ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין לגונה הייטס בע"מ נגד בנימין ישראל :

בפני כבוד השופטת מרים ליפשיץ-פריבס

התובעת
לגונה הייטס בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד י' רבינוביץ
נגד
הנתבעים
1.בנימין ישראל
2.רוית ישראל
ע"י ב"כ עו"ד א' ליסקר

פסק דין

1. תביעה לפינוי מושכר, חנות (להלן – "החנות") המצויה במקרקעין הידועים B2 במרכז המסחרי באילת המכונה RED אילת (להלן – "הקניון") הוגשה בהתאם לפרק ט"ז 4 לתקנות הסדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן – "התקנות") בגין הפרת הסכם שכירות בין השאר באי תשלום דמי שכירות.
טענות הצדדים:

2. הנתבעים, שכרו ממנה מהנתבעת את המושכר להפעלת חנות נעלים ולטיפולי קוסמטיקה לפי הסכם שנחתם ביום 22/08/12 ( נספח ב' לכתב התביעה, להלן - "ההסכם") לפיו הוסכם על תשלום דמי שכירות וכן דמי ניהול חודשיים בסך כולל של 26,082 ₪.

3. התובעת טוענת כי הנתבעים קבלו את המושכר לידיהם כבר ביום 11/08/13 אך החלו להפעיל את ה חנות במועד מאוחר מהמועד עליו הוסכם בהסכם לפתיחת החנות. הנתבעים לא שלמו את דמי השכירות כסדרם עד מועד פתיחת החנות והתובעת, הסכימה בדיעבד ולפנים משורת הדין שלא לפנות את הנתבעים מהמושכר למרות אותן הפרות של ההסכם בכפוף להתחייבות של הנתבעים לעמוד להבא בתשלום דמי השכירות במועדם ואם לא כן, יהיה עליהם לפנות על אתר את המושכר (להלן-"ההתחייבות") . הנתבעים הסכימו לכך ומסרו לתובעת 12 המחאות עבור דמי שכירות ו- 12 המחאות נוספות עבור דמי ניהול ( עותק מהשיקים צורף כנספח ג' לכתב התביעה).

4. התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את ההסכם ואת ההתחייבות לתשלום דמי שכירות ודמי ניהול משלא כובדו שיקים שמסרו לה עבור חודשים פברואר עד מאי 2014 למעט סכום זעום ששולם על החשבון, גם זאת באיחור (סעיף 7 לכתב התביעה, צילומי השיקים צורפו כנספח ג' לכתב התביעה) ולא הועילו התראות ששלחה לנתבעים לתשלום החוב לדמי שכירות ודמי ניהול (התראות מיום 3.3.14 , 9.4.14 ו-28.4.14 , נספח ה' לכתב התביעה). בנוסף, נותר חוב לדמי שכירות ודמי ניהול לחודשים ממועד מסירת החזקה במושכר לנתבעים מחודש אוקטובר 2013 ועד מועד פתיחת החנות בחודש ינואר 2014 והחוב הכולל מגיע לכ-150,000 ₪ . בהתנהגות הנתבעות היה משום הפרה של סעיף 21 להסכם המהווה הפרה יסודית ומקימה לתובעת זכות לביטול ההסכם ולפינוי הנתבעים מהמושכר (לפי סעיף 29 להסכם) . כך גם, הפרו הנתבעים את ההסכם באיחור של כ-4 חודשים בפתיחת החנות מה שגרם לה נזק.

5. בנוסף טענה התובעת להפרה של ההסכם בהתנהגות לא נאותה של הנתבעים ו/או עובדיהם כלפי מנהלת הקניון ואי ציות להוראותיה וכן ב שפיכת שמנים לתעלת ביוב בקניון והשארת פסולת בקניון בסמוך לחנות . כמו כן, הפרו הנתבעים הפרה יסודית של ההסכם ונספחיו באי פתיחת החנות בשעות הנהוגות בקניון (סעיף 13 להסכם).

6. מכלול ההפרות של הנתבעים את ההסכם מלמד לטענת התובעת כי הם עושים דין לעצמם באי תשלום דמי שכירות וניהול ובאופן ניהול החנות מה שגורם לה לנזקים ומכאן התביעה לפינוי המושכר.

7. הנתבעים, לא הכחישו בכתב ההגנה כי לא שלמו דמי שכירות ודמי ניהול לפי ההסכם כנטען בכתב התביעה ועיקר הגנתם בנוגע לזכות לקיזוז מחיוביהם וחובם מחמת נזקיהם עקב התרשלות של התובעת בניהול הקניון (סעיף 3 לכתב ההגנה). התובעת, לא דאגה לפרסום ראוי לקניון בכלי התקשורת באילת וכן לא הביאה לפתיחת חנויות של מותגים מובילים בקניון כדוגמת H&M ול קיומו של מתחם יוקרתי שיניב להם רווחים גבוהים למרות מצגים שהציגה להם בנדון שבגינם הם נקשרו בהסכם עם התובעת והשקיעו על חשבונם בחנות סך של כ- 400,000 ₪.

8. בנוסף טענו הנתבעים כי התובעת לא דאגה לתקן ליקויים בקניון ובויטרינה של החנות בהיעדר הצללה מספיקה מפני קרני השמש . בכך, נגרם נזק לסחורה בחנות ואי נוחות ללקוחותיהם ולעובדי החנות מבלי שהיה במזגנים כדי להועיל (תמונות של סחורה צורפו כנספח לתצהיר הנתבע 1 ). התובעת גם לא דאגה להקמת מחיצה בין החנות ובין מושכר אחר שהם שכרו ממנה להסעדה (להלן – "השניצל יה") ולקוחותיה נתקלים באשפה מהשניצליה עקב זאת. בנוסף, היתה רטיבות בחנות בחודשי החורף שגרמה להם נזק וקיימת הזנחה בקניון ולכלוך בהעדר תחזוקה מספיקה בקניון (תמונות צורפו כנספחים לתצהיר הנתבע).

9. כמו כן טענו הנתבעים כי ההסכם הוא חוזה אחיד וכולל תנאי מקפח לפיו נמנע מהם להעלות טענת קיזוז או טענות אחרות כנגד התובעת.

דיון והכרעה:
חוב לדמי שכירות וניהול:
10. אין חולק בהיעדר הכחשה בכתב ההגנה וכפי שהוכח בהצגת שיקים שלא כובדו בהיעדר כיסוי מספיק (נספח ג' לכתב התביעה) כי הנתבעים לא שלמו את דמי השכירות ודמי הניהול במועד שנקבע בהסכם וגם לא מאוחר יותר , עבור חודשים פברואר- מאי 2014 (ראו עדות עו"ד רבינוביץ עמ' 6 שורות 21-28). בנוסף הוכח כי לא הנתבעים לא שלמו דמי שכירות וניהול לחודשים אוקטובר 2013 עד חודש ינואר 2014 , תקופה בה נמסרה להם החזקה במושכר אך טרם נפתחה החנות לציבור .
פתיחת החנות באיחור היה בה משום הפרה של סעיפים 11.1 ו-13.1 בהסכם לפיהם הפתיחה צריך שתהיה במועד פתיחת הקניון ולא נסתרה טענת התובעת לפיה היא באה לקראת הנתבעים שבקשו בדיעבד לאשר להם את הדחייה בפתיחת החנות בכפוף להתחייבות אותה הם נתנו לתובעת לפיה דמי השכירות והניהול ישולמו כסדרם ממועד פתיחת החנות ואילך (נספח ג' לכתב התביעה , עדותו של רבינוביץ' עמ' 6 שורות 32-33, עמ' 7 שורות 4-7).

11. בנסיבות אלו אני קובעת כי הנתבעים הפרו את ההסכם (סעיפים 8.2 , 8.3 ) באי תשלום דמי שכירות ודמי ניהול במועד ומבלי שפרעו את החוב עד היום. תשלומיהם לתובעת הסתכמו במקדמה ששולמה במועד החתימה על ההסכם וסך של 37,000 ₪ בלבד ששולם באיחור גם זאת, לאחר דין ודברים בין הצדדים ומשלוח התראות לסילוק החוב (נספח ה' לכתב התביעה). עסקינן בהפרה של ההסכם למשך תקופה רצופה ועקבית במשך 4 חודשים באי תשלום דמי שכירות וניהול שגררה אחריה דרישה לפירעון החוב לתקופת האיחור בפתיחת החנות משהופרה ההתחייבות לתשלום דמי השכירות כסדרם. במחדלם של הנתבעים באי תשלום דמי שכירות והניהול יש גם משום הפרה של סעיף 13 (א) לחוק השכירות והשאילה, התשל"א- 1971, (וראו סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א – 1970 ).
קיזוז:
12. גם אם יוכיחו הנתבעים את קיומם של ליקויים במושכר (הצללה; תחזוקה לקויה ורטיבות שארעה בחורף ופרסום חלקי) עסקינן לפי ההלכה הפסוקה בחיובים עצמאיים של כל צד להסכם. התובעת לדאגה למצב המושכר והקניון והנתבעים למלא אחר התחייבותם בהסכם לתשלום דמי שכירות ודמי ניהול. בהתאם לכך, חבותו של כל צד לחוזה עומדת בפני עצמה גם כאשר הצד השני לא עמד במלוא חובתו כפי שנקבע בר ע"א 765/82 משה אלתר נ' יחזקאל אלעזי, פ"ד ל"א (2) 701,708: "תרופתו של הנפגע, במקרה זה, היא זו המתגבשת לפי חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- 1970, אך עליו לקיים את חלקו בהסכם, כל עוד החוזה אינו בטל. הדוגמא שמקובל לתיתה , היא זו של דייר הגר בשכירות. החיוב לשלם את שכר הדירה הוא עצמאי ואינו תלוי בחובתו של בעל הדין לשמור על תקינות המושכר (והוא כל עוד לא קובע החוזה אחרת) , אפילו הפר האחרון את חובתו החוזית, עדין חייב הדייר בתשלום השכר החוזי, כל עוד החוזה בר תוקף" (ראו עוד בת.א. (חיפה) 1269/75 קידר נ' ח.ב.ה , פס,מ(1)116).

13. הנתבעים, לא טענו כי בצעו תיקונים על חשבונם בחנות או בפתח החנות על מנת להביא להצללה טובה יותר למושכר והוכח בחקירת העד מטעם התובעת כי היא בצעה פעולות שונות להגברת ההצללה (עמ' 7 שורה 22) . כפ ועל יוצא מהיעדר ביצוע תיקונים או שיפורים במושכר ע"י הנתבעים מחמת ליקוי ניטען, לא נגרמו להם הוצאות אותם לצורך קיזוז כנטען על ידם.

המחוקק היה ער לצורך בבצוע תיקונים על ידי שו כר מקום בו משכיר לא דואג לביצוע תיקונים שבאחריותו לפי סעיף 7 (א) לחוק השכירות וקבע גם מנגנון לבצוע התיקון ולהבטחת נזקי השוכר עקב ביצועו בעצמו בסעיף 9 (א) (ב) לחוק. קרי: בידי השוכר לתקן בעצמו את הליקויים במושכר ולדרוש את הוצאותיו מהמשכיר ולחילופין, להפחית מדמי השכירות כל עוד לא תוקן הפגם לפי היחס בו פחת השווי של המושכר לעומת דמי השכירות שנגבו ממנו.

בסעיף 15 (א) לחוק השכירות נקבע כי אין בידי שוכר לחדול מתשלום דמי שכירות והוא אינו פטור מהתשלום במקרה בו התגלו ליקויים במושכר למעט במקרה בו נמנע ממנו לעשות שימוש במושכר בשל מצבו (ע"א 11384/07 רחל ויזל נ' חסון ).

14. התנהגות הנתבעים בנוגע למצבו של המושכר מלמדת כי הם לא מצאו אותו פגום ולקוי באופן המונע מהם שימוש בחנות. על ההצללה שלא היתה מספיקה לטענתם, לא שלחו הנתבעים התראות לתובעת ולא נסתרה עדותו של העד מטעם התובעת לפיה היא בצעה פעולות הצללה שונות (עמ' 7 שורות 23-24). הנתבעים, אף לא טרחו להשיב להתראותיה של התובעת בגין אי תשלום דמי השכירות ולא הוכח כי הם תלו את מחדלם באי תשלום דמי השכירות במצבו של המושכר כי אם לראשונה, ב כתב ההגנה.

בעניין הרטיבות במושכר לגביה טענו הנתבעים, לא נטען ולא הוכח באיזו תקופה הם סבלו מהרטיבות ולא הוגשה חוות דעת של מומחה להוכחת נזקי הרטיבות אם היה בהם כדי למנוע שימוש במושכר או בחלק ממנו . יתירה מכך, לא הוצגה פנייה של הנתבעים לתובעת לתיקון הרטיבות שסורבה, מה גם שהיא רלוונטית לחודשי החורף מחמת הסופה (ראו עדותו של רבינוביץ ולפיכך, לא הוכיחו הנתבעים כי היתה מניעה משימוש במושכר או בחלק ממנו משפסקו הגשמים.

15. הוכח מעדותו של הנתבע כי החנות פעלה ופועלת עד היום, מבלי ש היה במצבה כדי למנוע שימוש בחנות ולא הוכח כי פעילותה הופסקה ולו גם לסירוגין או כי לא היה ניתן לעשות שימוש בחלקים ממנה (על מחזור עסקים של 40,000 – 50,000 ₪ ראו בתצהיר הנתבע ועמ' 7 שורות 25-29 לפרוטוקול ).
לאור האמור, לא עסקינן בליקויים שמנעו שימוש במושכר על מנת לבסס את טענת הקיזוז ולא עסקינן בנשיאה בהוצאות המשכיר ע"י הנתבעים בגין סירוב לתיקון שיכול שיביא לקיזוז.

16. טענת קיזוז ,ככל טענת הגנה אחרת, עליה להיות מוכרת בדין המהותי שקבוע הסדר כללי כזכות מהותית בדיני חיובים, העומדת לחיוב כלפי הנושה ועל הנתבעים, לעמוד בנטל הוכחת טענ ה זו (ע"א 78/04 המגן חברה לבטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ , ת ק-על 2006 (4) 64) . הנתבעים , לא עמדו בנטל להוכיח את טענת הקיזוז בגין ליקויים במושכר או בקניון בנוגע להצללה או לרטיבות.

17. התביעה הוגשה בהליך תא"ח ולפיכך בפן הדיוני, אין לברר במסגרתה את טענות הנתבעים בדבר נזקם מחמת מצגי שווא של התובעת בנוגע לסווג הקניון כקניון יוקרתי מה שהביא לדידם לפגיעה בהכנסות , שיש בה לדידם להביא לקיזוז מדמי השכירות. הנתבעים, לא הגישו בקשה כדין להעברת התביעה להליך אזרחי רגיל בשונה מפסק הדין בתא"ח 1625/05/10 גורן נ' טופז ואח' [פורסם שבנבו]4.10.10 אליו הם היפנו בסכומיהם שם התבררה שאלת העברת ההליך כאמור, בפתח בירור התביעה. חשוב מכך, בית משפט נעתר לבקשת השוכרים בהדגישו כי חוזה השכירות שביסוד התובענה שבפניו, אינו כולל תניה הנהוגה בחוזי שכירות רבים לפיה, חיובו של שוכר בדמי שכירות אינו ניתן לקיזוז ועל היותה תניה מקובלת שתכליתה להבטיח תשלום דמי שכירות בדומה לתכלית של הליך בתא"ח (סעיפים 17-18 לפסק הדין). בשונה מכך, בהסכם בין בעלי הדין נקבע כי לא קיימת זכות קיזוז מדמי שכירות.

18. טענותיהם של הנתבעים בנוגע לקיומו של מצג שווא עובר להתקשרות בהסכם על היותו קניון יוקרתי שיכלול מותגים שונים , יכול שיתבררו במסגרת הליך עצמאי בתביעה כספית בנוגע לחוב לדמי שכירות. יחד עם זאת ומבלי לפגוע בזכותם של הנתבעים לברר מחלוקת זו במסגרת התביעה הכספית , לא הוכיחו הנתבעים את נזקם ושיעורו בפגיעה בהכנסות וכי ההפסד הנטען נעוץ באי הכנסת רשת או רשתות מסויימות לקניון. הוכח בעדותו של העד תורג'מן מטעם הנתבעים כי בקניון פועלות מספר רשתות ידועות (עמ' 23 שורות 22-31 ) והנתבע אינו חולק על כך שבהסכם לא היתה התחייבות לפתיחת מותג מסוים דווקא בקניון (ראו סעיף 31.9 להסכם) או כי היתה התחייבות של המשכירה או מצג בנוגע לצפי הכנסות מינימאלי לחנות (ראו סעיפים 7 ו-8 להסכם בנוגע לדמי שכירות לפי פידיון).
19. הנתבעים שתמכו את הגנתם בזכות לקיזוז לא הוכיחו כלל את הפסדם מחמת היעדר רשתות מסוימות בקניון משלא הביאו להעיד בעלי חנויות בקניונים אחרים בהם יש מותגים כדוגמת המותגים עליהם הסתמכו לכאורה הנתבעים בהסכם ; לא הציגו דוחות כספיים של החנות להוכחת שיעור ההכנסות שלהם אל מול דוחות כספיים של חנויות בקניונים אחרים כאמור.

20. ל ענין העדר תחזוקה מספיקה של הקניון בה ימצאות של אשפה , לא הוכחה הפגיעה בהכנסות בגינה ולא התרשמתי מעדות הנתבע או מהתמונות שהציג כי נזקם הגיעה למלוא החוב שהוכח. התנהגות הנתבעים שלא התרו כנגד המצאות לכלוך בקניון ולו גם עובר להסכמה לתשלום חלק מהחוב לדמי שכירות בסך של 37,000 ₪ בחודש אפריל 2014, יש בה כדי ללמד כי הם לא ראו במחדליה של התובעת בניהול הקניון כדי לפטור אותם מדמי שכירות. ניחא אילו חדלו הנתבעים מתשלום דמי ניהול או חלק מהם ככל שהיו להם טענות בנוגע לתחזוקה של הקניון אך לא כך הם נהגו ונמנעו מתשלום מלוא דמי ניהול ושכירות ללא זכות בדין ובניגוד להסכם ולהתחייבותם לתובעת. יפים הדברים גם לעניין היקף הפרסום שלא הוכח שיעור הנזק בגינו (וראו סעיף 20.1 להסכם).

21. לאור האמור, לא הוכחה הזכות לקיזוז ושיעור הנזק הנטען לצורך הקיזוז לא הוכח כלל. עסקינן לפי עדות הנתבע בשאלה של כדאיות העסקה (עמ' 11 שורות 22-24) אשר אין בה כדי לפטור את הנתבעים מתשלום דמי שכירות ובסכום הקיזוז שעשו על דעת עצמם מבלי להודיע על הקיזוז קודם להגשת התביעה, דבר האומר דרשני.
חוזה אחיד וסעיף מקפח:
22. לאור קביעותיי לפיהן לא הוכחה הזכות לקיזוז התייתר הצורך לבחינת ההסכם , אם הוא בגדר חוזה אחיד ואם הוא כולל תנאי מקפח. למרות זאת בהערת אגב אוסיף כי עולה ספק אם ההסכם הוא בגדר חוזה אחיד לפי סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 לפיו חוזה אחיד הינו חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסוימים במספרם או בזהותם משלא נסתרה טענת התובעים . שכן, לא הוצגו חוזים של שוכרים אחרים בקניון זהים להסכם הנדון ולא הוכח בראיות הנתבעים כי ההסכם נמסר לחתימתם בבחינת "כזה ראה וקדש" (ראו עמ' 13 שורות 13-21).

23. לעניין ההוראות בהסכם לפיהם אין לשוכרים זכות לקיזוז מדמי השכירות עסקינן בסעיף שנועד להגן מפני 'עשיית דין עצמי' של ' סרבני תשלום' ואין בו כדי למנוע מימוש הזכות של 'הסרבן' בתביעה עצמאית (ראו בעניין סרבני תשלום דמי ניהול בבש"א (ת"א) 134457/02 קונדיטוריה גן העיר בע"מ נ' ניהול גן העיר בע"מ, [פורסם בנבו], 11.12.02; ת.א. (ת"א) 22027/06 אחמד את סלים נ' קניון הדרכים [פורסם בנבו], 7.6.07) .
ניתן ללמוד על חשיבות הגנה מפני "עשיית דין עצמי "של סרבן תשלומים בהחלטה שניתנה ברע"א 2592/02 חוצות היוצר נ' י.ד.ס. סקיי ואח'[פורסם בנבו] 10.7.02 שם ניתן סעד זמני לסרבן תשלום שטען לזכות קיזוז למרות שהיא נאסרה בחוזה בחיובו בתשלום מלוא החוב, ללא קיזוז, כתנאי למניעת פעולה של הצד השני נגדו. מכאן עולה כי לא בכל מקרה בו נקבע תנאי המונע זכות לקיזוז, יש בו משום תנאי מקפח בהסכם.

24. טענות התובעים בנוגע להפרת ההסכם בגין שפיכת שמנים או לכלוך מחוץ למושכר לא הוכחו ודינן להידחות ואין גם בחליפת דברים בין הנתבע למנהלת הקניון משום הפרה יסודית שתביא לביטול ההסכם.

25. בנסיבות אלו אני קובעת כי הנתבעים הפרו את הסכם השכירות באי תשלום דמי שכירות ודמי ניהול ונדחית טענתם לזכותם לקיזוז בגובה החוב. בכך, אין משום הכרעה בנוגע לשאלת נזקי הנתבעים בגין השקעותיהם במושכר שיכול שיתבררו בהליך עצמאי.

26. לאור האמור, דין התביעה להתקבל.
אני מורה לנתבעים, ביחד ולחוד, לפנות את המושכר מכל אדם וחפץ ולהחזירו לידי הת ובעת.
על מנת שתהיה לנתבעים שהות למצוא נכס אחר לצורך עסקם, אני דוחה את מועד הפינוי עד יום 15.11.14 בכפוף לתשלום עד יום 1.9.14 של דמי שכירות ודמי הניהול עבור התקופה ממועד הגשת התביעה ועד יום 15.11.14 .
ככל שלא יבוצע התשלום במועד, יהיה על הנתבעים לפנות את המושכר עד ליום 7.9.14.

27. אני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, בהוצאות משפט וכן בשכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪.
עותק ישלח לצדדים.
ניתן היום, י"ז אב תשע"ד, 13 אוגוסט 2014, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: לגונה הייטס בע"מ
נתבע: בנימין ישראל
שופט :
עורכי דין: