ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין רכבת ישראל בע"מ נגד עירית נהריה :

בפני כבוד השופטת ר. למלשטריך- לטר

מבקשים

1. רכבת ישראל בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד שמרי ועו"ד גב נוימרק צוריאל

נגד

משיבים

1. עירית נהריה
ע"י ב"כ עוה"ד אבי גולדהמר ועו"ד מונצ'ר

פסק דין

1. בקשת המבקשת לביטול פסק בוררות על פי ס' 24 לחוק הבוררות תשכ"ח 1968 שניתן ביום 8.8.13 על ידי כבוד הבוררים השמאים נחום פרמינגר ואיתן שריאל. המדובר בקביעת פיצויי הפקעה שאמורים להשתלם לעירית נהריה בגין הפקעת קרקעות לצרוך הכפלת מסילת הברזל בקו נהריה –קריות, קביעה שעל פי שטר הבוררות היתה אמורה להנתן בהתאם לכל דין. קביעת השמאים היתה תחומה מראש בטווח שבין העדר זכאות לפיצוי (עמדת הרכבת) לבין הסכום הנקוב בחוות דעת אנזנברג, (שמאי מטעם העיריה). ההוראה לשמאים הבוררים בשטר הבוררות היתה כדלקמן : "השמאים יקבעו האם זכאית העיריה לפיצויי הפקעה ובמידה וימצאו את העיריה זכאית לפיצויי הפקעה, יקבעו מה סכומם של פיצויים אלה".

2. עובדות הרקע
2.1 בהתאם לתוכנית בניין עיר ג/15798, פורסם ביום 24.6.04 צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (מסילת הברזל קריות- נהריה), התשס"ד-2004 שניתן מכוח סעיף 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח)- 1943 במסגרתו הופקעו קרקעות לשם הכפלת מסילת הברזל בקו נהריה- קריות.
2.2 צו ההפקעה חל ,בין השאר, על המקרקעין הבאים:
א. קרקע הרשומה בלשכת רישום המקרקעין בבעלות העירייה- גוש 18147 חלקות 21-23,22, 33, 49, 51 (להלן: "מקרקעי העירייה).
ב. קרקע הרשומה בלשכת רישום המקרקעין משנת 1944 ומשנת 1945, בהתאמה, בבעלות חברת סמול הולדינגס לימיטיד בע"מ (חברה שלא קיימת היום) - חלקות 51 ו-69 בגוש 18172, חלקה 44 בגוש 18175 וחלקה 20 בגוש 18147 (להלן: "מקרקעי סמול הולדינגס").
על חלקה 20 בגוש 18147 פועלת שלא כדין ובחזקת פולשת מצויה "מכולת סברי ובניו". (להלן: "חלקת סברי"). החלקה טרם נמסרה לרכבת.

2.3 עוד קודם לכן, ביום 18.02.2004, פורסמה ביוזמת העיריה תוכנית מפורטת ג/8241 החלה בין היתר על מקרקעי העירייה. התוכנית כוללת איחוד וחלוקה על פי טבלאות איזון ולוח הקצאות. במסגרת תוכנית זו וכנגד שינוי ייעוד חלקות מסוימות ליעוד "מסילת ברזל " קבלה העיריה זכויות בנייה נוספות ועודפות בשטחים אחרים.

2.4 בגין מחוברים קבלה העיריה פיצוי של 6,100,000 ₪. המחלוקת לענין פיצוי בגין רכיב הקרקע – הועברה לבוררים, כבוד השמאים נחום פרמינגר ואיתן שריאל.

2.5 כאמור בפתיח, בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדיםביום 23.12.08 במסגרתו הסוכם על הבוררות (להלן " שטר הבוררין") הבוררים אמורים לפסוק "בהתאם לכל דין" ,לבדוק אם העיריה אכן זכאית לפיצוי ולפסוק את גובהו. טווח שיקול הדעת שניתן לבוררים הוא בין חוו"ד השמאי אנזנברג מטעם העיריה, לבין טענת הרכבת כי לא מגיע כל פיצוי.

2.6 חוו"ד אנזנברג (9.11.06) מתייחסת למקרקעי העיריה, מקרקעי סמול הולדינגס ולחלקת סברי. לגבי מקרקעי סמול הולדינגס ציין כי החלקה רשומה על שם נהריה סמול הולדינגס אך העיריה מעריכה שהשטח ירשם על שמה, אך הנושא עדין לא נבחן משפטית. לגבי חלקת סברי ציין כי החלקה רשומה על שם סמול הולדינגס, ונושא הבעלות עומד כעת לפני בחינה מחודשת ומדוקדקת.

2.7 הרכבת הגישה חוות דעת מאת השמאי גדעון גולדשטין ז"ל שהתיחסה רק לגוש 18147 חלקות 21,22,23,33 (דהיינו, חלק ממקרקעי העיריה).
2.8 הבוררים פנו לאפוטרופוס הכללי בנושא זכויות הבעלות במקרקעי סמול הולדינגס במהלך שנת 2009. גם ב"כ העיריה עמד בקשר עם האפוטרופוס הכללי בנסיון להגיע עמו להסכמה. עולה כי משנת 2009 ועד 2012 נתבקשה העיריה להמציא לאפוטרופוס ראיות כי הינה בעלת זכויות בחלקה, אך לא נמצאו ראיות כאלו. ביום 23.9.12 השיב האפוטרופוס הכללי לבוררים כי ביום 17.7.12 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי בחיפה לאפוטרופוס הכללי צו לניהול נכסי חברת "נהריה סמול הולדינגס" ולכן הם הגורם המוסמך היחידי לתבוע פיצוי בגין הפקעה. האפוטרופוס הודיע שאין בכוונתו להצטרף להליך הבוררות, אלא יגיש תביעה נפרדת. ביום 25.11.12 פנה האפוטרופוס הכללי לרכבת ישראל בבקשה לקבל הצעה לפיצוי עקב ההפקעה.

3. פסק דין הבוררות מיום 8.8.13
3.1 הזכויות במקרקעי סמול הולדינגס - פסק הדין סוקר את ההתכתבות עם האפוטרופוס לענין הזכויות במקרקעי סמול הולדינגס, לפיה האפוטרופוס מונה בצו בית המשפט כמנהל המקרקעין. הבוררים התייחסו גם לספרות אותה תקופה המתייחס ת לכך שהקרקע נרכשה על ידי המהנדס יוסף לוי וד"ר זליג סוסקין וח ולקה למגרשים ולמשקים, על מנת למכרם למתיישבים. הבוררים קבעו כי "בעידן המודרני מייצגת את המתיישבים מועצת העיריה". הבוררים קבעו כי יש לכן לפצות את העיריה בגין הפקעת זכויות חזקה להבדיל מזכויות בעלות. בגין זכות שימוש ארוכה של העיריה, שווי הזכות הוא כ-50% משווי הבעלות המלאה .

3.2 הבוררים סקרו את חוות דעת השמאים שהוגשו להם תוך פירוט הנתונים, וקבעו כדלקמן:
בגין הפקעות במקרקעי סמול הולדינגס
הפקעת הבעלות
הפקעת החזקה
18147/20
-
145,200$
18175/44 18172/51,69
-
144,140$
בגין הפקעות במקרקעי העיריה
הפקעת הבעלות
הפקעת החזקה
18147/21
16,650$
-
18147/22,23,33,49,51
101,600$
-
סך הכל
118,250$
280,340$

3.3 פסק הבוררות קבע כי הסכום הדולרי המצטבר ,נכון ליום הקובע לצורך ההערכה, 24.6.04, הינו סך של 1,840,000 ₪. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום התשלום בפועל, בצירוף מ.ע.מ אם קיימת דרישה כזו בחוק. בנוסף תשא הרכבת בשכ"ט ב"כ העיריה בסך של 200,000 ₪. (כולל מ.ע.מ.). הוצאות הבוררות יושתו על הצדדים בחלקים שווים.

4. טענות הצדדים
4.1 המבקשת טוענת כי סמכות הבוררים היתה מראש לקבוע פיצויי הפקעה לעיריה בגין מקרקעי סמול הולדינגס רק אם תוכח בעלותה במקרקעין אלו. נטען כי העירה לא הוכיחה זכות בעלות . משנקבע כי איננה הבעלים – אין מקום לפסוק לה פיצוי. נטען כי הבוררים חרגו מסמכותם. עוד נטען כי "חזקה" במקרקעין או שהייה "כבת רשות" איננה מזכה בפיצויים בגין הפקעה אלא בעבור מחוברים בלבד, ואלו שולמו כבר לעיריה. עוד נטען כי הטענה של העיריה כי חזקתה במקרקעין היא בבחינת "רשות בלתי הדירה", הינה טענה בעלמא שסותרת את העובדה כי האפוטרופוס הוא המחזיק בזכויות. נטען כי העיריה הינה בבחינת פולשת למקרקעין, והבוררים פסקו שלא לפי הדין המהותי. נטען כי לגבי חלקת סברי, עדין לא נתפסה חזקה על ידי הרכבת, ולכן לא קמה חובת תשלום הפיצויים. עוד נטען כי לא ניתנה למבקשת הזדמנות נאותה לטעון טענותיה ולהביא ראיותיה, הבוררים לא הכריעו בכל הסוגיות שנמסרו להכרעתם, פסק הדין איננו מנומק, מתעלם מטענות הרכבת, ומסתמך על נתונים עובדתיים שלא עמדו בפני הצדדים. נטען כי פסק הבוררות גורם עיוות דין.
4.2 העיריה מבקשת לאשר את פסק הבוררות. נטען כי כל טענות הרכבת מתייחסות למקרקעי סמול הולדינגס, לכן לא קיימת עילת ביטול כלשהי לגבי מקרקעי העיריה. נטען כי העילות שצוינו הן ערעוריות במהותן ואינן מצדיקות את ביטול פסק הבוררות. נטען כי הרכבת מעולם לא טענה בפני הבוררים שאין לדון בזכות החזקה ולא הביעה התנגדות כשדובר על זכות זו. נטען כי במהלך הבוררות נאמרו אמירות על ידי נציג הרכבת כאילו ההחזקה של מקרקעי הולדינגס מקימה זכות לפיצויי הפקעה. נטען כי לעירייה רישיון בלתי הדיר לגבי מקרקעין סמול הולדינגס, ולכן הם זכאים לפיצויי הפקעה. בהסכם בין הצדדים לא הופעלה האפשרות הקבועה בחוק להגיש בקשה לרשות ערעור. לכן, בית המשפט יצמצם את התערבותו רק למקרים של טעות חמורה ברורה וגלויה שגרמה לעיוות דין. נטען כי הבוררים פסקו בהתאם לדין המהותי. לגבי חלקת סברי נטען כי גם אם נפסקו פיצויים טרם העברת החזקה לרכבת, הטעות לא נעשתה ביודעין ובמתכוון באופן המצדיק את ביטולה ולא הוסכם על התניית פיצויי הפקעה בתפיסת החזקה.

5. פסק בוררות – מה בין ערעור עליו לבין עילות הביטול 5.1 פסק הבוררות מהווה מעשה בית דין לצדדים לבוררות ולחליפיהם. מושכלות יסוד הם כי ההתערבות השיפוטית בו מוגבלת. הפיקוח על פסק הבוררות מבקש להשיג איזון בין עצמאות הבורר והצדדים להליך לעצב את מסגרת המחלוקת ביניהם לבין הצורך לשמור על תקינות וטוהר ההליך מבחינה משפטית. פועל יוצא מכך, הוא כי ההתערבות השיפוטית בפסק הבורר תהיה צרה ומוגבלת.

5.2 פסק בוררות אינו ניתן לערעור, בכפוף לשני סייגים: ערעור לערכאת ערעור פנימית במוסד הבוררות לפי סעיף 21א לחוק הבוררות תשכ"ח 1968 או ערעור ברשות לבית המשפט על הפסק לפי סעיף 29ב (א) לחוק. אך על מנת שלא לסגור שערי בית המשפט בפני הצדדים להשיג על הבוררות, ומתוך מטרה לעודד את השימוש בכלי הבוררות בדרך של מתן אפשרות השגה על פסק הבוררות (מהחשש שבעלי דין יירתעו מלנהל הליך בוררות אם לא תתאפשר להם כל זכות השגה עליו), קבע המחוקק בסעיף 24 לחוק רשימה של עשר עילות ביטול בגינן רשאי מי מבעלי הדין בבוררות להגיש בקשה לביטול הפסק . ראו רעא 7205/01 כפר דניאל נ' יעקב מיטרני, ( 4.2.02) -
"הליך הבוררות נבדל מן ההליך השיפוטי, בכך שעקרון סופיות הדיון חל בו ביתר שאת, ומושם בו הדגש על בירור המחלוקת ביעילות. בכך באה לידי ביטוי שאיפתם של הצדדים לסיים את ההתדיינות ביניהם במהרה, תוך שמודעים הם לעובדה כי בכך נשללת מהם זכות הערעור המהותית המוקנית לבעלי-דין בהליך שיפוטי רגיל. בקשה לביטולו של פסק-בוררות איננה, איפוא, תחליף לערעור על שאלות הנוגעות לתוכנו של הפסק. אף כאשר ברי הוא כי מסקנה ממסקנותיו של הבורר מוטעית, בין במישור המשפטי, ובין במישור העובדתי, אין בכך כדי להוות עילה לביטולו. פסק-בורר עשוי איפוא להתבטל, רק מקום בו הליך הבוררות פגום מיסודו, או בנסיבות בהן לא נתמלאו עקרונות הבוררות המוסכמים על-ידי הצדדים. ביטול הפסק בשל תוכנו, אפשרי רק כאשר מנוגד הוא באופן מובהק לתקנת הציבור." (ההדגשה איננה במקור)

5.3 מהותן של עילות הביטול הינה שאלת תקינותו הבסיסית של הליך הבוררות המתנהל בין הצדדים, ולא עריכת ביקורת שיפוטית על פסק הבורר כערכאת ערעור. משכך אין אפשרות לתקוף את פסק הבוררות בעילות האופייניות לשלב הערעור. ראו את הדברים שנאמרו ברע"א 7205/01 הנ"ל -
"בית-המשפט הבוחן את הפסק אינו דן בו כערכאת ערעור, ואין הוא אמור לבחון אם צדק הבורר בקביעותיו או טעה בהן על-פי הדין, שהרי עילת הביטול בגין טעות על פני הפסק שוב אינה נמנית עם עילות הביטול ... בית-המשפט גם אינו רשאי להעמיד את הפסק במבחן ביקורתו הוא – אם צודק הוא או בלתי צודק בהתאם לתפיסתו שלו. עליו להעמיד למבחן את פסק הבורר בשאלות יסוד שעניינן, בעיקרן, בחינת תקינותו הבסיסית של הליך הבוררות – קיומו של הסכם בוררות בר-תוקף, מינוי בורר כדין, פסיקה בתוך גבולות הסמכות, שמירה על כללי צדק טבעי, עמידה באמות מידה של תקנת הציבור ועוד שורה של עניינים. גלישת הביקורת השיפוטית על פסק הבורר אל מעבר לעילות הביקורת הצרות כאמור מפרה את האיזון הראוי בין העצמאות וחופש הפעולה שהמחוקק ביקש לתת בידי מוסד הבוררות לבין אינטרס הציבור בקיום פיקוח שיפוטי צר בלבד על תקינותם של הליכי הבוררות" (ההדגשה איננה במקור)

5.4 הדיון בבקשה לביטול פסק דין איננו דיון כבערעור עליו. עילות הביטול נבחנות באופן מצמצם כאשר במקרים בהם הוחלט על פסיקה על פי הדין המהותי, יש מקום להבדיל אם מדובר בטעות ביישום הדין, או הימנעות מיישום הדין. ראו רע"א 7177/13 אסתר יעקב נ' פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבניה בע"מ (13.01.2014):
"הלכה ידועה ומושרשת היא כי בבוא בית המשפט להכריע בבקשה לביטול פסק בוררות אין הוא בוחן את פסק הבוררות משל היה ערכאת ערעור. בקשה לביטול פסק בוררות נבחנת על פי עילות הביטול הקבועות בסעיף 24 לחוק אשר זכו לפרשנות מצמצמת על ידי בית משפט זה. הלכה זו חלה גם במקרים בהם הסכימו הצדדים כי הבורר יפסוק על פי הדין המהותי, כבענייננו, כאשר טעות באופן יישום הדין, להבדיל מהימנעות מעצם יישום הדין, אינה מהווה עילת ביטול, בין לפי סעיף 24(7) ובין לפי סעיף 24(3) לחוק "

5.5 נפסק כי אמת המידה להתערבות בית המשפט בפסק הבוררות בבקשה לביטולו לפי כל אחת מעילות הביטול תהא מחמירה, מתוך מטרה לחזק את מעמדו של פסק הבוררות, רע"א 1941/14 סקורפיו (בשג) בע"מ נ' יוסי לנגוצקי (19.03.2014):
"כידוע, אמת המידה להתערבות בפסק בוררות – במסגרת בקשה לביטולו המוגשת לפי סעיף 24 לחוק הבוררות – היא מחמירה. אמת מידה זו נגזרת מהשאיפה לבצר את מעמדו של מוסד הבוררות ככלי יעיל ומהיר לבירור סכסוכים מחוץ לכותלי בית המשפט, המקנה משקל ניכר להסכמת הצדדים להתדיין לפני בורר אשר עילות ההתערבות בהחלטתו תחומות ומוגבלות."

הגישה המחמירה להתערבות בית המשפט עולה בקנה אחד רצון המחוקק המובא בסעיף 26(א) לחוק הבוררות הקובע כי בית המשפט רשאי שלא לקבל בקשת ביטול שהוגשה, על אף קיומה של אחת מן העילות המנויות בסעיף 24, כל עוד סבר שלא נגרם עיוות דין.

6. האם עילת ביטול בשל "חריגה מסמכות" ? (ס' 24(3) לחוק הבוררות)
6.1 בשטר הבוררין נקבע כי קביעת הבוררים תהיה מתוחמת בין חוו"ד אנזנברג לבין טענת הרכבת כי העיריה איננה זכאית לפיצויי הפקעה. הרכבת טענה מלכתחילה כי זכות הבעלות במקרקעין במקרקעי סמול הולדינגס איננה של העיריה. חוו"ד אנזנברג מטעם העיריה ציינה במפורש כי הפיצוי מגיע אם יוכח שהשטח בבעלות העיריה , ולא שולם פיצוי בגינו (עמ' 8 לחוות הדעת) וכן בסיכום הדרישות בחוות הדעת נקבע כי הפיצוי למקרקעי סמול הולדינגס "כפוף להכרה בבעלות עירית נהריה בשטח". (עמ' 14 לחוות הדעת).
מכאן שתחום הסמכות כפי שהוגדר מלכתחילה בין הצדדים נע בין –"לא מגיע פיצוי בהעדר זכות בעלות" לבין – "אם תוכח זכות בעלות מגיע פיצוי".

6.2 ישיבת בוררות ראשונה התקיימה ביום 3.9.09. צורף פרוטוקול הדיון. עו"ד סומך, מטעם הרכבת אומר את הדברים הבאים : לפי המינוי השמאים יקבעו את זכאות העיריה לפיצוי. לטעמו נסח הטאבו מחייב ועירית נהריה לא הציגה ראיה נוגדת. המחזיק אכן זכאי לפיצוי אולם מהות הזכות במחלוקת. לדברים אלו עונה עו"ד אורן, ב"כ העיריה : "מקובל שאם לא נוכיח את הבעלות בחברה, אין אנו זכאים לפיצוי בגין הבעלות". מכאן, שבדיבורי הצדדים עולה במשתמע אפשרות של פיצוי בגין חזקה. מר ברקאי, מתאם ההפקעות של הרכבת חוזר מודגיש כי אי אפשר לדון במקרקעי סמול הולדינגס מבלי שנציג החברה שם, וחוזר שוב בהמשך ומציין כי לא ניתן לדבר על מקרקעי סמול הולדינגס.
בעמ' 3 לפרוטוקול הישיבה ובסיומה מציין כבוד הבורר איתן שריאל: לגבי החלקות בבעלות נהריה סמול הולדינגס, כל עוד לא הוכחה בעלות עירית נהריה אין לבוררים סמכות לדון בה ללא נוכחות נציג האפוטרופוס הכללי מכיוון שהחברה בפירוק, או שכבר פורקה ובעליה אינם ידועים".
6.3 חמשה ימים לאחר ישיבה זו, ביום 8.9.09 פונים הבוררים לאפוטרופוס הכללי לענין מקרקעי סמול הולדינגס ומציינים במכתבם כי העיריה טוענת שהיא זכאית לפיצוי בגין הבעלות והחזקה בשטח. המכתב לא נענה. הבוררים פונים שוב 3 חודשים לאחר מכן במכתב לאפוטרופוס ומציינים שם –"זהו המועד האחרון להודיענו האם לדון בפיצויי הפקעה בגין החלקות שבנדון אשר ינתנו כמובן למי שיוכר כבעלים של החלקות".

6.4 מדצמבר 2009 ועד מרץ 2013 הבוררות מתעכבת מהטעם שהעיריה מנסה לברר את זכויות הבעלות שלה במקרקעי סמול הולדינגס , מול האפוטרופוס.

6.5 ממכלול ההתכתבויות שהובאו בפני עולה כי הבוררים מחדשים פניה לאפוטרופוס ביום 3.9.12 ונענים על ידי האפוטרופוס כי ביום 17.7.12 ניתן על ידי בית המשפט המחוזי צו לאפוטרופוס לניהול מקרקעי סמול הולדינגס והם הגורם היחיד המוסמך לקבל פיצויים בשם החברה. המכתב מפרט כי יש בדעת האפוטרופוס להגיש תביעת פיצויים לרכבת. ואכן דריש ת פיצויים כזו הוצאה לרכבת ביום 25.11.12. נוכח ההתכתבות הוציאו הבוררים ביום 9.0.12 מכתב לצדדים ובו הם מודיעים כי הם יתייחסו רק לזכויות החזקה הנטענות ולא לזכויות הבעלות. לא נשלחה הסתייגות כלשהי של הצדדים להודעה זו.

6.6 ביום 5.3.13 מתכנסת ישיבת בוררות שניה. על אף קיומם של המכתבים המפורשים, הבוררים מודיעים בפתח הישיבה "אנחנו נקבע רק את זכויות עירית נהריה בחלקת סמול הולדינגס". נציגת הרכבת מוחה, טוענת כי אין הוכחת בעלות של העיריה בחלקות אלו וגם לא זכויות פחותות מאלו ומכל מקום הרכבת לא תשלם יותר מפעם אחת. באותו מעמד מציינים הבוררים : אין מחלוקת שהבעלות של החברה אך אין מחלוקת שהחזקה של העיריה. נציגת הרכבת מציינת כי החזקה הינה מכח פלישה למול טענת נציג העיריה כי העיריה מחזיקה בשטח מאז ומעולם. הבוררים הורו על הגש ת ניירות עמדה בנושא החזקה. ואכן הצדדים הגישו ניירות עמדה בנושא החזקה.

6.7 בנייר עמדה של העיריה היא טוענת כי חברת סמול הולדינגס בע"מ הוקמה בשנת 1935 כאגודה שיתופית חקלאית ולימים, בשנת 1961, חברי האגודה "התמזגו" עם חברי מועצת העיר נהריה. צויין שם כי העיריה היא ברת רשות במקרקעין בהעדר מחאה או התנגדות כלשהי, ולכן יש לראות את הרשות כבלתי הדירה. מכל מקום חברת סמול הולדינגס בע"מ מעולם לא בטלה את הרשות. נטען כי רשיון זה תקף גם כלפי צדדים שלישיים וככזו זכאית העיריה לפיצויי הפקעה.
בנייר העמדה של הרכבת נטען כי בהעדר זכות בעלות אין העיריה זכאית לפיצויי הפקעה. נטען כי העיריה לא הוכיחה כל זכות אחרת במקרקעין, וכי האפוטרופוס הינו בעל הזכויות במקרקעין. נטען כי העיריה איננה מחזיקה כדין במקרקעין והיא פולשת, שאיננה זכאית לפיצויי הפקעה. גם אם היתה העיריה מוכיחה כי היא ברת רשות, איננה זכאית לפיצויי הפקעה אלא רק בעבור ההשקעות בנכס. ובכל זאת ,בס' 16 לנייר העמדה מופנית ת שומת לב הבוררים שאם יפסק תשלום כלשהו הוא אמור להיות משמעותית פחות מ-100% מהזכויות שכן האפוטרופוס דורש פיצויי הפקעה המגיעים מכח הבעלות ואין זה סביר שישולם כפל פיצוי.

6.8 סיכום ביניים - מלכתחילה בשטר הבוררין הוגדרה סמכות הבוררים לקביעת פיצוי הפקעה על בסיס בעלות במקרקעי סמול הולדינגס. החל מהישיבה הראשונה, נמצא ברקע הדיבור על אפשרות פיצוי מכח חזקה. בפתח הישיבה השניה הנושא של אפשרות של פיצוי מכח חזקה עולה שוב, והצדדים אף הגישו לבקשת הבוררים ניירות עמדה בענין זה, מבלי להסתייג מעצם הדיון בנושא. בכך, הרחיבו הצדדים את סמכות הבוררים, והמבקשת מושתקת עתה מלטעון לחריגה מסמכות.
אני מניחה שאם נציגי הצדדים בהליך הבוררות היו בקיאים בפן המהותי של דיני ה פקעת מקרקעין כבר בשלב ישיבות הבוררות, יתכן והיו חוסמים כבר בשלב זה את מנגנון הדיון בנושא החזקה. אך לא כך עשו.

6.9 מעת שהועלו טענות על ידי הצדדים בסוגיות נוספות בין הצדדים, הן מהוות הסכמה ולו מכללא להרחבת סמכותם של הבוררים לדון גם בסוגיות אלו, גם אם לא נכללו בהסכם הבוררות, משלא הובעה לכך מחאה בזמן אמת. ראו סמדר אוטולנגי "בוררות- דין ונוהל" כרך ב מהדורה רביעית (2005), (להלן: "אוטולונגי") עמ' 1023:
"דומתני שהתשובה הברורה היא שהצדדים יכולים, בהתנהגותם, להרחיב את סמכות הבורר מעבר לזו הקבועה בהסכם הבוררות עצמו, ואין הם חייבים לערוך לשם כך הסכם בוררות חדש. הבאת ראיות או העלאת טענות בבוררות מטעם שני הצדדים גם לגבי עניין אחר, נוסף, שהם מסוכסכים בו, מהווה גילוי דעתם של הצדדים שהבורר יפסוק גם בו, הגם שלא נמסר במפורש להכרעתו בהסכם הבוררות, ואפילו אם התעורר לאחר עריכת ההסכם. הסכים בעל דין להרחבה- ודאי של יוכל להתכחש להסכמתו. ההסכמה יכולה להיות גם מכללא, באי העלאת הטענה בדבר חריגה מסמכות במועד. במלים אחרות- עילת ביטול אמנם עומדת לצידו, אך טענת מניעות מכריעה נגדו. לא העלה בעל דין את טענת חוסר הסמכות בפני הבוררים וגם לא מחה על המשך הדיון לפניהם- יהא מנוע מלהעלות טענה זו בשלב של בקשה לביטול הפסק". (ההדגשה אינה במקור).

6.10 ראו גם רעא 4095/12 מגנזי שתיות ב.ג.מ בע"מ נ. סקיק חברה לעבודות עפר ופיתוח בע"מ (13.11.12) שם נקבע כי מהפרוטוקולים של ישיבות הבוררות עולה שהצדדים הרחיבו בהתנהגותם את תניית הבוררות -
"מעבר לבחינת הסכם הבוררות הכתוב, יש חשיבות רבה להתנהגות הצדדים במהלך הבוררות. הצדדים לבוררות יכולים להרחיב, בהתנהגותם, את תחומי הבוררות ואת סמכויות הבורר. טענה בדיעבד של אחד הצדדים כי לא הסכים בכתב להרחבה שכזו, אשר נוגדת את הסכם הבוררות הכתוב, תידחה על בסיס עקרונות של מניעות והשתק [ראו: רע"א 4928/92 עזרא נ' המועצה המקומית תל-מונד, פ"ד מז(5) 94 (1993) (להלן: עניין עזרא)]."
הרכבת לא הסתייגה במהלך ישיבות הבוררות ובנייר העמדה שלה מדיון באפשרות לפסוק פיצויי הפקעה בשל זכות "חזקה", ובכך הביאה להרחבת סמכות הבוררים.

6.11 ברע"א 4628/05 בית אוצר צפורן נ' ראובן פלד בניה ושימור (2001) בע"מ, (04.12.2005), אליו הפנ ה ב"כ הרכבת נקבע כי אין לעתור לבית המשפט בנושא חריגה מסמכות של הבורר במסגרת הליך ביניים, אלא להמתין למתן פסק הבורר, אך אין שם קביעה כ אין להתנגד להרחבת הסמכות במהלך ישיבות הבוררות. נהפוך הוא. נקבע -
"אולם גם לגופה של הבקשה, דינה להידחות, ולו מן הטעם שאף בטרם נידרש לשאלת פרשנות היקף סמכותו של הבורר על פי הסכם הבוררות שבין הצדדים, ברי כי המבקשת בהתנהגותה הסכימה והכירה בסמכות הבורר לאורך זמן רב להכריע גם בשאלות אשר נדונו בפועל על ידי המפקח. הדבר עולה, בין היתר, מעמדת ב"כ המבקשת לעניין זה בישיבת הבוררות... גישה זו העולה מהתנהגות המבקשת אינה מתיישבת עם שלילת סמכות הבורר הנטענת על ידה, ומצביעה על הכרה במסכות רחבה של הבורר גם בעניינים שהמפקח דן בהם בעבר."

6.12 לסיכום, לאור כל האמור לעיל, התנהלות הצדדים מלמדת כי הרחיבו את סמכותם של הבוררים ולא הביעו מחאה או התנגדות לעצם הדיון ב שאלה – האם אפשרי פיצוי מכח חזקה. לפיכך אין לקבל את עילת הביטול של "חריגה מסמכות".

7. האם התעלמות מהדין המהותי (ס' 24(7) לחוק הבוררות

7.1 המבקשת מעלה שלוש טענות ספציפיות לענין עילת ס' 24(7) העוסקת בפסיקה שלא בהתאם לדין, על אף שהבוררים היו כבולים לדין המהותי – קביעת פיצויי הפקעה בגין "חזקה במקרקעין", המועד הקובע לתשלום פיצוי עבור חלקת סברי, והתעלמות מנטל השכנוע וההוכחה.

7.2 ס' 2 לחוק הבוררות קובע –
"רואים הסכם בוררות כמכיל את ההוראות שבתוספת הראשונה ככל שהן נוגעות לענין, והוא כשאין כוונה אחרת משתמעת מן ההסכם."
התוספת הראשונה קובעת בס' י"ד –
יד. הבורר יפעל בדרך הנראית לו מועילה ביותר להכרעה צודקת ומהירה של הסכסוך ויפסוק לפי מיטב שפיטתו על פי החומר שבפניו; הבורר לא יהיה קשור בדין המהותי, בדיני הראיות או בסדרי הדין הנהוגים בבתי המשפט. (ההדגשה איננה במקור).

7.3 הצדדים רשאים להתנות על כך. עיון בשטר הבוררין מלמד כי הצדדים הסכימו כי זכאותה של העיריה לפיצויי הפקעה תבחן בהתאם לכל דין. מכאן שהוחל הדין המהותי על הבוררות.

7.4 את בחינת עילת הביטול של 'פסיקה שלא בהתאם לדין', יש לבצע בשלושה שלבים. תחילה, האם קיימת התנאה לפסוק על פי הדין, שנית, מה היתה צריכה להיות פסיקת הבורר על פי הדין, ושלישית, מהי סטיית הבורר מהדין המהותי (אוטולנגי, בוררות דין ונוהל, מהדורה רביעית 2005, עמ' 1069). לאחר בדיקה זו, ככל שתימצא סטייה מהדין, יש לבחון האם הסטייה ו/או הטעות מקיימים את עילת הביטול, דהיינו האם סטייתו מהדין נעשה ביודעין ובמתכוון, כאשר הוא מתעלם כליל מהדין המהותי, על אף שהותנה בהסכם כי יפסוק לפי הדין המהותי. ראו לעניין זה את האמור ברע"א 113/87 חברת נתיבי איילון נ' יהודה שטאנג ובניו (31.10.1991) שם נקבע -
"טעויות בפירוש הדין וביישומו מצד בורר, אשר לגביו הותנה בהסכם הבוררות שיפסוק בהתאם לדין, אין בהם כדי להוות עילה לביטול הפסק על יסוד סעיף 24(7) לחוק."

כמו כן, ראו רע"א 470/08, כרמל התפלה בע"מ נ' מדינת ישראל - משרד האוצר(4.3.2010):
"... אלא שעל פי פסיקתו העקבית של בית משפט זה, גם אם טעה הבורר בדין, לא יחליף בית המשפט את שיקול דעתו בשיקול דעת הבורר (אוטולנגי, כרך ב', עמ' 1072). "רק מקום שהבורר (אשר חויב לפסוק בהתאם לדין) מחליט ביודעין להתעלם מן הדין המהותי ולפסוק שלא בהתאם לו, תעמיד פסיקתו עילת ביטול לפי סעיף 24(7)" .... כאמור, אם הבורר התעלם מהדין ביודעין ובמכוון - יבוטל הפסק, אולם אם הבורר התכוון לפסוק בהתאם לדין וטעה לגביו - אין זו עילה לביטול הפסק (אוטולנגי, כרך ב', עמ' 1073). בבוררות שבה כפוף הבורר לדין המהותי, משהתברר כי הבורר החיל את הדין על המחלוקת שבפניו לא יזקק בית המשפט לטענות בדבר אופן החלת הדין, ובכלל זה, לטענות כי הבורר שגה בפרשנות הדין ובדרך החלתו על מערכת היחסים בין הצדדים (עניין ג'נח)".
וכן את האמור ברעא 7205/01 כפר דניאל נ' יעקב מיטרני, ( 4.2.02)
"בקשה לביטולו של פסק בוררות איננה, איפוא, תחליף לערעור על שאלות הנוגעות לתוכנו של הפסק. אף כאשר ברי הוא כי מסקנה ממסקנותיו של הבורר מוטעית, בין במישור המשפטי, ובין במישור העובדתי, אין בכך כדי להוות עילה לביטולו, פסק בורר עשוי איפוא להתבטל, רק מקום בו הליך הבוררות פגום מיסודו, או בנסיבות בהן לא נתמלאו עקרונות הבוררות המוסכמים על-ידי הצדדים. ביטול הפסק בשל תוכנו אפשרי רק כאשר מנוגד הוא באופן מובהק לתקנת הציבור".
וראו גם רע"א 7789/09 משמרת מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' מושבי השרון ועמק חפר אגודה חקלאית שיתופית בע"מ (26.01.2010) ורע"א 7765/07 קופת חולים מאוחדת נ' ג'נח (06.11.2007);

8. האם פיצויי הפקעה ל"מחזיק" במקרקעין ?

8.1 על פי נסחי הרשום הבעלים הרשום בנסח רישום המקרקעין לגבי מקרקעי סמול הולדינגס הם חברת נהריה סמול הולדיגס בע"מ. ברור שלעירית נהריה אין כל זכות בעלות, והטענה בנייר העמדה של העיריה כי הזכות הועברה מאגודה שיתופית כלשהי לחברי מועצת העיריה היא טענה תלושה, אינה מעוגנת בעובדות כלשהן, ואיננה ראויה להיטען בהעדר אסמכתאות כלשהן.

8.2 על פי ס' 8 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943, במקרה של הפקעה זכאי לפיצוי בעל הקרקע, ופירוש "בעל הקרקע" לפי סעיף 2 לפקודה הינו הבעל הרשום של הקרקע. על פי נוסח הסעיף, רק כשאין לקרקע בעל רשום יהיה זכאי לפיצוי האדם הזכאי לקבל רווחים מהקרקע או בעל טובת הנאה בקרקע.

8.3 הווה אומר – הזכאות לפיצוי בגין רכיב הקרקע נתונה על פי פקודת הדרכים והמסילות לבעל הקרקע, לא למחזיק, לא לבר רשות ולא לפולש (א. קמר, דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית 2008) עמ' 423-430). את חברת סמול הולדינגס בע"מ החליף לענין זכות הבעלות, על פי צו של בית המשפט, האפוטרופוס הכללי.

8.4 עולה כי כבר בשלב זה לא עוברת העיריה את המשוכה הראשונה, שכן למקרקעין יש בעלים רשומים בנסח המקרקעין.

8.5 העיריה טענה כי חזקתה בת השנים במקום יוצרת למעשה רשיון כברת רשות מכח שתיקה. ראשית, עובדתית לא הובאו ראיות כלשהן או אסמכתאות בפני הבוררים כי רשות כזו ניתנה באופן פוזיטיבי. גם אם תחילת החזקה הינה מכח פלישה, הרי שלא ברור שניתן לאמר כי שתיקת הבעלים, חברה שאין ראיות על היותה פעילה, יש לייחס לה את משמעות ההסכמה. על משמעות המושג "רשות מכללא " ראו בפסקדין עא 618/05 גדליהו דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות- מדינת ישראל (21.03.2007) -
"בגדר המושג רשות מכללא נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת ממחדלו של בעל המקרקעין לפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך... ההסכמה נלמדת ממשך הזמן שחלף ומהתנהגותו הפסיבית של בעל המקרקעין בנסיבות המקרה המעידה שהשלים עם נוכחותו של פלוני בנכס או עם השימוש שהוא עושה בנכס... רשות הנלמדת בדיעבד אינה מעניקה לבעליה זכות במקרקעין, אלא טענת הגנה בלבד מפני תביעה בגין השגת גבול. עקרונית, רשות שנלמדה מכללא אינה מונעת את בעל המקרקעין מלהביא לסיומה בכל עת על-ידי גילוי דעתו כלפי פלוני שאין הוא מוכן עוד להמשיכה. ... היות ורישיון במקרקעין, אשר ניתן לביטול בכל עת, הינו בגדר זכות אישית בלבד אשר אינה תקפה כלפי צדדים שלישיים, לא ניתן לראות בו כטובת הנאה לצורך הענקת פיצויים לפי הפקודה." (ההדגשה אינה במקור)

8.6 בר רשות מכללא הינו בעל רשיון הדיר במקרקעין ואין זכות לפיצויי הפקעה לבעל רשיון הדיר. ראו את האמור לענין זה בעא 618/05 הנ"ל –
הלכה היא, כי רישיון הניתן לביטול אינו מקנה לבעליו זכות לקבל פיצויים בעקבות ביטול הרישיון, אלא פיצויים בגין השבחת הקרקע בלבד ואף זאת מכוח שיקולי צדק:
"...עולה השאלה האם בר רשות יהיה זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת זכותו. שאלה זו נדונה בבתי המשפט לפני חקיקת חוק המקרקעין והתשובה לה התחלקה לשתיים: אם הרשיון ניתן לביטול כי אזי לבר רשות ישנה זכות אישית גרידא כלפי נותן הרשות שאיננה תופסת כלפי צד שלישי. במקרה כזה ההפקעה לא תזכה אותו לקבל פיצויים מאת הרשות הציבורית בגין שלילת הזכות עצמה אלא רק בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין ברשותו ובידיעתו של נותן הרשות"
וראו גם ע"א 304/80 לוי נ' מנהל מחלקת עבודות ציבוריות, (29.11.82) רע"א 9212/05 מנחם נ' חברת מפעלי בתים משותפים בגוש 6135 בע"מ ( 23.11.06), ע"א 10653/05 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ החיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (01.08.2010).
ראו גם נמדר, בספרו "הפקעת מקרקעין " (2011)) עמ' 453 -
"גם בהקשר לדיני ההפקעות עולה השאלה האם בר רשות יהיה זכאי לקבל פיצויים בגין הפקעת זכותו. שאלה זו נדונה בבתי המשפט עוד לפני חקיקת חוק המקרקעין והתשובה לה התחלקה לשתיים: אם הרישיון ניתן לביטול כי אזי לבר הרשות ישנה זכות אישית גרידא כלפי נותן הרשות שאיננה תופסת כלפי צד שלישי. במקרה כזה ההפקעה לא תזכה אותו לקבל פיצויים מאת הרשות המפקיעה בגין שלילת הזכות עצמה אלא רק בגין ההשבחות שהשביח את המקרקעין ברשותו ובידיעתו של נותן הרשות. "

8.7 בנייר העמדה טענה העיריה לראשונה כי לא רק שהיא ברת רשות מכח שתיקת הבעלים, אלא שהזכות שניתנה לה היא "בלתי הדירה", דהיינו איננה ניתנת לביטול. גם טענה זו משוללת כל בסיס עובדתי, לא הובאה ראיה כלשהיא לתמוך בה, והעובדות הידועות שוללות אפשרות לרשות בלתי הדירה. ככלל בר הרשות הינו בעל רישיון הדיר במקרקעין, ורק במקרים חריגים רישיונו יהיה בלתי הדיר. בית המשפט הכיר בהיות רישיון בלתי הדיר במקרים חריגים במיוחד, בהתקיימות תנאים ייחודים לכך, כמו - מתן רשות מפורשת, מתן תמורה בעד הרשות, רצון הבעלים למתן הרשות, השקעה בבנייה בהסכמת הבעלים. וראו רע"א 1686/11 אברהם דעדוש נ' מינהל מקרקעי ישראל (03.05.2012) וכן הדברים שאומצו ע"י כבוד השופט רובינשטין ברעא 2299/07 מאיר לוי נ. מנהל מקרקעי ישראל (29.7.07) –
"המוסד של רשות בלתי הדירה, שורשיו בהשתק מן הצדק, ועל בית המשפט לבחון אם על פי נסיבות המקרה יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון". נראה לי שבנסיבות המקרה אין מנוס מביטול הרישיון לשם התכנית."
אין מחלוקת כי במקרה זה לא ניתנה רשות מפורשת מחברת סמול הולדינגס לעיריה לתפוס חזקה במקרקעין. העיריה לא הוזמנה על ידי חברת סמול הולדינגס לבוא ולתפוס חזקה. העיריה פעלה על דעת עצמה. גם לא ניתנה תמורה כלשהיא מהעיריה לחברת הולדינגס. הע ובדה שחברה לא קיימת ולא הגיבה כל אותן שנים, איננה מלמדת על הסכמה שבשתיקה. הרציונל של הסכמה שבשתיקה הוא כי "יכולת להתנגד אם רצית". אך כאן מדובר בחברה שלא יכלה להתנגד מפאת שלא היתה פעילה או קיימת, והאפוטרופוס, בהעדר ידיעה, עדין לא תפס את מקומה, כך שהבסיס לקונסטרוקציה הרעיונית של ההסכמה – נשמט. במקרה זה אין כל השתק מן הצדק, המונע מהאפוטרופוס כחליפה של חברת הולדינגס לבטל את הרשיון, אם היה כזה, ואין לראות את הרשיון כבלתי הדיר.
פרשנות אחרת, תיצור מצב כיאוטי שבו אנשים יפלשו לנכסים של נפטרים או של חברות שאינן פעילות, מבלי ידיעת היורשים אודות הירושה, וכשיבואו יורשיהם לתבוע את זכותם הקניינית יאמרו להם – "תפסנו. הזכות היא שלנו והיא בלתי הדירה ".

8.8 הבוררים לא קבעו כי לעיריה רשיון בלתי הדיר במקרקעין, אלא התייחסו לנושא "חזקה". פיצויי ההפקעה שקבעו ניתנו מכח "חזקה", "זכות שימוש ללא תמורה ארוכת שימוש".
מקרה זה נמנה על אותם מקרים חריגים המעגנים את עילת הביטול בשל פסיקה שלא לפי הדין . קביעת הבוררים המתעלמת מהדין המהותי איננה מהווה רק טעות ביישום הדין. הבוררים לא התייחסו לדבר חוק כלשהו, לא אזכרו חקיקה או פסיקה מנחה, ולמעשה התעלמו מהדין הקובע במפורש כי אין זכות חזקה מקנה פיצויי הפקעה, על אף שנתבקשו לפסוק על פי הדין.
בנוסף, ממכתבי האפוטרופוס הכללי עולה כי הוא עומד על זכותו לקבל פיצויי הפקעה בגין זכות הבעלות במקרקעי הולדינגס. מחד, ברור שמתוך פיצויי ההפקעה שאמורים להשתלם לאפוטרופוס והמגיעים לו על פי הדין , לא ניתן לגרוע סכומים שיפסקו לטובת העיריה ללא בסיס חוקי. מאידך, לא ניתן לדרוש מהרכבת, שהיא גוף ציבורי הניזון מכספי הציבור, כי תשלם סכומים שהם מעבר לפיצויי ההפקעה המגיעים על פי דין בגין מקרקעי סמול הולדינגס.

8.9 המשיבה טענה כי אין המדובר ב"עיוות דין" שכן על פי ס' 7 להסכם שנכרת בין הצדדים התחייבה העיריה לשפות את הרכבת באם תוגש נגדה תביעה בעילה המבוססת על זכויות הנוגדות את זכויות העיריה בשטח בעבור כל סכום שהרכבת תצטרך לשאת בו בכפוף לזכות העיריה להתגונן בפני כל תביעה כאמור. נפקותו של סעיף זה טובה למצב בו במועד התשלום לעיריה אין ידיעה על בעל זכויות אחר שלו מגיעים פיצויי ההפקעה. כאן, ידוע כי זכות פיצויי ההפקעה בגין מקרקעי סמול הולדינגס נתונה לאפוטרופוס הכללי, ולכן תשלום לעיריה , מבלי שהראתה זכות כלשהי, יוצר עיוות דין.

8.10 מסקנה – פסיקת הבוררים, ככל שהיא מתייחסת לפיצויי הפקעה בגין חזקת העיריה במקרקעי הולדינגס, צריכה להתבטל.

9. חלקת סברי

9.1 למעשה מתייתר הדיון בחלקת "סברי" ,שאף היא חלק ממקרקעי סמול הולדינגס.

9.2 למעלה מהצורך אציין כי מועד תשלום פיצויי הפקעה בעקרון הינו במועד בו המדינה נוטלת חזקה בקרקע. מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת שטח מכח פקודת הדרכים נקבע בסעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור תשכ"ד 1964 (ראו סעיף 1 לחוק דיני הרכישה המחיל עצמו על פקודת הדרכים). להלן לשון סעיף החוק:
9א. (א) תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת.

ביום 15.02.2010 תוקן החוק והוסף סעיף 9א(א1) שזה נוסחו -
(א1) לא קנה רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין בתוך תשעים ימים מיום שפורסמה הודעה כאמור בסעיף 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן – פקודת הקרקעות), וברכישה מכוח חוק רכישה שלפיו אין חובה לפרסם הודעה כאמור – בתוך תשעים ימים מהיום שבו רשאי רוכש הזכויות לדרוש את מסירת ההחזקה במקרקעין, זכאי בעל הזכויות שנרכשו לדרוש מרוכש הזכויות את הפיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, כנגד מסירת החזקתו במקרקעין; דרש בעל הזכויות שנרכשו פיצויים כאמור, ישלם לו רוכש הזכויות, בתוך תשעים ימים ממועד מסירת ההחזקה במקרקעין, את סכום הפיצויים שאינו שנוי במחלוקת. (הדגשה לא במקור)

9.3 כאמור, העירייה טוענת כי היא זכאית לקבל את הפיצויים שכן הרכבת רשאית לתפוס את החלקה מכוח פסק הדין שניתן לה בע"א 14048-02-13. מעיון בהליך שהתנהל בבית המשפט השלום בת"א 14454-08-09 ניתן צו לסילוק יד לחלקה 14 בגוש 18147, שכאמור איננה חלקת סברי (חלקה 20 באותו הגוש).על בסיס פסק דין זה הושגה הסכמה בין הצדדים בהליך לפינוי המקרקעין. ההסכמה אושרה בפסק דינו של בית משפט המחוזי בע"א 14048-02-13 (כבוד השופטים י' כהן, ר' שפירא וס. הנשיאה ש' וסרקרוג). בערעור שהתנהל בבית המשפט המחוזי דובר על המקרקעין נשוא פסק הדין בבית משפט השלום. מכאן שאין ללמוד מהליך זה כי קיים פסק דין חלוט לטובת הרכבת על סילוק יד מחלקה 20 בגוש 18147, נשוא ענייננו.

9.4 יתרה מזו, בפסק הדין בערכאת השלום אף מצוין כי לאור העיכוב שעלול היה להיווצר בלוחות הזמנים של פרויקט הכפלת מסילת הרכבת בשל התנגדות סברי, הרכבת שינתה את תוואי ביצוע העבודות להכפלת המסילה, והוא אינו כולל יותר את חלקה 20.

9.5 ככל שההפקעה של חלקה 20 בתוקף, הזכות לקבלת תשלום הפיצוי קמה רק כנגד מסירת החזקה לרכבת. אין בכך כדי לפגום בקביעה לענין גובה הפיצוי שנקבע בפסק הבוררות.

10. לענין נטל השכנוע ונטל הבאת הראיה

10.1 הכלל העולה מחוק הבוררות והתוספת הראשונה לו הוא כי הבורר איננו כפוף לכללי הראיות ולסדרי הדי הנוהגים בבית המשפט. הצדדים ציינו בשטר הבוררים כי ההליך הדיוני שיקימו השמאים לצורך בחינת הזכאות לפיצוי - יקבע בהסכמת הצדדים. לא הובאו בפני פרטי הסכמה כזו.

10.2 לכן אין מקום לטענות הרכבת בנושא נטל שכנוע והבאת ראיה.

10.3 אין בכך כדי להפחית מדרישה בסיסית הקיימת בהליך בוררות כי טענות לא יטענו בעלמא, בצורה סתמית וגורפת, ויהיה להם בסיס ראייתי כלשהו, בין אם הובא על ידי צד אחד, ובין אם נסתר בראיות על ידי צד אחר.

11. האם עילת ביטול לפי ס' 24(4) לחוק הבוררות, בשל העדר הזדמנות נאותה לטעון ולהביא ראיות ?

11.1 נטען כי בס' 9 לפסק הבוררות, סעיף המתייחס להערכת הפיצויים, כללו הבוררים נתונים שלא הוצגו לצדדים ולכן הרכבת לא היתה יכולה לבדוק נתונים אלו. הנתונים מתייחסים לתוכניות החלות, לשטחי ההפקעה והערכת שווי לפי הייעוד. המבקשת איננה מפרטת אילו נתונים לא הוצגו בפניה, ולכן מתעורר קושי לדן בטענתה זו.

11.2 ראשית, נתוני ההפקעות ותוכניות עדכניות שחלות, הם נתוני הבסיס, בחזקת ידיעת הצדדים. שאר התנוים הם הערכה כספית של השווי. הצדדים בחרו בבוררים שהינם שמאיים במקצועם, והערכת שווי נכסים הינה עיקר עיסוקם, והם רשאים לעשות שימוש בידיעותיהם האישיות בשל בקיאותם ומומחיותם ראו רע"א 6336/97 מקורות, חברת מים בע"מ נ' קיבוץ משמר העמק, אגודה חקלאית שיתופית בע"מ, (3.12.97).

11.3 בעקרון, ביהמ"ש נוטה שלא לבטל פסקי בוררות בשל טענה של מי מהצדדים לאי מתן הזדמנות נאותה לטעון טענות ו/או להביא ראיות, ראו רע"א 6327/12 ניב נ' דן חברה לתחבורה ציבורית בע"מ ( 2.9.2013):
"לא בנקל יורה בית המשפט על ביטול פסק בוררות בשל הטענה כי לא ניתנה לצד הזדמנות נאותה לטעון טענותיו או להביא ראיותיו והכל כדי להגשים את הכלל לפיו עילות הביטול לפי סעיף 24 לחוק אינן פותחות פתח להעלאת טענות ערעוריות על פסק הבוררות".
על אחת כמה וכמה במקרה זה, בו לא ברור מהי זכות הטיעון שנמנעה מהמבקשת.

12. האם העדר הכרעה בענין שנמסר להכרעת הבוררים (ס' 24(5) לחוק הבוררות

12.1 המבקשת טוענת כי הבוררים לא דנו בטענת הרכבת כי העיריה איננה זכאית לפיצויי הפקעה, כי כבר קבלה פיצוי במסגרת טבלאות האיזון ולוח הקצאות במסגרת תוכנית מפורטת ג/8241, תוכנית במסגרתה שונה ייעוד חלקות מסויימות לייעוד מסילת ברזל.

12.2 נושא תוכנית ג/8241 וטבלאות האיזון שנקבעו במסגרתה נידונו במפורש ובהרחבה בישיבת הבוררות הראשונה והשניה.

12.3 עצם קביעת הבוררים בסעיף 9 לפסק הבוררות כי הרכבת חייבת בפיצויים בגין חלקות אלו, תוך שהם מתייחסים באופן מפורש לתוכנית ג/8241 (לאחר שטענת הרכבת הוצגה בסעיף 7 לפסק הבוררות), אין בה כדי לומר שהבוררים לא הכריעו בטענה. בקשת הרכבת לבטל את פסק הבוררות בשל עילה זו עולה לכדי טענה בעלת אופי ערעורי מובהק, ואין זה מסוג הטענות שבית משפט זה ידון בהם בבואו לבחון בקשה לביטול פסק בוררות.

13. האם העדר נימוקים לפסק הבוררות – ס' 24(6) לחוק הבוררות

13.1 הכלל הוא כי כל עוד לא משתמעת כוונה אחרת מהצדדים קיימת חובת הנמקה בהתאם לסעיף טו1 לתוספת הראשונה לחוק הבוררות (בהתאם לקבוע בסעיף 2 לחוק). אין חולק שמכיוון שבמקרה שבפנינו לא נקבע ו/או משתמע מההסכם שהצדדים ויתרו על חובת ההנמקה- קיימת במקרה זה חובת הנמקה.

13.2 המחלוקת בין הצדדים הינה מהי מידת ההנמקה לפיה היה על הבוררים לנמק את פסקם. ראו דברי כבוד השופט א' גולדברג בע"א 1325/92 קולקר נ' דיפלומט אופנועים (1985) בע"מ, (13.6.93) הדן בשאלה מהי הנוסחה הנכונה של ההנמקה ומה מידתה הראויה -
"די בכך שהפסק ינומק כך שיהא בו להראות לקורא כי לא נעלמו מעיני הבורר הנושאים שעמדו לפניו להכרעה, כי לא נשתכחו מלבו טענות הצדדים, כי מצויה בו התייחסות עניינית לכל אלה וכן טענים, לפחות בתמצית, שהביאו לתוצאת הפסק.
לא כמות הדברים הנכתבים היא הקובעת לגבי טיבה של ההנמקה, אלא התייחסותה לטיעונים ולראיות.""

וראו גם רעא 1129/00 שמואל כהן נ.DIAMOND EXPRESS COMPANY (23.7.00) :
"הבורר משתית את קביעותיו על קו הנמקה כללי המאפשר לרדת לסוף דעתו ולהבין את הבסיס עליו השעין את מסקנותיו. די בקיומו של שלד הנמקה כללי זה כדי לספק את הנדרש בבוררות, ואין צורך בהנמקה פרטנית לכל פרט ולכל רכיב בפסק הבורר."

13.3 בענייננו הפסק רשום באופן כזה, שברור לכל כי כל הנתונים והראיות שהצדדים הציגו עמדו בעיני הבוררים. לא נעלמו מהם נושאים שהועמדו להכרעה. כמו כן לא ניתן לומר שנעלמו מעיניהם טענות הצדדים והן אף זכו להצגתן הברורה בגוף פסק הדין.
13.4 בנוסף לכך, הבוררים פרטו בסעיף 9 לפסק הבוררות את הנתונים שעמדו בבסיס חישוב פיצויי ההפקעה שקבעו, ובכך הציגו את הטעמים וההיבטים השונים שבחנו עת חשבו את הפיצויים המגיעים לעירייה בגין הפקעת הקרקעות השונות (תוך התייחסות לכל סוג קרקע באופן נפרד לפי המאפיינים הייחודים לה).

14. לסיכום

14.1 המבקשת הכבירה טענות רבות לענין העילות המצדיקות את ביטול פסק הבוררות. מתוך כלל הטענות מצאתי רק טענה אחת כמוצדקת, שיש בא להביא לביטול חלקי של פסק הבוררות. הטענה המוצדקת מתייחסת לפסיקת פיצויי הפקעה בגין חזקה, דהיינו פסיקה תוך התעלמות מהדין המהותי, על אף חובת הבוררים לפסוק על פיו. סעיף זה הוא היחידי שיש בו כדי לגרום עיוות דין.

14.2 ס' 26 (ב) לחוק הבוררות קובע כי לא יבטל בית המשפט את פסק הבוררות כולו, אם ניתן לבטלו בחלקו, להשלימו, לתקנו או להחזירו לבורר. לפיכך אני מבטלת בפסק הבוררות את אותו חלק אשר הורה לרכבת לשלם לעיריה פיצויי הפקעה בשל החזקה במקרקעי סמול הולדינגס.

14.3 טענתה זו של המבקשת אמנם התקבלה, אך יתרת שפע טענותיה – נדחו. מטעם זה אינני מוצאת לנכון לחייב את המשיבה בהוצאות.

המזכירות תמציא עותק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, י' אב תשע"ה, 26 יולי 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: רכבת ישראל בע"מ
נתבע: עירית נהריה
שופט :
עורכי דין: