ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פאטמה עבד נגד אבנה אבו ח'דיר :

28


בתי המשפט

בית משפט השלום ירושלים

ת.א. 4107/06

בפני:

כבוד השופט אריה רומנוב

13/03/2009

1. פאטמה עבד אלסלאם אבו חדיר

2. מוחמד עבד אלסלאם אבו ח'דיר

3. לילה עבד אלסלאם אבו ח'דיר

4. עליה עבד אלסלאם אבו ח'דיר

בעניין:

התובעים

נגד

1. אמנה אבו ח'דיר ו-9 אח'

הנתבעים

ב"כ התובעים: עו"ד מאג'ד ג'נאים

ב"כ הנתבעת מס' 1: עו"ד אשרף סיף

החלטה

1. הגב' עאישה אבו ח'דיר ז"ל, הייתה הבעלים של נכס מקרקעין, בשטח כולל של 565 מ"ר, הנמצא בשכונת שועפט, על הכביש הראשי המוביל מירושלים לרמאללה. היא נפטרה בשנת 1988, והורישה את הנכס, בחלקים שווים, לחמשת ילדיה.

2. התובעים הינם ארבעה מתוך חמשת ילדיה של המנוחה. הנתבעת מס' 1 הינה אלמנתו של הבן החמישי, סאלח ז"ל. ככל שניתן להבין, עוד בחייו של סאלח ז"ל, פרץ סכסוך בינו לבין ארבעת אחיו.

3. על נכס המקרקעין המדובר, בנוי מבנה המשמש, בעיקר, למטרות מסחריות. שטחו 505 מ"ר והוא כולל 8 יחידות שונות: 6 חנויות מסחריות, מקבץ אחד של 3 משרדים, וכן דירת מגורים בה מתגורר התובע מס' 2.

4. המבנה היה בתחילה בעל קומה אחת. ואולם, במהלך השנים 9-1998 בנו סאלח ז"ל והנתבעת, דירת מגורים בשטח של 145 מ"ר, על חלק מגג הבית.

5. במהלך השנים הושכרו 6 החנויות, כמו גם מקבץ שלושת המשרדים, לשוכרים שונים. ככל שניתן להבין, חלק מהשוכרים שילמו דמי שכירות לתובעים, וחלק שילמו לסאלח ז"ל. לתובעים היו טענות כלפי סאלח ז"ל, ועל כן הם פנו בשנת 1994 לבית משפט זה, והגישו כתב תביעה נגדו, וכן נגד שוכרי החנויות (ת.א. 5243/94). אלא שהליך זה הופסק, ככל הנראה בשל חוסר מעש.

6. התביעה הנוכחית הוגשה בשנת 2006, והיא כוללת שני עניינים שונים ונפרדים זה מזה: בחלק האחד של תביעתם, עותרים התובעים לכך שבית המשפט יורה על פירוק השיתוף בינם לבין הנתבעת. החלק השני של תביעתם מופנה נגד שוכרי היחידות השונות שבנכס, כאשר עתירת התובעים היא, שבית המשפט יורה על פינויים מהנכס.

7. הדיון בתיק התמקד בתחילה בחלק הראשון של התביעה, היינו בעתירת התובעים לפירוק השיתוף. במסגרת הדיון בעניין זה, מינה בית המשפט את השמאי, מר יעקב תמוז, אשר ביקר בנכס, הגיש חוות דעת, השיב לשאלות הבהרה ששיגרו אליו הצדדים, ואף התייצב לעדות בבית המשפט. לאחר מכן, סיכמו הצדדים טענותיהם בכתב ובעל פה, לגבי האופן בו יש, לדעתם, לפרק את השיתוף ביניהם.

8. נתתי דעתי, בכובד ראש, לטענות שהעלו הצדדים, והגעתי לכלל מסקנה שבשלב זה חסרים נתונים אשר בהסתמך עליהם ניתן יהיה להגיע לתוצאה שוויונית, אשר תעשה צדק עם כל אחד מהצדדים, על פי כל אחד מהתרחישים העתידיים האפשריים. בנסיבות אלה, הגעתי לכלל מסקנה, שבשלב זה אין מנוס אלא להסתפק במתן החלטת ביניים, ויש לפנות עתה לבירור החלק השני של התביעה, היינו זה המופנה כנגד השוכרים.

9. הטעם הראשון למסקנה אליה הגעתי הוא, שבשתיים מתוך שש החנויות המסחריות המצויות בנכס, ישנם שוכרים הטוענים כי הם דיירים מוגנים. מחוות דעתו של השמאי תמוז עולה, כי אם ייקבע שהבעלות בחנויות היא בעלות מלאה, כי אז שווי החנויות הוא 377,000 דולר. ואם ייקבע שהחנויות מוחזקות על ידי דיירים מוגנים הכפופים לתקרת המקסימום, כי אז שווי החנויות הוא, 88,000 דולר בלבד. יוצא, אפוא, שמדובר בהפרש של 289,000 דולר, שהינו הפרש משמעותי ביותר.

10. ב"כ התובעים מציע, "כי החלוקה בשלב זה תתבסס על המינימום המוסכם, והוא לפי שווי הנכס לפי הדיירות המוגנת, כשהם מודיעים כבר עתה, כי היה ויזכו בהליכי תביעות הפנוי נגד הדיירים המוגנים, אזי מגיע לנתבעת תוספת כספית בגין הפרשי השווי..." (סעיף 8 לסיכומיו). דא עקא, שבהמשך הדברים מבהיר ב"כ התובעים, כי התובעים יעבירו לנתבעת כספים, רק בכפוף להתחשבנויות כאלה או אחרות שיעשו (סעפים 20, 27 ו-29 לסיכומיהם). על רקע המחלוקת המתמשכת בין הצדדים והיחסים העכורים ביניהם, חוששני כי ההליכה בדרך המוצעת על ידי התובעים, רק תוסיף ריב ומדון ומחלוקת.

11. מנגד מציע ב"כ הנתבעת, כי בית המשפט יעריך את שווי שתי החנויות בהן מדובר, לפי ממוצע משוקלל של האפשרויות השונות שהציע השמאי תמוז בחוות דעתו (סעיף 10.3 לסיכומיו). ב"כ התובעים מגיב להצעה זו וטוען שאין לקבלה, שכן "הדבר אינו עושה צדק עם אף אחד מבין הצדדים, וברור כי הצעה זו הועלתה רק מתוך הנחה כי התובעים הם אלו שינהלו את המערכה מול אותם דיירים ועל חשבונם" (סעיף 9 לסיכומיו).

12. אני סבור, כי על מנת שניתן יהיה להגיע לתוצאה צודקת ושוויונית, מוטב לערוך "פסק זמן" בכל הנוגע לבירור חלקה הראשון של התביעה, ולהתמקד עתה בחלק השני שלה. רק לאחר שתוכרע המחלוקת שבין התובעים והנתבעת, מצד אחד, לבין השוכרים, מצד שני, בשאלת מעמדם של השוכרים בחנויות, ניתן יהיה לדעת מה ערכן של שתי החנויות, ובהתאם לכך לערוך חלוקה של הנכס, בהסתמך על נתונים בדוקים וודאיים.

13. הטעם השני למסקנה אליה הגעתי נעוץ בעובדה, שביחס לדירת המגורים אותה בנו סאלח ז"ל והנתבעת, תלוי ועומד צו הריסה, שכן הדירה, או חלקה, נבנו בניגוד לדיני התכנון והבנייה. משמעות הדבר היא, שאם הצו יעמוד בתוקפו ואם הדירה תיהרס, הרי שבמסגרת השיקולים שבית המשפט יצטרך לשקול בעת שיבצע את החלוקה, לא ניתן יהיה להביא בחשבון את השטח עליו נבנתה הדירה, ולזקוף אותו לזכות הנתבעת. ככל שבית המשפט מבין, ההליכים בעניין זה עדיין תלויים ועומדים.

14. בעניין זה יצויין, כי במסגרת הבירור שהתקיים עד כה, לא נערך דיון של ממש בשאלה, כיצד יחולק הגג, הן זה שמעל ליתרת קומת הקרקע, והן זה שמעל לדירה אותה בנו הנתבעת ובעלה המנוח. לשם דוגמא אומר, שאם אקבל את עמדת התובעים ולפיה, לא מגיע לנתבעת דבר מעבר לשטח הגג עליו בנתה את דירת המגורים בה היא מתגוררת כיום, ועל כן יש לקבוע שכל קומת הקרקע שייכת להם, עלולה להיווצר תוצאה לא צודקת, אם ביום מן הימים יעשו התובעים בדיוק מה שעשו הנתבעת ובעלה, ויבנו יחידת מגורים, או יותר מיחידה אחת, על גג הבית. אם כך יהיה, יפיקו התובעים מהגג הנאה דומה לזו שהפיקה הנתבעת, ואולי אף גדולה ממנה, שעה שכל 8 היחידות בקומת הקרקע יימסרו להם, ולנתבעת לא יימסר דבר.

15. טעם נוסף למסקנה אליה הגעתי, נעוץ בדברי ב"כ התובעים בסיכומיו לפיהם, בין ארבעת התובעים, בינם לבין עצמם, התחילו להתגלע מחלוקות בדבר האופן בו יש לחלק את החלק שיגיע להם, ועל כן הם מבקשים שבית יעזור להם לפרק את השיתוף ביניהם. על רקע עובדה זו, נראה, לכאורה, שיש מקום לשקול את פירוק השיתוף בין כל אחד ואחד מחמשת היורשים, או חליפו, ולא בין ארבעת התובעים, מצד אחד, לבין הנתבעת, מצד שני.

16. אני מחליט, אפוא, לעשות "פסק זמן" בבירור שאלת פירוק השיתוף, על מנת שניתן יהיה לקדם את המחלוקת הקיימת בין התובעים והנתבעת, מצד אחד, לבין השוכרים, מצד שני, בדבר מעמדם של השוכרים בנכס. על מנת שהתמונה תהיה ברורה ומעודכנת, על ב"כ התובעים להודיע, תוך 7 ימים ממועד קבלת החלטתי זו, כנגד מי מבין הנתבעים הנוספים הוא מבקש להמשיך בהליך, ומהו הסעד אותו הוא מבקש מכל אחד מנתבעים אלה. אני קובע בתיק ישיבה נוספת ליום 2.4.09 בשעה 16:30, כאשר על ב"כ התובעים לזמן לאותו דיון את הנתבעים נגדם הוא מבקש להמשיך בתביעה. פשיטא, שגם הנתבעת מס' 1 מוזמנת לדיון.

17. כפי שציינתי, בשלב זה אין נתונים אשר בהסתמך עליהם ניתן לקבל החלטה סופית, ולכן החלטתי כפי שהחלטתי. עם זאת אני סבור, כי בשלב זה ישנם נתונים אשר בהסתמך עליהם ניתן לקבל החלטת ביניים. מוסכם על הכל, שפרט לדירה אותה בנו הנתבעת ובעלה המנוח על גג הנכס, שהינו בגדר רכוש משותף, החזיקה הנתבעת גם במקבץ שלושת המשרדים, וגם בחנות מספר 6. לאחרונה, תפסו התובעים חזקה בחנות זו, ואולם בהחלטתי מיום 29.1.09 הוצאתי כנגדם צו מניעה. בשים לב לכך, שבשלב זה בחנויות מס' 1 ו-3 בהן מחזיקים התובעים, שוהים שוכרים הטוענים לדיירות מוגנת, ועל כן אין התובעים יכולים להפיק מהן הנאה מלאה, ובשים לב להנאה אותה מפיקה הנתבעת מכך שהיא ובעלה המנוח בנו את דירתם על שטח הרכוש המשותף, אני סבור כי בשלב זה, יש להותיר בידה של הנתבעת רק את מקבץ שלושת המשרדים, ולא לאפשר לה לשוב ולהחזיק בחנות מס' 6. בנסיבות אלה, אני מחליט לבטל את צו המניעה שנתתי ביום 29.1.09, ואני מתיר לתובעים לקבל חזקה בחנות זו, ולהשכירה. כאמור, הנתבעת תהיה רשאית להמשיך ולהחזיק במקבץ שלושת המשרדים.

18. סוף דבר, המשך הדיון בתיק זה יתקיים, כפי שקבעתי, ביום 2.4.09 בשעה 16:30.

ניתנה היום י"ז באדר, תשס"ט (13 במרץ 2009) בהעדר הצדדים.

המזכירות תשלח לצדדים העתק מהחלטתי.

אריה רומנוב, שופט