ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חיה אופק נגד עמידר :

23.11.14
בפני כבוד השופט אבי זמיר

המבקשת

חיה אופק
ע"י ב"כ עו"ד גיל ישעיהו

נגד

המשיבים

1. עמידר – החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גדי דהן

2. קרן קיימת לישראל
3. לשכת רישום המקרקעין בתל אביב
ע"י ב"כ מפרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי)

4. גאולה מזרחי
5. יעקב יליץ
6. מרים מונק
7. שרה אדד
ע"י ב"כ עוה"ד יניב מור ועדי סולומון וייס

פסק דין

מבוא

1. לפניי המרצת פתיחה שבה עותרת המבקשת להצהיר כי היא הזכאית להירשם כבעלים או כבעלת זכויות חכירה בדירה הידועה גם כגוש 6636 חלקה 474 תת חלקה 6 הממוקמת ברחוב קהילת וורשה 78 פינת הדר יוסף 17, תל-אביב (להלן: "הדירה" או "הנכס").

בראשית הדברים אבקש להבהיר, כי ראיתי לנכון להתמקד אך ורק בנקודות המחלוקת הרלוונטיות. במידה ולא אדון בטענה זו או אחרת, משמע שלא מצאתי צורך להידרש לה.

הצדדים

2. מר משה ינני ז"ל (להלן: "המנוח" או "משה") נישא לגב' רבקה יליץ וינטוריא ז"ל (להלן: "רבקה") וביום 27.1.1959 רכשו השניים את הדירה מאת מר יצחק חסדאי (להלן: "חסדאי") (הסכם רכישת הדירה צורף כנספח 2 להמרצת הפתיחה המתוקנת) (להלן: "הסכם המכר").

ביום 28.10.1973 התגרשו השניים ותקופה קצרה לאחר מכן, נישא המנוח בשנית לגב' רות ינני ז"ל (להלן: "רות"). השניים חיו יחדיו עד למותו של המנוח ביום 27.7.2005. בצוואתו הוריש המנוח את כל רכושו לרות. רות הלכה לעולמה ביום 6.1.2013 (במהלך ניהול ההליך שלפניי) וציוותה את כל רכושה לביתה, הגב' חיה אופק, היא המבקשת עתה בענייננו.

המשיבים 4 - 7 הם אחיה ואחיותיה של רבקה (להלן: "האחים"), אשתו הראשונה של המנוח כאמור. רבקה הלכה לעולמה בנסיבות מצערות בשנת 1977, רכושה עבר בירושה להוריה אשר עם מותם, הורישו את כלל רכושם לאחים בחלקים שווים. מכאן, כי האחים הם יורשיה של רבקה.

3. משה ורבקה התגוררו בדירה עם רכישתה ועד לגירושיהם בשנת 1973, אז עזבה רבקה את הדירה ומשה המשיך להתגורר בה. עת התחתן משה עם רות, התגוררו השניים יחדיו בדירה עד לפטירתו של משה, ולאחר מכן המשיכה רות להתגורר בדירה בגפה עד לפטירתה. למעשה, התגוררו משה ורות בדירה יחדיו כ- 32 שנה ורות התגוררה בדירה כ- 40 שנה.

הדירה

4. הדירה רשומה אצל המשיבה 3, לשכת רישום המקרקעין, על שם המשיבה 2, הקרן הקיימת לישראל (להלן: "קק"ל"). מדובר בנכס אותו מנהלת המשיבה 1, חברה משכנת של הדיור הציבורי מטעם מדינת ישראל, המנהלת גם את רישום הזכויות של הנכס עד לרישומם הסופי בפנקסי המקרקעין (להלן: "עמידר").

לפי הנתונים שבידי עמידר, הזכויות בדירה רשומות בספריה עד היום על שם חסדאי. בנוסף, בתיק הנכס אצלה נמצא ייפוי כוח נוטריוני אשר נמסר על ידי חסדאי למשה ולרבקה יחד. מלבד ייפוי הכוח לא נמסרו לעמידר מסמכים נוספים הנדרשים לשם ביצוע העברת הזכויות בדירה ועל כן לטענתה, אין לה כל אפשרות לבצע העברת זכויות ברישומיה ללא קבלת המסמכים הנדרשים לכך. עמידר לא מביעה עמדה באשר לבעלויות בזכויות בנכסים הרשומים בספריה.

לטענת קק"ל, המבקשת אינה רשומה במינהל מקרקעי ישראל כבעלת זכויות בנכס האמור ולא ידוע למינהל על הקצאת המקרקעין בין עמידר ובין לגורם אחר. לטענת רשם המקרקעין, הוא אינו צד רלבנטי לבקשה נוכח היותו גוף רישומי בלבד האמון על רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין ולכן יש למחוק התובענה כנגדו.

במהלך ההליך, ולאור העמדות הנ"ל, פטרתי את המשיבים 1 - 3 מהתייצבות.

5. במצב דברים זה, ולאור העובדה שהזכויות בנכס רשומות עד היום בפנקסי עמידר על-שם חסדאי, הוגשה המרצת הפתיחה שלפניי.

הסכם המכר

6. כאמור, ביום 27.1.1959 נחתם הסכם המכר. בתיק עמידר מצוי ייפוי כוח נוטריוני מאת חסדאי למשה ורבקה. לא נמצאו או הוצגו מסמכים נוספים לעניין זה.

הגם שהצדדים העלו טענות שונות לעניין המקור ממנו הגיע המימון לרכישת הדירה – המבקשת טענה כי משה הוא זה שמימן את רכישת הדירה ואילו האחים טענו כי הוריה של רבקה רכשו את הדירה עבור בני הזוג – הרי שבסופו של דבר, הסכם המכר מפרט באופן מפורש כי משה ורבקה יחדיו הם רוכשי הנכס, ונדמה כי אף הצדדים אינם חולקים עתה על העובדה, כי אילו היו משה ורבקה דואגים להסדיר את עניין הרישום במועדים הרלוונטיים, הנכס היה נרשם על שם שני בני הזוג בחלקים שווים.

בנוסף, הסכם המכר וייפוי הכוח הנוטריוני עומדים בדרישת הכתב הנדרשת מכוח סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: "חוק המקרקעין").

לפיכך אני קובע כי משה ורבקה היו זכאים להירשם כבעלי הזכויות בדירה בחלקים שווים החל משנת 1959.

הסכם הגירושין – היה או לא היה?

7. לטענת המבקשת, עם הגירושין בין משה ורבקה ביום 28.10.1973 נערך ביניהם הסכם גירושין, אשר במסגרתו הועברה הדירה בשלמותה לבעלותו של משה, ואילו רבקה ויתרה על חלקה בדירה וקיבלה בתמורה סך של 18,000 לירות ואת כל המיטלטלין שנרכשו במשותף במהלך נישואיהם (להלן: "הסכם הגירושין"). לטענת המבקשת, אמנם לא נמצא מסמך המעגן את הסכם הגירושין, אך פרטים אלו ידועים לה מסיפורים שסיפרו לה משה ורות במשך השנים.
במסגרת המרצת הפתיחה, שהוגשה בידי רות, עוד עת הייתה בין החיים, הגישה רות תצהיר שבו פירטה את הידוע לה בדבר הסכם הגירושין האמור. לאחר שרות נפטרה, תוקנה המרצת הפתיחה וגובתה בתצהיר מאת המבקשת ובתה, נכדתה של משה (אשר העידה כי גם היא שמעה את הסיפורים הללו ממשה). השתיים נחקרו בחקירות נגדיות על תצהיריהן (את רות ז"ל לא היה סיפק למרבה הצער לחקור).

מנגד, לטענת האחים, לאחר הגירושין חזרה רבקה להתגורר בבית הוריה ולא הביאה עמה כל מיטלטלין מהדירה. בנוסף הם טוענים כי רבקה לא ויתרה על זכויותיה בדירה תמורת סך של 18,000 לירות. לטענתם, רבקה הייתה מצויה במצוקה בנסיבות הגירושין עד כי העדיפה באותה עת שלא להתמודד עם משה בענייני חלוקת הרכוש והסדרת זכויותיה בדירה. האחים ביססו את טענתם על תצהירו של אחיה של רבקה, המשיב 5, מר יעקב יליץ ז"ל (להלן: "יליץ"). יליץ הגיש תצהיר במסגרת תשובת האחים להמרצת הפתיחה וכן נחקר על תצהירו בחקירה נגדית על דרך של עדות מוקדמת ביום 23.5.2013 (עוד טרם הוגשה המרצת הפתיחה המתוקנת בתיק). למרבה הצער, גם יליץ נפטר במהלך ההליך. מכל מקום, לעניין סירובה של רבקה לוותר על זכויותיה בדירה הגיש יליץ תצהיר ונחקר אודותיו בחקירה נגדית.

8. עליי להכריע כעת האם במסגרת הראיות שעומדות לפניי הוכח כי זכויותיה של רבקה בדירה הועברו במלואן למשה במסגרת הסכם גירושין. לעניין זה לא קיים מסמך בכתב אלא אך ורק עדויות של הצדדים.

מאחר שלטענת המבקשת נערך הסכם גירושין המורה להעביר את הדירה בשלמותה למנוח, הרי שככל שהתקיים הסכם כזה, הרי שהוא מהווה עסקה במקרקעין בין משה ורבקה. על מנת לבחון האם המבקשת זכאית לסעד אותו היא מבקשת, דהיינו, קבלת מלוא הזכויות בדירה מכוח ירושה, הרי שיש לבדוק האם עמדה המבקשת בנטל השכנוע בהינתן העובדה כי בעסקאות במקרקעין נדרשת דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין.

9. באשר לדרישת הכתב בהתחייבויות הנוגעות לעסקאות במקרקעין, בפסק דינו בע"א 6766/11 חג'אזי נ' חגאזי (23.6.13) שב בית המשפט העליון ופסק:

"לפי דרישה זו תוקפה המשפטי של התחייבות במקרקעין מותנה בקיומו של מסמך בכתב, וכך נקבע בעניין זה בחוק המקרקעין... עם זאת, מפסיקתו של בית משפט זה עולה, כי חל ריכוך מסוים בכל הנוגע לדרישת הכתב בעסקאות במקרקעין. אם בעבר סברה הפסיקה כי לא ניתן בשום מקרה להתגבר על דרישת הכתב, שכן 'דרישת החוק היא מהותית, ואם לא נעשה מסמך, לא עשו הצדדים ולא כלום'... יצוין, כי הפסיקה החילה חובה זו גם במקרים של הסכמים במקרקעין בין בני משפחה... בפסיקה מאוחרת יותר הובעה העמדה, שלפיה במקרים מסוימים ומבוררים, יש לרכך במידת מה את דרישת הכתב במקרקעין (למקרים בהם ננקטה גישה מרככת אף שלא נערך כלל מסמך בכתב ראו ע"א 986/93 קלמר נ' מאיר גיא, פ"ד נ(1) 185 (1996) להלן: עניין קלמר ; ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ [פורסם בנבו] (21.3.2011), להלן: עניין שם טוב ; ...
בעניין קלמר, שהאמור בו יושם לימים בעניין שם טוב, נקבע כי במצבים 'מיוחדים ויוצאי דופן יש להיזקק לעיקרון תום הלב כדי להתגבר על עיקרון הכתב'. בית המשפט בעניין קלמר ציין כי אין לקבוע מראש רשימה סגורה של מצבים בהם עקרון תום הלב יתגבר על דרישת הכתב, אך ציין כי לאותם מצבים יוצאי דופן יהיה מאפיין משותף והוא שתעלה מהם 'זעקת ההגינות' שתצדיק סטייה מעקרון הכתב (עניין קלמר, 197). עם זאת, ובשל החשיבות הנודעת לדרישת הכתב... הובהר בעניין קלמר, כי 'השימוש בעיקרון 'המלכותי' של תום הלב להגמשת דרישת 'הכתב' צריך להיעשות בזהירות רבה' (עניין קלמר, 197). כך גם בעניין שם טוב הובהר כי התגברות על דרישת הכתב באמצעות עקרון תום הלב ראוי שתעשה באותם מקרים יחידים ומבוררים בהם 'זעקת ההגינות' מצדיקה זאת ותוך נקיטת זהירות יתרה מחשש 'לריקון כוונתו של המחוקק לעניין הכתב מתוכנה' (עניין שם טוב, פסקה א' לפסק דינו של השופט א' רובינשטיין)". (פסקה 13 לפסק הדין).

לעניין הזהירות בה יש לנקוט בהקשר זה, ראו והשוו גם: בע"מ 6610/13 יהושע נ' עזבון המנוחים אברהם ורחל יהושע ז"ל (8.12.2013).

10. לאור האמור, על מנת לקבוע כי עקרון תום הלב גובר על דרישת הכתב ובענייננו, מסמך בכתב המעיד על הסכם הגירושין, יש לקבוע כי מצב הדברים שנוצר כאן, הוא מקרה יוצא דופן שעולה ממנו "זעקת ההגינות". נדמה כי המקרה שלפנינו אינו נמנה על מקרים אלו.

מחד גיסא, מצד המבקשת קיימות אך ורק טענות המהוות "עדות מפי השמועה", שכן רות ז"ל, המבקשת ובתה, שלושתן שמעו במשך השנים אודות קיומו של הסכם הגירושין מסיפורים מפיו של משה. מאידך גיסא, העיד יליץ עדות שבחלקה מידיעה אישית ובחלקה עדות סברה אודות האירועים והנסיבות שאפפו את הגירושין. לדבריו: "לאחר הגירושין חזרה רבקה ז"ל להתגורר בבית הוריי הקטנטן ולא הביאה עמה כל מיטלטלין ולא וויתרה על זכויותיה בדירה תמורת סכום של 18,000 לירות או כל סכום אחר" (סעיף 22 לתצהיר יליץ). הגם שנדמה כי משקל עדותו של יליץ מידיעה אישית חזק ממשקל ידיעתן של רות ז"ל, המבקשת ונכדתה, עדיין, אין די בחוסר האיזון בין הראיות על מנת להכריע כי היה או לא היה הסכם גירושין כנטען, במיוחד כאשר עסקינן בעסקה במקרקעין המחייבת דרישת כתב וכאמור, אין מדובר במקרה בו יש להתגבר על דרישת הכתב בעקבות "זעקת ההגינות".

לאור האמור, המבקשת לא עמדה בנטל השכנוע על מנת להוכיח כי נערך הסכם הגירושין המורה להעביר את זכויות רבקה בדירה למשה.

העובדה שבתיק הנכס בעמידר לא היו מסמכים לעניין הסדר הגירושין או לעניין ניסיון כלשהו של מי מהצדדים להעביר את הזכויות בדירה למשה אך מחזקת מצב דברים זה.

האם החזקה בדירה יכולה לסייע למבקשת?

11. המבקשת מנסה להיאחז בעובדה שהחל מנישואיה של רות למשה, במהלך חייהם המשותפים ועד למותו של משה, התגוררו השניים בדירה. גם לאחר מותו של משה, המשיכה רות והתגוררה בדירה עד למותה, ובסך הכל התגוררה כ- 40 שנה בדירה. במהלך שנים אלו לא נשמעה ע"י מי מהאחים או ע"י כל אדם אחר, כל טענה בעניין כלפי רות.

לטענת האחים, רבקה לא הספיקה להסדיר עד למותה את נושא חלוקת הזכויות בדירה. אף הוריה שקעו בטראומה והדחקה עקב פטירת בתם והעדיפו עד יום פטירתם שלא להתמודד עם משה ועם הצורך בהסדרת הזכויות בדירה. יליץ העיד כי רק בסמוך למועד הגשת המרצת הפתיחה שלפנינו, נודע לאחים כי: "רותי נותרה להתגורר בדירה שרכשו הוריי ללא כל רשות מאתנו" (סעיף 29 לתצהיר יליץ).
וגם: "ש. זאת אומרת שלטענתך לא ידעתם בכלל על זכויות שיש בדירה או זכויות שיש לאחותך ז"ל בדירה כלשהי. ת. עברו כ"כ הרבה שנים שהכל נשכח מאיתנו לגבי הדירה הזאת" (חקירתו הנגדית של יליץ, עמ' 10 ש' 8-6).

12. זכויותיה של רבקה בדירה נשכחו מיורשיה. אולם, אין משמעות הדבר כי אך בשל העובדה שלא פעלו ולא טענו משך שנים אלו בקשר לנכס, הרי שבכך וויתרו על זכותם הקניינית. הדבר גם עולה מפסיקת בית המשפט העליון כי: "החזקה בנכס מהווה אמנם נתון חשוב, אך היא אינה מספיקה להוכחת בעלות במקרקעין... לצורך הוכחת בעלות, נדרשת 'ראייה ממשית נוספת', המצטרפת ליסוד החזקה בשטח..." (ע"א 10653/05 ת"ת הכללי והישיבה הגדולה "עץ חיים" בירושלים נ' החברה לשיקום ולפיתוח הרובע היהודי (1.8.2010)).

בענייננו, הטענות שהועלו בתצהירים של שני הצדדים באשר לקיומו של הסכם הגירושין אינן אינדיקציה מספקת לקיומן של זכויות קניין של המבקשת במלוא הנכס.

13. אכן, המצב שנוצר אינו מותיר תחושה נוחה. רות התגוררה במשך 40 שנים בדירה ונוצרה לה "ציפייה" בעקבות סיפורי המנוח כי הדירה היא בבעלותו המלאה. משירשה את עזבונו, ציפתה כי גם הדירה תעבור לרשותה. רק משגילתה את בעיות הרישום בדירה ופנתה לאחים (לאחת מהם ליתר דיוק) בסמוך להגשת המרצת הפתיחה שלפנינו, "התעוררו" האחרונים וטענו במרץ בדבר זכויותיהם בנכס. אולם, אין בכך די מבחינה משפטית. משלא קיים מסמך בכתב המסדיר את העברת הזכויות, הרי שטענות מפי השמועה אינן מהוות ראיה ממשית נוספת להוכחת הזכויות בנכס ואינן מצדיקות התגברות באמצעות עיקרון תום הלב על דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין.

לסיכום

14. התוצאה היא, וכך אני קובע, שהמבקשת זכאית להירשם כבעלת מחצית מהזכויות בדירה ואילו המשיבים 4 – 7 זכאים להירשם (יחדיו) כבעלי המחצית השנייה של הזכויות בדירה, הכול בהתאם לסוג הזכות המופיעה בספרי המשיבות 1 – 3, ובכפוף לנוהליהן ולתשלום כל סכום הנדרש לפיהם ולפי כל דין.

בנסיבות העניין, כל צד יישא בהוצאותיו.

ניתן היום, א' כסלו תשע"ה, 23 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים. המזכירות תואיל לשלוח העתק לכל הצדדים.


מעורבים
תובע: חיה אופק
נתבע: עמידר
שופט :
עורכי דין: