהתגלתה רטיבות לאחר שהזיזו את המיטה בחדר דיברתי עם הנתבע פעמיים, והנתבע מעולם לא העלה את העניין של הפיצוי המוסכם...."

כמו כן ההסבר שנתן הנתבע לקבלת האחריות לתיקון הרטיבות מעיד כי לא הופתע מאד מגילויה של הרטיבות (עמ ' 35 לפר'):

"הרגשתי אחראי לרטיבות שהיתה, שאני דיווחתי להם יום יומיים לפני שמסרתי להם את הנכס, הרגשתי אחראי על הסיפור הזה. היות וידעתי כמה עולה עלות התיקון של נזק כזה מהשכנה, הודעתי להם שאני לוקח על עצמי את התיקון ".

ודוק, ניתן לקבע כי ידיעה ככל שהייתה אצל הנתבע הייתה כפולה הן בדבר בעיות רטיבות והן על כשלי איטום בדירה.

ההפרות

הפרת חובת הגילוי וחובת תום הלב

20. בכתב הגנתו טען הנתבע כי נהג באחריות, הגינות, תום לב וניקיון כפיים כלפי התובעים משלא מנע מהם מידע שהיה בידיעתו, ולא מנע מהם אפשרות לבדוק, לברר ולהתרשם מהדירה- הן לפני החתימה על ההסכם והן לאחריו.

כידוע, חובת תום הלב הקבועה בסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 מטילה על מוכר דירה המתקשר בהסכם חובת גילוי יזומה בדבר עובדות המצויות בידיעתו והעשויות להשפיע על ההתקשרות, מחירה או תנאיה.
מובן שהגילוי הנ"ל מתחייב עוד יותר עת שנשאל המוכר שאלה חזיתית ובתשובותיו עליו לגלות את מלא המידע הרלבנטי בשלב המו"מ לקראת כריתת חוזה בתחומי הצפיות המסתברת מהנסיבות שחייבה את גילויים והעדרו של גילוי כנ"ל יכול שייצור מצג שווא.
[ראה ע"א 494/74 חברת בית החשמונאים ואח' נ ' דוד אהרוני ואח ' פ"ד ל(2) 141 (1976),ד"נ 7/81 פנידר נ' קסטרו פ"ד לז(4) 673 (1983)].
לפיכך, ניתן לקבע כי הנתבע נכשל בקיום חובת הגילוי המלא במסגרת המו"מ.
למעשה, התובעים לא הסתפקו בפיצוי השלילי, קרי פיצויי ההסתמכות המיועדים להחזיר המצב לקדמותו אלא טענו להפרתו של הסכם המכר ובקשו לחייב את הנתבע בפיצוי המוסכם.

הפרת ההסכם

21. התובעים עגנו את התביעה לפיצוי המוסכם בהתניה החוזית. לשיטתם, התחייבות הנתבע על פי סעיף 4.7 להסכם המכר שבמסגרתו הצהיר כי אין בדירה פגם או מום נסתר הטילה עליו חובה להעמיד לרשות התובעים דירה ללא פגם כנ"ל , ומשום שהסעיף הנ"ל בהסכם נקבע כתנאי יסודי ועיקרי, יש להחיל את הפיצוי המוסכם במקרה זה בגין הפרת ההסכם.

השאלה היא אם כן, האם מצג טרום חוזי יכול להוות הפרה יסודית של ההסכם ונראה שהתשובה לכך נוטה להיות חיובית משתי בחינות:
ראשית, ההצהרה הכוזבת בנוגע לפגמי רטיבות ידועים ומכירת דירה שכוללת פגמים כנ"ל נוגדים את ההתחייבות החוזית ועל כן יכול שיהוו מעשה פוזיטיבי של הפרת ההסכם.
שנית, כאשר המצג הטרום חוזי מעוגן בחוזה, כפי המקרה דנן ראויה ההפרה עצמה לפיצוי.
[ראה רע"א 2324/07 עובדיה יוסף ברנס נ' יהודה לבדנסקי ( 17.12.07)].
ברם, נסיבות המקרה מחייבות לטעמי מסקנה אחרת.

22. אין חולק שהנתבע מסר לתובעים הודעה על קיומה של רטיבות עובר למסירת הדירה.
התובע שתיאר מצב שונה מהותית מזה שראה בעת שרכש את הדירה ושהתגלה לו לאחר ההודעה הנ"ל הגיע להסכם עם הנתבע באשר לתיקון הרטיבות ועבודות האיטום ובהסתמך על כך החל בעבודות השיפוץ.
מכאן שהנתבע ,שיתכן שכשל בנושא הגילוי בשלב המו"מ פעל אחרת בשלב קיום ההסכם. ראשית כאמור גילה דבר קיומה של רטיבות ושנית, נטל על עצמו אחריות לתיקונה. התנהלות זו אינה יכולה לבא בגדרה של הפרת ההסכם ולכן בנסיבות אלו אין מקום לפסיקת הפיצוי המוסכם.
למותר לציין ,כי מקום שאותה הפרה מקימה שתי עילות לנזק קונקרטי ופיצוי מוסכם לא יהיו התובעים זכאים לשניהם שהרי מדובר בעילות חלופיות כפי שמורה סעיף 15 (ב) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970.

הנזק

23. התובעים עגנו את טענתם החילופית לנזק בחוו"ד המומחה מטעמם וביקשו לחייב את הנתבע לשאת בתשלום סך של 26,000 ₪ בגין עבודות האיטום, 7,000 ₪ בגין הצורך בביצוע יציקה של חגורת הפרדה בין מרפסת הסלון בסף הדלת, 2,600 ₪ בגין פירוק שורת ריצוף הצמודה לקיר הלובי של הבית המשותף, סך של 32,000 ₪ בשל פירוק כל הריצוף בדירה והחלפת החול הרטוב לחול יבש וריצוף מחדש בתוספת ל-20,000 ₪ בשל עלות חומרי הריצוף בדירה. לכל הסכומים הנ"ל יש לצרף מע"מ ופיצוי בגין נזק לא ממוני בסך של 50,000 ₪.

הנתבע אינו חולק על חובתו לשאת בעלויות תיקון הרטיבות. ברם לטענתו,עלות התיקון נעה בין 10,000 ₪ ולא עולה על 28,600 ₪ בלבד ללא חיוב בגין פירוק והחלפת המרצפות שרובץ על התובעים בגין התנהלותם.

24. חוו"ד מומחה התביעה מר סיליק מיום 20.3.12 תומכת בחלק מהסכומים שנתבעו ועל פי ממצאיו נראו סימני מים כלואים מתחת לריצוף, שגרמו לעליה קפילרית של הרטיבות מעל ל פנלים ובמשקופי הדלתות. בעיה זו הצביעה על בעיות רטיבות והזנחה ממושכת. כמו כן מצא העדרה של הפרדה בין המרפסת לסלון ולכן המליץ על אטימת קירות דרומי וצפוני של הדירה, פתיחת נזקי החצר, חפירה צמוד לקירות ואטימתם ביריעה בוטומנית והחזרת האדמה. כמו כן יש צורך לדבריו בפירוק שורות מרצפות, יציקת חגורת הפרדה, אטימה וריצוף מחדש. כ מו כן לאחר האיטום בהיקף קירות הבית יש לפרק את הריצוף בדירה, להחליף החול הרטוב ליבש ולרצף מחדש. את העליו ת אמד בסך של 60,600 ₪ בצי רוף מע"מ.

המומחה אישר בחקירתו כי ראה את הדירה לאחר שיפוצה ולאחר שהתובעים התגוררו בה. כן העיד כי התובעים רצפו מחדש את הדירה בהדבקת הריצוף החדש על הישן. למרות זאת קימות בדירה רטיבויות בקירות הפנימיים לאחר ריצופה הואיל והריצוף חנק את הלחות הפנימית, דבר שהביא לעליה הקפילרית של המים והתפשטותם על הקירות. לגרסתו לולא הדבקת הריצוף היה ניתן לראות גם כן את נזקי המים. בכל הנוגע למחירי הריצוף הודה כי בקיאותו מצומצמת ויתכן כי הסכום נמוך יותר ממה שקבע ועד לסך של 20,000 ₪.

25. גם מומחה ההגנה מר ברקוביץ שביקר בדירה כשנתיים לאחר מכן מצא בחוות דעתו מיום 24.3.14 רטיבויות בדירה. כך התוודע להמצאות מים בקירות המבנה והמצאות לחות מתחת למרצפות תקיפת אריחי האבן ע"י מלחים שבמים.
הוא תלה את הגורמים להמצאות מים מתחת למרצפות במספר גורמים וביניהם פגם במערכת האינסטלציה, כניסת מים מהחניה, העדרה של חגורה הפרדה, ביצוע הריצוף המונע אידוי וייבוש בעונה היבשה וסגירת הניקוז וכיסוי בדשא סינטטי.
הפתרונות שהוצעו על ידו כללו טיפול יסודי בצד החניון המשותף, הכולל פתיחת המרצפות והאדניות שבצד הזה של המבנה, ביצוע חפירה, וביצוע איטום לאורך כל הקיר הנ"ל והחזרת המצב לקדמותו. כמו כן יש לגרום לניקוז הגינה לרבות טיפול בקיר הפונה לגינה ואיטום החגורה המפרידה ובדלת הויטרינה של הסלון. הוא העריך את העלויות בסך של 60,000 ₪ בתוספת מע"מ אלא שלדבריחלקן בין ועד הבית לדייר וזאת ללא התייחסות לטיפול במרצפות ובקירות הפנים.
בחקירתו עשה המומחה מאמץ מיוחד להרחיק עצמו ממסקנה בדבר בעיה באיטום הדירה ואף לא תמך באופן חד משמעי בגורמים אחרים לבעיות הרטיבות כפי שמנה בחוות דעתו. כן הודה לבסופו של דבר כי באם היה מבוצע איטום ראוי לא היה כלל מקום לתת משקל להתקנת דשא סינטטי ואף לשיטתו איטום נכון יפתור את בעיות הרטיבות. בכל הנוגע לייבוש הדירה הודה מלכתחילה כי יש לפרק את הריצוף ולהתקינו מחדש, אולם בהמשך דבריו ביקש לשכנע בהתרסה מרומזת כי ניתן להוציא מספר מרצפות ולהמתין ליבוש החול ואין צורך בהחלפת המרצפות שעה שאפשר לתקנן.

26. על פי שתי חווה"ד יש לקבע כי עבודות האיטום מחויבות ביצוע.
למעשה אין שוני של ממש בהערכות בנוגע לעלויות התיקון אם כי מומחה ההגנה מצא לחלק את האחריות לתיקון לגורמים שונים. לכן הפער בין חווה"ד נוגע לעלויות התיקון בדירה עצמה.
ב"כ הנתבע טען כי גם לשיטת מומחה התביעה שיעור עלות התיקון מגיעה לסך של 28,600 ₪ הואיל והרכיב האחרון של החלפת המרצפות אינו מכומת כראוי, מה גם שאין לזכות את התובעים בגינו לאחר שלא פעלו להקטנת נזקם בעצם ביצוע הריצוף בטרם תיקון נזקי האיטום.

אני סבורה כי עלה בידי התובעים להוכיח את שיעור הנזק על פי חוו"ד המומחה מטעמם ככל שתוקנה בחקירתו ולכן כלל הנזק מסתכם בסך של 48,600 ₪ וזאת מבלי לייתר את הדיון בשאלת האשם התורם.

האשם התורם

27. טענה זו שינתה פניה מטענה בדבר ידיעתם של התובעים על אודות הרטיבות בשלב הטרום חוזי לאחריות התובעים לגרימת הרטיבות, כפי שביקש מומחה הנתבע לשכנע (שנזנח ה בסיכומי הנתבע) ועד לטענה בדבר העצמת והחמרת הנזק על ידם לאחר שנודע להם על בעיית האיטום.
זהו המקום לציין ,כי דין הטענה בדבר עצימת עיניים של התובעים למצב בפועל להידחות, שעה שהנתבע בעצמו טוען כי לא ידע על קיומו של פגם כלשהו עובר לחתימת ההסכם וכי לא היה בדירה פגם גלוי לעין.

לטענת הנתבע, למרות שבעל מקצוע של התובעים התריע בפניהם לאחר מסירת הדירה לידם על חומרת הרטיבות, בחרו להמשיך במסלול השיפוץ המתוכנן של הדירה ולבצע את האיטום רק בסוף השיפוץ. הוכח לטענתו כי הדבקת הריצוף על הריצוף הקיים חנקה את אפשרות התאדות המים וכך נגרמה התפשטות הרטיבות על הקירות. לו היו התובעים פועלים להקטנת הנזק, הייתה עלות מלאכת האיטום נמוכה באופן משמעותי.

ב"כ התובעים ביקש לדחות את הטענה כי הריצוף בדירה העצים את הרטיבות בדירה כמו גם התקנת הדשא הסינטטי הואיל ואין בין אלו לעבודות האיטום שיש לבצע כל קשר, שהרי היה צורך בביצוען ללא קשר להדבקת הרצפות, ובמיוחד שעה שעלות תיקון הקירות לא נלקחה בחשבון במסגרת חווה"ד ולא נתבעה. יתר על כן לאור חזרת הנתבע מהסכמתו נאלצו התובעים לבחור באפשרות הזולה יותר של ביצוע חלק מעבודות האיטום והייבוש בתקווה שהדבר יביא לפתרון.

28. טענת האשם התורם הנ"ל רלבנטית אך לנושא רכיב עלויות החלפת הריצוף.
הוכח ,שאין ברכיב זה כדי להשפיע על עלויות ביצוע האיטום אלא לכל היותר לצמצם את עלות תיקון הרטיבות מקום שהועצמה.
מומחה ההגנה תלה את האשם בהתרשלותו של המשפץ שביצע את העבודה אצל התובעים ומדבריו היה ניתן ללמוד כי בקיאותם של התובעים בנוגע לכך לא יכולה הייתה להיות גבוהה. בנוסף, התובע הסביר בעדותו כי המתין להשתתפותו הכספית של הנתבע ע"מ להתקדם בביצוע העבודות אלא שהאחרון אכזב ולכן בוצעו העבודות שהתאימו לקצב הזמן שבו היו נתונים ולעלויות שיכלו לשאת בהן. על כן באם יש לזקוף אשם תורם ,יש להפחיתו לנוכח התנהלותו המתעתעת של הנתבע. אני מעריכה את האשם התורם ברכיב הנ"ל לכל היותר בשיעור של 10%.

הנזק הלא ממוני

29. היקף בעיית הרטיבות והאיטום מקים גם בסיס לדון בשאלת הנזק הלא ממוני.
שורת פסקי דין הכירה בנזק בלתי ממוני נפרד בגין הסבל ועוגמת הנפש הכרוכים במגורים ובטיפול ברטיבות בדירה. הבסיס לפסיקת הפיצוי מעוגן בסעיף 13 לחוק החוזים תרופות ושיעורו מסור לשיקול דעת בית המשפט כשעליו לעמוד במבחני סיבתיות וצפיות . הערכת ביהמ"ש נבנית על סמך שיקולים שונים כמו השפעת הפגם על חיי הדייר, הטרדה הכרוכה בתיקונו, ושיעור הפיצוי הכולל.
בע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' ויקטור נחמיאס, פ"ד מו (2) 65,60 ( 1992) נאמר:

"אכן, לעתים ייתן בית המשפט דעתו לעלות התיקונים, ככלי עזר לשם הערכת שיעור הנזק הבלתי ממוני. אולם בצדק קבעה השופטת המלומדת, כי - "אין כל יחס ישר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועוגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי, או באי תיקון האיטום, והסבל ועוגמת הנפש - יכולים להיות עצומים. ... אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו .....כל ליקויי הבניה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה, לענין הסבל ועוגמת הנפש..."

לאור ההכרח להתמודד עם עבודות נרחבות כמתואר כתוצאה מהצורך לתקן את בעיית האיטום ופתרונה, זכאים התובעים גם לפיצוי בראש נזק זה המוערך בסך של 10,000 ₪.

לסיכום

30. לאור האמור, הריני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובעים סך של 53,740 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
לסכום זה יתווספו הוצאות אגרה ושכר המומחה, וכן שכ"ט עו"ד בסך כולל של 15,000 ₪.

ניתן היום, י' אב תשע"ה, 26 יולי 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נתן קלימן
נתבע: מאיר אדלמן
שופט :
עורכי דין: