ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ נגד עיריית תל-אביב-יפו :

לפני כבוד השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן

העותרת:

חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד צחי שרף

נגד

המשיבה:

עיריית תל-אביב-יפו
ע"י ב"כ עו"ד שירה הרניב מהשירות המשפטי בעירייה

פסק דין

מונחת לפני עתירה מינהלית שהגישה חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ כנגד עיריית תל-אביב-יפו, וזאת בעקבות חובות ארנונה שיוחסו לה, בגין נכס בבעלותה. לטענת העותרת, הנכס נשוא החובות הנטענים הושכר לצד שלישי, שנרשם כמחזיק בספרי המשיבה עוד בשנת 2008, והמשיבה פעלה שלא כדין כאשר שינתה את רישומיה, במהלך שנת 2013, באופן חד צדדי ורטרואקטיבי, כך שחובות ארנונה בסך של כ-350,000₪, המתייחסים לתקופה שתחילתה ביום 1.10.08 וסופה ביום 11.6.13, יוחסו לעותרת, וזאת שעה שלא ניתנה למשיבה הודעה על חדילת חזקה בנכס ומבלי שהחזקה בפועל הוחזרה לידי העותרת.

1. רקע הדברים
העותרת, חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ, הינה הבעלים של הבניין המצוי ברחוב טברסקי 8 בתל-אביב (להלן: הבניין), בתחום שיפוטה של עיריית תל-אביב-יפו (להלן: העירייה או המשיבה). העותרת היא גם החברה שמנהלת את הבניין ומשכירה את יחידותיו לשוכרים שונים ומנהלה של העותרת, מר יעקב אופנגל, משמש גם כאב הבית של הבניין.

ביום 17.9.08 נחתם חוזה שכירות בין העותרת לבין מר אלכסיי שסטופיורוב (להלן: השוכר), שלפיו שכר האחרון מהעותרת משרד בשטח של כ-192 מ"ר המצוי בקומה ב' בבניין, המזוהה בפנקסי המשיבה כנכס מס' 2000275976 (להלן: הנכס). בהתאם לאמור בחוזה השכירות, הנכס יועד לשמש כמוקד טלפוני ותקופת השכירות הינה מיום 1.10.08 ועד ליום 30.9.09, עם אופציה לשנה נוספת (העתק הסכם השכירות צורף כנספח 2 לעתירה).

ביום 28.9.08 הודיעה העותרת בכתב לעירייה על העברת החזקה בנכס לשוכר, וזאת בהתאם לסעיף 326 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: פקודת העיריות או הפקודה).

ביום 16.10.08 שלחה העירייה מכתב לעותרת, שבמסגרתו הודיעה לעותרת, כי בהתאם לפנייתה מיום 28.9.08, נרשם השוכר בפנקסי העירייה כמחזיק הנכס, החל מיום 1.10.08.
אין חולק, כי השוכר לא שילם את חשבונות הארנונה השוטפים בגין הנכס וזאת למן מועד החזקתו בנכס. עוד אין חולק, כי מכתבי התראה ששלחה העירייה לשוכר, שבהם נדרש לשלם את חוב הארנונה, לא הביאו לפירעון החוב.

ביום 14.11.10 נערכה ביקורת מטעמה של המשיבה בנכס, שנועדה לברר מיהו המחזיק בנכס, שבמסגרתה נמצא, כי בשעה 11:25 באותו היום, הנכס היה סגור (העתק דוח הביקורת הינו חלק מנספח 6 לעתירה).

ביום 21.11.10 נערכה ביקורת נוספת בנכס מטעמה של המשיבה בנוכחות מנהל העותרת, מר יעקב אופנגל, שכאמור משמש גם כאב הבית של הבניין. בדו"ח הביקורת מאותו מועד צוין על ידי מר אבי יעקב, עורך הדו"ח, כך (העתק הדו"ח הינו חלק מנספח 6 לעתירה):
"בביקורת במקום נמצא הנכס סגור. בשיחה עם יעקב, אב הבית, נמסר על ידו כי בנכס עדיין מחזיק שטסופיורוב אלכסיי בשימוש מועדון הימורים באינטרנט. אין שינוי במחזיק."

אין חולק, כי ביקורות נוספות בנכס נערכו רק במהלך החודשים אפריל ומאי בשנת 2012. יש לציין, כי במסגרת דו"ח הביקורת מיום 8.5.12 צוין על ידי מר דרור עיני, עורך הדו"ח, כך (העתק הדו"ח הינו חלק מנספח 6 לעתירה):
"בביקורת שנערכה במקום נמצא כי הנכס סגור וללא מענה. לדברי אב הבית, מר יעקב.. המקום פועל ומשמש מוקד טלפוני. הוא הוסיף ואמר שהלקוח משלם שכ"ד כנדרש (הלקוח = שסטופיורוב אלכסיי)..".

ביום 24.7.12 התקבל במשרדה של העותרת מכתבו של מר ניסים שעיבי, מנהל יחידת חילופי מחזיקים בעירייה, הנושא תאריך 24.6.12. בסעיף 1 למכתב זה הודיע מר שעיבי לעותרת, כי היא נרשמה כמחזיקה בנכס החל מיום 8.5.12, וזאת לאחר שנערכו מספר ביקורות בנכס והמקום היה סגור ולאור חקירה שנערכה על ידי מחלקת הגבייה אשר העלתה, כי השוכר עזב את הארץ עוד ביום 16.12.08, ומאז טרם שב. בסעיף 2 למכתב הודיע מר שעיבי לעותרת, כי נושא שהותו של השוכר בארץ מצוי בבדיקה, על מנת לקבוע סופית את מועד תחילת חיובה של העותרת, וכי עם קבלת הממצאים תקבל העותרת הודעה (העתק המכתב צורף כנספח 3 לעתירה).

במהלך חודש יולי 2012, שלחה המשיבה לעותרת שומת ארנונה, שלפיה עליה לשלם את הארנונה בגין הנכס החל מיום 8.5.12 (העתק שומת הארנונה צורף כנספח 4 לעתירה).

ביום 25.7.12 הגישה העותרת השגה על שומת הארנונה האמורה, שבה טענה, כי השוכר עודנו מחזיק בנכס וכי הצדדים פועלים בהתאם להסכם השכירות. בהשגה נטען, כי העובדה שהשוכר איננו מצוי בארץ אינה מעלה ואינה מורידה לעניין זהות המחזיק בנכס וכי מחזיק בנכס רשאי להתגורר בחו"ל ולהחזיק בנכס או לבצע בו פעילות כלשהי באמצעות שלוחיו ולשלם את דמי השכירות לבעליו, כפי שמתקיים בענייננו (להלן: ההשגה לשנת 2012. העתק ההשגה לשנת 2012 צורף כנספח 5 לעתירה).

ביום 22.8.12 התקבל במשרדו של בא כוח העותרת מכתבו של מנהל הארנונה של המשיבה, מר אלי מלאכי, הנושא תאריך 7.8.12, שבגדרו הבהיר מנהל הארנונה, כי העותרת נרשמה כמחזיקה בנכס לאור מספר נסיבות מצטברות, כדלקמן: השוכר יצא את הארץ ביום 16.12.08 ומאז לא שב; מספר ביקורות שנערכו בשעות שונות בנכס העלו, כי הנכס סגור ומסוגר ואין בו כל מענה וכי לשיטת מחזיקים אחרים בבניין, השוכר עזב את הנכס; תוקפו של הסכם השכירות שהומצא לעירייה פג ולא הומצא לעירייה כל הסכם או מסמך אחר המאריך את תוקף הסכם השכירות; אי תשלום חיובי הארנונה השוטפים בגין הנכס. מנהל הארנונה התייחס במסגרת מכתבו לטענת העותרת שלפיה הצדדים עדיין פועלים בהתאם להסכם השכירות מיום 17.9.08 וכי דמי השכירות בגין הנכס עדיין משולמים, וביקש, בהקשר זה, כי יומצאו לו הסכם או כל מסמך אחר המאריך את תקופת השכירות בין הצדדים; אסמכתאות על תשלום דמי השכירות ומועדם; הבהרה באשר לזהות הגורם שממנו מקבלת העותרת את דמי השכירות; העתק מכל תביעה או דרישה שהוגשה או נשלחה על ידי העותרת לשוכר בגין הנכס או השימוש בו. במכתב צוין, כי לאחר בחינת המידע והמסמכים שיועברו למשיבה על ידי העותרת, תתקבל תשובתה הסופית של המשיבה וכי לפיכך, ועד להמצאת המסמכים והמידע המבוקשים על ידי מנהל הארנונה, נדחית ההשגה לשנת 2012 שהגישה העותרת. יש לציין, כי למכתב צורפו דוחות הביקורת שנערכו בנכס, וזאת לנוכח בקשתה של העותרת, כמפורט בהשגה שהגישה (העתק המכתב צורף כנספח 6 לעתירה).

במהלך חודש אוגוסט 2012 הגישה העותרת ערר על החלטת מנהל הארנונה, שבגדרו נטען, כי העותרת אינה המחזיקה בנכס וכי החלטת המשיבה לשנות את שם המחזיק בנכס בניגוד להודעות שניתנו לה על ידי העותרת נעשו באופן שרירותי ובניגוד לדין. בהקשר זה נטען, כי בהתאם להודעת העותרת נרשם השוכר כמחזיק הנכס החל מיום 1.10.08 ומאחר שלא ניתנה כל הודעה מטעם השוכר או העותרת על הפסקת החזקת השוכר בנכס, כמצוות סעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות, הרי שהשוכר עודנו המחזיק בנכס. במסגרת הערר התייחסה העותרת גם לדרישת מנהל הארנונה לקבלת מידע ומסמכים בעניינים שונים והבהירה, כי לא נחתם בין הצדדים הסכם חדש וכי הצדדים המשיכו לקיים את הסכם כלשונו לאחר תום תקופת השכירות. לכתב הערר צורפו העתקים של החשבוניות של דמי השכירות בגין הנכס, תוך שהעותרת הבהירה, לעניין זה, כי דמי השכירות משולמים לה באמצעות שליחים מטעם השוכר וכי העותרת מעולם לא שלחה לשוכר דרישות או תביעות (העתק הערר צורף כנספח 7 לעתירה).

ביום 28.10.12 שלחה העותרת לשוכר מכתב התראה לפני נקיטת הליכים משפטיים בגין אי תשלום דמי השכירות לחודשים מאי עד אוקטובר 2012. במסגרת המכתב נדרש השוכר להסדיר את תשלום דמי השכירות עד ליום 30.11.12, שאחרת תנקוט העותרת בהליכים משפטיים כנגדו. במכתב ההתראה צוין גם, כי החל מיום 8.5.12 נרשמה העותרת כמחזיקה בנכס וכי השוכר מתבקש לפנות למשיבה לצורך הסדרת תשלומי הארנונה ורישום החזקה בנכס על שמו (העתק מכתב ההתראה צורף כנספח 8 לעתירה).

ביום 29.11.12 הגישה העותרת תביעה לפינוי נגד השוכר (העתק תביעת הפינוי צורף כנספח 9 לעתירה).

ביום 14.1.13 הגיש מנהל הארנונה כתב תשובה לערר שהגישה העותרת, שבגדרו נטען כי בדין נרשמה העותרת כמחזיקה בנכס. לעניין זה נטען, כי בנסיבות העניין היה על מנהל הארנונה לערוך בדיקה באשר לזהות המחזיק בנכס וכי בדיקה כאמור העלתה, כי העותרת הינה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס. בהקשר זה נטען, כי העותרת לא המציאה למנהל הארנונה הסכם שכירות תקף, אשר יאפשר למשיבה לרשום את החזקה בנכס על שם השוכר, וכי מנהל הארנונה אינו יכול להסתמך על הסכם שכירות משנת 2008, תוך עצימת עיניים באשר לנסיבות העניין שמהן עולה, כי השוכר כלל אינו מחזיק בנכס (העתק כתב התשובה לערר צורף כנספח 10).

ביום 16.1.13 התקיים דיון מקדמי בערר, שבסופו הורתה ועדת הערר על הגשת תצהירי עדות ראשית (העתק פרוטוקול הדיון צורף כנספח 11 לעתירה. העתקי תצהירי עדות ראשית מטעם העותרת ומטעם העירייה צורפו כנספחים 12 ו-13 לעתירה).

במהלך חודש ינואר 2013 נשלחה לעותרת שומת ארנונה לשנת 2013 ולפיה העותרת היא המחזיקה בנכס והחייבת בארנונה בגינו (העתק שומת הארנונה צורף כנספח 14 לעתירה).

ביום 17.2.13 הגישה העותרת השגה גם בגין שומת הארנונה לשנת 2013 (להלן: ההשגה לשנת 2013. העתק ההשגה לשנת 2013 צורף כנספח 15 לעתירה).

ביום 6.3.13 תפסה העותרת חזקה בנכס, וזאת, לטענתה, לאחר שמנהל העותרת גילה, במסגרת סיור שערך בבניין, כי דלת הנכס פתוחה וכי בנכס הרס רב וציוד ישן שננטש.
ביום 7.3.13 שלחה העותרת הודעה לועדת הערר לפיה תפסה את החזקה בנכס וכן הודעה למשיבה בדבר שינוי שם המחזיק בנכס ובקשה לפטור מארנונה לנכס הרוס, לנוכח מצבו של הנכס באותה עת (העתקי ההודעות על תפיסת חזקה ועל שינוי שם המחזיק צורפו כנספחים 16 ו-17 לעתירה).

ביום 11.3.13 הגישה העותרת בקשה למחיקת תביעת הפינוי ובו ביום ניתנה החלטה המורה על מחיקת התביעה (העתקי הבקשה וההחלטה צורפו כנספחים 18 ו-19 לעתירה).
ביום 20.3.13 התקבלה בידי בא כוחה של העותרת מכתבו של מנהל הארנונה, מר אלי מלאכי, הנושא תאריך 12.3.13, שבגדרו דחה מנהל הארנונה את ההשגה לשנת 2013, תוך שהפנה לנימוקי ההחלטה בהשגה לשנת 2012 (העתק ההחלטה צורף כנספח 20 לעתירה).

ביום 21.3.13 הגישה העותרת ערר על החלטת מנהל הארנונה (העתק הערר צורף כנספח 21 לעתירה).

ביום 26.3.13 התקבל בידי בא כוח העותרת מכתבו של מר אלברט גולבר מעירייה, הנושא תאריך 18.3.13, שבגדרו הודיעה העירייה לעותרת, כי לנכס ניתן פטור לנכס הרוס לפי סעיף 330 לפקודת העיריות, וזאת לתקופה שמיום 7.3.13 ועד ליום 15.6.13 (העתק המכתב צורף כנספח 22 לעתירה).

ביום 8.4.13 הודיעה העותרת למשיבה, כי החל מיום 8.4.13 הסתיימו עבודות השיפוץ בנכס וכי החזקה בו הועברה לעמותת תיאטרון גלבוע. להודעה צורף הסכם שכירות (העתק ההודעה צורף כנספח 23 לעתירה).

ביום 24.4.13 הודיעה המשיבה לעותרת, כי עמותת תיאטרון גלבוע נרשמה כמחזיקה בנכס החל מיום 8.4.13 (העתק ההודעה צורף כנספח 24 לעתירה).

ביום 26.5.13 החליטה ועדת הערר, כי הדיונים בעררים שהגישה העותרת ישמעו במאוחד וביום 5.6.13 התקיים דיון הוכחות בעררים (העתקי החלטת ועדת הערר ופרוטוקול הדיון צורפו כנספחים 25 ו-26 לעתירה).

ביום 11.6.13 התקבל במשרדו של בא כוח העותרת מכתבו של אלברט גולבר מהעירייה, הנושא תאריך 9.6.13. בסעיף 1 למכתב צוין, כי "מכתבנו מיום 7.8.12 לא נענה על ידכם ולא הומצאו לנו על ידכם המסמכים שהתבקשו על ידנו, על אף טענתכם כי הצדדים פועלים בהתאם להסכם השכירות (נכון למכתבכם מיום 5.7.12)". בסעיף 2 למכתב, צוין, כי "משכך, ולאחר בחינה מחודשת של המקרה, והואיל ומר אלכסיי שסטופיורוב יצא מהארץ ביום 16.12.08 כחודש ימים לאחר רישומו כמחזיק בנכס, ומאז לא שב, הוחלט כי החיוב בנכס שבנדון יוסב על שימכם כבעלי הנכס מס' 2000275976 החל מיום 1.10.08.. תחילת חזקתו של אלכסיי שסטופיורוב בנכס." (העתק המכתב צורף כנספח 1 לעתירה).

בגין החלטה זו של המשיבה הוגשה העתירה.

יוער, כי מאחר שבמסגרת העתירה נתקפת החלטת העירייה לשנות, באופן רטרואקטיבי, את שם המחזיק בנכס ומאחר שעתירה זו מעוררת שאלה משפטית באשר לאפשרות העירייה לשנות את שם המחזיק בנכס הגם שלא התקבלה הודעת חדילה מהמחזיק הרשום, ענייננו בשאלות משפטיות שההכרעה בהן אינה מצויה בסמכות ועדת הערר, כי אם בידי בית משפט זה.

2. טענות הצדדים
העותרת טוענת, כי החלטת המשיבה מיום 9.6.13, שבמסגרתה הוחלט לרשום את העותרת כמחזיקה בנכס במקום השוכר וזאת באופן רטרואקטיבי לתחילת חודש אוקטובר 2008, מבלי שהתקבלה בידי המשיבה הודעה על חדילת חזקה בנכס ומבלי שהחזקה הוחזרה לידי העותרת בפועל, וכאשר המשיבה חדלה ולא הפעילה במשך ארבע שנים בקירוב את הסמכויות העומדות לרשותה מכוח פקודת המיסים [גביה] נגד שוכר הנכס, היא החלטה ששיקול הדעת בבסיסה נעדר כל שמץ של הגינות והיא לוקה בחוסר סבירות קיצוני ומשכך – דינה בטלות.

המשיבה טוענת, כי היא הייתה רשאית לתקן את הרישום בספריה ולרשום את העותרת – בעלת הנכס – כמחזיקה בו, לאחר שנודע לה כי השוכר אינו מחזיק עוד בנכס, וזאת בהיותה של העותרת בעלת הזכות השיורית בנכס. על פי הטענה, המשיבה הייתה רשאית להשית על העותרת חיוב רטרואקטיבי בנסיבות העניין, שעה שנעשה ניסיון לבחון בזמן אמת את מצבו של הנכס במסגרת ביקורות שנערכו בנכס בנוכחות מנהל העותרת, כאשר האחרון היה מודע לסברתה של המשיבה שלפיה הנכס ננטש על ידי השוכר וכי לא משולמת ארנונה בגינו.

3. מסגרת הדיון והשאלות שבמחלוקת
שתי שאלות מרכזיות מתעוררות במסגרת העתירה שלפני; האחת, האמנם הייתה המשיבה רשאית לתקן את הרישום בספריה כדי להתאימו למצב העובדתי בפועל, וזאת שעה שלא ניתנה למשיבה הודעה על חדילת חזקה בנכס ומבלי שהחזקה בפועל הוחזרה לידי העותרת. ככל שהתשובה לשאלה הראשונה תענה בחיוב תתעורר השאלה השנייה והיא האם, בנסיבות העניין, הייתה המשיבה רשאית לתקן את הרישום בספריה באופן רטרואקטיבי.

4. האמנם הייתה המשיבה רשאית לתקן את הרישום כדי להתאימו למצב העובדתי בפועל כידוע, החבות לשלם ארנונה לרשות המקומית בגין נכס חלה על המחזיק בנכס בהיותו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. המחזיק מוגדר בסעיף 1 לפקודת העיריות, כך:
"אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון".

על מנת לאפשר לעירייה להטיל את החיוב על המחזיק, מטילה פקודת העיריות על בעל הנכס או המחזיק בו חובת הודעה על כל שינוי בהחזקה. סעיפים 325 ו- 326 לפקודה קובעים את ההוראות בדבר מתן הודעה לעירייה, כדלקמן:
"325. חדל אדם ביום מן הימים להיות בעלם או מחזיקם של קרקע או של בנין שהוא חב עליהם בארנונה לפי הוראות הפקודה, ימסור הוא או נציגו הודעה על כך בכתב לעיריה ולאחר מכן לא יהיה חייב בשיעורי ארנונה נוספים; אין האמור גורע מחבותו בשיעורי הארנונה המגיעים מלפני מסירת ההודעה.

326. נעשה אדם בעלו או מחזיקו של נכס שמשתלמת עליו ארנונה, יהא חייב בכל שיעורי הארנונה המגיעים ממנו לאחר שנעשה בעל או מחזיק של הנכס, אלא שאם היתה כאן מכירה או העברה חייבים המוכר או המעביר או נציגיהם - ואם היתה כאן השכרה לתקופה של שנה או יותר חייבים המשכיר או נציגו - למסור לעיריה הודעה על העסקה כאמור, ובה יפרשו שמו של הקונה, הנעבר או השוכר; כל עוד לא ניתנה הודעה כאמור, יהיו המוכר, המעביר או המשכיר חייבים בארנונה שהקונה, הנעבר או השוכר היו חייבים לשלם ולא שילמו. בהשכרה לתקופה הקצרה משנה אחת, יהיה המשכיר חייב בארנונה".

על פי סעיפי הפקודה, מוטלת חובה על בעלים או על מחזיק של נכס, החייב בארנונה, להודיע בכתב לעירייה על חדילתו מהחזקת הנכס כתנאי לפקיעת חבותו בתשלום ארנונה עתידי בגין הנכס. כל עוד לא נמסרה הודעה כאמור, יחויב אותו מחזיק או בעליו של הנכס בארנונה בגין הנכס. ביסוד ההסדר המטיל חובת מסירת הודעה כאמור על מחזיקים או בעלים של נכס טמון הרציונל כי הם בבחינת 'מונע הנזק הזול', באשר הנטל המוטל עליהם למסור הודעת חדילה הינו נטל קל בלבד. קביעה הפוכה, שלפיה על הרשויות המקומיות לבדוק, באופן אקטיבי, את זהות המחזיקים או הבעלים בכל נכס ונכס, על פני תקופות שונות, תטיל על הרשויות המקומיות נטל כבד מנשוא שעלותו גבוהה ביותר, הממומן מכספי הציבור (עוד לעניין תכלית ההסדר האמור ראו ע"א 739/89 מיכקשווילי נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד מה(3) 769, 775 (1991); בר"מ 867/06 מנהלת הארנונה בעיריית חיפה נ' דור אנרגיה (1988) בע"מ, פסקאות 27-29 לפסק דינו של כבוד השופט י' דנציגר, פסקאות 7-9 לפסק דינה של כבוד השופטת א' פרוקצ'יה (2008, להלן: עניין דור אנרגיה); עע"מ 2611/08 שאול בנימין נ' עיריית תל-אביב, פסקה כ"ד לפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין (2010, להלן: עניין שאול בנימין); עע"מ 1244/07 עיריית ירושלים נ' שמי בר מקרקעין 1993 בע"מ, פסקה 8 לפסק דינו של כבוד השופט ח' מלצר (2011)).

לפיכך, בפסקי דין רבים ננקטה גישה המדקדקת ביישומו של ההסדר הקבוע בסעיפים 325-326 לפקודה, לפיו נזקף לחובתם של מחזיקים בנכס המחדל הכרוך באי מסירת הודעה על 'חדילת החזקה'. על כן, כל אימת שלא נשלחה הודעה בכתב כאמור, על ידי בעליו או מחזיקו של נכס, חויב הנישום לשאת בארנונה בגין הנכס. כך גם במקרה בו התברר כי בפועל היה בעלים או מחזיק אחר שהחזיק בנכס בתקופה הרלוונטית, שכן במצב דברים זה נקבע כי תרופת הנישום היא במישור היחסים שבינו לבין מי שהחזיק בפועל בנכס ולא במישור היחסים שבין הנישום הרשום כמחזיק לבין העירייה (ראו, למשל, בר"מ 1008/06 יצחק טרכטינגוט נ' מנהל הארנונה של עיריית תל אביב יפו (2006); עניין דור אנרגיה; עניין שאול בנימין).

הנה כי כן, ככלל, אין העירייה חייבת לשנות את רישומיה ביחס למחזיקים בנכס כל עוד לא התקבלה אצלה הודעה בכתב על שינוי המחזיקים. ואולם, לצד זאת, נקבע בעניין דור אנרגיה, כי במקרים מסוימים העירייה זכאית (ואולי אף חייבת) לשנות את רישומיה, אף בלא שהיא קיבלה הודעה כתובה על חדילת חזקה, בהתאם למצב הדברים בפועל כפי שהוא נודע לה.

בעניין דור אנרגיה הייתה תמימות דעים בין שופטי ההרכב שסעיפים 325 ו-326 לפקודת העיריות מטילים חובה אקטיבית על הנישום להודיע על חדילה מבעלות או החזקה בנכס על מנת להשתחרר מן החבות בתשלום ארנונה ונפסק גם שתכלית חקיקתן של הוראות סעיפים אלה מצדיקה פרשנות מצמצמת על מנת להקל על העירייה את גביית הארנונה. בצד זאת, נחלקו הדעות בנוגע לשאלה אם מכוחה של חובת ההגינות המוטלת על העירייה כרשות ציבורית ניתן לייחס לה חובה לבדוק את הנסיבות במקרים מסוימים כך שהנישום, שחדל מהחזקתו בנכס אבל לא הודיע על כך לעירייה, ישוחרר מחבותו לשלם ארנונה.

כבוד השופט י' דנציגר היה בדעה שסעיפים 325 ו-326 אינם מאפשרים לעירייה לנהוג בעצימת עיניים ובהתעלמות מנתונים המצביעים על כך שעליה לבדוק את העובדות באופן אקטיבי בעצמה, ולדעתו בהתקיים מספר נסיבות מצטברות ניתן להטיל על הרשות חובה אקטיבית לברר את זהות המחזיק בנכס, וכדבריו (עניין דור אנרגיה, פסקה 39 לפסק דינו):
"הרשות אינה יכולה להסתתר מאחורי מילות הסעיף כפוטרות אותה מכל חובה שהיא. כאמור, חובתה של הרשות המקומית היא לנהוג בתושביה בהגינות, וכנגזרת של חובה זו, תיתכנה נסיבות בהן תידרש הרשות המקומית לבדוק באופן פעיל מדוע ארנונה על נכס מסוים אינה משתלמת. למותר לציין שכל עניין ייבחן על רקע נסיבותיו הפרטניות."

כך, בין היתר, נקבע, כי ראוי להתחשב במשך הזמן בו לא שולם חוב הארנונה; בגובה החוב; באופיו של הנכס נשוא החיוב; ובאפשרות שמחלקות אחרות ברשות המקומית, שאינן עוסקות בגביית הארנונה, ידעו, באמצעות הודעות בכתב, על הפסקת ההחזקה בו.

כבוד השופטת א' פרוקצ'יה הסתייגה מחוות דעתו של כבוד השופט דנציגר בעניין זה, ובין השאר קבעה, כך (עניין דור אנרגיה, פסקה 15 לפסק דינה):
".. אין ללכת בדרך פרשנית המטילה על העירייה, בשם חובת ההגינות מכח הדין הכללי, לפקח על שינויים בתמונת מצב המחזיקים בנכסים שבתחומה, לצורך בירור זהות הנישום לצרכי ארנונה. לשם כך הוטלה על המחזיק הרשום חובת הודעה שעליו לקיים. גם נסיבות מצטברות של מעבר הזמן, גובה החוב שהצטבר, או אף ידיעה אפשרית בפועל של מחלקות אחרות בעירייה על עובדת השינוי בחזקה בנכס, אינן גורעות מחובת ההודעה החלה על המחזיק, ואינן מעבירות נטל בדיקה לשכם הרשות הציבורית, אשר אי עמידה בו עשוי לפטור את המחזיק, שהפר את חובת ההודעה, מחובת תשלום ארנונה. מדובר במצב שבו החובה חלה על המחזיק, ועליו בלבד, ואין הוא יכול לתרץ את מחדלו בחובת ההגינות הכללית החלה על הרשות הציבורית כלפי אזרחיה, הנדרשת, על פי הטענה, לחלצו מהפרת חובתו."

כבוד השופטת ע' ארבל הייתה בדעה שעל אף קיומה של חובת ההגינות המוטלת על העירייה, אין להסיק ממנה חובה של העירייה לברר את המצב העובדתי לאשורו, וכדבריה (עניין דור אנרגיה, פסקה 10 לפסק דינה):
"בנסיבות בהן ישנה ידיעה בפועל של הרשות המוסמכת לגביית הארנונה בדבר שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, החלטת העירייה להמשיך ולחייב את המחזיק היוצא הינה לא רק בלתי סבירה לטעמי, אלא אף אינה עולה בקנה אחד עם חובתה לנהוג בהגינות. גם אם נאמר כי המגבלה החוקית היחידה המוטלת על העירייה בבואה לגבות תשלומי ארנונה מתושביה הינה מגבלת התיישנות החוב, עדיין מחוייבת היא להתנהל בהגינות בעת גבייתם של תשלומים אלו. במקרים בהם קיימת ידיעה בפועל מצד העירייה אודות שינוי זהות המחזיק בנכס בפועל, ישיבתה בחיבוק ידיים, תוך שהיא נתלית בדרישת הכתב מכוח סעיף 325 לפקודה, וכל זאת כאשר חובו של המחזיק היוצא הולך ותופח, אינה מתיישבת, על פניו, עם חובת ההגינות המוטלת עליה. התנהגות מעין זו אינה הולמת את תפקידה של העירייה כנאמן הציבור.... מכאן, כי אין לאפשר לעירייה לילך בדרך האמורה.

כאמור, החריג האמור ענייננו במצב בו קיימת מצד העיריה ידיעה בפועל בדבר שינוי זהותו של המחזיק בנכס. שאלה שעשויה להתעורר הינה האם ניתן יהיה להחיל חריג זה גם במקרים בהם לא הוכחה ידיעה בפועל ממש מצד הרשות, אולם מכלול הנסיבות הוא כזה שבו ניתן לראותה כמי שהיתה צריכה להיות מודעת לשינוי בזהות מחזיק הנכס או שחשדה בכך וכביכול "עצמה עיניה" מלראותו. ואולם, מששאלה זו אינה מתעוררת בענייננו, נראה כי ניתן להותיר את ההכרעה בה לעת מצוא."

על סמך פסק הדין בענין דור אנרגיה, פסק בית המשפט העליון בבר"מ 8462/11 מנהל הארנונה בעיריית הרצלייה נ' פלקון (ניתן ביום 12.8.14), כי כאשר מנהל הארנונה ידע שאחרים החזיקו בנכס בתקופת החוב, הרי בשהתאם למידות של שכל ישר והגינות בסיסית בהן מחויבת הרשות, היה על מנהל הארנונה להתייחס למחזיק בפועל בנכס, ולא להתעלם מראיות ברורות שהיו בפניו ביחס לכך.

לאור ההלכות שסקרתי לעיל, הרי שבהתקיים מספר נסיבות מצטברות, תהא העירייה רשאית (ואף חייבת) לערוך בדיקה יסודית באשר לזהות המחזיק בנכס, כאשר לאור תוצאותיה של אותה בדיקה, תהא רשאית היא לשנות את שם המחזיק בנכס וזאת גם מקום שבו לא התקבלה הודעה על חדילת חזקה ומבלי שהחזקה בנכס הוחזרה באופן פורמאלי לבעליו. לטעמי, המקרה הנדון הוא אחד מאותם מקרים אלה.

ודוק, אין חולק כי תשלומי הארנונה בגין הנכס לא שולמו תקופה ארוכה. ניסיונות העירייה לגבות את החוב כשלו, משהסתבר כי המחזיק הרשום איננו מתגורר בכתובתו הרשומה. לכך יש להוסיף, כי הסכם השכירות שמכוחו נרשם השוכר כמחזיק הסתיים ביום 30.9.09 ולעירייה לא ניתנה הודעה, שלפיה השוכר האריך את תקופת השכירות בהתאם לאופציה הנתונה לו ולא הומצא הסכם שכירות חדש, אף שמדובר בנכס עסקי המשמש כמשרד. כמדומני, כי אין נסיבות מתאימות מאלה על מנת לחייב את המשיבה לערוך בדיקה יסודית באשר למצב החזקה של הנכס. ואכן, המשיבה ערכה בדיקה שהעלתה, כי הנכס סגור ומסוגר ואין בו איש וכי השוכר עזב את הארץ עוד בשנת 2008. בנסיבות אלה, אך מתבקש היה שהעירייה תדרוש מהעותרת להמציא הסכם שכירות תקף, כתנאי להמשך רישומו של השוכר כמחזיק, ובהעדרו של הסכם שכירות כאמור, תשנה את הרישום בספריה, כך שהנכס ירשם על שמה של העותרת. כמדומני, כי ככל שהעירייה לא הייתה פועלת כך, הייתה היא חוטאת לתפקידה כנאמן הציבור, שהרי יתר מחזיקי הנכסים בעיר היו נאלצים לספוג את החוב הכספי שנוצר בעקבות נכסה של העותרת.

יש לזכור, בהקשר זה, כי נטל ההודעה בכתב המוטל על המחזיק המקורי להודיע על חדילת החזקתו בנכס כתנאי לפקיעת חבותו בארנונה בעתיד, נועד לפטור את הרשות מביצוע מעקב משלה אחר מצב החזקה בכלל הנכסים של הרשות המקומית לצורך איתור המחזיקים בפועל בנכסים. פטור זה נועד להגשים אינטרס ציבורי הכרוך בהקלת הגבייה של ארנונה המשרתת את צורכי הכלל ולחסוך כספי ציבור הנדרשים לצורך ניהול מערך מעקב אחר השינויים בזהות המחזיקים בנכסים בתחומי הרשות המקומית. ודאי, שסעיף זה אינו בא לשלול מצב בו הרשות מזהה בדרך אחרת, שאינה הודעה מטעם השוכר על עזיבת הנכס, כי החזקה חזרה אל בעליו של הנכס. קביעה זו היא עניין שבעובדה ויכולה לנבוע מראיות שונות (ראו והשוו לבר"מ 1962/06 שלמה כהן נ' מנהלת הארנונה בעירית חיפה (2006)). זאת ועוד. בנסיבות בהן ידוע לעירייה כי המחזיק היוצא כבר אינו מחזיק בנכס בתחומה, הרציונאל המטיל עליו את חובת ההודעה על חדילתו מלהחזיק בנכס אינו עומד עוד. אין לאפשר, איפוא, לבעל נכס שהשכיר את הנכס לאחר ליהנות מההפקר מקום בו הנכס ננטש על ידי השוכר והאחרון לא טרח להודיע על עזיבתו את הנכס, באופן שיאפשר לו להתנער מהנכס שבבעלותו ככל שמדובר בתשלומי הארנונה המתחייבים בגינו ובוודאי שאין הצדקה שהעירייה דווקא (ובעקיפין תושבי העיר) היא שתישא בנטל החוב שלא שולם.

העותרת הפנתה בטיעוניה לפסקי הדין שניתנו על ידי כבוד השופטת ר' רונן בעת"מ (ת"א) 1976/09 אלדן טק בע"מ נ' עיריית רמת-גן (2009, להלן: עניין אלדן טק) ובעמ"נ (ת"א) 4685-03-11 בנימין עזר נ' עיריית תל אביב יפו (2012), שבגדרו שב בית המשפט וחזר על ההלכה שפסק בגדרי עניין אלדן טק. באותו עניין הוגשה עתירה של בעלי נכס בגין חיובם בארנונה כאשר מוסכם היה כי מדובר בנכס שהשוכר נטש אותו, כאשר המשכיר לא ביטל את הסכם השכירות ולא החזיר לעצמו את החזקה. לאחר שהעירייה ערכה ביקור בנכס וקבעה כי השוכר זנח אותו, היא שינתה את שם המחזיק לעותרת – בעלת הנכס. כבוד השופטת רונן קבעה, כי כל עוד הסכם השכירות לא בוטל, ממשיך השוכר להיות חייב לשלם למשכיר דמי שכירות ובמקביל, הוא ממשיך להיות בעל הזכות להחזיק את הנכס נושא הסכם השכירות. נקבע, כי משמעות הדבר היא שהשוכר הוא בעל זכות השכירות וככזה – בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, והוא זה שחייב לשלם את דמי הארנונה לעירייה. ואולם, עובדות המקרה שנדונו בעניין אלדן טק שונות מענייננו, שכן בענייננו המדובר בהסכם שכירות שבמועד עריכת הביקורת בנכס על ידי העירייה כלל לא היה בתוקף ולא הומצאה לעירייה הודעה שלפיה השוכר ניצל את תקופת האופציה על פי ההסכם. מכאן, שאין להסיק מהקביעות בעניין אלדן טק לענייננו.

לאור כל האמור, אני קובעת כי כל אין מניעה עקרונית שהעירייה תפעל מיוזמתה לשנות את שם המחזיק בנכס גם מקום שבו לא נמסרה לה הודעה פורמאלית על חדילת חזקה בנכס, וזאת בהצטבר נסיבות שונות שיש בהן כדי להצביע על כך ששוכר הנכס, שנרשם כמחזיק, איננו עוד המחזיק בנכס. בענייננו, מכלול הנסיבות הרלבנטיות העלו, כי השוכר נטש את הנכס. מכאן, שלא נפל כל פגם בהחלטת העירייה לרשום את העותרת כמחזיקת הנכס החל מיום 8.5.12, הוא מועד הביקורת האחרונה בנכס, בהיותה בעלת הזיקה הקרובה ביותר לנכס.

אולם, כאמור לעיל, המשיבה לא הסתפקה ברישום הנכס על שמה של העותרת החל מיום 8.5.12 ובמסגרת החלטה נוספת מיום 9.6.13, החליטה לשנות את הרישום בספריה באופן רטרואקטיבי, כך שהנכס ירשם על שמה של העותרת החל מיום 1.10.08. על רקע זה, מתעוררת השאלה, האם הייתה רשאית העירייה לשנות באופן רטרואקטיבי את רישומיה.

5. חיוב רטרואקטיבי בארנונה
בעע"מ 4551/08 עיריית גבעת שמואל נ' חברת החשמל לישראל בע"מ, בפסקה 45 ואילך (2011, להלן: עניין גבעת שמואל), נקבעו כללים ברורים ביחס לסמכותה של רשות מקומית לגבות ארנונה באופן רטרואקטיבי. ראשית, נקבע, כי כאשר הוצאה שומת ארנונה בגין נכס פלוני בשנת כספים מסוימת, כל שומה מתקנת הניתנת באותה שנת כספים ומבקשת לחול על תקופה הקודמת למועד נתינתה, היא בגדר חיוב רטרואקטיבי. נקבע, כי כאשר השומה המתקנת מבקשת לחול על שנים עברו, הרטרואקטיביות שלה מתקיימת בדרך של קל וחומר. ההיגיון שעומד מאחורי קביעה זו, בקליפת האגוז, הוא שעם תום שנת כספים מסוימת, אין עוד הצדקה לגביית ארנונה בגין אותה שנה, שכן תכלית הארנונה היא לממן את פעילותה השנתית השוטפת של העירייה (ראו עניין גבעת שמואל, פסקה 51 וההפניות שם). זאת, בניגוד למקרה שבו מושת חיוב ארנונה לראשונה במהלך שנת מס, שאז יש מקום לבחון האם דרישת תשלום מתחילת שנת המס היא דרישה רטרואקטיבית, אם לאו (שם, בפסקאות 52-53). שנית, נקבע, כי על דרך רוב, חיוב רטרואקטיבי בארנונה אינו תקף, אלא אם התקיימו טעמים כבדי משקל, אשר יצדיקו את סתירת החזקה כי לא הוקנתה לרשות מקומית סמכות להטיל חיובים למפרע ואת הכללת ההחלטה בתוך מתחם הסבירות (שם, בפסקאות 57-59). כך למשל, נקבע, כי תינתן חשיבות מיוחדת להתנהלותו של הנישום ולבחינת השאלה האם רובץ לפתחו "אשם" כלשהו (שם, בפסקה 57). לעניין זה הפנה בית המשפט לעע"מ 7749/09 אורט ישראל חברה לתועלת הציבור נ' הממונה על מחוז ירושלים במשרד הפנים (2011), שם עמד בית המשפט העליון בהרחבה על העקרונות החלים על תחולה למפרע בכלל ועל תחולה למפרע של חיובי ארנונה בפרט, תוך שנקבע כי סבירותו של חיוב רטרואקטיבי תיעשה תוך איזון בין עניינו של הפרט בסופיות ההחלטה ומידת ההסתמכות שלו על ההחלטה, מחד גיסא, לבין האינטרס הציבורי שבקיום החוק ובגביית מס אמת, מאידך גיסא.

גם בעע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן (2012, להלן: עניין מעונות מכבי), עמד בית המשפט העליון על העקרונות החלים על תחולה למפרע בכלל, ועל תחולה למפרע של חיובי ארנונה בפרט. באותו עניין הודיעה המשיבה למערערת ביום 21.12.04, כי מצאה שהמערערת הינה המחזיקה בנכס (מחלקה גריאטרית בבית החולים "שיבא" בתל השומר), ועל כן היא מחייבת אותה בארנונה על-פי תעריף בתי חולים. ביום 25.8.08 הודיעה המשיבה למערערת, כי נתגלתה שגיאה בחיוב הארנונה שהושת עליה וכי הסיווג המתאים לנכס הוא "עסקים אזור ב' מעל 300 מ"ר", שלפיו החיוב למ"ר גבוה יותר מהסיווג הקודם, וכי עליה לשלם למפרע את תשלומי הארנונה בתעריף החדש החל מיום 1.1.04. ביום 12.11.08 הודיעה המשיבה למערערת, כי היא ביצעה לאחרונה מדידה של הנכס ולפיה שטחו הוא 1,754 מ"ר, וכן כי הנכס כולל גם קרקע תפוסה שלא נמדדה עמו בעבר וגודלה הוא 1,642 מ"ר. גם בגין תוספת השטח חייבה המשיבה את המערערת בתשלום למפרע החל מיום 1.1.04. בית המשפט העליון קבע באותו עניין, כי הן החיוב בגין תוספת השטח והן החיוב בגין שינוי הסיווג הם חיובים רטרואקטיביים בארנונה וכי בנסיבות העניין לא מתקיימים הטעמים המיוחדים אשר מצדיקים חיוב רטרואקטיבי בארנונה. לפיכך, נקבע, כי דין החיוב הרטרואקטיבי להתבטל. בית המשפט העליון העיר, באותו עניין, כך (פסקה 10 לפסק-הדין):
"מבלי לקבוע מסמרות בדבר, אילו היה בפנינו ממצא עובדתי המורה למשל כי המערערות ביצעו עבודות בניה ונמנעו מלדווח אודותיהן לעירייה, יתכן שהיו מתקיימות הנסיבות החריגות המאפשרות חיוב רטרואקטיבי."

על ההלכות שנקבעו בעניין גבעת שמואל ובעניין מעונות מכבי חזר בית המשפט העליון בע"א 8417/09 עיריית ירושלים נ' ששון לוי (2012). באותו עניין, רכש המשיב מגרש בעסקת קומבינציה, שמסגרתה התחייב לבנות בעבור המוכרת משרדים ולשאת במקומה בתשלום ארנונה החל מיום 1.1.94 ועד מסירת המשרדים. אף שהמגרש נמסר לחזקתו של המשיב עוד ביום 1.1.94, לא עודכן הדבר בעירייה וביום 9.12.99 נשלחו למשיב הודעות חיוב בגין חוב הארנונה החל מיום 1.1.94. בית המשפט העליון קבע, כי תהליך החיוב של המשיב בגין השנים 1995-1999 הושלם רק ביום 9.12.99, עת נשלחו למשיב הודעות החיוב הרלבנטיות, וכי זהו המועד הקובע לצורך בדיקת רטרואקטיביות החיוב. לאור זאת, קבע בית המשפט העליון, כי אכן מדובר בחיוב רטרואקטיבי. בבואו להכריע האם המערערת הייתה מוסמכת להשית על המשיב חיובי ארנונה באופן רטרואקטיבי והאם ההחלטה לעשות כן הייתה סבירה, איזן בית המשפט בין האינטרס הציבורי של קיום החוק, גביית מס אמת ורווחת תושבי הרשות (רווחה שעלולה להיפגע אם הרשות לא תגבה את הכספים המגיעים לה), מצד אחד, ואינטרס הפרט והסתמכותו על ההחלטה, מהצד השני. בית המשפט ציין, כי שיקולים נוספים שיש להביא בחשבון הם משך הזמן שלגביו מבוצעת התחולה הרטרואקטיבית, מידת הצדק, היעילות והנחיצות שבחיוב למפרע והתנהלות הצדדים. בנסיבות המקרה שלפניו הגיע בית המשפט העליון למסקנה, כי החלטת הרשות להשית על המשיב חיובי ארנונה רטרואקטיבים הייתה סבירה. זאת, משום שהמשיב, שחקן ותיק בשוק הנדל"ן, ידע כי עליו לשלם ארנונה בגין המגרש שרכש ולפיכך לא עומדת לו הטענה בדבר הסתמכות לגיטימית, לא עומדת לו גם הטענה בדבר היותו תם לב ומאליו ברור, כי החיוב למפרע איננו גורם לו נזק.

על רקע הלכות אלה, לא יכול להיות ספק, כי המדובר בענייננו בחיוב רטרואקטיבי בארנונה, שכן החלטת המשיבה בעניינה של העותרת התקבלה ביום 9.6.13 ובגדרה נדרשה העותרת לשלם ארנונה לתקופה שתחילתה ביום 1.10.08, היינו הרבה לאחר תום שנת הכספים הרלבנטית. מכאן, שנדרשים טעמים מיוחדים על מנת להצדיק חיוב כאמור, שלטעמי אינם מתקיימים בענייננו;

ודוק, המדובר בנכס שהושכר לתקופה שתחילתה ביום 1.10.08 וסיומה ביום 30.9.09, עם אופציה לשנה נוספת. בהסכם השכירות נקבע, כי השוכר הוא שישא בתשלומי הארנונה בגין הנכס בתקופת השכירות. העותרת הודיעה לעירייה על החזקת השוכר בנכס בסמוך לאחר חתימת הסכם השכירות והשוכר נרשם כמחזיק הנכס החל מיום 1.10.08. דמי השכירות שולמו כסדרם החל ממועד זה ועד לחודש מאי 2012 בקירוב, כפי שעולה מכרטסת הלקוח של השוכר, הכוללת תיעוד של כל החשבוניות בגין דמי השכירות נשוא הנכס, החל מחודש אוקטובר 2008 ועד לחודש מאי 2012 (נספח 28 לעתירה). המשיבה מעולם לא פנתה לעותרת, קודם ליום 24.7.12, במכתב שבו התריעה כי לשיטתה הנכס אינו מוחזק על ידי השוכר וכי השוכר אינו משלם את חיובי הארנונה השוטפים בגין הנכס, וזאת אף שלשיטתה של המשיבה חיובי הארנונה לא שולמו למן מועד החזקתו של השוכר בנכס. אמנם, בנכס נערכה ביקורת במהלך שלהי שנת 2010 בנוכחות מנהל העותרת, אולם מאז הביקורת האמורה לא נערכה כל ביקורת נוספת עד לחודש אפריל בשנת 2012, כך שאין לקבל את טענת המשיבה שלפיה מנהל העותרת ידע כי קיים חוב ארנונה וכי לסברת המשיבה השוכר נטש את הנכס, או כי הוא "עצם את עיניו" לנוכח אפשרות זו. בנסיבות אלה, יש ליתן את הבכורה להסתמכות ולצפייתה של העותרת, כי היא לא תחוייב בארנונה בגין הנכס בתקופת השכירות, מה גם שמדובר בענייננו בתקופת חיוב משמעותית, שתחילתה ביום 1.10.08 וסופה ביום 11.6.13.

לאור כל האמור, בדין שינתה המשיבה את רישומיה, כך שהעותרת נרשמה כמחזיקה בנכס החל מיום 8.5.12. ואולם, לא היה מקום להשית על העותרת חיוב רטרואקטיבי לתקופה שקדמה למועד האמור.

לפני סיום אציין, כי לא נעלמה מעיני ההשלכה המעשית של פסק הדין, שלפיה ככל שהשוכר לא יסלק את חוב הארנונה בגין הנכס לתקופה שמיום 1.10.08 ועד ליום 8.5.12 , העירייה – ובעקיפין תושבי העיר – הם שיאלצו לשאת בחוב ארנונה בסכום לא מבוטל. אולם, נראה כי ניתן היה למנוע את תוצאות המקרה נשוא עניינו ללא טרחה מרובה מצדה של העירייה, במידה והעירייה הייתה מיידעת את העותרת, בזמן אמת, כי חיובי הארנונה השוטפים אינם משולמים על ידי השוכר.

6. סוף דבר
העתירה מתקבלת בחלקה.

החלטת המשיבה מיום 9.6.13, שבגדרה הוחלט לרשום את העותרת כמחזיקה בנכס החל מיום 1.10.08, בטלה.

החלטת המשיבה מיום 24.6.12, שבגדרה הוחלט לרשום את העותרת כמחזיקה בנכס החל מיום 8.5.12 ועד ליום 6.3.13, עומדת בתוקפה.

בשים לב לעובדה שהעתירה התקבלה ברובה, תישא המשיבה בהוצאות העותרת בגין הגשת העתירה בסך של 10,000 ₪. סכום זה יישא ריבית והפרשי הצמדה מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, ב' כסלו תשע"ה, 24 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: חברת חלקה 109 בגוש 7107 בע"מ
נתבע: עיריית תל-אביב-יפו
שופט :
עורכי דין: