ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אבירם לבטון נגד מרדכי אזערי :

בפני כבוד השופטת אילונה אריאלי

התובע:

אבירם לבטון ת.ז. XXXXXX279
ע"י ב"כ עו"ד מנשה בן אלישע

נגד

הנתבע:

מרדכי אזערי ת.ז. XXXXXX561
ע"י ב"כ עו"ד לימור אסלן

פסק דין

לפניי תביעה לפינוי הנתבע מדירה שהתובע הינו אחד מבעליה.
הנתבע טוען כי הוא רכש מעמד של דייר מוגן בדירה, על פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן " חוק הגנת הדייר").
טענות התובע
התובע הינו אחד מן היורשים של דירת מגורים המצויה ברחוב אלחדיף 34 בשכונת מימוניה בטבריה, הידועה כגוש 15011 חלקה 30 (על פי נסח הרישום נספח א' לכתב התביעה, להלן "הדירה").
הנתבע הינו נכדו של מרדכי אזערי ז"ל (להלן "הסב"), אשר שכר את הדירה על פי הסכם שכירות מיום 24.3.1959 מאת אחת מבעלי הדירה דאז - זהרה לוי (הסכם השכירות נספח ג' לכתב התביעה).
הסב היה לכאורה דייר מוגן בדירה והתגורר בה עם אשתו - סבתו של הנתבע, הגב' אסתר אזערי ז"ל (להלן " הסבתא"), אשר היתה לכאורה יחד עם בעלה לדיירת מוגנת בדירה.
הסב נפטר ביום 14.11.1985 והסבתא נפטרה ביום 13.7.2007. עם פטירתם, פקעו זכויות הדיירות המוגנת בדירה.
אביו המנוח של הנתבע, יוסף אזערי ז"ל (להלן "האב"), מעולם לא התגורר עם הסב והסבתא בדירה ובזמן פטירתם הוא התגורר עם אשתו ברחוב גולני בטבריה. האב השתלט על הדירה רק בחודש ספטמבר 2008 או מאוחר יותר, דהיינו למעלה משנה לאחר מועד פטירת הסבתא ובאופן שלא הקנה לו זכות של דייר מוגן . ראיה לכך שהאב החל להחזיק בדירה רק בחודש ספטמבר 2008, יש לראות בשאילתא ממאגרי הנתונים במשרד הפנים, ולפיה כתובת האב בדירה הינה מתאריך 22.9.2008 (נספח ד'3 לכתב התביעה).
האב לא התגורר בדירה אלא נטש אותה ולחילופין שינה את מטרת השכירות עת השתמש בדירה מדי פעם כמועדון חברים , מבלי שקיבל רשות לכך , בניגוד להסכם השכירות ובניגוד לייעוד הדירה למגורים ברשויות. האב גם מעולם לא שילם דמי שכירות.
האב נפטר ביום 30.11.2012.
הנתבע מעולם לא התגורר בדירה עם אביו ובפרט לא בתקופה הסמוכה לפטירתו. רק לאחר פטירת האב או בסמוך לכך, פלש הנתבע לדירה, מבלי שרכש או קיבל כל זכות בה.
ביום 15.2.2013 וביום 19.3.2013 או בסמוך לכך, הגיע התובע לביקור בדירה, לאחר ששמע כי האב נפטר וכי בכוונת הנתבע לתפוס את החזקה בדירה, כמעשה בעלים. לתדהמתו, גילה התובע כי הדירה נעולה בשרשרת ובמנעול ולכן התכוון לנעול את הדירה עם מנעול אחר. אלא שלפתע, הגיע הנתבע והחל לתקוף אותו. ביום 19.3.2013 ניתן צו למניעת הטרדה מאיימת נגד הנתבע במעמד צד אחד וביום 27.3.2013 ניתן צו למניעת הטרדה מאיימת, במעמד הצדדים ובהסכמת הנתבע (נספחים ב'1-ב'6 לכתב התביעה).
הנתבע איננו מחזיק בדירה ואיננו מתגורר בה. הדירה הייתה ונותרה מוזנחת, עזובה ונטושה ומשמשת כיום כמחסן עסקי לאחסנת סחורה של הנתבע, שהינו רוכל צעצועים בטבריה. חרף פניות התובע לנתבע בעניין, מסרב הנתבע לפנות את הדירה.
ראיה לכך שהנתבע איננו מתגורר בדירה, ניתן למצוא בעובדה שהדירה עדיין מופיעה ברישומי העירייה על שם אביו המנוח של הנתבע ולא על שמו (הודעת דרישה לתשלום ממחלקת המיסוי והגבייה של עיריית טבריה מיום 12.7.2001 ופלט נתונים באשר לנכס – נספחים ה'-ו' לכתב התביעה). כמו כן, הדירה איננה מחוברת לתאגיד המים "מי רקת" ובוצעו מספר ניתוקים של חיבורים בלתי חוקיים לרשת המים העירונית.
התובע טוען כי האב והנתבע מעולם לא רכשו מעמד של דייר מוגן בדירה, על פי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר. האב לא היה דייר מוגן בדירה עובר לפטירתו והנתבע לא המשיך כל דיירות מוגנת. על כן, אין הנתבע זכאי להחזיק בדירה.
לחלופין טוען התובע, כי קמות לו עילות נוספות לפינוי הנתבע מן הדירה:
ראשית, הסב והסבתא, האב והנתבע עצמו אינם משלמים דמי שכירות החל משנת 1987 ועל כן קמה עילה לפינוי הנתבע על פי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר. לביסוס טענה זו, צורפה לכתב התביעה תכתובת משנות ה- 50 וה- 80 בעניין אי תשלום דמי השכירות באופן סדיר (נספחים ד'5-ד'11 לכתב התביעה). זאת ועוד, הסב והסבתא הותירו חובות עצומים למחלקת הארנונה של עיריית טבריה, בסך של למעלה מ-105,000 ₪ נכון לשנת 2001 וככל הידוע לתובע הנתבע אף הוא איננו משלם ארנונה.
עוד טען התובע כי הסכם השכירות נחתם רק על ידי אחת מבעלי הזכויות בדירה דאז, הגב' זהרה לוי, מבלי שהייתה מוסמכת מטעם שאר בעלי הזכויות לחתום על ההסכם ומשכך, ההסכם איננו תקף.
זאת ועוד, הסב בנה תוספת לדירה ללא היתר ובגין כך ניתן נגדו גזר דין המורה על הריסה. הפרת חוקי הבנייה על ידי הסב וההרשעות בעניין, הפקיעו אף הן את מעמד הסב כדייר מוגן בדירה.
בסיכומיו טוען התובע, כי על פי סעיפים 20 ו- 27 לחוק הגנת הדייר, זכות הדיירות המוגנת איננה ניתנת להעברה או לגזירה יותר מפעמיים. הסב הוא ששכר את הדירה על פי הסכם השכירות משנת 1959, ממנו נגזרה הזכות, עם פטירתו, אל הסבתא וממנה, עם פטירתה, אל האב (על פי טענת הנתבע המוכחשת על ידי התובע) . גם אם היה הנתבע מוכיח את טענתו המופרכת ולפיה הוא התגורר בדירה עם סבתו המנוחה מגיל 13, הרי שחוק הגנת הדייר איננו מאפשר להעביר את הזכות לנכד, אם ישנם יחסי משפחה קודמים של בן או בת. הנתבע עצמו טען כי אביו התגורר עם סבתו , ולכן הזכות לדיירות מוגנת נגזרה לאב ולאחר שהזכות נגזרה כבר לשני דיירים (הסבתא והאב), חוק הגנת הדייר איננו מעניק יותר את הזכות לדיירות מוגנת ועל כן, על הנתבע לפנות את הדירה.
טענות הנתבע
הנתבע טוען כי על פי הסכם השכירות משנת 1959, שנחתם בין הסב והסבתא לבין הגב' זוהרה לוי, התגוררו הסבתא והסב בדירה עם שבעת ילדיהם. ביום 30.11.1981 נישא האב ועבר להתגורר עם רעייתו ברחוב גולני בטבריה.
עם פטירת הסב, נותרה הסבתא להתגורר בדירה ובהמשך, כשהיה הנתבע בן 13, הוא עבר להתגורר עמה בדירה מגורי קבע, כאשר הסבתא גידלה אותו ודאגה לכל מחסורו. הנתבע צירף תמונות המעידות לטענתו על כך שהוא התגורר בדירה החל מגיל 13 (נספח ג' לכתב ההגנה). עוד צירף הנתבע שאילתא ממשרד הפנים ולפיה בשנת 2010 הוא התגורר בדירה (נספח ד' לכתב ההגנה). לטענתו, הכתובת שונתה רק בשנת 2010, אף שהוא התגורר בדירה עוד קודם לכן.

ביום 29.6.2000 התגרש האב מרעייתו ועבר להתגורר עם הסבתא ועם הנתבע בדירה. כראיה לכך מצרף הנתבע העתק מתעודת הגירושין של האב, לפיה בעת הגירושין הוא התגורר ב"מימוניה טבריה", בעוד גרושתו נותרה להתגורר ברחוב גולני (נספח ב' לכתב ההגנה). לטענתו, שינוי כתובת האב במשרד הפנים נעשה ככל הנראה רק בשנת 2008 ולכן כך מצוין בשאילתא ממשרד הפנים עליה נסמך התובע (נספח ד'1 לכתב התביעה). מכל מקום, הואיל והנתבע הציג שאילתא ממשרד הפנים ולפיה הוא מתגורר בנכס החל משנת 2010 (נספח ד' לכתב ההגנה), הרי שמדובר בלמעלה מ- 6 חודשים בהם הוא התגורר בדירה עם האב לפני פטירתו.
בשנת 2007 נפטרה הסבתא. הנתבע והאב המשיכו להתגורר בדירה.
האב התגורר בדירה למעלה מעשר שנים. הוא סבל מבעיות בריאותיות והנתבע סעד אותו עד ליום פטירתו בחודש נובמבר 2012.
הנתבע טוען כי בהסכם השכירות הוצהר על ידי המשכירה כי ההסכם יהיה בר תוקף כל זמן שצד ב' (השוכר) ירצה להחזיק בה. על כן והואיל והנתבע הוא דייר מוגן בדירה, אין רשות לתבוע את פינויו.
לטענת הנתבע, הוא עונה על הגדרת סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר: הוא בא בגדר "קרובים אחרים" והוא התגורר בדירה עם סבתו, שהיתה לדיירת מוגנת בדירה, החל מגיל 13, היינו - למעלה מששה חודשים טרם פטירתה של הסבתא וזוהי דירתו היחידה.
לחלופין טוען הנתבע, כי יש לראותו כדייר מוגן בדירה מכוח הזכות לדיירות מוגנת של אביו המנוח, אשר התגורר בדירה החל משנת 2000 ועד לפטירתו בשנת 2012, כאשר הנתבע התגורר עמו.
לחילופי חילופין טוען הנתבע, כי בכל מקרה יש להעניק לו סעד מן הצדק בהתאם לסעיף 132 לחוק הגנת הדייר ולקבוע כי אין לפנותו מן הדירה בה הוא מתגורר עוד מגיל 13, כאשר הדירה ננטשה על ידי התובע או היורשים האחרים שלה. לטענת הנתבע, כל השכנים יודעים כי הוא ואביו מתגוררים בדירה מאז שהוא בן 13.
הנתבע מכחיש את טענות התובע בעניין אי תשלום דמי שכירות. לטענתו, הסבתא שילמה באמצעות בנק הדואר את דמי השכירות בהתאם לכתובת שקיבלה מהמשכירה - זהרה לוי, אך התשלום היה חוזר מאחר ולא נדרש.
עוד מכחיש הנתבע את הטענה כי אביו שינה את ייעודה של הדירה. לטענתו, עד היום הדירה משמשת לצרכי מגורים בלבד.
הנתבע מבקש לדחות את טענת התובע בדבר תוקף הסכם השכירות. הגב' לוי זוהרה ובעלה היו אז בעלי הזכויות בדירה והתובע או מי מיורשי הדירה האחרים לא טענו בעניין זה דבר במשך 54 שנים.

בסיכומיו, התנגד הנתבע לטענת התובע בסיכומיו ולפיה לפיה הסבתא לא הייתה דיירת מוגנת ישירה, אלא דיירת נגזרת, מאחר והיא לא חתומה על הסכם השכירות. לטענת הנתבע מדובר בהרחבת חזית אסורה, כאשר מכתב התביעה של התובע ניתן ללמוד כי הן הסב והן הסבתא היו דיירים מוגנים בדירה.
עדויות הצדדים
מטעם התובע ובנוסף לתצהירו, העידו הגב' עדה נויימן, שהינה יורשת נוספת של הדירה, אשר על פי עדותה היא ביקרה בדירה בשנים האחרונות מדי פעם ובכל הפעמים ראתה שהדירה מוזנחת וגינתה מלאה בקוצים, אשפה ולכלוך. לא הנתבע ולא אביו או סבתו פנוי אליה או למי מבני המשפחה על מנת לשלם את דמי השכירות ובכל הפעמים שביקרה בדירה היא ראתה כי היא נטושה ומוזנחת ואף אחד לא גר בה.
עוד הוגש מטעם התובע תצהירו של מר יעקב לב - יורש נוסף של הדירה, שאף הוא ה עיד כי בשנתיים האחרונות כשביקר בדירה הוא מצא כי היא נטושה ומוזנחת.
מטעם הנתבע ובנוסף לתצהירו, העידה הגב' רחל פרץ, אשר מתגוררת בסמוך לדירה. לטענתה, האב התגורר בדירה למעלה מ- 10 שנים עם בנו הנתבע. כאשר הנתבע היה נזקק לחשמל ולטלפון, היא הייתה מסייעת בידו.
כן הוגש מטעם הנתבע תצהירו של מר אשר סבג, המתגורר אף הוא בסמוך לדירה. על פי תצהירו, הנתבע מתגורר בדירה מגורי קבע מאז גיל 13 ומעולם לא נטש אותה, עד היום. כמו כן ולפחות בעשר השנים האחרונות לחייו, האב גר בדירה עם הנתבע.
בנוסף, הוגש תצהירה של הגב' לאה אזערי, אמו של הנתבע, אשר העידה כי הנתבע התגורר בדירה החל מגיל 13 וכי האב הצטרף אליו בשנת 2000, לאחר גירושיהם, והמשיך להתגורר בדירה עד לפטירתו בשנת 2012. היא הייתה עוזרת לסבתא ומפקידה את תשלום דמי השכירות בהמחאת דואר, אך הכספים לא נדרשו.
דיון והכרעה
אין חולק כי התובע הינו אחד מן הבעלים של הדירה, מכוח ירושה. על פי הסכמת הצדדים, נוהלה התביעה על ידי התובע בלא שצורפו לה שאר היורשים או עמדתם (ראה עמ' 11 שורות 30-31 לפרוטוקול).

על פי הסכם השכירות, הושכרה הדירה בשנת 1959 לסב. יש לדחות את טענת התובע בעניין תוקף ההסכם, שלטענתו נחתם רק על ידי אחת מבעלי הדירה ובלא הרשאה, שכן טענה זו נטענה בעלמא ולא הוכחה בכל ראיה, כאשר אין חולק כי בפועל, נהגו הצדדים על פי ההסכם והסב התגורר עם הסבתא בדירה במשך שנים, עד לפטירתם: הסב בשנת 1985 והסבתא בשנת 2007.
השאלה העומדת לדיון נוגעת לזכותו של הנתבע כבן משפחה של בעלי זכות הדיירות המוגנת שנפטרו. הנתבע טוען כי עם פטירת סבתו ולאחר מכן אביו, הוא רכש מעמד של דייר מוגן, על פי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר.
הנטל להוכיח את התקיימותו של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, מוטל על בעל הדין הטוען לזכויות של דייר מוגן בדירה, היינו - על הנתבע, כאשר עליו להוכיח את כל התנאים הדרושים להתגבשות זכותו במושכר (ע"א (ת"א) 1695/92 עזבון המנוח יוסף מזרחי נ' רשות הפיתוח (24.4.1995), פורסם במאגרים המשפטיים).
וכך קובע סעיף 20 לחוק הגנת הדייר:
"20. (א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשנים היו בני-
זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.

(ב) באין בן-זוג כאמור בסעיף קטן (א) - יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים - קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד אתו לפחות ששה חדשים סמוך לפטירתו, ולא ה ייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם."
סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר קובע כך:

"27. היה אדם לדייר לפי סעיפים 20 עד 26 ונפטר או חדל להחזיק במושכר, לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה; אולם –
(1) מי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בסעיפים 20 או 22 יהיה לדייר אף אם היה לפניו אדם אחר לדייר לפי אותם סעיפים, ובלבד שהוסיף להתגורר בדירה ולא היתה לו דירה אחרת למגוריו בזמן שהדייר שלפניו נפטר או חדל להחזיק במושכר;"

חוק הגנת הדייר מבחין בין שני סוגים של דיירים מוגנים בדירה: "דיירים מקוריים" - שהינם השוכר החוזי או מי שנכנס לנכס במסגרת הסדר דמי מפתח, ו"דיירים נגזרים", אשר הופכים לדיירים מוגנים מכוח סעיפים 20-26 לחוק, בהתאם לנסיבות בהן הדייר המקורי נפטר או חדל מלהחזיק במושכר.
ההבדל בין שני סוגי הדיירים נוגע למקרה שבו הדייר נפטר או חדל מלהחזיק במושכר: אם הדייר שנפטר או חדל להחזיק הוא בבחינת דייר מקורי, הרי יחולו על הדיירות המוגנת הוראות סעיפים 20-26 לחוק; לעומת זאת, אם הוא היה דייר נגזר, הרי ההסדר החל על הדיירות המוגנת קבוע בהוראות סעיף 27 לחוק. (רע"א 1711/98 דוד שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי, פ"ד נד(1) 394, 397-398, להלן "פרשת שפי").
ד' בר-אופיר מתייחס בספרו "סוגיות בדיני הגנת הדייר" להסבת זכויות הדיירות המוגנת מכוח סעיפים 20 ו-27(1) לחוק הגנת הדייר ולתנאים שעל המבקש להמשיך את זכות הדיירות המוגנת להוכיח (ד' בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עדכון מס' 3 (2010), עמ' 274):
"ברישא לסעיף 27 נקבע כלל לפיו הגנת החוק איננה עוברת לאנשים אחרים, כאשר נפטר האדם אשר "יורש" מהדייר המקורי את הזכות המוגנת. אולם בסעיף 27(1) לחוק נקבע סייג לכלל זה, כלומר: עם פטירתו של האדם אשר זכה בהגנת החוק, לפי סעיף 20, תעבור הגנה זו לילדיו או לקרוביו האחרים של הדייר המקורי, אשר נידחו בזמנו בגלל סדר העדיפות שנקבע בסעיף 20. אותם ילדים או קרובים אחרים יזכו בהגנת החוק אך ורק אם התגוררו בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו. ופירוש הדבר שאין בכוונתו של סעיף 27(1) לאפשר לסוג האנשים המנויים בו "לרשת" את הגנת החוק דרך האדם ש"ירש" אותה מכוח סעיף 20 (ובינתיים נפטר או חדל להחזיק במושכר) אלא לאפשר להם ליהנות מהזכות דרך הדייר המקורי עצמו. כלומר: באותם תנאים שהיו זוכים בהגנת החוק אלמלא זכה בה מי שקדם להם בסדר העדיפות. בין התנאים הללו כלול גם התנאי של התגוררות בדירה יחד עם הדייר המקורי לפחות שישה חודשים לפני פטירתו, ובתנאי נוסף שהם הוסיפו להתגורר בדירה ולא הייתה דירה אחרת למגוריהם בזמן שהדייר שלפניהם נפטר או חדל להחזיק במושכר ( ע"א 300/65 עזבון גליה מוטילוב ואח' נ' לונייבסקי, פ"ד יט(4)73)". (ההדגשות במקור, א.א.)
סיכומו של הכלל לעניין זה הוא כ דלקמן: אם הדייר המוגן שנפטר הינו דייר מקורי, יחול על המקרה סעיפים 20-26 לחוק הגנת הדייר. לעומת זאת, אם הדייר המוגן שנפטר הינו דייר נגזר, יחול על המקרה סעיף 27 (1) לחוק ההגנת הדייר, ולפיו קרוביו של הדייר הנגזר יוכלו לרשת את הדיירות המוגנת פעם נוספת, אך זאת רק בתנאי שהתגוררו עם הדייר המקורי, על פי התנאים האמורים בסעיפים 20 ו-27 לחוק הגנת הדייר.
כך נקבע בע"א 11303/07 ויסברג נ' קן דרור (פורסם במאגרים המשפטיים, 10.11.2008) אשר בית המשפט העליון דחה את הערעור שהוגש עליו (רע"א 612/09):
"הלכה פסוקה היא, כי חוק הגנת הדייר אינו קובע שרשרת אין-סופית של דיירות מוגנת, בדרך "הורשה" מדייר שנפטר לבן משפחתו. החוק מגביל בסעיף 27(1) את ה"הורשה" רק ל"יורש" של הדייר המקורי, או ל"יורש אחר יורש" (פעם אחת בלבד), וזאת רק לגבי מי שהתקיימו לגביו התנאים הנקובים בסעיף 20 בעת פטירת הדייר המקורי, ואשר המשיך להתגורר במושכר עם הדייר המקורי וכן יחד עם "היורש הראשון" עד לפטירתו, ובלבד שבעת מותו של הדייר האחרון לא הייתה לו דירה אחרת למגורים ( ע"א 35/62 אנגל נ' הורוביץ, פ"ד ט"ז 1513; ע"א 300/65 עזבון גליה מוליטוב נ' צילה לונייבסקי, פ"ד יט (4) 73; ע"א 127/77 מלכה קפה נ' יוסף לוי, פ"ד לא(3) 455; וד"נ 6/80 גרפינקל נ' פולק, פ"ד לה(1) 200; ורע"א 1711/98 שפי נ' עזבון המנוחה שושנה שדז'ונסקי ז"ל, פ"ד נד(1) 394)."
ומן הכלל אל הפרט:
אין חולק כי הסב היה דייר מקורי בדירה: הוא חתום על הסכם השכירות והוא מצוין בהסכם השכירות כ"רוכש הדירה".
הסב, כאמור, נפטר כבר בשנת 1985, עוד בטרם נולד הנתבע (1986) , אשר טוען כי הוא עבר להתגורר בדירה בגיל 13, היינו - שנים לאחר פטירת הסב. ממילא הנתבע איננו טוען כי זכותו של הסב הועברה ישירות אליו, אלא, לטענתו, דרך הסבתא והאב.
בנסיבות אלה ועל מנת שיזכה הנתבע במעמד של דייר מוגן על פי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, כפי שהוא טוען, עליו להוכיח כי הסבתא אף היא הייתה דיירת מקורית בדירה. כפי שהוסבר לעיל, אם הייתה הסבתא דיירת נגזרת ולא מקורית, חל סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר אשר תנאי מתנאיו הוא מגורי הנתבע עם הדייר המקורי (הסב בענייננו), תנאי שלא חל בענייננו.

ודוק: התובע איננו חולק על כך שהסבתא אכן הייתה דיירת מוגנת בדירה , אך לטענתו זכות זו נגזרה אליה מן הסב, היינו - היא בבחינת דיירת נגזרת ולא דיירת מקורית.
אין לקבל את טענת הנתבע ולפיה טענה זו של התובע, כפי שהועלתה לראשונה בסיכומיו, מהווה הרחבת חזית אסורה: הנתבע הוא שטען בכתב ההגנה כי הוא זכאי לזכות של דייר מוגן על פי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר ועל כן, השאלה האם מתקיימים תנאיו של הסעיף הינה בגדר המחלוקת בתובענה , כאשר על הנתבע מוטל הנטל להוכיח זאת ובכלל זה את שאלת מעמדה של הסבתא כדיירת מוגנת . טענת התובע בעניין זה איננה מושתתת על עובדות חדשות שלא הועלו ולא נדונו קודם לכן בתביעה, כגון: נסיבות השכרת הדירה בשנת 1959, יחסי השיתוף בין הסב לבין הסבתא וכניסתה של הסבתא לדירה. הטענה מושתתת אך ורק על הנתונים העובדתיים הפרושים בפני בעלי הדין מלכתחילה, היינו - על הסכם השכירות עליו נסמכת התביעה ועל המשמעות המשפטית של הסכם זה , בכל הנוגע לזכויות הדיירות המוגנת של הסבתא. הסכם השכירות צורף לכתב התביעה ו התובע ציין במפורש כי "הנתבע הינו נכד של דייר לכאורה מוגן בנכס שהיה מתגורר בדירה עם אשתו".
כאמור, על פי הסכם השכירות, השוכר של הדירה הוא הסב, אשר גם חתום על ההסכם. הסבתא לא צויינה בהסכם כשוכרת עם הסב וכבעלת זכויות בדירה , אך אין חולק כי היא התגוררה עם הסב בדירה כבת זוגו.
השאלה מהו מעמדה של בת זוג כזו, אשר מתגוררת עם בן זוגה אשר חתום לבדו על הסכם השכירות, אך איננה מצויינת בהסכם, נדונה בבית המשפט העליון בפרשת שפי. גם באותו עניין דובר במנוחה שנכנסה להתגורר בדירה עם בעלה, אך לא חתמה על הסכם השכירות ולא נרשמה בו. השופט י' אנגלרד, בדעת מיעוט, קבע כי מעמדה של בת הזוג בקשר החוזי הראשוני, אין לקובעו אך ורק על פי החותם הרשמי על חוזה השכירות ואם בני הזוג נכנסים לדירה בצוותא חדא, יש לראות את בן הזוג שחתם על ההסכם כשלוח של בת זוגו האישה ועל כן דינה כדיירת מקורית. אלא שדעת הרוב, מפי כבוד השופט א' ברק, אליו הצטרפה כבוד השופטת ד' ביניש (כתוארם דאז), פסקה אחרת. כך בעמ' 408 לפסק הדין:
"בכל הנוגע למעמדו של בן-הזוג האחר כדייר מקורי או כדייר נגזר יש הסדר סטטוטורי בסעיף 20(א) ל חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. מוכן אני להניח כי מבחינה פרשנית, ניתן להעמיס על הסדר סטטוטורי זה את דיני השליחות, כמוצע על -ידי חברי. איני סבור כי יהא נכון לעשות כן. ביסוד גישתי זו מונחת ההשקפה כי אין זה ראוי להעמיס על גבו של בעל הבית דור נוסף של דיירים, וכל זאת במשיכת קולמוס שיפוטית. נראה לי, כי לאור המדיניות המשפטית המונחת ביסוד חוק הגנת הדייר [נוסח משולב] מזה, ולאור האיפוק השיפוטי הנדרש בתחום דיני הקניין מזה, אין זה ראוי כי לעת הזו נרחיב באופן כה משמעותי את היקף ההגנה הסטטוטורית הניתנת לדיירים על-פי חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. על-פי ההלכה הקיימת צפו כל המעורבים בדיירות הסטטוטורית – בעלי הבתים והדיירים גם יחד - כי "דור הילדים" יוכל ליהנות מהגנת החוק רק אם הוא מקיים את הדרישות המחמירות של סעיף 27 ל חוק הגנת הדייר [נוסח משולב]. אין זה ראוי כי בשלב זה של חיי החוק, ובלא לשמוע כל טיעון בעניין, ובלא להביא בחשבון את המשמעויות החברתיות והכלכליות, נכריז על הארכת תחולת החוק לדור נוסף של דיירים."
בעניין זה יש לזכור, כי המגמה בפסיקה היא לפרשנות מצמצמת של הוראות חוק הגנת הדייר. על מגמה זו עמד כבוד השופט א' רובינשטיין ברע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר ואח' (17.9.2006) פורסם במאגרים המשפטיים :
"חוק הגנת הדייר נחקק כחוק סוציאלי. התכלית שעמדה בבסיס החוק הייתה להעניק הגנה לשוכר דירה חסר קורת גג אחרת וחסר אמצעים להשיג כזו. ברבות הימים נשתנתה המציאות הכלכלית והחברתית, ו'הדייר המוגן לא תמיד היה חסר כל הראוי להגנה, ובעל הנכס לא תמיד היה הַגְבִיר שראוי לפגוע בקניינו לטובת הדייר. על רקע זה הסתמנה מגמה להגבלה ולצמצום של תחולת החוק ... לדידי, מדיניות זו ראויה היא, ולשיטתי יש מקום לפרשנות מצמצמת של הגנה זו: 'הדיור המוגן הוא תופעה בת זמנים עברו, והדעת נותנת כי תלך ותחלוף מן העולם' ( רע"א 5727/04 בן עמי נ' ברסלב ([פורסם בנבו]; 2004) ..." .
הנתבע לא הניח תשתית עובדתית כלשהי בנוגע לנסיבות השכרת הדירה וכניסתה של הסבתא להתגורר בה עם הסב וממילא לא הוכיח כי מתקיימות נסיבות המצדיקות לסטות מן הכלל שנקבע בפרשת שפי, אשר נסמך על ההסדר הסטטוטורי הקבוע בסעיף 20(א) לחוק הגנת הדייר, ולפיו בן הזוג שאיננו חתום ואיננו מוזכר בהסכם השכירות, הינו בבחינת דייר מוגן נגזר ולא דייר מקורי, אף אם הוא מתגורר עם בן זוגו באותה דירה מעת שהושכרה לו.
נמצא, כי הסב בלבד רכש מעמד של דייר מוגן מקורי בדירה. לאחר פטירתו רכשה רעייתו - הסבתא, מעמד של דיירת מוגנת נגזרת בדירה, בהתאם לסעיף 20 לחוק הגנת הדייר. בנסיבות אלה, לא חל על הנתבע סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, גם לא סעיף 27(1) לחוק הגנת הדייר (שלתחולתו הנתבע אף לא טען), מאחר ואין חולק כי הנתבע מעולם לא התגורר בדירה עם הדייר המקורי - הסב .

מגוריו של האב בדירה, גם על פי גרסת הנתבע, אין בהם כדי לשנות ממסקנה זו. הנתבע טוען כי האב עזב את הדירה בשנת 1981 וחזר להתגורר בה רק בשנת 2000, היינו - שנים לאחר פטירת הדייר המקורי (הסב). על כן, ממילא גם האב לא ירש את זכות הדיירות המוגנת.
לסיכום: הסב היה דייר מוגן מקורי בדירה. עם פטירתו בשנת 1985, רכשה הסבתא מעמד של דיירת מוגנת נגזרת, על פי סעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר. עם פטירת הסבתא והואיל והנתבע (כמו גם האב) לא התגוררו עם הדייר המקורי (הסב) עובר לפטירתו, חל סעיף 27 ריישא לחוק הגנת הדייר ולפיו "לא יהיה אדם אחר לדייר לפי סעיפים אלה".
על יסוד האמור לעיל ומשלא הוכיח הנתבע כי התקיימו לגביו התנאים הקבועים בסעיפים 20(ב) או 27 לחוק הגנת הדייר וכי הוא ירש מעמד של דייר מוגן בדירה, עליו לפנות את הדירה. בנסיבות אלה, מתייתר הדיון בעילות הפינוי החלופיות להן טען התובע.
משבאתי לכלל מסקנה כי הנתבע איננו דייר מוגן בדירה, אין מקום לדון בטענתו ל סעד מן הצדק. תנאי להענקת סעד זה, הוא קיומה של הזכות לדיירות מוגנת. סעד מן הצדק לא יינתן אלא לאדם שיש לו מעמד של דייר מוגן לפי חוזה או לפי חוק הגנת הדייר והוא עתיד לאבד את חסותו של החוק בשל מעשה או מחדל מצדו (ע"א 15/54 רוזן נ' גרוך, פ"ד י' 897). וראה ד' בר-אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שניה, עדכון מס' 3 (2010), עמ' 171:
"מי שטוען לזכויות מוגנות לפי סעיף 20 לחוק הגנת הדייר, וטענתו נדחתה, איננו יכול לעתור למתן סעד מן הצדק מכיוון שסעיף 132 לחוק עוסק ב"דייר" שהוכחה לגביו עילת פינוי. "דייר", לגבי בעל בית, הוא מי שמחזיק בנכס בשכירות ראשית לפי חוזה או מכוח חוק הגנת הדייר. ומי שטענתו נדחתה, לעניין זכויותיו המוגנות, איננו זוכה למעמד של דייר מכוח החוק מכיוון שלא נתקיימו בו ההוראות של סעיפים 20 או 23 לחוק, לפי העניין. ותוצאת הדברים היא שלא יוכל לזכות בסעד מן הצדק, ולכן עליו לסלק ידיו מן הנכס (ע"א (ת"א) 808/94 בצלאל נ' בירנבוים, לא פורסם)".
בשולי הדברים יש לדחות גם את טענת הנתבע ולפיה אין לתובע רשות לתבוע את פינויו, לאור הוראת ההסכם ולפיה הוא "בר תוקף כל זמן שצד ב' ירצה להחזיק בדירה". בלא להידרש לתוקפה של תנייה זו, הרי ש"צד ב'" על פי הסכם השכירות הינו הסב, ועל כן אין בהוראה זו כדי להקנות זכות כלשהי לנתבע.

סיכום
על יסוד האמור לעיל, הריני מקבלת את התביעה ומורה לנתבע לפנות מכל אדם וחפץ את הדירה הידועה כגוש 15011 חלקה 30 ברחוב אלחדיף 34 בשכונת מימוניה בטבריה.
הפינוי יבוצע בתוך 30 ימים ממועד מסירת פסק דין זה לב"כ הנתבע.
הנתבע יישא בהוצאות התובע (אגרה) בסך של 645 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 11.6.13 ועד למועד התשלום בפועל.
כן יישא הנתבע בשכ"ט עו"ד התובע בסך כולל של 7,500 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל .

ניתן היום, כ"ו אדר תשע"ה, 17 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אבירם לבטון
נתבע: מרדכי אזערי
שופט :
עורכי דין: