ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ניר לוי נגד בן-הרצל דורון :

בפני כבוד השופטת יעל טויסטר ישראלי

התובע והנתבע שכנגד

ניר לוי

נגד

הנתבעים והתובעים שכנגד

  1. בן-הרצל דורון
  2. רות מזל בן בשט

פסק דין

1. בפני תביעה ותביעה שכנגד, שעניינן מחלוקו ת כספיות שונות אשר מקורן ביחסי שכירות בין הצדדים, אשר באו לידי ביטוי בשלושה הסכמים ונפרשו על פני מספר שנים.

2. המקרקעין נשוא התביעות מצויים במשק חקלאי הידוע כחלקה 35 גוש 3742 במשק 17 במושב בית חנן (להלן: "המקרקעין") . הנתבעת 2, גב' רות בן בשט, הינה בעלת הזכויות במשק החקלאי (להלן: "המשכירה" ו/או "בעלת הזכויות"). הנתבע 1 הינו חתנהּ של המשכירה ומי שהתקשר בשמה בחלק מהסכמי השכירות נשוא התביעה (להלן: "המשכיר"). התובע והנתבע שכנגד (להלן: "השוכר") הינו אב לארבעה ילדים, אשר שכר מהנתבעים או מי מהם את המקרקעין.

3. כתב התביעה שהוגש ביום 26.1.11 על ידי התובע הוגש בעילה כספית, בין היתר, לפיצוי בגין השקעותיו של התובע במקרקעין.

4. כתב התביעה שכנגד הוגש ביום 19.7.11 על ידי הנתבעת 2 (להלן: "התביעה שכנגד"), בעילה של הפרות יסודיות של הסכמי השכירות בין הצדדים, על ידי התובע.

5. יצוין כי, השוכר מסכים (בסיכומיו) עם טענת ההגנה של המשכירה להעדר עילה כלפיה, שכן המשכיר היה למעשה המוציא והמביא בכל הקשור ליחסי השכירות עם השוכר, אולם טוען שהטענה להעדר עילה צריכה לחול באופן הדדי כך שגם למשכירה אין עילת תביעה כנגדו בתביעה שכנגד. לעניין זה, אתייחס בהמשך.

א. רקע עובדתי ודיוני:

6. בין הצדדים נכרתו שלושה הסכמי שכירות בין השנים 2006-2010:

ביום 16/7/06 נכרת בין השוכר למשכיר הסכם שכירות, לפיו יושכר לשוכר שטח של כדונם (20 מ' רוחב * 25 מ' אורך) לצורך הקמת מבנה קל מעץ בתוכו שייעודו מחסה לשני סוסים בגודל של 80 מ"ר. תקופת השכירות נקבעה למשך 5 שנים, עד ליום 31/7/11, כן נקבעה לרשות הצדדים אופציה להמשך שכירות למשך 5 שנים נוספות "ובלבד שהגיעו להסדר בכתב לא יאוחר מ-60 יום לפני תום מועד שנת השכירות החמישית" (להלן: "ההסכם הראשון").

ביום 25/3/07 נחתם הסכם שכירות נוסף בין המשכיר לשוכר, באשר לשכירת "מגורון" , בשטח של 12 מ"ר, אשר ישמש את השוכר לצורך מגורים ובנוסף שטח של כ-120 מ"ר , שישמש כחזית ואחורי המבנה לצורך צרכיו של השוכר. תקופת השכירות נקבעה למשך 5 שנים החל מ-1/6/07 עד 31/5/12. גם בחוזה זה נקבעה תקופת אופציה למשך 5 שנים נוספות כשהודעה בנדון תימסר בכתב 60 יום לפני תום מועד תקופת השכירות. כן נקבע, שאי מסירת הודעה כאמור תיחשב לאי הארכ ת ההסכם (להלן: "ההסכם השני").

ביום 15/4/10 נחתם הסכם שכירות בין המשכירה לבין השוכר. ההסכם התייחס הפעם ל-3 מבנים ניידים בשטח כולל של כ-60 מ"ר (המצויים בתוך מבנה אחסנה בן 450 מ"ר) וכן לשטח נוסף כבן 300 מ"ר שהוגדר כחצר מסביב למבנים. תקופת השכירות בחוזה זה נקבעה למשך שנתיים, החל מ-1/7/10 עד 1/7/12. גם ביחס לתקופה זו נקבעה תקופת אופציה למשך 5 שנים נוספות כשהודעה בנדון תימסר בכתב 60 יום לפני תום מועד תקופת השכירות. כן, נקבע שאי מסירת הודעה כאמור תיחשב לאי הארכת ההסכם (להלן: "ההסכם השלישי") .

7. ביום 1/5/11 הגיש המשכיר תביעת פינוי כנגד השוכר במסגרת תא"ח 1565-05-11 (להלן: "תביעת הפינוי"). בתביעת הפינוי נטען, בין היתר, כי השוכר החל לעשות במושכר כבתוך שלו; השוכר החל באופן שיטתי להקים "מיני קומפלקסים" של בנייה, לפי ראות עיניו וצרכיו העסקיים, ובניגוד לשימוש המותר בקרקע (חקלאי) ותוך הפרה של חוקי התכנון והבניה. כן, נטען כי השוכר יצר במכוון מערכת יחסים של סחטנות רגשית אצל המשכיר שלא הצליח לעמוד בדרכו ולא הצליח למנוע ממנו לבצע את זממו. במהלך ישיבת ההוכחות מיום 5/7/11, הסכימו הצדדים למתן פסק דין של פינוי שיסיים את המחלוקת בין הצדדים (מבלי שאף צד יודה בטענתו של משנהו); לגבי הנכסים נשוא הסכם השכירות מיום 15/4/10, הוסכם כי הנכסים (מכולה אדומה, משרד 20 מ"ר, אולם שמשמש כמחסן/תצוגה בשטח של 60 מ"ר) יפונו בתוך 45 יום מהיום, כשהחזקה הבלעדית במקרקעין תוחזר למשכיר כשהמקום פנוי מכל אדם וחפץ ומכל צד שלישי כלשהו וכל מי מטעם ה שוכר. באשר לנכסים נשוא ההסכם מיום 25/3/07 הכוללים את המגורון המקורי בשטח של 48 מ"ר וכל מה שנבנה סביבו, הוסכם על פינויים עד ליום 31/5/12, כשהמגורון הבסיסי יישאר על המקרקעין ויוחזר לבעלותו ולחזקתו של המשכיר. כן, התחייב השוכר לשלם דמי שכירות החל מ-1/5/10 ועד לתום תקופת השכירות (בהתאם לחוזה הראשון).

בהחלטתי מאותו מועד ניתן להסדר זה תוקף של פסק דין, וצוין כי ככל שהנתבע לא יעמוד במועדים הנקובים בפסק הדין ובהסכמה שבין הצדדים, המשכיר יהיה רשאי לפעול באמצעות ההוצאה לפועל על פי כל דין. אין מחלוקת כי במסגרת פסק הדין המוסכם, השוכר פינה בסופו של יום את המושכר.

8. ביום 6/9/11 (הוגש כנגד המשכירים והשוכר (וכנגד אדם נוסף) כתב אישום בגין עבירות לפי חוק התכנון והבניה (תו"ב 9694-10-11). בשני האישומים הראשונים (מתוך ארבעה), נכללו המשכירים בלבד. במסגרת שני אישומים אלה יוחסו להם שבעה שימושים חורגים שונים (למגורים, אחסנה, אורווה וחניה) במבנים שונים במקרקעין וכן ביצוע עבודות ללא היתר (בניית משטח "דק" בשטח של כ-65 מ"ר ומעליו פרגולה מעץ בשטח של 25 מ"ר). לשוכר יוחסה במסגרת האישום הרביעי עבירה של שימוש חורג (מגורים) במקרקעין ללא היתר ביחס למבנה בשטח של כ-72 מ"ר.

כתב אישום נוסף הוגש כנגד המשכירים (לבדם) באותו מועד (תו"ב 10469-10-11). בתיק זה הואשמו המשכירים באי קיום צו בית משפט שניתן כנגדם ביום 5/12/01 (במסגרת גזר הדין בת.פ. 4010/99) ואשר בו הצטוו להרוס בריכת שחייה בשטח של 40 מ"ר. המשכירים הגיעו להסדר טיעון באשר לשני כתבי האישום והוטל עליהם, בין היתר, קנס בשיעור כולל של 55,000 ₪.

9. תביעתו של השוכר כללה בעיקרה סעד כספי על סך 1,200,000 ₪; פיצוי מבוקש בסך של 805,400 ₪ בגין עלות ה"שיפוצים" הנטענים שביצע השוכר במושכר; סך של 25,000 ₪ אותו חב המשכיר לתובע בגין העברת אופנוע שתמורתו לא שולמה, ופיצוי נטען בסך של 369,600 ₪ "סכום משוער בלבד" בגין הנזקים הנפשיים שייגרמו לילדיו של התובע בעקבות הפינוי/מעבר מהמושכר.

10. תביעת השוכרים מנגד, הינה לתשלום בגין דמי שכירות ו/או דמי שימוש ראויים ביחס לשטחים ולמבנים שלא נכללו במסגרת הסכמי השכירות ואשר בהם עשה השוכר שימוש ללא רשות והסכמה בסך כולל של 922,140 ₪; סך של 215,344 ₪ בגין הפרת הסכם השכירות השני (סך הכולל בחובו חוב מים נטען שלא שולם); סך של 62,000 ₪ בגין הפרת הסכם השכירות השלישי וסך של 644,796 ₪ בגין הפרת הסכם השכירות הראשון.

11. במסגרת שמיעת ההוכחות בתיק זה שנפרשׂו על פני 3 ישיבות העידו מלבד השוכר גם מר יעקב קליגסברג אשר את ערך את חוות הדעת לאחר ביקורו במקרקעין ביום 13/5/11 – נספח ד' לכתב התביעה ; מר אלברט טרבלסי, קבלן בניה שביצע עבודה במושכר בעבור התובע; מר ואן רוזנברג טימי שביצע בעבור השוכר בניית פרגולה; מר נחמני יוסף שביצע אף הוא עבודות במושכר לפי הזמנת השוכר; מר רוני שנטל ומר שלמאן אמיר אשר אחסנו את סוסיהם במושכר וכן מר לוי שחר עובדיה אשר שכר מהמשכיר קרוואן לתקופה של 4 שנים.

מטעם המשכירים העידו מלבדם, גם מר אביגדור מזור, המודד שערך את תכנית המדידה מיום 3/10/11; מר אריה ישועה השמאי מטעם המשכירים, אשר ערך את חוות הדעת השמאית מיום 3/4/13 בעניין אומדן דמי השימוש הראויים.

לכתבי טענותיהם השונים של הצדדים, לרבות לתצהירי עדותם הראשית, צורפו מסמכים שונים ורבים, וביניהם: הסכמי השכירות שנערכו בין הצדדים; צילומים רבים של חלקים שונים במושכר כפי שתועדו במהלך תקופות השכירות; מסמכים שונים מההליך הפלילי שננקט כנגד המשכירים, חוות הדעת של הצדדים ועוד.

ב. תמצית טענות השוכר:

12. השוכר ומשפחתו הינם משפחה תמימה שעברה משברים משפחתיים שונים ועל רקע זה בקשו לשכור מקום שקט במושב. במהלך שהייתם במושכר התפתחה בין השוכר והמשכיר מערכת יחסים אותה ראה השוכר כחברות אמת ואף ראה את המשכיר כדמות אבהית.

13. השוכר השקיע במושכר ממיטב כספ ו – שיפוץ ובניית תוספות שונות של מחסנים וחוות סוסים בסכום כולל של 805,400 ₪. השוכר ומשפחתו לא ידעו שהם למעשה מולכים שולל על ידי המשכיר אשר לא זו בלבד שידע על כלל השיפוצים שהשוכר ביצע , אלא שהוא הסכים להם ואף עודד את השוכר בפעולותיו. המשכיר היה מעורב בכל התכנונים של העבודות וביתו אף השקיף על המושכר. במסגרת הסכמה זו של המשכיר, הוא נטל על עצמו אחריות מפורשת לכל בניה שנבנתה על ידי השוכר – מכל היבט שהוא. המשכיר מעולם לא פנה בזמן אמת אל השוכר בהסתייגות או בהתנגדות אודות העבודות שהשוכר ביצע. מערכת היחסים בין הצדדים הגיעה לחברות של ממש והמשכיר אף עבד כסוכן של השוכר. בדיעבד התברר כי כל מטרתו של המשכיר הייתה שהשוכר ירחיב וישפץ את המושכר על חשבונו, כשלאחר מכן המשכיר יגיש תביעת פינוי "ויזכה בשלל".

14. בסמוך ל-4/2011 החליט המשכיר משיקולים כלכליים ומתוך רצונו לחמוד את אשר בנה והקים השוכר, על הכפלתם של דמי השכירות ולאחר שהבין כי השוכר אינו מסכים, הוא בחר "לפוצץ את הכל" והגיש את תביעת הפינוי.

15. עוד לטענת השוכר, מעיון בפירוט של המבנים/שטחים נשוא הסכמי השכירות, מצוינים אמנם מידות אולם בפועל, אף אחד מהצדדים לא ידע "איפה זה מתחיל ואיפה זה מסתיים". כל הנתונים עליהם נסמכו השמאי והמודד, הן מבחינת השימוש בפועל והן מבחינת נתונים כלכליים, התקבלו מאת המשכיר לאחר שיחסי הצדדים עלו על שרטון. התביעה שכנגד של המשכירים הינה תביעה קנטרנית, מנופחת וללא כל בסיס, והוגשה רק בכדי להוות משקל נגד לתביעתו של השוכר.

ג. תמצית טענות המשכירים:

16. ראשית, יש לדחות את טענת השוכר כי תביעת המשכירים הינה "משקל נגד"; התביעה של השוכר הוגשה בראשיתה כתביעה שכנגד במסגרת תביעת הפינוי אותה הגישו המשכירים לראשונה, בסמוך לאחר שהתגלה על ידי המשכיר כי השוכר מנהל עסק שלא כדין במקום. לאחר שמזכירות בית המשפט לא אפשרה את הגשת התביעה של השוכר במתכונת זו, היא נפתחה כתביעה אחרת, כך שהתביעה של המשכירים היא התביעה ה"עיקרית" בנסיבות העניין.

17. התביעה לדמי שכירות הוגשה בגין שטחים ושימושים בהם עשה התובע שימוש מעבר לאלה שהוסכם עליהם בהסכמים שבין הצדדים, כשהשוכר לא שילם בעד שימושים חורגים אלה ולו אגורה שחוקה, בעוד שהוא מפיק מהם תועלת כלכלית רבה שבאה לידי ביטוי בהפעלת עסקים במקום, השכרת חלק מהשטחים לצדדים שלישיים, בניית תוספות שונות ועוד.

18. למרות ההפרות היסודיות של השוכר, המשכירים קיימו את הסכמי השכירות ככתבם וכלשונם לאורך כל התקופה. הפעילות של התובע במקום שנעשתה כאמור ללא רשות, ידיעה או הסכמה, הביאה לנקיטת הליכים כנגד המשכירים מצד הוועדה המקומית לתכנון ובניה, כשתוצאתם הייתה השתת קנס בשיעור של 55,000 ₪ על המשכירים.

19. הפירוט של השימושים, השטחים המדויקים שנטענו על ידי הנתבע, לא נסתר ואף התובע בעצמו אישר את הדברים ויש לראות בכך הודאת בעל דין. כמו כן, השווי שקבע השמאי מטעם המשכירים היה על פי הרף התחתון.

20. טענתו של השוכר, לפיה המשכיר ידע על השימושים החורגים וויתר על התשלום בגינם, מהווה בראש ובראשונה טענת הודאה והדחה אשר משמעותה, בין היתר, העברת נטל השכנוע אל כתפיו. לא היה כל ויתור נטען כאמור, לא כל שכן ויתור מפורש. ההסכמים בין הצדדים מדברים בעד עצמם, והובהר בהם, בין היתר, כי שכל שימוש שלא הוסכם עליו במפורש לא ייעשה אלא בהסכמה מפורשת מאת הבעלים. יתירה מזאת, בכל ההסכמים נקבע שגם ויתור או שיהוי או אי משלוח הודעה, לא יהוו כוויתור. האמור בהסכמים אלה קבע את גבולות הגזרה ולא ניתן לסתור אותם על בסיס טענה בעלמא. גם טענה לחברות כזו או אחרת אינה "שווה ויתור" על דמי שימוש ראויים.

21. ההרשעה של המשכירים בהליך הפלילי שננקט כנגדם לפי חוק התכנון והבניה, אינו פוטר את השוכר מתשלום דמי שימוש ראויים במיוחד כשאין מחלוקת ששימוש כזה נעשה. בעליו של נכס אחראים על השימוש שנעשה בו והמשכירים לא יכלו לטעון לעניין זה אלא להודות בכך. יש לחייב את השוכר בגין השימוש במקרקעין גם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט הנקיים משאלה של אשם.

22. תביעת השוכר הינה תביעה של חוטא המבקש לצאת נשכר. השוכר הפר את ההסכמים הפרות יסודיות ומבקש להיבנות מאותן הפרות על ידי עתירה לפיצוי. טענות התובע הועלו במסגרת תביעת הפינוי ועם ההגעה להסכמות בתביעת הפינוי יש לראות בטענותיו כטענות ש"הסתתמו". מעבר לכך, התובע לקח עימו את השקעתו עם פינויו מהמושכר, ומטעם זה יש לדחות את תביעתו.

23. חוות הדעת שהגיש השוכר לא נערכה על ידי שמאי ו/או מודד מוסמכים. הסכומים עליהם מבוססת חוות הדעת הינם מפי השוכר או חשבוניות כאשר בפועל לא צורפה כל חשבונית אלא רק תעודות משלוח ולא הוצגו כל חשבוניות בפני המומחה, על אף שהייתה הזדמנות לצרפן.

ד. דיון והכרעה:

24. כאמור, המחלוקות בתביעות שבפניי נסובות אודות יחסי השכירות בין הצדדים אשר מצאו את ביטויים בשלושת ההסכמים שנחתמו בין השנים 2006-2010.

25. בהקשר זה, אני מוצאת לנכון לציין בקצרה כבר בפתח הדיון, כי מחומר הראיות נלמד כי על אף שבעלת הזכויות במשק הינה המשכירה, ה"ציר" המרכזי מטעמה בהתנהלות מול השוכר הינו חתנהּ , דורון בן הרצל. מלבד זאת שהמשכיר הוא שחתום על שניים מהסכמי השכירות שנחתמו בין הצדדים, המשכירה שבה וחזרה בחקירתה הנגדית על כך שהמשכיר ניהל בפועל את העניינים לרבות קבלת דמי השכירות והעברתם אליה ועדכונים אודות התפתחויות (ראה בהקשר זה עדותה של המשכירה בע מ' 7 ש' 16-17; עמ' 9 ש' 5-6; עמ' 10 ש' 1-3; עמ' 10 ש' 18-19 לפרוטוקול).

26. פאסיביות זו של המשכירה באה לידי ביטוי גם בעמדתה כלפי דרישות כספיות שמקורן בתקופת השכירות, עת נשאלה (מספר פעמים) בחקירתה אם יש לה כאלו כלפי השוכר (ראה ע מ' 10 ש' 26-27; ע מ' 11 ש' 18; עמ' 12 ש' 4-6; עמ' 12 ש' 15-16 לפרוטוקול). כן נלמד מעדותה של המשכירה, כי המקרה שבו מצאה להתערב הייתה בשעה שהשוכר בנה "אולם התצוגה", מה שלטענתה העלה את חמתה, צעד אשר הביא להגשת תביעת הפינוי (ר אה עדותה בע מ' 10 ש' 10-13 לפרוטוקול).

תביעת השוכרים:

27. בחינת מערכת היחסים שבין השוכר למשכיר במשך תקופת השכירות, מעלה כי לא היה מדובר במערכת יחסים רגילה וקורקטית המאפיינת יחסי שכירות רגילים, כי אם במערכת יחסים מיוחדת אשר התפתחה והתגבשה לכזאת שניתן להגדירה כחברית-עסקית.

28. כך, יחסי החברות כללו, בין היתר, את השתתפותו של המשכיר במפגשים חברתיים אשר התקיימו במושכר ואורגנו על ידי השוכר וחבריו (ר אה עדותו של המשכיר בע מ' 60 ש' 29-30 לפרוטוקול).

29. הפן נוסף של מערכת היחסים בא לידי ביטוי בשיתוף פעולה עסקי בין הצדדים במסגרתו נטל המשכיר חלק במיזם לשיווק מוצרי העסק של השוכר באמצעות האינטרנט (ראה עדותו בע מ' 61 ש' 22-32; עמ' 62 ש' 1-6 לפרוטוקול). כך למשל, במסגרת פעילות עסקית זו, העיד המשכיר, בין היתר, כי נטל חלק בתערוכה שהתקיימה בחיפה בה הציג את אתר האינטרנט של השוכר ומוצרים (ראה עדותו בע מ' 62 ש' 13-14 לפרוטוקול). המשכיר אמנם התעקש כי חשבוניות בגין מכירות המוצרים באותה תערוכה הונפקו מטעמו, אולם ציין באותה נשימה כי כלל התמורה בגין המכירה הועברה לשוכר והיא חולקה ביניהם באופן שווה (ראה ע מ' 63 ש' 25-27 לפרוטוקול).

30. אין למעשה מחלוקת, כי המשכיר היה ער לכלל העבודות והשימושים אותם ביצע השוכר במרוצת תקופת השכירות. כך בחקירתו הנגדית הודה המשכיר, בין היתר, כי היה מודע בזמן אמת לבניית מחסות הסוסים, הפרגולה, המחסנים ועוד (ר אה עדותו בע מ' 61 ש' 1-11 לפרוטוקול). המשכיר אף אישר ספציפית בחקירתו כי נכח ב עת בניית הפרגולה ורצפת ה"דק" (ראה עדותו ע מ' 68 ש' 32; עמ' 69 ש' 1 לפרוטוקול). כנשאל המשכיר האם פנה בכתב במשך כל התקופה לשוכר אודות הבנייה שביצע, השיב בשלילה (ר אה עדותו בע מ' 61 ש' 15-17 לפרוטוקול).

31. על יחסי החברות האמורים וידיעתו של המשכיר אודות הנעשה במקרקעין, בזמן אמת, עמדו מספר עדים נוספים שהיו בזמנים הרלבנטיים בעלי זיקה כזו או אחרת לשוכר ולחוות הסוסים:

מר סלמאן אמיר העיד כי הוא אחסן את סוסו אצל הנתבע במשך כשלוש שנים. העד אמיר הגדיר השוכר ובעלי הסוסים כ"חבורה שכזאת" אשר הייתה מתכנסת בחווה על רקע הטיפול בסוסים, כשהמשכיר לא אחת היה נוכח במפגשים אלה (ר אה עדותו בע מ' 30 ש' 2-10; עמ' 31 ש' 3-4 לפרוטוקול). סלמאן העיד בנוסף על מפגש בין השוכר והמשכיר שבו היה נוכח שבו השוכר ביקש להגדיל את חוות הסוסים. לדבריו, לא זו בלבד שהמשכיר לא התנגד אלא שהתווה את גבולות ההרחבה (ראה עדו תו עמ' 31 ש' 11-13 לפרוטוקול).

אדם נוסף אשר אחסן את סוסתו בחווה של השוכר היה מר שנטל רוני. מר שנטל ציין בתצהירו כי המשכיר היה פוקד את החווה באופן יום יומי "כבן בית". התרשמותו הייתה כי המשכיר והשוכר הינם ביחסי חברות קרובים וכי השיפוצים וההרחבות במושכר היו בעידודו המלא של המשכיר. בחקירתו הנגדית ובמענה לשאלות בית המשפט, הוברר כי לאחר שהשוכר פינה את המושכר, מר שנטל המשיך לאחסן את סוסו במקום תמורת תשלום למשכיר עצמו (ראה עדותו בע מ' 23; עמ' 24 ש' 1-13 לפרוטוקול). גם עד זה כמו האחרים העיד על נוכחותו של המשכיר במפגשים החברתיים שהתקיימו בחווה (ראה עדותו בע מ' 24 ש' 25-28 לפרוטוקול).

על גישתו של המשכיר כלפי הנעשה במושכר ניתן גם ללמוד מעדותם של בעלי מקצוע אשר נשכרו על ידי השוכר לצורך ביצוע עבודות. מר רוזנברג טימי אשר במסגרת עבודתו הינו בונה בתים מעץ ופרגולות, העיד כי בחודש 4/2011 הוא הציג בפני המשכיר ביחד עם השוכר תכנית לבניית פרגולה, וקיבל מהמשכיר את ' ברכת הדרך' לכך (עמ' 16 ש' 7-11 לפרוטוקול) . הוא ציין בנוסף, כי המשכיר אף עקב אחר התקדמות הבניה ובסיום העבודה אף שיבח העבודה . גם עד זה אישר כי המשכיר היה נוכח במפגשים החברתיים שקיים השוכר עם חבריו השונים ונכח במקום על בסיס רצוף (ר אה עדותו ע מ' 16 ש' 3-15 לפרו טוקול).

עד נוסף אשר ביצע עבודות במושכר היה מר אלברט טרבלסי המשמש כקבלן בניה אשר ציין בתצהירו כי הוזמן על ידי השוכר לבצע עבודות לסגירת מתחם קיים. מר טרבלסי ציין כי מיד עם תחילת ביצוע העבודות, הופיע בנו של המשכיר ומשיחה שניהל הבן עם אביו בנוכחות מר טרבלסי, הבין האחרון כי המשכיר יודע ומסכים לעבודות. כן, ציין כי לאורך כל תקופת העבודות שנמשכו כשלושה שבועות, התובע ראה את המתרחש במקום. גם מר טרבלסי ציין כי המשכיר היה נוהג להצטרף למפגשים החברתיים שקוימו.

בעל מקצוע נוסף, מר נחמני יוסף, העיד אף הוא על עבודות לבניית משרד שביצע במושכר בעקבות פניית השוכר אליו (ראה עדותו בע מ' 16 ש' 29-30 ועמ' 17 ש' 25-26 לפרוטוקול). מר נחמני העיד שבעת ביצוע העבודות המשכיר "היה בשטח" וראה אותו מבצע את העבודה ללא כל דרישה כי יפסיק (ר אה עדותו בע מ' 20 ש' 13-14 לפרוטוקול). בנוסף, גם מעדותו של עד זה כמו האחרים נלמד כי המשכיר לקח חלק במפגשים שקיים השוכר עם "אנשי הסוסים" בחוותו (ראה עדותו בע מ' 19 ש' 5-9 לפרוטוקול).

מטעמו של השוכר העיד גם מר לוי שחר עובדיה (בן דודו) אשר חתם אף הוא בעבר על הסכם שכירות של קרוואן עם המשכיר. העד ציין בתצהירו כי לא זו בלבד שלאורך כל תקופת השכירות המשכיר ידע על עבודות שונות שמר לוי ביצע במושכר, אלא שהמשכיר אף עודד אותו בביצוע עבודות שונות שיש בהן להשביח את המושכר (שיפוץ, שתילת דשא, הקמת גדרות ועוד). בחקירתו הנגדית הוברר כי העד הגיש בעבר כנגד המשכירים תביעה כספית להשבת דמי שכירות ששולמו מראש ולא הושבו לו לאחר פינויו (ראה עדותו בעמ' 25 ש' 7-20 לפרו טוקול). כן, עלה מעדותו כי לאחר שהוא פינה את הקרוואן בו התגורר, הועבר הקרוואן למתחם בו התגוררו המשכירים המצוי על גבעה שממנה אפשר לצפות על כל המשק (ראה עדותו בע מ' 28 ש' 1-4 לפרוטוקול).

32. כהערה כללית על עדויות אלה אומר, כי התרשמתי ממהימנות עדותם של העדים הנ"ל. עוד התרשמתי, כי העדויות לטובתו של השוכר אינן נובעות מקיומם של יחסים עסקיים (בעבר או בהווה) ו/או מהיכרות אישית של העדים עם השוכר . אדגיש בעניין זה כי המוטיבים החוזרים בעדותם באשר למשכיר אושרה אף על ידיו, שעה שהודה כי נכח באותם המפגשים החברתיים, לא אחת, וכי היה נוכח בעת בניית רכיבים מסוימים במושכר.

33. איני מקבלת את טענת המשכיר, לפיה הסיבה אשר הביאה אותו לנקוט בהליך פינוי ב-5/2011 הייתה הגילוי ביום 29/4/11 כי באזור שהושכר לשוכר נשוא ההסכם השלישי, מנהל השוכר עסק לכל דבר ועניין לממכר תשמישי קדושה. מכלל העדויות כפי שפורטו דלעיל, מתקבלת התמונה כי המשכיר היה מודע לכלל הנעשה בכל שטח המושכר, ולא היה זקוק ל'הזמנה מיוחדת' או לאישור מאת השוכר על מנת להיכנס לשטח שהושכר, בין היתר, לאור מערכת היחסים החברית שנרקמה בין הצדדים. קשה לקבל את הטענה כי מכל הנעשה במושכר במשך השנים, לא ידע המשכיר על קיומו של עסק לתשמישי קדושה/יודאיקה . טענה זו של המשכיר כפי שבא הדבר לידי ביטוי בעדות השוכר (פרוטוקול עמ' 46 ש' 9-10, עמ' 48 ש' 26-28) ובעדות המשכיר (פרוטוקול עמ' 61 ש' 20 עד עמ' 64 ש' 9 וכן עמ' 64 ש' 31 ועמ' 65 ש' 7) אינה עולה בקנה אחד עם חומר הראיות, ואינה מתיישבת עם השתלבותו של המשכיר בפעילות העסקית ביניהם.

וויתור בהתנהגות:

34. יתרה מכן, אף אם הייתה למשכירים זכות לקבלת דמי שימוש על-פי ההסכמים שנחתמו ביניהם, ועל אף קיומו של סעיף 18 (המופיע במספרו זה בכל ההסכמים) ושאליו הפנו ביתר שאת בסיכומיהם בו נקבע שגם ויתור או שיהוי או אי משלוח הודעה, לא יהוו כוויתור מצד המשכיר – הנני סבורה שיש לראות במשכיר כמי שוויתר על זכות זו בהתנהגותו לאורך תקופת השכירות.

35. הפסיקה עמדה על כך שהתנהגותו של צד לחוזה עשויה ללמד לעיתים כי הוא ויתר על זכות שהוקנתה לו לפיו (ר' ע"א 156/76 שטרן נ' פרידמן פ"ד לא(1) 572, 577 (1976); ע"א 1330/93 אלבז נ' אלבז, פסקה 18 ([פורסם בנבו], 12.6.1997), דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים כרך א' 504-501 (1991)). בתוך כך, נקבע כי מסקנה בדבר ויתור כזה היא מסקנה מרחיקת לכת ועל כן חייב הטוען לויתור להציג ראיות מוצקות וברורות לביסוסו.

36. בע"א 4956/90 פזגז חברה לשיווק בע"מ נ' גזית הדרום בע"מ, פ"ד מו(4) 35 (1992) (להלן: עניין פזגז), עמדה על הפרק השאלה האם ויתרה המערערת על התחייבות המשיבות בהסכם כתוב להחזיק מחסן משלהן להחזקת מיכלי גז, וכך נפסק שם בהקשר זה:

"כאשר מדובר בשינוי חוזה כתוב על דרך של התנהגות הצדדים המאוחרת לכריתתו, מן הדין שהתנהגות הצדדים לחוזה תשקף את גמירת הדעת לסטות מהוראות החוזה... עקביותם הפנימית של דיני החוזים מחייבת, כי המסקנה שהוראה חוזית שונתה או בוטלה תושתת על בסיס מוצק וברור, לא פחות מזה הנדרש לשם הסקת עצם קיום היחס החוזי בין הצדדים. גם הצורך במערכת יחסים יציבה וניתנת לחיזוי מראש על-ידי הצדדים מחייב, כי לא בנקל יוסק מהתנהגותם של הצדדים הרצון בשינוי של החוזה ביניהם... תרגומה המעשי של הדרישה, כי כוונת הצדדים לסטות מהחוזה תבוטא בבירור... יהיה - בחוזים מסוג זה - קיומו של דפוס התנהגות מתמשך, לו שותפים שני הצדדים. רק דפוס כזה, במובחן מהתנהגויות אקראיות אשר אין בינן חוט מקשר, יכול לבסס את המסקנה, כי הצדדים התכוונו שלא לקיים את החוזה כפי שהוסכם מלכתחילה ביניהם..." (עמ' 41 לפסק הדין. ראו גם: ע"א 5630/90 תדמור נ' ישפאר חברה אלקטרונית למסחר בע"מ, פ"ד מז(2) 517, 527-526 (1993)).
(ההדגשות שלי - י.ט.י)

37. מצאתי כי המקרה דנן, התקיים דפוס התנהגות מתמשך, לו היו שותפים שני הצדדים. כפי שכבר הבהרתי לעיל, חומר הראיות מלמד כי המבנים והשימושים במושכר בזמנים הרלבנטיים, נעשו בידיעת התובע ובהסכמתו כאשר במשך פרק זמן ארוך זה, לא זו בלבד שהוא "ישב בחיבוק ידיים" ולא רק שלא הביע כל הסתייגות בזמן אמת אלא שניתן לפרש את גישתו כ'אור ירוק' להמשך ההשקעות במושכר ופיתוח חוות הסוסים והעסק שכן הדבר עלה בקנה אחד עם התועלת הכלכלית-חברתית שהפיק מכך כאמור.

הנני סבורה שדפוס התנהגות מתמשך זה, שעה שהמשכיר אינו מעלה בזמן אמת כל טרוניה בכתב כלפי הבניה או השימוש שנעשה במושכר משך שנים, יש בו כדי להביא למסקנה כי הוא זנח את זכויותיו על פי החוזה. טענת המשכיר לפיה הוא פנה אל השוכר בעל פה "כל הזמן" וטען כי הבהיר לו בצורה חד משמעית ש"זה יעלה לו כסף" ושישוב לגבולות המקוריים על פי ההסכמים, לא זו בלבד שאינה אמינה בעיני ואינה נתמכת בראיות מזמן אמת, הרי שהיא אינה מתיישבת עם כללי ההיגיון והשכל הישר; אם אכן המשכיר הבהיר לשוכר את שהוא טוען ואם אכן חששו העיקרי היה מנקיטת הליכים מצד הוועדה המקומית כנגדו וכנגד חמתו, הכיצד הוא מסכים ובוחר לחתום עם השוכר על שני הסכמי שכירות נוספים, בהם הורחב שטח המושכר והשימוש בו לשטחים המפורטים באותם ההסכמים בלבד.

38. אוסיף ואציין, כי התנהלות זו של המשכיר אף עשויה להצמיח כנגדו טענת השתק ככל שנמנע לתבוע את זכויותיו במשך זמן ניכר בנסיבות בהן השוכר יכול היה להבין מכך כי שוב לא יעמוד על זכויותיו, וזה האחרון הסתמך על כך ושינה את מצבו לרעה על ידי המשך השקעותיו במושכר. ה"השתק נועד למנוע תוצאות שאינן צודקות, המתחייבות, לכאורה, על ידי הדין" (ר' ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, פ"ד נז(5), 433, 447-448).

עשיית עושר ולא במשפט:

39. אם בכך לא די, הרי ששוכנעתי כי קיים נימוק נוסף המצדיק בנסיבות העניין את אי זכאותם של המשכירים לדמי שימוש ראויים.

40. ההלכה הפסוקה קובעת, כי עילת התביעה לדמי שימוש ראויים, מקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט (ר' ע"א 588/87 אליעזר כהן נ' צבי שמש, פד מה(5) 297; ע"א 290/80 ש.ג.מ. חניונים בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד לז (2) 633; ע"א 7156/10 חברת הירקון בע"מ נ' מדינת ישראל מינהל מקרקעי ישראל [פורסם במאגרים, 2012]. בהתאם לפסיקה האמורה, שימוש שלא כדין במקרקעין מזכה את בעליהם בדמי שימוש ראויים מן המשתמש, המתעשר שלא על-פי זכות שבדין.

41. יחד עם זאת, הוראות הדין מקנות לבית המשפט סמכות לפטור מתשלום דמי שימוש ראויים, באופן מלא או חלקי; כך, בסעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט נקבע:

"בית המשפט רשאי לפטור את הזוכה מחובת ההשבה לפי סעיף 1, כולה או מקצתה, אם ראה שהזכיה לא היתה כרוכה בחסרון המזכה או שראה נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת".

42. הסעיף האמור קובע שתי חלופות; האחת – הזכייה לא הייתה כרוכה בחסרון המזכה; השנייה – קיימות נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת.

43. הנני סבורה, כי בנסיבות המקרה דנן, יש מקום לפטור את השוכר מתשלום דמי שימוש ראויים, לפי החלופה האחרונה - נסיבות אחרות העושות את ההשבה בלתי צודקת.

ההלכה הפסוקה לגבי השיקולים המנחים את בית המשפט סוכמה בפסק דינה של השופטת חיות בע"א 7156/10 שהוזכר לעיל:

"הסיפה של סעיף 2 לחוק עשיית עושר מתייחסת ל"נסיבות אחרות" העושות את ההשבה בלתי צודקת, וכבר נפסק כי "אותן 'נסיבות אחרות', העשויות להצדיק פטור מחובת השבה, נותרו מלכתחילה, ובמכוון, כרקמה פתוחה, העשויה לייבא אל תוך הוראת הפטור שיקולים משיקולים שונים". במסגרת זו, כך נפסק, נתון לבית המשפט שיקול דעת רחב לשקול מגוון של שיקולים "וביניהם התנהגותם של הצדדים - על רקע הנסיבות שקדמו להתקשרות, הנסיבות שאירעו במהלך תקופת ההתקשרות, ואף הנסיבות שהתרחשו לאחר מכן" (ע"א 9631/05 ארד נ' מדינת ישראל, פסקאות 61-60 (לא פורסם, [פורסם בנבו], 16.12.2010)). כמו כן ישקול בית המשפט את "הנזק שייגרם מן ההשבה אל מול הנזק שייגרם בהיעדר השבה, האשם היחסי ותום-לבם של המעורבים" (השופט (כתוארו אז) א' גרוניס ב ע"א 3760/03 עמרן נ' עו"ד מיכה צמיר, הנאמן על נכסי אייפרמן יוסף, פ"ד נט(5) 735, 753-752 (2003); ראו גם: עניין כהן, 328-324; עניין בייזמן, פסקאות 46-45 לחוות דעתה של השופטת נאור; מזוז). בבואנו לבחון את הנסיבות העשויות להצדיק פטור מהשבה כאמור, אין להתעלם גם מערכים ועקרונות של המשפט הציבורי המקרינים על דיני עשיית העושר, אך חשוב לזכור כי "סוגיית ההשבה היא מטבעה עניין של משפט פרטי הקשור קשר הדוק לנסיבות המקרה ולהתנהגות הצדדים" (ע"א 546/04 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית, פסקאות 45, 56 (לא פורסם, [פורסם בנבו], 20.8.2009) (להלן: עניין עיריית ירושלים) וראו גם: דנ"א 7398/09 עיריית ירושלים נ' שירותי בריאות כללית (לא פורסם, [פורסם בנבו], 10.1.2010))" ׁ

(ההדגשה שלי – י.ט.י.)

44. כפי שפורט בהרחבה דלעיל, לא זו בלבד שהמשכיר היה מודע לאורך כל תקופת השכירות על פועלו של השוכר במקרקעין אשר בא לידי ביטוי הן בתוספת הבניה שביצע והן באשר לשימושים ולא הביע כל הסתייגות מכך אלא שחומר הראיות מלמד על כך שהמשכיר אף הפיק תועלת מפועלו זה של השוכר במקום. תועלת זו באה לידי ביטוי בשני מישורים עיקריים.

45. בתחום הכלכלי – הוכח שלמשכיר היה בשלב מסוים אינטרס כלכלי בשימוש שעשה השוכר בחלק מהמושכר בעסק של מכירת מוצרי היודאיקה.
כן הוכח, כי המשכיר ניצל את העובדה שהתובע פינה את המושכר על מנת לגרוף לכיסו רווח כספי שמקורו בהמשך השכרת שרותי החווה מצד בעליהם של לפחות שלושה סוסים, כפי שעלה מעדותו של מר רוני שנטל (ר' ע' 24 שו' 2-13 לפרו'). על כוונה זו אף ניתן ללמוד בנקל מהמודעה שפרסם המשכיר באתר "יד 2" לאחר פינוי המושכר על ידי השוכר, ובה הציע "השכרת מקום (2 מנג'ים ו-12 תאי סוסים) לבעל עסק לגידול סוסים ו/או שיתאים הקיים לצרכיו בתוכנית בניה מאושרת" (ר' ת/1).

46. התועלת הנוספת, באה לידי ביטוי בתחום החברתי עת נלמד מחומר הראיות כי המשכיר הפיק תועלת חברתית משהייתו של השוכר במקום וכן מהמפגשים החברתיים שקוימו על ידי "אנשי הסוסים" בחווה. גם אם אין ערך כלכלי של ממש בתועלת זו, הרי שהיא ענתה למשכיר כפי שנלמד, על צורך לא פחות חשוב בעבורו. נסיבות אלה כאמור, מביאות אותי לכלל מסקנה כי מוצדק לפטור את השוכר מתשלום דמי שימוש ראויים.

47. לאור כל האמור, התוצאה הינה כי דין התביעה שכנגד לתשלום דמי שימוש, להידחות.

ה. תביעת השוכר:

48. אקדים ואומר בפתח הדברים, כי הנני סבורה שגם דין תביעת השוכר להידחות.

49. אזכיר כי בתביעתו עתר השוכר לסעד של פיצוי בגין השקעותיו במושכר בגין עלות השיפוצים שביצעו במושכר וכן פיצוי בגין נזק נפשי נטען לילדיו בגין הפינוי ומעבר הדירה.

50. טעם ראשון לדחיית התביעה נעוץ במשמעותו של הסכם הפשרה אשר הושג במסגרת תביעת הפינוי שהגישו המשכירים כנגד השוכר במסגרת תא"ח 1565-05-11 (להלן: תביעת הפינוי). במסגרת הסכם הפשרה האמור אליו הגיעו במהלך ישיבת ההוכחות, הסכימו כאמור הצדדים למתן פסק דין של פינוי שיסיים את המחלוקת בין הצדדים; לגבי הנכסים נשוא הסכם השכירות מיום 15/4/10, הוסכם כי הנכסים (מכולה אדומה, משרד 20 מ"ר, אולם שמשמש כמחסן/תצוגה בשטח של 60 מ"ר) יפונו בתוך 45 יום, כשהחזקה הבלעדית במקרקעין תוחזר למשכיר כשהמקום פנוי מכל אדם וחפץ ומכל צד שלישי כלשהו וכל מי מטעם השוכר. באשר לנכסים נשוא ההסכם מיום 25/3/07 הכוללים את המגורון המקורי בשטח של 48 מ"ר וכל מה שנבנה סביבו, הוסכם על פינויים עד ליום 31/5/12, כשהמגורון הבסיסי יישאר על המקרקעין ויוחזר לבעלותו ולחזקתו של המשכיר. עוד צוין ברחל בתך הקטנה כי "הנתבע יהיה רשאי לפרק ולקחת עימו את כל מה שנבנה על המקרקעין בשטח", ובין היתר, צוין כי יפורקו הקירות, הפרופילים והתאורה שבתוך המתחם שמשמש כמחסן/תצוגה וכן את כל מה שנבנה סביב מגורון המגורים.

51. אם בחר השוכר שלא לממש את זכותו על פי פסק הדין המוסכם ולפרק את השקעותיו במושכר, הרי שאין לו להלין אלא על עצמו בעניין זה. יתירה מכך, בחקירתו הנגדית של השוכר הוא הודה שלקח עימו חלק מההשקעות וחלק אחר מכר או מסר או 'שלח מישהו לפרק' "לא אמרתי שלא לקחתי כלום. אמרתי שלא לקחתי דברים כמו יציקות בטון" (ר' עדותו בע' 46 שו' 15-32; ע' 47 שו' 1-9 לפרו'). כאן המקום להביע תמיהה הכיצד השוכר מבקש פיצוי בגין רכיבים שפורקו באם הם באמתחתו והוא יוכל לבצע בהם שימוש בעתיד.

52. אם לא היה די באמור, הרי שלא מצאתי שיש בחוות הדעת שהוגשה לעניין זה של פיצוי בגין השקעותיו כדי לתמוך בטענותיו, מר יעקב קליגסברג אשר ערך את חוות הדעת , הינו אמנם מהנדס בניין בהכשרתו הרי אינו מודד ו/או שמאי מוסמך. כן, עלה מעדותו של מר קלי גסברג כי חלק מהנתונים נמסרו לו על ידי השוכר ועל סמך זה העריך את העלויות בהם נקב. באשר להערכות אחרות שהובאו בחוות הדעת ציין המומחה כי הוא "מניח" או "מאמין" ושהתבסס על חשבוניות שהוצגו לו (ר' עדותו בע' 33 שו' 24-31 לפרו'). בהקשר זה אציין כי חשבוניות רלבנטיות בנדון לא צורפו לחוות הדעת ואף לא לתצהיר עדותו הראשית של השוכר (שבמסגרתו צורפו חשבוניות בגין מכירת מוצרי יודאיקה).

53. באשר לפיצויים הנטענים בגין הנזק הנפשי, הרי שעל פי תקנה 127 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, הוכחת עניין שברפואה מחייב הגשה של חוות דעת של מומחה על פי סעיף 24 בפקודת הראיות (נוסח חדש) התשל"א-1971. לא זו בלבד שהתובע לא צירף כל חוות דעת כאמור, אלא שאין בנמצא כל מסמך רפואי לחיזוק טענותיו בנדון. בנסיבות אלה, אי הגשת חוות דעת ובאין החלטה של בית המשפט הפוטרת אותו מכך, נשמט הבסיס לתביעה בגין רכיב פיצוי נטען זה בהיעדר יכולת להוכיח ענין שברפואה. יש גם להסכים עם טענת המשכיר כי כלל לא ברורה הטענה לנזקים נפשיים שמקורה בפינוי, וזאת ככל שניתן פסק דין מוסכם בתביעת הפינוי כאמור.

54. לא מצאתי ממש גם בטענת השוכר לחוב בסך של 25,000 ₪ בגין אופנוע שעבר לבעלותו של המשכיר ותמורתו טרם שולמה. לצורך תמיכה בטענתו זו צירף התובע מסמך מיום 17/5/11 החתום על ידי אדם בשם "עזר דקר" בו מציין אותו אדם כי 'הוא מכר לשוכר אופנוע, קיבל תמורתו סחורה והבעלות עברה על שם המשכיר' (ר' נספח י"ד לתצהיר עדותו של השוכר). אותו "עזר דקר" לא הובא על ידי התובע על מנת לשפוך אור על אותה "עסקה". המשכיר מאידך, לא הכחיש כי האופנוע אכן הועבר על שמו, אולם טען כי העברתו לבעלותו הייתה בגין סיועו ועזרתו בקשר לשיווק מוצרי עסקו של השוכר. טענותיהם של הצדדים נותרו מאוינות בעניין זה, וככל שהנטל הינו על התובע, דין רכיב זה של תביעתו, להידחות בנסיבות אלה.

55. לאור כל האמור, תביעת השוכר נדחית.

ו. סוף-דבר:

56. הנה כי כן, לאור כל האמור, הנני מורה על דחיית התביעות.
בנסיבות האמורות איני עושה צו להוצאות.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי בתוך 45 יום.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ו' אדר תשע"ה, 25 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: ניר לוי
נתבע: בן-הרצל דורון
שופט :
עורכי דין: