ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אבינועם שן צור נגד טלי רביבו :

בפני כבוד השופטת אביגיל כהן

המבקש

אבינועם שן צור
ע"י עו"ד און צוק

נגד

המשיבה

טלי רביבו
ע"י עו"ד רן עמרם

פסק דין

1. המבקש (להלן גם: "שן צור") הגיש המרצת פתיחה במסגרתה ביקש להצהיר, "כי החצר האחורית, שטח מעבר ברוחב מטר אחד לאורך החלקה והמחבר בין הגינה הקדמית והאחורית, וכן החצר בחזית מצד שמאל של הכניסה לבית המשותף, הנם צמודים לדירת המבקש ושייכים לו, וכן ליתן צו מניעה קבוע אשר ימנע מהמשיבה לבנות בחצר ובשטח השייכים למבקש...".

2. משלא ניתן צו מניעה במעמד צד אחד, התקיים דיון בפני בתובענה העיקרית. שני הצדדים נחקרו וסיכמו טענותיהם בעל פה ולפיכך ניתן בזה פסק הדין.

3. המשיבה (להלן גם: "רביבו") ושן צור הם בעלי זכויות בדירות בבניין ברחוב שולמן 4 א' בשכונת בצרון תל אביב (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף").
בבניין המשותף שתי דירות בלבד. של שן צור ושל רביבו.
הבניין בבעלות מנהל מקרקעי ישראל.

שן צור הוא בעל מחצית מזכות החכירה של הדירה בת 30.1 מ"ר בקומה הראשונה בבית. לדירה צמודים מדרגות ומרפסת בגודל של כ- 9 מ"ר. (דירתו מסומנת כתת חלקה 2).
טלי רביבו היא החוכרת של דירת הקרקע. דירה בת 47.40 מ"ר וצמוד לה משטח בגודל 11.3 מ"ר. (דירתה סומנה כתת חלקה 1).
נרשמה לטובת רביבו הערת אזהרה ביום 15/8/00 על דירת הקרקע, שהייתה בעבר של משפחת נבון.

4. תמצית טענות שן צור:
(1) שן צור טוען, כי החצר האחורית של הבית, שטח מעבר ברוחב מטר אחד וכן החצר הקדמית מצד שמאל של הכניסה לבית המשותף צמודים לדירה שלו.
על כן, יש לאסור על רביבו לבנות בחצר ובשטח השייך לו.

שן צור טען, כי עוד כשקנה את דירתו בשנת 1982, הוסכם עם משפחת נבון, כי השטח המשותף של הבניין יחולק באופן שווה בין בעלי הנכסים וכך נכתב גם בתקנון הבית המשותף.
נבון ז"ל גידר את השטחים עוד לפני ששן צור קנה את הדירה.
על פי החלוקה של נבון ז"ל: שן צור קיבל חצר אחורית. שטח מעבר ברוחב מטר אחד לאורך החלקה המחבר בין הגינה הקדמית והאחורית וכן החצר הקדמית מצד שמאל של הכניסה לבית המשותף.
משפחת נבון קיבלה את החצר הקדמית אשר מצד ימין לבית המשותף. שביל מעבר ברוחב מטר אחד בצמוד לשביל של שן צור והמקשר בין החצר הקדמית של נבון לשטח שלו באחורי הבית בצמוד לדירתו ועד לגדר המפרידה בין שטח הגינה האחורית של שן צור ושטח הגינה האחורית של מר נבון.

(2) שן צור טוען, כי החלוקה בשטח היתה קיימת עוד בימיו של נבון ז"ל, והוא גידר מחדש את השטחים הצמודים לדירתו ובמקביל התחייב לבנות למשפחת נבון מרפסת / משטח שיגיע עד לשטח החצר (כיוון שמר נבון טען שהרחבת דירת המבקש תס תיר לו את אור השמש), ואכן בנה זאת בפועל.

(3) משפחת נבון חתמה בשנת 1985 על בקשת בן צור להיתר בניה. לבקשה להיתר בניה צורף תשריט ובו ניתן לראות את הגדר המפרידה בין השטחים.
במשך כ- 25 שנה נמשך הסטטוס קוו, עד אשר רביבו רשמו הערת אזהרה לטובתם בשנת 2000.
רביבו ביקשו לקבל היתר בנייה ולבנות על שטחו של שן צור.
שן צור הגיש ערר לוועדת התכנון והבנייה אשר היפנתה אותו ביום 13/12/07 לבית משפט כיוון שמדובר במחלוקת קניינית.

שן צור הגיש ה "פ 369/08 בבית המשפט בתל אביב נגד רביבו ו נגד נבון יעקב ז"ל, ובסופו הושגה הסכמה שקיבלה תוקף של פסק דין כדלקמן:
"בהמלצת בית המשפט הגענו לידי הסכמה כדלקמן:
א. הנתבעים מצהירים בזה, באמצעות באי כוחם, כי לא יבצעו כל בנייה שהיא במקרקעין הידועים כחלקה 612 בגוש 6150 (להוציא שיפורים בתוך היחידה פנימה) המצויים ברחוב שולמן 4א' בתל אביב (ובכלל זה ברכוש המשותף).
ב. איסור זה לביצוע הבנייה יעמוד בתוקפו כל זמן שלא הוצא היתר בנייה כדין (חדש על זה שהוצא בעבר).
ג. היה והנתבעים או מי מהם, או כל מי הבאים מכוחם או בנעליהם, יבקשו להוציא היתר בנייה חדש כאמור (או לחדש את זה שהוצא) על מנת לבנות במקרקעין כאמור, הינם מתחייבים להודיע על כך למבקש, או כל מי שיבוא בנעליו, 30 יום טרם הגשת הבקשה למתן היתר כאמור.
ד. המבקש יהיה רשאי להגיש התנגדות להוצאת ההיתר, כמו גם להגיש תובענה לבית המשפט המוסמך, ככול שימצא זאת לנכון.
אין באמור כדי להביע דעה לגופם של דברים האם זכאי, אם לאו, המבקש או הבאים מכוחו ו/או הבאים בנעליו, למנוע קבלת ההיתר כמו גם הבנייה.
ה. המבקש יהא רשאי לרשום הסדר זה כהערה בלשכת רישום המקרקעין, והיא תעמוד בתוקפה כל זמן שהיא לא בוטלה על ידי החלטה שיפוטית.
מבוקש ליתן תוקף של פסק דין להסדר.
מבוקש להורות על החזר האגרה".

(4) סמוך להגשת התובענה דנן פנתה רביבו לקבלת היתר בנייה.
התנגדותו של שן צור נדחתה והוא הופנה לבימ"ש ועל כן הגיש את התובענה.

5. תמצית טענות רביבו:
(1) יש לדחות התובענה על הסף. המבקש הוא רק בעל מחצית הזכות בדירתו. הגב' אהובה שן צור , בעלת המחצית השניה, אינה מבקשת בתובענה כלל.

(2) על הבניין חל תקנון מוסכם שקובע בין היתר כדלקמן:
"במקרה של בניה ברכוש המשותף הצמוד לדירה ע"י אחד החוכרים, תחולנה ההוראות הבאות:
א.א...
א.ב. אם יבנה קודם חוכר דירה מס' משנה 612/2 (בקומה העליונה) אז תהיה לחוכר דירה מס' משנה 612/1 הזכות לנצל את העמודים ואת התקרה (שהיא למעשה תוספת הבניה של דירה מס' 612/2) שנבנו ע"י בעל חוכר דירה מס' משנה 612/2 וזאת בהתאם לזכות הבניה שלו בהתאם לאמור בתקנון זה.
ב. כל אחד מהחוכרים יהיה רשאי לפנות לכל רשות מוסמכת ולבקש על דעת עצמו היתר בניה ורשיונות מכל מין וסוג שהוא כדי לבצע תוספת בנייה".

התקנון המוסכם קובע, כי כל הרכוש המשותף, שיי ך לבעלי הזכויות בבניין בחלקים שווים, ואין בתקנון המוסכם הצמדה של החצר לדירה זו או אחרת.
רביבו מדגישה, כי אם תתקבל טענת המבקש, אזי לאחר שהיא תרחיב את דירתה, היא תיוותר ללא כל זכות בחצר האחורית אשר תוצמד כולה לדירתו של המבקש. (יודגש כי הדירה שלה היא דירת הקרקע).
עוד מדגישה רביבו, כי שטח הגינה הקדמית והאחורית גם יחד הוא כ- 89 מ"ר ואילו שטח הגינה שהמבקש רוצה לנכס לעצמו על פי התובענה הוא כ- 73 מ"ר.
לפיכך, גם אם הוא טוען שהחלוקה עליה סוכם עם נבון היתה "חצי חצי", הרי שהלכה למעשה הוא מבקש לעצמו כ- 82% משטח החצר המשותף.

(3) טענות שן צור נדחו בעבר בוועדות לתכנון ובנייה ובבית המשפט.

(4) בתחילת שנת 2014 גילתה רביבו, כי שן צור הגיש בקשה לקבלת היתר בנייה בגין תוספת בנייה ולהרחבת ביתו. כולל בניית יחידת דיור נוספת על גג הבית המשותף.
במסגרת בקשתו להיתר בנייה, הוא ביקש להרחיב את בניית הדירה כך שדירתו תתרחב עד מעל החצר המשותפת וכדי לאפשר את הבנייה הוא ביקש לבנות עמודים שיונחו בחצר המשותפת. הוא ביקש לחרוג מקו הבנייה הקיים כשלצורך כך הוא צריך להקים שלושה עמודים חדשים בעוד שהוא מסרב לאפשר לה לחרוג חריגה דומה על פי בקשה להיתר שהיא הגישה והתקבלה.

(5) רביבו טוענת, כי שן צור אינו מגיע לבית משפט בידיים נקיות. ה וא הציב בחצר הבית מחסן ללא היתר בנייה. בנה חדרון בגג הבית המשותף ללא כל היתר בנייה. השתלט על השטחים המשותפים, והמשיבה נדרשת לסלק את המחסן שהוא הציב כתנאי לקבלת היתר חוקי לבנייה בדירה שלה.
רביבו טוענת, כי גם בתקופת משפחת נבון השתלט שן צור על השטחים המשותפים ומר נבון ז"ל מפאת גילו ומצבו הבריאותי לא יכל להתנגד למעשיו הכוחניים של שן צור.

(6) בקשות שן צור מתייחסות לעסקה במקרקעין אשר טעונה רישום. כל עוד העסקה לא נרשמה, מדובר בהתחייבות לעשות עסקה כמשמעותה בסעיף 7 לחוק המקרקעין. לא הוצג כל מסמך המראה כי רשויות המס דווחו על עסקה שכזו. אין מסמך בכתב על העסקה או ההתחייבות לעשות עסקה.

(7) אין מדובר בשטח חצר אותו טיפח שן צור. מדובר בחצר אחורית, מוזנחת, מלאת צמחיית פרא, פרט למחסן וכלוב ציפורים אותו הציב שן צור בחצר.

6. לאחר עיון בטענות הצדדים וסיכומיהם הגעתי למסקנה ולפיה דין התובענה להידחות מהנימוקים שיפורטו:

7. המבקש אינו בעל הזכויות היחיד בדירתו:
הסעד כפי שהתבקש, בוודאי שלא יכול להינתן ע"י בימ"ש. שן צור מבקש להצהיר, כי שטח מסוים ברכוש המשותף בבית המשותף צמוד לדירתו ושייך לו, בעוד שאין חולק על כך, שהוא רק בעל מחצית הזכויות בדירה. (ראה נספח טאבו אשר צורף לתובענה וכן עדותו – עמ' 2 שורות 6 – 7 לפרוטוקול).
כאשר נשאל בחקירתו הנגדית, האם נכון שאשתו לא הגישה את התובענה אלא רק הוא, השיב: "כן. אנו אנשים עובדים". (עמ' 2 שורה 9 לפרוטוקול).
אין בתשובה זו כל הסבר לכך, שבעלת מחצית הזכויות בדירה אינה חלק מהתובענה. מה מנע ממנה להיות אף היא מבקשת בהמרצת הפתיחה, ליתן יפוי כח לעורך הדין, ולהסתפק בכך שרק מר שן צור יגיש תצהיר , כמי שיודע את העובדות? !
יודגש, כי אין מדובר בטענה מפתיעה שהעלה ב"כ המשיבה במסגרת החקירה הנגדית שנערכה למר שן צור. בכתב התשובה להמרצת הפתיחה שהוגש עוד ביום 2/10/14 נכתב במפורש, כי המבקש הוא רק בעל מחצית הזכויות בדירה, (ראה למשל סעיף 4). ה מבקש לא ביקש בעקבות הטענה שנכתבה "ברחל בתך הקטנה" לתקן את התובענה, והיה מצופה ממנו למצוא נימוק טוב יותר להיעדרה של הגב' אהובה שן צור מהתובענה, מאשר נימוק סתמי ולפיו "אנו אנשים עובדים".

8. המבקש לא הוכיח, כי הרכוש המשותף שתואר בתובענתו צמוד לדירתו:
א) שן צור טוען, כי עוד בטרם קנה את הדירה בשנות ה- 80; גידר מר נבון ז"ל את השטחים. כלומר – הוא קנה את הדירה כשהשטחים הללו מוצמדים לה, ונקבע במסגרת הסכם עם משפחת נבון, כי השטח המשותף יחולק באופן שווה בין בעלי הנכסים וכך אף נכתב בתקנון הבית המשותף.
לטענתו, הגדר המראה את החלוקה, היתה במקום עוד לפני שרכש את הדירה. הוא הציג בקשה להיתר בניה ותוכנית לבניין בית משנת 1985 (נספח ד' לתובענה) על מנת להוכיח, כי משפחת נבון חתומה על תשריט שבו, מופיעה למעשה חלוקת השטח המוסכמת על ידו.

אינני סבורה, כי על יסוד הנטען ניתן להיעתר לתובענה.

ב) הסכמה להצמיד שטח זה או אחר לדירה מסוימת היא למעשה הסכמה לעסקה במקרקעין (ראה סעיף 6 לחוק המקרקעין התשכ"ט – 1969 – להלן: " חוק המקרקעין").
עסקה במקרקעין שלא נגמרה ברישום היא התחייבות לעשות עסקה (סעיף 7 (ב) לחוק המקרקעין). התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב. (סעיף 8 לחוק המקרקעין).

ג) במקרה דנן, אין חולק על כך, שהשטחים נשוא התובענה אינם רשומים בלשכת רישום המקרקעין כצמודים לשטחו של שן צור.
בתקנון המוסכם, החל על הבית המשותף כתוב במפורש, כי לכל אחת משתי הדירות בבית המשותף צמוד מחצית מהרכוש המשותף.
בסעיף 3 לתקנון המוסכם כתוב:
"בהתאם לסעיף 57 לחוק יהיה שיעורו של הרכוש המשותף הצמוד לכל דירה כדלקמן:
לדירה מס' משנה 612/1 – 1/2.
לדירה מס' משנה 612/2 – 1/2".

התקנון המוסכם הוא משנת 1984 (צורף לתשובת המשיבה), ולא שונה בעניין זה.
דהיינו: עוד בטרם רכשה רביבו ז כויותיה בדירה, היה חל על הבית המשותף תקנון מוסכם ולפיו לכל דייר יש מחצית מהרכוש המשותף ולא נכתב בו כי לדירת שן צור (תת חלקה 2) צמוד החלק בחצר, לו הוא טוען.

כלומר – הרישום בלשכת רישום המקרקעין וכן תקנון הבית המשותף אינם תומכים בגרסת שן צור.

ד) שן צור לא הציג את הסכם רכישת הדירה שלו, הגם שלטענתו כשקנה את הדירה היא כבר היתה מגודרת כמצבה היום.
הוא אישר בחקירתו הנגדית, כי בהסכם רכישת הדירה לא היתה מצוינת החלוקה שהוא טוען לה.
"ש. האם בהסכם הרכישה של הדירה היתה מצויינת החלוקה הזו.
ת. לא. אבל כשבאתי להתעניין לגבי הדירה, הסביר לי הבעלים, שלדירה יש גינה צמודה.

ש. לשאלת בית המשפט – למה זה לא נכתב בהסכם.
ת. לא יודע. לא רשמו. אז לא היה מותר לבנות. וזה לא היה האישו. ירדתי למזל ויעקב נבון והוא הסביר לי בפירוש, עוד כשהוא הגיע לגור הוא עשה גדר. כאשר השטח הקרוב אליו זה השטח ששייך לו. והשטח המרוחק שייך לי.
ש. כשאתה בא ואומר שטח ששייך לי, המשמעות שאתה מתכוון אליה שאתה רשאי לנהוג בו מנהג בעלים.
ת. כן.
ש. ז.א. אם אתה רוצה לבנות שם משהו, אתה יכול. ואתה יכול לעשות מה שאתה רוצה.
ת. אף פעם לא העברתי את זה בטאבו". (עמ' 3 שורות 20 – 25 לפרוטוקול).

העדרו של הסכם בכתב לרכישת הדירה כשהיא כוללת שטחים צמודים, בייחוד כאשר עסקינן בעסקת מקרקעין הדורש ת מסמך בכתב, מסייעת לגרסת רביבו.

ה) שן צור התמקד בבקשה להיתר בנייה ותוכנית לבניין בית משנת 1985 הכוללת תשריט של הבית המשותף, על מנת לנסות ולהוכיח שיתר בעלי הדירות הסכימו לחלוקה (סעיף 8 ח' להמרצת הפתיחה).
עוד הוסיף" "לדאבונו של המבקש עוה"ד אשר טיפל בעניין כשל בהפקדת התשריט ורישום החלוקה ברשם המקרקעין" (סעיף 8 ט' להמרצת הפתיחה).
על התשריט חתומה מזל נבון, ועל פי דברי מר שן צור, גם אחותו של מר נבון חתומה על התשריט, אך אין מחלוקת על כך שמר נבון עצמו אינו חתום על התשריט. (עמ' 2 שורה 31 – עמ' 3 שורה 2 לפרוטוקול).
כלומר – גם אם אלך לשיטתו של שן צור ולפיה מאותו תשריט ניתן ללמוד על הסכמת הדיירים הקודמים של דירת רביבו לחלוקה, אזי מר נבון עצמו לא חתום על המסמך.
כלומר – אין בנמצא כלל מסמך כלשהו עליו חתום מר נבון, שיכול לאושש את טענת שן צור ולפיה מר נבון הסכים להצמדה הנטענת.
אבהיר, כי אי התנגדות של דייר בבית משותף לגידור זה או אחר שנעשה ע"י דייר אחר בבית המשותף, אינה יוצרת לכשעצמה לדייר המגדר, זכות קניינית בשטח המגודר.

מר שן צור אישר, כי מעולם לא העביר את השטח הזה על שמו בטאבו (עמ' 3 שורה 30 לפרוטוקול). הוא מאשר, כי זכותו בשטח היא מכוח הסכמת בעלי הדירה הקודמים (משפחת נבון), אך לא הוכיח, כי אלו הסכימו להצמדת השטח.

ו) לסיכומו של עניין:
השטח נשוא התובענה אינו רשום על שם שן צור בלשכת רישום המקרקעין. אין בנמצא מסמך ממנו עולה כי מר נבון הסכים להצמדת השטח שבמחלוקת לדירתו של שן צור. כאשר שן צור רכשו את הדירה, לא נכתב בהסכם כי השטח שבמחלוקת צמוד לדירה. התקנון המוסכם של הבית המשותף משנת 1984 (שן צור רכשו הדירה בשנת 1982 – עמ' 2 שורה 13 לפרוטוקול) קבע, כי לכל דייר יש מחצית בכל הרכוש המשותף . הקמת גדרות אינה אקט היוצר לכשעצמו זכויות והגב' רביבו מעולם לא הביעה הסכמתה להצמדה הנטענת ע"י שן צור.
העובדה ששן צור מיקם מחסן וכלוב ציפורים בשטח שבמחלוקת אינה גורמת לכך שיוכרז כבעלים בשטח זה, שהינו רכוש משותף. (למשפחת שן צור מחצית מהזכות באותו רכוש משותף).
מכלול העובדות מטה את הרף לטובת המשיבה – רביבו ובוודאי שלא ניתן להגיע למסקנה ולפיה שן צור הוכיח את התובענה.

9. לסיכום:
א) לאור האמור לעיל, דין התובענה להידחות.

ב) המבקש ישא בהוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪.

ג) המזכירות תשלח פסק הדין לצדדים.

ניתנה היום, א' כסלו תשע"ה, 23 נובמבר 2014, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: אבינועם שן צור
נתבע: טלי רביבו
שופט :
עורכי דין: