ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נפתלי בולג נגד יוחנן סטפנסקי :

המבקש

נפתלי בולג
ע"י עו"ד בועז בן צור ועו"ד אורי שנלר

נגד

המשיבים

  1. יוחנן סטפנסקי
  2. רוממה ריל אסטיט אל אל סי

ע"י עו"ד אהרון ריבלין ועו"ד רועי קרמר

החלטה

בקשה לצו מניעה שיאסור על המשיבים למכור את זכויותיהם במקרקעין שברחוב המ"ג 5 בירושלים והידועים כגוש 30235 חלקה 57 (להלן-המקרקעין) לכל צד שלישי שאינו המבקש וכן לבצע כל דיספוזיציה בזכויות במקרקעין.

1. בהחלטה מיום 14.06.2015 ניתן על ידי צו ארעי במעמד צד אחד האוסר על המשיבים או מי מטעמם למכור את זכויותיהם במקרקעין לכל צד שלישי שאינו המבקש, או לבצע דיספוזיציה במקרקעין עד להחלטה אחרת.
לאחר דיון בבקשה במעמד שני הצדדים, ולאחר שהצדדים הודי עו בהודעתם מיום 21.7.15 כי במשא ומתן שהתנהל ביניהם, בתקופת ה ארכה שהתבקשה על ידם, לא הושג הסדר, יש ליתן החלטה לגופה של בקשה.

2. הזכויות במקרקעין נרכשו ע"י המשיבים מהמשיבה מס' 2 שרכשה אותן מהמשיבה מס' 1 (להלן-תקוותנו) והן רשומות עדיין, מחמת אי-השלמת תמורת המכר, ע"ש תקוותנו, הגובה את דמי השכירות מהשוכר המחזיק במקרקעין , אף גובה מהמשיבים ריבית חודשית חריגה בשיעור גבוה.

3. בחודש מרץ 2012 נכרת בין המבקש לבין המשיבים, הסכם הלוואה שנועד לאפשר למשיבים לעמוד בהתחייבויות שקיבל ו על עצמם במסגרת רכישת המקרקעין. הסכם ההלוואה מעניק למבקש אופציה לרכוש את המקרקעין, בהתאם לתנאים המפורטים בהסכם. . להבטחת מימוש האופציה אף נחתם ע"י המשיבים הסכם מכר המוחזק בנאמנות. אין חולק כי עד למועד הזה כבר שילם המבקש, אשבון ההלוואה ואם על חשבון הריבית החודשית המשתלמת לתקוותנו, סכומים המצטברים לכדי סך של 6,00,000 ₪.

4. היחסים בין המבקש לבין המשיבים הגיעו למבוי סתום, ועל מנת ל פתור את הסכסוכים שהתגלעו ביניהם, הם פנו במשותף לבוררות בפני בית דין צדק בראשות הרב קרליץ, אשר התנהלה בפני הרכב הבוררים הדיינים : הרב אברהם אטיאס, הרב מרדכי הלוי סגל, הרב שמואל יגר (להלן- הבוררים). במאמציהם לפתור את המחלוקת ולהביא למימוש העסקה, הוציאו הבוררים תחת ידיהם מספר לא מבוטל של החלטות, פסקי ביניים ופסקי בוררות, אשר לאור הסכמת הצדדים אושרו כפסקי בורר.

5. המבקש טוען כי משהמדובר בפסקי בוררות שכבר אושרו, קמה לו הזכות לקבלת הצווים המבוקשים מכוח סעיף 29 לחוק הבוררות, שכן לגישתו פסקי הבוררות מעניקים לו את הזכות לרכוש את המקרקעין או זכות סירוב ראשונה תוך קבלת מחצית מרווחי המכירה., וכי זכות זו לא בוטלה ע" י הבוררים בהחלטותיהם המאוחרות. מנגד, טוענים המשיבים כי מפסקי הבוררות עולה באופן חד משמעי כי המבקש הפר את ההסכם שכרת עימם ומשכך התבטלה מן העולם זכותו לרכוש את המקרקעין . כפועל יוצא, לטעמם, יש לדחות את בקשתו לסעדים הזמניים המבוקש ים.

6. עיון בפסקי הבוררות מעלה כי למרות מספרם הלא מבוטל , הרי שהמחלוקת טרם הוכרעה באופן סופי, וכל אחד מן הצדדים מסיק מפסקי הבוררות את התוצאה המתבקשת לפי פרשנותו שלו. בניסיון לדלות מפסקי הבוררים את התוצאה אופרטיבית, על יסודה יש להכריע בגורל הבקשה לסעד לפי סעיף 29 לחוק הבוררות, עולות המסקנות הבאות:
בפסקי הבורר שמספריהם 2, 4, 5 קובעים הבוררים באופן שאינו מצריך פרשנות מיוחדת כי למבקש אכן זכות ראשונים לרכוש את המקרקעין בתמורה ל- 70,000,000 ₪ או לחלוק ברווחים שיתקבלו ממכירת הנכס לצד שלישי בתמורה העולה על הסכום לעיל; כי למבקש זכות סירוב ראשונה , כי המשיבים אינם רשאים למכור את הנכס ללא אישורם של הבוררים; וכי על המבקש לשאת במחצית תשלומי הריבית החודשיים שגובה תקוותנו החל מחודש נובמבר 2014, ולהעביר באופן מידי את הסכומים שנצטברו בגין חוב הריבית לידי הנאמן שמונה על ידם. וכך נקבע:
"רוממה היא זו הרשאית למכור לבדה את הנכס ובמחיר שרוממה תקבע כאשר ההגנה ש'... והקבועה בהסכם שביניהם הינה אותה זכות ראשונים שיש לבולג להודיע לצד א' לכל שלב שטרם מכירת הנכס לצד ג', על רצונו לרכוש בעצמו את הנכס ב- 70,000,000 ₪ + מע"מ ובכפוף לכל האמור בהסכם הלוואה הנ"ל, ולפירושו לפי דעת הבוררים...משכך אנו קובעים בזאת... צד א' אינו רשאי להתקשר בקשר כלשהו למכירת הנכס ו/או לעשות כל דיספוזיציה בנכס-באופן ישיר ו/או עקיף, ללא אישור מוקדם בכתב מהבוררים ובכפוף לכל הוראותיהם בעניין". (פסק 2 סעיפים ו' ו- ט').

7. מן העבר האחר עולות מפסקי בוררות 6 ו- 7 קביעות המסייגות, לכאורה, את הזכות לעיל.
פסקי הבוררות 6 ו-7 ניתנו לאחר שהמבקש הפקיד אמנם בידי הנאמן שיקים לצורך פירעון חיובו בתשלומי הריבית בגין תקופת העבר, אלא שהוא הטיל על העברתם לידי תקוותנו מגבלות שלא אושרו ע"י הבוררים. בפסק בוררות 6 קובעים הבוררים כי המבקש "כובל בעצם את ידנו כבוררים, מסרב לבטל הגבלות אלה ואינו נשמע להחלטת הבוררים", וכי המבקש "מותרה בזאת כי עליו לקחת שבכבילת ידי הבוררים באי תשלום חלקו בריביות הוא מסכן את העסקאות הנ"ל".
בפסק בוררות 7 שניתן לאחר בקשת המבקש לעיון חוזר בפסק 6, קובעים הבוררים כי "ניתנה לצד ב' הזדמנות לשקול את צעדיו בכך שהמתנו יומיים נוספים טרם שחתמנו על פסק הדין... החלטנו שאין שינוי מהאמור בהחלטות הקודמות...".

8. מפסקי בוררות 6 ו- 7 יש אכן להסיק, כפי טענת המשיבים, כי הבוררים קבעו כי המבקש הפר, בהטילו מגבלות על השיקים שהפקיד אצל הנאמן, את החלטתם בכל הנוגע לאופן בו ישלם את חיובו במחצית הריבית בגין תקופת העבר, משהמגבלות לא היו מקובלות על הבוררים. אלא שהבוררים לא קבעו, לא במפורש אף לא במשתמע, מעבר לאמירה כי יש בהתנהגותו זו של המבקש לסכן את העסקה , כי תוצאתה של הפר ת החלטתם הינה ביטול זכות הראשונים של המבקש במקרקעין . לא זו בלבד שהבוררים לא קבעו כי זכות הראשונים, לרבות זכות הסירוב, עברה ובטלה מהעולם, אלא הבהירו כי "אין באמור בכדי לבטל את כל פסקי הדין ו/או ההחלטות שניתנו על ידינו עד כה" (סעיף יד' לפסק בורר 6) וכי "אין שינוי בפסקי הדין ובהחלטות שהוצאו על ידינו" (סעיף ב' לפסק 7).

9. חוששני כי בעלי הדין נותרו, למרות אישורם של פסקי הביניים, ללא הכרעה סופית, כאשר לעמדת המבקש זכות הראשונים שלו נותרה בעינה, ו לעמדת המשיבים התוצאה המתחייבת מהפרת הלטת הבוררים הינה ביטול הזכות, עת כל עמדה מעוגנת בחלק אחר של פסקי הבוררות.
במצב דברים זה, והגם שבאופן פורמאלי הבקשה מצויה בגדרו של סעיף 29 לחוק הבוררות, בהינתן פסקי בורר מאושרים, השיקולים שצריכים להנחות את בית המשפט הם אלו שבגדרו של סעיף 16 לחוק הבוררות.
בחינת השיקולים הרלבנטיים מעלה כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לכיוון המבקש:
המבקש מחזיק באמתחתו הצהרה בדבר זכות ראשונים/זכות סירוב; קיימת קביעה, שניתנה בד בבד עם ההחלטה לפיה לא קיים את החלטת הבוררים, כי זכות לא בוטלה; המשיבים חתמו על הסכם מכר; המבקש שילם עד כה למשיבים, אם ב מישרין ואם בעקיפין סך של 6,000,000 ₪; המשיבים הצהירו כי התקשרו בצורה זו או אחרת עם מממן אחר; לחובתם של המשיבים שתי מכירות קודמות של המקרקעין שבוטלו; מכירת המקרקע ים לצד שלישי ללא שמומשה זכות הסירוב תגרום למצב בלתי הפיך.

10. אני ערה לבקשה שהגיש המבקש לתיקון הבקשה המקורית, אלא שאני דוחה אותה משום שהמבוקש בה הינו למעשה מתן גושפנקא משפטית לחוזה חדש בין הצדדים המסדיר את האופן בו תמומש העסקה, את הדרך בה תוצע הקרקע לצד שלישי, וכיצד תבוא לידי ביטוי זכות הסירוב של המבקש.
המבוקש אף מצריך פיקוח בלתי סביר ע"י בית המשפט.

11. הצו הארעי הופך בזאת לצו מניעה זמני.
עם זאת, אין להותיר את צו המניעה תלוי באוויר, שכן המחיר שגובה ההשתהות במימוש העסקה מתבטא בריבית החריגה המשתלמת לידי תקוותנו מדי חודש בחודשו. האינטרס של שני הצדדים הוא להשלים את העסקה מוקדם ככל האפשר, אם על דרך רכישה ע"י המבקש ואם על דרך מכירה לצד שלישי, עת כל צד שומר לעצמו את הטענות בדבר הפרה או נזקים, שתתבררנה לאחר מכן.
הצו מותנה בשניים:
אחד- הפקדה מיידית אצל הנאמן או אצל הבוררים (תוך 7 ימים) של סכום חלקו של המשיב בריבית עד לחודש יולי 2015 , כולל, ללא כל הגבלות.
ב. חזרה מיידית לשולחן הדיונים בפני הבוררים על מנת שכבוד הבוררים ישלימו את מלאכתם. הבוררים אמנם קבעו כי המבקש "כובל בעצם את ידינו כבוררים" וכי "אין טעם בהמשך הבוררות"; אלא שהבוררים הנכבדים לא קבעו כי הם מתפטרים מתפקידם או כי סיימו את תפקידם, עת בה בעת קבעו כי המקרקעין אינם יכולים להימכר ללא רשותם.

לא יקיים המבקש את התנאים- יפקע הצו.

12. תוך 7 ימים ימסור המבקש לכבוד הבוררים העתק מההחלטה. הבוררים ישלימו את מלאכתם, לרבות מתן החלטה בהירה באשר לתוצאה, אם בכלל, של הפרת המבקש את הוראתם. בית המשפט מזכיר לכבוד הבוררים כי חוק הבוררות מקנה לבורר סמכויות בהינתן הפרה של הצדדים או מי מהם או הוראותיו.
הבוררים אף יקבעו מה ייעשה בפיקדון שהפקיד המבקש בקופת בית המשפט.

13. משהמבקש הוא שגרם לתסבוכת עת לא שעה להוראת הבוררים, אף לא להתראתם, איני רואה מקום לזכותו בהוצאות.

ניתנה היום, ו' אב תשע"ה, 22 יולי 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: נפתלי בולג
נתבע: יוחנן סטפנסקי
שופט :
עורכי דין: