ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין הילה ר. ג. ייעוץ ניהול והשקעות בע"מ נגד נוה מורן בנין והשקעות בע"מ :

בפני כבוד ה שופט עמית משה סובל-שלום ת"א

המערערים

1.הילה ר. ג. ייעוץ ניהול והשקעות בע"מ
2.יהודה שמעוני
3.מירה פינקלשטיין

נגד

המשיבים

1.נוה מורן בנין והשקעות בע"מ
2.עו"ד דוד מלניק - כונס נכסים
3.עו"ד אלון גרוסבוים – כונס נכסים

פסק דין

1. מבוא
לפניי שני תיקים, שעניינם בקשות רשות ערעור על החלטת כבוד רשם ההוצל"פ הורוביץ דניאל (להלן: "הרשם") בתיק הוצל"פ שמספרו 01-XX541-12-0, אשר ניתנה ביום 16.3.15 בעניין בקשה למתן הוראות לכונסי הנכסים.
שתי בקשות הרשות ערעור שלפניי הוגשו ביום 12.4.15, ומאחר שעסקינן בשתי בקשות רשות ערעור, בהן נשוא הבר"ע הינו זהה ומתייחס לאותה החלטה, מצאתי לנכון לדון במאוחד בהן כבערעורים עצמם, על סמך כתבי הטענות שהגישו הצדדים, התגובות, התשובות והנספחים שצורפו.

2. ברע"צ 12545-04-15 (להלן: "רע"צ 1") הגישו המבקשים 1-3 הילה ר.ג. יעוץ ניהול והשקעות בע"מ, יהודה שמעוני ומירה פינקלשטיין בר"ע, כאמור, על החלטת הרשם מיום 16.3.2015, ולהלן ייקראו: "קבוצת הילה".

משיבה 1, נווה מורן בניין והשקעות בע"מ, ולהלן תיקרא "נווה מורן", הגישה תגובה בכתב, וכן הוגשה בכתב תגובתו של משיב 2 כונס הנכסים מטעם קבוצת הילה עוה"ד דוד מלניק (להלן: עוה"ד מלניק), ושל משיב 3 כונס הנכסים מטעם קבוצת נווה מורן עוה"ד אלון גרוסבוים (להלן: עוה"ד גרוסבוים).

3. ברע"צ 12752-04-15 (להלן: "רע"צ 2") הגישה המבקשת נווה מורן בר"ע, כאמור, על החלטת הרשם מיום 16.3.2015.

משיבים מס' 1-3, קבוצת הילה, הגישו תגובה בכתב, וכן הוגשה בכתב תגובתו של משיב 4 עוה"ד מלניק, ושל משיב 5 עוה"ד גרוסבוים.

4. הבקשות שהוגשו בשני התיקים מתייחסות להחלטת רשם ההוצל"פ שניתנה בהתייחס לפרוטוקול בנייה ברחוב לילינבלום 1, פינת רח' פינס 27 בת"א הידוע כחלקה 9 בגוש 7422, להלן: "הנכס".
הנכס הינו מבנה המורכב משני אגפים, בן 2 קומות המכיל בסך הכל 27 יחידות.
בהתאם להסכם חלוקה יוחדו חלק מהיחידות לכל אחד מהצדדים ואולם נותרו מספר יחידות משותפות לצדדים, לרבות הצמדותיהן וכן יתרת זכויות הבניה הבלתי מנוצלות של החלקה שנקבע כי תחולקנה בעתיד לאחר קבלת היתר בנייה סופי.

5. ביחידות המשותפות לגביהן ניתנה החלטת הרשם מחזיקה קבוצת הילה ב- 72.5% מהזכויות ונווה מורן מחזיקה ב- 22.5% מהזכויות.
תיק ההוצל"פ נפתח בשעתו לפרוק השיתוף בין השותפות באותן יחידות שנותרו בבעלות משותפת של הצדדים, ולצורך ביצוע מונה מטעמו של כל אחד מהצדדים כונס נכסים.

6. בשנת 2008 נתגלע סכסוך בין בעלי הזכויות השותפים בנכס, והצדדים הגישו תביעות שונות זה כנגד זה לבית משפט השלום, לרבות תובענה אחת, ה.פ. 1300/ 09, אשר הוגשה לבית המשפט המחוזי ואשר לאחרונה ניתן בה פסק דין ועניינו תביעה לאכיפת אחד ההסכמים שנחתמו בין הצדדים ואולם אין פסה"ד מתייחס ליחידות נשוא תיק ההוצל"פ.

התנהלות התיק
7. ביום 28.12.2011 ניתן פסק דין בת.א. 45642/08 בבית משפט השלום תל-אביב, במסגרתו נדונו ארבע תובענות במאוחד בפני כבוד השופט יונה אטדגי, ונכללה בו, בין היתר, הוראה לפירוק שיתוף בדרך של התמחרות לכל חלקות המשנה המפורטות בהמרצת פתיחה – 1077-01-10. עוד הורה כי, רק אם ההתמחרות הפנימית לא תצלח , ייעשה פירוק שיתוף בדרך של מכירה לכל המרבה במחיר. כן ניתנה הוראה בדבר מינויים של עוה"ד מלניק ועוה"ד גרוסבוים לכונסי נכסים לשם ביצוע פירוק השיתוף, וכי הליך הכינוס יתבצע תחת פיקוחו של ראש ההוצאה לפועל.

8. בהתאם לקביעה בפסק הדין, פנו כונסי הנכסים על דרך של בקשה משותפת אל ראש ההוצל"פ בתל-אביב, ופתחו תיק הוצאה לפועל שמספרו 01-XX541-12-0.

9. בין לבין הוגשו אל הרשם מספר בקשות מטעם הצדדים להליך ו/או על ידי כונסי הנכסים מטעמם, עליהן נתן הרשם החלטותיו בהתאם.
לא למותר לציין כי, במסגרת הבקשות השונות הופנו אל הרשם לא אחת סוגיות משפטיות ותכנוניות הנתונות במחלוקת בין הצדדים (כגון סוגיית זכויות הבנייה), ואשר טרם נידונו והוכרעו על ידי הערכאות השיפוטיות המוסמכות בעניינים אלה. באותן סוגיות מהותיות, המצריכות הבאת ראיות ושמיעת עדים, ואינן נתונות לסמכותו של הרשם, דחה הלה את המבוקש בצורה מנומקת כדבעי, ואף המליץ לצדדים לפנות לבית המשפט המוסמך בהתאם.

10. ביום 20.11.2014 ניתנה החלטת הרשם, במסגרתה הורה לכונסי הנכסים לבצע התמחרות פנימית בין הצדדים ללא מעורבות של מציעים צדדי ג' חיצוניים וללא צורך בביצוע שמאות. כן ניתנה הוראה לכונסי הנכסים להגשת דוח פעולות תוך 45 יום.

11. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור ברע"צ 39598-12-14, והדיון בה נערך בנוכחות הצדדים בפני כבוד השופטת רחל עורקבי, אשר דחתה את הבקשה. בפסק דינה מיום 10.2.2015 הורתה, בין היתר, על קיום התמחרות פנימית במשרדו של עוה"ד מלניק תוך שבעה ימים ממועד פסק הדין.

12. ביום 19.2.2015 התקיימה התמחרות פנימית בין הצדדים, ובעקבותיה הוגשה בקשה נוספת לרשם לצורך מתן הוראות לכונסי הנכסים.

13. הרשם נתן החלטתו בבקשה דנן ביום 16.3.2015, ועליה הוגשו שתי הבקשות לרשות ערעור כמפורט ברישא להחלטתי זו. ומכאן הוראות לכונסי הנכסים.

14. אקדים ואציין כי, במסגרת כתבי הטענות שהוגשו מטעמם, הפליגו הצדדים למחוזות החורגים מגדרה של ההחלטה נשוא הבקשות שלפניי, ולפיכך לא מצאתי מקום להידרש לכלל הטענות שהועלו שאינן דרושות לי לצורך הכרעתי בבקשות.
אף לא ירדתי לסוף דעתם של הצדדים שלא הפנימו את החלטותיו של הרשם הנכבד והמלצתו כי יפנו לערכאה המתאימה ובאופן מרוכז על מנת להביא להכרעתה את כל הסוגיות החשובות שבמחלוקת, אך אינן בגדר סמכותו של רשם ההוצל"פ. הדעת נותנת כי שני הצדדים מעוניינים להביא לפתרון של הסכסוך ואולם עליהן לדעת כי הבאת סוגיות תכנוניות, הכרעה בזכויות קנייניות וכו' לרשם ההוצל"פ לא יקדמו אותן לפתרון שכן רשם ההוצל"פ מבצע החלטות ופסקי דין ולא קובע זכויות.
אשר על כן, אין בכוונתי להידרש לעניינים שאינם בסמכות הרשם או לעניינים העומדים ותלויים בהליכים בערכאות שיפוטיות אחרות, ואשר בינם לבין ההחלטה נשוא ערעורים אלה על החלטת הרשם ולא כלום.
לפיכך, אתמקד בהכרעתי אך בסוגיות העולות במישרין מהחלטת הרשם, ולנוכח חשיבותם יובאו להלן עיקרי החלטתו מיום 16.3.2015.

עיקרי החלטת הרשם

15. ההחלטה ניתנה לאחר עיון בדו"חות שהגישו כונסי הנכסים בעניין ההתמחרות הפנימית שהתקיימה בתאריך 19.2.2015.
א. נדחתה בקשתה של הילה לפסול את הצעתה של נווה מורן רק משום שהוגשה באיחור ולא היה מקום לאשר את הצעתה של הילה שכן הצעתה נמוכה מהשמאות.
מאחר ונווה מורן הביעה נכונות לשפר את הצעתה, יתכן שדי יהיה בהתמחרות פנימית כדי להשיא את התמורה לגבולות השמאות, ללא צורך בהתמחרות חיצונית. הרשם מורה להמשיך ולמצות את הליך ההתמחרות הפנימית.

ב. הרשם דחה את הדרישה להוספת תנאים בהסכם המכר בקשר להתחייבות לשתף פעולה ולא למנוע מהצד הזוכה לממש את המכר.
הרשם מנמק סירובו בכך כי ממילא על כל צד לנהוג בתום לב שאם לא כן הוא חשוף לתביעה משפטית בפני הערכאה המוסמכת ואין לו סמכות ליתן הוראות לצדדים שאינם השותפים לנכס שבפירוק, ואין בסמכותו להידרש לנושאים החורגים ממסגרת הנכס לגביו מתבקש הפירוק.
על הצדדים לפנות לביהמ"ש לצורך הכרעה באותם הנושאים שאינם בסמכותו של רשם ההוצל"פ ואשר לא הובאו מלכתחילה בפני בית המשפט ולכן גם לא הוכרעו על ידו עד כה.
הרשם עוד מוסיף וקובע כי, הנכס נמכר AS IL, ובין היתר, על כל אחד מהצדדים להביא בחשבון את הסיכויים והסיכונים ברכישת הנכס ובבעיות שעלולות להתעורר לצד הזוכה במימוש זכייתו, נוכח הזכויות הנוספות הקיימות בצמוד, מעל ומתחת לנכס – שאינן חלק מהנכס נשוא פירוק השיתוף. על כן, לא מצא הרשם מקום להיעתר לבקשה בעניין מתן הוראות לכונסי הנכסים להוספת תנאים בהסכם כמפורט בבקשה

ג. באשר לסוגיית "המשקיעים החיצוניים":
קובע הרשם כי, מקובלת עליו העמדה כי אין לאשר צירופם למכר, שכן התמחרות פנימית – כשמה כן היא – BY ME BY YOU. לדבריו, הצדדים למכר – ככל שזה ייעשה מכוח הזכייה בהתמחרות הפנימית – הינם קבוצת הילה מחד, ונווה מורן מאידך, והם בלבד, ואין לאפשר הוספת צדדים נוספים למכר. עוד מוסיף הרשם וקובע, כי אין בכך למנוע מנווה מורן להתקשר בהסכם חיצוני עם גורמים אחרים, אולם הדבר איננו עניין להסכם המכר נשוא פירוק השיתוף.

ד. באשר לסכום הפקדון אשר על כל צד להפקיד כתנאי לביצוע ההתמחרות הפנימית, סבור הרשם כי בכדי לצמצם את היעדר השוויון המובנה שיש בין הצדדים בשל חלקו של כ"א מהם בנכס, הרי שעל כל צד יהיה להפקיד 7% מההצעה בהתייחס לשווי הנכס כולו ולא בהתייחס לשווי של החלק בנכס של כל צד.

ה. לבסוף, בסוגיית השמאות תמה הרשם מדוע מלכתחילה מסר השמאי לצדדים שומה שאינה עדכנית ומדוע לא דאג לעדכן את שומתו בטרם מסר אותה לצדדים שכן שומה שאינה עדכנית ומדוע לא דאג לעדכן את שומתו בטרם מסר אותה לצדדים שכן שומה שאינה עדכנית גם אינה רלוונטית. על כן הורה הרשם לשמאי לפעול לעדכון השומה ולאחר שתתקבל שומה עדכנית יערכו כונסי הנכסים התחרות פנימית נוספת, עפ"י האמור בהחלטתו.

טענת הצדדים

16. בכל אחד מהערעורים מעלה כל צד טענות כנגד חלק כזה או אחר בהחלטתו של הרשם אשר מנוגדת לאינטרס שלו ותומך ומאמץ את אותו החלק בהחלטת הרשם אשר הצד שכנגד מערער עליו.
ערעורה של נווה מורן ברע"צ 12752-04-15.
מופנה כנגד דחיית הרשם את בקשתה של נווה מורן למתן הוראות לכונסי הנכסים. בעניין זה פונה נווה מורן בבקשה כי בית המשפט יורה לכונסי הנכסים לוודא כי לחוזה המכר יוכנסו סעיפים מתאימים המגינים על רוכש הזכויות בהתמחרות שתיערך. בנוסף או לחילופין, מתבקש בית המשפט ליתן לכונסי הנכסים הוראות להבטיח כי , פירוק השיתוף יתבצע בדרך ישרה והוגנת כך שכל צד אשר ירכוש את הזכויות בממכר, יידע באופן ברור את היקפן, טיבן ומהותם של זכויות הבנייה; כי צד אשר ירכוש את זכויות הבנייה יוכל לרכוש אותן במלואן ולממש אותן במלואן; כי בחוזה המכר אשר ייחתם בין הכונסים לבין הזוכה בהתמחרות ייכללו סעיפים המבטיחים מימוש מלוא זכויות הבנייה בנכס על ידי הצד אשר ישלם את התמורה עבורם; וכי יימכרו זכויות בנייה מלאות ללא פגמים, זכויות נקיות מכל טענה ו/או תביעה ו/או זכות אחרת השייכת למי מבין הצדדים ו/או לצד ג' כלשהו.

לחילופין, מבקשת נווה מורן לערער על החלטת הרשם אשר דחתה בקשתה להכריז עליה כעל זוכה בהתמחרות הפנימית. ועל כן, מבקשת נווה מורן כי בית המשפט יכריז עליה כמי שזכתה בהתמחרות.

לחילופי חילופין, מבקשת נווה מורן לאור נסיבותיה המיוחדות והסבוכות של פרשה זו להורות לכונסי הנכסים למכור את ה"ממכר" נשוא הפירוק בהתמחרות חיצונית לכל המרבה במחיר, וזאת לאחר שיפעלו כדבעי להשאת שוויו.

17. בערעורה של קבוצת הילה ברע"צ 12545-04-15 מבקשת מבית המשפט לבטל את החלטת הרשם בסעיף 2, אשר דחה את הבקשה לפסול את הצעתה של נווה מורן. בעניין זה סבורה קבוצת הילה כי הצעתה של נווה מורן אינה עומדת בתנאי ההתמחרות מבחינה טכנית, וכן מבחינה מהותית. כמו כן, לדידה של קבוצת הילה, החלטתו זו של הרשם בעניין זה מנוגדת להחלטותיו הקודמות מיום 20.11.14 ומיום 11.2.15, וכי ניתנה ללא קבלת עמדתה של קבוצת הילה.
עוד מבקשת קבוצת הילה כי בית המשפט יבטל את החלטת הרשם, כפי שקבע בסעיף 5 לעניין סכום הפיקדון שיש על כל צד להפקיד כתנאי לביצוע ההתמחרות באופן שלא תאלץ להפקיד ערבון בסכום גבוה משיעור שווי חלקה בנכס.
עוד טוענת קבוצת הילה כי פעלה בהתאם להנחיות כונסי הנכסים, לא התערבה בניהול הליך ההתמחרות, הגישה הצעה בהתאם לנוהל שנקבע ובסכום גבוה משווי הזכויות כפי שנקבע ע"י כונסי הנכסים ואף מוערכות על ידי שמאי המקרקעין. ובהגיעה להתמחר על הזכויות שבפירוק, היא מוצאת עצמה שוב מוחזקת כבת ערובה בידי נווה מורן ועוה"ד גרוסבוים. לטענתם, הטענות המועלות בעניין זה על ידי נווה מורן חותרות תחת פסקי דין והחלטות חלוטות. כל מבוקשה של קבוצת הילה הינו לקיים את פסק הדין החלוט למימוש ככתבו וכלשונו, ולנתק כל קשר עם נווה מורן.
כן מבקשת הילה לקבוע כי היא הזוכה בהתמחרות הפנימית שנערכה ולחילופין להורות על המשך ההתמחרות מאותו שלב בו הופסק בהתבסס על הצעות הצדדים כפי שהוגשו ותוך התייחסות למצב הנכס כפי שהינו ללא הוספת תנאים ועל פי סכומי הפקדון שהופקדו.

דיון והכרעה

18. כפי שכבר צויין לעיל שני הערעורים מרחיבים את היריעה שלא לצורך ומעבר להחלטת הרשם הנדונה.
הצדדים טרחו לצרף מסמכים בלתי רלוונטיים לעניין ובמיטב כשרונם להרבות במסירת מידע ונתונים שאינם דרושים, וכל זאת במקום לקיים את החלטות הרשם , שלו כך נהגו יתכן וההליך היה כבר מסתיים זה מכבר או למצער היה לקראת סיומו.
על הצדדים להפנים כי במסגרת הליך פרוק השיתוף לא יוכלו לפתור את כל המחלוקות שביניהם בקשר למבנה ולנכס, הן ביחידות המשותפות ובוודאי שלא בזיקה ליחידות האחרות ולהסכמים שביניהם.
רשם ההוצל"פ סמכותו מוגבלת ומיוחדת לביצוע החלטות ופסקי דין של בית המשפט ואין לו סמכות לקבוע זכויות או ליתן הוראות החורגות ממסגרת ההליך והמסגרת שנקבעה בפסק הדין של ביהמ"ש.
ככל שמדובר בנכס סבוך ובשאלות קנייניות ותכנוניות, ראוי לצדדים שירכזו את כל העניינים ויביאו אותם במשותף להכרעה בפני הערכאה המוסמכת.

19. לא מצאתי שיש מקום להתערב בהחלטתו של הרשם הנכבד המנהל את ההליך, כפי שעולה מהנספחים בתיק, בדרך ראויה ונכונה. גם ההליך של התמחרות פנימית יש להשיא את התמורה ועניין זה באחריותו של הרשם ובמיוחד כאשר כונסי הנכסים הינם מטעמם של הצדדים ולא צריך להוסיף בנדון.
ההתמחרות, גם פנימית, לא יכולה להתנהל כאשר אין בבסיסה חוות דעת שמאית מעודכנת המביאה את כל הרכיבים הדרושים לקביעת השווי.
כאשר בידי הצדדים הייתה, עובר להתמחרות, חוות דעת לא עדכנית, לא היה כל טעם לקיים את ההתמחרות ולכן דינה של התמחרות כזו להתבטל.
במצב הדברים האמור, לא ניתן היה לאשר את הצעתה של קבוצת הילה שהייתה נמוכה מהשמאות (הלא מעודכנת), גם אם נווה מורן הגישה את הצעתה באיחור.

20. אין ספק כי ההתמחרות הפנימית עדיין לא מוצתה ולכן אין לפנות להתמחרות חיצונית.
כמו כן, ברור כי טרם המשך התמחרות פנימית יש להורות לשמאי להשלים ולעדכן את חוות דעתו ולכלול בה את כל הרכיבים שיש בהם כדי להשפיע על קביעת השווי, לרבות זכויות בנייה עתידיות הקשורות ליחידות נשוא הפרוק וכן לעובדת הימצאותן של היחידות במבנה והקשר ההדדי ביניהם. לצורך השמאות העדכנית, יוכל כל צד להפנות לשמאי, באישור הרשם, שאלות הבהרה ואף להביא בפניו את עמדתו לצורך קביעת השווי.
רק לאחר שתתקבל שמאות עדכנית ניתן יהיה להורות על המשך הליך ההתמחרות הפנימית.

21. מקובלת עלי עמדתו של הרשם הנכבד שאין להכניס להסכם המכר (מדובר בהסכם בין הצדדים עצמם ולא עם רוכש חיצוני) תנאים שמטרתם לפתור או שמיועדים לעניינים זרים לפרוק השיתוף ומתייחסים ליחידות אחרות במבנה או לקביעות שונות שנויות במחלוקת שצריכות למצוא פתרונם בביהמ"ש המוסמך.
הכלל הינו שהסכמים יש לקיים בתום לב ולצד הנפגע שמורה הזכות להגנת זכויותיו וגם מטעם זה אין צורך להוסיף תנאים למקרים שכלל לא נולדו.

22. באשר להוספת משקיעים חיצוניים, ברור שאין לאשר והדבר מובן וברור שכן בשלב זה מצויים בהתמחרות פנימית שאין לעקפה ע"י צירוף משקיעים שאז נמצא עצמנו בהתמחרות חיצונית, שלב שעדיין לא הגיע לביצוע.

23. באשר לגובה הפיקדון שעל כל צד להפקיד, לפי החלטת הרשם ובהסתמך על עיקרון השוויון, שקלתי את ההוראה ומצאתי שיש לשנותה.
כלל השוויון הינו כלל חשוב וראוי לאורו יש לנהוג ואולם אני סבור כי כאן אין מדובר בשוויון אלא באי שוויון מובנה.
הצדדים נכנסו להליך כאשר אין הם במצב לא שווה לגבי הזכויות בנכס שהרי קבוצת הילה מחזיקה ב- 72.5% מהבעלות ונווה מורן מחזיקה ב- 22.5% מהבעלות, ומשמעות הדבר שכל צד אמור לרכוש את הבעלות של הצד השני וממילא התמורה של כל צד איננה שווה.
פקדון נועד להצביע על רצינות ההצעה ונגזר משווי הנכס שמבקש המציע לרכוש ולא יהיה זה "צודק" להביא בקביעת גובה הפקדון את השווי היחסי של אותו חלק בנכס שמצוי ממילא בידי המציע ואשר אותו איננו מבקש לרכוש.
אשר על כן, הפקדון שיפקיד כל צד יקבע בהתאם לשוויו המעודכן של כל הנכס ויגזר מהחלק שכל צד מבקש לרכוש.

24. כונסי הנכסים יפעלו בהתאם להחלטת הרשם, לקבלת שמאות מעודכנת ולאחר מכן יערכו התמחרות פנימית נוספת, בהתאם להוראות הרשם, כאשר גובה הפקדון שיפקיד כל צד יהיה עפ"י האמור לעיל.

25. לאור התוצאה ובנסיבות אין צו להוצאות.
מניסיון העבר בתיק – תם ולא נשלם.

המזכירות תמציא העתק פסק הדין לבאי כוח הצדדים.

ניתן היום, י' אב תשע"ה, 26 יולי 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: הילה ר. ג. ייעוץ ניהול והשקעות בע"מ
נתבע: נוה מורן בנין והשקעות בע"מ
שופט :
עורכי דין: