ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שלמה שיף נגד יהודה פישר :

בפני כבוד השופטת נחמה נצר

תובעים

1.שלמה שיף
2.ברכה שיף
באמצעות ב"כ עוה"ד יצחק אוסדיטשר ויפתח תייר

נגד

נתבע

יהודה פישר

באמצעות ב"כ עוה"ד ערן פלס ויהונדב משה

פסק דין

במסגרת הליך זה ביקשו התובעים כי בית המשפט יכריז על בטלותו של הסכם מכר מיום 22.1.09 לצד דרישה לחיוב הנתבע בתשלום פיצויים בסכום של 214,887 ₪.

בכתב הגנתו טען הנתבע כי התובעים אינם רשאים לעתור לביטולו של ההסכם מאחר והם אלו אשר הפרו ההסכם ברגל גסה.
עוד טען הנתבע , כי על התובעים לפצות ו בגין הנזקים שנגרמקב הפרת ההסכם מצדם.

התובענה נקבעה לדיון בפניי ובמסגרת ישיבת קדם משפט שהתקיימה ביום 29.1.12 ראיתי לנכון להציע כי הסכם המכר מיום 22.1.09 יקוים בשינויים המתחייבים ובכפוף להסכמות ולתניות שהושגו ב מהלך אותו דיון.

בטרם אסקור ההבנות שהושגו ראוי להקדים ולפרט את השתלשלות העניינים עד להגשת התביעה.

ביום 22.1.09 נחתם הסכם בין התובעים - שלמה וברכה שיף (להלן: "שיף") לבין הנתבע - יהודה פישר (להלן: "פישר"), במסגרתו התחייב פישר לרכוש את זכויות שי ף בדירה המצויה ברחוב רשב"י 34/6 באשדוד הידועה כגוש 2023 חלקה 22 מבנה 1404 דירה 6 (להלן: "הדירה").

על פי ההסכם, התחייב פישר לשלם לשיף תמורת הדירה ס כום של -660,000 ₪ (להלן: "התמורה המוסכמת").

נקבע והוסכם כי התמורה המוסכמת תשולם במספר פעימות:

  1. סך של -61,000 ₪ ישולם עד לחתימת ההסכם.
  2. תוך שבעה ימים ממועד חתימת ההסכם דהיינו, עד ליום 29.1.09 ישולם סך נוסף של 150,000 ₪ ובלבד , שעד לאותו מועד יציגו שי ף אישור זכויות מעודכן ואף יפעלו לרשום מעין הערת אזהרה לטובת פישר בחברת עמיגור שהיא החברה המשכנת וכן יציגו דו"ח מרשם המשכונות שיעיד על הסרת שעבודים ביחס לזכויות שיף בדירה.
  3. תוך 30 יום מיום חתימת ההסכם ישולם סך נוסף של -396,000 ₪ אשר ישמש בין היתר, לסילוק ו/או הקפאה של יתרת המשכנתא בסך של -90,000 ₪ הרשומה על שם שיף.
  4. נקבע כי מסירת החזקה בדירה לידי פישר תיעשה עד ליום ז' באדר תשס"ט (3.3.09), זאת כנגד תשלום סך נוסף של -53,000₪, כאשר הוסכם כי אם עד לאותו מועד לא יציגו שי ף את מלוא המסמכים המפורטים בסעיף 4.4 להסכם , כי אז הסכום האמור יופקד בנאמנות אצל ב"כ המוכרים.

אין חולק כי עובר לחתימת ההסכם, וכעולה מאישור עמיגור ניהול נכסים בע"מ מיום 20.1.09 (נספח ב' לכתב התביעה) , על זכויות שי ף בדירה היו רשומים 3 שעבודים (אחד לטובת עמיגור ע"ס -358,518 ₪ וכן, 2 שעבודים לטובת הבנק הבינלאומי שיתרת החובה בהם היתה: הראשונה ע"ס -67,222 ₪, והאחרת ע"ס -22.457 ₪.

אין חולק כי התשלום השני ע"פ ההסכם לא שולם במועדו, וכי בפועל שילם פישר לשיף ביום 20. 7.09 סכום נוסף של -158,000 ₪.

הצדדים חלוקים ביניהם בשאלה מדוע התשלום הנזכר לא שולם במועדו, כאשר פישר טוען כי גם התשלום שבוצע כנזכר היה לפנים משורת הדין ורק כמחווה של רצון טוב ומתוך שאיפה לקדם מימוש ההסכם.

מאסופת המסמכים שהוצגה בהליך עולה, כי אך ביום 29.12.09 הודיע הבנק הבינלאומי לשי ף על סילוק ההלוואות ובמכתב הנושא תאריך 10.1.10 הודיע הבנק הבינלאומי לעמיגור בע"מ כי הוא משחרר אותם מהתחייבותם לרשום משכנתא ראשונה לטובת הבנק בסכום הנזכר.

עו"ד נוימן, שמונה מטעם הצדדים לטפל בביצוע העסקה ובמימושה לפישר, הודיע לפישר ביום 2.2.10 כי התקבל אישור זכויות נקי ממשכנתא וזה התבקש ליצור קשר עם שיף על מנת לסיי ם התשלומים והעברת הזכויות בדירה.

ביום 15.2.10 הוגשה לרשם המשכונות הודעת משכון מטעם בנק מזרחי טפחות בע"מ ביחס לזכויות פישר בדירה .
ביום 16.2.10 נרשם משכון לטובת בנק מזרחי טפחות.

על פי הנספחים שצורפו לכתב התביעה, נמצא כי ביום 25.3.10 שלחו שיף לפישר הודעה על ביטול ההסכם.

אין חולק כי ביום 2.7.10 הגיש פישר לבית משפט השלום באשדוד תביעה בסדר דין מקוצר ובה עתר לפינוי שי ף מהדירה ותשלום פיצויים.
שיף, מצידם, הגישו ביום 19.8.10 תביעה לביטול ההסכם.

לימים במסגרת בקשת סף שהעלה פישר כנגד תביעת שיף, החליט בית משפט השלום באשדוד (כבוד השופט ברגנר), כי ההליך יוע בר לבית משפט המחוזי, זאת בשים לב לסעד המבוקש במסגרתו (ביטול הסכם מכר). אלא שבכך , הסאגה הדיונית לא באה לכלל סיום שכן משהועברה התביעה שהגישו שיף נגד פישר לבית משפט זה , פישר עתר לעיכוב ההליכים בתובענה בשל הליך תלוי ועומד בבית משפט השלום באשדוד במסגרת תביעת הפינוי שהגיש. בעקבות כך הוצרכתי ליתן החלטה במסגרתה, נדחתה טענת הסף הנוספת שבפי פישר.

במהלך דיון מקדמי שהתקיים בפני ביום 29.1.12, הצעת י לקיים את הסכם המכר מיום 22.1.09 בשינויים מסוימים , שכללו בין היתר, מסירת חזקה בנכס לידי פישר עד ליום 1.3.12 זאת כנגד תשלום יתרת התמורה החוזית בניכוי הפיצוי המוסכם. על פי ההצעה , עד ליום 29.2.12 ישלם פישר לשי ף סך של -375,000₪ המהווה את יתרת התמורה המוסכמת שטרם שולמה זאת לאחר הפחתה של הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם המכר.

מטיעוני ב"כ הצדדים, שנשמעו בפניי בהמשך, למדתי כי בתקופה שלאחר חתימת ההסכם (1/09) ועד למועד הדיון (1/12), שי ף השכיירה לצד שלישי, ולו על פני חלק מתקופת הזמן ועל כן המלצתי, כי ימונה בהסכמה שמאי מקרקעין אשר יתבקש לחוות דעתו בשתי סוגיות עיקריות :
האחת – שוויה הריאלי של הדירה נכון למרץ 2012 (מועד צפוי למסירת החזקה בדירה לידי פישר), ובכלל זה אבחנה בין עליית שווי ריאלי לבין עליית מחיר עקב התייקרות עלויות , זאת בתקופה שבין מועד עריכת ההסכם (22.1.109) ועד למועד מסירת החזקה בפועל (מרץ 2012).
והאחרת – אומדן דמי שכירות ראויים עבור הדירה בתקופה שבין 3/09 (מועד חוזי מוסכם למסירת החזקה) לבין 3/12 (מועד למסירת החזקה בפועל).

במעמד הדיון הודיעו הצדדים ובאי כוחם כי קיבלו המלצה זו והסכמתם זו שבה ונשנתה בהודעות בכתב שהגישו לאחר הדיון.

ביום 8.2.12 אשררתי ההסכמות ואף פעלתי למינוי שמאי מקרקעין כנזכר.

אין חולק, כי בעקבות ההסכמות שהושגו , פישר פעל להעביר לשי ף, באמצעות בא כוחם , את יתרת התמורה כפי שנקבעה ושי ף מצדם , העבירו החזקה בנכס לידי פישר , במועד שנקבע.

ביום 11.11.12 התקבלה לתיק בית המשפט חוות דעתו של שמאי המקרקעין שמונה על ידי, מר שרת גיא.

בחוות דעתו קבע השמאי כי על יסוד ביקורו בדירה ביום 7.6.12 ובדיקות נוספות שערך, נמצא כי הדירה ממוקמת באזור המאופיין בביקוש גבוה יחסית למגורים לאוכלוסייה חרדית , ומתוך השוואה לנתונים שהתקבלו ממאגר מס שבח ביחס לעסקאות שבוצעו בנכסים דומים ובסביבה קרובה , נכון יהיה להעריך את שווי הנכס בגבולות של - 850,000 ₪ (נכון ליוני 2012).

השמאי הוסיף וציין כי חישוב שווי הנכס ממועד חתימת ההסכם (22.1.09) בתוספת ריבית והצמדה מסתכם בסך של -759,000 ₪.

באשר לאומדן דמי השכירות הראויים –השמאי עשה שימוש בגישת ההשוואה ועל פי הערכתו, דמי השכירות הסבירים עבור הדירה הינם כדלקמן:

בשנת 2009 – 2,100 ₪ לחודש.
בשנת 2010 – 2,300 ₪ לחודש.
בשנת 2011 – 2,500 ₪ לחודש.
בשנת 2012 – 2,600 ₪ לחודש.

בעקבות ממצאי השמאי והערכותיו קבעתי המשך דיון בפני ליום 29.11.12, במהלכו נדרשו ב"כ הצדדים ובית המשפט לשאלות שעדיין נותרו לדיון, ובכלל זה למי הזכאות לדמי שימוש – זאת, לצד האפשרות כי תוכר זכותם של שי ף לפיצוי בשל העובדה כי יתרת התמורה המוסכמת על פי ההסכם (ואף בניכוי הפיצוי המוסכם), שולמה לידיה ם אך במהלך פברואר 2012 בה בעת, שעוד בינואר 2010 עלה בידם, אמנם בשיהוי ניכר, להמציא המסמכים המעידים על שחרור הדירה מהשעבודים שנרשמו בשעתו לטובת הבנק הבינלאומי.

הוחלט כי ייקבע דיון נוסף במסגרתו ייחקר עו"ד נוימן.

בדיון שהתקיים בפני ביום 19/12/12 התייצב עו"ד נוימן ונחקר ארוכות ע"י ב"כ הצדדים. בעקבות חקירתו ועיון במסמכים שהוצגו במהלך אותו דיון ואף לקראתו, הוסכם כי ב"כ הצדדים יפנו לסכם טענותיהם בכתב וכי בית המשפט יכריע בשאלות שנותרו לדיון, זאת בשים לב להבנות שהושגו בדיון מיום 29.1.12 ולממצאיו של השמאי בחוות דעתו ואף בזיקה למסמכים שהוגשו במסגרת ההליך.

בעקבות כך, פעלו ב"כ הצדדים לסכם טענותיהם בשאלות שנותרו להכרעה.

להשלמת התמונה העובדתית אציין כי בית המשפט עודכן, כי ביום 27.11.12 התקשר פישר בהסכם עם צדדים שלישיים למכירת זכויותיו בדירה כנגד תשלום תמורה בסך של -845,000 ₪.

טענות התובעים (שיף) -
התובעים מודים כי לא העבירו במועד המוסכם את האישורים הנדרשים, וכי חל עיכוב בהצגתם ולמעשה, רק בחודש 2/10 עלה בידם להשלים התחייבות זו. לשיטת התובעים, הנתבע נמנע בזמן אמת מלטעון כלפיהם מאומה בהקשר זה וכי רק משעמדו התובעים על זכותם להמשיך במימוש ההסכם , החל הנתבע להעלות דרישות שונות ומשונות.

נטען כי באותה עת, לא היתה כל מניעה שהנתבע היה פועל לקיזוז הפיצוי המוסכם מתוך יתרת התמורה שהוא צריך היה לשלמה להם, ובכך לאפשר השלמת העסקה.

נטען כי ממסמכים שהוגשו התברר, כי עוד ביום 16.2.10 נרשם משכון על זכויות פישר בנכס לטובת בנק מזרחי טפחות, ונתון זה עשוי לחייב מסקנה כי כבר ב- 2/10, אם לא קודם לכן, יכול היה פישר לממש זכותו ליטול הלוואה מבנק מזרחי טפחות, ואם נמנע מעשות כן, יתכן והאשם אינו נופל אך לפתחם של פישר.

לטענת התובעים העובדה כי הנתבע נמנע מלהשלים עסקת המכר בדרך של מימוש זכותו להלוואה והעברת כספי ההלוואה לידיהם, עולה כדי הפרת ההסכם מצדו של פישר.

לטענת שיף, הגם שכבר בראשית חודש פברואר 2010 הודיע עו"ד נוימן לפישר כי הוסרו המכשלות וכי ניתן לקדם העסקה, פישר נמנע מעשות כן ואם לא די בכך, הרי שבחודש יולי 2010 הוא הגיש תביעה לבית משפט השלום באשדוד, ובמסגרתה הוא עתר לסילוק ידם של התובעים מהדירה.

נטען כי רק לאחר שהוסרו המכשולים בדרכם של בני הזוג שיף, ראה לנכון פישר להעלות דרישות שמקורן, כך נטען, בעיכוב שחל מצד שיף בהצגת המסמכים הנזכרים בהסכם.

התובעים סבורים כי בנסיבות המקרה, שתיקתו של פישר שנמשכה על פני חודשים ארוכים והימנעותו מלמחות על העיכוב שחל, ומנגד, עמידתו על הזכות לפיצוי כתנאי למימוש העסקה, בשעה שלא היתה עוד מניעה מקיומה, כל אלה עולים כדי התנהגות חסרת תום לב מצידו של פישר, במיוחד שלא היתה כל סיבה שפישר לא יעשה שימוש בזכות הקיזוז העומדת לו ופועל , ולו באופן חד צדדי, לנכות את הפיצוי המוסכם מיתרת התמורה המוסכמת עבור הדירה ו להפקיד היתרה בידי צד שלישי.

התובעים מוסיפים וטוענים כי פישר הגדיל לעשות, שכן, לא זו בלבד שלא פעל להעביר לידיהם את יתרת התמורה, אלא הגיש כנגדם תביעה לסילוק יד, זאת מבלי להסדיר תחילה תשלום יתרת התמורה המוסכמת.

לשיטת התובעים, פישר יכול היה למצער, להפקיד את יתרת התמורה בידיו הנאמנות של עו"ד נוימן ובכך לאפשר לעצמו לקבל החזקה בדירה. נטען כי חוסר המעש מצדו של פישר ומחדליו האמורים, יורדים לשורש זכותו להישמע בטענה שנגרמו לו נזקים רבים ומשמעותיים בשל העיכוב הרב שחל במסירת החזקה לידיו וקבלתה בפועל, אך בעקבות החלטה שיפוטית מיום 29.1.12.

עוד טוענים התובעים כי הנתבע גרם במו ידיו ובמחדליו לאבדן זכותו לקבלת דמי שימוש ו/או דמי שכירות עבור הדירה בתקופה שבין מועד מסירת החזקה על פי ההסכם (3/09) לבין מועד מסירתה בפועל (3/12). שהלוא במהלך התקופה ממועד ההסכם ועד להסרת המכשלה (2/10) הנתבע לא העלה כל טענה ביחס לעיכוב שחל.

באשר לתקופה שלאחר פברואר 2010, נמצא כי הנתבע במעשיו ובהתנהגותו הכשיל כל אפשרות לקיים ההסכם ולו ב"בינוניות", תוך שהנתבע נמנע במכוון ובמודע מלשלם את יתרת התמורה המוסכמת, וכאשר חדשות לבקרים הוא ראה לנכון להעלות דרישות שונות ומשונות כתנאי מקדמי לקידום העסקה.

נטען כי דרישותיו של פישר ועיתוי הצגתן ומהותן, עול ים לכלל התנהגות חסרת תום לב מצדו, ובשל כך , הוא אינו זכאי לפיצוי.

נטען כי פישר הפר את חובתו החוזית להקטין את נזקיו, ולכן ככל שקמה לו זכות לפיצוי בגין מניעת אפשרותו לקבל החזקה בדירה במועד החוזי – נמצא כי חוסר המעש מצידו בתקופה שלאחר פברואר 2010, מאיין זכותו לפיצוי כאמור.

לחילופין התובעים טוענים כי לכל היותר, ניתן להכיר בזכותו של הנתבע לקבל פיצוי המבטא את דמי השימוש הראויים לתקופה שבין 1/09 ועד 1/10, בו בזמן שיש לדחות זכותו לדמי שימוש בעבור התקופה מ-2/10 ועד 3/12, עת נמסרה החזקה בפועל, בפרט מעת שהתברר כי כבר ב-2/10 נרשם משכון על זכויות הנתבע לטובת בנק המזרחי ובכך , יש משום ראיה ניצחת לכך שהנתבע יכול ורשאי היה לקבל את כספי ההלוואה .
החל מ-2/10, כך נטען, אין לזקוף עוד לחובת התובעים את העובדה כי כספי ההלוואה לא הועברו.

מבלי לגרוע מכך, סבורים התובעים כי לנוכח העולה מחוות דעתו של השמאי ואף בשים לב לתמורה שקיבל פישר בעת מכירת הדירה לצדדים שלישיים, ניתן בהחלט לומר כי חלה עליה ריאלית בשוויו של הנכס, לפחות בסכום של -85,000 ₪ וכי בנסיבות שהתבררו התובעים זכאים למלוא עליית השווי.

טענות הנתבע (פישר) -
הנתבע סבור כי טענות התובעים אינן אלא "עלה תאנה" למחדליהם החמורים ולהתנהגותם המפרה.
לשיטת הנתבע הוא נהג בהגינות ובהוגנות כלפי התובעים תוך שהמתין לתובעים בסבלנות ראויה לציון ואלה בוששו מלקיים את התחייבותם החוזית.

לטענת הנתבע לא זו בלבד שהחטאת לאי השלמת העסקה רובצת כולה לפתחם של התובעים , הרי שכיום לאחר שהם חויבו למסור לידיו החזקה בנכס, הם מבקשים למנוע ממנו גם את "כבשת הרש", דהיינו פיצוי שהנתבע זכאי לו בגין אבדן דמי שכירות מהנכס עבור התקופה החל מהמועד החוזי המוסכם למסירת החזקה (3/09) ועד למסירתה בפועל (3/12).

הנתבע מדגיש כי גם לאחר שהוסרו העיכובים וניתן היה לפעול למימוש העסקה, התובעים נמנעו מלאשר תקפותו ותוקפו של ההסכם ובשל כך, נבצר מ מנו להשלים את חיוביו כלפיהם.

הנתבע מבקש להדגיש כי לתובעים היה ידוע היטב כי מרבית התמורה החוזית אמורה להתקבל ממימוש זכותו לקבל הלוואה מבנק המזרחי וחרף דרישות חוזרות ונשנות כי התובעים יאשרו שההסכם הינו בתוקף, נמנעו התובעים מלעשות כן, ובכך סיכלו את אפשרותו של הנתבע לקבל הכספים מבנק המזרחי.

הנתבע מציין כי טענת התובעים שהוא יכול היה כבר ב-2/10 או בסמוך לכך, להעביר לידיהם את יתרת התמורה החוזית ואפילו בניכוי הפיצוי המוסכם , היא טענה שנשמעה רק במסגרת הבירור המשפטי וכי בפועל, הם לא הסכימו לקיזוז הפיצוי המוסכם ובכך סיכלו אפשרות זו.

לטענת הנתבע, התובעים בחרו למלא פיהם מים, להימנע מלאשר כי ההסכם עודנו בתוקף וכל שכן להתיר לנתבע ולו תחת מחאה להעביר לידיהם את יתרת התמורה המוסכמת בקיזוז הפיצוי המוסכם.

הנתבע מדגיש בהקשר זה את העובדה כי רק בדיון שהתקיים בפניי ביום 29.1.12 ובעקבות הערות בית משפט, נאותו התובעים לשנות את טעמם והסכימו, לראשונה, כי מיתרת התמורה החוזית יופחת הפיצוי המוסכם.

הנתבע מדגיש כי רק בעקבות נכונות זו של התובעים שכאמור הובעה לראשונה בדיון מיום 29.11.12 ניתן היה, סוף סוף , לחלץ העגלה ולאפשר המשך קיום ההסכ ם.

לטענת הנתבע, אין לאפשר לתובעים להישמע בטענה כאמור, במיוחד בשים לב לכך שבמסגרת התגוננותם בפני תביעת הפיצוי שהוא הגיש נגדם, הם מעולם לא טענו כי הם יאפשרו לנתבע להמשיך ולקיים ההסכם ואף ישלימו ולו "תחת מחאה" עם זכותו להותיר בידו את סכום הפיצוי המוסכם.

נטען כי טענה זו לא נשמעה מעולם קודם לכן מפי התובעים, ואין להתיר להם דווקא בשלב זה , להיבנות ממחדליהם.
הנתבע מדגיש כי עד לדיון מ יום 29.1.12, התובעים טענו ושבו וטענו , כי לשיטתם יש להורות על ביטול החוזה וממילא , לא עלתה כלל לדיון האפשרות כי החוזה יקוים ולו בדרך של הפחתת הפיצוי המוסכם.

נטען כי כבר בשלבים המוקדמים שלאחר פרוץ הסכסוך הסכים הנתבע להסתפק בפיצוי כספי בסכום נמוך יותר משיעורו של הפיצוי המוסכם על פי החוזה, אלא שהתובעים התמידו בסירובם לשלם פיצוי כלשהו לנתבע ועקב כך לא ניתן היה להמשיך ולקיים ההסכם.

הנתבע מדגיש כי עו"ד נוימן שמונה מטעם הצדדים לטפל בהשלמת העסקה, לא ראה עצמו רשאי, בהעדר הסכמה, לחתום בשם מי מהצדדים , מה גם שבנק מזרחי חזר ודרש אישור של המוכרים – ה"ה שיף , בדבר תקפותו של ההסכם, אלא שהתובעים התמידו בסירובם לחתום על הצהרה ברוח זו.

נטען כי עו"ד נוימן אישר בעדותו בבית המשפט, כי התקיימה פגישה במשרדו במהלכה ניסו הצדדים להגיע להבנות, ובכלל זה הותרת חלק מהתמורה בנאמנות עד להשגת הסכמה בנדון, אלא שבסופו של יום, לא הושגה הבנה ולא ניתן היה לשפעל ההסכם.

באשר לטענה כי עוד ביום 16.2.10, נרשם שעבוד על זכויות פישר לטובת בנק המזרחי ובכך יש משום הוכחה ניצחת לכך שפישר יכול היה לקבל כספי ההלוואה מבנק המזרחי, טוען הנתבע, כי אישור בדבר רישום שעבוד כאמור הינו אחד משורה של מסמכים שהבנק דרש כתנאי להזרמת כספי ההלוואה וכאמור היה על התובעים לאשרר ההסכם ואף להצהיר כי ההסכם הינו בתוקף, אלא שהתובעים נמנעו מלעשות כן.

הנתבע סבור כי לא דבק רבב בתום ליבו ובנ יקיון כפיו, בה בעת שהתובעים לאורך כל הדרך סיכלו כל אפשרות להגיע להסכמה ופעלו בחוסר תום לב מובהק ובולט.

הנתבע סבור כי לנוכח התשתית הראייתית שנפרסה בפני בית המשפט, צריך להכיר בזכותו לקבל את דמי השכירות הראויים עבור הנכס, בנוסף לזכותו להותיר תחת ידו את הפיצוי המוסכם.

דיון והכרעה

כבר בראשית התייחסותי יש להדגיש כי הסכמות הצדדים כפי שהושגו בדיון מיום 29.1.12 הפיחו חיים בהתקשרות החוזית שנוצרה בין הצדדים, שלוש שנים קודם לכן, במסגרת ההסכם שנחתם ביניהם ביום 22.1.09.

כידוע, "... החוזה הינו מכשיר משפטי המאפשר לצדדים לחלק ביניהם סיכונים כלכליים וזאת על בסיס רצונם החופשי" [מדברי השופטת ע. ארבל ב-ע.א. 467/04, יתח נ. מפעל הפיס (נבו, 7.9.05)].
בשל כך "התערבותו של בית המשפט במערכת הזכויות הקבועות בחוזה, עומדת במידת מה בניגוד לעקרון חופש החוזים ועלולה לכרסם בוודאות המשפטית עליהם מסתמכים הצדדים לאור סעיפי החוזה שכמוהו כיצירת מערכת דינים 'פרטית' ".
(שם, סעיף 12 לפסק הדין).

בענייננו, שני הצדדים כאחד, השמיעו זה כלפי משנהו טענות בדבר התנהגות חסרת לום לב ושימוש שלא כדין , בזכות הנובעת מחוזה.

בהתאם להלכות שיצאו מבית המשפט העליון השימוש בעקרון תום הלב, ראוי כי יעשה במשורה, בהק פדה יתרה, זאת בשים לב לכך שכל התערבות שיפוטית כאמור , פוגעת בחופש החוזים של הצדדים לחוזה ומכרסמת בוודאות שהצדדים לחוזה ,נ יצרו לעצמם.

ב-ע.א. 1966/07 עמליה אריאל נ. קרן הגמלאות של חברי אגד בע"מ, קובע השופט י. דנצינגר כי שימוש בעקרון תום הלב לצורך התערבות שיפוטית בהתקשרות חוזית צריך להיות חריג ואל לבית המשפט להרבות השימוש בו , שכן המדובר במכשיר משפטי בעל עוצמה רבה ולכן ראוי כי ייוחד אך "לפתרון מצבים קשים".

עיון בתניות ההסכם מיום 22.1.09 מלמד, כי הצדדים ראו לנכון לקבוע מהלך קצר של כחודשיים ימים בין מועד החתימה ועד למסירת החזקה בדירה. עם זאת, היה ברור ומוסכם כי המוכרים- ה"ה פישר י היו זכאים למרבית התמורה המוסכמת , רק "לאחר שימצ יאו אישור זכויות מחברת עמיגור ואף יפ עלו לרישום מעין "הערת אזהרה" לטובת הקונה – פישר אצל חברת עמיגור".

אין חולק כי המוכרים השתהו הרבה מעבר לסביר וכי חלפו חודשים לא מעטים עד אשר עלה בידם להסיר את המכשולים ולהציג אישורי זכויות כנדרש.

עם זאת, ברור ואין כל ספק שבחודש פברואר 2010 ניתן ואפשר היה לקדם מימוש ההסכם, שהלא, כבר ב-16.2.10, נרשם שעבוד על זכויותיו של פישר בדירה לטובת בנק המזרחי לרגל הלוואה שביקש פישר לקבל באמצעות הבנק הנזכר. להבנתי, אין ראיה טובה יותר היכולה להעיד על האפשרות לשפעל מחדש את ההסכם ולפעול לשינוע גלגלי ההתקשרות לקראת מימוש מלא של התחייבויות הצדדים כקבוע בהסכם.

כאן המקום להתייחס לטענת שיף לעניין "שתיקתו" של פישר בתקופה שבין 2/09 ועד 2/10.
להבנתי, אין לראות "בשתיקה" זו משום ויתור או השלמה של פישר עם הפרה מתמשכת מצד שף ובוודאי שאין לומר כי בשתיקתו זו, נתן פישר הסכמתו לעיכוב הרב שחל בקיום התחייבויות שיף.

לדעתי, התנהגות פישר בשלב האמור, ראויה להערכה ואף מלמדת כי זה העדיף לנסות ולקיים ההתקשרות, חרף העיכובים שחלו.
כסיכום ביניים, ניתן בהחלט לומר שבתקופה שבין 8/2/09 ועד 1/10 היו שיף בהפרה מתמשכת של ההסכם.

על פי הראיות שהוצגו בפני, עולה כי כבר ביום 2/2/10 הודיע עו"ד נוימן לפישר כי ה"ה שיף הציגו אישור זכויות "נקי" ממשכנתא והוא התבקש ליצור קשר עם שיף על מנת לסיים התשלומים ולהעביר הזכויות (מתוך המכתב שהתקבל וסומן ת/1).

פישר לא הכחיש כי קיבל המסמך אלא שלטענתו, לא ניתן היה להמשיך במימוש ההסכם מאחר ושיף סירבו לאשר תקפותו ותוקפו של ההסכם ובשל כך סירב בנק המזרחי להזרים את כספי ההלוואה.

בהתאם לראיות שנשמעו בפניי, אין בידי לקבוע כי חלה מניעה של ממש בהעמדת ההלוואה לפישר וכל שכן , כי מניעה זו מקורה בסירובם של שיף להצהיר על תקפות ההסכם. היעלה על הדעת שמחד ימהר בנק המזרחי וירשום משכון על זכויות פישר ומאידך , יסרב להזרים את כספי ההלוואה בתואנה כי המוכרים לא הצהירו על תקפותו של ההסכ ם?!
נדמה כי חוסר הסבירות וחוסר ההיגיון בטענה זו ניכר ובולט לעין ואינו טעון עוד ביאור והרחבה.
עוד יש להדגיש, כי בשלב זה, שיף טרם הודיע ו על ביטול ההסכם, שהל וא הודעתם על ביטול כאמור, באה לעולם רק ב-25.3.10.
לא זו אף זו, אלא שעל פי המסמך ת/2 ניתן להיווכח כי ביום 15.2.10 הצהירו שיף על הסכמתם לשעבוד הדירה כבטוחה להלוואה שביקש פישר מבנק מזרחי.

בנסיבות אלו, נראה כי נכון יהיה לומר שהחל מ-2/10 הכדור עבר למגרשו של פישר וזה לא אחז אמצעים מספקים לשם קיום התחייבויותיו על פי ההסכם. זאת ועוד, ככל שנמנעה מפישר האפשרות לממש את זכותו לקבל הלוואה בנק המזרחי, אם בכלל, אין לזקוף זאת לחובת שיף.

אקורד צורם נוסף הינו העובדה כי ביום 2/7/10 הגיש פישר תביעה כנגד שיף ובה עתר לסילוק ידם מהדירה, זאת הגם שעובר להגשת התביעה ואף עם הגשתה, הוא לא טרח להסדיר תשלום יתרת התמורה המוסכמת.
בהינתן כי פישר סבר כי יש לחייב את שיף לסלק ידם מהדירה, התייצבותו בבית המשפט מבלי לשלם תחילה את יתרת התמורה המוסכמת ולמצער, להפקיד היתרה בנאמנות, יש בה משום ניצול לרעה של זכות הגישה לערכאות , שלא לדבר על שימוש ציני ואף חסר תום לב בזכות ה נובעת מהסכם.

אינני סבורה כי בעת הנזכרת, פישר יכול היה לרחוץ בניקיון כפיו כשם שמתקשה אני לומר , כי עשה את כל שסביר והכרחי לעשות על מנת לקיים את התחייבויותיו החוזיות.

דווקא העובדה כי פישר ראה לנכון עוד ב-7/10 לעמוד על קיום ההסכם. שהלוא הגשת תביעה לסילוק ידו הינה ביטוי ברור לכך, העצימה את חובתו להסדיר תחילה תשלום של יתרת התמורה המוסכמת ולו על מנת שבגישתו לבית המשפט, הוא יתייצב בידיים נקיות.

כידוע, עקרון תום הלב חולש על ההתקשרות החוזית, לא רק בשלב הטרום-חוזי, אלא גם בשלב מילוי החובות וקיום החיובים הנובעים מהחוזה ובכלל זה, על השימוש בזכויות הנובעות מההתקשרות החוזית.

אמנם אין לפרש את עקרון תום הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים כמחייב צד להסכם לנהוג כלפי משנהו באלטרואיזם ותוך הזנחת האינטרסים האישיים שלו. עם זאת, מצופה כי צד להתקשרות יתחשב בעמיתו לחוזה ובאינטרסים שלו ואף יפעל בשיתוף פעולה עמו לשם הגשמת מטרות החוזה. בהקשר זה נקבע כי מעקרון תום הלב על פי סעיף 39 לחוק נגזר האיסור לנהוג באופן שיפגע ברוח העסקה ובמטרתה לצד האיסור בדבר עמידה דווקנית על זכות. (ראה בהקשר זה ע.א. 1966/07 שאוזכר לעיל בסעיף 35 לפסק הדין, וכן בספרם של דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים, ג' 337 (2003), עמ' 337-339 וכן בעמ' 350-360).

עמד על כך המשנה לנשיא, כבוד השופט מ. אלון ז"ל, ב-ע.א. 391/80 לסרסון נ. שיכון עובדים בע"מ, פד' לח(4), 237 וכך נקבע על ידו: "כללו של דבר, עקרון תום הלב שבסעיף 39 לחוק החוזים בא להורות על קיומו וביצועו של חיוב מחיובי החוזה בדרך עשיית הישר והטוב ומתוך רצון לקיים את כוונתם של הצדדים לחוזה לפי רוחו של החיוב ולא רק לפי אותיותיו הטכניות והפורמאליות שבהן הוא נוסח... " (שם, בעמ' 263).

איני סבורה כי הגשת תביעה לסילוק יד מבלי להקדים ולהבטיח תשלום יתרת התמורה החוזית, יכולה להיחשב כ"עשיית הישר והטוב" לצורך קיום כוונתם המשותפת של הצדדים לחוזה ובוודאי , שאין לומר כי יש בכך משום שימוש כדין בזכות הנובעת מחוזה.

אכן, אין זה ראוי ואף בלתי סביר כי בית המשפט יצור עבור הצדדים חוזה סביר יותר מזה שהם יצרו לעצמם וכמאמרו של השופט א.ריבלין "בית המשפט אינו מתערב לשנות את חלוקת הסיכונים שהצדדים קבעו ביניהם, גם אם חישוביו של אחד הצדדים לא עלו יפה. בית המשפט - מתערב באחד הכלים המשפטיים הלגיטימיים העומדים לרשותו – כדי להחזיר את האיזון החוזי, מקום שהוא התערער בשל התרחשות אירועים שמעבר לסיכונים שהצדדים נטלו על עצמם, ואשר מביאה להתמוטטות המערך החוזי" (מתוך דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות נ. מדינת ישראל, (נבו, 11.5.06) (ההדגשות אינן במקור – נ.נ.).

מהראיות שבאו בפניי צריך לדייק ולומר כי בתקופה שעד להמצאת אישור הזכויות (1/10) האיזון החוזי הופר בשל התנהגות המוכרים (שיף) . לאחר מכן והחל מ-2/10 ועד להסכמה שהושגה ב-29.1.12 אשר אפשרה שפעול מחדש של המערכת ההסכמית, האשם והחטאת רבצו לפתחו של פישר ובוודאי שאין לומר כי זה האחרו ן עשה את כל אשר לאל יד ו על מנת לקיים את חיובי ו החוזיים .

מכך נגזרות מסקנות באשר לסעדים שנתבקשו בהליכים המשפטיים שנקטו הצדדים זה כלפי משנהו.
בהקשר זה יש להקדים ולומר כי הצהרות הצדדים, כמפורט בהסכם ובכלל זה, לעניין התמורה החוזית המוסכמת משמשים כנק ודת מוצא ובוודאי שאין בהם כדי לשלול את סמכותו של בית המשפט לחתור להשגת תוצאה שהיא צודקת וראויה יות ר בנסיבות המקרה.
ב-ע.א. 9447/06 דניאל פוקס נ. משה אלכס (נבו 25.3.08), קבע בית המשפט העליון מפי כבוד השופט י. דנציגר כי "הפרת חובת תום הלב עשויה לפעול במישור הסעדים, כלומר, להביא לכך שאף אם פלוני זכאי לכאורה לסעד מסוים הרי הפרת חובת תום הלב מטעמו עשויה לשלול את זכותו זו או לגרוע ממנה" (שם, סעיף 27 לפסק הדין).

בבג"צ 1683/83 יכין פלסט בע"מ נ. בית הדין הארצי לעבודה , פ"ד מז(4), 702, קובע הנשיא ברק בין היתר כך: "אכן הוראת סעיף 39 לחוק החוזים היא הוראה "מלכותית" רבת פנים. יש שהיא מטילה חובות שזכרן לא בא במפורש בחוזה שבין הצדדים, יש שהיא מעניקה סעדים חדשים הדרושים להגשמתה... יש שהיא פועלת כחרם, יש והיא מהווה אך מגן, יש שהיא פועלת במישור הזכויות, יש שהיא פועלת במישור הסעדים" (שם, בעמ 708).

במקרה דנן, וכמפורט לעיל, אין לומר כי האשם החוזי מצוי דווקא לפתחו של אחד הצדדים להסכם ונכון יהיה לומר כי שני הצדדים אחראים בהתנהגותם להפרת החוזה ולהפרת חובת תום הלב במציאות כאמור נקבע , כי צודק יהיה ל חלק את האחריות בין הצדדים כאמור.
וכך קובע הנשיא שמגר ב-ע.א. 3912/90 EXIMIN תאגיד בלגי נ. טקסטיל והנעלה איטל פטטיט פראררי בע" מ, מז' (4) 64:"בסיטואציה כמו זו שלפנינו שבה מדובר למעשה בשני צדדים שתרמו לנזק ובהתנהגותם חלוקת האחריות היא התוצאה המתבקשת. התובע שוב אינו יכול לטעון כי זכאי הוא להסתמך על הביצוע של הצד שכנגד, שכן לנתבע זכות לומר זאת באותה מידה, כך גם אין התובע יכול להיבנות מטענות שעניינן הפן המוסרי של קיום הבטחות... המוצא הנאות בנסיבות כגון אלה הוא חלוקת האחריות בין הצדדים".
(שם, בעמ' 85). (ההדגשות אינן במקור – נ.נ.)

ובדומה לכך, קובע השופט טירקל ברע"א 9488/02 רון שחר נ. עטיה גד (נבו, 23/3/05) "במצבים הראויים לכך, מביאה חלוקת האחריות לתוצאה צודקת ומוסרית יותר מהכרעה המטילה את מלוא האחריות על צד אחד ופוטרת את הצד האחר מכל וכל. יש לזכור כי בחינת התנהגותם של בעלי הדין במערכת היחסים הספציפית מגלה לא פעם כי זהויות "המפר" וה"נפגע" אינן חד משמעיות וכי ישום הולם של עקרון תום הלב הוא מוצדק במקרים שבהם תרמה התנהגותו של הניזוק לאי קיום החוזה על ידי המזיק". (שם, בס' 14 לפסק הדין). (ההדגשות אינן במקור – נ.נ )].

בענייננו, הסכימו הצדדים ב-29/1/12 לפעול במשותף לקיום החוזה ובמסגרת זו הסכימו אף למינוי שמאי מקרקעין לשם קביעת שווין הריאלי של הזכויות בדירה כנזכר לעיל . השמאי שמונה קבע כי נכון ליוני 2012 שווי הנכס הינו בגבולות של 850,000 ₪ ואם לא די בכך הרי שהתברר כי במהלך חודש נובמבר 2012 פישר התקשר בהסכם למכירת זכויותיו בדירה תמורת תשלום סך של-845,000 ₪.

על פי ההסכמות שהושגו במהלך הדיונים בפניי ואף על פי כתבי הסיכומים שהגישו הצדדים, נכון יהיה לומר כי הצדדים סברו שהתמורה החוזית כפי שהוסכמה בחוזה מיום 22.1.09 אינה עוד האמצעי היחיד לקביעת שוויה הריאלי של הדירה, בפרט משקבע השמאי את שקבע.

יתרה מכך, התברר כי הדירה לא עמדה בשיממונה אלא הושכרה לאחרים כאשר דמי השכירות נגבו ושולמו ליד ה"ה שיף.

כנזכר לעיל, השמאי התבקש ואף קבע את דמי השימוש הראויים עבור הדירה בשנים 2009 ועד למסירת החזקה לידי פישר בחודש מרץ 2012.

בנסיבות שנוצרו, נכון יהיה לומר כי בבוא בית משפט להכריע בסוגיית הסעדים, עליו להעמיד לנגד עיניו את התמורה שקיבל פישר עת מכר הדירה , כאשר תמורה זו משמשת למצער , כהערכת שווי ריאלי של הזכויות בדירה.

כזכור, קבע השמאי כי נכון ל-6/12 נע השווי בגבולות של 850,000 ₪ ובעובדה כי פישר הצליח למכור הדירה זמן סמוך לאחר שניתנה הערכת השמאי ולקבל תמורתה סך של-845,000 ₪, יש בה כדי להגביר ולחזק מהימנות הערכותיו של השמאי.

כנגד, שווי ריאלי זה יש לזכור, כי אלמלא הפר ו שיף את התחייבו יותיהם הח וזית ואלמלא התעכב ו ממושכות עד להמצאת האישור המיוחל , פישר היה יכול בפרק זמן של כחודשיים ימים ממועד עריכת ההסכם, לקבל חזקה בדירה ולממש את זכויותיו בנכס.

במצב דברים זה, נכון יהיה לומר שעבור רכישת הזכויות בדירה "שילם" פישר לשיף סכום של 681,200 ₪. (594,000+66,000+21,200)

באשר לשיף יש לומר, כי בנסיבות שנוצרו , דהיינו מחדלו של פישר לפעול לתשלום תמורה החוזית ב-2/10 או בסמוך לכך, ותשלומה בפועל אך ב-2/12, משמשים נדבך לקביעה שיפוטית לפיה שיף זכאים כי ביהמ"ש יתן דעתו לשווי הריאלי של הזכויות בדירה עו בר "למימושו מחדש" של ההסכם (דהיינו 845,000 ₪).
עם זאת, נכון יהיה להכיר בזכותו של פישר לפיצוי המוסכם כמפורט לעיל ואף להפחית מהשווי הריאלי את התמורות ששיף קיבלו או יכולים היו לקבל עקב ובשל השכרת הנכס.

בהתאם להערכות השמאי בתקופה שבין 2/10 ועד 2/12 (כולל) יכולים היו ה"ה שיף לקבל דמי שימוש בסכום כולל של - 60,500 ₪, שאותם יש להפחית מהשווי הריאלי וכפי שהדברים מוצגים כדלקמן:

שווי ריאלי של הדירה נכון ל-6/12 – 845,000 ₪.
מכך יש להפחית את הפיצוי המוסכם – 6 6,000 ₪.
וכן את דמי השכירות ששיף קיבלו ו/או יכלו היו לקבל – 60,500 סה"כ יתרת שווי ריאלי – 718,500 ₪.

ברי כי יש לזקוף לזכות פישר את ההכנסה הצפויה מהשכרת הדירה בתקופה שבין 3/09 (מועד מוסכם למסירת החזקה) ועד 1/10, עת הומצאו האישורים המבוקשים. הכנסה צפויה זו הסתכמה בסך של 21,200 ₪.

מכך מתחייבת מסקנה נוספת לפיה, לפחות בתקופה שבין 3/09 ועד 1/10 האחריות לאי קיום ההסכם מוטלת במלואה לפתחם של שיף ועל כן , נכון וצודק להכיר בזכותו של פישר למלוא הפיצוי המוסכם כפי שנקבע בהסכם (66,000 ₪).

בנוסף, יש להביא בחשבון כי בפועל פישר שילם לשיף עבור הדירה סכום של - 594,000 ₪.

מן המקובץ עד כה עולה כי תשלומיו של פישר עבור הדירה ( כולל דמי שכירות) הסתכמו בסך של 615,200 ₪:

594,000
+
21,200
_______
615,200 ש"ח

מכך נובע כי ההפרש מסתכם ב-103,300 ₪ כמוצג להלן:

718,500
-
615,200
_______
103,300 ₪.

הואיל ולהבנתי, פישר צריך היה להשלים חיוביו החוזיים ב-2/10 או בסמוך לכך, ובהעדר אפשרות לקבוע כי פישר אחז אמצעים סבירים לשם קיום חיוביו, ואף הגדיל לעשות בכך שהגיש תביעה כנגד שיף לסילוק ידם מהדירה , מבלי להבטיח תחילה תשלום יתרת התמורה המוסכמת, הימנעות שנמשכה עד להסכמה שהושגה בפניי ב-1/12 , בכל אלה מצאתי משום יסוד ובסיס לקביעה כי על פישר לשלם לשיף סך נוסף של - 103,300 ₪, כאשר סכום זה יש לשלם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מ-1/3/12 ועד לתשלום בפועל.

אשר על כן ומהטעמים אותם פירטתי לעיל, מורה לפישר לשלם לשיף סך נוסף של 103,300 ₪.
סכום זה ישולם בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.3.12 ועד התשלום המלא בפועל.

בנסיבות העניין, והואיל ושני הצדדים אינם יכולים לרחוץ בניקיון כפיהם, סברתי כי נכון יהיה להימנע מעשיית צו להוצאות.

אשר על כן, מורה כי כל צד ישא בהוצאותיו.

ניתן היום, כ"ג אייר תשע"ה, 12 במאי 2015 , בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: שלמה שיף
נתבע: יהודה פישר
שופט :
עורכי דין: