ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אלכסנדר לוינסון נגד דוד חדד :

בפני כבוד השופטת אפרת בוסני

תובע

אלכסנדר לוינסון ת.ז. XXXXXX909

נגד

נתבעים

1.דוד חדד
2.אד-לו נכסים בע"מ ח.פ. 511403479

פסק דין

ענייננו בתביעה לפיצויים בגין נזק כספי, פיזי ונפשי שלטענת התובע נגרם לו בעקבות עבודות שיפוץ במסגרת תמ"א 38 שבוצעו במושכר בו התגורר והפכו את מגוריו לבלתי אפשריים. התובע העמיד את סכום תביעתו על תקרת הסמכות של בית המשפט.

מסגרת הדיון
אין מחלוקת כי התובע שכר מאת הנתבעת 2 דירה בקומה האחרונה בבניין ברח' רופין 27/6 בתל אביב בתקופה שמיום 15.2.13 ועד 14.2.14, וכי תקופת השכירות הוארכה בהסכמה ב- 12 חודשים נוספים, שתחיל תם ביום 15.2.14 ועד 15.2.15 .

אין גם מחלוקת כי בנספח א' להסכם השכירות שבין התובע לבין הנתבעת 2 לגבי המושכר הוסף בכתב יד ..."השוכר יודע שבשנת 2014 ועד 2015 יש שיפוץ בבניין".

עוד אין מחלוקת כי בבניין הוחל בשיפוצים באפריל 2014, כי השיפוצים החלו מהגג, וכן כי התובע עזב את הדירה ביום 1.7.14, ולמעט דמי השכירות בגין חודש השכירות הראשון של תקופת השכירות המוארכת, השוכר לא שילם את דמי השכירות בגין יתר תקופת השכירות המוארכת.

גדר המחלוקת הנה בשאלה האם התובע ידע, טרם הארכת השכירות, על השיפוצים הצפויים במסגרת תמ"א 38 וכי אלה יחלו מהגג, והאם בעקבות שיפוצים אלה הייתה הדירה ששכר ראויה למגורים, וכן נזקי התובע כפועל יוצא מכך.

תמצית טענות הצדדים
התובע טוען כי בעת שחתם על חוזה השכירות אמר לו הנתבע 1 (להלן: "הנתבע") כי צפויים להיות שיפוצים בבניין שיחלו בקומת הקרקע ויגיעו לגג הבניין רק לאחר כמה חודשים. לטענת התובע לא נאמר לו שמדובר בשיפוצים במסגרת תמ"א 38 , ואף הובטח לו ע"י הנתבע כי הדירה תהיה ראויה למגורים עד לתם השכירות. בפועל לטענת התובע החלו השיפוצים בחודש אפריל 2014 מהגג, ובהיותו שוכר הדירה בקומה העליונה שמתחת לגג, סבל החל ממועד זה מרעש עז וקדיחות בלתי פוסקות שהרעידו את הדירה ולא אפשרו לו לישון ולשהות בדירה, אף שעבר ניתוח ונזקק למנוחה, וכי שיפוצים אלה הרסו את צלחת הלוויין שלו ולא אפשרו לו לצפות בטלוויזיה. בנוסף טוען התובע כי השיפוצים גרמו לסדקים וחורים בדירה שמתוכם פלשו פשפשים שחדרו לחפציו ועקצו אותו, וכן כי בעקבות השיפוצים החלו נזילות בתקרת הדירה שחדרו למערכות החשמל ולא אפשרו לו לשהות בדירה מחשש להתחשמלות.

התובע העיד בפניי וחזר על טענותיו, ואף הציג לבית המשפט ע"ג מחשב הנייד שלו סרטונים בדבר מצבה הירוד של הדירה בעקבות השיפוצים. בסרטונים אלה נראים סדקים בדירה, נזילות מים מהתקרה ובית המנורה בתקרה.

התובע טוען עוד כי בשל עוצמת רעש בדירה במהלך היום וחוסר יכולתו לנוח ולישון בדירה נאלץ להתפטר מעבודתו בחברת אבטחה, עבודה שהייתה כרוכה במשמרות ובעדותו הוסיף כי גם נבצר ממנו לעסוק מהבית בפעילות מסחרית בה עסק מהמחשב הנייד.

לטענת התובע הוא הסתמך על כך שיתגורר בדירה עד לתם חוזה השכירות, באמצע חודש פברואר 2015 ובשל השיפוץ נדרש לעזוב את הדירה בטרם סיום תקופת השכירות, דבר שטמן בחובו הוצאות כספיות נוספות בגין הצורך למציאת דירה חלופית ומעבר הדירה.

הנתבעים טענו לדחיית התביעה כנגד הנתבע 1 על הסף בהעדר יריבות אישית בינו לבין התובע, נוכח חתימת התובע על הסכם שכירות עם הנתבעת 2 . עוד נטען כי מדובר בתביעה קנטרנית שתכליתה לנסות ולהתחמק מתשלום דמי השכירות המוסכמים שעל התובע לשלם בגין הדירה, אותם התובע לא שילם, למעט החודש הראשון.

לטענת הנתבעים תקופת השכירות הראשונה הוארכה לבקשת התובע בשנה נוספת שתחילתה מיום 15.2.14, לאחר שהובהר לתובע כי הבניין עתיד לעבור שיפוץ והדבר אף צוין בתוספת שנחתמה, וכן כי דמי השכירות הופחתו ב-30% ממחיר השוק. על פי הנטען דמי שכירות ראליים לדירה כזו עומדים על סך של 4,500 ₪ לחודש, בעוד שעם התובע הוסכם על סך של 3,700 ₪ לחודש.

עוד נטען כי ככל שהייתה תקלה בדירה זו תוקנה מידית באמצעות איש אחזקה מטעם הנתבעת שעמד לרשות הדיירים, וכי לא היו סדקים או פשפשים, התובע לא השקיע בדירה והוא עזב את הדירה על דעתו ללא אישור וללא דרישת הנתבעים או מי מטעמם.

דיון והכרעה
שמעתי את העדויות, בחנתי את הנטען בכתבי הטענות על נספחיהם ואת חוזה השכירות, שקלתי את הסרטונים שהתובע הציג, ועל יסוד כל אלה, באתי לכלל מסקנה כי דין התביעה להידחות. טעמיי להלן.

מהעדויות והסרטונים שהתובע הציג בפניי התרשמתי כי עבודות השיפוץ שבוצעו במסגרת תמ"א 38 והחלו מגג הבניין, פגמו באיכות המגורים בדירה. השיפוצים שהחלו בגג הבניין, מעל דירתו של התובע גרמו רעש רב. בסרטונים נראית הדירה עם סדקים ועם נזילות מים ומים מטפטפים מהתקרה אל מערכות החשמל . עם זאת, התובע לא הציג תשתית עובדתית למשך התקופה בה היה רעש ונזילת מים בדירה ו על פי מכלול העדויות שבפניי אני מקבלת את עדות הנתבע כי מדובר באירועים נקודתיים שטופלו. הנתבע העיד כי היו 5 דירות מושכרות בבניין שלא הייתה עמם בעיה, ואישר בעדותו כי ייתכן שהייתה נזילת מים מהגג לדירת התובע, אולם לדבריו, היה צוות עובדים נגיש שמשרדיו היו בבניין, וטיפל בכל תלונות הדיירים בבניין באופן מידי. התובע לא הציג כל פנייה לתיקון הנזילה, והמשך מגוריו בדירה עד ליום 1.7.14 מלמד כי הנזילה תוקנה בפרק זמן סביר.

התובע העיד כי בעת שחתם על הסכם השכירות לגבי תקופת השכירות השנייה ידע כי צפויים להיות שיפוצים בבניין. כך גם מצוין במפורש בכתב יד בתוספת להסכם השכירות שנחתמה עם התובע, וצורפה לכתב ההגנה. התובע טען בעדותו כי אף שידע עוד בתחילת השכירות בחודש פברואר 2014 כי עתיד להתבצע שיפוץ בבניין, הוא לא ידע כי מדובר בשיפוץ במסגרת תמ"א 38. בעדותו טען התובע כי חשב שמדובר רק בצבע. אינני מוצאת לקבל טענה זו.

בהקשר זה מצאתי לקבל את עדותו של הנתבע, ממנה התרשמתי. הנתבע העיד עדות סדורה וקוהרנטית כי התובע ידע כי הבניין מצוי בתהליך תמ"א 38 וכי בהתאם, לתובע ו לשוכרים נוספים של הנתבעת בבניין הופחתו דמי השכירות ב-30%. דמי השכירות של הדירה בת"א מול הים עמדו על סך של 3,700 ₪, בעוד שהמחיר הריאלי של דירה כזו עומד על סך 4,400 ₪. גובהם המופחת של דמי השכירות (בכדי 30%) יש בו לתמוך בעדות הנתבע, וללמד כי התובע היה מודע כי השיפוץ שיעשה בבניין יפגע בשימושו בדירה וכי דמי השכירות המופחתים שסוכמו ישקפו את נזקו.

העובדה שצוין בתוספת להסכם השכירות עליו חתום התובע, כי הבניין עתיד לעבור שיפוץ, יש גם בה ל למד כי התובע היה מודע לכך שמדובר בשיפוץ מהותי, ולא רק בצבע כפי שטען בעדותו. טענת התובע כי הובטח לו על ידי הנתבע שהשיפוץ הבניין יתחיל מקומת הקרקע, אף היא אינה עולה בקנה אחד עם טענת התובע כי סבר שמדובר רק בצבע.

התובע טען כי הובטח לו על ידי הנתבע כי השיפוץ יתחיל מקומת הקרקע ורק מקץ מס' חודשים יגיע לגג, ובכל מקרה הדירה תהיה ראויה למגורים. גם טענה זו התובע אינני מקבלת. טענה זו של התובע אינה עולה בקנה אחד עם טענתו בסעיף 7 לכתב התביעה, לפיה הוא תכנן להתגורר בדירה עד לתם החוזה בחודש פברואר 2015 . שהרי, אם לטענת התובע נאמר לו כי בתוך מס' חודשים יגיע השיפוץ לגג הבניין, היה עליו לדעת כי הדבר יפגע במגוריו בדירה שמתחת לגג בה גר.

לכך יש להוסיף כי בתוספת להסכם השכירות בה צוין במפורש בכתב יד כי יעשה שיפוץ בבניין, לא צוין מיקום תחילת השיפוצים וגם לא מהותם. התובע לא סייג ולא הוסיף לתוספת להסכם את ההבטחה לה הוא טוען בדבר מיקום תחילת השיפוצים, אף שידע על עליהם. בכך לקח התובע על עצמו את הסיכון ואין לו אלא על עצמו להלין.

יתר על כן, אף שהעבודות החלו כבר מחודש אפריל 2014, כחודש וחצי לאחר תחילת תקופת השכירות השנייה, התובע המשיך להתגורר בדירה 4.5 חודשים נוספים, עד ליום 1.7.14 ולא פעל להקטין את נזקיו. התובע אישר בעדותו כי לא ביקש מהנתבע לעזוב את הדירה, אלא רק פיצוי כספי. כך גם אישר הנתבע בעדותו וכן גם עולה מתמלילי הקלטה שהוגש ע"י התובע בדיון .

בניסיון להבהיר את התנהגותו טען התובע בעדותו כי לא עזב את הדירה, חרף הקושי לגור בה, מאחר והדבר היה כרוך במציאת דירה חלופית שהייתה יקרה יותר, וכן תשלום למתווך, שכירות נוספת ועלויות מעבר. היה על התובע לשאת בעלויות אלה שהן נמוכות מסכום התביעה, ולהקטין בדרך זאת את נזקיו. התובע לא עשה כן, ובכך תרם לנזקים להם הוא טוען.

במקום להקטין נזקיו, ביקש התובע לאחוז במקל משני קצותיו, להמשיך ולהתגורר בדירה, חרף תנאיה, ולא לשלם דמי שכירות המופחתים שסוכמו עמו בגין כל התקופה בה גר בה. בכך נהג התובע בחוסר תום לב.

למעט חודש השכירות הראשון, התברר כי התובע לא שילם לנתבעת את דמי השכירות והוא למעשה התגורר בדירה מאז ה-15.3.15 ועד למועד בו עזב, ביום 1.7.14, מבלי לשלם, ותוך ביטול השקים בגין דמי השכירות שניתנו על ידו לנתבעת. למותר לציין כי התובע לא טרח לציין עובדה מהותית זו בכתב התביעה, וזאת יש לזקוף לחובתו. לא יעלה על הדעת כי התובע ימשיך להתגורר בדירה לגביה הוא טוען כי אינה ראויה מבלי לשלם את דמי השכירות המופחתים שסוכמו בשל שיפוץ הבניין , ו בדיעבד אף יתבע פיצוי בגין סבלו ממגוריו בדירה זו. התובע היה מודע לשיפוץ הבניין, ולכך שיכול והנאתו ממגוריו בדירה תיפגם. חרף זאת הוא האריך את תקופת השכירות, תוך שהוסכם על דמי שכירות מופחתים. דמי שכירות אלה, אני מוצאת כי התובע הסכים כי יש בהם להוות פיצוי מלא בגין נזקיו מהשיפוץ.
אין מדובר בתביעה להפחתת דמי השכירות בגין מצב הדירה, אלא בתביעה לחיוב הנתבעים לשלם לתובע כספים, בו בעת שהתובע עצמו אינו משלם בגין מגוריו. בכך לבדו יש להביא לדחיית התביעה.

הנתבעים טענו כי התובע, תוך הסתרת העובדות כהווייתן מבית המשפט, מבקש בתביעה שהגיש לנצל את ההליך השיפוטי נוכח כוונת הנתבעת לפעול לגביית השקים מסר לנתבעת בגין דמי השכירות ואשר חוללו ולא נפרעו על ידו. טענה זו נראית כמסתברת נוכח התנהגות התובע.

באשר לנזקים להם טוען התובע, גם את אלה לא מצאתי לקבל.

התובע לא הוכיח את חדירת הפשפשים לדירה כתוצאה מעבודות השיפוץ בבניין, ובעדותו ניכר כי זנח טענה זו.

התובע לא הציג תשתית ראייתית להרס צלחת הלוויין כפועל יוצא מעבודות השיפוץ בגג הבניין, וגם לא כי לכך שעבד בעבודה הנטענת, וכי רעש עבודות השיפוץ ותנאי מגוריו גרמו להתפטרותו מהעבודה. בדיון התברר כי התובע חזר לרוסיה במועד בו עזב את הדירה, ולא ניתן לשלול כי זה היה הטעם לעזיבתו את העבודה ואת הדירה בטרם סיום תקופת השכירות.

באשר לנזילת מים מגג הבניין למערכות החשמל בדירה, אף שמצאתי לקבל את טענת התובע בעניין, התובע לא הציג כל פנייה לתיקון הנזילה, ומגוריו בדירה עד ליום 1.7.14 מעיד כי הנזילה תוקנה.

אינני מקבלת את טענת התובע לפיה השקיע בדירה מתוך צפייה לגור בה עד לתם תקופת השכירות. התובע שלא הציג כל תשתית ראייתית להשקעות שביצע בדירה, בעוד שנמצא כי אינו משלם דמי שכירות וכי לא ניתן לשלול כי עזיבת התובע לרוסיה היה הטעם לעזיבתו את הדירה.

התובע תבע פיצוי בגין עגמת נפש. רכיב זה הנו בשקול דעת בית המשפט ובנסיבות תיק זה, לאור התנהגות התובע, אינני מוצאת לפסוק פיצוי בגין רכיב זה.

אשר על כן ולאור כל האמור אני דוחה את התביעה לגופה, ומחייבת את התובע בתשלום הוצאות הנתבעים בסך של 900 ₪.

משדחיתי את התביעה לא מצאתי להכריע בבקשת הנתבע לדחיית התביעה נגדו על הסף. אף, שאני מוצאת כי לא היה מקום להגשת תביעה אישית כנגד הנתבע 1, משהסכם השכירות נחתם בין התובע לבין הנתבעת 2, ומשלא קיבלתי את טענות התובע להבטחות הנתבע.

ניתן להגיש בקשת רשות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 15 יום מקבלת פסק הדין.

ניתן היום, ה' ניסן תשע"ה, 25 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אלכסנדר לוינסון
נתבע: דוד חדד
שופט :
עורכי דין: