ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חיים שושן נגד אבי מעלומי :

המערער
חיים שושן
ע"י ב"כ עו"ד א' פרינץ

נגד

המשיבים

  1. אבי מעלומי
  2. אברהם עמר

ע"י ב" עו"ד י' תוסיה-כהן

בית משפט קמא דחה את טענת המערער לחזקה נוגדת, מהטעם שלא הוכח כי המערער החזיק חזקה נוגדת במושכר, ועל יסוד ההלכה הנוהגת, שלפיה על מי שטוען לחזקה נוגדת, לעשות מעשה המראה בעליל שהוא כופר בזכות הקניין של הבעלים, שרק ממועד זה מתחילה להימנות תקופת ההתיישנות. משלא הוכחה טענת המערער לחזקה נוגדת, שכן זה התגורר במושכר בהתאם להרשאה שניתנה לו כשוכר, מכוח ההסכם ועל פי הוראות החוק, לא עמד בנטל ולא הוכיח אירוע המקים את תחילתה של החזקה הנוגדת הנטענת.

פסק-דין

השופט מ' בר-עם:

הערעור ופסק-דינו של בית משפט קמא
לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים ( כבוד השופטת עירית כהן) מיום 30.9.13, בת"א 23392-06-11, לפיו התקבלה תביעת המשיבים לסילוק ידו של המערער מדירת מגורים, אלא אם כן ישלם למשיבים פיצוי בסך 8,000 ₪. בנוסף, נקבע, כי על המערער לפנות מחסן שבו החזיק באופן ייחודי ולהחזיר את החזקה בו למשיבים בתוך 60 ימים.

בבית משפט קמא התבררה תביעת המשיבים, בעלי זכויות בבית משותף אותן רכשו בשנת 2009, הנמצא ברחוב חולדה 7 בירושלים ( להלן – הבניין), לפינוי המערער מדירת מגורים בת שני חדרים וחצי, מטבח, אמבטיה ושירותים ( להלן – המושכר), המצויה בקומת קרקע בבניין. המערער הינו דייר מוגן במושכר מכוח הסכם שכירות מיום 20.7.1957 ( להלן – ההסכם) ועל פי הקבוע בחוק הגנת הדייר [ נוסח משולב], תשל"ב-1972 (להלן – החוק). לטענת המשיבים, הפר המערער את הסכם השכירות, משלא שילם דמי שכירות תקופה ארוכה. עוד נטען, כי המערער פלש למחסן אשר מצוי בחצר הבניין ( להלן – המחסן), ללא רשות הבעלים, ומחזיק בו באופן ייחודי שלא כדין.

לאחר רכישת הזכויות בבניין, פנו המשיבים למערער בדרישה לתשלום דמי שכירות. אולם, משלא שולמו דמי השכירות ולנוכח טענתם לפלישה למחסן, הוגשה נגדו תביעה לסילוק יד על פי הקבוע בסעיף 131(1) לחוק. כעולה מפסק הדין, טען המערער כי יש לדחות את התביעה עקב התיישנות ומכוח חזקה נוגדת. כמו כן, טען כי רכש את הזכויות במושכר באמצע שנות ה-80' של המאה הקודמת וכי המושכר כולל את המחסן, ואין בשימוש הייחודי בו הפרה של ההסכם. לעניין דמי השכירות, הוסיף כי לא הפר את ההסכם, שכן המשיבים לא היו זכאים לקבלת דמי שכירות במועד שקדם לקבלת החזקה בבניין, ולחלופין – ממועד רישום הזכויות על שמם בלשכת רישום מקרקעין ביום 7.7.10. עוד נטען, כי ככל שהופר ההסכם, זכאי המערער לסעד מן הצדק. בתשובה לטענותיו, טענו המשיבים כי המערער הינו דייר מוגן שהפר ומפר את חובותיו, על פי ההסכם והחוק. כן נטען, כי יש לדחות את טענותיו של המערער לעניין התיישנות התביעה ולחזקה נוגדת, שכן היה עליו להחזיק במושכר, לפחות במשך 25 שנה ולהצביע על מעשה מסוים, אשר בעטיו החלה החזקה הנוגדת הנטענת. טענתו לרכישת הזכויות במושכר אינה טענה לחזקה נוגדת.

בית משפט קמא דחה את טענת המערער לחזקה נוגדת, מהטעם שלא הוכח כי המערער החזיק חזקה נוגדת במושכר, ועל יסוד ההלכה הנוהגת, שלפיה על מי שטוען לחזקה נוגדת, לעשות מעשה המראה בעליל שהוא כופר בזכות הקניין של הבעלים, שרק ממועד זה מתחילה להימנות תקופת ההתיישנות. משלא הוכחה טענת המערער לחזקה נוגדת, שכן זה התגורר במושכר בהתאם להרשאה שניתנה לו כשוכר, מכוח ההסכם ועל פי הוראות החוק, לא עמד בנטל ולא הוכיח אירוע המקים את תחילתה של החזקה הנוגדת הנטענת.

בית משפט קמא קבע, כי המערער הפר את ההסכם משלא שילם דמי שכירות מיום 1.1.10, חרף דרישת המשיבים. בית משפט קמא הוסיף וקבע, על יסוד הוראות ההסכם, כי המושכר כולל " שני חדרים והול גדול, וכל הנוחיות במצב טוב", ומכאן כי יש לדחות את טענת המערער להיות המחסן חלק מהמושכר, חרף תשריט שהוצג בדיון לפיו המחסן חלק מהמושכר. בית המשפט קבע שאין די בתשריט כדי לבסס ולהוכיח את טענת המערער, ואין די בכך שהמערער ומשפחתו עשו שימוש ייחודי במחסן, על מנת לקבוע כי רכשו את הזכויות בו. בנסיבות אלה, הורה למערער לפנות את המחסן ולהחזיר את החזקה בו למשיבים.

בית משפט קמא נדרש לטענתו החלופית של המערער למתן סעד מן הצדק. לאחר ששקל את השיקולים הנוגעים בעניין, משמעות פינוי המערער מהמושכר לעומת חומרת ההפרה; וחרף ההסבר שנתן המערער למחדלו בדבר אי תשלום דמי שכירות משנת 1985, אותו דחה, קבע, על רקע האמור, כי יש ליתן למערער סעד מן הצדק, בין היתר, משלא דרשו המשיבים וקודמיהם את דמי השכירות, מבלי שניתן לכך הסבר.

נוכח כל האמור, הורה בית משפט קמא למערער לפנות את המחסן ולהשיב את החזקה בו למשיבים בתוך 60 יום. בעניין המושכר קבע, כי על המערער לפנות את המושכר, אלא אם ישלם פיצוי בסך 8,000 ₪, בתוך 45 יום. בית משפט קמא הוסיף והטיל על המערער את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.

טענות הצדדים

המערער מלין על קביעות בית משפט קמא. לטענתו, התגורר במושכר משנת 1957 והחזיק בו כדייר מוגן. דמי השכירות שולמו כסדרם למעלה מ-25 שנה, עד למחצית שנות ה-80' של המאה הקודמת. או-אז רכש את זכויות הבעלות במושכר ונהג במושכר מנהג בעלים למעלה מ-25 שנה, כאשר הוא משפץ את המושכר ומשתמש באופן ייחודי בחלק מחצר הבניין, ושכניו מתייחסים אליו כבעלים לכל דבר ועניין, וכל זאת בידיעתו המלאה של בעל הזכויות בבניין. המערער הוסיף, כי עשה שימוש ייחודי במחסן מיום כניסתו למושכר.

מכאן טען, כי שגה בית משפט קמא משלא קיבל את טענתו לעניין ההתיישנות משקבע כי לא עמד בנטל להוכיח קיומו של אירוע המקים תחילתה של חזקה נוגדת במושכר. המערער הדגיש, כי אי תשלום דמי שכירות במשך 25 שנה, זאת נוסף על שיפוץ מהותי וכולל שנעשה במושכר בהסכמת בעלי הזכויות בבניין, מוכיח ומבסס את טענתו לחזקה נוגדת. בנוסף נטען לשימוש ייחודי במחסן, לרבות שיפוץ יסודי, המלמד אף הוא על היותו חלק מהמושכר.

המערער הדגיש, כי רכש את זכות הבעלות במושכר, חרף העובדה שלא נערך הסכם בכתב ועסקת המכר לא דווחה לרשויות המס, וביקש לראות בראיות שהונחו לפני בית המשפט כראיות מספקות להוכחת טענתו לרכישת הזכויות כאמור. בהקשר זה הוסיף כי לא הפר את ההסכם כפי שנקבע בפסק הדין, בכך שלא שילם דמי שכירות מיום 1.1.10. בעניין המחסן, טען כי על פי ההלכה הנוהגת, יש לראות לעניין שכירות במושכר את כל מה שדרוש לשימוש נוח בו, שבאופן רגיל הולך יחד עמו, לרבות מבנה עזר, חצר וכיו"ב הצמודים לו, כחלק מהמושכר. לחלופין, טען כי שגה בית משפט קמא בשעה שחייב אותו לפצות את המשיבים בסך של 8,000 ₪, בגין הפרת ההסכם, ולא הורה על קיזוז מחצית מהוצאות שהוציא לצורך שיפוץ המושכר. על יסוד כל אלה, ביקש לקבל את הערעור.

מנגד, המשיבים סומכים על פסק הדין ועל קביעותיו, בין היתר, לעניין טענת ההתיישנות שאיננה עומדת למערער, זאת משלא הוכחה חזקה נוגדת כנטען. בהקשר זה, טענו כי המערער מחזיק במושכר כדייר מוגן, בהסכמת הבעלים, ומשכך לא יכולה לעמוד לו טענה לחזקה נוגדת. המשיבים הוסיפו וטענו, כי המערער לא הוכיח כי רכש את זכויות הבעלות במושכר, משלא הוצג הסכם בכתב, והוסיפו כי ענייננו אינו נמנה על המקרים החריגים, על פיהם בית המשפט מוכן להכיר ברכישת זכויות מקרקעין חרף היעדר הסכם בכתב. לעניין דמי השכירות, הוסיפו כי בית משפט קמא קבע בדין, שההסכם הופר על ידי המערער, משלא שולמו דמי שכירות מיום 1.1.10. באשר למחסן, טענו כי אין להכיר במחסן כחלק מהמושכר, זאת משהמחסן איננו מהווה חלק אינטגרלי מהמושכר, עד כי השימוש בו נלווה באופן טבעי לשימוש במושכר עצמו. בעניין פסיקת פיצויים למשיבים, טענו כי מדובר בסכום פיצויים מינורי, ואין להכיר בטענת המערער לקיזוז, זאת בהיעדר הוכחה ומשלא חלה עליהם החובה לבצע תיקונים בחלקי המושכר שבשימושו הייחודי של הדייר. לפיכך, ביקשו לדחות את הערעור.

בדיון שלפנינו, חזרו הצדדים על טענותיהם. ב"כ המערער הוסיף, כי המערער כבן 90 ולא יכול היה להעיד מסיבות רפואיות. המערער חזר על טענתו, לפיה רכש את הזכויות במושכר, שיפץ את הדירה ונהג בה מנהג בעלים, כל זאת מבלי שנדרש לשלם דמי שכירות. המערער הוסיף וטען לקיומה של חזקה נוגדת נוכח רכישת זכויות המושכר. בעניין המחסן, טען כי השיפוץ היסודי שעשה בו, והחזקה הייחודית מזה 50 שנה, מלמדים כי המחסן הינו חלק מן המושכר. מנגד, טען ב"כ המשיבים, כי לאחר רכישת הזכויות בבניין, פנו המשיבים למערער בדרישה לדמי שכירות ובא כוחם לא כפר בזכותם. בעניין המחסן, הוסיפו כי אין חולק שההסכם איננו קובע את זכויות המערער לשימוש במחסן.

לאחר סיום שמיעת טיעוני הצדדים לפנינו, הוגשה בקשת המערער לצירוף ראיות חדשות. לטענתו, גילה בנו לאחרונה שקית ובה מסמכים המעידים על תשלום דמי השכירות, ובין היתר נמצאה קבלה המעידה על הפקדת סך של 15,000 שקלים, בניכוי 2,500 שקלים, עבור דמי השכירות של החודשים ינואר, פברואר ומרץ 1985. משכך טען, כי יש בקבלה כדי לבסס את גרסתו בעניין תשלום התמורה בסך 15,000 ₪, לרכישת הזכויות במושכר במועד הנטען. בתגובתם טענו המשיבים, כי יש לדחות את הבקשה, זאת מן הטעם כי על פי הקבוע בתקנות סדר הדין האזרחי, בעלי הדין אינם זכאים להביא ראיות נוספות לפני בית משפט של הערעור, ומשאין בראיות שהמערער מבקש להגיש כעת כדי לשנות מפסק הדין, שכן כל שיש בהן כדי ללמד על תשלום דמי שכירות, ותו לא.

דיון והכרעה

דין הערעור להידחות.

ראשית יצוין, כי לא מצאנו מקום לקבל את בקשת המערער להבאת ראיות נוספות במסגרת הערעור. תקנה 457( א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, קובעת כי בעלי הדין בערעור אינם זכאים להביא ראיות נוספות, אלא אם כן הערכאה הדיונית סירבה לקבל ראיות שהיה עליה לקבלן, או אם סבור בית משפט של הערעור שיש מקום לקבלן. בפסיקה נקבע, שיש לעשות שימוש בתקנה זו במשורה, ובאותם מקרים בהם עלה בידי בעל הדין לשכנע, כי המידע על הראיה, שצירופה נתבקש, לא היה ידוע ( ולא היה יכול להיות ידוע) בעת שהתקיים הדיון לפני הערכאה הדיונית, או שלא ניתן היה להביאה, או כאשר מדובר בראיה חיונית למתן פסק הדין ( ראו למשל: ע"א 8128/06 לוינזון נ' ארנון (3.2.09)). כלומר, יש לבדוק " ..אם המבקש לא ידע על הראיות האמורות ולא יכול היה לגלותן בשקידה ראויה ובהנחה שנהג בתום לב" ( ע"א 801/89 כהן נ' שבאם, פ"ד, מו(2) 136, 141 (1992)). עם זאת, נקבע כי אף אם התרשל בעל הדין ולא הגיש את הראיות במועד, רשאי בית משפט של ערעור לקבל את הראיות באותם מקרים בהם נמצא, כי לראיות שהגשתן מתבקשת תהא חשיבות ניכרת לעניין ההכרעה בפסק הדין ( ע"א 105/05 דהאן נ' מישל קסון, פסקה 4 (10.11.05)). הנה כי כן, בפסיקה ננקטה גישה מצמצמת בכל הנוגע לאפשרות להוסיף ראיות בשלב הערעור. גישה זו, גם מעניקה משקל למחדלי בעל הדין המבקש באיחור ניכר לצרף ראיה. בענייננו, לאחר שבחנו את הראיות שהמערער מבקש לצרפן בגדר הערעור, לא שוכנענו כי לא ניתן היה להגישן בערכאה הדיונית וכי המערער לא יכול היה לגלותן בשקידה ראויה. מכל מקום, איננו סבורים, כי ענייננו נמנה על המקרים החריגים והמיוחדים המצדיקים הגשת ראיות בשלב הערעור, זאת משלא מצאנו כי היה בהן לשנות מפסק הדין. משכך, דין הבקשה לצירוף ראיות נוספות, להידחות.

לגופו של עניין, לא מצאנו טעם ועילה מספקת להתערב בקביעות בית משפט קמא לעניין ממצאי עובדה ומהימנות. על יסוד הממצאים שנקבעו, לא מצאנו מקום להתערב במסקנות בית משפט קמא, הן לעניין הפרת ההסכם והן לעניין דחיית טענות המערער לחזקה נוגדת ולרכישת הזכויות, זאת מטעמיו של בית משפט קמא. כך לעניין המושכר, וכך גם לעניין המחסן, לאחר עיון בהסכם ומשאין חולק כי המחסן איננו צמוד פיזית למושכר. בנסיבות אלה, לא שוכנענו כי נפלה טעות בפסק דינו של בית משפט קמא, לפיו המחסן איננו חלק מהמושכר, חרף השימוש הייחודי של המערער במחסן במשך תקופה ארוכה, ולרבות השיפוץ הנרחב שערך בו.

כפי שעולה מפסק הדין, אין חולק כי המערער לא שילם דמי שכירות בגין המושכר במשך תקופה ארוכה, ובכלל זה לא שילם דמי שכירות למשיבים חרף דרישתם המפורשת, זאת לאחר שרכשו את הזכויות בבנין. לא מצאנו ממש בטענת המערער בדבר רכישת הזכויות במושכר, ואין מקום לקבל את טענתו, משזו לא נסמכה על הסכם בכתב, כקבוע בסעיף 8 לחוק המקרקעין ומשעסקת המכר לא דווחה לרשויות המס במשך 30 שנה. אכן, בהתנהלות המערער בערכאה הדיונית נפל פגם, משלא הובא טעם מספיק לבחירתו שלא להעיד לעניין רכישת הזכויות במושכר, במיוחד משלא נערך הסכם בכתב כנדרש בדין. לא שוכנענו, כי עניינו של המערער נמנה על אותם מקרים חריגים ויוצאי דופן, בהם " זעקת ההגינות" מצדיקה להכיר בהסכם הנטען, חרף העדרו של הסכם בכתב. גם בעניין טענתו לחזקה נוגדת, אין ממש. הלכה פסוקה היא, כי נדרשים שני מבחנים על מנת שחזקה במקרקעין תתגבש כדי חזקה נוגדת. הראשון, כי החזקה צריכה להיות חזקה שאינה יונקת מזכות הבעלים, אלא נוגדת אותה; השני, כי החזקה צריכה לבוא מכוח טענת זכות בעלות של המחזיק ( ע"א 69/85 להבי נ' רשות ופיתוח, פ"ד מ(3) 624 (1986) ). בענייננו, זכותו של המערער במושכר, יונקת מזכות הבעלים ומכוח ההסכם עליו אין חולק. המערער החזיק במושכר כדייר מוגן, ומשכך דין טענתו לחזקה נוגדת, להידחות. זאת ועוד, טענתו לרכישת הזכויות, אינה יכולה להתיישב עם הטענה לחזקה נוגדת. לפיכך, משדחה בית משפט קמא את טענת המערער לרכישת הזכויות, ומנגד נקבע כי המערער הפר את ההסכם בשעה שלא שילם דמי שכירות, למצער, ממועד רכישת הזכויות בבנין על ידי המשיבים ( שבעניין זה אין חולק), קמה נגדו עילת פינוי על-פי הקבוע בחוק. אכן, דומה כי נוכח הפרת ההסכם, משלא שולמו דמי שכירות תקופה ארוכה, חסד עשה בית משפט קמא עם המערער, בשעה שהעניק לו סעד מן הצדק, במיוחד כאשר זה הותנה נגד תשלום פיצוי בסכום מתון.

ובעניין המחסן: משאין חולק כי המחסן איננו צמוד ( פיזית) למושכר, לא ניתן לומר כי הוא מהווה חלק בלתי נפרד ממנו, נוכח הגדרת המושכר בהסכם; ומשכך, אין עילה להתערבות בקביעת בית המשפט להחזקה ייחודית שלא כדין במחסן, ועל המערער אפוא לפנותו ולהשיב את החזקה בו למשיבים.

סוף דבר, דין הערעור להידחות. בנסיבות העניין, ניתנת אורכה לתשלום הפיצוי שנקבע כתנאי לקבלת סעד מן הצדק ועד ליום 15.4.15. ככל שלא ישולם התשלום שנקבע עד לאותו מועד, זכאים המשיבים לסילוק ידו של המערער מהמושכר. באשר למחסן, על המערער להשיב את החזקה בו לידי המשיבים עד למועד שנקבע לתשלום הפיצוי, קרי – 15.4.15.

המערער יישא בהוצאות המשיבים בערעור בסך 5,000 ₪. התשלום ישולם מכספי הערבון. היתרה תושב למערער.

משה בר-עם, שופט

השופט י' נועם:

יורם נועם, שופט
אני מסכים.

השופט כ' מוסק:
אני מסכים.

כרמי מוסק, שופט

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט מ' בר-עם.

המזכירות תמציא עותקים מפסק-הדין לצדדים.

ניתן היום, ה' באדר התשע"ה, 24 בפברואר 2015, בהיעדר הצדדים.

יורם נועם, שופט

כרמי מוסק, שופט

משה בר-עם, שופט


מעורבים
תובע: חיים שושן
נתבע: אבי מעלומי
שופט :
עורכי דין: