ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אנגל נכסי הטיילת נגד עירית בת-י :

1

בתי המשפט

בית משפט השלום ראשון לציון

א 001080/07

בפני:

כב' השופט שאול מנהיים

בעניין:

אנגל נכסי הטיילת בע"מ

ע"י עו"ד ברעם-מזור

התובעת

נ ג ד

עירית בת-ים

ע"י עו"הד י. ברוש, א. ברוש

הנתבעת

פסק דין

מבוא

1. זוהי תביעה כספית העומדת ליום הגשתה על סך של 1,203,932 ₪, שלטענת התובעת מהווה תשלומי יתר של ארנונה שנגבו מהתובעת שלא כדין ועל העירייה הנתבעת להשיבם לתובעת. הנכס נשוא החיוב בארנונה ששיעורה נתון במחלוקת (להלן "הנכס") משמש בתקופה הרלבנטית כמקבץ דיור לעולים קשישים.

2. נשמעו עדויות קצרות למדי של שני עדי תביעה: מר אשכנזי, שהיה בתקופה הרלבנטית סמנכ"ל הנכסים של קבוצת החברות שהתובעות היא אחת מהן, וגב' מלנבוים שהיא מנהלת מקבץ הדיור שבנכס אליו מתייחסת התביעה; ושל עד הגנה אחד: מר לוטן, שבין שאר תפקידיו מכהן כמנהל הארנונה בעירייה הנתבעת. כמו כן הוחל בשמיעת סיכומים בע"פ, אולם משסיכומי התובעת התארכו הוחלט כי התובעת תשלים בכתב את הסיכומים שהחלה להשמיע בעל-פה וכי הנתבעת תסכם אף היא בכתב.

3. הנכס נמצא ברח' בן-גוריון בבת-ים, על שפת ימה של העיר. לפי המצב התכנוני, ניתן לבנות במקום בית מלון ולכך גם ניתן היתר הבניה של הנכס, שאכן נבנה והופעל בתחילה כבית מלון. בשנת 1998 ניתן היתר נוסף לשינויים במבנה ולהוספת חדרים שחלקם יועדו להיות חדרי מלון ויתרתם חדרי מלון דירות. בנסח הרישום של הנכס אף נרשמה הערה לפיה הוגבל השימוש במבנה לבית מלון, פרט לקומות ה' – ח' שהשימוש בהן הוגבל למלון דירות. התובעת היא חברת בניה וחברת נכסים. במסגרת פעילותה כחברת נכסים, בבעלותה נכסים שונים מכל הסוגים ובהם גם נכסים מניבים (עדות מר אשכנזי, עמ' 5 ש' 18-19).

4. חיוב המקבץ בארנונה מאז פתיחתו באפריל 1999 הוא כ"דיור מוגן/מלון דירות", והוא נעשה באופן כוללני בגין כל שטח המקבץ כאשר מי שמחויב בארנונה הוא התובעת ולא הדיירים. התביעה היא להשבת סכומי ארנונה שלטענת התובעת נגבו ממנה ביתר בגין השנים 1999 – 2005 (כולל), וזאת לאור טענותיה שתפורטנה להלן. בגין השנים שתחילתן בשנת המס 2004 מגישה התובעת השגות על חיובי הארנונה שלה, אף כי ההשגה בגין שנת 2004 הוגשה באיחור. הליכי הערר בגין השנים 2004 ו-2005 שעניינן כלול בתביעה זו עודם תלויים ועומדים וטרם הוכרעו(!).

5. מאפייני מקבץ הדיור המתנהל בנכס משנת 1999 כפי שתוארו על ידי התובעת ולא היו שנויים במחלוקת הם כדלהלן: מקבץ הדיור משמש למגורי עולים, רובם אזרחים ותיקים. הדיירים מופנים למקבץ על ידי משרד הקליטה באמצעות עמידר על פי כללי זכאות של גופים אלה. לכל דייר (או בני זוג) מוקצית לשימוש ייחודי דרך קבע דירה. התשלום לתובעת עבור המגורים נעשה בחלקו על ידי הדיירים ובחלקו על ידי משרד הקליטה ועמידר. המגורים במקבץ הם ארוכי טווח, ועל פי רוב דיירים עוזבים את המקום רק כאשר מפאת גילם אין הם יכולים עוד לנהל חיים עצמאיים. הריהוט והציוד בדירות הוא של כל אחד מהדיירים, וכל דירה מאפשרת חיים אוטונומיים מבחינת המבנה הפנימי שלה. גם קוי הטלפון והטלויזיה בכל דירה הם על שם כל אחד מהדיירים. השירותים הניתנים לדיירים כוללים תחזוקה וטיפוח של החצר, נקיון השטחים הציבוריים ותחזוקת מערכות הבניין, אך אין ניתנים שירותים בתוך הדירה אלא אם הם בגדר תחזוקה של מערכות המבנה. לא ניתנים שירותים של כביסה, הסעדה, סיעוד או שירות רפואי כלשהו. במקבץ חדר ובו מכונות כביסה המופעלות בתשלום, אולם השירות הזה ניתן על ידי חברה חיצונית שעיסוקה בכך והיא אשר גובה את התשלום עבור הכביסה מהמשתמשים. נוסח הסכם ההתקשרות עם כל דייר הוא אחיד ומוכתב על ידי עמידר.

עיקרי טענות הצדדים

6. בכתב התביעה העלתה התובעת טענות רבות. טענה מרכזית של התובעת היא כי מדובר בנכס המשמש למגורים ויש להטיל עליו ארנונה בשיעור החל על דירות מגורים. טענה נוספת של התובעת תוקפת את חוקיותו של הסיווג החדש של "דיור מוגן/מלון דירות" שהתווסף לראשונה (לטענת התובעת) לצו הארנונה של העירייה הנתבעת בשנת 1986, משום שהתעריף שנקבע בעת הוספת סיווג זה חורג מהמותר על פי חוקי ההקפאה שהיו אז בתוקף ולא ניתן היתר השרים לחריגה זו. בהקשר זה טוענת עוד התובעת כי גם בצו הארנונה לשנת 1997 חרגה העירייה מחקיקת ההקפאה הרלבנטית, עת הוסיפה לצו סייג לפיו תעריף הארנונה המופחת לדירות ששטחן אינו עולה על 48 מ"ר לא יחול על דירות כאמור הנמצאות במתחם שהוקם למטרות נופש, מלונית, דיור מוגן או בית מלון. גם סייג זה לא קיבל את אישור השרים אף שמשמעותו העלאת תעריף הארנונה של חלק מהדירות ששטחן אינו עולה על 48 מ"ר. עוד נטען על ידי התובעת כי סייג כזה אינו תקף גם משום שהוא עומד בניגוד לסעיף 8 לחוק ההסדרים מ-1992, משום שהוא קובע תעריף ארנונה נפרד לפי מטרת הקמת המבנה, שאינה קריטריון רלבנטי לארנונה לפי הסעיף האמור. מהטענות דלעיל נובעת המסקנה של התובעת כי יש לחייבה בארנונה לפי התעריף החל על דירות ששטחן עד 48 מ"ר. עוד נטען כנגד סבירות תעריפי הארנונה (הן בהשוואה "פנימית" לנכסים אחרים באותה עיר והן בהשוואה "חיצונית" לנכסים דומים בערים אחרות). טענה זו מתחזקת נוכח גילם ומצבם הסוציו-אקונומי של הדיירים. עוד טוענת הנתבעת כי התנהלות העירייה מגיעה לכלל רשלנות כאשר ידעה שהנכס משמש למגורי עולים קשישים ולא טרחה לברר את זהות המחזיקים אף שבירור כזה היה מזכה רבים מהדיירים בהנחות, אשר יש לתיתן גם ללא בקשה. לגבי נושא הליכי השגה וערר הרי שככל שמדובר בטענות של אי חוקיות ואי סבירות הרי שממילא אין אלה מצויות בסמכות ועדת הערר ועל כן יש לבררן כאן. לגבי טענת "איני מחזיק" מאפשר החוק במפורש לבית המשפט להתיר העלאת הטענה גם בהליך משפטי וכאן הדבר ראוי שכן אין כאן צורך בבירור עובדתי בהקשר זה, ולגבי טענות אחרות הרי שמפאת חשיבותן ראוי לדון בהן כאן אף שניתן היה להעלותן בערר. בנקודה אחרונה זו ובהתייחס לעררים התלויים ועומדים בגין השנים 2004 ו-2005, קוראת התובעת לבית המשפט להכריע בעצמו נוכח התמשכות ההליכים בועדת הערר.

7. הנתבעת טוענת כי מקומן של טענות התובעת הוא רק בהליכי השגה וערר. בנוסף טוענת הנתבעת כי אין לאפשר בכל מקרה כפל הליכים לגבי השנים 2004 ו-2005 שעניינן תלוי בפני ועדת הערר ועל כן יש לדחות אותו חלק של התביעה המתייחס לשנים אלה. לעצם שאלת סיווג הנכס טענת הנתבעת כי הסיווג הוא כדין, תואם את היתר הבניה ואף הפך סופי וחלוט. עוד היא טוענת כי אין מדובר בבית מגורים רגיל וכי סוג הנכס צריך להיקבע גם על פי ייעודו התכנוני לפי ההיתר ולפי התכנית החלה עליו, גם מחמת הכלל ש"אין חוטא יוצא נשכר". לעניין חוקי ההקפאה טוענת הנתבעת כי עד שנת 1990 מותר היה להוסיף סיווגים חדשים גם ללא אישור השרים, וכי זה אכן היה המצב בשנת 1985/6 שבה הוסף לראשונה לצו הארנונה סיווג של מלון דירות ודיור מוגן. טענה נוספת של העירייה היא כי יש לפטור אותה מחובת ההשבה מכיוון שהשבה כזו תהיה בלתי צודקת בנסיבות העניין, מטעמים שפורטו בסעיף 61 לסיכומיה. הנתבעת כופרת ברשלנותה הנטענת ובטענת האפליה וטוענת גם כי לתובעת יתרון על פני מלון רגיל עקב תשלומי המדינה הגבוהים והמובטחים לאורך זמן. בנוסף לכל אלה נטען גם כי יש לדחות התביעה מחמת שיהוי כבד בהגשתה.

שיהוי

8. טענת שיהוי המועלית כנגד תביעה אזרחית בטרם חלפה תקופת ההתיישנות היא טענה קשה שקבלתה משמעה קיצור תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק. התנאים לקבלתה מחמירים ונסיבות החלתה נדירות. על הטוען את טענת השיהוי להוכיח מצג ברור מצד התובע כי הוא ויתר או מחל על זכות התביעה הנתונה לו ובשל כך הנתבע שינה את מצבו לרעה (ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתו"ב ירושלים). לא מצאתי שהתובעת התנהגה באופן המלמד על זניחת טענותיה, ולא מצאתי שבשל התנהגות זו שינתה העירייה הנתבעת את מצבה לרעה, הכל מעבר להשלכות הרגילות של הקושי שבפניו ניצבת כל עירייה כאשר היא נדרשת להשיב ארנונה שגבתה בשנים מאוחרות יותר, על ההשלכות התקציביות האפשריות של חיוב כזה. כבר נפסק כי "השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין והיא עשויה לעיתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות" (ע"א 6805/99 לעיל, בע' 446). כידוע (וכפי שבואר גם בע"א 6805/99 לעיל) אין דינו של שיהוי בהליך מנהלי כדין שיהוי בהליך אזרחי. במאמר מוסגר ולמעלה מן הצורך אציין כי אף באותן נסיבות חריגות בהן התנאים המוקדמים לקבלת טענת השיהוי התמלאו, עדיין לבית המשפט מסור שיקול דעת באם לקבל את הטענה (ר' ע"א 6805/99 לעיל בע' 448, וכן ע"א 5110/05 מד"י נ' שטיינברג). עוד אוסיף כי עיתוי הגשת התביעה יכול וישמש שיקול במסגרת הדיון בהשבה חרף האמור לעיל. האמור לעיל התייחס רק לדחיית טענת השיהוי (כמו גם טענת אי הגשת הליכי השגה) כטענה המצדיקה דחיית התביעה כולה. אם לגופו של עניין אמצא כי נגבתה ארנונה בסכום העולה על המגיע וכי קמה לכאורה חובה להשיב את הסכומים שנגבו ביתר, תגיע שעתם של השיקולים הצריכים להילקח בחשבון בעת הדיון בהשבה שיתנהל לפי סעיף 2 לחוק עשיית עושר ולא במשפט, תשל"ט-1979. שיקולים אלה עשויים לכלול גם את עיתוי הגשת התביעה, השפעת הטלתה של חובה להשיב סכומים שנגבו שנים רבות לאחר שנות התקציב הרלבנטיות לגבייתם, ועוד.

היחס בין התביעה לבין הליכי השגה וערר (והאבחנה בין שנים בגינן הוגשו הליכים כאמור לבין שנים שרק התביעה דנה בהן)

9. התביעה היא בגין התקופה שמאז אפריל 1999 (תחילת הפעלת מקבץ הדיור בנכס) ועד תום שנת 2005. בגין השנים 2004 ו-2005 הוגשו השגות והליכי ערר על ההחלטות בהשגות, לפי חוק הערר. הליכי ערר אלה, שהוגשו על ידי התובעת, עודם תלויים ועומדים מזה שנים(!). למותר לומר שהתנהלות (שלא לומר אי-התנהלות) ועדת הערר של העירייה הנתבעת במקרה דנן מעוררת מורת רוח קשה. מטרתו של חוק הערר היתה לתת למי שנדרשים לשלם ארנונה מסלול מהיר, נגיש ויעיל לבירור אותן טענות שחוק הערר קובע כי ניתן להעלותן בהליכים הקבועים בו. כאשר הליכי ערר נמשכים שנים חותר הדבר תחת חלק חשוב מהרציונל שבבסיס חוק הערר. השאלה היא האם יש בדברים אלה כדי להצדיק תוצאה לפיה בעוד העררים תלויים ועומדים ידון בית המשפט ויכריע בטענות המועלות בהם במסגרת פסק דין זה. לשאלה זו היבט צר המתמקד רק בשנים שבגינן תלוי ועומד ערר (השנים 2004 ו-2005), והיבט רחב המתייחס גם לשנים שבגינן לא הוגשו כלל הליכים לפי חוק הערר והן כלולות בתביעה שבפניי.

10. בהיבט הצר המתייחס לשנים 2004 ו-2005 אני סבור שהטענות לעניין סוג הנכס ולעניין מיהות המחזיק, המועלות בעררים התלויים ועומדים והכלולות במפורש בחוק הערר כטענות שבגינן ניתן להגיש השגה וערר על פיו, הן טענות שלא ראוי כי אכריע בהן במסגרת התביעה דנן. חל כאן הגיונו של הכלל בדבר "הליך תלוי ועומד" (LIS ALIBI PENDENS). כלל זה אמנם אינו מחייב להימנע מלדון בטענות אלה רק מקנה שיקול דעת אם לעשות כן, אולם סבורני שבנסיבות העניין וחרף ההתארכות החריגה של הליכי הערר ראוי לנהוג כך בענייננו. אני ער לכך שלפי חוק הערר רשאי בית המשפט להתיר העלאת טענת "איני מחזיק" גם בהליך המתנהל בבית המשפט, אולם אני סבור שלא ראוי כי יתנהלו שני הליכים במקביל באותן שאלות ולגבי אותן שנות מס עצמן ולטעמי המחוקק לא התכוון להתיר ניהול מקביל של שני סוגי הליכים אלא רק לפתוח פתח בנושא זה בפני מי שלא נקט כלל בהליכים לפי חוק הערר. התובעת אינה יכולה לנסות את מזלה פעמיים באותן טענות לגבי אותן שנים עצמן, ולהותיר את העררים תלויים ועומדים בעוד היא מנהלת את התביעה הנוכחית. גישת התובעת עלולה להביא לבלבול ולכפל הליכים בכמה ערכאות. אם תהיה כפילות כזו, הרי לאחר שיוכרעו הן התביעה הנוכחית והן הליכי הערר יכול ויתנהלו הליכים כפולים גם בערכאות הערעור: ערעור מנהלי לפי חוק הערר על החלטת ועדת הערר, וערעור אזרחי בפני בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים על פסק הדין כאן. בעת הזו מדובר גם בשני בתי משפט מחוזיים שונים, שכן בית המשפט המחוזי במחוז המרכז אינו דן בהליכים מנהליים בעת הזו ואינו משמש כעת גם כבית משפט לעניינים מנהליים. זוהי תוצאה לא ראויה ולא רצויה, שתביא לבזבוז משאבי זמן שיפוטי. במקרה של הכרעות שאינן זהות זו לזו עלול להיגרם גם בלבול לגבי התוצאה האופרטיבית עד להכרעה הסופית בערכאה שלישית (שאף היא עלולה להתנהל בשני מסלולים שונים). בכל הנוגע להתמשכות הליכי הערר, הרי שלתובעת האפשרות לנקוט בהליך מנהלי מתאים כדי לכפות קיום דיון והכרעה בעררים שהגישה, ואין לראות בתביעה הנוכחית דרך לפתור את הבעיה שם לפחות כאשר התובעת לא אמרה נואש ולא חזרה בה מהעררים נוכח העדר הכרעה בהם ולאור קיום התביעה הנוכחית שהיא עצמה הגישה.

11. שאלה קשה יותר היא השפעת הליכי הערר הנ"ל על הדיון כאן בשנים שקדמו ל-2004 והכלולות בתביעה. שאלה זו מצומצמת לשיטתי רק לטענות בדבר סיווג הנכס ומיהות המחזיק. טענות אחרות אינן נושא לעררים התלויים ועומדים, ובניגוד לטענות הנתבעת הרי שטענות החורגות מהתחומים הנ"ל אינן עניין להליכים לפי חוק הערר (פרט לשאלת שטח הנכס, שאינה רלבנטית לענייננו). זאת ניתן ללמוד למשל מפסק הדין בעניין רע"א 11304/03 כרטיסי אשראי לישראל בע"מ נ' עירית חיפה (להלן: "פרשת כרטיסי אשראי"), שם הורה בית המשפט העליון לדון בשאלת ההשבה של ארנונה שנגבתה ביתר בניגוד לחוקי ההקפאה וזאת אף שלא ננקטו הליכים לפי חוק הערר. עוד ראו: בר"ם 9817/06 נילי וינברג נ' מנהל הארנונה עיריית תל-אביב, שם (בסעיף 5 לפסק-הדין) נקבע שכאשר מועלית טענת של אי חוקיות צו הארנונה, אין הטענה מצויה בסמכות ועדת הערר כלל. עוד בעניין זה: רע"א 10643/02 חבס נ' עיריית הרצליה, סעיף 10 לפסק-הדין של כב' השופטת ארבל. הלכת ייזום אינה חלה כאן, משום הוראתו המפורשת של סעיף 3(ב) לחוק הערר. בנושאים של סיווג הנכס ומיהות המחזיק אני סבור שאין לנעול את הדלת בפני התובעת בגין השנים שבגינן לא הגישה השגות, וזאת בשל מרכזיותו של חוק עשיית עושר ולא במשפט בשיטת המשפט בישראל ובשל מרכזיותו של עקרון חוקיות המנהל במשפט הציבורי בישראל. כפי שנראה בהמשך הדברים, אין למסקנתי זו השלכה אופרטיבית על התוצאה במקרה דנן.

סיווג הנכס לצורך ארנונה בשנים 1999 - 2003: האם רק לפי השימוש בפועל

12. השאלה שבכותרת לעיל תידון, לאור האמור בסעיף 10 לפסק דין זה, רק לגבי השנים 1999 – 2003. אין חולק כי השימוש בנכס הוא קריטריון מרכזי בקביעת סיווגו לצורכי ארנונה, אולם השימוש אינו תמיד הקריטריון היחיד. כך במקרים מסוימים מיהות המשתמש אף הוא לעיתים קריטריון רלבנטי לקביעת הסיווג (ר' למשל, סעיף 19 לפסק-דינה של כב' השופטת ארבל בפרשת כרטיסי אשראי לעיל).

13. הקריטריונים לסיווגו של נכס לצורכי ארנונה נקבעו בס' 8 בחוק ההסדרים והם כוללים את סוג הנכס, השימוש שנעשה בו ומיקומו. הטענה כי השימוש שנעשה בנכס הוא הקריטריון היחיד לסיווג מאיינת את משקלו של הקריטריון של "סוג הנכס" כקריטריון רלבנטי לסיווגו לצורכי ארנונה, ואף נותנת פירוש צר ומצמצם למילה "שימוש". לפי פירושה של התובעת, "שימוש" פירושו רק השימוש בפועל. זהו פירוש שאין לקבלו כפי שהוא. נניח שאדם עוזב את דירת מגוריו ועוקר לאזור אחר, או למדינה אחרת, לתקופה לא קצרה המשתרעת על פני שנות מס שלמות. נניח גם – ומצבים כאלה ייתכנו ואף מתרחשים בפועל – כי מסיבות שונות אין אותו אדם מוכר או משכיר את דירתו המקורית, ומותיר אותה ריקה מאדם כאשר רק חפציו האישיים והציוד הביתי שהותיר בה נמצאים באותה דירה. בהתעלם מהזכאות לפטור בגין נכס ריק (המוגבלת כידוע לחצי שנה בלבד), הרי שלפי שיטת התובעת יש להטיל על הדירה ארנונה של "מחסן" ולא של דירה (ונניח שזו נמוכה מהארנונה המוטלת על דירה), משום שהיא משמשת בפועל אך ורק לאחסון חפצים. אין לקבל טענה כזו. בדוגמה דלעיל ברור, ולטעמי לא ניתן לחלוק על כך ברצינות, שהדירה חייבת בארנונה של דירה ולא של מחסן. דוגמה אחרת וקרובה יותר לעניין שבפנינו היא זו: ידוע שבחלק מהמלונות קיימות גם יחידות בעלות אופי של דירה, אשר יש המתגוררים בהן דרך קבע אף שהנכס בכללותו הוא בית מלון לכל דבר מבחינת מאפייניו ומבחינת דרך התנהלותו (השכרת חדרים או מערכות חדרים לתקופות קצרות). לטעמי ברור שהארנונה שתוטל על אותה יחידה או אותן יחידות במלון המשמשות למגורי קבע של דייר מסוים לא תהיה שונה מזו המוטלת על שאר חדרי המלון. היחידה הזו היא חלק ממלון לכל דבר, גם אם בפועל יש מי שמשתמש בה למגורי קבע והיא מצוידת במאפיינים של דירה "רגילה" כגון מטבח נפרד ומצויד. למסקנה זו ניתן להגיע, מקל וחומר, מפסק הדין: בר"ם 268/07 היינריך נ' מנהל הארנונה בעיריית תל-אביב יפו.

14. מהדוגמאות דלעיל עולה כי בעת בחינת סיווגו של נכס לצורכי חיוב בארנונה, יש לתת את הדעת, לצד השימוש בפועל בנכס, גם לשימוש המותר בנכס אשר יש המכנים אותו "פוטנציאל השימוש בנכס" (ר' ע"ש (מחוזי-חיפה) 5024/99 מנהל הארנונה בעירית חדרה נ' גייזלר). השימוש המותר נגזר ממצבו המשפטי - תכנוני של הנכס שאף משפיע על תעריף הארנונה המושת עליו (ה' רוסטוביץ, ארנונה עירונית, תשס"ה עמ' 755). כך ראוי לנהוג בין מכח הקריטריון של "סוג הנכס" ובין מכח פרשנות תכליתית, רחבה ומקיפה של המונח "שימוש", פרשנות לפיה המונח הזה מתייחס לא רק לשימוש המסוים המתבצע ברגע נתון בנכס באופן פיזי.

15. ככלל, אני סבור שראוי שסיווג הנכס לצורכי ארנונה מקום שהשימוש בו אינו תואם את פוטנציאל השימוש מבחינה תכנונית, יהיה לפי הגבוה שבין השניים: השימוש בפועל, או השימוש המותר בנכס לאור ייעודו התכנוני. זוהי מדיניות שאימוצה ישמש תמריץ למיצוי פוטנציאל השימוש בנכסים על פי ייעודיהם התכנוניים ויש בה גם כדי למנוע מצב של "חוטא יוצא נשכר".

16. הגישה דלעיל משקפת לטעמי כלל של מדיניות שיפוטית ראויה, אולם כללי מדיניות אינם מוחלטים ואינם נטולי חריגים. בעת יישומם יש לשקלל למערכת השיקולים גם שיקולים נוספים, העשויים להצדיק את המסקנה כי במקרה נתון אין ליישם כלל כזה או אחר. השאלה כעת היא אם הגישה המבוטאת בסעיף 15 לעיל מתאימה גם למקרה שבפנינו. אין בפנינו מקרה בו בעלת הנכס (התובעת) החליטה להשיא את רווחיה על ידי שיווק יחידות, שנועדו במקורן לנופש, למגורי קבע "רגילים". גם אין בפנינו מקרה שבו אנשים רכשו יחידות ששווקו להם כדירות נופש והחליטו להשתמש בהן למגורי קבע, ובכך לזכות בדירת מגורים על קו החוף אשר לא היו יכולים לזכות בה אלמלא כן משום שבניה למגורים אינה מותרת בקרבה כזו לחוף. המקרה שבפנינו כאן שונה משני סוגי המקרים דלעיל. המדינה עצמה (המשרד לקליטת עלייה, שהוא משרד ממשלתי) היא שהתקשרה עם התובעת לשם הפיכת הנכס למקבץ דיור לעולים מבוגרים. היא גם הקובעת מי יתגורר שם, והיא אף משתתפת במימון מגורים אלה. הדיירים הם אנשים שנמצאו זכאים לדיור שהמדינה משתתפת בעלותו, ולא מי שבחרו בחירה רצונית לגמרי בתנאי שוק חופשי להתגורר דווקא במקום הזה. דיני הארנונה מאפשרים הטלת ארנונה בשיעורים שונים תוך הבאה בחשבון של יכולת לשלם. הארנונה היא גם דרך לחלק את נטל מימון השירותים המוניציפליים תוך יישום עקרונות של צדק חלוקתי, כלומר גובים יותר ממי שיכול לשלם יותר ולא לפי שיעור השירותים העירוניים שהמשלם צפוי לצרוך. אמנם אין ככלל מבחן הכנסה טהור לצורך קביעת שיעור הארנונה (פרט לזכאות להנחות שחלקן ניתן על בסיס יכולת כלכלית נמוכה), אולם יש דוגמאות למכביר לשיקולים סוציאליים וחלוקתיים בהטלת ארנונה. כך, שיעורי הארנונה על נכסים המשמשים בנקים וחברות ביטוח גבוה בהרבה משיעור הארנונה על נכסים המשמשים למשרדים ולמסחר. כך גם שיעור הארנונה לכל מ"ר לדירות מגורים משתנה לפי האזור בו נמצאת הדירה בתחומי העיר, סוג הבניה וכו' כאשר כאן התפיסה היא שמי שמחזיק בדירה גדולה יתר, שנבנתה ברמה גבוהה וממוקמת באזור יקר יותר בתחום העיר, יכול לשלם יותר ולכן גם נדרש לשלם יותר. עם זאת יישומו של השיקול הסוציאלי והחלוקתי במקרה שבפנינו מעורר שאלה, שהרי הדיירים הם אמנם אנשים שהמדינה מעניקה להם את הזכות להתגורר במקבץ הדיור ואף משתתפת במימון מגוריהם שם, אולם התובעת עצמה ה