ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין חוסני גנאם נגד פאוזי ח'לף :

בפני כבוד השופטת נסרין עדוי

התובעים

1. חוסני גנאם
2. פתחיה גנאם
3. נימר מראענה
4. פאטמה מראענה
ע"י ב"כ עו"ד בואקנה באסל

נגד

הנתבע

פאוזי ח'לף
ע"י ב"כ עו"ד מוחמד ג'סאר

החלטה

הנתבע בתביעה שבפניי, עתר לסילוק התביעה כנגדו על הסף, מחמת חוסר סמכות עניינית, העדר עילה, התיישנות וטעמים נוספים.

אקדים ואומר בפתח דבריי כי הסעד העיקרי לו עותרים התובעים, כפי שעולה מכתבי טענותיהם, אינו מצוי בסמכותו של בית משפט זה ומשכך דינה של התביעה להימחק על הסף, כפי שיבואר להלן.

השתלשלות העניינים
התובעים התקשרו בהסכמי מכר עם חברת הנדסה אזרחית טריגוב (להלן: "החברה") בשנת 1987, לרכישת דירות במסגרת פרויקט בניה אשר תוכנן על מגרש C44 בגוש 8829 בכפר ג'ת (להלן: "הקרקע"), במסגרת פרויקט לעידוד בנייה רוויה (להלן: "הפרויקט").

הקרקע עליה התעתדה החברה לבנות את הפרויקט הייתה בבעלותו של המנוח ג'מיל וותד עדנאן (להלן: "המנוח") והחברה רכשה מהמנוח את הקרקע על פי הסכם מכר מיום 3.10.1986.

התובעים 1 ו-2, בני זוג, רכשו דירת 3 חדרים בבניין ב' 5 קומה ב' בפרויקט, ואילו התובעים 3 ו-4, בני זוג גם הם, רכשו דירת 3 חד' בבניין ב' 5 קומה ג' בפרויקט. התמורה בגין כל דירה עמדה על סך 43,000$ ארה"ב, וביום 9.6.1987 נרשמו לטובת התובעים הערות אזהרה על בעלות המנוח בלשכת רישום המקרקעין.

יצוין, כי משפחת ענבוסי (להלן: "ענבוסי") רכשה את הדירה אשר בקומה א' בבנין ב' 5 הנ"ל, תמורת 47,000$ ולטובתה נרשמה הערת אזהרה על בעלות המנוח (בפסק הדין שניתן בבית המשפט בחדרה נקבע, כי המדובר במבנה אחד ולא בשני מבנים שונים) .

לימים, החברה קרסה ודירות התובעים לא נבנו.

טרם הקריסה, החברה בנתה חלק מהדירות באגפים אחרים בפרויקט, לרבות רצפת הקרקע של דירת ענבוסי בקומה א', כאשר משפחת ענבוסי השלימה בעצמה את עבודות הבניה.

כעבור שנים, נתמנה כונס נכסים – עו"ד אשרף ג'סאר (להלן: "כונס הנכסים") על זכויות החברה, אשר ביצע עסקאות מכר בגין זכויות בנייה בקרקע, ובכללן עסקת מכר עם הנתבע, אשר אושרו על ידי ראש ההוצאה לפועל.

לענייננו, ביום 17.2.08 נערך הסכם מכר לפיו מכר כונס הנכסים למר ותד שריף את זכויות הבניה מעל גג בבניין 5 א' בקרקע, בשטח של 113 מ"ר, וביום 23.5.2008 ראש ההוצאה לפועל הוציא צו מכר סופי לפי סעיף 34א' לחוק המכר, שאישר את הסכם המכר הנ"ל; ביום 11.10.09 ותד שריף מכר את זכויותיו הנ"ל לנתבע, בהתאם לייפוי כוח בלתי חוזר, תמורת סך של 81,000 ₪.

בבית משפט השלום בחדרה התנהל הליך (ת.א. 23628-10-10) בין הנתבע כאן – ח'לף לבין ענבוסי, בסופו ניתן פסק דין מיום 18.6.12, מפי כבוד השופט חננאל שרעבי, בו נקבע כי ח'לף רכש לכאורה זכויות בניה מעל גג דירת ענבוסי וככל שצדדים שלישיים כלשהם לא יטענו לזכויות בניה מעל גג ענבוסי, ח'לף יהיה זכאי לבנות לפי זכויות הבניה שרכש (הכוונה לקומות ב ו- ג בתוכניות המקור של החברה). עוד נקבע בפסק הדין כי גג דירת ענבוסי משמש כגג בית משותף.

התובעים כאן לא צורפו להליך אשר התנהל בבית המשפט השלום בחדרה ולטענתם נודע להם דבר פסק הדין שניתן שם בשלהי שנת 2012 ומשכך, קביעותיו אינן מחייבות אותם.

במסגרת התביעה שהוגשה כאן, טוענים התובעים כי לנתבע אין זכויות בחלקה והוא בבחינת מסיג גבול, כאשר לטענתם, הזכות שביושר שקנו בקרקע גוברת על זכותו הלכאורית של הנתבע מכוח הסכם המכר עם כונס הנכסים, אשר לטובתו אף לא נרשמה הערת אזהרה על הקרקע.

התובעים טוענים כי כאשר נודע להם דבר פסק הדין בחדרה ביקשו מהנתבע להימנע מכל פעולה מעל גג דירת ענבוסי מכוח היותם בעלי זכות הקניין והבניה המקוריים, אך נענו בסירוב.

במסגרת כתב התביעה עותרים התובעים בבקשה להצהיר כי זכויות הבנייה, השימוש והחזקה בקומות ב ו- ג' בבניין 5 ב' בקרקע הנ"ל ולמעשה כי זכויות הקניין בדירות הינן קניינם הייחודי והבלעדי.

עוד מבקשים התובעים, להוציא צווי מניעה וצווי עשה קבועים כנגד הנתבע, להימנע מלהיכנס לקניין התובעים ולהימנע מביצוע עבודות בנייה על גג ענבוסי.

הנתבע טוען, כי רכש כדין את זכויות הבניה בעסקת מכר מרוכש אשר קנה ישירות את זכויות הבניה מכונס הנכסים. משכך, הנתבע טוען כי לתובעים אין עילת תביעה כנגדו ואת טענותיהם יש להפנות כנגד כונס הנכסים.

עוד טוען הנתבע כי בית משפט זה נעדר סמכות עניינית לדון בתובענה דנן מאחר והסעד העיקרי המבוקש הינו מתן סעד הצהרתי שעניינו במקרקעין, סעד אשר נמצא בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

בנוסף, טוען הנתבע כי עילת התביעה התיישנה זה מכבר, שעה שהסכמי המכר עם החברה נכרתו בשנת 1987 ועילת התביעה הינה זכות אובליגטורית, שכן העסקה במקרקעין לא הושלמה.

דיון והכרעה

אקדים ואמר, כי לאחר הגשת הבקשה לסילוק התביעה על הסף, ניתנו לתובעים מספר הזדמנויות לתיקון כתבי טענותיהם והבהרת עילות התביעה והסעד המבוקש, אך התובעים לא השכילו לעשות כן. גם לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית מטעמם, התובעים לא השכילו לנמק הכיצד תביעתם נתונה לסמכותו העניינית של בית משפט זה. מכאן הצורך כעת בהכרעה לעניין זה.

לאחר בחינת שלל טענות התובעים כפי שעולה מכתבי טענותיהם ובכללם תצהירי עדויות ראשיות אשר הוגשו מטעמם, על נספחיהם, סבורני כי הסעד אותו מבקשים התובעים אינו בסמכותו של בית משפט זה, כי אם בסמכותו של בית המשפט המחוזי.

על פי ההלכה הפסוקה, הסמכות העניינית של הערכאות השונות נקבעת על פי מבחן הסעד המבוקש בתביעה [ע"א 510/82 חסן נ' פלדמן, פ"ד לז(3) 1 (1983), ע"א 2846/03 אלדרמן נ' ארליך, פ"ד נט(3) 529 (2004)].

סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד -1984 קובע כי בית משפט שלום ידון בענייני מקרקעין ב"תביעות בדבר חזקה או שימוש במקרקעין או בדבר חלוקתם או חלוקת השימוש בהם, לרבות תביעות הכרוכות בהן שענינן חזקה או שימוש במיטלטלין ... אך בית משפט שלום לא ידון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות למקרקעין".

בחלוקה בין סמכויות הערכאות בענייני מקרקעין קבע המחוקק כי סעדים שעניינם חזקה, שימוש או חלוקה יידונו בבית משפט השלום, ואילו יתר הסעדים כגון: אכיפת הסכם מכר במקרקעין, הצהרה על זכות במקרקעין וכדומה יידונו בבית המשפט המחוזי [דברי כבוד השופט עמית בבש"א (מחוזי חי') 6576/08 (ה.פ. 119/08) שוייצר נ' רפאל (6.7.2008)].

בית משפט שלום ידון בשאלת זכויות בעלות רק אם זו התעוררה דרך אגב בדיון בשאלה אחרת שבסמכותו (כגון: סילוק יד) ושההכרעה בה דרושה לצורך העניין, כאשר הכרעה בעניין הבעלות תהא רק לגבי ההליך הספציפי שנדון בשלום ואם צד אינו מרוצה מההכרעה בעניין הבעלות הוא רשאי להעלות את העניין מחדש בבית המשפט המוסמך בתקיפה ישירה [משה קשת הזכויות הדיוניות וסדר הדין במשפט האזרחי – הלכה ומעשה (מהדורה 15, 2007) כרך א', עמ' 234-235] ודוק: הכרעה בעניין שבגררא מתייחסת לסוגיה העולה אגב בירור עניין אחר המובא כדין בפני בית המשפט ולא כאשר מדובר בסעדים נגררים [רע"א 483/88 מפעלים פטרוכימיים בע"מ נ' מדינת ישראל – אגף המכס והבלו, פ"ד מד(3) 812 (1990)].

התובעים מבקשים כי בית המשפט יצהיר כי זכויות הבנייה, השימוש והחזקה מעל גג דירת ענבוסי (קומות ב' ו ג' אשר לא נבנו בפועל) וזכויות הקניין בדירות (שלא נבנו) הן בבעלות התובעים (סעיף 36 לכתב התביעה). לטענתם, זכויותיהם הקנייניות גוברות על כל עסקה מאוחרת שבוצעה לאחר הסכם המכר עמם ורישום הערות אזהרה לטובתם.

בנוסף, העלו התובעים, בתצהירים אשר הוגשו מטעמם, טענות למכביר כנגד התנהלותו של כונס הנכסים (כך למשל נטען כי הכונס לא רשם את הזכויות הנטענות בלשכת רישום המקרקעין ופעל בשם חברה שנמחקה מפנקס רשם החברות ביום 7.12.90 (צורף אישור), הגיש לרשם הוצל"פ צווי מכר מעודכנים שלא אושרו לחתימה ועוד).

הלכה למעשה, עותרים התובעים בבקשה לקבוע כי זכויותיהם על פי הסכם המכר עם החברה גוברות על זכויות הנתבע מכוח הסכם המכר שנערך עם כונס הנכסים, תוך דרישה לאכיפת זכויותיהם על פי הסכם המכר וביטול תוקפו של הסכם המכר בין כונס הנכסים לותד; סעד זה מעולם לא היה בסמכותו של בית משפט זה וטיב הזכויות – רשומות או אובליגטוריות – איננו רלבנטי לעניין חלוקת הסמכויות [ראו: החלטתו של כבוד השופט עילבוני ב- ת.א. (מחוזי נצ') 123-10 גלבוע נ' ברק (9.6.2010)].

התובעים עותרים לקבלת סעד הצהרתי בדבר זכויות במקרקעין וכן סעד לסילוק יד, כאשר הסעד בדבר סילוק יד הינו טפל ומשני לסעד העיקרי באשר להכרה בזכויותיהם של התובעים בקשר לזכויות הבנייה וזכויותיהם מכוח הסכמי המכר עם החברה. ודוק: התובעים לא טוענים כי הם הבעלים ולכן דורשים הם פינוי וסילוק יד, אלא מבקשים סעד הצהרתי בדבר זכויות בעלותם בגג המבנה, וכן סעד לצווי מניעה וסילוק יד. משמע, לא ניתן לומר כי הסעד ההצהרתי בדבר זכויות הבעלות הינו סעד טפל ליתר הסעדים הנדרשים.

סבורני, כי אין מקום לפצל את הדיון בין הערכאות, וזאת מטעמי יעילות ומניעת הכרעות סותרות. הסוגיה נדונה פעם אחת בין הנתבע לבין ענבוסי וההכרעה שם אינה מחייבת לעניין הבעלות. אותה שאלה, היינו שאלת הבעלות, עולה שוב בפניי וכעת, בין הנתבע לתובעים, כך שגם הכרעה כאן דרך אגב בשאלת הבעלות לא תחייב את הצדדים, ונושא הבעלות עדיין יחייב הכרעה ישירה. על כן, ובמקום לנהל מספר התדיינויות שההכרעות בהן בנושא הבעלות אינן מחייבות מי מהצדדים ראוי כי תהא הכרעה מחייבת בבית המשפט המוסמך.

באשר לטענת ההתיישנות, יצוין, מבלי להכריע בטענה לגופו של עניין, כי התובעים נדרשו להתייחס לטענה זו במסגרת תצהירי עדויות ראשיות מטעמם, תוך פירוט הגרסה העובדתית והתייחסות למועדים השונים בהם נתגלו להם לטענתם עובדות רלבנטיות, כמו גם היווצרות עילת התביעה (אשר אינה נהירה כלל וכלל), אולם לא עשו כן, כך שגם לאחר הגשת התצהירים מטעמם נותרה עמימות סביב שאלת ההתיישנות, ללא הפירוט הנדרש.

בהקשר זה, אוסיף ואציין כי התובעים הגישו בפניי בקשה לתיקון תצהירי עדות ראשית ולהתייחס לטענת ההתיישנות. הבקשה ערטילאית לחלוטין, מה גם שהתיקון הנדרש מחייב תיקון כתב התביעה עצמו.

בנסיבות, כתב התביעה, במתכונתו הנוכחית, אינו ראוי כי יועבר לבית המשפט המחוזי.

משכך, דין התביעה להימחק וכך אני מורה.

התובעים ישאו בהוצאות הנתבעים בסך של 2,500 ₪.

סכום זה ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן, ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

ניתנה היום, כ"ט ניסן תשע"ד, 29 אפריל 2014, בהעדר הצדדים.


מעורבים
תובע: חוסני גנאם
נתבע: פאוזי ח'לף
שופט :
עורכי דין: