ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ליבוביץ אריה נגד מס שבח ת"א 1 :

1


בתי המשפט

בית משפט מחוזי תל אביב-יפו

וע 001039/07

בפני:

ועדת ערר מס שבח מקרקעין 1963-התשכ"ג

יהושע בן שלמה, שופט (דימוס) – יו"ר הועדה

צבי פרידמן, רו"ח - חבר

יהושע ביליצקי, רו"ח - חבר

תאריך:

12/05/2009

העוררים ב-וע 1217/06: סביל זיוה, ת.ז. 050083211

כוזהינוף יורם, ת.ז. 004668513

כוזהינוף-אהנחיי מרגלית, ת.ז. 007627847

גרינברג דליה, ת.ז. 055374342

(להלן: "המוכרים")

העוררים ב-וע 1039/07: ליבוביץ שלמה אריה, ת.ז. 057346587

מאיר אברהם, ת.ז. 052184413

גליק ברטה, ת.ז. 009246745

שמואל בן-מנחם, ת.ז. 002071819

(להלן: "הרוכשים")

כולם ע"י ב"כ עוה"ד ויסבלט ישראל.

- נ ג ד -

המשיב: מיסוי מקרקעין מרכז

ע"י ב"כ עו"ד יוסי טופף, מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)

פסק – דין

י. ביליצקי, רו"ח - חבר:

העובדות

1. ביום 20.1.2005, מכרו המוכרים לרוכשים מגרש בשטח 1,016 מ"ר, המהווה 1016/24382 חלקים מחלקה 51 בגוש 6717 (להלן: "המקרקעין"). שווי המכירה של המקרקעין, כפי שנקבע בהסכם שנחתם בין הצדדים, עמד על 88,000 $ (המהווה 86.6 $ למ"ר), שהם 384,824 ש"ח לפי שער חליפין יציג של הדולר ליום העסקה (4.373 ש"ח = 1 $).

2. המשיב לא קיבל את שווי המכירה המוצהר.

3. לאחר הדיון בהשגה, אמד המשיב את שווי המקרקעין, לצורך חישוב מס השבח, על בסיס של 280,000 $, היינו לפי שווי קרקע של 40,000 $ לבניית יחידת דיור עתידית, ללא היטל השבחה ובהתחשב בדחייה, ממועד המכירה ועד למועד הצפוי לאישור התב"ע ובהפחתה בגין הסיכון לאי אישור התב"ע.

המחלוקת

1. המחלוקת בין הצדדים נסבה על השאלה מהו הסכום שיש לצפות לו ממכירת הזכות במקרקעין נשוא ערר זה על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון. כלומר, האם שווי המכירה הנו כ-88,000 $, כמוצהר מטעם העוררים, או ששווי המכירה הנו כ-280,000 $, כעמדת המשיב.

2. היה ותתקבל עמדת המשיב לגבי שווי המכירה ולא עמדת העוררים, תיוותר המחלוקת האם העסקה נעשתה בתום לב ומבלי שהושפעה מיחסים מיוחדים.

תאור המקרקעין ועמדת הצדדים בנושא שווים

1 הפער בין השווי הנטען מטעם העוררים לזה הנטען מטעם המשיב, ביחס לאותה קרקע, הוא גדול. בעוד העוררים טוענים לשווי של כ-88,000 $, הרי המשיב אומד את אותה קרקע בשווי של כ-280,000 $.

2 כל אחד מהצדדים נעזר בחוות דעת מומחה לתמיכה בעמדתו.

3 עסקינן כאמור בקרקע בשטח 1,016 מ"ר, המהווה 1016/24382 חלקים מחלקה 51 בגוש 6717, השייכת לתחום המוניציפאלי של גני תקווה. גוש 6717 אשר משתרע על שטח של 24,382 מ"ר ממוקם בדרום מערב לישוב גת רימון מדרום לכביש "מכבית" (כביש מס' 471), גובל בשכונות הצפוניות של היישוב גני תקוה ופאתיה הצפוניים של קריית-אונו. חלקה 51 בעלת צורה כעין מלבן. חלקה 51 הינה חלק ממתחם בשטח 78,960 מ"ר, המתוכנן להקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת 543 יח"ד במבנים בני 19-6 קומות.

4 להלן תוכניות בנין עיר הרלוונטיות למקרקעין נשוא הדיון:

4.1 ממ/5129 - תכנית שינוי מתאר זו הופקדה ביום 19.9.02 ואושרה ביום 2.10.02. תוכנית זו קבעה שינוי יעוד משטח חקלאי למטרת דרכים, כחלק מפיתוח כולל לפיתוח גני תקוה. למעשה, תוכנית זו מהווה שינוי לתכנית פת/2000 ובכל סתירה בין התוכניות, נאמר בתכנית ממ/5129 כי היא הקובעת. (התוכנית הוצגה לועדת הערר וסומנה כ-מש/7)

4.2 תמ"מ 23/3 א' - תכנית זו פורסמה למתן תוקף ביום 12.5.02 - מדובר בתכנית מתאר מחוזית, אשר מטרתה שינוי יעוד המקרקעין משטח חקלאי לשטח עירוני בנוי של כל גוש 6717 וחלק מגוש 6716. (התוכנית הוצגה לועדת הערר וסומנה כ-מש/8).

4.3 ממ/5159 - תוכנית זו הומלצה להפקדה ע"י הועדה המקומית לתכנון ובניה "מצפה אפק" בישיבה מס' 2007001 מיום 17.01.2007. תכנית זו משתרעת על 78.960 דונם וכוללת בתוכה את החלקות הבאות: נשוא ענייננו - חלקה מס' 51 בשטח 24,382 מ"ר; חלקה מס' 53 בשטח 33,084 מ"ר; חלקה מס' 91 בשטח 22,013 מ"ר וחלק מחלקה מס' 60 בשטח 1,183 מ"ר. מדובר אפוא בשטח יחידה ממוצעת 120 מ"ר עיקרי ובסה"כ 65,160 מ"ר, בבניינים בני 19-6 קומות. בתכנית זו שונה ייעוד השטח מחקלאי למגורים בבנייה רוויה - אזור מגורים מיוחד. התכנית הינה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים ומטרתה

הקמת שכונת מגורים חדשה הכוללת 543 יח"ד והמשלבת שטחים ציבוריים פתוחים ושטחים למבני ציבור בצפון מערב גני תקוה ואשר תהוונה המשך הרצף העירוני מדרום וממזרח. התכנית הינה ביוזמת המועצה המקומית גני תקוה. (התוכנית מתוארת בחוות דעת השמאית אורנית קלרו שהעידה לפנינו).

5 השמאים מטעם הצדדים העידו בפנינו שבמקרה דנן שיטת ההשוואה, היא השיטה השמאית המועדפת לקביעת שוויו של נכס. והיות ושיטה זו היא הכלי מהימן לקביעת שווי השוק הציגו הצדדים עסקאות דומות תוך התייחסות להבדלים הקיימים, אם ואכן קיימים, בין הנכסים המושווים.

5.1 עסקאות בגוש 6717 שהציג המשיב לפני הועדה:

חלקה

תאריך

העסקה

מחיר

מחיר לדונם / יחידת דיור

36

5.12.02

1,750,000 $

70,000 $ ליח"ד

65,66

16.7.03

9,536,800 $

280,000 $ לדונם

13,14,20

5.1.06

4,933,417 $

495,000 $ לדונם

53

30.4.06

5,694,425 $

516,000 $ לדונם

5.2 עסקאות בגוש 6717 שהציג העורר בפני הועדה:

חלקה

תאריך

העסקה

מחיר

מחיר לדונם

48

9.4.02

385,000 ש"ח

80,000 $ לדונם

48

28.11.02

395,000 ש"ח

84,500 $ לדונם

51

25.8.02

340,000 ש"ח

72,800 $ לדונם

49

14.8.03

354,000 ש"ח

80,000 $ לדונם

31

5.05

83,000 $ לדונם

5.3 עסקאות בגוש 6717 שהציג מר שי טאקו, נציג המשיב, בשלב ההשגה ואותן פירט בעדותו:

חלקה

תאריך

העסקה

מחיר לדונם

16

15.8.04

307,000 $ לדונם

17

5.8.04

305,000 $ לדונם

(להלן "חלקות להשוואה בשומה")

5.4 שמאי העוררים, בחוות דעתו, הסתמך על "שומה" שנערכה ע"י גב' נחמה בוגין וממנה הפחית 20%. חוות הדעת היא נספח ו' לתוכנית מתאר מקומית עם הוראות של תוכנית מפורטת ומספרה ממ/ 5136. התוכנית דנה בחלקות 35-43, 58 בגוש 6717. התוכנית הופקדה ביום 21.1.04 ואושרה ביום 29.9.05. לב חוות הדעת היא למעשה טבלת הקצאה ואיזון לחלוקה חדשה של מקרקעין.

בסעיף 7.3.1 (עמוד 9 ) לחוות הדעת נכתב:

"ראשית, נאמד שווי השוק של המגרשים נשוא חוות הדעת ב"מצב נכנס" כפוף ליעוד ל"אזור חקלאי " לפי מחיר שהיה מתקבל בין מוכר מרצון לקונה מרצון. "

בטבלה נאמד שווי דונם "נכנס" 100,000$ לדונם ושווי דונם "יוצא" 489,733 $ לדונם.

5.5 להלן חלק מעדות שמאית המשיב, הגב' אורנית קלרו, בעדותה בפני הועדה:

5.5.1 לגבי עסקאות להשוואה שהיא בחנה (עמוד 2 בפרוטוקול הדיון מיום 28.1.08):

"כשאני עורכת הערכת שווי למקרקעין, אני משווה את הנכס לאותו נכס ובמידה ואין לי נכס דומה להשוואה, אני מבצעת ההתאמות הנדרשות. במקרה

שלנו, המגרשים והקרקעות אותן לקחתי להשוואה במועד מכירת הקרקע טרם הופקדה תוכנית בועדה המקומית, הקרקע היתה ביעוד חקלאי וייעודה לא השתנה לבניה, כל הקרקעות שלקחתי, למעט הדוגמא הראשונה שהמכירה

היתה ביום 5.12.2002, עד היום לא אושרה תוכנית בקרקעות הללו. קרקע בגוש 6717 חלקה 36 שנמכרה ביום 5.12.2002, ניתן תוקף לאישורם ביום 29.9.2005, ילקוט פרסומים 5442. לכן ההשוואה שלי מתבצעת על אותו בסיס".

5.5.2 לגבי עסקאות להשוואה שהמשיב בחן בעת עריכת השומה (עמוד 5 בפרוטוקול הדיון מיום 28.1.08):

"אני רוצה להדגיש, כי כל הקרקעות להשוואה שאני לקחתי ובדקתי גם העסקאות ששי טאקו לקח, הן קרקעות ייעוד חקלאי עם ציפיות לבניה, אך עדיין לא אושרה תוכנית המתירה בניה. כל הקרקעות וגם מה ששי טאקו לקח וחל ההסכם, עדיין לא אושרה כלל תוכנית והתוכנית שהוגשה שם לראשונה, הוגשה לועדה המקומית ביום 17.6.06 ועד היום אין עדיין תוכנית שקיבלה תוקף. גם שאלתי במועצת גני תקווה לגבי מה קורה עם החלקות הספציפיות בתוכנית 5157 ובתוכנית 5158, הבהירו לי שלמרות ההסכם, עדיין התוכניות נמצאות באותו מצב כמו תוכנית מ"מ 5159, שחלה על חלקה 51, זו החלקה נשוא הערר שלנו".

5.5.3 לגבי עסקאות להשוואה שהגיש העורר (עמוד 1 בפרוטוקול הדיון מיום 28.1.08):

"לדעתי לא נכון להשוות חלקות 48 ו-49 לחלקה נשוא הערר, מהסיבות: תאריכי המכירה שלהן היו באפריל 2002, אוגוסט 2003, עסקאות ישנות. יש לבצע התאמות בשווי לעסקה מינואר 2005, כשמחירי השוק ב-2003 וב-2002 היו נמוכים יותר. סיבה נוספת: מדובר בעסקאות שהיו לפני שהוצא היתר בניה בחלקה 33 ומי שמסתובב בשטח ורואה את חלקה 33 והבניה שכבר החלה בה בשנת 2003, חייב להבין שמחירי השוק של הקרקעות גבוהים יותר, ודירות שנמכרות ב-350-300 אלף דולר ב-2004 לפני המכירה, שווי הקרקע ליחידת דיור מייצג שווי קרקע של בין 70-60 אלף דולר קרקע ליחידת דיור, אין מה להשוות למחירים של 80-70 אלף דולר לדונם. בכל גוש 6717 היה ידוע במשך

השנים שניתן יהא לבנות 7 יחידות דיור לדונם ברוטו וזה מביא אותנו לערכים הרבה יותר גבוהים, משקף את המחירים בסוף 2004 תחילת 2005 למועד מכירת הקרקע נשוא הערר".

5.5.4 לגבי חוות הדעת של השמאית נחמה בוגין (עמוד 6 בפרוטוקול הדיון מיום 28.1.08):

"נחמה כותבת שזה שווי חקלאי, הוא יכול להיות עם ציפיות מסויימות. בשווי חקלאי עם ציפיות השמאים לא מייחסים חשיבות גדולה לשווי שנקבע, אלא מחשיבים שווי יחסי, לא משנה אם שוויו 1 ש"ח, או שיקבעו לזה שווי של מיליון ש"ח, אין זה משנה המצב באחוזים שלהם שהם נכנסים ולכן בשנים האחרונות אנו רואים שלא קובעים את השווי בכניסה. אי אפשר לבנות על השווי הזה והוא לא נכון גם להיטלי השבחה."

5.6 להלן חלק מעדותו של נציג מס שבח בפני הועדה בחקירה הנגדית (עמוד 7 בפרוטוקול הדיון מיום 1.1.08):

”ש. בערר של העוררים הם מנו מספר עסקאות שלטענתם הם תומכות בהן (עמ' 7) ביקשתי ממך לבדוק את אותן עסקאות. הסבר את העסקה בחלקה 51 מה הנסיבות שלה.

ת. עסקה זו מדובר בעסקה שהיא בין קרובים. בין אח לאחות, בשלב הדיון בהשגה עלה הנושא כיוון שהמכירה היתה בשנת 2003 עלה הנושא של זיכוי מהמס. צויין שלקרובים לא מגיע. התקיימו יחסים מיוחדים לכן אני לא חושב שעסקה זו לא מתאימה להשוואה.

העסקה בחלקה 31 הגיע אלי אדם שהיה על סף פשיטת רגל. במהלך תקופה קצרה, הכוונה ב-8, 9, 10 למרץ הוא מכר 3 נכסים בהפסד. אדם הגיע אלי למשרד והראה לי מסמכים על מכירת משאית באמצעות כינוס. הראה לי פקודת מאסר שעומדת כנגדו אם לא ישלם סכום מסוים. הראה לי פקודה שהחברה שלו מצויה בפירוק והדירה שלו עומדת בכינוס נכסים. הוא מכר בסכום של 83,000 דולר. בנסיבות שציינתי לעיל.

ש. חלקות 48, 49

ת. אלה עסקאות שהיו שנתיים לפני העסקה שלנו. אנו מדברים באזור מתפתח באזור שהיתר הבניה ניתן רק באוגוסט 2003. לכן לא ניתן לקשור עם עסקאות מוקדמות לעסקאות שידעו שניתן לבנות חלקים מאוד גדולים ממש בקרוב. לעסקאות שיזמים נכנסים ומנסים להגדיל זכויות בנייה אלו ואחרות, בהן הציפיות עולות ועמן עולה השווי”.

5.7 עד העורר השמאי מר יוסף אגסי לא סתר את ממצאי המשיב ועדותו לגבי ממצאי המשיב יכלוה להיות מתומצתת בתשובה הבאה: (עמוד 5 בפרוטוקול הדיון מיום 1.1.08):

5.8

"ש.

ידעת שבחלקות 16 ו- 17 נמכרו בהיותן חקלאיות בסכום של 305,000 דולר לדונם.

ת.

לדעתי לא היו עסקאות כאלה. לא ידעתי על עסקאות כאלו ".

כמו כן בשאלות לגבי תוכניות סמוכות לחלקות אחרות בגוש והשפעתם על שווי המקרקעין שנמכרו השיב העד כי לא לקחם בחשבון בעת עריכת השומה ותשובתו הייתה סתמית (עמוד 4 בפרוטוקול הדיון מיום 1.1.08):

"ש.

האם ידעת שבחלקות 35, 43 ו- 58 אושרה תוכנית ממ/ 5136 מיום 29.9.05 ממנה עולה כי שונה יעודן של החלקות מחקלאי לבניה רוויה.

ת.

אי הבנה של המתחם הזה היא לדעתי מקור לטעות של שלטונות מס שבח. מאחר שברגע שעובדים עבודת שמאות ומקלידים מספר גוש ונותנים לעסקאות של הגוש לצאת, יש נזרקים כיוונים שונים וקיצוניים. אם יש שתי חלקות סמוכות אחת יעודים עליה מגורים והאחרת חקלאי, אם איננו מנתחים את החלקות, אנחנו נגיע לסטיה קיצונית. במתחם הזה צריך להשוות לחלקות שבתאריך הקובע ביעוד דומה, דהיינו יעוד חקלאי שטרם החלו להחיל תוכניות. דעתי לא היו עסקאות כאלה. לא ידעתי על עסקאות כאלו ".

בסיכומי העוררים מנסה ב"כ העוררים להפריח את טענת המשיב לטענתו שי שאקו הסתמך בקביעתו של שתי עיסקאות, שתיהן מגוש 6717, התמורה ממכירת חלקה 16, מיום 15/08/04, דווחה על סך 307,000 $ לדונם, ו התמורה ממכירת חלקה 17, מיום 5/08/04, הדיווח על סך של 305,000 $ לדונם. בעדותו אמר מר שי שאקו שתי הקרקעות ההשוואה היו "קרקע חקלאית שאין עליה תוכנית בהכנה".

לדעת העוררים לא ניתן להשוות בין חלקות להשוואה בשומה לחלקה הנדונה, חלק מחלקה 51, וזאת משום בעלי החלקות להשוואה בשומה הגיעו להסכם בביהמ"ש המחוזי בת"א, תיק המ' 2049/96, ולפיו הצדדים לבקשה - בעלי המקרקעין - והמועצה המקומית גני תקווה הגיעו להסכם לפיו הצדדים יסייעו בפעולות הדרושות לביצוע תוכנית בנין עיר, שיזמה המועצה המקומית גני תקווה, באופן שיעוד המקרקעין ישונה מקרקע חקלאית לקרקע שיוענקו בה זכויות לבניה של מבני משרדים, מסחר, תחנת תידלוק, מגורים ושטחי ציבור. (ע/3 שנמסר לןועדה ע"י השמאית). כלומר כל בעלי הקרקע בחלקות להשוואה בשומה היו צדדים להסכם ולפיו ידעו בעלי קרקע אלה על כך שהתב"ע עומדת להשתנות ביוזמת המועצה המקומית, מקרקע חקלאית למגורים, מסחרי ומשרדי, ואילו בחלקה 51, בזמן הרלבנטי, עדיין לא פרסמו תחילת הכנת תכנית לפי סעיף 77 ו-78 לחוק.

עמדת הצדדים בנושא תום הלב

המשיב בשומתו ובמהלך הדיון לא טען העדר תום לב, אם כי ברור מאליו כשהמשיב קובע כי התמורה שיש לצפות מהמכירה גבוהה מהותית מהסכום נקוב בחוזה הרי הוא טוען להעדר תום לב. גם העוררים לא התייחסו לנקודה זו. גם במהלך ההוכחות הצדדים לא התייחסו לסוגיה זו והיא עלתה בשלב הסיכומים בלבד.

העוררים כותבים:

"2.

הצדדים להסכם התקשרו בהסכם בתום לב, וללא שהתקיימו יחסים מיוחדים. לפיכך, יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לתמורה החוזית, שנקבעה בין הצדדים.

3.

כאמור, המנהל לא רק שלא טען כי התקיימו יחסים מיוחדים או כי התמורה נקבעה שלא בתום לב. לפיכך, לא היתה למנהל כל סמכות לקבוע את שווי המכירה בהתבסס על שווי השוק (לטענתו) של המקרקעין".

כנגדו כותב המשיב:

"24.

...מצינו אם כן כי פער שבין התמורה החוזית למחיר השוק גדול ביותר, בן כ 320% ו"אין לעלות על הדעת כי תתכן סטיה כה חדה מהמחיר המקובל בשוק, שנעשתה בתום לב, שהרי חזקה על המוכר, כי הוא יודע את מחיר הקרקע שבבעלותו, ואין הוא מוכר את רכושו כלאחר כלאחר כתב יד. ........

25.

בנוסף לחוסר תום הלב לכאורה, עליו עמדנו לעיל, יש לציין כי העוררים , הן המוכרים והן הקונים נמנעו מלהתייצב לעדות לפני ועדת הערר הנכבדה ולא תמכו בגירסתם לגבי השווי המוצהר מטעמם......."

ד י ו ן

מס השבח מחושב של שווי המכירה, ומס הרכישה מחושב על שווי הרכישה. היות ומדובר באותה עסקה שווי הרכישה זהה לשווי המכירה.

הגדרת "שווי" מצויה בסע' 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח מכירה ורכישה), תשל"ג-1963 (להלן: "החוק"), והיא:

"שווי, של זכות פלונית - הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון, ובלבד שבמכירות -

(1) שנעשו בכתב ושבהן שוכנע המנהל, כי התמורה בעד הזכות במקרקעין או בעד זכות באיגוד נקבעה בתום לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין - התמורה כאמור;

(2) שלגביהן נקבע בחוק זה אחרת - השווי כפי שנקבע בחוק זה".

הכלל, הקבוע בחוק הוא ששווי המכירה לצורך חישוב המס נקבע לפי מחיר שהיה נקבע בין מוכר מרצון לקונה מרצון (להלן "שווי השוק"). ואילו היוצא מן הכלל צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים והם:

1. המכר יעשה בהסכם בכתב ובו תצוין התמורה בגין הנכס הנמכר .

2. מנהל שוכנע כי התמורה נקבעה בתום לב.

3. מנהל שוכנע כי התמורה לא שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה, בין במישרין ובין בעקיפין .

אדון תחילה במחלוקת בין הצדדים מהו שווי השוק בעסקה הנדונה בערר זה. היה ושוכנעתי כי קיים פער מהותי בין תמורה שנקבעה בהסכם בין הצדדים לבין שווי השוק אבחן אם התמורה נקבעה בתום לב ושלא נבעה מקיום יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה.

לדעתי, בערר זה, בידי המשיב כל המידע לגבי עסקאות שבוצעו האזור, ולכן נטל ההוכחה בדבר שווי השוק מוטל עליו. לאחר הצגת הראיות על ידי המשיב, רשאי הנישום לסתור את הראיות שהציג המנהל ולהוכיח את שווי השוק. וזו הדרך בה נוהל ההליך העומד לדיון לפנינו.

עצם קיומם של עסקאות רבות כשיש פערים משמעותיים בין העסקאות כשכל צד מצטט את העסקאות הנוחות לו מחייב בדיקת שתי חוות הדעת שהוגשו לוועדה לבחון את ההנחות שהנחו את השמאים.

ביסוס החלטת שמאי שנשכר על ידי העוררים מתבסס על בדיקתו במשרדי הועדה המרחבית לתכנון ובניה להלן מגמות התכנון כפי שנכתבו בחוות דעתו:

"כפי שנמסר לי במשרדי הועדה המרחבית לתכנון ובניה "מצפה אפק" לא קיימת בהכנה תכנית כלשהי המטפלת בחטיבת הקרקע בה נמצאת החלקה הנדונה.

נכון ליום עריכת חוות דעת זו, תאריך 02 ינואר 2007, מסווגת הקרקע נשוא חוות הדעת ביעוד חקלאי"

שומת השמאי שנשכר ע"י העוררים מעריכה את שווי הממכר בהנחה שיעוד קרקע הוא חקלאי כשהיא הגובלת באיזור עירוני אך לא נמצאת ערב אישור תוכנית. ולכן העסקאות להשוואה שהוצגו מטעם העוררים והשמאי מטעמם נלקחו מאותן חלקות יחידות בגוש, שנותרו כחקלאיות ללא אופק פיתוח עד עצם היום הזה.

חוות דעת שמאית המשיב, גב' אורנית קלרו, מתבססת על תוכנית מתאר ממ/5129 מיום 2.5.02. כשמטרת התוכנית היא:

" 1. שינוי יעוד משטח חקלאי לדרכים כתשתית לפיתוח גני תקווה .

2. קביעת רוחב דרכים בהתאם לתשריט."

(ציטוט מתקנון תוכנית 5129 שהוצג לוועדה וסומן מש/3) ברקע החלטת שמאית המשיב עמדה תוכנית מתאר מחוזית תממ/3 (שינוי 23 א') – גני תקווה מיום 12.5.02 (הוראות התוכנית הוצגו לוועדה וסומנו מש/8). כשהתוכנית דנה בכל גוש 6717 כשבמטרת התוכנית היא שינוי יעוד משטח חקלאי לשטח עירוני בנוי. ובהוראות התוכנית נאמר כי יותרו שימושים בקרקע או בבניין בהתאם לתוכנית מתאר מקומית.

למרות שהמכירה נעשה בחודש ינואר 2005, המשיב מציג את המצב התכנוני של המקרקעין ליום מתן חוות דעתו. ובתוכנית ממ/5159 שאושרה ביום 17.1.07 שונה יעוד השטח מחקלאי למגורים, ובשטח שננכס הנמכר הוא חלק ממנו, אושרה הקמת שכונת מגורים חדשה.

לאור האמור לעיל העסקאות להשוואה שהוצגו על ידי השמאית מטעם המשיב, מבססים את עמדת המשיב כי יש לחשב את שווי המקרקעין לפי מספר יחידות דיור הצפויות להבנות על השטח (כפי שחושבו בעסקאות ההשוואה) ולפי שווי קרקע ליחידת דיור.

העוררים בסיכומיהם מבקשים לאבחן בין עסקאות ההשוואה שהוצגו על ידם לבין העסקאות להשוואה שהוצגו על ידי המשיב. לדעתם עסקאות ההשוואה בשומה היו לאחר מתן פסק דין מיום 27.3.97 (תיק המ' 2049/96) ולפיו הצדדים לבקשה - בעלי המקרקעין - והמועצה המקומית

גני תקווה הגיעו להסכם לפיו הצדדים יסייעו בפעולות הדרושות לביצוע תוכנית בנין עיר, שיזמה המועצה המקומית גני תקווה, באופן שיעוד המקרקעין ישונה מקרקע חקלאית לקרקע שיוענקו בה זכויות לבניה של מבני משרדים, מסחר, תחנת תידלוק, מגורים ושטחי ציבור. אני חולק על עמדת העוררים. תמ"מ 23/3 א' פורסמה ביום 12.5.02 (תכנית מתאר מחוזית, אשר מטרתה שינוי יעוד המקרקעין משטח חקלאי לשטח עירוני בנוי). החלקות להשוואה בשומה נמכרו באוגוסט 2004, ובזמן הרלבנטי, עדיין אין תב"ע מאושרת. מכאן יוצא כי למועד המכר של חלקות להשוואה בשומה המצב התכנוני של החלקות דומה למצב התכנוני של חלקה 51 למעט הציפיות לגבי מועד ההפשרה של השטח מקרקע חקלאית לקרקע המיועדת למגורים. ולכן מקובלת עלי עמדת המשיב כפי שנכתבה בהחלטה בהשגה כדלקמן:

"6. בסביבת הנכס נערכו עסקאות קומבינציה לפי 7 יח"ד לדונם ברוטו.

7. קרקע ליח"ד מוערכת בכ- 75,000 $, לפי חילוץ ערך הקרקע משווי דירה בסביבה הקרובה.

8. לאחר עיון בהשגתך, בדיון שנערך במשרדנו ובדיקה חוזרת של שומתנו הוחלט לתקן השומה ולקבוע שווי המכירה בסך השווה ל- 280,000$ (כ 40,000$ ליח"ד עתידית). להלן תחשיב השווי.

§ שווי כזמין – 75,000$ ליח"ד עתידית.

§ הופחתו 20,000$ היטל השבחה משוער.

§ הופחתו 5,000$ נוספים – בגין דחיה (3 שנים 4%) עד לאישור הת.ב.ע.

§ הופחתו 10,000$ נוספים בגין סיכון לאי אישור התוכנית, וזאת בשונה מעסקאות ההשוואה, שהן עסקאות מותלות באישור הת.ב.ע.

סה"כ שווי הקרקע ליח"ד 40,000$."

לעניין הסתמכות העוררים על חוות הדעת של גב' בוגין. חוות דעת זו היא חלק מתוכנית ממ/5136 ולכאורה זו חוות דעת אובייקטיבית. אולם חוות דעת זו הייתה רק לשם קביעת יחסיות בין החלקות השונות באותה תוכנית ולהשוות באופן יחסי בין שווי הקרקעות של בעל קרקע לפני התוכנית לבין השווי היחסי של הקרקעות שקבל בעל קרקע לאחר התוכנית. ולכן היא מציינת את שווי הקרקעות שנכנסו לתוכנית כקרקע חקלאית מול שווי אותן הקרקעות שיצאו מהתוכנית כקרקע לבניה.

הגב' נחמה בוגין איננה מציינת מהו שווי המקרקעין במבחן של קונה מרצון למוכר מרצון. ברור שווי קרקע המיועדת לבניה על פי תוכנית מאושרת יהיה קרוב יותר לשווי המקרקעין "במצב יוצא" כפי שצוין בחוות דעתה דהיינו כ 490 אלפי דולר לדונם מאשר שווי המקרקעין שייעודם חקלאי וללא אופק תכנוני שלדעתה עומד על 100 אלף דולר לדונם.

בכדי שהועדה תקבל את חוות דעתה של הגב' בוגין היה על העוררין לזמנה למתן עדות. חוות הדעת היא אמנם אובייקטיבית אך איננה רלוונטית לעינינו . לאור האמור לעיל אינני מייחס כל משקל לאמור בטבלת האיזון בכל הנוגע לערר זה.

ולעניין תום הלב. קיומו של פער משמעותי בין השווי החוזי של המקרקעין לבין השווי השוק מעורר ספק לגבי תום הלב. קיום פער ניכר מוביל למסקנה כי על העורר היה לשכנע את הועדה בקיום תום הלב. העדר יחסים מיוחדים בין הצדדים לכשעצמם אינם מעידים על תום לב. היה והועדה משתכנעת בתום לב, אזי התמורה על פי השווי החוזי היא שווי המכירה הרלוונטי.

העוררים, הן המוכרים והן הקונים, לא התייצבו לעדות בפני ועדת הערר בכדי לתמוך בגרסתם לגבי השווי המוצהר מטעמם. כמו כן אף אחד מהצדדים לא טען כי מי מהעוררים התייצב במשרדי מס שבח וניסה לשכנע את נציגי המשיב בתום ליבו.

העוררים טענו לתום לב רק בסיכומים ונמנעו מלהעיד בפני הועדה ולפרסום גרסתם העובדתית בכדי שיתמכו בגרסתם, למרות היותם עדים רלוונטיים. על העוררים היה להעיד על נסיבות העסקה נשוא הערר והבנת אופן קביעת התמורה בגין הקרקע. בדרך כלל יש ניגוד אינטרסים בין הרוכשים והמוכרים של קרקע, אולם הן אלו והן אלו נמנעו מלהעיד. לו טרחו המוכרים והרוכשים להתייצב, היה בכך כדי לשפוך אור על העסקה. עמדת העוררים בנושא זה מחלישה את עמדתם ומטה את הכף לטובת המשיב. אינני חושב שיש להסתפק בסיכומי העוררים במקום בעדותם של העוררים.

ניתן לסכם, אפוא, כי משנמצא פער כה משמעותי בין המחיר החוזי למחיר השוק, לטובת מחיר השוק, הרי המסקנה היא כי התמורה החוזית המוצהרת לא נקבעה בתום לב.

לפיכך, אני ממליץ בפני חברי שנדחה ערר זה, ונחייב את העוררים ב-וע 1217/06 והעוררים ב-וע 1039/07 בהוצאות בסך 20.000 ש"ח, בחלקים שווים,. בתוספת הצמדה וריבית מיום מתן פסק הדין.

__________________

י. ביליצקי, רו"ח - חבר

צבי פרידמן, רו"ח

אני מסכים.

__________________

צבי פרידמן, רו"ח - חבר

י. בן שלמה, שופט בדימוס

אני מסכים.

______________________

י. בן שלמה, שופט בדימוס

לאור האמור לעיל הוחלט כמפורט בחוות דעתו של חבר הועדה רו"ח יהושע ביליצקי.

ניתן היום י"א באייר, תשס"ט (5 במאי 2009) בהעדר הצדדים.

המזכירות תעביר עותק מפסק הדין לבאי כח בעלי הדין.

י. בן-שלמה, שופט (בדימוס) יו"ר

יהשוע ביליצקי, רו"ח חבר

צבי פרידמן, רו"ח

חבר