ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין בית אבות נגד עירית חיפה :

1

בתי המשפט

בית משפט מחוזי חיפה

ת.א 603/05

בפני:

כב' השופט יצחק עמית

תאריך:

24/08/2008

בעניין:

בית אבות פסגות חיפה בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד

זלינגר ושות'

התובעת

- נ ג ד -

עירית חיפה

ע"י ב"כ עו"ד

שלום טליה

הנתבעת

פסק דין

עניינה של תביעה זו בביטול הסכם להקמת בית אבות, כעשרים שנה לאחר חתימת ההסכם.

העובדות הצריכות לעניין

1. התובעת (להלן: "פסגות") היא חברת בת של משכנות כלל (1982) בע"מ העוסקת בבניה של דיור מוגן לאוכלוסית גיל הזהב ובבעלותה מרכזי דיור מוגן ברחבי הארץ תחת המותג "מגדלי הים התיכון". פסגות הוקמה אד-הוק לצורך פרוייקט של הקמה וניהול בית אבות בחיפה, כפי שיפורט להלן.

2. הורתו של הסכסוך שבפנינו בהסכם מיום 15.9.87 (להלן: "ההסכם") בין פסגות לבין הנתבעת (להלן: "העיריה") ולפיו התחייבה פסגות להקים בית אבות במקרקעין שבבעלות העיריה, הידועים כחלק מחלקה 60 וחלקה 79 בשלמות בגוש 10908 בשטח של 7.3 דונם (להלן: "המקרקעין").

המדובר בנכס מקרקעין באיזור מבוקש ויוקרתי ברחוב ניצנים במרכז הכרמל בחיפה. המקרקעין הוקצו לפסגות ללא מכרז לפי תקנה 2(2)(ג) לתקנות העיריות (מכרזים), תשל"ח-1977, שהיו בתוקף בזמנו. כנדרש עפ"י תקנה זו, אישרה מועצת העיר ברוב של שני שליש מחבריה, את העסקה בפטור ממכרז. תוקף ההסכם היה מותנה באישור שר הפנים, אישור שניתן בחודש מאי 1989, כמעט כשנתיים לאחר חתימת ההסכם.

ואלו עיקרי ההסכם כפי שאושר על ידי מועצת העיר:

( - ) פסגות התחייבה להגיש תוך 60 יום מאישור ההסכם על ידי משרד הפנים את התוכניות והבקשות הנדרשות לצורך קבלת היתר בניה לבית האבות, להתחיל בבנית המבנה תוך 45 יום מקבלת היתר הבניה ולהשלים את הבניה תוך 36 חודשים;

( - ) להבטחת התחייבותה על פסגות להפקיד ערבות בנקאית על סך מליון דולר של ארה"ב;

( - ) עם השלמת הבנייה, התחייבה פסגות לשלם לעיריה דמי חכירה שנתיים בשיעור של 10% משווי הקרקע על פי הערכת שמאי שצורפה להסכם. השמאי העריך את המקרקעין בסכום של 1.7 מליון דולר, כך שדמי החכירה השנתיים הועמדו על 170 אלף דולר;

( - ) לאחר השלמת הבנייה, ייחתם בין פסגות לעיריה הסכם חכירה לתקופה של 49 שנה+אופציה להארכה לתקופה של 49 שנים נוספות;

( - ) בית האבות יכלול בנוסף למחלקה לתושבים עצמאיים, מחלקות לתושבים סיעודיים ותשושים בחלוקה כדלקמן: 220 מיטות לעצמאיים, 70 מיטות לסיעודיים, 30 מיטות לתשושי נפש ו-50 מיטות לתשושים. היחס בין המחלקות יישמר בעינו, גם אם מספר המיטות יקטן בשל מגבלות שטח או אישורי בניה. 75% מכל המיטות הסיעודיות ותשושי הנפש ו-25% מהמיטות לתשושים יאוכלסו ע"י מועמדים שיתקבלו ללא דמי כניסה וישלמו רק תעריף חודשי. התעריפים החודשיים לבית האבות, על כל מחלקותיו, ייקבעו על ידי ועדת התעריפים הממשלתית לבתי אבות.

( - ) בהנהלה של בית האבות יכהנו שני נציגים מטעם העיריה וקבלת מועמדים לכל המחלקות תעשה ע"י ועדת קבלה שבה יהיה גם נציג של העיריה.

3. לאחר חתימת ההסכם ועוד לפני שנתקבל אישור שר הפנים, החלה פסגות לפעול לקבלת היתר הבנייה, תוך התמודדות עם התנגדויות של תושבי האיזור, שהתארגנו ותקפו את הפרוייקט לאורך כל הדרך.

ביום 14.2.88 הגישה פסגות לועדה המקומית בקשה להיתר בניה, ולשם הזהירות הוסיפה וביקשה הקלה כך שייכתב שמדובר בהקמת בית אבות מסחרי (על הקלה זו נעמוד בהמשך). הועדה אישרה את הבקשה ואת ההקלה בהחלטתה מיום 16.5.88 וערר שהוגש על ידי המתנגדים, נדחה על ידי ועדת המשנה לערעורים של הועדה המחוזית בהחלטתה מיום 24.11.88 (נספח ג' לתצהירו של יוגב מטעם העירייה).

עם קבלת אישור שר הפנים בחודש 5/89, נסללה הדרך להתחיל בבנייה. הבקשה להיתר בניה אושרה על ידי הועדה המקומית ביום 25.9.89 (נ/6), וראש העיר דאז מר אריה גוראל, אף הודיע למנכ"ל פסגות בחודש 4/90, כי הורה למהנדס העיר להוציא היתר הבניה המבוקש (נ/3). אלא שמכאן ואילך נתגלעו מחלוקות בין פסגות לבין העירייה לגבי יישומו של ההסכם: כיצד לחשב את שטח הבנייה נטו (שטחי שירות לעומת שטח בניה למטרות עיקריות), גודל השטח של המחלקות הסיעודיות וכיו"ב. פסגות טענה כי ביצוע הפרוייקט על פי דרישות העירייה אינו רנטבילי, וביקשה הקלות שונות שלטענתה היו מעוגנות בהסכם ובתב"ע, כמו השטח הכולל של הבניה (9,500 מ"ר נטו במקום 9,000 מ"ר), הפחתה של מספר המיטות לקשישים סיעודיים כל עוד לא אושרה תוספת של 500 מ"ר נוספים, הפחתה של הערבות הבנקאית, היוון של דמי החכירה לפי 91% מערך המקרקעין ועוד. המגעים התארכו משך שנים, והיו מעורבים בהם ראשי העיריה דאז מר גוראל ולאחריו מר מצנע.

[במאמר מוסגר: העיריה והועדה המקומית הם גופים משפטיים-סטטוטוריים שונים, למרות הזהות הפרסונלית בין חברי שני הגופים, כך שראשי העיריה משמשים גם כיו"ר הועדה המקומית. לאישיות המשפטית הנפרדת של שני הגופים, ראה, לדוגמה, ע"א 324/82 עיריית בני ברק נ' רוטברד, פ"ד מה (4) 102 (1991), עמ' 126-132].

4. חלק מדרישות פסגות התקבל, כמו הפחתת סכום הערבות הבנקאית לחצי מליון דולר, ואף הסכמה כי בשלב ראשון שטח של 500 מ"ר מתוך השטח הסיעודי לא יהיה כלול בהיתר הראשון, אלא בהיתר השני, ככל שיינתן אישור לתוספת 500 מ"ר (מכתב מהנדס העיר מיום 8.2.93 נספח ד' לתצהיר יוגב). בקשה נוספת להיתר בניה שהגישה פסגות אושרה ביום 8.2.94 (נ/5, נספח ג/11 לתצהירו של מאור). למרות זאת, פסגות לא החלה בבנייה ונמשכו המגעים לגבי ההיבט התכנוני, נוכח טענת פסגות כי עם חלוף הזמן יש להתאים ולעדכן את התכנון לרמה ולאיכות הנדרשים והמקובלים כיום (ראה, לדוגמה, מכתב מיום 4.7.94 נספח ג/14 לתצהיר מאור).

ביום 14.2.95 התקיימה ישיבה בין ראש העיר דאז, עמרם מצנע, לבין נציגי פסגות, במהלכה נדרשה פסגות להוציא היתר בניה תוך חודש, שאם לא כן, העירייה תהא חופשית לנהוג כפי שתמצא לנכון, לרבות ביטול ההסכם (נספח ה לתצהיר יוגב).

למרות זאת, חלפו כשנתיים ללא פעולה של ממש מצד פסגות. בקשה מתוקנת להיתר בניה הוגשה על ידי פסגות ביום 2.1.97. כבר ביום 7.1.97 הוחזרה הבקשה לפסגות בנימוק שחישובי השטחים נעשו שלא על פי החישובים התקפים בעת הגשת התוכנית. לטענת העיריה, היה מדובר בבקשה זהה לבקשה שהגישה פסגות בשנת 1988, ללא התאמה או תיקון כלשהוא, והבקשה אף לא כללה את השינויים שאושרו בבקשה משנת 1993.

5. בסמוך לכך החלה שרשרת האירועים בנושא מס רכוש. על פי ההסכם, היה על העיריה לשאת באגרות ובהיטלים עד להתחלת הפעלת בית האבות. זאת, מאחר שהעיריה סברה בשעתו, שכל עוד לא נחתם הסכם החכירה, שהיה אמור להחתם רק בתום הבניה, העיריה כבעלת המקרקעין ממילא פטורה מחוב מס רכוש. אלא שמס רכוש גרס אחרת, והפנה לפסגות דרישת תשלום בסך של למעלה משלושה מליון ₪. פסגות, מצידה, פנתה לעיריה בדרישה לשאת בחוב, בהתאם להוראות ההסכם.

מבחינתה של העיריה, דרישת פסגות הגדישה את הסאה. בעת חתימת ההסכם, העירייה הניחה שבניית בית האבות תסתיים תוך זמן קצר, ומנקודת מבטה, לא היא צריכה הייתה לשאת בחוב מס רכוש שהלך ונצטבר, בשל מה שנראה כסחבת של כעשר שנים בו נקטה פסגות. נוכח דרישתה של פסגות, הגיבה העיריה ביום 15.4.97 בהודעה על ביטול ההסכם. בהודעה, החתומה על ידי עו"ד טליה שלום מהמחלקה המשפטית, הודיעה העיריה לאלתר, ללא ארכה כלשהי, על ביטול ההסכם ועל חילוט הערבות הבנקאית, בטענה שההסכם הופר על ידי פסגות בשורה של הפרות יסודיות (נספח ז/3 לתצהירו של מאור).

6. פסגות הגישה בקשה לצו מניעה כנגד מימוש הערבות (ה"פ 175568/97 בבית משפט השלום בתל-אביב). במסגרת הליך זה, הגיעו הצדדים להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק-דין ביום 13/1/98 (להלן: "הסכם הפשרה", נספח ח לתצהיר מאור).

הסכם הפשרה הוא שעומד במרכז דיוננו ואלו עיקריו:

( - ) הודעת ביטול ההסכם תושעה עד לביצוע כל התחייבויות פסגות, כמפורט בהסכם הפשרה.

( - ) פסגות תטפל בביטול הדרישה לתשלום מס רכוש ואם הדרישה לא תבוטל, פסגות תשפה את העיריה בכל סכום שתידרש לשלם למס רכוש בכפוף לכך שהפרוייקט יוקם על ידי פסגות.

( - ) תוך 30 יום תוגש למהנדס העיר הצעה עקרונית לבינוי הפרוייקט, שתהא תואמת את ההסכם, הוראות התב"ע ותכניות המתאר שבתוקף. בתום בדיקת ההצעה על ידי מהנדס העיר, פסגות תהא רשאית להשמיע את השגותיה בפני מהנדס העיר, ותוך 90 יום מיום קבלת עמדת מהנדס העיר, תגיש פסגות בקשה להיתר בניה, בהתאם לאותה הצעה והערות מהנדס העיר "ובכפוף לבקשת הקלות, לרבות ההקלה המתחייבת מהיות בית האבות בעל אופי מסחרי". פסגות תפרסם הודעה בדבר בקשת ההקלות, כפי שיידרש ע"י אגף הרישוי/הועדה המקומית, ותוציא את היתרי הבניה תוך 30 יום מקבלת הודעת אגף הרישוי/הועדה המקומית כי הבקשה על תנאיה אושרו. אם יידרשו תנאים או דרישות נוספות לצורך קבלת היתר הבניה, ומבלי לפגוע בזכות השגה או ערעור השמורות לפסגות על-פי דין, תבצעם פסגות תוך 120 יום.

( - ) פסגות תחל בבניית בית האבות תוך 90 יום מיום הוצאת היתר הבניה ותסיים את בנייתו תוך 36 חודשים, בכפוף לכוח עליון או גורמים מעכבים שאינם בשליטתה.

( - ) פסגות תישא בתשלום כל המיסים, האגרות, ההיטלים, לרבות מס רכוש, גם אם דרישת התשלום בגינם תופנה לעיריה.

( - ) הצדדים ינהלו מו"מ לגבי היוון דמי החכירה.

( - ) יתר תנאי ההסכם יוסיפו לחייב את הצדדים בשינויים המחוייבים מהסכם הפשרה.

( - ) בסעיף 14 להסכם הפשרה נקבע כלהלן:

"מוסכם כי כל תנאי הסכם זה הינם תנאים עיקריים והפרת כל אחד מהם תהווה הפרה יסודית, אשר תקנה לנפגע זכות לביטול הסכם פשרה זה וההסכם, וזאת תוך 30 יום ממשלוח הודעת ביטול על ידו למפר, ואם לא תוקנה ההפרה במשך 30 הימים הללו בכפוף לאמור לעיל, כל צד יהיה זכאי לכל הסעדים המוקנים לו על פי הדין ו/או ההסכם ו/או הסכם פשרה זה במקרה של הפרת הסכם פשרה זה על ידי הצדדים".

אם סבר הקורא כי בכך יצאו הצדדים לדרך חדשה, הרי שהשתלשלות העניינים, כפי שיפורט להלן, מלמדת כי חלפו עוד כ- 10 שנים ובית האבות טרם החל להיבנות, והצדדים מצאו עצמם שוב בין כתלי בית המשפט במסגרת התביעה דכאן.

7. לאחר חתימת הסכם הפשרה, החלה מסכת התכתבויות ומגעים בין פסגות לעיריה/הועדה המקומית בהיבט התכנוני.

נוכח חלוף 11 שנה מחתימת ההסכם, גרסה פסגות כי תפיסת התכנון המקורית על פי ההסכם והתב"ע דאז היא ארכאית, ובכל הנוגע לדרישות מגורים עבור אוכלוסית גיל הזהב, פני הדברים השתנו לחלוטין. נוצר צורך בסטנדרט גבוה יותר של מגורים ומרכזי פעילות גדולים ומגוונים כמו בריכה, ספא וכיו"ב. הסטנדרטים החדשים, הן מכוח דרישות השוק והן על פי תקנים שעמדו להיכנס לתוקף, כללו, בין היתר, הגדלה של רוחב מסדרונות, של שטחי החניה והשטח הציבורי ועוד.

פסגות ערכה תוכניות מתוקנות בשיתוף פעולה עם העיריה, והכניסה בתוכניות שינויים ותיקונים שנדרשו ממנה על ידי העיריה (נספחים א/1-א/13 לתצהיר האדריכל מנספלד).

8. ביום 16/5/2000, למעלה משנתיים לאחר חתימת הסכם הפשרה, הגישה פסגות לוועדה המקומית את הבקשה להיתר בניה.

הפרוייקט נתקל בהתנגדות נחרצת של דיירי השכונה ומשפורסמה הבקשה להקלה, עליה נעמוד בהמשך, הוגשו כ- 40 התנגדויות.

רק ביום 22/7/02 - למעלה משנתיים לאחר שפסגות הגישה את הבקשה להיתר בניה - נערך דיון של ועדת המשנה של הוועדה המקומית, בו נדונו ההתנגדויות. במהלך הדיון הציע ראש העיר מר מצנע לאשר את התוכנית, והסביר כי הקרקע הוקצתה אך ורק למטרת הקמת בית אבות וכי העירייה לוחצת לגמור ולבנות. בסופו של דבר, ועדת המשנה דחתה את כל ההתנגדויות ואישרה את התוכנית בתנאים שונים בקובעה כי "אין פגיעה תכנונית המצדיקה דחיית הבקשה" (נספח ב' לתצהיר מנספלד).

ביום 3/9/02 החליטה הועדה המקומית, לאחר דיון ארוך שנערך בעקבות הסתייגותם של מספר חברים, לאשר את הבקשה להיתר (נספח ג' לתצהיר מנספלד). במהלך הדיון, הבהיר עו"ד רוזנברג, היועמ"ש של העיריה דאז, כי העיריה עומדת על קוצו של יוד בהסכם, ועל פי הסכם הפשרה פסגות מחוייבת לכל התנאים המגבילים, לרבות כמות המיטות הסיעודיות לה התחייבה. גם ראש העיר הסביר באריכות כי אין מנוס מאישור התוכנית.

9. אלא שגם בנקודה זו הפרוייקט לא יצא לדרך. ביום 20.10.02 הגישו מתנגדי הפרוייקט ערר לועדת הערר המחוזית לפי חוק התכנון והבניה (להלן: "הערר"). פסגות והועדה המקומית, הגישו תגובה, בה עתרו כל אחד מנימוקיו הוא, לדחות את הערר (הועדה סירבה לתאם את תשובתה עם פסגות, כפי שעולה ממכתב פסגות מיום 2.11.2002 נספח ז לתצהיר מנספלד).

ביום 26.6.03 התקבלה החלטת ועדת הערר שקיבלה את עמדת המתנגדים וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתת היתר בניה לפרוייקט (נספח ח לתצהיר מנספלד). ועדת הערר דחתה בהחלטתה כמעט את כל טענות המתנגדים, למעט טענה אחת, שלא נדונה בשעתו כלל בועדה המקומית, ולפיה המתאר (קונטור) של מבנה בית האבות, נוגד את תוכנית הבינוי של התוכנית המפורטת .

פסגות גרסה כי החלטת ועדת הערר בטעות יסודה, כי הקונטור בתב"ע אינו מחייב, וכי גם ועדת הערר ציינה בהחלטתה שהעמדת המבנה בדרך שהוצעה על ידי פסגות, דווקא מטיבה עם הדיירים השכנים. פסגות סירבה לקבל את רוע הגזרה, וביום 21.7.03 פנתה לועדת הערר בבקשה לעיון חוזר בהחלטתה, בקשה שנדחתה בהחלטת ועדת הערר מיום 4.8.03. במקביל, פנתה פסגות לעיריה במכתב מיום 20.7.03 ודרשה שהועדה המקומית תגיש עתירה מנהלית כנגד קביעת החלטת ועדת הערר. במכתב נאמר כי רק העמדת הבניין בדרך שהוצעה על ידי האדריכל מטעמה, וכפי שאושר על ידי העיריה, מאפשרת היתכנות כלכלית של הפרוייקט, ומשמעות החלטת ועדת הערר היא קריסת הפרוייקט וירידה לטמיון של מליוני שקלים שכבר הושקעו על ידי פסגות.

העיריה הגיבה על מכתב זה כבר למחרת והודיעה בקצרה שאין בכוונת הועדה המקומית להגיש עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר, אך אם פסגות תחליט להגיש עתירה מנהלית, העיריה/ הועדה המקומית יחזרו על עמדתם בפני ועדת הערר (נספח טז לתצהיר יורם בן פורת).

בסופו של דבר, פסגות לא הגישה עתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר, והחלה בהתייעצויות פנימיות וקיימה מספר פגישות עם בעלי תפקידים בעיריה.

10. ביני לביני המשיך להצטבר חוב מס רכוש על המקרקעין והעיריה הופתעה לגלות בסוף חודש מרץ 2005, כי כבר בחודש ינואר 2005, התמנה על המקרקעין כונס נכסים למימוש הנכס, במסגרת הליכי הוצאה לפועל שננקטו על ידי מס רכוש לשם גביית חובה של פסגות.

משנודע לעיריה על כך, שיגרה לפסגות ביום 3.5.05 הודעה על ביטול הסכם הפשרה (להלן: "הודעת הביטול", נספח יח לתצהיר פורת), חתומה על ידי עו"ד טליה שלום, שחתמה בשעתו גם על הודעת הביטול ב"סיבוב הקודם". הודעת הביטול עומדת במוקד דיוננו, ומפאת חשיבותה נצטט את נוסח ההודעה בשלמותו:

"הנדון: חלקה 60 וחלק מחלקה 79 בגוש 10908 בבעלות עיריית חיפה הודעה על ביטול הסכם מיום 12.1.98 בגין הפרה

נתבקשתי על ידי עיריית חיפה להודיעכם כלהלן:

1. בהתאם להסכם הפשרה שבנדון, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 13/1/98, התחייבתם לקיים את כל התנאים ו/או הדרישות לצורך הוצאת היתר בנייה להקמת הפרוייקט, על פי ההסכם ביניכם לבין העירייה מיום 15/9/87.

2.התנאים האמורים, נקבעו בין השאר, בהחלטת ועדת הערר מיום 26/6/03, אשר המועד להגשת ערעור לגביה חלף זה מכבר.

3. חרף האמור לעיל, לא תוקנה בקשתכם ולא פעלתם לשם הוצאת היתר בנייה כמתחייב בהסכם הפשרה.

4.מחדלכם האמור לעיל מהווה הפרה יסודית של הסכם הפשרה.

5. יתרה מזו, הסתבר לאחרונה לעיריית חיפה כי לפני כ–4 חודשים מונה כונס נכסים על פי חוק ההוצאה לפועל, למימוש חובכם למס רכוש בגין המקרקעין שבנדון. מושא הכינוס הוא זכויותיכם, כביכול, בקשר עם המקרקעין שבנדון. עניין זה, כשלעצמו מהווה הפרה של הסכם הפשרה, בו התחייבתם לפעול לביטול דרישת החוב או לשלמו.

6.יתרה מזו, מחדלכם מהתנגדות למינוי הכונס מלמד על זניחה ונטישה מצדכם של הפרויקט, והתנערות מכל התחייבותיכם בקשר אליו.

7. לפיכך מהווה הודעתי זאת, הודעת ביטול בהתאם לסעיף 14 להסכם הפשרה.

8.בחלוף המועד, האמור בסעיף זה, תפעל עיריית חיפה למימוש כל סעד העומד לרשותה על פי הדין, והסכם הפשרה, כתוצאה מהפרותכם כאמור לעיל. "

בעקבות הודעת הביטול, נזדרזה פסגות והגישה התובענה דכאן, ובד בבד עתרה וקיבלה צו מניעה זמני האוסר על העירייה לפעול בדרך כלשהי, שיש בה כדי לפגוע בזכויותיה של פסגות על פי ההסכם או הסכם הפשרה. נספר כי חודשים ספורים לאחר קבלת הודעת הביטול, הסדירה פסגות את ענייניה במס רכוש.

המחלוקת המשפטית והראיות שהובאו על ידי הצדדים

11. האם ביטול ההסכם נעשה כדין? זו השאלה הצריכה לענייננו, ובמסגרתה נבחן אם פסגות הפרה את ההסכם והסכם הפשרה. ודוק: גם אם נגיע למסקנה שפסגות הפרה את ההסכמים, אין משמעות הדבר, בהכרח, שהודעת הביטול ניתנה כדין, ובהמשך נסביר את הדברים.

12. התיק שבפנינו רצוף בתכתובת עניפה ובמסמכים לרוב, ואת עיקרי הדברים ניתן לדלות מהמסמכים.

מטעם פסגות העידו האדריכל מנספלד, שהכין את התוכניות וליווה את הפרוייקט, והמנכ"לים בתקופה הרלוונטית - מר מאור ששימש כמנכ"ל עד שנת 98, ומר מר בן פורת, שנכנס לתפקידו מספר חודשים לאחר חתימת הסכם הפשרה.

מטעם העירייה העידו פונקציונרים שונים: עו"ד רוזנברג ששימש כיועמ"ש של העיריה בתקופה הרלוונטית, גב' רחל בן אשר ממחלקת תכנוןעיר, מר יוגב מאגף נכסים, ומר ראובן כץ ממחלקת רישוי הבנייה. לחלק מהעדים מטעם העיריה, לא הייתה ידיעה אישית אודות האירועים, ותשובותיהם עמדו לעיתים בסתירה לחומר הכתוב.

הצדדים עדיין מעוניינים בהקמת בית האבות

13. חלפו 21 שנה מאז נחתם ההסכם, אך פסגות הצהירה כי היא עדיין מעוניינת בהקמת בית האבות. מה עוד, שעל פי ספריה, השקיעה כשמונה וחצי מליון ₪ (כולל סכום של 2.5 מליון ₪ למס רכוש, סכום שיוחזר אם תידחה התביעה ויוצהר על ביטול ההסכם). אני נכון לקבל הצהרה זו, ומטבע הדברים, לפסגות יש אינטרס שהסכומים שהושקעו על ידה בפרוייקט, לא יירדו לטמיון.

גם העיריה הצהירה שהיא עדיין מעוניינת בהקמת בית אבות, הן לאור ייעוד המקרקעין והן בשל צרכי העיר.

נוכח המטרה המוצהרת המשותפת לשני הצדדים, סברתי שניתן להגיע להסכמה מחודשת לגבי הפרוייקט, מה עוד שנושא מס הרכוש כבר הוסדר על ידי פסגות. אלא שהדבר לא נסתייע, למיטב התרשמותי בשל חוסר רצון של ממש מצד העיריה או בשל חשדנותה כלפי פסגות. משכך, אין לי אלא להכריע במחלוקת.

האם פסגות הפרה את ההסכם או את הסכם הפשרה?

14. סקרנו באריכות את השתלשלות העניינים לאורך כעשרים שנה. על מנת לבחון את התנהלותה של פסגות, נחלק את התקופה לשלוש תקופות משנה כלהלן:

התקופה 15.9.87 – 12.1.98 (ממועד חתימת ההסכם ועד לחתימת הסכם הפשרה):

15. דומה כי במהלך תקופה זו, ובעיקר בשנים 1993-1997, פסגות קפאה על שמריה ולא קידמה את הפרוייקט, ובכך הפרה את ההסכם הפרה יסודית. איננו נדרשים לקבוע מסמרות בעניין זה, מאחר שכל הפרה של פסגות את ההסכם, ממילא "נבלעה" בהסכם הפשרה.

התקופה 12.1.98– 4.8.03 (מחתימת הסכם הפשרה ועד החלטתה הסופית של ועדת הערר).

16. פסגות הגישה בקשה להיתר בניה מייד לאחר חתימת הסכם הפשרה, אם כי ההליך התכנוני חרג בהרבה מלוחות הזמנים הנוקשים שנקבעו בהסכם הפשרה.

הרושם המתקבל מחומר הראיות הוא, שבמהלך השנתיים מאז נחתם הסכם הפשרה ועד להגשת הבקשה להיתר בנייה ביום 16.5.00, פסגות התנהלה "בצליעה" כפי שעולה מהתכתובות בין הצדדים באותה תקופה. כך, העיריה שלחה לפסגות מכתב התראה ביום 23.7.98, בהמשך למכתבים קודמים, על כך שפסגות טרם הסדירה נושא מס רכוש וטרם השלימה פרטים חיוניים לבדיקת התוכניות. ביום 9.5.99 הודיעה העיריה על מספר בעיות עקרוניות בתוכניות שהוצגו על ידי פסגות, ובראש ובראשונה, על כך שהתוכניות לא כוללות מקום להתקנת 90 מיטות סיעודיות (נספחים א/2 – א/5 לתצהיר בן אשר). על כך השיב האדריכל מנספלד בחקירתו, כי פסגות אכן ניסתה בגלוי להקטין את מספר המיטות הסיעודיות, מאחר שהדרישה לשלוש מחלקות סיעודיות פוגעת באופי של הבניין ובתדמיתו. גם בן פורת אישר בחקירתו כי "זה טעות שלנו, ואין לנו שום כוונה לבנות מבנה בלי מיטות סיעודיות" (שם, עמ' 36). לטעמי, הנסיון של פסגות להתחמק מהתחייבותה על פי ההסכם ל-90 מיטות סיעודיות, מהווה הפרה יסודית של ההסכם. ברם, משסברה פסגות וקיבלה על עצמה את דרישת העיריה לתקן את הדבר, כבר אין לכך נפקות לענייננו.