ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שרות הוגן חיפה נ. אלום גדי 998 :

1

בתי המשפט

בית משפט השלום חיפה

א 007045/06

בפני:

כב' השופטת כ. ג'דעון

תאריך:

01/02/2008

בעניין:

שרות הוגן חיפה תכנון וביצוע בע''מ

ע"י ב"כ עו"ד

עו"ד י.חרלף

התובעת

נ ג ד

1 . אלום גדי 1998 בע''מ

2 . אלום עם גדי ויס בע''מ

3 . ויס גדליהו

ע"י ב"כ עו"ד

עו"ד מ. מרץ

הנתבעים

פסק דין

1. בפניי תביעה לסילוק יד ( לגבי נתבעים מס' 1 ו-3 ) ולפינוי ( לגבי נתבעת מס' 2 ) מנכס המושכר בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] התשל"ב-1973 ( להלן "החוק" ).

2. העובדות הצריכות לעניין הינן כדלקמן:

ה"ה הדס פורת וגילי זלצמן היו הבעלים של החלקות הידועות כחלקות 12 ו-13 בגוש 11605, והנמצאות בשדרות ההסתדרות 158-160 מפרץ חיפה ( להלן "הבעלים הקודמים" ). ( החלקות הנ"ל ייקראו להלן "החלקות" ).

בחלקות קיימים מבנים שונים, וביניהם מבנה הקיים על חלקה 12, אשר הוחזק על ידי נתבע מס' 3 מר גדליהו ויס ( להלן " מר ויס" ), בשכירות מוגנת על פי החוק, מאז שנות החמישים. במהלך השנים הקים מר ויס מסביב למבנה הנ"ל מחסן אסבסט וסככות פח, וכל השטח הנ"ל, דהיינו שטח המושכר והשטחים הנוספים ייקרא להלן המושכר, והוא מסומן בצבע צהוב גל גבי התשריט ת/3.

3. בשנת 1972 הוקמה חברה פרטית בשם "אלום עם גדי ויס בע"מ" היא הנתבעת מס' 2, כאשר מר ויס ואחיו מר ליבני יורם היו בעלי מניותיה ומנהליה ( להלן "החברה הראשונה" ).

במהלך שנות השמונים, החלה החברה הראשונה לפעול בתוך המושכר. בעקבות כך הוגשו תביעות לפינוי ולסילוק יד כנגד הנתבע והחברה, אשר הסתיימו בפשרה שעל פיה הועברה הדיירות המוגנת במושכר לחברה הראשונה ( יש לציין כי לא הוצגו בפניי כל מסמכים בקשר להליך הנ"ל, והנתונים המצויינים בפסק הדין נסמכים על סיכומי התובעת, והם לא הופרכו על ידי הנתבעים ).

4. בשנת 1998 הוקמה נתבעת מס' 1 "אלום גדי (1998) בע"מ", כאשר מר ויס היה בעל מניותיה היחידי ומנהלה ( להלן "החברה השנייה" ).

בתאריך שאינו ידוע לתובעת, העבירה החברה הראשונה את החזקה במושכר לידי החברה השניה. הדבר נעשה מבלי שניתנה הסכמת הבעלים הקודמים לכך, על פי הנטען.

אין מחלוקת כי כל התשלומים מאז שנת 1998 בגין המושכר, שולמו באופן רצוף בצ'יקים של החברה השנייה, באמצעות עו"ד יריב פורת, בעלה של הדס פורת, אשר טיפל מטעם הבעלים הקודמים, בכל העניינים הקשורים לחלקות הנ"ל, ובין היתר, גביית דמי שכירות ( להלן "עו"ד פורת" ).

5. ביום 10.5.05 רכשה התובעת, שרות הוגן חיפה תכנון וביצוע בע"מ ( להלן "התובעת" ) את החלקות מאת הבעלים הקודמים. לאחר הרכישה, נדהמה לגלות לטענתה, כי המושכר מוחזק על ידי החברה השנייה שאין לה כל זכות להחזיק במושכר, ומסיבה זו סירבה לפרוע את הצ'יקים שהחברה השנייה מסרה לידיה בעבור דמי השכירות, ועתרה בתביעה זו להורות על סילוק ידה מהמושכר, וכן על סילוק ידו של מר ויס ועל פינויה של החברה הראשונה מהמושכר.

עילת הפינוי כנגד החברה הראשונה הינה בגין נטישה והעברת המושכר שלא כדין לידי החברה השנייה. עילת הפינוי כנגד החברה השנייה הינה בגין הסגת גבול, ועילת הפינוי כנגד מר ויס הינה בגין היותו הדייר המקורי וכמי שמנהל את שתי החברות, כפי שנטען בכתב התביעה.

6. הנתבעים, באמצעות מר ויס, טענו להגנתם כי כל התשלומים בגין המושכר מאז 1998 ועד שנת 2005, בוצעו באופן רצוף ושיטתי בצ'יקים של החברה השנייה כמתואר לעיל, וכי הבעלים הקודמים מעולם לא הביעו התנגדות לא בע"פ ולא בכתב להפעלת המושכר על ידי החברה השנייה. בנוסף טענו כי החשבוניות והקבלות בגין דמי השכירות השוטפים שהוצאו על ידי הבעלים הקודמים, הוצאו על שמה של החברה השנייה, וכי עו"ד פורת נהג לבקר במקום כמעט אחת לשבוע, וראה את השלטים של החברה השנייה שהוצבו בחזית המושכר, ומעולם לא העיר ולא בא בשום טרוניה.

במצב דברים זה, טענו הנתבעים כי יש לראות בעצם קבלת דמי השכירות מהחברה השנייה, והוצאת קבלות על שמה כמתואר לעיל, כהסכמה מכללא לזכותה של החברה השנייה במושכר, ומשכך מנועה התובעת שבאה בנעלי הבעלים הקודמים, להתכחש לזכות הנ"ל.

בנוסף טענו הנתבעים כי הבעלים הקודמים, ידעו בפועל על העברת הזכויות במושכר לידי החברה השנייה, ולא התנגדו לכך.

עוד טענו הנתבעים כי התובעת מנועה מלהעלות טענות בדבר זכויותיהם המוגנות במושכר, לאור הסכם הרכישה שבו התקשרה ואשר צויין בו כי בחלקות קיימים שני מושכרים מוגנים שאחד מהם הינו המושכר נשוא התביעה ( אם כי שם מי מהנתבעות לא צויין מפורשות בהסכם ).

עוד הוסיפו הנתבעים וטענו כי התובעת שרכשה את החלקות, מבקשת להשתלט על המושכרים השונים ומחפשת דרך לסלק את הדיירים המוגנים ובכלל זאת הנתבעים מהמושכר, ולתמיכת טענתם הפנו לתביעה נוספת שהוגשה על ידי התובעת כנגד דייר מוגן נוסף "איטליז שכטר", אשר נדחתה לטענתם.

7. העדויות

מטעם התובעת העידו מנהלה ובעל המניות בה מר שי ירון, ועו"ד פורת. מטעם הנתבעים העיד הנתבע ואחיו מר יורם ליבני.

עו"ד פורת אישר בעדותו כי קיבל מאת מר ויס צ'יקים המשוכים מחשבונה של החברה השנייה בגין דמי השכירות החלים על המושכר, אך לדבריו, הדבר נעשה לבקשתו של מר ויס ועל פי מצג שהוצג לו על ידו בדבר בעיות אליהן נקלע עם אחיו בניהול החברה הראשונה.

עו"ד פורת נחקר על גרסתו הנ"ל, ודבריו הנ"ל לא נסתרו. לעניין משלוח חשבוניות וקבלות על שם החברה השנייה השיב כי הקבלות נשלחו לגוף המשלם, אך אין בכך בכדי להעיד על הסכמה להעברת זכויות ( ראה עדותו בעמ' 15 ש' 16-17 לפרוטוקול ). לעניין קיום הסכמה מפורשת או מכללא להעברת הזכויות במושכר מכח קבלת הצ'יקים של החברה השנייה, השיב כי מעולם לא ניתנה הסכמה כנ"ל, והפנה לחוסר הסבירות שבטענה זו, במיוחד על רקע תביעה קודמת שהוגשה כנגד הנתבע בנסיבות דומות כמתואר בסעיף 3 לעיל, קרי העברת זכויות שלא כדין במושכר לידי החברה הראשונה ( ראה עדותו בעמ' 16 ש' 3-4 ובש' 22-23, וכן בעמ' 18 ש' 26-27 לפרוטוקול שבו אמר "האם ייתכן שאני אסכים שהוא יעבוד בחברה אחרת? זו המצאה דמיונית"). לשאלה מדוע לא פנה לנתבע בכתב מתוקף היותו עורך דין והעמידו במפורש על אי קיומה של הסכמה כנ"ל חרף קבלת הצ'יקים בשם החברה השנייה, השיב כי לא ייחס לעניין זה חשיבות הואיל והמושכר מהווה חלק קטן ממכסת נכסי המשפחה כדבריו ( ראה עדותו בעמ' 16 ש' 21-22 לפרוטוקול ). לשאלה מדוע לא הזכיר את שם החברה הראשונה במפורש בהסכם המכר עם התובעת וגם לא בתשריט שצורף לו (ת/3), השיב כי לא התייחס לדייר המוגן של המושכר ברמה הפורמלית - משפטית אלא ברמה הפרטנית - אישית, והפנה לסעיף 11.12 להסכם המכר עם התובעת, וכן לחתימותיו של הנתבע על גבי התשריט ת/3, וכן להתכתבויות שלו הממוענים למר "גדי ויס" ולא למי מהחברות הנתבעות ( בעניין זה ראה עדותו בעמ' 17 ש' 23-24 לפרוטוקול ).

8. מר שי ירון, הבעלים של התובעת העיד כי במהלך ניהול המו"מ לרכישת החלקות, העמיד אותו עו"ד פורת על המצב של המושכר ועל הזכויות בו, ועידכנו בדבר תשלום דמי השכירות המוגנים באמצעות החברה השנייה מחמת מחלוקת שהתגלעה בין השותפים בחברה הראשונה, וציין בפניו כי מעולם לא ניתנה הסכמת הבעלים הקודמים להעברת הזכויות במושכר ( ראה עדותו בעמ' 9 ש' 21-25 לפרוטוקול ). עדותו הנ"ל עמדה בחקירה נגדית ממצה והיא לא נסתרה.

9. לעומת הדברים שנאמרו על ידי עדי התביעה, הצהיר מר ויס כי הבעלים הקודמים ידעו על העברת הזכויות במושכר לחברה השנייה, והסכימו הן בשתיקה והן בהתנהגות להעברה הנ"ל. הדבר קרה לטענתו עת פנה לעו"ד פורת והודיעו על הצורך בניהול המושכר באמצעות החברה השנייה עקב הסרת חסות מכון התקנים הישראלי מעל החברה הראשונה, ועו"ד פורת לא הביע התנגדות לכך לגרסתו. מר ויס הכחיש קיום מחלוקת בינו לבין אחיו בניהול החברה הראשונה, וטען כי לא הוצג בפני עו"ד פורת מצג כנ"ל, וחזר וטען כי עו"ד פורת ידע על הסרת חסות מכון התקנים מעל החברה הראשונה, וידע שהתשלומים מבוצעים באמצעות החברה השנייה לאור העברת הזכויות במושכר לידיה עקב הסרת החסות כאמור.

10. דיון

אין ספק כי לשיקולי מהימנות משקל רב ואף מכריע בתביעה זו, ולאחר שבחנתי את העדויות הנ"ל, ובהעדר ראייה פוזיטיבית התומכת בגרסתו בדבר קיום הסכמה להעברת הזכויות המוגנות במושכר לידי החברה השנייה, לא יכלתי לאמץ את גרסתו של מר ויס מחמת בקיעים שהתגלו בעדותו כפי שיפורט להלן, ואשר פגעו במידת האמון שיש לייחס לגרסתו.

11. מהחקירה הנגדית התברר כי מר ויס אינו בוחל לטעון טענות סותרות בהליכים משפטיים במטרה להטות את תוצאות המשפט לטובתו. כך היה בהליך של הדיון בבקשת רשות להתגונן, בתביעת פינוי שהוגשה נגדו על ידי התובעת בגין שימוש בשטח שאינו מוגן על פי החוק. בהליך הנ"ל טען מר ויס כי הינו מחזיק בזכויות של דיירות מוגנת בשטח נוסף השייך לתובעת, על סמך הסכמה מאת הבעלים הקודמים, אך במהרה התברר כי טענותיו הנ"ל חסרות כל בסיס, ועומדות בסתירה מוחלטת למסמכים שהוא עצמו החזיק.

12. בנוסף, התברר כי מר ויס שבחר לנהל את עסקו באמצעות שתי חברות הדומות מאוד בשמותיהן ( אלום עם גדי ויס בע"מ ואלום גדי (1998 ) בע"מ ), הנפיק הצעות מחיר תחת שם חברה אחרת היא "אלום גדי בע"מ" שאין לה כל קיום ברשם החברות. לשאלה מדוע נהג כך, לא ניתנה על ידו תשובה מניחה את הדעת. הדבר מחזק את המסקנה כי מר ויס נהג במושכר כבשלו תוך התעלמות מהוראות החוק ומזכויותיהם של הבעלים הקודמים ושל התובעת במושכר, ותוך יצירת בלבול וטשטוט באשר לזהות המחזיק במושכר.

13. בנוסף, באשר להקמת החברה השנייה העיד מר ויס בחקירתו הנגדית כי הקמת החברה השנייה על ידו נבע מאילוץ שנוצר עקב הסרת החסות של מכון התקנים הישראלי מעל החברה הראשונה. אולם, טענה זו לא נתמכה בכל ראייה שהיא, לא לדבר על חוסר ההיגיון הטמון בה.

מר ויס הוסיף וטען כי החברה השנייה הוקמה על ידו בלבד הואיל והיה דרוש בעל מניות אחד להקמתה, אולם התברר כי גם טענתו הנ"ל הינה חסרת בסיס משפטי.

עוד טען מר ויס כי הכנסת אחיו כבעל מניות בחברה הראשונה היה אקט פורמלי גרידא עקב דרישות החוק, אולם הוכח כי בנוסף למניות רגילות, החזיק אחיו מר יורם ליבני גם במניות הנהלה, ואף חתם כערב על שטר חוב שמשכה החברה הראשונה. מצב דברים זה לא עמד בקנה אחד עם הצהרתו של הנתבע בעניין שותפותו הפורמלית של מר ליבני בחברה הראשונה, הגם שעדותו של מר ליבני לא תרמה בעניין זה, ואף התאפיינה בהתחמקות ממתן תשובות ישירות ומשכנעות.

14. אך החשוב מכך, לא ניתן על ידי מר ויס כל הסבר מניח את הדעת מדוע לא דאג לתעד בכתב את ההסכמה שהיתה בינו לבין הבעלים הקודמים, בנוגע להעברת הזכויות במושכר לחברה השנייה. הדבר תמוהה שבעתיים לאור ההליכים הקודמים שהתנהלו בין הצדדים על רקע העברת הזכויות במושכר לידי החברה הראשונה על ידו.

15. הנתבעים ניסו להעזר בראיות נסיבתיות שיש בהן לשיטתם לתמוך בטענתם בדבר קיום הסכמה להעברת הזכויות המוגנות במושכר, או בטענת המניעות שהועלתה על ידם, אך הדבר לא הועיל להם כפי שיובהר להלן.

הנתבעים טענו כי עצם הכנת התשריט ת/13 שצורף להסכם המכר, ואשר בו סומן המושכר בתור שטח הנמצא בדיירות מוגנת, מעידה על כי הבעלים הקודמים, ובעקבותיהם התובעת, הכירו בזכויות הדיירות המוגנת של הנתבעים במושכר, ומשכך, אין הם יכולים להתכחש לזכויות אלה.

אין ביכולתי לקבל טענה זו.

ראשית – על התשריט חתם הנתבע בשמו ובשם "אלום גדי". אין ספק כי השם "אלום גדי" אינו עונה על שמות מי מהחברות הנתבעות בתביעה זו, מה גם שהתברר כפי שצויין לעיל, כי אין קיום ברשם החברות לחברה בשם "אלום גדי".

שנית – אין ספק כי התשריט נועד לתאר את השטח המוחזק על ידי מי מהנתבעים נכון ליום 2.5.05 ( לקראת עריכת הסכם המכר עם התובעת ), וכן לשקף את הזכויות שיש להם בשטח הנ"ל. נכון לאותו מועד, העיד עו"ד פורת כי מר ויס הציג בפניו מצג שהמושכר מוחזק בשכירות מוגנת על ידי החברה הראשונה, אם כי דמי השכירות בגינו שולמו על ידי החברה השנייה. זהו המצב שהשתקף בתשריט, ותהיתי הכיצד ניתן להסיק מכך על הסכמת התובעת להעברת זכויות דיירות המוגנת במושכר לידי החברה השנייה, או על טענת המניעות שהועלתה על ידי הנתבעים. אמנם, הנתבע חתם על התשריט בשמו ובשם "אלום גדי", אולם כפי שצויין לעיל, אין לחתימה בשם "אלום גדי" כל נפקות, ולעניין השם "גדי ויס", העיד עו"ד פורת כאמור כי ההתייחסות מטעמו לדייר המוגן היתה פרטנית וכי לא ייחס חשיבות לעניין זה ( ראה סעיף 7 לעיל ).

גם בהסכם הרכישה של התובעת ניתן לראות הודאה בקיום שני דיירים מוגנים, אך לא ניתן להסיק מכך על קיומה של הסכמה מטעם הבעלים הקודמים ו/או התובעת להעברת זכויות הדיירות המוגנת במושכר לידי החברה השניה, או לבסס את טענת המניעות שהועלתה על ידי הנתבעים בהקשר זה, וזאת בשים לב לעדותו של נציג התובעת שממנה ניתן ללמוד כי זכויות הדיירות המוגנת המצויינות בהסכם, מתייחסות לזכויותיה של החברה הראשונה במושכר.

16. סיכום ביניים

לאור האמור לעיל, הנני קובעת כי הנתבעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם בהוכחת קיומה של הסכמה מטעם הבעלים הקודמים להעברת הזכויות המוגנות במושכר לידי החברה השנייה.

17. אין חולק, גם לדידם של הנתבעים, כי המושכר מוחזק כיום על ידי החברה השנייה. בנוסף, אין חולק על פי הודאתו של מר ויס, כי החברה הראשונה הפסיקה את פעילותה במושכר, משנת 1998.

המסקנה המתבקשת מכך היא שעילת הנטישה המופנית כנגד החברה הראשונה דינה להתקבל, וכי עילת התביעה המופנית כנגד החברה השניה בגין הסגת גבול, אף היא דינה להתקבל. לעניין עילת הנטישה, הנני מפנה לפסקי דין שאוזכרו בסיכומי התובעת ובכללם לע"א 417/97 יעקב מרכוס נ' צבי המר ואח', פ"ד לז (2) 337, וע"א 1319/90 רוזנברג יעקב ואח' נ' חרדון ואח' ( לא פורסם ).

לגבי נתבע מס' 3 מר ויס - משהועברו זכויות הדיירות המוגנת במושכר לידי החברה הראשונה, בעקבות הסכם פשרה שהושג בין הצדדים במהלך התדיינות קודמת ( ראה סעיף 3 לעיל ), בכך הפסיק מר ויס להיות דייר מוגן במושכר, ומשכך, אין לו כל זכות חזקה ו/או כל זכות אחרת בו.

18. כלל הזדהות החזקות

הנתבעים טענו לתחולת כלל הזדהות החזקות על המקרה שבפנינו, אולם לא שוכנעתי כי מקום להחיל כלל זה בענייננו.

כלל זה חל, על פי ההלכה הפסוקה, במקרה שבו הסכים המשכיר במפורש או מכללא שאדם אחר ישתמש במושכר בפועל ( ראה פרשת מרכוס שם ). אולם וכפי שהובהר לעיל, לא הוכח כי ניתנה הסכמת הבעלים הקודמים ו/או התובעת, אם במפורש או מכללא, לשימוש שנעשה על ידי החברה השנייה במושכר, ומשכך, אין כלל זה יכול לשמש הגנה מפני עילת הנטישה בענייננו.

19. סעד מן הצדק

הנתבעים עתרו למתן סעד מן הצדק.

שקלתי את טענות הצדדים בעניין זה, ועל אף גילו המבוגר של מר ויס שהינו כיום בן יותר מ-70 שנה כדבריו, ועל אף העובדה שהמושכר משמש לניהול עסקו, אלא שלצערי, לא יכולתי להיעתר לסעד המבוקש.

אין המדובר בהפרה חד פעמית, אלא בהפרה שנייה של חוזה השכירות המוגנת, כפי שתואר לעיל. בנוסף, התרשמתי כי מר ויס התעלם בשיטתיות מזכויותיהם של הבעלים הקודמים והתובעת במושכר, ולא היסס להפר, משיקולים עסקיים, את הסכם הפשרה שנחתם בינו לבין הבעלים הקודמים בנוגע למושכר, וזאת מבלי לדאוג להסדרת זכויותיו במושכר בצורה מוסכמת וחוקית. התעלמות זו באה לידי ביטוי גם בהליך הנוסף שניהל מר ויס כנגד התובעת בקשר לשטח לא מוגן שהוחזק על ידו, והמשיכה גם מעל דוכן העדים במקרה שבפנינו, כאשר מר ויס חזר וטען לזכויות שלו בשטח הנוסף הנ"ל.

יתרה מכך, מר ויס העיד כי החברה הראשונה, שלה הועברו זכויות הדיירות המוגנת במושכר, הפסיקה את פעילותה, ודי בכך בכדי לשלול את מתן הסעד מן הצדק. בעניין זה הנני מפנה לפסקי הדין שאוזכרו בסיכומי התובעת ובכללם לד"נ 31/60 להמן נ' גראטש, פ"ד טו (1), 606, ולע"א 173/61 קרודו נ' המותוואלי על ווקף סיקסיק, פ"ד טו (3), 1843, ולע"א 84/70 אבידר נ' אשכנזי, פ"ד כה (1), 118 .

20. לאור כל האמור לעיל הנני מחליטה לקבל את התביעה, ומורה על פינויים וסילוק ידם של הנתבעים מהמושכר הנמצא בשד' ההסתדרות 158-160 מפרץ חיפה, והידוע כחלק מחלקות 12 ו-13 בגוש 11605, והמסומן בצבע צהוב על גבי התשריט ת/3, ועל החזרת החזקה בו לידי התובעת.

הנתבעים ביחד ולחוד, ישלמו לתובעת אגרת משפט בשערוך ליום תשלומה בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

ניתן היום כ"ה בשבט, תשס"ח (1 בפברואר 2008) בהעדר הצדדים.

המזכירות תדאג לשלוח פסק דין זה לב"כ הצדדים.

כ. ג'דעון, שופטת