ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין זיגמונד לונטל נגד אוהד בראשי :

בפני כבוד השופט ישעיהו שנלר, ס"נ-אב"ד, השופט ד"ר קובי ורדי-ס"נ, השופט חגי ברנר

המערערים
1. זיגמונד לונטל

2. רודה לונטל

ע"י ב"כ עו"ד דוד מנע ושמואל כהן

נגד

המשיבים
1. אוהד בראשי

2. שרון כהן בראשי

המשיבים 1 ו- 2 ע"י ב"כ עו"ד דורון נור

3. ישראל אולין

המשיב 3 ע"י ב"כ עו"ד עמית כהן ושולי לקשטיין

בית המשפט קמא קבע כי קיים ניגוד אינטרסים בין אולין ללונטל. הגם שלכאורה הם מצויים באותו צד של המתרס, הרי שבפועל, ישנו סכסוך משפחתי בין אולין ללונטל, על רקע הזכויות במגרש. אולין הוא בעל הזכויות במגרש (מעמדו כלפי המינהל הוא של בר רשות), אך לונטל היו בעלי מעמד של "בן ממשיך", והם ויתרו על זכותם זו לטובת בתם, תמר, ובעלה, דוד דוד (להלן: "דוד"). בתמורה, ויתר אולין לטובת לונטל על הזכות לקבלת תמורה בגין מגרש 99א', הוא הנכס שבמחלוקת.

פסק דין

השופט חגי ברנר:

מבוא

ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב יפו (כבוד השופטת הבכירה י' אחימן) מיום 5.6.2013, אשר הורה על אכיפה בקירוב של חוזה מכר מקרקעין.

המערערים, בני הזוג זיגמונד ורודה לונטל (להלן ביחד: "לונטל"), יחד עם אביה של רודה לונטל, ישראל אולין (להלן: "אולין"), הוא המשיב 3, מכרו חלק מהזכויות ביחידת משק במושב משמר איילון, לבני הזוג אוהד ושרון בראשי, הם המשיבים 1 ו- 2 (להלן: "בראשי" או "הקונים"). הממכר הינו מגרש בשטח של 900 מ"ר הידוע כמגרש מס' 99א', המיועד לבן ממשיך ועליו בנוי בית בשטח של 145 מ"ר (להלן: "הבית").

חוזה המכר בין לונטל ואולין מצד אחד (להלן ביחד: "המוכרים"), לבין בראשי מצד שני (להלן: "ההסכם"), נכרת ביום 11.8.2004, אך בשל מחלוקות שנתגלעו בין המוכרים לקונים, ובין המוכרים לבין עצמם, לא הושלמה העסקה, למרות שהחזקה בבית נמסרה לבראשי בסמוך לאחר כריתת ההסכם. אי השלמת העסקה באה לביטוי באי העברת הזכויות בבית על שמם של בראשי, הקונים, מחד, ומאידך, באי תשלום 40% מן התמורה החוזית על ידי בראשי.

בסופו של דבר הגישו בראשי תביעה לאכיפת ההסכם במובן של רישום זכויותיהם במגרש 99א' ופיצולו ממגרש 99, וכן לתשלום פיצוי מוסכם. מנגד, לונטל הגישו תביעה לביטול ההסכם ולהשבת החזקה במגרש 99א' לרשותם, וכן לתשלום פיצוי מוסכם ודמי שכירות בגין התקופה בה החזיקו בראשי בבית. גם אולין הגיש תביעה שכנגד, בגדרה עתר לתשלום פיצוי מוסכם וכן לחיובם של בראשי בתשלום יתרת התמורה לפי ההסכם.

המוכרים טענו שבראשי הם שעיכבו את השלמת העסקה בכך שלא דאגו לתשלום יתרת התמורה במועד שנקבע לכך בהסכם. בעטיו של עיכוב זה האמירה עלות פיצולו של מגרש 99א' ממגרש 99 ולכן על בראשי היה לשאת גם בתשלום בגין הפיצול, בנוסף לתמורה החוזית המוסכמת.

פסק דינו של בית המשפט קמא

בית המשפט קמא קבע כי קיים ניגוד אינטרסים בין אולין ללונטל. הגם שלכאורה הם מצויים באותו צד של המתרס, הרי שבפועל, ישנו סכסוך משפחתי בין אולין ללונטל, על רקע הזכויות במגרש. אולין הוא בעל הזכויות במגרש (מעמדו כלפי המינהל הוא של בר רשות), אך לונטל היו בעלי מעמד של "בן ממשיך", והם ויתרו על זכותם זו לטובת בתם, תמר, ובעלה, דוד דוד (להלן: "דוד"). בתמורה, ויתר אולין לטובת לונטל על הזכות לקבלת תמורה בגין מגרש 99א', הוא הנכס שבמחלוקת.

בית המשפט קמא ציין כי אין חולק שבראשי היו זכאים לצפות לשיתוף פעולה מצידם של המוכרים, לצורך נטילת הלוואת משכנתא, כפי שגם נקבע בס' 14 להסכם. מאידך, באותו סעיף חוזי ממש ניתקו הצדדים כל זיקה פורמלית בין קבלת המשכנתא לבין חובתם של בראשי לתשלום התמורה, העומדת בפני עצמה אף אם לא יעלה בידם להשיג הלוואת משכנתא. יחד עם זאת, קבע בית המשפט קמא כי לנוכח חובת תום הלב, קיימת זיקה בין שיתוף הפעולה הנדרש של המוכרים בקבלת המשכנתא, לבין האופן שבו יש להתייחס למילוי חובת התשלום של בראשי.

עוד נקבע כי שיתוף הפעולה של אולין בענין קבלתה של הלוואת המשכנתא התמקד בצורך להסיר את השימושים החורגים בקרקע, לפי דרישת המינהל שחתימתו היוותה תנאי לקבלת ההלוואה. הסרת השימושים החורגים גם נדרשה לפי הוראות ההסכם.

בית המשפט קמא קבע כי מיום כריתת ההסכם ועד שנת 2007 לא דרשו המוכרים מבראשי לשלם את יתרת התמורה לפי ההסכם למרות שהחזקה בנכס כבר נמסרה לבראשי, ובמקביל, המוכרים נמנעו מלפעול לפיצול המגרשים מבלי שבראשי ימחו על כך. שתיקה זו ביטאה את הסכמת הצדדים להסכם לחריגה מתנאיו, שעה שכל אחד מן הצדדים הפיק הנאה מסויימת ממצב דברים זה. בראשי זכו במגורים חינם בבית מבלי שהשלימו את תשלום התמורה, ואילו לונטל זכו בפרק הזמן הנדרש לשם נסיון להפחית את דמי ההסכמה שדרש המינהל בגין פיצול המגרשים. ברם, בשנת 2007 עלו היחסים על שרטון והועלו טענות הדדיות בדבר הפרת ההסכם. אגב כך התדרדרו גם היחסים שבין לונטל לבין בתם תמר, וחתנם דוד.

בית המשפט קמא ציין כי סיבת התרחשותו של המשבר היתה נעוצה ב"שינויים טקטוניים" כהגדרתו, שנוצרו ביחסי הכוחות בין הצדדים. אולין, שמלכתחילה היה בעל רצון מוחלש וציית לדרישותיהם של לונטל, מסר באותה תקופה את השליטה בנושאים העומדים על הפרק לדוד, שזכה יחד עם תמר, נכדתו של אולין, במעמד של בן ממשיך. התחזקות כוחו של דוד נעשתה על חשבון התרופפות שליטתם של לונטל במצב. דוד הפך בפועל ל"שחקן" הבולט בזירה מבלי שהיה צד פורמלי להסכם. הפניות שנעשו באותה תקופה בשמו של אולין, משקפות בפועל את עמדתו של דוד. זה, שקיבל את כח ההכרעה מידיו של אולין, החל לפעול במלוא כוחו כדי להאיץ את השלמת העסקה ולא היה לו כל ענין להיטיב או להתחשב בצרכיהם של לונטל. במקביל, אולין עזב את השטח ועבר לדיור מוגן, ולמעשה, איבד ענין בפרשה ומגרונו נשמע אך ורק קולו של דוד. זה אמנם היה מעוניין בפיצול המגרשים לצורך השלמת העיסקה, אך מנגד, לא הסכים שתירשם משכנתא על יחידת המשק כולה. בית המשפט ציין כי התנגדות זו של דוד עמדה בניגוד להסכם. זאת ועוד, דוד גם נמנע מהסרת השימושים החורגים במשק, וגם בכך הכשיל את קבלת המשכנתא. פעילותו היתה כוחנית ואגרסיבית, ובית המשפט קמא אף התרשם בכך לא פעם במהלך הדיונים שבפניו. בית המשפט ציין כי דוד הינו הגורם שבשל מהלכיו לא הוסרו השימושים החורגים, לא נרשמה המשכנתא ולא נעשה פיצול של המגרשים. בגללו איבדו בראשי את בטחונם בהשלמת העסקה.

בית המשפט קמא הוסיף וקבע כי הצדדים להסכם התקשו לחזור למסגרת ההסכמית אותה נטשו בהסכמה בשנתיים וחצי הראשונות מאז כריתתו, והיות שלוח הזמנים שנקבע בס' 13 להסכם איבד את משמעותו מפאת חלוף הזמן, שיבתם של הצדדים למסגרת ההסכמית אינה מתאפשרת ככתבה וכלשונה. לפיכך, היה עליהם לפעול לקיום תנאי ההסכם בקירוב, משמע, לבצע בתום לב את הדרוש לסגירת הפערים שנוצרו ולביצוע ההשלמות הנדרשות. ברם, במשבר שנוצר, לא פעל איש מהצדדים בתום לב. כך, סרבו לונטל לשאת בתשלום למינהל על מנת לאפשר את פיצול המגרשים, אולין, באמצעות דוד, סירב להסיר את השימושים החורגים ולשעבד את המגרש כולו לצורך הבטחתה של הלוואת המשכנתא ואילו בראשי סירבו להעביר את יתרת התמורה ללא תנאי כמתחייב מן ההסכם. המסקנה העולה מכל אלה הינה שבפועל הפרו כל הצדדים להסכם את תנאיו, באופן המחייב את דחיית תביעותיהם ההדדיות לפיצוי מוסכם.

בית המשפט קמא ציין שעליו לקבל את התביעה ככל שזו מתייחסת לצו המורה למוכרים להעביר את זכויותיהם במגרש 99א' על שמם של בראשי, תוך ביצוע הפיצול הנדרש של המגרשים ותשלום כל הסכומים המתחייבים מכך. כמו כן, יש לחייב את המוכרים לחתום על כל המסמכים הדרושים לשם קבלת משכנתא וכן להסיר את השימושים החורגים במשק. מאידך, יש לקבל באופן חלקי את התביעה שכנגד של אולין בחלק העוסק בהשלמת התמורה המגיעה למוכרים לפי ההסכם. באשר לתביעתם של לונטל, יש לדחות את דרישתם לביטול ההסכם ואת התביעה לחיובם של בראשי בתשלום שכר דירה, ולקבל את אותו חלק של התביעה העוסק בהשלמת התמורה.

בית המשפט קמא קבע שמבחינה פורמאלית, לא הותלתה החובה לשלם את יתרת התמורה בגין הממכר, בפיצולם של המגרשים, אך בחלוף הזמן והשינויים שחלו, נוצרה זיקה הדוקה בין רישום המשכנתא, הסרת השימושים החורגים ופיצול המגרשים ולפיכך על המוכרים לשתף פעולה עם בראשי לצורך רישום המשכנתא על המגרש בשלמותו עד לפיצולו, מכח חובת תום הלב, כולל החובה לשאת בתשלום הנדרש על ידי המינהל לשם כך.

עוד קבע בית המשפט קמא שלוח הזמנים להשלמת התחייבויות הצדדים לפי ההסכם ייקבע על ידו מכח דוקטרינת הקיום בקירוב, באופן שלפיו בראשי יפקידו בנאמנות סך בש"ח השווה ל- 120,000 דולר כפי שערם היציג ביום 10.12.2004, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 10.12.2004 ועד ליום התשלום שיחול ביום 24.6.2013. מנגד, המוכרים ידאגו להסרת השימושים החורגים במשק עד ליום 24.6.2013 ויפעלו לתשלום הסך הנדרש על ידי המינהל לצורך פיצול המגרשים, עד ליום 24.6.2013. בית המשפט קמא הורה גם שפסק הדין יבוצע בחסותו ולא בלשכת ההוצאה לפועל.

מכאן ערעורם של לונטל.

טענות לונטל

לונטל טוענים כי במועד מסירת החזקה במגרש לבראשי- ביום 10.11.2004, שילמו להם בראשי סך השווה ל- 180,000 דולר בלבד, מתוך תמורה כוללת בסך השווה ל- 300,000 דולר. השלמת יתרת התמורה נעשתה רק בחלוף תשע שנים ממועד כריתת ההסכם ורק בעקבות פסק דינו של בית המשפט קמא, כאשר במשך כל השנים התגוררו בראשי בבית חינם אין כסף, מבלי לשלם דמי שימוש בגינו.

לונטל טוענים כי בראשי הפרו את ההסכם שלוש פעמים: כאשר לא שילמו ביום 10.11.2004 סך 20,000 דולר כנגד קבלת חזקה בבית כאמור בס' 13(ב)(4) להסכם, כאשר לא שילמו ביום 10.12.2004 סך של 20,000 דולר כאמור בס' 13(ב)(5) להסכם וכאשר לא הפקידו ביום 10.12.2004 סך של 80,000 דולר בנאמנות אצל ב"כ המוכרים עו"ד רוט כאמור בס' 13(ב)(6) להסכם.

לונטל טוענים כי במועד מסירת החזקה בבית הציגו בראשי מצג שווא בפני לונטל לפיו יקבלו תוך מספר ימים את כספי המשכנתא, ובכך שכנעו אותם למסור להם את החזקה ללא תשלום כמתחייב. על כן הם מושתקים מלטעון כי לא שילמו את היתרה משום שלא יכלו לקבל משכנתא באשמתם של לונטל או אולין.

עוד טוענים לונטל כי המוכרים חתמו על מסמכי המשכנתא עוד ביום 4.10.2004, מיד כשנתבקשו לעשות כן, ואולין אף הסיר את כל החריגות עוד בינואר 2005, אלא שבראשי אפילו לא טרחו לנסות ולקבל את המשכנתא, והפעם האחרונה שפנו לבנק בענין זה היתה בשנת 2005. למעשה, לא היתה כל מניעה שבראשי יקבלו את הלוואת המשכנתא כבר בחודש ינואר 2005 וישלמו את יתרת התמורה על אתר. לדידם, אין זה נכון שבגלל לונטל לא התאפשר פיצול המגרש שכן כבר ביום 25.10.2004 הוגשה למינהל בקשה לפיצול כאמור, ואף הוכח שכל השימושים החריגים הוסרו וכי בראשי הם בעצמם שביצעו חריגות בניה במגרש.

לונטל טוענים כי ניתנה לבראשי ארכה לתיקון ההפרה, אך הם לא ניצלו אותה אלא העדיפו להגיש תביעה משפטית.

עוד טוענים לונטל כי ההסכם סוכל למעשה, שכן המינהל הודיע כי עלות ההפרדה של הבית מן הנחלה היא 1,115,804 ₪, סכום השווה ל- 300,755 דולר, אשר גבוה פי 3.75 מהסכום אותו צפו הצדדים בעת כריתת ההסכם, ואף גבוה יותר מסכום התמורה שנקבעה בו. משמע, הבית נמכר למעשה בחינם. בנסיבות אלה יש מקום לקבוע כי ההסכם סוכל, אלא שבית המשפט קמא כלל לא דן בטענה זו.

לונטל מוסיפים וטוענים כי לצורך מסירת החזקה לבראשי הם פינו שוכר שהתגורר בבית, ולכן נגרם להם נזק של הפסד דמי שכירות בסך של 1,000 דולר לחודש. סך הכל, במשך תקופה של שמונה שנים, הם הפסידו דמי שכירות בסכום של 96,000 דולר. לכל הפחות הם זכאים לפיצוי מוסכם בסך 30,000 דולר, כקבוע בהסכם.

לונטל מבקשים להורות על ביטול ההסכם ועל פינוי בראשי מן הבית, תוך חיובם בפיצויים בגין הפרת ההסכם. לחלופין בלבד הם מבקשים להצמיד את שווי הבית לערכו דהיום ולהורות לבראשי להשלים בהתאם את התמורה. לטענתם, שווי הבית כיום הינו 4.5 מליון ₪, והפער בין מחירו לפי ההסכם לבין שוויו דהיום נעוץ בשינויים שחלו במחירי הנדל"ן במרוצת השנים.

טענות אולין

אולין טוען כי יש לדחות את הערעור ולקיים את פסק דינו של בית המשפט קמא, לפיו יש לפעול לקיום תנאי ההסכם על פי דוקטרינת הביצוע בקירוב. אולין מוסיף וטוען כי ההסכם, מסירת החזקה בבית ותשלום התמורה הינם עובדה מוגמרת ולכן אין עוד מקום לבטל את ההסכם. יחד עם זאת, אף הוא, כמו לונטל, טוען כי היה מקום לקבוע שבראשי ישלמו את ערכו של הבית לפי שוויו היום, ולא לפי ערכו ההיסטורי. הואיל וערכו של הבית כיום הינו 4.5 מליון ₪, והואיל ובראשי שילמו בשעתו 60% בלבד ממחירו ההיסטורי של הבית, שומה עליהם לשלם כיום סך של 1,800,000 ₪, המהווה 40% מתוך הסך של 4.5 מליון ₪. מתוך סכום זה יש לקזז סך של 801,278 ₪ ששילמו בראשי בעקבות פסק הדין, ומכאן שהיתרה לתשלום הינה 998,722 ₪.

אולין טוען כי אין חולק שבראשי הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו את יתרת התמורה הקבועה בהסכם. לטענתו, המצב לפיו בראשי קיבלו חזקה בבית למרות שלא שילמו את יתרת התמורה, התאים להם מאוד. במקום לשלם את המגיע ללונטל לפי ההסכם, העדיפו בראשי להשקיע כספים בשיפוץ הבית.

אולין מוסיף וטוען כי פעל ללא לאות לקיום התחייבויותיו לפי ההסכם, ואגב כך חתם על המסמכים הדרושים לשם קבלת ההלוואה וכן פעל להסרת השימושים החורגים כבר בחודש ינואר 2005, ולכן אי תשלום יתרת התמורה על ידי בראשי מהווה הפרה יסודית של ההסכם. לפיכך היה מקום לחייבם בתשלום הפיצוי המוסכם הקבוע בהסכם.

יחד עם זאת, אולין טוען כי לונטל פועלים בחוסר תום לב בכך שאינם מציגים בפני בית המשפט את מלוא העובדות והנסיבות. במה דברים אמורים- עובר לחתימה על ההסכם חתמו לונטל על כתב ויתור בנוגע למעמדם כבנים ממשיכים במגרש 99, ומיד לאחר מכן העביר אולין את זכויותיו במגרש בהעברה ללא תמורה לנכדתו ובעלה- תמר ודוד. מכאן שאף אם בית המשפט יורה על ביטולו של ההסכם, הרי שלונטל לא יהיו זכאים עוד לקבל את החזקה בבית, שכן זו צריכה להמסר לתמר ודוד. כמו כן, לונטל לא יוכלו לשעבד את הבית לצורך קבלת הלוואה לביצוע ההשבה של כספי התמורה ששולמו להם. העדר יכולתם לבצע השבה עולה גם מן הבקשה שהגישו לפטור מתשלום אגרת הערעור, בה טענו כי הסך של 180,000 דולר ששולם להם על חשבון התמורה, שימש אותם למחייתם ולא נותר ממנו דבר.

באשר לטענת הסיכול טוען אולין כי בשעתו ביקשו לונטל רשות לתקן את כתב התביעה שכנגד כדי לכלול בו טענת סיכול, אלא שבקשתם נדחתה, וככל שביקשו להשיג על החלטה זו, שומה היה עליהם להגיש בקשת רשות לערער, דבר שלא עשו.

טענות בראשי

בראשי טוענים כי כיום לא ניתן עוד לבטל את ההסכם, שכן כל ההתחייבויות על פיו קויימו, הגם שרק בעקבות פסק דינו של בית המשפט קמא. לונטל לא ביקשו את עיכוב הביצוע של פסק הדין ולכן לא ניתן עוד להחזיר את הגלגל לאחור.

בראשי מוסיפים וטוענים כי לא כל המוכרים מסכימים לביטול ההסכם, שכן אולין מתנגד לביטול ואף תבע את אכיפת ההסכם. לא ניתן להורות על ביטול כאשר רק חלק מהמוכרים דורשים ביטול.

עוד טוענים בראשי כי הסעד הראשוני שיש לתת בגין הפרת חוזה הינו אכיפה ולא ביטול, ולכן בדין החליט בית המשפט על אכיפת ההסכם ולא על ביטולו.

בראשי טוענים כי לונטל מבקשים מבית המשפט להתערב בשאלות עובדתיות וממצאי מהימנות דבר שאין לקבלו. כך למשל, הקביעה לפיה היתה הסכמה בעל פה להאריך את המועד לתשלום יתרת התמורה כמו גם להאריך את מועד התשלום למינהל ואת המועד להסרת השימושים החורגים, היא קביעה עובדתית, מה גם שזו מבוססת על עדותו של עו"ד רוט, אשר ייצג את שני הצדדים. יתר על כן, בראשי היו היחידים שהתריאו בכל אחד מן השלבים וביקשו לקדם את ההסכם.

בראשי מוסיפים וטוענים כי לונטל הפרו את ההסכם בכך שלא שילמו למינהל את התשלום החל עליהם ולא דאגו להסרת השימושים החורגים תוך 90 יום מהודעת המינהל, שניתנה ביום 5.9.2004. מכאן שהמועד להסרת השימושים החורגים חלף ביום 5.12.2004 ואין חולק כי באותו מועד לא הוסרו השימושים החורגים. באי הסרת השימושים החורגים ואי מתן האפשרות לשעבד בינתיים את המגרש כולו, הפרו המוכרים את ההסכם, הקובע בס' 14 שלו כי לאחר תשלום 180,000 דולר יהיו הקונים רשאים לרשום משכנתא על המשק. במקרה דנן הבנק אישר את רישום המשכנתא, אלא שדוד, מטעמו של אולין, טירפד את הרישום בכך שיצר שימושים חורגים בנחלה.

בראשי טוענים עוד כי לונטל כלל לא התכוונו לשלם למינהל את הכספים שנדרשו לצורך הפיצול, אלא העדיפו לנסות ולהקטין את סכום הדרישה. על כן, אילו בראשי היו משלמים את יתרת התמורה בלי להבטיח את התשלום למינהל, הם היו ניצבים בפני שוקת שבורה והיו נותרים ללא כסף וללא רישום הבית על שמם. הטענה כאילו התשלום למינהל היה אמור להתבצע מתוך יתרת התמורה היא הרחבת חזית מצידם של לונטל.

עוד טוענים בראשי כי הם היחידים שסבלו מן המצב שנוצר, שכן הבית לא נרשם על שמם והם ידעו כי לונטל אינם משלמים למינהל את התשלום הנדרש לשם פיצול המגרש.

בראשי טוענים כי לא ניתנה להם ארכה אמיתית לקיום התחייבויותיהם, שכן במועד בו ניתנה הארכה כביכול- בחודש ינואר 2008, כבר השתכללה הפרתם של לונטל באי ביצוע הפרדה של המגרשים, באי תשלום למינהל ובאי רישום משכנתא על הנחלה כולה, מה גם שהמכתב לא היווה ארכה אמיתית שכן בראשי נדרשו לשלם לא רק את התמורה החוזית אלא גם דמי שכירות בגין התקופה בה שהו בבית כדין.

באשר לטענת הסיכול, בראשי טוענים כי מדובר בהרחבת חזית משום שזו לא עלתה בכתבי הטענות המקוריים של לונטל. מכל מקום, לגופו של ענין, אין בה ממש משום שלונטל ידעו כבר בחודש דצמבר 2004 כי התשלום למינהל יהיה גבוה ממה שחשבו תחילה. לכל היותר, מדובר בטעות בכדאיות העסקה אשר אינה מקנה זכות לביטול ההסכם. זאת ועוד, לונטל יכלו למנוע את הנסיבות שגרמו לסיכול הנטען לו שילמו במועד את המגיע למינהל.

דיון והכרעה

לאחר עיון בטיעוני הצדדים ובחומר הראיות, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להתקבל בחלקו, במובן זה שיש אמנם להותיר את ההסכם על כנו, אך ראוי להתנות את אכיפתו בשערוך סכום התמורה בדרך שונה מזו שבה נקט בית המשפט קמא, והכל מן הטעמים שיפורטו להלן.

ראשית לכל, לא מצאתי שיש סיבה מספקת להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט קמא, ובראש וראשונה הקביעה לפיה הצדדים להסכם הסכימו לחריגה מתנאיו במשך תקופה של כשנתיים וחצי, במהלכה לא עמדו המוכרים על זכותם לקבל את יתרת התמורה לפי ההסכם במועדים שנקבעו לכך, ובמקביל זכו בארכה לשם פיצול המגרשים ולשם נסיון להפחית את דמי ההסכמה שדרש המינהל בגין הפיצול. כך גם לא מצאתי סיבה מספקת להתערב בקביעות שעניינן אי הסרת השימושים החורגים במגרש על ידי אולין, באמצעות דוד, סירובו של דוד לאפשר רישום משכנתא על המגרש כולו וסירובם של לונטל לשלם למינהל את התשלום הנדרש לשם פיצול המגרשים. אמנם, המערערים טוענים כי השימושים החורגים הוסרו כבר בחודש ינואר 2005, אך אישור המינהל שצירפו הוא מחודש דצמבר 2007 (מוצג 11 למוצגי המערערים) ואילו אולין, שהתיימר לצרף לתיק מוצגיו אישור מינהל בדבר הסרת השימושים החורגים (מוצג 5 כביכול), לא צירף אישור כזה בפועל.

מדובר בקביעות עובדתיות מובהקות, שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן:

"כידוע, ערכאת הערעור לא תתערב בממצאים העובדתיים ובקביעות מהימנות שקבעה הערכאה דלמטה, אלא במקרים יוצאי דופן, כגון במקרים שנפל בהכרעתה של הערכאה הראשונה פגם היורד לשורשו של עניין, או כשהדברים אינם מבוססים על פניהם "

ע"א 8423/06 ראובן שדה נ' אליעזר לוינזון (פורסם בנבו, 10.08.2010). ראה גם ע"א 1255/13 אולניק חברה להובלה עבודות עפר וכבישים בע"מ נ' בני וצביקה בע"מ (פורסם בנבו, 13.5.2013) וכן ע"א 10311/08 כבהא נ' מרכז רפואי הלל יפה (פורסם בנבו, 1.8.2011).

אין מקום גם להתערב בממצא העובדתי לפיו שני הצדדים להסכם- המוכרים מזה והקונים מזה- הפרו את ההסכם באופן יסודי. הפרתם היסודית של המוכרים באה לידי ביטוי באי ביצוע ההפרדה של מגרש 99א' ממגרש 99, וזאת בניגוד לאמור בס' 2 להסכם. אכן, ההסכם לא נקב מהו פרק הזמן שעד אליו יש לבצע את ההפרדה, אך בס' 4 להסכם הצהירו הצדדים כי הליך ההפרדה עשוי לארוך עד 18 חודשים, ובהינתן העובדה שבחלוף ארבע שנים ממועד כריתתו של ההסכם ועובר להגשת התביעה בבית המשפט קמא טרם בוצעה ההפרדה, פשיטא שמדובר בהפרה, שכן כאשר מדובר בחיוב שלא נקבע מועד לביצועו, יש לקיימו תוך פרק זמן סביר לאחר כריתת החוזה, כאמור בס' 41 לחוק החוזים, התשל"ג- 1973.

לכך יש להוסיף כי לפי ס' 20 להסכם, הפרת חיוב ההפרדה הכלול בס' 2 להסכם היוותה הפרה יסודית של ההסכם מהסוג אשר מזכה את הקונים בפיצוי מוסכם.

יצויין כי המוכרים אינם יכולים להשמע בטענה כי אי קבלת התשלום מידי הקונים היא שגרמה להם שלא לבצע את ההפרדה מחמת חסרון כיס, שכן המינהל דרש בגין ההפרדה תשלום סך השווה לכ- 300,000 דולר, ואילו התשלום שהקונים נמנעו מלשלם למוכרים – סך השווה ל- 120,000 דולר- היה נמוך יותר.

מנגד, ברי כי גם בראשי הפרו את ההסכם באופן יסודי בכך שלא שילמו את יתרת התמורה בסך השווה ל- 120,000 דולר, אלא לאחר פסק דינו של בית המשפט קמא ובעקבותיו. מועדי התשלום נקבעו בס' 13 להסכם, ולפיהם, שומה היה על בראשי לשלם למוכרים סך בש"ח השווה ל- 20,000 דולר במועד מסירת החזקה, סך בש"ח השווה ל- 20,000 דולר עד ליום 10.12.2004 והיתרה בסך בש"ח השווה ל- 80,000 דולר היתה צריכה להיות מופקדת בידיו הנאמנות של עו"ד אברהם רוט עד ליום 10.12.2004. ודוק, אמנם נקבע בפסק הדין כי היתה הסכמה שבשתיקה מצידם של המוכרים עד לשנת 2007 לדחייה בביצוע התשלום, אך ברור שהסכמה זו פקעה מן העולם זמן רב לפני ביצוע התשלום בפועל, ואפילו עוד בטרם הוגשו התביעות ההדדיות. לפי ס' 20 להסכם, הפרת החיוב לשלם את התמורה במועדה היוותה הפרה יסודית של ההסכם, מהסוג המזכה את המוכרים בתשלום הפיצוי המוסכם.

יחד עם זאת, שלא כמו בית המשפט קמא, אינני סבור שהיה מקום להכיר בקיומה של התנייה בין חובתם הבלתי מותנית של בראשי לשלם את יתרת התמורה, לבין אי הצלחתם לקבל הלוואת משכנתא מן הבנק. ס' 14 להסכם קובע אמנם כי לאחר תשלום סך השווה ל- 180,000 דולר על חשבון התמורה, יהיו בראשי זכאים לרשום משכנתא על המשק, אלא שס' 14 סיפא קבע באופן מפורש כי:

"בכפוף לאמור לעיל, יחתמו המוכרים על המסמכים הדרושים לקבלת המשכנתא, אין באמור לעיל משום התחייבות כלשהיא של המוכרים לקבלת המשכנתא ובמידה ולא תינתן לקונים משכנתא מכל סיבה שהיא לא יהיה בכך בכדי לפטור אותם ממילוי כל התחייבויותיהם עפ"י הסכם זה במועדן." [שגיאת הפיסוק במשפט הראשון היא במקור- ח.ב.]

משמע, התחייבותם היחידה של המוכרים בענין המשכנתא היתה אך ורק לחתום על המסמכים הדרושים לשם כך, וזאת עשו עוד ביום 4.10.2004, כעולה מכתב ההתחייבות מוצג 7 למוצגי המערערים.

יתר על כן, ס' 14 סיפא להסכם משמיענו כי חובתם של בראשי לשלם את יתרת התמורה היא חובה שאינה מותנית בהצלחתם ליטול הלוואת משכנתא. דומה איפוא שלא היה מקום להקל ראש בהפרה היסודית שהפרו בראשי את ההסכם בכך שלא שילמו את יתרת התמורה, רק משום שלא עלה בידם ליטול הלוואת משכנתא. נתתי דעתי בהקשר זה לקביעה העובדתית לפיה השימושים החורגים שנעשו במגרש הם שמנעו מהמינהל ליתן הסכמתו לפיצול המגרשים ולרישום המשכנתא, אלא שלא היה בכך כדי לפטור את בראשי מחובתם הבלתי מותנית לשלם את יתרת התמורה במועדים שנקבעו בהסכם, ולמצער, בתוך המועדים שהוארכו בהסכמה. ודאי שאין למצוא כל הצדקה להמתנתם של בראשי עם תשלום יתרת התמורה עד לאחר שחוייבו לעשות כן על ידי בית המשפט קמא.

ודוק: הסכום שבראשי נמנעו מלשלמו לא היה סכום של מה בכך. מדובר בסכום השווה ל- 120,000 דולר מתוך תמורה כוללת של 300,000 דולר, משמע, עסקינן בעיכוב תשלום המהווה 40% מסכום התמורה הכוללת.

חומרת מחדלם של בראשי מודגשת לנוכח העובדה שהם קיבלו את החזקה בבית למרות שלפי ההסכם לא היו זכאים לכך בטרם ישלמו למוכרים סכום נוסף השווה ל- 20,000 דולר מעבר לסכום השווה ל- 180,000 דולר ששילמו עוד קודם לכן. הדבר אירע ככל הנראה מחמת תמימותם של המערערים ושל בא כוחם, שהניחו לתומם כי בסמוך לאחר מכן ישלמו בראשי את הסכום האמור. כפועל יוצא מכך, כבר ביום 10.11.2004, שלושה חודשים בלבד לאחר כריתת ההסכם, החלו בראשי להתגורר בבית, מה שלא מנע מהם להתחמק מתשלום יתרת התמורה עד לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט קמא בחודש יוני 2013. הדעת אינה סובלת התנהגות שכזו מצידו של קונה דירה, במיוחד כשהתנהגות זו עומדת בניגוד להוראות ברורות ומפורשות של ההסכם. גם טענתם של בראשי לפיה חששו שאם ישלמו את היתרה, לא ידאגו המוכרים מצידם לפרוע את חוב דמי ההסכמה למינהל, אינה יכולה להתקבל, שכן ממילא תשלום סך השווה ל- 80,000 דולר צריך היה להיות מופקד בידיו הנאמנות של עו"ד רוט, להבטחת התשלומים החלים על המוכרים, ובכלל זה, גם תשלום דמי ההסכמה למינהל. מכאן שאם היו נוהגים בתום לב, בראשי צריכים היו לכל הפחות להפקיד את יתרת התמורה בנאמנות אצל עו"ד רוט, דבר שלא עשו. יחד עם זאת, ראוי לציין כי לא מצאתי בתיק המוצגים ראיות לביסוס טענתם של לונטל כאילו במועד מסירת החזקה בבית הציגו בראשי בפניהם מצג פוזיטיבי כוזב לפיו יקבלו תוך מספר ימים את כספי המשכנתא, ובכך שכנעו אותם למסור להם את החזקה ללא תשלום כמתחייב. לענין זה הפנו לונטל לעדותו של עו"ד רוט (מוצג 5 למוצגי המערערים), אלא שעיון בעדותו איננו תומך בטענה זו. מכל מקום, בעדותו הוא תיאר שיחה שניהל עם זיגמונד לונטל, כך שהדברים שאמר לו זה האחרון אודות מצגים של בראשי הם בבחינת עדות שמיעה.

כאשר באים לשקול על כף המאזניים את מאזן ההפרות ההדדיות של ההסכם- המוכרים מזה ובראשי מזה- דומה כי חומרת ההפרה של בראשי עולה על זו של המוכרים, שכן בראשי אמנם לא נהנו מרישום הזכויות בבית על שמם, אך מדובר בבעייה רישומית גרידא. לעומת זאת, בראשי בהחלט נהנו ממגורים בבית תקופה ארוכה מאוד (החל מיום 10.11.2004), חינם אין כסף, שלא על פי ההסכם שהתנה את קבלת החזקה בתשלום מסויים, שלא שולם.

אינני מקבל את טענתם של בראשי כאילו די בכך שההסכם כבר בוצע בעקבות פסק דינו של בית המשפט קמא, על מנת שלא יהיה ניתן עוד לבטלו. בעל דין שהפר הסכם הפרה יסודית, איננו זוכה בחסינות מפני ביטולו של ההסכם רק משום שזה כבר בוצע. בהחלט ניתן עדיין לבטל הסכם שבוצע, מה גם שהתביעה לביטולו הוגשה עוד בטרם הביצוע, והביצוע נעשה רק בעקבות פסק דינו של בית המשפט קמא ולאחר שנדחתה תביעת הביטול של לונטל. ודוק: גם מבחינה מעשית אין כל מניעה לבטל הסכם כמו זה שבעניננו, שכן משמעות הביטול היא שבראשי יידרשו לפנות את הבית ואילו המוכרים יידרשו להשיב להם את מה ששילמו בגינו.

בהקשר זה אציין כי לא מצאתי ממש בטענת בראשי לפיה הסעד הראשוני שיש לתת בגין הפרת חוזה הינו אכיפה, ולא ביטול ולכן בדין החליט בית המשפט על אכיפת ההסכם ולא על ביטולו. הבחירה באיזה מן הסעדים לנקוט – אכיפה או ביטול- נתונה לצד הנפגע ולא לצד המפר. על כן, בכל הנוגע להפרה היסודית שביצעו בראשי, הרי שהזכות לבחור בין ביטול החוזה לבין אכיפתו, היתה נתונה למוכרים ולא לבראשי.

יחד עם זאת, במקרה דנן לא ניתן להורות על ביטול ההסכם חרף הפרתו בידי בראשי, ולו גם מהסיבה שהמוכרים חלוקים בינם לבין עצמם בשאלה האם ראוי לאכוף את ההסכם או לבטלו. בעוד שלונטל מבקשים לאחוז בתרופת הביטול, הרי שאולין מתנגד לביטול ודורש דווקא את אכיפתו של ההסכם (תוך השתת פיצויים על בראשי ושערוך סכום התמורה). תרופת האכיפה ותרופת הביטול הן תרופות סותרות, שלא ניתן ליישב ביניהן. הואיל וזכויותיהם של המוכרים לפי ההסכם הן ביחד ולחוד, קרי, זכויותיו של כל מוכר חלות על מלוא העסקה, נוצר מצב שבו רצונותיהם המתנגשים של לונטל ואולין, מנטרלים זה את זה. העובדה שאולין לא ערער על פסק דינו של בית המשפט קמא ולכן אין הוא יכול לבקש לערוך בו שינוי אופרטיבי כלשהו, אין פירושה שניתן להתעלם מזכותו המשפטית שלא להשתמש בתרופת הביטול אלא דווקא בתרופת האכיפה.

לתסבוכת המשפטית שנוצרה בעקבות העמדות הסותרות של המוכרים בינם לבין עצמם, יש להוסיף את העובדה שביום 20.12.2004 חתמו לונטל על כתב הסכמה לביטול מעמדם כבנים ממשיכים בנחלה (ראה מוצג 7 למוצגי אולין) וביום 19.12.2004 ויתר אולין על זכויותיו בנחלה לטובת נכדתו תמר ובעלה דוד (ראה מוצג 8 למוצגי אולין). מכאן שלכאורה, הן אולין והן לונטל נטולים כל מעמד משפטי במגרש שבמחלוקת, ובעל הדברים האמיתי הם תמר ודוד, שכלל לא צורפו, לא להליך בבית המשפט קמא וגם לא להליך שבפנינו. יחד עם זאת, אין חולק כי העמדה שמציג אולין היא למעשה עמדתם של תמר ודוד, כפי שגם עמד על כך בית המשפט קמא.

משבאתי לכלל מסקנה כי עמדותיהם הסותרות של אולין מזה ושל לונטל מזה בשאלת גורלו של ההסכם, מאיינות זו את זו, נותר עדיין לבחון האם היה מקום לאכוף את ההסכם באופן עליו הורה בית המשפט קמא.

בית המשפט קמא השתמש בפסק דינו בדוקטרינה של "ביצוע בקרוב" על מנת לקיים את ההסכם בשינויים כאלה ואחרים, שהזמן גרמם. לענין זה הוא התבסס על פסק דינו של בית המשפט העליון במסגרת ע"א 2686/99 אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ, פ"ד נה(5) 365 (2001) (להלן: "פרשת אייזמן").

דוקטרינת הביצוע בקרוב, שנקלטה במשפט הישראלי לפני חקיקתו של חוק החוזים, איפשרה לבית המשפט לערוך תיקונים כאלה ואחרים בהסכם שהופר, על מנת שניתן יהיה לבצעו:

" ... ואם הצדדים התקשרו מדעת בחוזה מסויים, ובהגיע שעת ביצועו מתברר, כי אין אפשרות לקיימו ככתבו וכלשונו ממש, אלא רק "בערך" או "בקירוב" ( cy-pres בלע"ז), רשאי בית המשפט להוסיף נופך משלו – שנויים קלים ולא יסודיים – כדי לממש ולגשם את כוננתם העיקרית של הצדדים.... למשל: כאשר חוק שהוחק לאחר כריתת החוזה, פוסל את מקצת תנאיו.. או: כאשר החוזה בצורתו המקורית מתנגד לחוק... הרעיון העיקרי והשווה שבכל הדוגמאות הללו, הוא, כי בכל מקום שיש יסוד למתן הסעד של ביצוע בעין, בית המשפט תהא לו "נטייה גדולה" לחפש אמצעים ודרכים לממש את אשר הוא רואה כ"מהותו של חוזה"... כלל העולה: בהדרש בית המשפט לצוות על ביצוע בעין של חוזה, רשאי הוא, בתנאים מסויימים, להוסיף נופך משלו, כדי לממש את כוונתם העיקרית של הצדדים. "להוסיף נופך", אבל לא לבנות נדבכים חדשים, כלומר: לא לקבוע תנאים חדשים המשנים את אפיו של החוזה או של חלק עיקרי הימנו, או תנאים חדשים המכבידים על הנתבע, יתר על המדה, את מילוי ההתחייבויות שקיבל על עצמו "

(ע"א 79/49 פרנט נ' יהודאי, פד"י ד', 375, 388-387 (1950)).

השאלה האם דוקטרינה זו נותרה על כנה גם לאחר חקיקתו של חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג- 1973, הושארה בצריך עיון בפרשת אייזמן הנ"ל וכן בפסקי דין שקדמו לאותה פרשה (ע"א 289/78 אשד נ' לובר, פ"ד לג(1) 13 וכן ע"א 540/79 שמואלי נ' לויט, פ"ד לו(2) 45).

בענין אייזמן נפסק כי הלכה למעשה, כתחליף לדוקטרינת "הביצוע בקירוב" ניתן להשתמש כיום בכלים המצויים בס' 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970 ( להלן: "חוק התרופות") ולהתנות את אכיפת החוזה בתנאים מסויימים או אף לשלול כליל את תרופת האכיפה כאשר היא בלתי צודקת בנסיבות העניין:

"לטעמי, השאלה בדבר תחולת העיקרון של ביצוע בקירוב לאחר חקיקת חוק התרופות אינה עניין תוכני-מהותי, אלא יותר עניין מושגי-פורמאלי. סבור אני, כי חוק התרופות הביא לידי שינוי עקרוני בתפיסת הסעדים העומדים לרשות הצד התמים בחוזה. במקום ביצוע בעין, שיסודו בדיני היושר האנגליים, נקבעה כעת האכיפה כסעד מן הדין. בכך הוחלפה ממילא התפיסה האנגלית המסורתית בדבר טיבו של ביצוע בעין כסעד מן היושר. עם זאת במסגרת האכיפה רשאי בית-המשפט, על-פי סעיף 4 לחוק התרופות, להתנות תנאים "...המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות הענין". יתרה מזו, בית-המשפט רשאי לשלול את אכיפת החוזה כאשר היא בלתי צודקת בנסיבות העניין, וזאת על-פי סעיף 3(4) לחוק התרופות. נמצא, כי בפועל מוענק לבית-המשפט שיקול-דעת רחב, אך הלה אינו נסמך עוד על דיני היושר האנגליים, אלא הוא מושתת במישרין על הוראות החוק הישראלי." (ס' 29 לפסק הדין)

עוד נקבע כי אגב התניית האכיפה בתנאים, ניתן גם להכניס שינויים בתמורה החוזית המוסכמת:

"בהקשר זה מן הראוי להזכיר כי בתי-המשפט ראו בהוראת סעיף 4 לחוק התרופות בסיס חזק דיו כדי לעגן בו את סמכותם להורות על שערוך המחיר כתנאי לאכיפת החוזה ... על-כן איני רואה קושי עקרוני להשתמש בהוראת סעיף 4 לחוק התרופות לשם התאמת האכיפה למציאות החוזית המשתנית. ... מן האמור נובע כי מסכים אני עם מסקנתו של בית-המשפט המחוזי, שלפיה יש להתאים בנסיבות המקרה הנדון את המחיר המקורי של יחידת הנופש למחיר של הדירה החלופית. ...

(פס"ד אייזמן, בס' 29 ו- 30 לפסק הדין).

על האפשרות להתנות אכיפה בקביעת תשלום שיש לשלמו באופן שונה ממה שהוסכם בחוזה, כאשר חל שינוי בשוויו של הנכס שבמחלוקת תוך כדי ההליכים המשפטיים, עמד בית המשפט העליון גם בענין ע"א 6136/00 שועית בע"מ נ' דב אשד , פ"ד נו (4) 241 (2002):

"נסיבות המקרה הנוכחי, כפי שיוסבר עתה, מצביעות על כך שהדרך שיש לנקוט הינה קביעה של סכום כולל שעל המשיבים לשלמו כתנאי לאכיפה. את הבסיס להליכה בדרך זו ניתן למצוא בסעיף 4 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970. הוראה זו מאפשרת להתנות את האכיפה בתנאים (ראו למשל ע"א 2686/99 אייזמן נ' קדמת עדן בע"מ [1])."

כאשר עסקינן באכיפת חוזה, שומה על בית המשפט להבטיח שהאכיפה אינה בלתי צודקת. ואכן, ס' 3(4) לחוק התרופות קובע כי הנפגע זכאי לאכיפת החוזה זולת אם האכיפה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין.

באותה מידה, רשאי בית המשפט לנקוט בצעדים למניעת אי הצדק:

"כאשר עניין לנו באכיפה של חוזה...חוק התרופות קובע, כי בית-משפט רשאי לשלול את האכיפה, אם "אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין". אם הוא רשאי לשלול את האכיפה לחלוטין בטעמים של צדק, פשיטא, שהוא רשאי ליתן אכיפה תוך הבטחה, כי לא ייגרם אי-צדק, ועל כל פנים, סעיף 4 לחוק התרופות קובע במפורש, כי 'בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה... בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות הענין'.
...
נמצא, כי הבעיה, הניצבת לפנינו, אינה השאלה בדבר סמכות בית המשפט להתנות אכיפה בשיערוך (שאלת הלגיטימאציה), אלא השאלה העקרונית היא, כיצד להבטיח, כי התנאת האכיפה תעלה בקנה אחד עם עקרונות היסוד של דיני החוזים".

(ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ, פ"ד לו(1) 537, 550).

בנסיבות שלפנינו, דומה כי אכיפת הסכם מקרקעין לבקשתו של קונה שהפר את ההסכם באופן יסודי, הנעשית תשע שנים לאחר שחלף המועד החוזי לתשלום (ולמצער, בחלוף שש וחצי שנים מהמועד המוארך לתשלום), תוך שימור המחיר החוזי ההיסטורי ותוך התעלמות משינויים במחירי הנדל"ן בכלל ושינויים בשוויו של הנכס הספציפי בפרט, כמוה כמתן פרס למפר ויש בה משום אי צדק בולט לעין. העובדה שבית המשפט שיערך את חובם ההיסטורי של בראשי באמצעות הצמדתו למדד המחירים לצרכן בצירוף ריבית, אינה משנה ממסקנה זו, שכן אין בכך כל רבותא. פשיטא שכל חוב שלא שולם, צריך לשאת הפרשי הצמדה וריבית, אלא שבמקרה דנן, הסתפקות במנגנון שערוך סטנדרטי זה, גורמת לאי צדק משום שאין היא משקפת ככל הנראה את עליית שוויו של הנכס. לכך יש להוסיף את העובדה שמדובר בקונים שקיבלו את החזקה בבית על יסוד תמימותם של המוכרים, למרות שלא היו חייבים למסור להם את החזקה בטרם ישלמו להם סכום נוסף. בעשותם כן, זכו הקונים להתגורר בבית חינם אין כסף שנים ארוכות (החל משנת 2004) בטרם שילמו את התשלום הנדרש בחודש יוני 2013.

לצידה של הוראת ס' 3(4) לחוק התרופות, ניצבת הוראת ס' 4 לחוק התרופות, הקובעת כי בית המשפט רשאי להתנות את אכיפת החוזה בקיום חיוביו של הנפגע או בהבטחת קיומם או בתנאים אחרים המתחייבים מן החוזה לפי נסיבות הענין. דומה כי במקרה דנן ראוי היה לעשות שימוש בסמכות זו ולהתנות את אכיפת ההסכם בשערוך התמורה בגין הבית, כפי עתירתם החלופית של לונטל.

יחד עם זאת, לנוכח תרומתם של המוכרים להפרת ההסכם בידי בראשי, סבורני כי יש לנקוט במנגנון של שערוך חלקי, לפיו המוכרים והקונים גם יחד יחלקו ביניהם את ההנאה מהשבחת שוויו של הבית, באופן שבו המוכרים יהנו מ- 75% מן ההשבחה, ואילו הקונים יהנו מ- 25% מן ההשבחה, להבדיל ממצב שבו המוכרים לבדם יזכו במלוא השבחת השווי, כמו גם להבדיל ממצב שבו הקונים לבדם יזכו במלוא השבחת השווי לפי הדרך בה בחר בית המשפט קמא.

על כן, אם דעתי תישמע, אכיפת ההסכם תותנה בתשלום סכום נוסף על ידי בראשי, שיחושב באופן יחסי לשוויו של הממכר נכון להיום. לשם כך יוחזר התיק לבית המשפט קמא, אשר יקבע את שוויו של הממכר לפי כל דרך דיונית וראייתית שימצא לנכון. הסכום הנוסף שיושת על בראשי יעמוד על 30% משוויו האמור של הממכר, קרי, 75% מן החלק היחסי של יתרת התמורה (40%) שלא שולמה על ידי בראשי אלא לאחר שניתן פסק דינו של בית המשפט קמא. הסכום הנוסף יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד ליום התשלום בפועל, והוא ישולם תוך פרק זמן עליו יורה בית המשפט קמא. כל תשלום ששילמו בראשי על פי פסק דינו של בית המשפט קמא ייחשב כתשלום על חשבון הסכום הנוסף. ככל שבראשי לא ישלמו את הסכום הנוסף בתוך פרק הזמן שיקבע בית המשפט קמא, יהיו המוכרים זכאים לבטל את ההסכם, על כל המשתמע מכך.

מאידך, המוכרים יחתמו על כל מסמך שיידרש לצורך נטילת משכנתא על ידי הקונים לשם מימון תוספת התשלום , לרבות מישכון המגרש בשלמותו ככל שהדבר נדרש.

אין מקום להדרש לטענת הסיכול שהעלו לונטל, שכן בצדק טוענים בראשי ואולין גם יחד שמדובר בהרחבת חזית. הטענה לא נטענה במסגרת כתבי הטענות של לונטל, ובית המשפט קמא דחה את בקשתם לתקן את כתב התביעה שכנגד כדי לכלול בו טענת סיכול. ככל שלונטל ביקשו לתקוף החלטה זו, שומה היה עליהם להגיש עליה בקשת רשות ערעור, ולמצער, לערער עליה במסגרת הודעת הערעור, אך הם לא עשו כן. יתר על כן, גם לגופו של ענין אין המדובר במצב דברים העולה כדי סיכול, אלא, לכל היותר, בטעות שלהם בכדאיות העסקה, שכידוע, אינה מהווה עילה לביטול חוזה.

לא מצאתי מקום לפסוק לטובת לונטל פיצויים מוסכמים, חרף העובדה שההפרה שביצעו בראשי מהווה הפרה יסודית מהסוג המזכה את הצד שכנגד בפיצוי מוסכם. טעמו של דבר הוא שלונטל עצמם חטאו בהפרה שאף היא יסודית, בכך שלא ביצעו את ההפרדה של מגרש 99א' ממגרש 99, וזאת בניגוד לאמור בס' 2 להסכם. מכאן שזכותם של לונטל לקבלת פיצויים מוסכמים, מתקזזת כנגד זכותם של בראשי לקבל אף הם פיצויים מוסכמים.

אינני סבור שיש מקום לחייב את בראשי בתשלום שכר ראוי בגין השנים שהתגוררו בבית. מנגנון השערוך של התמורה לפי שוויו הריאלי של הבית, יש בו כדי לאיין את הצורך בקביעת פיצוי נוסף, ומבחינה רעיונית, יש בו כדי להביא את הצדדים למצב בו היו נמצאים אלמלא הופר ההסכם הדדית.

סיכומו של דבר, דעתי היא שיש לקבל חלקית את הערעור במובן זה שהתיק יוחזר לבית המשפט קמא על מנת שייקבע את הסכום הנוסף שעל בראשי לשלם למוכרים כתנאי לאכיפת ההסכם. שאר חלקי פסק דינו של בית המשפט קמא יעמדו בעינם.

בראשי ישלמו למערערים את הוצאות הערעור בסך 23,600 ₪. אין צו להוצאות ביחסים שבין המערערים לבין אולין. המזכירות תחזיר למערערים את הפקדון שהפקידו, באמצעות בא כוחם.

חגי ברנר, שופט

השופט ישעיהו שנלר, סג"נ - אב"ד:

אני מסכים.

ישעיהו שנלר, שופט, סג"נ
אב"ד

השופט ד"ר קובי ורדי, סג"נ:

אני מסכים.

ד"ר קובי ורדי, שופט, סג"נ

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ברנר.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום, כ' בתשרי התשע" ה, 14 באוקטובר 2014.

ישעיהו שנלר, סג"נ
אב"ד

ד"ר קובי ורדי, שופט, סג"נ

חגי ברנר, שופט


מעורבים
תובע: זיגמונד לונטל
נתבע: אוהד בראשי
שופט :
עורכי דין: