ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ נגד רשות מקרקעי ישראל :


בפני כבוד השופט אורי גולדקורן

המבקשת

אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד אריה להב-לוי

נגד

המשיבה

רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ עו"ד לינוי רוזנר
פרקליטות המדינה – מחוז חיפה (אזרחי)

החלטה

1. בפניי בקשה לדחייה על הסף של התובענה שהגישה המשיבה נגד המבקשת, לתשלום יתרת דמי היתר עבור תוספת בנייה מעבר לאמור בהסכם הפיתוח שנכרת ביניהן , עקב התיישנותה.

רקע עובדתי ושתי תביעות

2. בין המבקשת לבין המשיבה נכרת ביום 20.3.2002 הסכם פיתוח של מגרש ברמת אלון בחיפה וביום 20.7.2005 נכרת הסכם תוספת להסכם הפיתוח , לאחר שהמבקשת זכתה במכרז לפיתוחו וחכירתו. בהסכם הפיתוח נקבע כי המגרש יועמד למבקשת לשם בניית מבנים בשיעור ניצול של 2,180 מ"ר מבונים. משהתברר כי המבקשת בנתה במגרש בשטח של 2,373 מ"ר, היא נדרשה על-ידי המשיבה לשלם דמי היתר בגין תוספת הבניה . הדרישה הראשונה בכתב נעשתה ביום 11.3.2003, ובה צוין כי תוספת הבניה הוערכה בשומה בסך של 361,509 ₪, והמבקשת נדרשה לשלם דמי היתר בשיעור 91% מסכום השומה . דמי ההיתר לא שולמו, ובדרישה שניה, מיום 27.2.2007, הועמד סכום דמי היתר על שיעור 91% מערך התוספת אשר נשומה בסך של 529,999 ₪. אף הפעם לא שולמו דמי ההיתר, וביום 18.4.2010 הוצאה דרישה שלישית במספר לתשלום דמי היתר בשיעור 31% בלבד מערך התוספת אשר נשומה בסך של 481,622 ₪.

לאחר שביום 28.4.2010 שילמה המבקשת את דמי ההיתר על-פי הדרישה השלישית, היא הגישה ביום 5.4.2011 תביעה נגד המשיבה בגין נזקים שנגרמו לה עקב הדרישה לתשלום דמי ההיתר, אשר סומנה ת"א 5560-04-11 (להלן: תביעת המבקשת). רק לאחר שהוגשה תביעת המבקשת, עמדה המשיבה על ההבדל בין האופן בו חושבו דמי ההיתר בדרישה מיום 18.4.2010 (31% מערך השומה) לבין האופן בו הם חושבו בשתי הדרישות הראשונות (91% מערך השומה) , ופנתה אל המבקשת ביום 12.11.2012 בדרישה לשלם את ההפרש. משלא שולם ההפרש, הוגשה ביום 1.10.2013 התביעה נשוא בקשה זו, לתשלום ההפרש בדמי ההיתר.

הבקשה הנוכחית

3. ביום 4.12.2013 הגישה המבקשת בקשה לדחייה על הסף של תביעת המשיבה, ולחילופין - להתלייתה עד למתן פסק דין חלוט בתביעת המבקשת. בבקשה הועלו הטיעונים הבאים:
(1) טענת התיישנות - ממועד הדרישה הראשונה בכתב לתשלום דמי היתר (ביום 11.3.2003), הוא המועד בו נולדה עילת התביעה, ועד למועד הגשת התביעה (1.10.2013) חלפה תקופת ההתיישנות בת שבע שנים. חזקה שעילת התביעה הייתה בידיעתה של המשיבה לכל המאוחר במועד הוצאת הדרישה הראשונה , ואין מקום לתחולת סעיף 8 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 (להלן: חוק ההתיישנות). טעותה הנטענת של המשיבה בחישוב דמי ההיתר ומשלוח מכתבי דרישה נוספים אינם עוצרים את מירוץ ההתיישנות. אף לסעיף 9 לחוק ההתיישנות אין תחולה, מאחר וביצוע תשלום דמי ההיתר על-ידי המבקשת (לאחר חלוף תקופת ההתיישנות) תחת מחאה איננו בבחינת הודאה בקיומה של זכות למשיבה.
(2) טענת שיהוי - ביום 31.10.2012 ביקשה המשיבה להגיש תביעה שכנגד, במסגרת תביעת המבקשת. על אף שבקשתה נדחתה, היא השתהתה במשך כשנה עד להגשת התביעה הנוכחית.
(3) התליית ההליכים - לאור תביעת המבקשת, שעילתה זהה, ובה טרם ניתן פסק דין, יש טעם בהתלייה, על מנת למנוע אפשרות להכרעות סותרות .

4. ביום 5.12.2013 הוריתי למשיבה להגיש תשובתה לבקשה. ביום 18.12.2013 הודיעה המשיבה על הסכמתה להתליית ההליכים, אולם המבקשת, בתגובתה מיום 19.12.2013, ביקשה להכריע תחילה בשאלת ההתיישנות. ביום 24.12.2013 ביטלתי את החלטתי מיום 5.12.2013, והוריתי למ שיבה למסור עדכון על מצב ההליכים בתביעת המבקשת. משנמסר ביום 1.6.2014 העדכון המבוקש , קבעתי באותו יום כי הבקשה תידון ביום 30.3.2015.

ביני לביני, ניתן ביום 19.11.2014 בתביעת המבקשת פסק דין אשר דחה את התביעה, ועליו הוגש ביום 17.12.2014 ערעור.

בהחלטה מיום 17.2.2015 קבעתי כי תבוטל הישיבה שנקבעה ליום 30.3.2015, והוריתי למשיבה להגיש תשובתה לבקשה לסילוק על הסף עד ליום 22.3.2015. משלא הוגשה התשובה - הוריתי על מתן ארכה להגשתה, וזו הוגשה לבסוף ביום 14.5.2015. ביום 26.5.2015 הגישה המבקשת תשובה לתשובת המשיבה, אולם (שוב) ביני לביני, ניתן ביום 19.5.2015 פסק דינו של בית המשפט המחוזי, אשר דחה את הערעור על פסק הדין בתביעת המבקשת.

5. בתשובתה העלתה המבקשת את הטיעונים הבאים:
(1) עילת התביעה נולדה במועד בו שילמה המבקשת את דמי ההיתר על-פי הדרישה השלישית או במועד משלוח הדרישה השלישית;
(2) טענת המבקשת כי העילה נולדה במועד הדרישה הראשונה הינה נעדרת תום-לב, מאחר ובאותה עת היא הכחישה כי בנתה תוספת בניה ואף "משכה" את תכנית הבניה ובה תוספת הבניה לשם הגשת תכנית אחרת. משעשתה זאת המבקשת, לא קמו העובדות החיוניות לביסוס עילת תביעה קונקרטית;
(3) עילת תביעה חדשה לתשלום בגין תוספת בניה נולדה כל אימת שהמבקשת הגישה תכנית מחודשת;
(4) הדרישה השלישית אינה קשורה לשתי הדרישות הקודמות, שיצאו בגין תכניות ש"נמשכו" על-ידי המבקשת, והיא התייחסה לתכנית בנייה בקיבולת שונה מהתכנית הראשונה. בעוד שבדרישה הראשונה נדרש תשלום בגין תוספת בניה של 193 מ"ר, הרי בדרישה השלישית נדרש תשלום בגין תוספת של 209 מ"ר.
(5) כל עוד לא הוגשה למשיבה תכנית בנייה מאושרת, חתומה וסופית על-ידי המבקשת, אין היא יכולה לבדוק האם המבקשת בנתה בהתאם להסכם הפיתוח והאם יש מקום לחייב אותה בגין חריגת בנייה.

6. בתשובת המבקשת לתשובת המשיבה הודגש כי הטענה העובדתית החדשה בדבר ויתור המבקשת על תוספת בינה אינה קשורה לטענת ההתיישנות ומהווה הרחבת חזית אסורה. עוד נטען כי במסגרת סיכומים בכתב שהגישה המשיבה בתביעת המבקשת היא ציינה כי עילת התביעה נולדה בשנת 2002, בעת כריתת הסכם הפיתוח, או, לחילופין, ביום 11.3.2003, עם משלוח הדרישה הראשונה.

תביעת המבקשת

7. העיון בהליכים שהתקיימו בתביעת המבקשת שהוגשה ביום 5.4.2011 הינו מאלף. באותה תביעה טענה המבקשת כי לא ביצעה חריגות בניה ועתרה לפיצוי בגין נזקיה עקב התנהלות המשיבה לאורך השנים - בגובה דמי ההיתר ששולמו ובגין תשלום עמלות בנקאיות והוצאות נלוות להליכי ההשגה על גובה דמי ההיתר.

8. ביום 15.9.2011 הגישה המשיבה, באמצעות באת-כוחה עורכת-הדין לינוי רוזנר, בקשה לדחייה על הסף של תביעת המבקשת מחמת התיישנות. בפתח הבקשה נכתב (ההדגשה במקור - א"ג):

"עילת התביעה נולדה עוד בשנת 2002 במועד חתימת התובעת על הסכם פיתוח בו הוגבלה קיבולת הבנייה ל-2,180.0 מ"ר. לחלופין, נולדה עילת התביעה ביום 11.3.2003 עם משלוח דרישת התשלום הראשונה בה נדרשה התובעת לשלם על כמות הבניה החורגת מקיבולת הבניה שהוגדרה בהתאם לתנאי המכרז וחוזה הפיתוח. כך או כך, התביעה דנן הוגשה בחלוף תקופה בת 7 שנים מן המועדים הנ"ל ועל כן לוקה התביעה בהתיישנות".

בסעיף 12 לנימוקי הבקשה ציינה באת-כוח המשיבה כי במענה לדרישה הראשונה שלחה המבקשת מכתב ובו כתבה כי היא מוותרת על תוספת הבניה ורואה עצמה פטורה מתשלום בגינה. בסעיף 13 צוין כי מכתב זה מהווה הודאה כי תוספת בניה מעל הקיבולת החוזית תחייב בתוספת תשלום. בסעיף 29 נכתב (ההדגשה הוספה - א"ג) :

"ברי, כי כל עוד התובעת לא שילמה את הסכום שנקבע, נאלץ המינהל להנפיק מפעם לפעם הודעות תשלום מעודכנות. ברם, אין בכך כדי להאריך את תקופת ההתיישנות אשר נולדה כאמור אף לפני הודעת התשלום הראשונה ובעקבות בנייתה הנוספת של התובעת ללא אישור המינהל וללא ידיעתו".

הבקשה נדחתה ביום 18.9.2011 על-ידי השופט רובס, אשר קבע כי עילתה של תביעת ההשבה נולדה ביום התשלום ולא ביום בו הוציאה המשיבה את הדרישה הראשונה. למרות זאת, חזרה באת-כוח המשיבה על אותם טיעונים בשאלת ההתיישנות בסיכומים בכתב שהוגשו בטרם ניתן פסק הדין.

9. פסק הדין ניתן ביום 19.11.2014, ובו נדחתה לגופה תביעת המבקשת, והערעור עליו נדחה אף הוא על-ידי בית המשפט המחוזי ביום 19.5.2015 (בע"א 38119-12-14).

עילת תביעה בחוק ההתיישנות - ההלכה ויישומה

10. סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע כי תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה. סעיף 8 לחוק קובע חריג ולפיו תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע העובדות המהותיות המהוות את עילת התובענה, אשר לפני כן נעלמו מעיניו מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא היה יכול למנוע אותן.

מועד לידתה של עילת התובענה לצורך מירוץ ההתיישנות, הוא המועד שבו מתגבשות העובדות המהותיות המזכות את התובע בקיום החיוב כלפיו על-ידי הנתבע. מירוץ ההתיישנות מתחיל ביום שבו אילו היה מגיש התובע את תביעתו בבית המשפט והיה מוכיח את כל העובדות המהותיות - היה זוכה בפסק דין (רע"א 901/07 מדינת ישראל - הוועדה לאנרגיה אטומית נ' גיא-ליפל (פורסם בנבו, 19.6.2010); ע"א 8438/09 רובאב חברה לנכסים בע"מ נ' אחים דוניץ בע"מ (פורסם בנבו, 19.4.2012)). בע"א 101 92/07 פסגת אשדוד הנדסה אזרחית ותשתיות בע"מ נ' חן גל השקעות ומסחר בע"מ (פורסם בנבו, 24.5.2010) (להלן: עניין פסגת אשדוד) הדגישה השופטת פרוקצ'יה כי אין די בקיומה של זכות תביעה מושגית בידי התובע, אלא נדרש קיומה של עילה קונקרטית שמכוחה יכול התובע, הלכה למעשה, לפנות לבית המשפט, להגיש תביעתו ולזכות בסעד המבוקש בה. הכוונה היא למועד קונקרטי שבו אילו הגיש התובע את התביעה לבית המשפט, והיה מוכיח את העובדות המהותיות, היה זוכה בסעד המבוקש. המבחן לצורך קביעת מועד תחילת מירוץ ההתיישנות בתובענה אזרחית מותנה, איפוא, בקיומו של כוח תביעה מהותי בידי התובע לקבל את הסעד שהוא טוען לו. כוח תביעה מהותי עומד לתובע כאשר יש בידו להביא את עניינו להכרעה, הן מן הבחינה המושגית והן מן הבחינה הדיונית והמעשית. בע"א 945/11 שאנקול לשיווק (1937) בע"מ נ' סומך חייקין KPMG (פורסם בנבו, 20.8.2014) נעשה שימוש באבחנה שנעשתה בעניין פסגת אשדוד ונקבע כי מניין תקופת ההתיישנות יחל רק במועד שבו התגבש " כוח תביעה קונקרטי" בידי התובע, כלומר במועד שבו הבשילה עילת תביעתו, לרבות יסוד הנזק שבה. לאחרונה חזר בית המשפט העליון על אבחנה זו ברע"א 8857/14 יאראק נ' יבולי גליל בע"מ (פורסם בנבו, 1.3.2015). (לבעייתיות שיצרה אבחנה זו ראו: ת"א (מחוזי ת"א) 22555-11-10 לוונטהל נ' עיריית תל אביב - יפו (פורסם בנבו, 21.9.2011)).

11. האם עילת התובענה במקרה שבפנינו נולדה במועד הדרישה הראשונה לתשלום דמי היתר (כטענת המבקשת), במועד הדרישה השלישית (כטענת המשיבה) או במועד תשלום דמי ההיתר על-ידי המבקשת (כטענתה החלופית של המשיבה)?

המסכת העובדתית לאורה אנו בוחנים את טענת ההתיישנות כטענה מקדמית לסילוק על הסף היא זו שבכתב התביעה. אין להתחשב בנתונים עובדתיים נוספים שהועלו בכתב ההגנה או בנתונים חדשים שציינה באת-כוח המשיבה בתשובתה לבקשה, ואשר לא בא זכר ם בכתב התביעה (כמו הטענה בדבר "משיכת" תכניות הבניה על-ידי המבקשת). לכתב התביעה שהגישה המשיבה לתשלום מלוא דמי ההיתר צורפו העתקי מכתבי הדריש ה, החל ממכתב הדרישה הראשון, והעתקי נוהלי המשיבה והחלטותיה מהשנים 2000 - 2006 בנוגע לקביעת שיעורי דמי ההיתר שעל החוכר לשלמם כתנאי למימוש זכויות של הקרקע שלא הוענקו לו לפי הסכם החכירה. נספחים אלו מצמיחים תשתית עובדתית ברורה, לפיה כוח התביעה הקונקרטי לתשלום מלוא דמי הה יתר היה מצוי בידי המשיבה כבר בעת מכתב הדרישה הראשון מיום 11.3.2003. עילת התובענה, קרי - מחויבותה של המבקשת לשלם למשיבה דמי היתר בשיעור 91% מסכום השומה של תוספת הבניה, וזכותה של המשיבה לדרוש ממנה תשלום זה, נולדה במועד הדרישה הראשונה. במכתב זה נדרשה המבקשת לשלם תוך 30 יום סכום כסף אשר נקבע לצורך תוספת הבניה, ושהינו בשיעור 91% מסכום השומה מיום 6.3.2003.

מעבר לדרוש יוער כי בתביעת המבקשת לפיצוי בגין נזקיה, לרבות השבת דמי ההיתר ששולמו, התגבש נזקה של המבקשת רק במועד בו היא שילמה את דמי ההיתר על-פי הדרישה השלישית, קרי - ביום 28.4.2010. כאמור, כך קבע השופט רובס, עת דחה את טענת המשיבה לפיה עילת התובענה של המבקשת נולדה בעת הדרישה הראשונה. בענייננו, מדובר בעילת תובענה שונה, ולפיכך שונֶה הוא אף מועד לידתה.

דרישות התשלום המאוחרות - "עדכון" של הדרישה המקורית או עילות חדשות

12. במסגרת תשובתה לבקשה טענה המשיבה כי מעת לעת "משכה" המבקשת בחזרה את תכניות הבניה שכללו תוספות בניה, וכי כל אימת שהוגשה על-ידה תכנית בניה חדשה, יש לראות את דרישתה המאוחרת של המשיבה לתשלום דמי היתר כדרישה חדשה המהווה עילת תביעה חדשה. דין טענה זו להידחות משלושה טעמים: ראשית, בבסיס טיעון זה עומדת טענה עובדתית שאין לה זכר בכתב התביעה ובנספחיו. שנית, הטיעון אינו נתמך בלשון מכתבי הדרישה. ושלישית, טיעון זה - המתיימר להסביר את משמעות עובדת משלוח מכתבי הדרישה - עומד בניגוד חריף לטיעונה העובדתי של המשיבה שבא לתמוך בטענת ההתיישנות אותה היא העלתה בתביעת המבקשת, כמתואר בפסקה 8 לעיל. שָם גרסה המשיבה כי מכתבי הדרישה ששלחה אל המבקשת היו "דרישות תשלום מעודכנות", שהופקו מעת לעת, מאחר והמבקשת לא טרחה לשלם את שנדרשה במכתב הדרישה הראשונה. לפיכך, לא ראתה אותן המשיבה כהודעות חדשות אשר האריכו את תקופת ההתיישנות, קרי - יצרו עילות תובענה חדשות. במלים אחרות: בעוד שבתביעת המבקשת גרסה באת-כוח המשיבה כי מדובר בהודעות דרישה מאוחרות המהוות "מהדורה מעודכנת" של הדרישה הראשונה, הרי בתביעה הנוכחית היא גרסה כי כל הודעה מהווה מעשה בריאה חדש המוליד עילת תביעה חדשה.

מאחר ובתביעת המבקשת נדחתה טענת ההתיישנות שהעלתה המשיבה (דהיינו, לא התקיים לגביה "כלל ההצלחה הקודמת"), ואף "הנאה" לא צמחה לה מאותו טיעון, אין לומר כי היא מושתקת מלהעלות בתביעה הנוכחית את הטענה ההפוכה בנוגע לדרישות המאוחרות לתשלום דמי ההיתר. (לעניין תחולת ההשתק השיפוטי ראו: בר"מ 8689/14 הוועדה המקומית לתכנון ובניה מגדל העמק נ' מבני תעשיה בע"מ (פורסם בנבו, 4.5.2015) . יוער, עם זאת, כי קיימת דעה בפסיקה לפיה בנסיבות מסוימות ניתן לוותר על הדרישה לקבלת "הנאה" בהליך הראשון כתנאי לתחולת ההשתק השיפוטי (ראו : ע"א 9056/12 קינג נ' פקיד השומה ירושלים, פסקה 11 והאסמכתאות שם (פורסם בנבו, 4.8.2014)).

אולם אף אם נניח כי אין תחולה להשתק השיפוטי, סבורני כי בהעלאת משמעויות מנוגדות לאותה מסכת עובדות בשני הליכים שונים מול אותו בעל דין - בהליך הראשון, לשם תמיכה בטענת התיישנות שהועלתה על-ידי המשיבה, ובהליך השני, לשם הדיפת טענת התיישנות המועלית נגד המשיבה - יש ביטוי לחוסר תום לב דיוני , דהיינו - להפרת חובתה של המשיבה, כבעלת דין, להפעיל את כוחותיה המשפטיים -דיוניים בדרך מקובלת ובתום לב. (רע"א 8113/00 שפר נ' תרבות לעם (1995) בע"מ, פ"ד נה(4) 433, 442 (2001)).

התוצאה

13. הגענו למסקנה כי מועד הדרישה הראשונה הוא המועד בו נולדה עילת התובענה של המשיבה. מועד זה החל את מירוץ ההתיישנות, שהגיע לסופו ביום 11.3.2010. מאחר והמשיבה הגישה את תביעתה הנוכחית לאחר מועד זה - התיישנה תביעתה.

14. אשר על כן, הנני מקבל את הבקשה, ומורה על דחיית התביעה, לאור התיישנותה.

הנני מחייב את המשיבה לשלם למבקשת שכר טרחת עורך דין בגין בקשה זו בסך כולל של 10,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה למדד וריבית החל מהיום.

ניתנה היום, ט"ו סיוון תשע"ה, 02 יוני 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אלי רוני ואבי יוזמה ופתוח בע"מ
נתבע: רשות מקרקעי ישראל
שופט :
עורכי דין: