ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין (גבע עדן נגד לוי אברהם )בתיק גבע נגד לוי :

14


בתי המשפט

בית משפט השלום רחובות

בשא002922/08

בתיק עיקרי: א 002185/08

בפני:

כבוד הרשמת יוכבד גרינוולד

תאריך:

11/06/2009

בעניין:

1 . לוי אברהם

2 . לוי גיל

ע"י ב"כ עוה"ד

יריב דקל

המבקשים

נ ג ד

עדן גבע

ע"י ב"כ עוה"ד

רענן בשן

המשיב

החלטה

א. רקע

עניינה של בקשת רשות להתגונן זו, הינה, תביעה, לסילוק ידם של המבקשים מהנכס (כפי שהוגדר בסעיף 3 להלן), אותו הם שכרו מה"ה אליהו ונורית גבאי, על פי הסכם השכירות ממאי 2006 (להלן: "התביעה", "הבעלים הקודמים").

להלן העובדות הרלוונטיות:

1. המשיב, הינו בעל הזכויות הנוכחי במקרקעין וזאת לאחר שרכש זכויות אלו מהבעלים הקודמים.

הנכס/מושכר מהווה חלק מנחלה אשר נמצאת במשק 156, במושב בית אלעזרי (להלן: "הנחלה").

2. בחודש מאי 2006, שכרו המבקשים, את המושכר, מהבעלים הקודמים נשוא תובענה זו, בהתאם לתנאי הסכם השכירות שנערך ונחתם בין הצדדים.

העתק חוזה השכירות, צורף כנספח א' לכתב התביעה (להלן: "הסכם השכירות").

3. בהתאם להסכם השכירות, שכרו המבקשים, מבנים חקלאיים, במשק 156, במושב בית אלעזרי, "למטרת הקמת חוות סוסים בתוך המבנים הקיימים, וכן שטח נוסף להקמת גדרה לסוסים (להלן: "המושכר" ו/או "הנכס" ו/או "המקרקעין"). ביתר שטחי המשק, עשו שימוש הבעלים הקודמים והמבקשים שנכנסו לנעליהם". (סעיף 9 להסכם השכירות).

4. כפועל יוצא, מרכישת הזכויות בנחלה, על ידי המשיב, מאת הבעלים הקודמים, הומחו לו, מלוא הזכויות והחובות במקרקעין, כמפורט בהסכם השכירות.

5. לטענת המשיב, המבקשים מפרים את תנאי הסכם השכירות, הפרות יסודיות, וכן, עושים במושכר, שימוש בניגוד להסכם השכירות ובניגוד לחוק, ולפיכך, הוא זכאי לדרוש את פינויים מהמושכר וכן את הסרת הבנייה הלא חוקית לאלתר.

אשר על כן, הוא הגיש תביעה זו לסילוק ידם של המבקשים מהנכס.

ב. טענות הצדדים:

טענות המבקשים:

1. המבקשים, הינם בעלי סוסים גזעיים, בשווי של מאות אלפי שקלים, אשר עיקר עיסוקם הוא בהשבחת הגזע של סוסים אלו.

לטענת המבקשים, תביעתו של המשיב היא קנטרנית, ומטרתה לסלק אותם מהמושכר בכל מחיר, ומכאן בקשתם למתן רשות להתגונן.

2. תובענה טורדנית וקנטרנית

לטענת המבקשים, יש למחוק את כתב התביעה, שכן, ברור על פניו, כי התובענה הינה טורדנית וקנטרנית, וכל מטרתה, לסלק את המבקשים מהמשק אותו רכש לכאורה המשיב.

לטענת המבקשים, המשיב לא הוכיח, כי הוא המחזיק החוקי של המושכר, וכי עובדה זו שנויה במחלוקת, שכן, למבקשים נודע, כי עסקת המכר של הנחלה לא הושלמה וכי היא נתונה בקשיים.

2. פגיעה בשווי הנכס

טענה נוספת שבפי המבקשים הינה, כי בטרם מכרו הבעלים הקודמים את הנחלה למשיב, הם נתבקשו על ידם, לפנות את המושכר, שכן, לדבריהם, שהותם בנכס מקשה על מכירתו ואף מורידה את שוויו, באופן משמעותי. עתה לטענת המבקשים, מבקש המשיב, לנצל את המצב לטובתו, קרי, גם לרכוש את הנחלה במחיר הנמוך באופן משמעותי ממחיר השוק, וגם לרמוס ברגל גסה את זכויותיהם, תוך כוונה לפנותם, ובכך לנצל את מלוא הזכויות במשק באופן חופשי.

3. תקופת השכירות

המבקשים טוענים, כי תקופת השכירות הכוללת בהסכם השכירות, נקבעה למשך 10 שנים, וזאת, בהתחשב בהשקעה רחבת ההיקף, אותה הם ביצעו, על חשבונם, במושכר, משך כארבעה חודשים, כדי להתאימו למטרותיהם. יודגש כי, המבקשים קיבלו לידיהם מבנה, אשר שימש בעבר הרחוק כרפת, במצב רעוע על סף קריסה, אותו הפכו לאורוות סוסים מושקעת.

4. ניסיון לפתור את המחלוקות בדרכי נועם

לטענתם של המבקשים, במכתב התגובה שנשלח על ידם, למשיב, לאחר שקיבלו ממנו מכתב התראה, הביעו הם תקווה, כי כל המחלוקות יוכלו להיפתר ברוח טובה, וזאת, מתוך כוונה, לשמור על יחסים תקינים בין הצדדים. מכתב זה לא זכה לתגובתו של המשיב, שכן, אין בכוונתו למצוא פשרה או הבנה, מאחר וכל מטרתו היא להתנער מהסכם השכירות ולפנות את המבקשים לאלתר.

(העתק ממכתב התגובה, צורף כנספח ג' לבקשה).

5. המבקשים טוענים, כי הם מעולם לא הפרו את הסכם השכירות, ולראיה, התביעה "נולדה", רק לאחר שהמשיב רכש "לכאורה", את הזכויות במשק.

6. באשר לטענה בכתב התביעה, על פיה, הם הקימו יחידת דיור במושכר, טוענים המבקשים כי אין מדובר ביחידת דיור כמשמעותה, אלא ב"חדרון", שלטענתם, משמש את הסייס השוהה במקרקעין, לביצוע פעולות שוטפות באורווה, כגון, שמירת הציוד, ואחסונו.

לטענתם, אין מדובר בהפרה, שכן, שימוש זה הותר להם מפורשות בהסכם השכירות וזאת על מנת שיוכלו לתחזק את האורווה.

המבקשים מפנים להוראות סעיף 9 לחוזה השכירות שלשונו כדלקמן:

"המושכר ישמש את השוכר לצורך חוות סוסים/פנסיון סוסים, אחסנה וכל הקשור בבעלי חיים ובכל הנלווה לכך."

לטענת, המבקשים, הם לא יכולים לתפעל אורוות סוסים ללא עזרת סייס.

עוד טוענים המבקשים, כי הקמת "החדרון", היתה מוסכמת, וידועה לבעלים הקודמים, ולראיה, האחרונים לא התלוננו בעניין זה. משכך, הרי שהמשיב אינו יכול להלין על כך, שכן הוא קיבל, לכאורה, את הזכויות והחובות במושכר, בהמחאת זכות, לרבות העובדה, כי המבקשים עושים שימוש ב"חדרון" זה.

7. באשר ל"גדרת הסוסים", הנטענת בכתב התביעה, טוענים המבקשים, כי הגדרה נבנתה בתחום המושכר, ועל פי התשריט, אשר צורף אליו. לעניין זה, בפיהם טענה, כי תשריט זה נעשה באופן לא מקצועי, ללא מדידה מדויקת ולמעשה ללא מידות כלל. משכך, טענות המשיב, בענין חריגות משטח המושכר, אינן נכונות ואינן ניתנות להוכחה.

8. באשר לטענת המשיב, לעניין חסימת דרכי הגישה למושכר, טוענים המבקשים, כי טענה זאת לא ברורה, שכן, שבהתאם לתשריט שצורף להסכם השכירות, ועל פי הסיכום עם הבעלים הקודמים, הרי שגבולות המושכר מתפרסים מקצה החלקה עד הקצה השני וכי למשיב דרכי גישה חלופיים.

9. באשר לתלולית החול, הנטענת בכתב התביעה, טוענים המבקשים, כי מדובר בטענה קנטרנית, מצד המשיב, מקורה של התלולית היה בצורך בבניית בור ספיגה לביוב, בור זה, נחפר על ידם למעלה משנתיים, בטרם התבצעה עסקת המכר, הלכאורית עם המשיב, וזאת לאור בקשתם של הבעלים הקודמים ובהסכמתם המלאה.

10. טענת קיזוז

באשר לקיזוז אותו ביצעו המבקשים מדמי השכירות, באשר לא שילמו דמי שכירות במשך תקופה ארוכה, טוענים המבקשים, כי הקיזוז נעשה כדין וזאת מול הבעלים הקודמים. לעניין זה, צורפה על ידי המבקשים חשבונית מס כדין בגובה הסכום אותו קיזזו.

11. לסיכום, טוענים המבקשים, כי הם עמדו בדרישות הפסיקה הנוהגת והציגו הגנה אפשרית, וכי הטענות אותן העלו, באם יוכחו, יהוו הגנה מספקת בתביעה דנן. אשר על כן, הם זכאים לטענתם לקבל רשות להתגונן כנגד המשיב.

טענות המשיב:

1. חוסר תום לב בקיום ההסכם

לטענת המשיב, לאורך כל תקופת השכירות, נהגו המבקשים, ועודם נוהגים, בחוסר תום לב בקיום ההסכם. להפרות הרבות שביצעו, מתלווה התנהגות בוטה, חסרת תקדים מצד המבקשים, אשר מסיבה זו לבדה ראוי שיפנו את המושכר.

2. הקמת מבנים ללא היתר בניה

עוד, לטענת המשיב, המבקשים, הקימו במושכר, מבנים ללא קבלת היתר בניה, המבקשים הקימו "יחידת דיור" ו"גדרת סוסים", ללא קבלת היתר בניה כחוק, אשר בגינן קיבל המשיב, מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, התראה אחרונה לפני הגשת כתב אישום לבית המשפט, וכן הערת מהנדסת הוועדה בדבר "דרישות שלא הושלמו".

המשיב מוסיף וטוען, כי כדי להצדיק את מעשיהם, מסתמכים המבקשים על סעיף בעמוד הראשון לחוזה השכירות, בו נאמר כי:

"והואיל: והמשכיר מצהיר כי הוא רשאי להשכיר את המושכר הנ"ל למטרת השכירות וכי לא ידוע לו על כל מניעה חוקית או אחרת העלולה למנוע מהשוכר את השימוש במושכר למטרת השכירות"

לטענת המשיב, דברים אלו נכונים, ואין לגביהם כל מחלוקת, וכי, אמנם ניתנה למבקשים, הסכמת הבעלים הקודמים, להקים חוות סוסים במושכר, ואף, אין כל מניעה חוקית לנהל במושכר חוות סוסים, במקום הרפת שהייתה קיימת במושכר. אך, הסכמה זו, אינה פוטרת את המבקשים, מקבלת היתר בניה כחוק למבנים שהוקמו על ידם במושכר.

3. הפרות יסודיות

לטענת המשיב, המבקשים מפרים את תנאי הסכם השכירות, הפרות יסודיות, וכן, עושים במושכר, שימוש בניגוד להסכם השכירות והחוק, כדלקמן:

א. המבקשים, בנו מבנה בגודל 60 מ"ר המשמש למגורי אדם, שאינו "צורך חקלאי" ואיננו "חוות סוסים".

זאת ועוד, המבנה הנ"ל משמש למגורי אדם, וזאת בניגוד לסעיף 9 לחוזה השכירות שלשונו:

"המושכר ישמש את השוכר לצורך חוות סוסים/פנסיון סוסים, אחסנה וכל הקשור בבעלי חיים ובכל הנלווה לכך".

לטענת המשיב, המבקשים אינם יכולים להצדיק את בניית יחידת הדיור, מתוך הסעיף דלעיל, בכך שהקמתו חוסה תחת המילים: "...ובכל הנלווה לכך".

שכן, אם נלך לפי גרסתם, הרי שתחת סעיף, הם יוכלו להקים למשל גם מלונית לטיפול בסוסים ולרכיבה עליהם, דבר, שלמותר לציין, הינו מנוגד לחוק.

זאת ועוד, מחקירתו של המבקש 2 עולה כי, השימוש ביחידת המגורים, לא נועד למנוחת הסייס ולאחסנת ציוד, כפי שטענו בבקשתם, אלא שהמבקשים משתמשים במבנה לצורך "יחידת דיור", כפי שעולה ממודעה שפרסמו המבקשים בעיתון "גל גפן".

המבקש 2 בחקירתו הנגדית שבוצעה לו ביום 22.2.09 העיד כדלקמן כדלקמן:

"ש. זה נכון שבניתם יחידת דיור בתוך החוות סוסים?

ת. לא.

ש. כמה כסף אתה משלם לסייס בחוות הסוסים?

ת. אני לא משלם לו אגורה.

ש. הכתבה בעיתון, זה הכתבה שאתם פרסמתם כיוון שזה הטלפון הנייד שלך וזו המודעה שלך, נכון? תקריא אותה לבית המשפט.

ת. מקריא מתוך גל גפן מיום 23/10/2008 בעמ' דירות להשכרה: "במושב בית אלעזרי יחידת דיור בחוות סוסים, ניקיון + האכלה תמורת מגורים 050-6828124".

(ראה: עמ' 6 לפרוטוקול, שורות 4-11).

ב. בנוסף, הקימו המבקשים במושכר גדרת סוסים, באופן, שאינו תואם, את חוזה השכירות. גדרת הסוסים הוקמה מסביב לכל גבול המושכר, וזאת בניגוד להסכם, בו ניתנה הסכמת הבעלים הקודמים לבניית גדרת הסוסים בתוך שטח המושכר. עובדה זו, לטענתו, עולה מנספח א' לחוזה השכירות, אשר נערך על ידי הצדדים, לאחר שירדו בפועל לשטח וקבעו את גבולות המושכר.

ג. המבקשים חסמו את כל דרכי הגישה של המשיב לקרקעותיו, וזאת כתוצאה מהקמת הגדרות. פעולה זו עומדת בניגוד לסעיף 3 לחוזה השכירות, שזו לשונו:

"ביחד עם המושכר המשכיר נותן לשוכר זכות לעשות שימוש למטרת השכירות אף בדרכי הגישה למושכר"

מסעיף זה עולה, לטענת המשיב, כי מטרת הסעיף דלעיל הינה, לאפשר למבקשים לעשות שימוש בדרכי הגישה, אך לא לנכס אותן לעצמם ולמנוע מהמשיב את הגישה לקרקעותיו דרכן.

ד. המבקשים חיברו את המושכר לתשתית ביוב וחפרו בור ספיגה, דבר המנוגד לסעיף 13 (ג) לחוזה השכירות:

"המשכיר מתחייב להקצות לשוכר עד לגבול המושכר תשתית חשמל ומים אשר יתאים לצרכיו של השוכר."

לטענת המשיב, כפי שעולה מהסעיף דלעיל, למבקשים לא ניתנה כל זכות לחבר את המושכר לתשתית ביוב, בין היתר, מהסיבה שמלכתחילה לא יועד המקום למגורי אדם. טענותיהם של המבקשים, באשר להבטחה בעל פה, שניתנה להם על ידי הבעלים הקודמים, אינה נתמכת באף ראיה.

זאת ועוד, הקמת תשתית הביוב ובור הספיגה, יצרה תלולית אדמה בסמוך למבני המשיב.

משלא שעו המבקשים, לפניות ולמכתב ההתראה, שנשלח אליהם, נאלץ המשיב, לפנות את אדמת החפירה בעצמו, תוך שהוא נושא לבדו בעלויות הפינוי ותיקון הנזקים.

ה. המבקשים קיזזו מדמי השכירות, סכומים שלא כדין, ונכנסו לתקופת האופציה תוך הפרת ההסכם. ויודגש, כי בהסכם השכירות לא צוינה כל הוראה בדבר ההתחייבות כלשהי מצד הבעלים הקודמים לשאת בעלויות התיקונים ו/או שיפורים שביצעו המבקשים במושכר ואשר את עלותם הם קיזזו משכר הדירה.

טענתם של המבקשים, כי הסכימו, עם הבעלים הקודמים, בעל פה, בדבר זכות הקיזוז, לא נתמכת בראיה כלשהי.

4. לטענת המשיב, לאור כל ההפרות, שצוינו לעיל, יש לדחות את הבקשה למתן רשות להתגונן, שהוגשה על ידי המבקשים, לקבל את התביעה, ולצוות על המבקשים לסלק ידם מהמקרקעין, ולהחזיר את החזקה בה לידי המשיב לאלתר.

ג. דיון

כפי שקובעת ההלכה, עול ההוכחה המוטל על המבקש רשות להתגונן הוא מצומצם – המבקש אינו חייב להראות בשלב זה כיצד יוכיח את הגנתו או את הגרסה העובדתית אותה הוא מעלה בבקשתו.

כמו כן, בית המשפט אינו צריך לשקול בשלב זה את מהימנות המבקש או לקבוע ממצאים.

עם זאת, נדרש בית המשפט לבחון את חומר הראיות שבפניו – ובכלל זה את התצהירים המוגשים לתיק ואת החקירה שכנגד על האמור בתצהירים – כאשר היה, וישתכנע בית המשפט בסופו של יום, כי הגנת המבקשים משוללת כל יסוד, ואינה עולה מעבר לכדי "הגנת בדים", אזי תידחה בקשת הרשות להתגונן.

(ראה רע"א 527/07 מזל נחום נ' קרן אהרונסון בע"מ (פורסם באתר נבו).

חשוב לציין, כי במקרה דנן, אין מחלוקת לעניין הסכם השכירות וסעיפיו. המשכיר והשוכרים טוענים לאותה מערכת זכויות וחובות על פי הסכם השכירות, אלא חלוקים לגבי פרשנות הסעיפים וההסכמים אותם ניסחו, בעיקר לענין ההפרות הנטענות.

אשר על כן, יש לבחון האם המבקשים הצליחו להביא בפני בית המשפט "ראשית ראייה", לתמיכה בעמדתם, בעניין ההפרות המיוחסות להם.

מן הכלל אל הפרט

על-בסיס טענות הצדדים, הדיון שהתקיים בפני ביום 22/02/2009 והחומר המונח בפני, מצאתי, כי אכן גרסתם של המבקשים עולה כדי "הגנת בדים", בגינה יש לדחות הבקשה וזאת מהטעמים שיפורטו להלן.

עם זאת, עוד בטרם אדון באופן פרטני בטענות שלעיל, אני מוצאת לנכון, להדגיש, את מחדלם של המבקשים, מלצרף, כמעט, ולו אסמכתא בודדה, לתמיכה בגרסתם, על שלל טענותיהם וזאת, בד בבד, עם העלאות טענות בעלמא, כמעט, מבלי לנמקן או לתמכן בראיות כדין.

1. המשיב אינו בעל המקרקעין?

אין בידי לקבל את טענת המבקשים בעניין זה.

ב"כ המשיב, צירף לתיק את הסכם המכר, מיום 1.6.08, שנעשה בינו לבין ה"ה נורית ואליהו גבאי (להלן: "הבעלים הקודמים"). על פיו נמכרו למשיב, מלוא הזכויות בנחלה. כמו כן, צירף מסמך אשר כותרתו: "הצהרה בדבר המחאת זכויות במושכר", על פיו, הומחו למשיב כל הזכויות על פי הסכם השכירות. ממערכת הסכמים זו, עולה, כי המשיב, הינו בעל הזכויות במקרקעין, ולפיכך, הוא רשאי לנקוט בהליך נשוא דיון זה.

אשר על כן, הנני דוחה את טענת המבקשים, בדבר חוסר זכויותיו של המשיב במקרקעין.

2. לצורך מתן החלטתי, בחנתי את שתי הטענות המרכזיות, אשר הועלו בכתבי בי"ד מטעם שני הצדדים, אשר בהתקיים אחת מהן, קמה למשיב, זכות לפינוי הנכס, בעילה של הפרה יסודית של ההסכם.

הטענות הן כדלקמן:

א. השוכרים הקימו יחידת דיור במושכר, בשטח של כ- 60 מ"ר, שלטענת המשיב, משמש את המבקשים למגורי אדם.

כפי שעולה ממסמכי התיק, אכן נבנה במושכר חדר/חדרון, אשר כאמור לעיל מהווה את אחד מסלעי המחלוקת בהליך דנן.

בעוד שלטענת המשיב – בניית החדרון והשימוש שעשו בו המבקשים כמיועד למגורי אדם הינו מנוגד להסכם השכירות וליעוד הקרקע, שהינו חקלאי בלבד ואשר על כן, יש בו כדי להקים את עילת הפרת ההסכם, הרי שלטענת המבקשים, לא כך פני הדברים, כפי שפורט בהרחבה לעיל.

לצורך הכרעה במחלוקת בסוגית "יחידת הדיור", נדרשתי לעדויות המבקשים שהעידו בפני ביום 22.2.09 וכן למסמכים שהונחו בפני.

עיון בהסכם השכירות, מעלה כי מטרת השכירות הוגדרה בסעיף 9 כדלקמן:

"המושכר ישמש את השוכר למטרת חוות סוסים/פנסיון סוסים, אחסנה וכל הקשור בבעלי חיים ובכל הנלווה לכך".

לטענת המשיב, מהווה הקמת ה"חדרון" יחידת מגורים, העומדת בסתירה להוראות הסעיף הנ"ל, בעוד מנגד טוענים המבקשים, כי הקמת ה"חדרון" אינה אלא, צורך הכרחי, וחלק בלתי נפרד מהמושכר, שכן, לא ניתן לעשות בו שימוש, בהתאם למטרת השכירות, ללא שישהה במושכר סייס, אשר יתן מענה, לצרכי הסוסים, ואשר על כן, הקמת "חדרון" זה נכנסת להגדרת המלים: "ובכל הנלווה לכך".

אלא שלגרסה זו, לא רק שלא מצאתי תימוכין, בגרסת המבקשים, כפי שהובאה בפני, אלא ההיפך הוא הנכון.

מחקירת המבקש 2 (דיון מיום 22.2.09) עולה כי הוא עצמו הגדיר "חדרון" זה כיחידת מגורים אוטונומית אשר נועדה לא רק למנוחת הסייס ולאחסנת הציוד הנלווה לשימוש המושכר, אלא שעסקינן ביחידת מגורים כמשמעה, והכל מפי המבקש עצמו כדלקמן:

"ש. מה מספר הטלפון הנייד שלך?

ת. מה זה רלוונטי 050-6828124.

ש. כמה יחידות דיור אתה מחזיק בבית אלעזרי?

ת. שום יחידה אני לא מחזיק.

ש. כמה חוות סוסים יש בבית אלעזרי?

ת. אין לי מושג.

ש. ולך?

ת. רק חווה אחת המדוברת.

ש. זה נכון שבניתם יחידת דיור בתוך החוות סוסים?

ת. לא.

ש. כמה כסף אתה משלם לסייס בחוות הסוסים?

ת. אני לא משלם לו אגורה.

ש. הכתבה בעיתון, זה הכתבה שאתם פרסמתם כיוון שזה הטלפון הנייד שלך וזו המודעה שלך, נכון? תקריא אותה לבית המשפט.

ת. מקריא מתוך גל גפן מיום 23/10/2008 בעמ' דירות להשכרה: "במושב בית אלעזרי יחידת דיור בחוות סוסים, ניקיון + האכלה תמורת מגורים 050-6828124".

מוגש ומסומן מש/1.

המשך החקירה:

ש. זאת אומרת שיש לך יחידת דיור בתוך החווה?

ת. זה לא אני כתבתי. זה לא יכול להיות יחידת דיור. אני בסך הכל נתתי את הטלפון לעיתון ואני לא רשמתי יחידת דיור אלא שיש שם חדר שמירה.

ש. אז מה חיפשת, דייר או סייס?

ת. חיפשתי אדם שינקה ויטפל בסוסים והתמורה היא הלינה.

ש. זה מה שקורה בפועל, הסייס לן בחדר השמירה שלו?

ת. כן. בתוך החדר הזה שהוא חלק מתא הסוסים, שסגרנו לטובת הסייס הזה, יש מקלחת ושירותים המשמשת אותנו ואת הסייס ואת כל באי החווה וכן מחסן לציוד ואוכפים.

ש. אם יש לכם רצון טוב לשכנות טובה ופונה אליכם המשכיר... עד היום דרך אגב אין לי תמונות מקוריות.

משיב לבית המשפט:

ש. אם אגיע עכשיו לבית אלעזרי, מה אני אראה?

ת. לא תראי דבר.

עוה"ד דקל:

מדובר בתא סוסים ויש לסייס ציוד אישי שם.

משיב לשאלות בית המשפט:

ש. מה הוא עושה כשהוא לא סייס?

ת. יש לו 4 ילדים והוא גר ביבנה.

ש. הוא נשוי או גרוש?

ת. גרוש.

ש. הוא יהודי?

ת. כן.

ש. כמה אתם משלמים לו?

ת. הוא אוהב סוסים והוא גר שם בלילה. אני נמצא שם ביום. אנחנו מדברים על סוסי תצוגה ויש לנו את הסוסים הכי טובים בארץ ואפילו קיבלתי הזמנות מאמריקה. אני משקיע שם את הנשמה וים של כסף. אם הייתי יודע שהולך להתערער לנו הענין, אז לא הייתי משקיע שם שום דבר. אנחנו קיבלנו רפת ולא אורווה. אנחנו השקענו שם הרבה. הם אמרו לי שאין להם מה להפסיד והם מבקשים לפנות אותי. הם רוצים להוציא אותי."

ראה: פרוטוקול עמ' 5 מש' 27 עד עמ' 7 ש' 17.

אני מקבלת את עמדת ב"כ המשיב, כי מעדותו של המבקש 2, כאמור לעיל, עולה, כי במושכר, הוקמה יחידת מגורים במובן הפשוט והטרויאלי של מילה זו ודוחה את הנסיון להציגו כ"חדרון" שאינו ראוי לשימוש אדם, שכן, טענה זו, לא רק שהיא סותרת את עדותו שלו אלא שהיא אף עומדת בסתירה להודעה שהוציאה הועדה המקומית, לתכנון ובניה, למשיב, וכן להודעה מטעם מהנדסת הועדה, כדלקמן:

"מבדיקה אשר בוצעה במגרשכם ובחלקתכם עולה כי ביצעתם את העבודות הבאות:

1. סגרת רפת קיימת על ידי גדר מעץ והפכתם אותה לאוורות סוסים.

2. הקמתם מבנה מעץ למגורים בשטח של כ- 60 מ"ר בתוך הסככה שהוסבה לאורווה.

3. הקמתם מנג' (חצר לסוסים) בשטח של כ- 1500 מ"ר.

4. פעולות אלו נעשו ללא היתר בניה ושימוש כדין.

הנכם נדרשים להפסיק מיד את עבודות הבניה ו/או השימוש החורג שהנכם מבצעים.

הנכם מוזמנים להופיע בפני החתום מטה בתאום מראש למסור את גרסתכם לענין עבודות הבניה ו/או השימושים החורגים המפורטים לעיל תוך שבוע מיום קבלת מכתבי זה.

הועדה תנקוט בצעדים המשפטיים בהתאם לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965".

משכך הם פני הדברים, אין לי, אלא, לקבל את גרסת המשיב, על פיה, אכן נבנה במושכר חדר אשר עומד בניגוד להוראות התכנון והבניה החלות על הנחלה כולה.

הוא הדין באשר לטענת המבקשים, על פיה, הם קיבלו את הסכמת הבעלים הקודמים להקמת אותה יחידת מגורים, הואיל וזו לא הוכחה ולא נתמכה במסמך כלשהו ואשר על כן, דינה להידחות.

זאת ועוד, מנוסח הסכם השכירות עולה, כי מטרת השימוש במושכר הוגדרה כמיועדת "למטרות חוות סוסים וזאת במסגרת החוקית הקיימת והחלה על המושכר" (ראה הואיל מס' 4 ברישא להסכם השכירות).

אין ספק בלבי, כי פניית הועדה המקומית, כמתואר לעיל (לרבות ובעיקר מכתב של מהנדסת הועדה בדבר קיומה של יחידת המגורים והשימוש שנעשה בה, נוכח דו"ח שהוגש ע"י מפקח מטעם הועדה המקומית) עומדת בניגוד להוראות התכנוניות החלות על המושכר והינה בניגוד מפורש להוראות הסכם השכירות אשר החילו על הסכם זה את הוראות הדין והגבלותיו.

אשר על כן, בענין זה, הנני מקבלת את טענתו של ב"כ המשיב, על פיה הפרשנות המוצעת ע"י המבקשים, כי יש לראות בשימוש שבחדרון כחלק נלווה למטרת השכירות, הינו משום פתח לפרשנות רחבה יותר, שאינה סבירה, וכדבריו:

"אם נלך לפי גרסת המבקשים ....... "וכל הנלווה לכך" יוכלו מחר להקים מלונית לטיפול בסוסים ולרכיבה עליהם, הרי אין מדובר בשימוש חקלאי כי אם במבנה מגורים.

אני סבורה, כי לצורך הפרשנות המילולית, של המלים "והנלווה לכך" יש לקחת בחשבון לא רק את כוונת הצדדים והוראות ההסכם דווקא אלא, יש לעשות זאת, בראיה רחבה, נוכח מערכת החוקים הרלבנטים החלים על עסקה זו, שכן, אין מחלוקת, כי לא היה בדעת מי מהצדדים להסכם השכירות, כדי להתיר שימוש בנכס בניגוד לשימוש המותר שהינו "חקלאי".

אשר על כן, לא בכדי הורה סעיף 8 והסכם השכירות אשר נכתב תחת הכותרת "השימוש במושכר", כי:

"השוכר מאשר ומצהיר כי טרם לקבלת החזקה במושכר ניתנת לו הזדמנות נאותה לבדוק וכי הוא בדק בפועל, את המושכר, מיקומו ותכונותיו, ומצא אותו מתאים למטרותיו ולשביעות רצונו של השוכר".

משמעות הדבר, הינה, כי בהקמת יחידת הדיור על ידי השוכרים – המבקשים הם אכן פעלו בניגוד להסכם השכירות ואשר על כן בהתאם לפס"ד 5738/04 רשות הפיתוח נ' אמיל נחום (פורסם במאגר נבו) יש לראות בכך את הפרתו המעניקה לבעלים את הזכות לתבוע את הסעדים המתבקשים כתוצאה מכך. (ראה גם ע"א ת"א 2686/03 פראן עבד אל חמיד נ' רשות הפיתוח).

אני סבורה, כי די במסקנה הנ"ל על מנת לדחות את בקשת הרשות להתגונן, עם זאת, מפאת אופיו של הסעד שבפני ולמעלה מן הצורך, אדון גם בסוגית אי תשלום דמי השכירות, וקיזוזם, כעילה נוספת למתן הסעד המבוקש.

ב. טענת הקיזוז

כפי שעולה מכתב התביעה, לא שילמו המבקשים דמי שכירות, בגין המושכר עבור שנת 2008-2009.

לטענת המבקשים, כפי שהובאה בבקשת הרשות להתגונן, לא שולמו הכספים בשל טענת קיזוז, שיש להם כנגד חובת התשלום.

המבקשים מבהירים טענה זאת וטוענים כי, דמי השכירות לשנת 2008-2009, עומדים על סך של 13,200 ₪. מתוך סכום זה הם שילמו לבעלים הקודמים, חודש שכירות ראשון בסך 1100 ₪ וכן תשלום נוסף בסך 2860 ₪, וכן המציאו לבעלים הקודמים חשבוניות בסך 9240 ₪, ממנה עולות הוצאות בגין תיקונים שביצעו במושכר, בגין תיקון פיצוץ בקו מים שמוביל למושכר, חיבור/תיקון קו חשמל שמוביל למושכר, תיקון חלקי של נזילות בגג המושכר.

לטענתם, בוצעו כל התיקונים הנ"ל, על ידם, ובהסכמתם של הבעלים הקודמים ואשר על כן, בדין בוצע הקיזוז של הסכומים הנ"ל מדמי השכירות.

טענת המשיב הינה כי, המבקשים "לא דייקו" בסכום הנקוב על ידם בסעיף דמי השכירות שכן, דמי השכירות, בגין שנת האופציה הראשונה, עומדים על סך של 13,750 ₪. מהם קוזזו סך של 9240 ₪ וכן סך של 1200 ₪, כמו כן לטענת המשיב לא שילם סכום נוסף של 2100 ₪.

בחנתי את הוראות הסכם השכירות, ולא מצאתי בו כל הסכמה מטעם הבעלים הקודמים, לביצוע קיזוז כלשהו מדמי השכירות.

הסעיף הרלוונטי בהסכם השכירות, הדן בנושא עבודות ושיפוצים במושכר, הינו סעיף 11 שזו לשונו:

"המשכיר מתיר לשוכר לבצע שיפוצים במושכר, כדי להתאימו לצרכיו ובכללם הכנת תאים לסוסים, הכנת גדרה, הקמת שער כניסה למושכר מהרפת לכיוון חצר השכן מצד דרום".

הנה כי כן, כי על דעת שני הצדדים הוגדרו והוגבלו העבודות, אשר רשאים היו המבקשים לבצע במושכר, לצורך עשיית השימוש בו לצרכיו.

טענות הצדדים, הן לענין העבודות, שנעשו על ידם, ובגינם בוצע הקיזוז, והן לענין ההסמכה לקיזוז, אינן עולות בקנה אחד עם האמור בסעיף 11 לעיל.

יתרה מזאת, סעיף נוסף, הדן בסעיף עבודות ושיפוצים, הוגדר על ידי הצדדים, בסעיף 13 להסכם השכירות, תחת הכותרת "תשלומים והוצאות" כדלקמן:

"13.ג. המשכיר מתחייב להקצות לשוכר עד גבול המושכר תשתית חשמל ומים, אשר יתאים לצרכיו של השוכר".

גם בכך אני רואה רשימה סגורה של התחייבויות הבעלים הקודמים, כלפי המבקשים, שאין בהם כל קשר וכל נגיעה לעבודות המפורטות בחשבונית, נשוא הקיזוז.

יש לציין ולהדגיש, כי טענתם של המבקשים, כי הבעלים הקודמים נתנו את הסכמתם לביצוע הקיזוז, אינה מגובה במסמכים ו/או בראיות ואף לא בתצהירו של הבעלים הקודמים, אשר המבקשים מנכסים אותה לצורך תמיכה בטענתם.

יצויין, כי גם גרסת המבקש 2, בחקירה הנגדית, שבוצעה לו על ידי ב"כ המשיב, בסוגית הקיזוז, קרסה.

וכך נאמר מפיו בחקירה:

"ש. איפה רשום שהמשכיר נושא בעלויות גג האסבסט?

ת. אני לא נכנס לענין המשפטי. אני לא יודע. אני יודע שמי שמשכיר משהו צריך לתחזק את המקום. שיהיה גג ושיהיה חשמל.

ש. אתה לא יודע על סמך מה אתה מקזז לו 4,000 ₪?

ת. אני לא יודע כרגע להגיד לך".

(ראה פרוטוקול עמ' 4-5 שורות 30-4)

בנסיבות אלו אני סבורה, כי אין מנוס מקבלת עמדת ב"כ המשיב על פיה, "בהיעדר הוראות בדבר חובת המשכיר לשאת בעלויות האמורות, בהיעדר הסכמה מפורשת לשאת בעליות התיקונים, ותחת הצהרת המבקשים אין כל מקור בו יכולים המבקשים לעגן זכות קיזוז".


כלל הוא מקדמא דנא, כי טענת קיזוז יש להעלות בצורה מפורטת ולא די בהעלאת טענה בעלמא וכך נאמר:

"טענת הקיזוז חייבת לפרט את הסכום הנתבע במסגרתה ואף להציג במדויק את מערכת הנתונים אשר עליהם היא מבוססת. כפי שנאמר בע"א 236/83 (לאור נ' בנק איגוד לישראל בע"מ - לא פורסם, בעקבות ע"א 544/81, מנחם קיהל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון בע"מ וערעור שכנגד פד"י ל"ו(3) 518, יש להעלות טענת קיזוז בצורה מפורטת וברורה כדרך שמנסחים כתב תביעה. דרישת קיזוז בעלמא ועל דרך הסתם, אין בה כדי ליצור תשתית מספקת עליה ניתן לבסס תביעת קיזוז המצדיקה דיון לגופה או הענקת רשות להתגונן." (ההדגשה הוספה).

ראה גם ע"א 544/81, מנחם קיהל בע"מ נ' סוכנות מכוניות לים התיכון, פ"ד לו(3) 518, עמ' 529 - 539:

"שאלה אחרת היא, מהי הדרך בה יש לטעון טענת קיזוז בתצהיר. כבר נפסק פעמים רבות, כי נתבע, המבקש רשות להגן, צריך להיכבד ולהיכנס לפרטי הגנתו: ע"א 18/66 וטענת קיזוז אינה יוצאת מכלל זה. כבר נאמר, שמי שמבקש רשות להתגונן בטענה שיש לו תביעה שכנגד (בהנחה שמדובר באותם מקרים נדירים שבהם תינתן רשות להגן על יסודה), חייב להעלות את תביעתו "בתביעה נגדית מסוימת וברורה, שנטענה בתצהירו של מבקש הרשות להתגונן כדרך שטוענים תביעה בפרשת-תביעה ...": השופט ח' כהן בע"א 288/63 וכלל זה חל גם לגבי טענת קיזוז."

נוכח כל האמור לעיל, אני סבורה, כי טענת הקיזוז, כפי שהועלתה על ידי המבקשים בבקשת רשות להתגונן, לא עמדה בחובת הפירוט.

החשבונית שצורפה אליה, אינה אלא מסמך פנימי, שאין בה כדי להעיד על ביצוע העבודות ו/או על ביצוע תשלום בפועל למבצע העבודות ואשר על כן, בבצעם את הקיזוז על דעת עצמם, על חשבון דמי השכירות, פעלו המבקשים בניגוד להתחייבויותיהם בהסכם זה, והפרו אותו.

כאן המקום להתייחס לטענתם של המבקשים, בבקשת הרשות להתגונן, בדבר עבודות שנעשו על ידם במושכר, הן בהשקעה רחבת ההיקף, במושכר עצמו, משך כ- 4 חודשים, כדבריהם, כדי להתאימו למטרותיהם:

"המבקשים קיבלו לידיהם מבנה, אשר שימש בעבר הרחוק כרפת במצב רעוע, על סף קריסה, אותה הפכו לאורוות סוסים מפוארת בהשקעה של מאות אלפי שקלים".

(ראה סעיף 2 ב' לבקשת הרשות להתגונן וכן סעיף 7 ד' לבקשת הרשות להתגונן, בדבר ביצוע עבודות, תיקונים ותשתיות במושכר).

עם זאת ועם כל הכבוד לאמור בסעיף ההשקעה, אשר למען הסדר הטוב, יצויין, כי מלבד האמירה, לא צורפה כל הוכחה לתמוך בה, אין מקומה של טענה זו בהליך שבו הסעד המבוקש הינו סעד של פינוי וסילוק יד, שכן, משדחיתי את טענות המבקשים וכפועל יוצא ניתן הסעד, מקומה של עילה כספית, הינו, בתביעה נפרדת, אשר המבקשים רשאים להגיש, על פי שיקול דעתם.

לאור האמור לעיל, לא מצאתי מקום לדון ביתר טענות המבקשים, לענין תלולית העפר וגודל הגדרה, שנבנתה, שכן אין בהם כדי להוסיף על החלטה זו ו/או לגרוע ממנה.

נוכח קביעותיי, כאמור לעיל, על פיהן הפרו המבקשים את הסכם השכירות, הפרות יסודיות, אני מקבלת את עמדת ב"כ המשיב, על פיה יש בהפרות אלו עילה לדחיית בקשת הרשות להתגונן, שהוגשה על ידי המבקשים וכפועל יוצא למתן הסעד המבוקש לסילוק ידם מהמקרקעין.

ד. סיכום

אשר על כן, נוכח הממצאים בדבר הקמת יחידת הדיור בתוך המושכר ומשמעותה, לענין הסכם השכירות, ובהתייחס להוראות חוק התכנון והבניה, וכן ביצוע קיזוז סכומים, שלא כדין, שמשמעותם אי תשלום דמי השכירות בגין שנה שלמה, אני מוצאת, כי טענות ההגנה של המבקשים עולות כדי "הגנת בדים" כהגדרתה, ומורה בזאת על דחיית בקשת הרשות להתגונן.

כפועל יוצא, ניתן בזאת פסק דין, בהתאם לעילת התביעה, לסילוק ידם של המבקשים מהמושכר.

עם זאת, נוכח אופיו של המושכר, אני מורה כי צו הפינוי יבוצע תוך 60 יום מהיום, וזאת על מנת שהמבקשים יוכלו למצוא מקום אלטרנטיבי לבעלי החיים, אשר שהו במושכר והכל בכפוף לכך כי הם ישלמו את דמי השכירות, עבור חודשיים אלו, תוך 30 יום מהיום.

המבקשים ישאו בהוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪+ מע"מ.

ניתנה היום י"ט בסיון, תשס"ט (11 ביוני 2009) בהעדר הצדדים

המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים

גרינוולד יוכבד, רשמת

002922/08בשא133 ריקי גירוני