ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין אחמד דגאני נגד חברת עומר אינטרנאשיונאל בע"מ ואח' :

1


בתי-המשפט

בית משפט השלום ירושלים

א 017481/08

בש"א 12577/08

ובש"א 12576/08

לפני:

כבוד השופטת ענת זינגר

תאריך:

19/02/2009

בעניין:

אחמד דגאני

ע"י ב"כ

עמאד עווידה

התובע

נ ג ד

חברת עומר אינטרנאשיונל בע"מ

חברת מישיון סיקיוריטי בע"מ

האני טונוס עו"ד

עמותת הפדרציה הפרוטסונטית של צרפת בישראל

ע"י ב"כ

האני טונוס

הנתבעים

החלטה

מונחות בפני מספר בקשות וטרם הכרעה בהן, אדרש בקצרה לעיקרי ההליכים שקדמו להגשת התביעה העיקרית, במסגרתה הועלו אותן הבקשות.

כללי:

1. עניינה של התביעה העיקרית בזכויות בקומה העליונה, מתוך שתי קומות המצויות בנכס שברחוב הנביאים 20 בירושלים והידוע גם כחלקה 74 ו- 82 בגוש 30055 (להלן:"הנכס").

לפי הנטען יש באותה קומה, יחידה אחת בשטח של 330 מ"ר וכן גלריה בשטח זהה.

2. באשר לזכויות הצדדים בנכס טוען התובע כי בידיו 5/22 מהזכויות במקרקעין, והוא מפנה בהקשר זה לזכויות הרשומות ע"ש בני משפחת דגאני או דאודי, (כאשר לפי הנטען עסקינן באותה משפחה).

בעניין זה ר' נסח הרישום, נספח א' למסמך שהוגש מטעם התובע ביום 31.12.08 (להלן:"מסמך התובע") ור' עוד נספח טו' לאותו מסמך, שם הוצגו ייפוי כוח שניתנו לבא כוחו, מבני אותה משפחה.

3. מנגד נטען כי הנתבעת 1 בעלת זכויות באותו הנכס וזאת מכוח רכישת זכויותיו של מר פואד סלימאן אלעארף. הנ"ל אינו מופיע בנסח הרישום ואין אלא להניח כי הוא בעל זכות כיורש של מי מבני אותה משפחה, אשר על שמם קיים רישום של חלק מהזכויות בנכס.

בעניין זה ר' ייפוי כוח שצורף כנספח א' לבש"א 6950/06, שהוגשה בעבר על ידי הנתבעים וצורפה כנספח ג' למסמך התובע.

4. הנתבעת 1 טוענת כי מכוח רכישת זכויות מר אלערף עוד בשנת 1991, היא בעלת הזכויות בכמחצית מהנכס, מנגד טוען התובע כי מר פואד סלימאן אלעארף הוא נכדו של שחאדה עבד אלרחמן אלעארף, אשר הינו בעלים של 612/4752 חלקים בלבד ומאחר והמוכר ירש עם אחרים את חלקו של סבו, ממילא זכויות הנתבעת 1 אף קטנות יותר (זאת ככל שתוכר אותה מכירה, אשר אף היא שנויה במחלוקת).

בעניין זה ר' טענות התובע החל מסעיף 68 למסמך התובע ור' טענות הנתבעת 1, בסעיף 6 לכתב התביעה בת.א. 12265/06, אשר צורף כנספח א'1 למסמך התובע.

5. הנתבעת 1 מצידה המחתה ללא תמורה במרץ 2005, את זכויותיה בנכס לנתבעת 2 וזו חתמה ביום 5.8.06 על חוזה שכירות עם הנתבעת 4. בחוזה השכירות השכירה הנתבעת 2 לנתבעת 4 חלק משטחי הנכס, מיום 5.9.06 ועד ליום 4.9.08, כנגד תשלום חודשי בסך 6,000$.

בעניין זה ר' נספחי בש"א 6950/06 אשר צורפה כנספח ג' למסמך התובע. מהסכם השכירות עם נתבעת 4 המהווה את נספח ג' לאותה בקשה, ניתן לראות כי נטען לזכויות בכמחצית הנכס.

הליכים מטעם שני הצדדים לפינוי דיירים בקומה העליונה:

6. בעבר ננקטו הליכי פינוי כנגד דיירים שהתגוררו בקומה העליונה של הנכס.

בני משפחה דגאני -

תבעו פינוי שני דיירים אשר האחד מהם הוא מר סברי ג'רייס וכן דמי שכירות ראויים. תביעתם התבררה בפני כבוד סגן הנשיא, השופט שמעוני במסגרת ת.א. 16318/00 והתקבלה, בפסק דין מיום 30.7.03.

ר' פסק הדין בת.א. 16318/00, שצורף כנספח ב' למסמך התובע.

מנגד גם הנתבעת 1 -

קיבלה פסק דין המורה לאותו ג'רייס להתפנות מהנכס וזאת לאחר שזה לא הגיש כתב הגנה. פסק הדין ניתן ביום 19.9.03 במסגרת ת.א. 11127/00 (כבוד השופט שמיע, כתוארו אז.)

ר' פסק הדין בת.א. 11127/00, שצורף כנספח ב' לתגובת המשיבים, בבש"א 10337/08, שבתיק זה.

דגשים מכתבי בית הדין בת.א. 12265/06, שקדם לתביעה דנן,

לרבות בש"א 6950/06, שנדונה במסגרתו:

7. ביום 21.9.06 הגישו הנתבעות 1,2, תביעה כנגד התובע דנן, התביעה סומנה כת.א. 12265/06במסגרת התביעה התבקש סעד זמני, בבש"א 6950/06.

בית המשפט התבקש להורות לתובע דנן, להמנע מלהכנס למתחם הנכס, כאשר נטען כי זה פלש אליו ביום 17.9.06. עוד התבקש בית המשפט להורות לתובע שלא להפריע לכניסת שוכרים לנכס, דהיינו כניסת הנתבעת 4. במסגרת התביעה העיקרית התבקש בית המשפט לאכוף חוזה, אשר נטען כי נכרת בין הצדדים ביום 13.9.06.

8. בתביעת הנתבעות 2,1 נטען כי על אף שהזכויות בנכס נרכשו ממר פואד אלעארף, פלש האחרון לנכס, בסוף שנות ה- 90, כ- 8 שנים לאחר מכירת הזכויות. מר אלעארף השתכן בשטח בקומת הקרקע של הנכס והליכים לפינויו "נמצאים בשלבים מתקדמים במסגרת הליך בוררות" (ר' סעיף 5 לתביעה, היא נספח א1 למסמך התובע).

התביעה לא נגעה לאותה קומה אליה נטען כי פלש מר אלעארף, אלא לשטח המצוי במרביתו בקומה העליונה ואשר הושכר כאמור לנתבעת 4. נטען בתביעה כי בסמוך לכניסת הנתבעת 4 לנכס, ביקש התובע לברר מה זכויות הנתבעות 1,2 להשכיר חלקים מהנכס וזאת לנוכח טענותיו באשר לזכויות שלו באותו הנכס.

9. התביעה מתארת את המגעים שהתקיימו בין הצדדים כדי לאפשר את השכרת הנכס, חרף המחלוקת באשר לזכויות בו. בכלל זה נאמר בתביעה כי -

"...במעמד המפגש הראשון היה ברור לצדדים כי הנתבע יקבל בכל מקרה את חלק מדמי השכירות בהתאם לגובה השליטה שלו בבניין וזאת בהתאם למסמכים שבידיו".

(ר' סעיף 13 לתביעה, נספח א'1 למסמך התובע).

10. בתביעה נטען עוד כי בהמשך למו"מ שהתנהל בין הצדדים הסכים למעשה גם התובע שהגיע זמן להפיק תועלת מהנכס, לאחר שהדבר לא נעשה במשך 20 שנה והמו"מ התמקד באופן חלוקת הרווחים מהשכירות. בהקשר זה הועלתה מצד התובע הצעה כדלקמן:

"היות וחלקו של הנתבע בבניין לפי טענתו מסתכמים ב 5/22 מכלל הזכויות בבניין והיות ומדובר בזכויות במושאע ואין הסדר שיתוף בין הצדדים ובעלי הזכויות בבניין, אזי יוסכם כי חלקו של הנתבע בבניין יתורגם למטרים מסה"כ השטח הפנוי בבניין ואז יחושב אותו שטח במטרים לפי אחוז מהשטח שהושכר וזה יהיה חלקו של הנתבע בבניין ובנוסף הוסכם כי כאשר התובעת תפנה את הדייר אשר יושב בקומה הראשונה אזי לא יהיה לנתבע שום דרישה מהשטח שיפונה היות והוא כבר קיבל את השטח שבבעלותו."

(ר' סעיף 17 לכתב התביעה שם. הנתבע בציטוט הוא התובע דנן והתובעת היא הנתבעת 2).

11. בהמשך כתב התביעה מובהר כי למעשה הוסכם אפוא שהתובע יהיה זכאי לנתח גדול יותר מ- 5/22 מגובה דמי השכירות, שכן חלקו חושב מסה"כ השטח שהושכר "ולכן בחישוב גס ייצא" כי התובע יהיה זכאי - "לכ- 38% מדמי השכירות" (שם).

הנתבעות טענו באותה תביעה כי היה מדובר למעשה בהצעה מטעם התובע ועם מתן הסכמתן קיים קיבול ונכרת חוזה בין הצדדים, מכוחו הנכס יושכר לנתבעת 4 והחלוקה בדמי השכירות תהא כאמור.

12. בהקשר לקבלת ההצעה הפנו הנתבעות למכתב בא כוחן, הוא הנתבע 3, מיום 13.9.06 ואשר בו נאמר בין השאר כי כבר למחרת היום תופקד המחאת השוכרת בחשבון הנתבעת 2 ויועבר לתובע או למיצגו חלקו בדמי השכירות, בהתאם למוסכם בין הצדדים.

מאחר שהתביעה הייתה לאכיפת חוזה, הודגש בה מספר פעמים כי זה כבר נכרת בין הצדדים , כך לדוגמא נאמר בסעיף 23 לתביעה:

"התובעת מציינת כי הצעת הנתבע הייתה הפתח לכריתתו של חוזה המעניקה לניצעת את כוח הקיבול ואכן במצב שנוצר הנתבע הביא את הצעתו לידיעת התובעת ולכן לפי דיני החוזים נכרת חוזה המחייב את הצדדים לאור גמירות הדעת והמסוימות ופרטי הסכם אליו הגיעו הצדדים."

13. דברים דומים נאמרו בסעיף 33 לכתב התביעה, שם הפנו הנתבעות למכתב מיום 13.9.06 בו קיבלו כאמור ההצעה דלעיל (המכתב בו קיבלו הנתבעות ההצעה, צורף כנספח ה' לבש"א 6950/06, אשר צורפה כנספח ג' למסמך התובע).

כאמור מאותו מכתב עולה שהיה בכוונת הנתבע 3, שייצג את נתבעות 1 ו-2, להעביר כבר למחרת היום חלק מדמי השכירות לב"כ התובע או לתובע בעצמו. בנוסף - הוסכם לבצע התחשבנות, בנוגע לשיפוצים שבוצעו בבנין. בקשר לאותם שיפוצים ציין ב"כ הנתבעות במכתבו כי הוא מקבל את טענת התובע שיש להביא בחשבון, דמי שכירות שהנתבעת 2 הייתה אמורה לשלם בגין שימוש שעשתה בעבר בנכס מספר שנים, עת השתמש בו לעסקה הפרטי, לצורך הפעלתו או הוצאתו לאור של העיתון "אלפג'ר".

וכך נאמר במכתב, בהקשר זה:

"לכן אני שוקד על ביצוע חישוב לגבי עלויות השיפוצים שבוצעו וכן לגבי הסכומים אשר מרשתי הייתה אמורה לשלם כדמי שכירות על מנת שהחישוב הסופי יהיה הוגן כלפי כל הצדדים, דבר אשר צריך לבטא את הזמן הרב בו השתמשה מרשתי ו/או מי מטעמה בנכס ללא תשלום דמי שכירות לבעלי הזכויות בנכס".

14. מהמכתב עולה עוד כי היה ברור שקיימים בעלי זכויות נוספים בנכס, אשר גם הם זכאים לחלק בדמי השכירות וכי יש עוד לחתום על הסכם ברוח האמור במכתב.

בשולי המכתב נאמר - "כמובן שמרשך צריך להחזיק ולהציג את כל האישורים ושרשרת יפויי הכוח שמאשרים את דבר היותו מיופה כוח מטעם כל היורשים ו/או הבעלים".

ההחלטה בעניין הסעד הזמני נשוא בש"א 6950/06 שבת.א. 12265/06, הערעורים עליה והעדר מימושה:

15. כבוד השופטת מאק-קלמנוביץ שדנה בסעד הזמני, החליטה ביום 22.9.06 כי על התובע להימנע מלהפריע לקיום הסכם השכירות עם הנתבעת 4, כאשר בעניין דמי השכירות יפעלו הצדדים כדלקמן:

25% - ישולמו לנתבעות 1 ו -2,

25% - ישולמו לתובע,

ו- 50% - "יופקדו בידיהם הנאמנות של ב"כ הצדדים לבקשה, עד להכרעה בדבר אופן חלוקתם בין הצדדים."

עוד נקבע כי התובע יהא רשאי לחפש שוכר טוב יותר עבור הנכס וככל שימצא שוכר כאמור, יהווה הדבר שינוי נסיבות המצדיק שקילה מחדש של ההחלטה.

16. על החלטה זו הגישו שני הצדדים בקשת רשות ערעור;

התובע קבל על כך שאפשרו את כניסת השוכרת, ברם ערכאת הערעור דחתה טענותיו והותירה ההחלטה על כנה.

הנתבעות 1 ו- 2 קבלו על חלוקת כספי השכירות אך גם טענותיהם נדחו על ידי ערכאת הערעור, שהותירה ההחלטה על כנה.

בעניין ערעור התובע ר' החלטת כבוד השופט שפירא בבש"א 3146/06 בר"ע 2383/06 מיום 1.10.06, צורף כנספח ה' למסמך התובע. בעניין ערעור הנתבעות, ר' החלטת כבוד סגנית הנשיא, השופטת צור בבר"ע 2456/06 מיום 11.2.07, צורף כנספח ו' למסמך התובע.

17. חרף העובדה שמכוח ההחלטה בסעד הזמני, התאפשרה למעשה כניסת השוכרת למבנה וחרף ההוראה המפורשת באשר לכספי השכירות - לא הועברו כספים לתובע ונראה כי גם 50% לא הופקדו בחשבון משותף של באי כוח הצדדים. לנוכח האמור, הוגשה בקשה לפי פקודת ביזיון בית משפט.

בהחלטה מיום 7.2.07 הבהיר בית המשפט כי ההחלטה בעניין הסעד הזמני עומדת בעינה ולפיכך יש להעביר בתוך 7 ימים את דמי השכירות, בהתאם לה (מההחלטה עולה כי מתוך 50% המהווים 3,000$ היה צריך להעביר 1,500$ לתובע ואותו הסכום לבא כוח, כנאמן). מאחר והסכום לא הועבר גם עד ליום 7.3.07, התחייב ב"כ הנתבעות להעביר סכום גבוה יותר מדמי השכירות הבאים, ובית המשפט הבהיר בהחלטתו, מאותו היום, כי 50% מדמי השכירות שאמורים להיות משולמים לנתבעות ביום 5.4.07, יועברו בתוך 24 שעות מהקבלה או מפירעון השיק.

עוד הוסיף בית המשפט וקבע - "אם לא יבוצע תשלום זה במועד, יחויבו המשיבות בקנס בגין בזיון בית המשפט, בהתייחס להחלטה זו ולהחלטה המקורית בעניין חלוקת דמי השכירות, בסכום של 500 ₪ לכל יום של איחור בתשלום".

ר' נספחים ז' וח' למסמך התובע.

18. בישיבה נוספת מיום 27.6.07, העלה ב"כ הנתבעות טענה כי בוצע במבנה שיפוץ בשנת 1991 בסכום של 240,000$ וכי יש לקזז עלויות השיפוץ מדמי השכירות, עם זאת אמר "אם לא אקבל החלטה זמנית, אני אעביר לחברי את הכסף..." (ר' נספח ט' למסמך התובע).

יוער כי חרף הדברים האמורים וחרף העובדה שההחלטה בעניין חלוקת דמי השכירות עמדה בעינה עד ליום 7.11.00, נראה כי אין מחלוקת שלא הועבר דבר לתובע - לא החלק שהיה אמור להיות מועבר לשימושו ולא החלק שהיה אמור להיות מועבר לבא כוחו, כנאמן. בשלב זה גם לא ברור מה נעשה עם הכספים שהיו אמורים להיות מועברים בגין אותה תקופה, לידיו הנאמנות של הנתבע 3.

ביטול ההחלטה בעניין הסעד הזמני:

19. לאחר שלא הוצגו תצהירים מטעם התובע בתיק העיקרי וכן לאחר שב"כ הנתבעות 1 ו- 2 לא התייצב לדיון ביום 7.11.07 ובהתחשב בכך שלא קוימו על ידי הנתבעות החלטות בית המשפט, ביקש ב"כ התובע ביום 7.11.07, לדחות את התביעה או לחלופין למוחקה "ולהורות על השבת המצב לקדמותו". הובהר כי מאחר ומדובר בתביעה לאכיפת חוזה, אזי ככל שהתביעה אינה מתקבלת יש להורות על השבת המצב לקדמותו דהיינו שהמושכר יוחזר לתובע.

20. כבוד השופטת מאק - קלמנוביץ, אכן הורתה על מחיקת התביעה, בהבהירה כי ממילא מבוטל גם הצו הזמני שניתן המורה לתובע לעשות את הדרוש לקיום הסכם השכירות ולהימנע מלאפשר את כניסת השוכרת לנכס.

לא ניתן עם זאת צו ברור להשבת המצב לקדמותו, קרי - להוצאת השוכרת מהנכס.

בקשה לביטול מחיקת התביעה שהגישו הנתבעות 1 ו- 2, נדחתה בהחלטה נוספת מיום 18.2.08. לעניין זה ר' נספחים י' וי"א למסמך התובע.

21. נראה כי באותה עת נפתח כבר תיק בהוצאה לפועל לגביית כספי השכירות שלא הועברו, אך על בסיס ביטול ההחלטה בעניין הסעד הזמני, נסגר אותו התיק.

ע"א 11513/07:

22. התובע הגיש ערעור על כך שבמסגרת ההחלטה על מחיקת התביעה, לא ניתנו הוראות המורות להשיב את הנכס לידיו והמורות על זיכויו ב- 25% מדמי השכירות שקיבלו הנתבעות 1 ו- 2. ערכאת הערעור (כבוד השופטים רביד, אפעל גבאי ופרקש), לא קיבלה אומנם את הערעור, אך זאת רק משום שסברה שהדברים צריכים להתברר בהליך נפרד שייזום התובע.

23. וכך נאמר בפסק דינה של ערכאת הערעור, שצורף כנספח יב' למסמך התובע:

"מן החומר שלפנינו עולה, לכאורה כי למערער עילת תביעה נגד המשיבות על יסוד ההחלטה לסעד זמני אשר נטען כי לא קוימה על ידי המשיבות ואף עילה לפינוי השוכרת שנכנסה לנכס בחסות ההחלטה על הסעד הזמני ואולם, עילות אלה לא יכולות היו להתברר אגב אורחא במסגרת הבקשה שהגיש המערער למחיקת התביעה מחמת היעדר התייצבות והן צריכות להתברר במסגרת הליך נפרד שייזום המערער, אם יבחר בכך...

במילים אחרות. אכן במסגרת פסק הדין המוחק את התביעה ביטל בית המשפט קמא גם את ההחלטה בדבר סעד זמני ואולם המערער אינו יכול לסמוך על כך בקשה, אגב פסק הדין המוחק את התביעה, לחייב את המשיבות לשלם לו את דמי השכירות שגבו ולפנות את השוכרת מן הנכס.

בעניינים אלה עליו לייזום הליך נפרד בבית המשפט המוסמך."

24. אציין כבר בשלב זה כי בניגוד לנתבעות, אין אני סבורה שערכאת הערעור קבעה העדר כל נפקות להחלטה בעניין הסעד הזמני וכי זו בוטלה לא רק לגבי המשך יחסי הצדדים אלא גם לגבי התקופה שחלפה, מאז ניתנה ועד לביטולה.

לטעמי - כל שאמרה ערכאת הערעור הוא כי כדי לגבות את הכספים שהיה צריך להעביר מכוח ההחלטה, מאז ניתנה ועד בוטלה, יש לנקוט בהליך נפרד.

נראה כי התביעה שבפניי היא תביעה זו.

ההליכים הנוספים בעניין קומת הקרקע:

25. יוער כי בעניין קומת הקרקע מתנהלים הליכים משפטיים נוספים בפני כבוד השופט רובין, במסגרת ת.א. 12997/06. גם במסגרת אותו תיק התבקשו סעדים זמניים, כאשר לפי טענת התובע - השתלטו הנתבעות 1 ו- 2 על שטחים בקומת הקרקע, בהם מתגורר מר אלעארף, (אותו אלעארף אשר הנתבעות 1 ו- 2 טוענות כי רכשו ממנו זכויות עוד בשנת 1991). לטענת הנתבעות - הנ"ל הציג עצמו במכירה כבעלים של הנכס, בכל הנוגע לזכויות משפחת אלעארף בו.

26. הליכים אלה אינם נוגעים ישירות לענייננו, אם כי יוער כי משנמחקה התביעה לאכיפת ההסכם בין הצדדים דנן, ממילא זכויות התובע מתפרשות גם על חלק יחסי מקומת הקרקע וממילא, ככל שיבחר לעשות כן בעתיד, נראה כי יהא זכאי גם לחלק יחסי מדמי השכירות שם.

בש"א 10337/08 - שבתיק דנן:

27. במסגרת התיק דנן ביקש התובע סעד זמני מכוחו תימסר לו שוב החזקה בנכס וזאת לאור בטלות הסעד הזמני, כן ביקש במסגרת אותו הסעד כי יועבר אליו חלקו בתשלומי השכירות עד ליום הפינוי.

28. בקשתו נדחתה בהחלטת כבוד השופטת ליפשיץ פריבס מיום 15.9.08 וזאת מאחר והמצהיר לא התייצב להיחקר על תצהירו, מאחר ולא נמצא כי קיים שינוי המצדיק סעד דחוף, בהתחשב בהלכות מכוחן יינתן צו עשה זמני במקרים חריגים ומשבית המשפט סבר שהסעד הזמני חופף את הסעד המבוקש בתביעה העיקרית.

מחלוקות נוכחיות בין הצדדים:

29. מכתבי בית דין המונחים בפניי עולה כי הנתבעות 1 ו- 2, למעשה מנסות לאחוז בחבל בשתי קצותיו, ואבהיר הדברים;

הנתבעות טוענות כי בעבר בוצעו בנכס שיפוצים וכי במסגרת ההסכמה עם התובע יש מקום להפחית מחלקו מפירות הנכס, את חלקו בשיפוצים שבוצעו על ידן. בהקשר זה נטען כי העלות הכוללת של אותם שיפוצים עמדה על 240,000$.

(ר' החל מסעיף 78 לתגובתן בבש"א 10337/08 שבתיק זה. הנתבעות מפנות בהקשר זה לאמור במכתב מיום 13.9.06, ר' לעיל סעיפים 13-14).

30. עם זאת, נשכח מן הנתבעות כי בקשתן לאכיפת ההסכם, במסגרתו הוסכם על ביצוע קיזוז כנגד עבודות שיפוץ, נמחקה וממילא יש מקום לטענת התובע כי מאז בוצעו אותם שיפוצים חלפה תקופת ההתיישנות זה מכבר, ללא שהועלתה בקשה להשתתפותן.

בהקשר זה אעיר כי בתגובת הנתבעות לבש"א 10337/08 שבתיק זה, הן טענו שאותם השיפוצים בוצעו עוד בשנות ה- 80 והסתיימו בשנת 1990, ולא ברור כיצד מתיישבת טענה זו עם טענתן כי רכשו את זכויות מר אלעארף, רק בשנת 1991.

אעיר עוד כי לא ברור שהמכתב מיום 13.9.06, עסק בעבודות שבוצעו בשנות ה- 80, להבדיל מעבודות/הוצאות נוספות, בסמוך לכניסת השוכרת לנכס.

31. ככל שתוכחנה בנכס הן זכויות התובע והן זכויות הנתבעות, ויובהר חלקו של כל אחד, ממילא ברור כי אין הנתבעות יכולות להמשיך וליהנות לבדן מפירותיו ומשלא טרחו לחדש תביעה לאכיפת ההסכם, ספק אם תוכלנה להימנע מהעברת חלק מדמי השכירות, על בסיס טענת קיזוז ביחס לשיפוץ, שלטענתן בוצע עוד בשנות ה- 80.

32. ועוד, באשר לעמדת הנתבעות -

על אף שבמכתבן מיום 13.9.06, דובר על העברת חלק מדמי השכירות באופן מיידי, נתלות כעת הנתבעות באמור בשולי אותו מכתב, דהיינו כי על התובע להציג את האישורים ושרשרת ייפוי הכוח באשר לזכויותיו (ר' המכתב הוא נספח ה' לת.א. 12265/06, שצורף כנספח א'1 למסמך התובע).

33. הטענה כאילו אין לתובע כל זכויות היא תמוהה וזאת -

* הן לנוכח העובדה שבאותו המכתב ציין הנתבע 3 (ב"כ הנתבעות 1 ו- 2 ) מפורשות בשם הנתבעת 2 כי - "מרשתי מכירה בזכות מרשך לזכויות השוות ל- 5/22 מהזכויות בנכס".

* והן לנוכח העובדה שבתגובה שהוגשה בשם הנתבעות 1 ו- 2 לבש"א 10337/08, הן טענו כי בעבר פנו לייתר בעלי הנכס שישתתפו, בעלויות השיפוץ, והתובע בכלל זה (ר' סעיפים 80-84 לתגובה האמורה), ממילא יש לתהות, ככל שהתובע אינו בעל זכויות בנכס, מדוע ישתתף בעלות שיפוצו?!

* בנוסף אפנה לכך שבתגובתן לבש"א 10337/08, טענו הנתבעות כי עת שימש הנכס למשרדי עיתון "אלפג'ר" שולמו דמי שכירות ישירות למשפחת דגאני (ר' סעיף 87 לאותה תגובה) ואף כאן יש לתהות - אם הנ"ל מחוסרי זכויות, מדוע הועברו אליהם דמי שכירות בעבר?!

34. התרשמותי בשלב זה, בטרם שמיעת הראיות, היא כי למעשה איש מהצדדים אינו חולק על עצם העובדה שגם לצד שמנגד זכויות בנכס, אלא שהמחלוקת נוגעת לשאלה מה היקף הזכויות של כל אחד מהצדדים ועניין זה דורש אכן בירור וליבון.

בהקשר זה אציין כי -

- לטענת התובע יש לנתבעות 1, 2 - 1.2% מכלל הזכויות בנכס (ר' סעיף 68 למסמך התובע), בעוד אלה טוענות לזכויות בכמחצית הנכס.

- לטענת התובע יש לו זכויות ב- 5/22 מהזכויות בנכס, בעוד הנתבעות 1 ו- 2 טוענות כי לתובע יש 4.5% מהזכויות בנכס ואף זאת על בסיס מסמכים שאינם מאומתים כדין.

(בהקשר זה יוזכר עוד כי בכתב התביעה בת.א. 12265/06, טענו הנתבעות כי נכרת חוזה אותו יש לאכוף ואשר במסגרתו הסכימו להעביר לתובע כ- 38% מדמי השכירות, ר' סעיף 17 לכתב התביעה שצורף כנספח א'1 למסמך התובע).

ומכאן אפנה לבקשות מצד הנתבעים או מי מהם:

אין מקום להעתר לבקשה להורות על הפקדת ערובה בהתאם לתקנה 519(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד- 1984 (להלן: "התקנות").

35. עמדת הפסיקה הינה שככלל אין להטיל ערובה להוצאות משפט אלא בנסיבות חריגות.

ר' רע"א 2808/00 שופר-סל בע"מ נ. אורי ניב, פ"ד נד(2) 845, 848; רע"א 2442/98 יצחק מיוחס נ. מיכאל רוזן, פ"ד נג(3) 145, 149; רע"א 544/89 אויקל תעשיות (1985) בע"מ נ. נילי מפעלי מתכת בע"מ, פ"ד מד (1) 647, 650.

36. אומנם כנסיבות חריגות כאמור, הכירה הפסיקה גם במקרה בו התובע מתגורר מחוץ לישראל ואין לו נכסים בישראל, אשר באמצעותם יהא ניתן להיפרע, אם תידחה תביעתו (ר' רע"א 2241/01 נינה הופ נ. ידיעות תקשורת ואח' לא פורסם - ניתן ביום 17.4.01, כבוד השופט י. טירקל, ר' עוד רע"א 544/89 דלעיל) - ברם במקרה דנן, הבקשה היא לאקונית/חסרה והיא מתייחסת רק להיות התובע תושב זר. לא נטען כי התובע הינו מחוסר אמצעים או נכסים בארץ, אשר מהם יהא ניתן להיפרע במידת הצורך.

37. משהבקשה מלכתחילה לא כללה טענה להעדר נכסים מהם יהא ניתן להיפרע, ממילא אין צורך גם לדון בשאלה האם די בתמיכת תגובת התובע בתצהיר, בדרך בה נעשה הדבר בשולי מסמך התובע (ר' החל מסעיף 128).

38. זאת ועוד, לא רק שבהליכים קודמים לא הועלו טענות דומות כנגד התובע אלא מאותם הליכים ניתן גם ללמוד על סיכויי התביעה ואף בהערכה זו יש כדי להשפיע על שיקול דעת בית המשפט, עת שהוא נדרש לבקשה להפקדת ערובה להוצאות.

באשר לסיכויי התביעה - כפי שפרטתי לעיל, עיון בכתבי בית דין קודמים שהוצגו מטעם הנתבעות, מעלה כי עת ביקשו לאכוף חוזה מכוחו הוכנס לנכס שוכר מטעמן, לא חלקו למעשה על זכויות התובע ואף היו נכונות להעביר לו 38% מדמי השכירות. הנתבעות אף הכירו בחובתן להביא בכלל החישובים את דמי השכירות שקיבלו בעבר, ללא שהעבירו לתובע את חלקו (ר' לעיל סעיף 13).

הכרה בזכויות לכאוריות של התובע בנכס עולה לא רק מהאמור, אלא גם מהחלטת כבוד השופטת מאק- קלמנוביץ מיום 22.9.06 בבש"א 6950/06, בת.א. 12265/06, אשר אושרה כאמור אף בערכאת הערעור.

לדידי – בהתחשב בכל ההליכים הקודמים ובמפורט לעיל בהרחבה, אין כל יסוד, בשלב זה, להנחה כי מדובר בתביעת סרק, מהסוג בו יש להגן על הנתבע שלא יצא בחסרון כיס.

39. בשלב זה - אין אני סבורה שמונחות בפניי יותר ראיות באשר לזכויות הנתבעות, מאשר ראיות באשר לזכויות התובע. אין למעט מחשיבות העובדה שכניסת השוכרת (הנתבעת 4) לנכס, הייתה על יסוד תביעה לאכיפת חוזה שהגישו נתבעות 1, 2 כאשר במסגרת אותו חוזה, התכוונו לשלם לתובע חלק משמעותי מדמי השכירות. משהנתבעות לא התייצבו להוכחת תביעתן ונוצר מצב שהשוכרת נותרה בנכס, יש מקום להגן גם על זכויות התובע ויש למנוע מצב בו במקום שהנתבעות תפגענה ממחיקת תביעתן, עקב מחדליהן - הן תפקנה מכך פירות, שאחרת לא היו ניתנות להן.

40. על יסוד כל האמור, בצירוף העובדה שלא נטען להעדר נכסים של התובע בארץ (ונראה כי לכל הפחות יש לו חלק כלשהו בנכס נשוא הדיון) - דין הבקשה להורות על הפקדת ערובה, להדחות.

אין מקום להיעתר גם לבקשה לדחיית התביעה כנגד נתבע 3 על הסף:

41. הלכה ידועה היא כי סילוק על הסף הינו סעד מרחיק לכת ובתי המשפט נוקטים זהירות רבה טרם העתרות לבקשה ממין זו שבפניי.

מאחר ומשמעות העתרות לבקשה היא פגיעה בזכות הגישה לערכאות, המהווה זכות יסוד, תתקבל בקשה לסילוק על הסף רק מקום בו ברור לבית המשפט כי אף אם התובע יוכיח כל טענותיו העובדתיות, לא יהא מקום לקבל תביעתו.

ר' ע"א 154/04 הרב אמנון יצחק שליט"א נ. שרה נוימן (מיום 13.2.05); ת.א. (מחוזי - ת"א יפו) 1393/07, החלטה בבש"א 22928/07 ובש"א 3946/08 שותפות ספנקריט אפשטיין ואח' נ. נפטהאוז חברה לבניין והשקעות בע"מ ואח' (מיום 3.4.08); ת.א. (מחוזי -חיפה) 228/07 בש"א 10105 עיריית חדרה נ. בנק לפיתוח התעשייה בישראל בע"מ (מיום 8.10.07).

42. בתביעה נטען כי הנתבע 3 אמור להחזיק בכספים מכוח ההחלטה בבש"א 6950/06 וזאת לטובת כלל בעלי הזכויות בנכס.

נטען כי לאור פועלו של הנתבע 3 (המתואר בהרחבה בתביעה) - "ספק באם הנתבע 3 לא שלשל את הכספים הנ"ל לידיו ולכיסו ועשה בהם שימוש עצמי לצרכיו ומטרותיו האישיים שלו" (ר' סעיף 47 לתביעה). בדברים אלה עולה למעשה טענה כי הנתבע 3, לא פעל בכספים בנאמנות כפי שהצטווה לפעול, בהתאם להחלטה בבש"א 6950/06 הנ"ל.

במסגרת התביעה מבוקש לפסוק כי הכספים להם היה התובע זכאי, בהתאם לאותה החלטה, יועברו לידיו.

43. אכן ההחלטה מיום 22.9.06, בבש"א 6950/06, בוטלה משנמחקה התביעה העיקרית (ר' החלטה מיום 7.11.07 בת.א. 12265/06), ברם לא ניתן לומר, בשלב זה, כי אין מקום להעלות כל טענה לזכות על בסיס אותה ההחלטה.

יש לזכור כי מכוח אותה החלטה היו אמורים 50% מכספי השכירות להיות מופקדים בידי באי כוח שני הצדדים בנאמנות יש לזכור עוד כי לא הועבר דבר מכוח ההחלטה לא לידי התובע ואף לא לידי ב"כ כנאמן נוסף. ממילא, בשלב זה, לא ניתן לקבוע שלא תהא כל עילה ביחס לנתבע 3 ופועלו בכספים.

44. אשוב ואפנה לפסק הדין בע"א 11513/07 (ניתן ביום 16.4.08 ע"י כבוד השופטים רביד, אפעל גבאי ופרקש), שם אומנם לא מצאה ערכאת הערעור להתערב בהחלטה המוחקת את התיק העיקרי, תוך ביטול ההחלטות שניתנו במסגרתה, עם זאת נאמר כי מהחומר שהוצג בפני ערכאת הערעור -

"עולה, לכאורה, כי למערער עילת תביעה נגד המשיבות על יסוד ההחלטה לסעד זמני אשר נטען כי לא קוימה על ידי המשיבות."

נאמר שעילת התביעה על יסוד ההחלטה שבוטלה, דינה לידון בהליך עצמאי, לא נאמר שעילה זו אינה קיימת. אם נשמרה הזכות להגיש תביעה עצמאית על יסוד ההחלטה, ממילא לא ניתן לקבוע בשלב מקדמי זה, שאין כל עילה כנגד הנתבע 3, אשר נטען כי פעל תוך הפרת חובת נאמנות, אשר ללא ספק הוטלה עליו במסגרתה.

45. לטעמי די בכך לדחיית הבקשה שהגיש הנתבע 3, לדחות על הסף התביעה כנגדו וזאת אף טרם שאדרש לנימוקים נוספים שהועלו - ביחס לעובדה שהנתבעת 1 היא חברת חוץ אשר אין לה קיום במס הכנסה או במע"מ וכי הנתבעת 2 אומנם רשומה אך כתובתה היא כתובת משרד הנתבע 3 ואין לה אישורי ניכוי מס במקור מזה שנים רבות.

בקשות התובע:

46. במסגרת תגובתו לבקשות הנתבעות העלה התובע בקשות מצידו, בכלל זה ביקש -

א. לתקן תביעתו ולהוסיף תובעים נוספים,

ב. למנות את בא כוחו ככונס נכסים על כל הבניין,

ג. ליתן צו אשר יורה להימנע מלעשות כל עסקה או פעולה במקרקעין.

טרם הכרעה בבקשות אלה, יוזמנו הצדדים לדיון ביום 30.3.09 בשעה 8:45, במסגרתו תבחנה חלופות ענייניות לקידום סכסוך זה.

47. בכדי לאפשר דיון ענייני, יתייצבו הצדדים לדיון האמור עם החומר הבא:

הנתבעות: עם תרגום לעברית של –

* ייפוי הכוח ממר אלעארף,

* כל קבלה או מסמך אחר המלמדים על התמורה ששולמו למר אלעארף,

* כל ייפוי כוח שהיה בידי מר אלעארף ואשר מכוחו המחה זכויות לנתבעת 1.

* תרגום לעברית של נספחים ד', ז', ח', ט', י', יא' לתגובתן בבש"א 10337/08.

התרגום של כל המסמכים דלעיל יכלול גם תאריכים, סכומים, הגופים הפונים והמכותבים.

התובע: יתייצב עם מסמכים המלמדים על זכויותיו בנכס, כאשר כל מסמך שאינו בעברית יתורגם מבעוד מועד. בכלל זה יתורגמו גם יפויי הכוח שצורפו כנספח ט"ו למסמך התובע.

שמורה זכות התובע לטעון במסגרת התיק העיקרי, להוצאותיו, בגין שתי הבקשות שנדחו מכוח החלטה זו.

המזכירות תעביר לצדדים העתק ההחלטה.

ניתנה היום, כ"ה בשבט, תשס"ט (19 בפברואר 2009), בלשכתי, בהעדר הצדדים.

ענת זינגר, שופטת