ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נתן ברון נגד יהושע הירש :

23

בתי המשפט

בית משפט השלום תל אביב-יפו

א 012831/06

בפני:

כבוד השופט חגי ברנר

תאריך:

04/08/2008

בעניין:

1. נתן ברון

2. שרה ברון

התובעים;

נ ג ד

יהושע הירש

הנתבע;

פסקֿֿדין

מבוא

1. בפניי תביעה לתשלום סך של 2,500,000 ₪ בגין ליקויי בניה בבית שרכשו התובעים מהנתבע.

2. ביום 27.5.2004 נכרת חוזה בין התובעים לנתבע, לפיו רכשו התובעים מהנתבע את הזכויות בבית מגורים ברח' הכרם 22 בהוד השרון (להלן: "הבית"), תמורת סך השווה ל- 1,100,000 דולר (להלן: "החוזה").

3. התובעים טוענים כי הנתבע הסתיר מהם את מצבו האמיתי של הבית. ביום 6.6.2004, זמן קצר לאחר כריתתו של החוזה, נודע להם לראשונה על קיומה של בעיית רטיבות קשה במרתף הבית. הם דרשו מיד מהנתבע לתקן את הליקויים, אך זה סרב, וטען כי הליקויים הוצגו בפניהם עוד קודם לכריתת החוזה. ביום 10.6.2004 הזמינו התובעים את המהנדס אליעזר גוכמן (להלן: "המומחה גוכמן") לערוך חוות דעת אודות מצבו של הבית והפתרון לבעיית הרטיבות, ואכן אותרו בעיות רטיבות קשות בחלקים שונים של הבית, שסיבתם העיקרית כשל בעבודת האיטום. התובעים אף הזמינו בדיקה של חברת שרתול ב"מ, שנציגה ביקר בבית ביום 2.8.2004 ותיעד את תופעת הרטיבות וסיבותיה בחוות דעת טרמוגרפית. פניותיהם של התובעים לנתבע לטפל בבעיה נענו בשלילה. הנתבע אף דחה את בקשתם של התובעים לבטל את החוזה. ביום 28.12.2004 הוזמן המומחה גוכמן לבדיקה נוספת של הבית, ומצא שורה ארוכה של ליקויים, שעלות תיקונם הינה כ- 3,200,000 ₪. התובעים תיקנו את הליקויים באמצעות שורה של בעלי מקצוע, שרק חלקם הסכימו ליתן להם קבלות. התובעים טוענים כי הנתבע הוא קבלן בנין ולכן חלות על החוזה הוראות חוק המכר (דירות) התשל"ג- 1973 (להלן: "חוק המכר דירות" או "החוק"). התובעים דורשים פיצוי בגין הסכומים ששילמו לשם תיקון הליקויים, שלטענתם מגיעים לתחשיביו של המומחה גוכמן. בנוסף הם דורשים פיצוי מוסכם בסך של 90,000 דולר בגין הפרתו היסודית של החוזה. התובעים טוענים כי לפי חוות דעתו של השמאי אלי סידאוי (להלן: "השמאי סידאוי"), גם לאחר תיקון הליקויים נגרמה ירידת ערך לבית, המסתכמת בסכום של 277,500 ₪ והם תובעים פיצוי בגינה. כמו כן הם מבקשים פיצוי בסך 150,000 ₪ בגין עגמת נפש, בזבוז זמן וטרדה. התובעים גם מבקשים פיצוי בסך 350,000 ₪ בגין חוסר תום ליבו של הנתבע. לתמיכה בתביעתם הגישו התובעים את חוות דעתו של המומחה גוכמן, את חוות דעתו של דב ברגר מחברת שרתול בע"מ ואת חוות דעתו של השמאי סידאוי. כמו כן, הוגשו תצהיריהם של בעלי מקצוע שונים שביצעו את עבודות השיפוץ של הבית מטעמם של התובעים.

4. הנתבע מכחיש את כל טענותיהם של התובעים. הוא טוען כי חוק המכר דירות לא חל על החוזה שכן הבית נבנה על מנת לשמש כבית המגורים שלו ושל משפחתו, ולא לשם מכירתו. הנתבע טוען כי התובעים ביקרו בבית מספר פעמים בטרם נכרת החוזה והוא אף הציג בפניהם את כתמי הרטיבות במרתף הבית, כך שמצבו של הבית היה ידוע להם היטב. התובעים ויתרו בגדרו של חוזה המכר על כל טענה לגבי פגם או אי התאמה למעט פגם נסתר, והם נתפסים על ויתורם זה. הנתבע טוען כי ההוצאות שהוציאו התובעים לאחר קניית הבית הן הוצאות של שיפוץ כללי, שאינו תוצאה של ליקוי כלשהו. התובעים אף לא מסרו לו הודעה בדבר קיומם של ליקויים נוספים מלבד ליקויי הרטיבות ולכן הם מנועים מלדרוש ממנו לשאת בהוצאות תיקונם של ליקויים עליהם לא הודיעו לו.

5. בית המשפט מינה כמומחה מטעמו את המהנדס ושמאי המקרקעין בנימין אסודי (להלן: "המומחה אסודי"), על מנת שיחווה דעתו בקשר לקיומם של ליקויי הבניה בבית ועלות תיקונם, כמו גם בקשר לשאלה האם לאחר ביצוע התיקונים נותרה עדיין ירידת ערך של הבית. המומחה אסודי ביקר בבית ביום 28.11.2006, זמן רב לאחר שהתובעים השלימו את השיפוץ של הבית. לנגד עיניו עמדו איפוא מצבו של הבית היום, חוות דעתם של המומחים מטעם בעלי הדין, תמונות שצולמו על ידי התובעים ועל ידי המומחה גוכמן, וקבלות שונות שהיו בידי התובעים. המלאכה שניצבה בפניו של המומחה אסודי היתה קשה במיוחד, שכן נשללה ממנו האפשרות להתרשם באופן בלתי אמצעי ממצבו של הבית בטרם בוצע בו השיפוץ המסיבי על ידי התובעים. ברי כי התרשמות מתמונות בלבד, כדי לנסות ולעמוד על מצבו של הבית קודם לשיפוץ, היא משימה קשה ביותר. מכל מקום, המומחה אסודי הגיע לכלל מסקנה כי עלות התיקונים של הליקויים בבית הינה 119,000 ₪ בלבד. באשר לנושא ירידת הערך, המומחה אסודי קבע כי לא נותרה ירידת ערך בנכס, הואיל וכל הליקויים תוקנו זה מכבר.

6. יצויין כי הנתבע ויתר על חקירת המומחים גוכמן וסידאוי. המומחים היחידים שנחקרו היו דב ברגר ואסודי. בנוסף נחקרו בעלי הדין, בעלי המקצוע השונים שביצעו את השיפוץ בבית מטעמם של התובעים, מתווך מקרקעין ורעייתו של הנתבע.

האם חוק המכר דירות חל על החוזה?

7. השאלה המשפטית המרכזית המתעוררת בתיק היא האם חוק המכר דירות חל על החוזה. חשיבותה של שאלה זו נעוצה בשני טעמים.

הטעם הראשון הוא שחוק המכר דירות הוא חוק קוגנטי, שלא ניתן להתנות עליו אלא לטובת הקונה, ועל כן אין תוקף לתניית ויתור בה מוותר הקונה על טענות שעשויות להיות לו נגד המוכר בגין ליקויי בניה (ראה ס' 7א' לחוק). בעניננו, נקבע בסעיף 2.1 לחוזה כי:

"הקונה מצהיר כי ראה ובדק את הבית ואת סביבתו, ומצאו מתאים למטרותיו ולצרכיו, והוא מוותר בזה על כל טענה מחמת פגם ו/או אי התאמה ביחס לבית וסביבתו, למעט פגם ו/או אי התאמה נסתרים שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה."

ואילו בס' 2.4 לחוזה נקבע:

"כי על סמך הבדיקות שערך [הקונה- ח.ב.], ובכפוף להצהרות המוכר דלעיל, אין לו טענות מכל מין וסוג שהוא בנוגע לזכויות המוכר בבית, ו/או בנוגע למצבם של הבית ו/או המגרש ו/או המקרקעין מבחינה משפטית ו/או פיסית ו/או הנדסית ו/או תכנונית ו/או כל טענה אחרת של אי התאמה, למעט פגם ו/או אי התאמה נסתרים שלא ניתן לגלותם בבדיקה סבירה."

אם מדובר בחוזה שחוק המכר דירות אינו חל עליו, אין כל מניעה ליתן תוקף מלא לתניות ויתור כאלה. לעומת זאת, אם מדובר בחוזה שחוק המכר דירות חל עליו, אזיי מדובר בנסיון פסול ובלתי תקף להתנות על הוראות חוק המכר הדירות, שדינו להדחות בהתאם להוראת ס' 7א' לחוק.

הטעם השני לחשיבותה של השאלה האם חוק המכר דירות אכן חל על החוזה הוא, שאם כך הוא הדבר, אזיי יש לבחון קיומם של ליקויים בהתאם להוראות התקנים השונים החלים על בניה בישראל, כמתחייב מהוראות אי ההתאמה שבחוק. לעומת זאת, כאשר עסקינן בדירה שעל מכירתה חל חוק המכר, התשכ"ח- 1968 (להלן: "חוק המכר הכללי"), אזיי מבחני אי ההתאמה הם הרבה יותר מרוככים ומקלים עם המוכר. כך למשל, כדי לבסס עילה של אי התאמה לפי חוק המכר הכללי, נדרש הקונה להוכיח כי קיבל נכס שאין בו את האיכות או התכונות הדרושות לשימושו הרגיל של הנכס או שהוא נכס השונה מן המוסכם. מדובר ברף הוכחה גבוה הרבה יותר מזה הנדרש כדי לבסס עילה של אי התאמה לפי חוק המכר דירות. על כן, אי עמידה בהוראות התקן, המהווה מקרה מובהק של אי התאמה כמשמעה בחוק המכר דירות, לא בהכרח מהווה אי התאמה לפי חוק המכר הכללי. לדוגמא, התקן מחייב יחס מינימלי מסויים בין שטח החלון בחדר לבין שטחו של החדר. אי עמידה בתקן מהווה אי התאמה לפי חוק המכר דירות, אך לא בהכרח מדובר באי התאמה לפי חוק המכר הכללי, שכן לא כל סטייה מהתקן בנושא גודל החלון מצדיקה את המסקנה כי הקונה קיבל נכס שאין בו את האיכות או התכונות הדרושות לשימוש רגיל בחדר.

8. חוק המכר דירות חל על "מוכר" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק. המוכר מוגדר באופן הבא:

"מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;"

ודוק: בניגוד לסברה הרווחת, על פי הגדרה זו אין כל נפקות לשאלה האם המוכר הוא קבלן במקצועו אם לאו. גם מי שאינו קבלן, עלול להתחייב לפי הוראות החוק אם בנה את הדירה לשם מכירתה, ואילו קבלן שבנה את הדירה למגוריו שלו או לצורך השכרה, יהיה פטור מהוראות החוק. המבחן המכריע ואין בלתו הוא מטרת הבניה, ולא עיסוקו של המוכר.

אכן, כאשר המוכר הוא קבלן בנין במקצועו, הדבר עשוי להוות ראיה נסיבתית לכך שהדירה נבנתה לשם מכירתה, אך לא די בעובדה זו לבדה כדי לבסס מסקנה כאמור.

9. בעניננו, הנתבע טוען כי בנה את הבית למגורי משפחתו. לדבריו, המגרש עליו נבנה הבית הגיע לידיו בשנת 1996. בשנת 1997 החל לתכנן את הבית. בשנת 1998 ניתן היתר הבניה. בגלל פשיטת רגל של הקבלן שהחל בבניה הסתיימה הבניה רק בחודש מאי 2002. אז הודיעה לו אשתו, חיה הירש (להלן: "חיה"), כי הבית גדול מדי לטעמה שכן שניים משלושת ילדיהם בגרו בינתיים ולא גרו עימם עוד. הנתבע מציין כי הבית תוכנן ונבנה כבית למשפחתו. לפיכך, חיה היתה מעורבת בכל פרט של התכנון, והבית צוייד במערכות המתקדמות ביותר: גינה מטופחת, ג'קוזי, מזגנים, מרכזית טלפונים, מערכת אזעקה ואינטרקום, שואב מרכזי, מערכת בית חכם ותריסים חשמליים. בקומת הקרקע אף נבנתה יחידת מגורים עבור הוריה של חיה, אלא שלמרבה הצער, אביה של חיה נפטר ואמה עברה להתגורר בבאר שבע כך שהיחידה לא נוצלה למגורים. הנתבע מציין כי לאחר שחיה הודיעה לו שאין ברצונה לגור בבית, הוא פעל בחודש יולי 2003 להשכרתו באמצעות מתווכים, כאשר ילדיו הגדולים התגוררו בבית לסרוגין. ההשכרה לא יצאה לפועל, וילדי הנתבע המשיכו לגור בו. רק בחודש אפריל 2004 גמלה בליבו של הנתבע ההחלטה להעמיד את הבית למכירה, והמתווכים עודכנו בדבר כוונה זו. בינתיים, ביום 6.5.2004, נמצא שוכר לבית, גל סנה, ואף נחתם עימו חוזה שכירות. החוזה בוטל בהסכמה בחלוף מספר ימים, כאשר התובעים ביקשו לקנות את הבית.ביום 27.5.2004 נחתם החוזה בין הנתבע לתובעים.

חיה מסרה גרסה דומה לגרסתו של הנתבע.

מנגד, התובעים טוענים כי הנתבע הוא קבלן בנין שבנה את הבית לשם מכירתו, והסיפור לפיו הבית נועד למגורי משפחתו של הנתבע מצוץ מן האצבע. הם מצביעים על כך שהנתבע בנה את הבית באמצעות חברת קלניר אשר בבעלותו, שעיסוקה בנדל"ן ובעובדים זרים בתחום הבניה. בנוסף, הנתבע עוסק בנדל"ן ובבעלותו בנין בבאר שבע. הנתבע אף הציג את עצמו בחודש דצמבר 2003 כעוסק בנדל"ן בשיחה עם המתווך יעקב ברקוביץ, וביקש לקנות קרקע בהוד השרון כדי לבנות עליה. הבית גם לא היה רשום על שם חיה, אלא על שם הנתבע לבדו. בנוסף, הטענה לפיה הבית כלל יחידה שנועדה למגורי הסבא והסבתא הופרכה, שכן הסבא נפטר כבר בשנת 1998, עוד לפני שהחלה הבניה, והסבתא עברה להתגורר בבאר שבע.

10. במחלוקת זו, אני מקבל את גרסתם של הנתבע ושל חיה. אני מאמין לעדותם לפיה הבית נועד מלכתחילה לשמש למגורי משפחתם, וההחלטה למכור אותו התקבלה רק לאחר השלמת הבניה, והכל כמפורט להלן.

ראשית לכל, עדותה של חיה הותירה עליי רושם חיובי ומהימן. גם אם לא זכרה כל מועד לגביו נחקרה, וגם אם לא שלטה בפרטים הטכניים מתיי בדיוק התקבל היתר הבניה וכיצד הגיע המגרש לרשותו של הנתבע, אין בכך כדי לקעקע את הגרעין המרכזי של עדותה. קשה היה לצפות כי חיה תזכור פרטים טכניים כאלה ואחרים. היא הסבירה כי היתה מעורבת בתכנון כיצד יראה הבית, בסיועה של אדריכלית. היא גם היתה זו שבחרה את הריצוף (ע' 64 לפרוטוקול). ברור כי מעורבות כזו של חיה בתכנון העיצוב של הבית, אינה מתיישבת עם המסקנה לפיה הבית יועד מראש למכירה.

באשר לטענת התובעים לפיה "יחידת הסבא והסבתא" היא המצאה של הנתבע, לנוכח העובדה שהסבא נפטר כבר בשנת 1998, הרי שחיה הסבירה כי התכנון של הבית התחיל עוד בשנת 1997 (ע' 63 לפרוטוקול), משמע, עוד לפני פטירתו של הסבא. היא אף הספיקה להראות את התוכנית להוריה, לפני פטירתו של אביה, וגם לאחר הפטירה, ניסתה עדיין לשכנע את אימה להתגורר ביחידה, כשזו תיבנה (ע' 65 לפרוטוקול). יש לציין כי היתר הבניה ניתן ביום 3.8.1998, כך שברור כי התכנון, לרבות "יחידת הסבא והסבתא", הושלם עוד קודם לכן. על כן, פטירתו של הסבא לאחר השלמת התכנון ועובר לקבלת היתר הבניה, אינה מפריכה את טענתם של הנתבע וחיה, לפיה היחידה אכן תוכננה מראש להיות "יחידת סבא וסבתא". קשה לצפות כי לאחר שכבר תוכנן הבית וניתן לו היתר בניה, ישנה הנתבע את התכנון רק בשל פטירתו של הסבא.

גם האופן בו אובזר הבית, במיטב המערכות- ג'קוזי, מזגנים, מרכזית טלפונים, מערכת אזעקה ואינטרקום, שואב מרכזי, מערכת בית חכם ותריסים חשמליים- מתיישבת יותר עם המסקנה כי הבית נועד למגורי הנתבע, מאשר עם המסקנה לפיה הבית יועד מלכתחילה למכירה.

באשר לעיסוקו של הנתבע, הרי שלא נסתרה טענתו לפיה היה זה הבית הראשון והאחרון שבנה, מה שלא מתיישב עם הנסיון להציגו כקבלן בנין (מה גם שכפי שצויין קודם, שאלת עיסוקו של המוכר אינה רלבנטית לצורך חוק המכר הדירות).

חברת קלניר, שבאמצעות עובדיה נבנה הבית, כלל אינה חברה העוסקת בקבלנות בנין, אלא בהבאה לישראל של פועלים זרים, בתחומי עיסוק שונים. הנסיון להסיק מהו עיסוקה מתוך עיון בתזכיר ובתקנון נדון לכשלון, משום שבצדק טען הנתבע כי התזכיר, נספח ד' לתצהירו, כולל עשרות רבות של מטרות, ולא רק את המטרה של "לקנות, לחכור ולרכוש קרקעות ...", עליה מסתמכים התובעים.

יצויין כי אפילו התובע 1 (להלן: "התובע") לא טען מעולם שהנתבע הציג את הבית ככזה שנבנה לשם מכירתו, אלא רק שהנתבע סיפר על עצמו שהוא בנה את הבית באמצעות עובדיו, תחת פיקוח אישי שלו (ע' 30 לפרוטוקול). התובע אף הודה בהגינותו כי הנתבע "לא הציג את עצמו כקבלן בנין, אלא פיקח ובנה עם האנשים בצורה אישית והיה במקום, בעיני הוא היה קבלן בנין, בהחלט." (ע' 30 לפרוטוקול). ודוק: העובדה שהתובע סבר כי הוא קונה בית מאדם שהוא קבלן בנין, אין פירושה שסבר כי הוא קונה בית שנבנה מלכתחילה לשם מכירתו. התובעים הרי ראו במו עיניהם כי ילדיו של הנתבע מתגוררים בבית.

גם בחוזה עליו חתמו הצדדים אין למצוא כל זכר לכך שמדובר במכירה על ידי קבלן. לחוזה לא צורף מפרט טכני, כפי שצריך היה לעשות לו היה מדובר במכירה שחל עליה חוק המכר דירות.

אינדיקציה נוספת לכך שהבית לא נועד מלכתחילה למכירה היא העובדה שהבית הועמד בתחילה להשכרה, והפנייה למתווכים לשם מכירתו נעשתה רק בשנת 2004, כשנתיים לאחר השלמת הבניה. לא כך נוהג מי שבונה בית לשם מכירתו.

התובעים מפנים להוראת סעיף 9 לחוק המכר דירות, הקובעת כי:

"לענין חוק זה, המוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות מששה חדשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה, זולת אם הוכח היפוכו של דבר."

במקרה דנן, החזקה האמורה אינה חלה, שכן בניית הבית הסתיימה בחודש מאי 2002 (ולא בסוף שנת 2003 כפי שטוענים התובעים בסיכומיהם), והמכירה התרחשה רק בחודש מאי 2004, שנתיים לאחר מכן, כאשר בתקופת הביניים גרו בבית בניו של הנתבע. מכל מקום, גם אם החזקה היתה חלה, הרי שהדבר היה מעביר את נטל הראיה לסתור אל שכמו של הנתבע, וכפי שציינתי קודם, הנתבע ביסס את הטענה לפיה הבית לא נבנה לשם מכירתו.

סיכומו של דבר, אני קובע כי הבית לא נבנה לשם מכירה. ממילא לא חלות על המכירה ועל החוזה הוראות חוק המכר דירות. כפועל יוצא, יש ליתן תוקף לתניית הויתור בסעיף 2.1 לחוזה, קרי, התובעים אינם רשאים לתבוע פיצויים בגין ליקויי בניה, למעט בגין ליקויים נסתרים שלא היה ניתן לגלותם בבדיקה סבירה.

חוות דעתו של המומחה גוכמן

11. התביעה מבוססת רובה ככולה על חוות דעתו של המומחה גוכמן. דא עקא, חוות דעת זו היתה מלכתחילה חוות דעת תיאורטית גרידא, לנוכח העובדה שהתובעים תיקנו את מרבית הליקויים עליהם הצביע המומחה גוכמן, עוד קודם שנערכה חוות דעתו. הכלל הוא שחוות דעתו של מומחה יכולה להיות כלי ראוי לשם קביעת פיצויים, רק באותם מקרים בהם התיקונים טרם בוצעו, ואז אין בפני בית המשפט כל דרך אחרת על מנת לשום את עלות התיקונים. לעומת זאת, כאשר הקונה מתקן בפועל את ליקויי הבניה שנתגלו בדירתו, כמו בעניננו, הוא זכאי לפיצוי לפי ההוצאות שהוציא בפועל, ולא לפי ההוצאות התיאורטיות עליהן הצביע המומחה מטעמו.

ראה לענין זה את שנפסק בת"א (תל-אביב-יפו) 35121/05 אשבורן נוטי ורד ואח' נ' מלין חגית ואח' תק-של 2007(4), 31623:

"טעם נוסף לכך שלא ניתן להסתמך על חוות דעתו של המומחה בס מטעם התובעים, נעוץ בעובדה שמדובר הלכה למעשה בחוות דעת תיאורטית בכל הנוגע לעלות התיקונים. המומחה בס ערך חוות דעת מעודכנת בחודש נובמבר 2004 המפרטת את העלות הצפוייה של התיקונים. בחודש ינואר 2005 ערכו התובעים עבודות איטום ושיפוץ (לטענתם, חלקיות), בהן הוציאו הוצאות בפועל (ראה עדותו של התובע, בע' 8 לפרוטוקול). דא עקא, התובעים לא הציגו קבלות כלשהן בקשר להוצאות שהוציאו בפועל בביצוע התיקונים, אלא העדיפו משום מה להשתית את תביעתם על חוות דעת תיאורטית, של עלויות תיקון על פי אומדן של מומחה. אכן, לעתים, אין לבית המשפט ברירה והוא פוסק פיצוי לפי חוות דעת תיאורטית, מקום שהתיקון המומלץ טרם בוצע. ואולם, כאשר עוד קודם לברור המשפט בוצע כבר התיקון נשוא התביעה, פשיטא שיש לפסוק פיצוי על פי הוצאות התיקון בפועל, ולא על פי חוות הדעת שקדמה לו. במקרה דנן השיפוץ בוצע חמישה חודשים עוד בטרם הוגשה התביעה, ולכן התובעים היו חייבים לבסס את סכום התביעה על יסוד הוצאות שהוציאו בפועל, דבר שלא נעשה."

על כן, התביעה יכולה להתקבל רק לגבי אותם נזקים שהוכחו באמצעות קבלות בגין תשלומים לבעלי המקצוע.

אני ער לטענתו של התובע לפיה ישנם בעלי מקצוע רבים שאינם מוכנים למסור קבלה כנגד התשלום המשולם להם, אך אין בידי לקבל טענה זו כצידוק להמנעות מהצגת קבלות, ולהעדפתה של חוות דעת תיאורטית. בית המשפט לא יתן את ידו לפרקטיקה של העלמת מס על ידי בעלי מקצוע שונים, ומי ששוכר את שירותיהם של בעלי מקצוע כאלה, חייב להביא בחשבון כי לא יוכל להוכיח את נזקיו בהליך משפטי. חזקה על התובע שהיה מוצא בעלי מלאכה שהיו מוכנים למסור לו קבלות בגין התשלומים ששילם להם, ומן הסתם הכל תלוי בגובה התשלום. התובע ידע היטב, מהיום הראשון לסכסוך, כי פניו מועדות לתביעה משפטית, ועל כן צריך היה לכלכל את צעדיו בהתאם ולשכור את שרותיהם של בעלי מקצוע המוסרים קבלות כחוק.

יצויין עוד כי התובע אפילו אינו מפרט בתצהירו מיהם אותם בעלי המקצוע שסרבו למסור לו קבלות, ומהו הסכום ששילם לכל אחד מהם, אלא הוא פוטר את עצמו באמירה הכללית לפיה "הוצאנו סכומי עתק, המגיעים לתחשיביו של המהנדס גוכמן בחוות דעתו." (ס' 41 לתצהיר). על כן, גם אם הייתי מוכן להשלים עם האפשרות שאין בידי התובע קבלות, עדיין לא היה בכך די, שכן התובע נמנע מפירוט מלא ומדוייק של התשלומים ששילם לאותם בעלי מקצוע.

12. פירכה נוספת ומשמעותית בחוות דעתו של המומחה גוכמן היא בכך שהוא יצא מתוך הנחת מוצא שגוייה ולפיה על העסקה חל חוק המכר דירות. נקודת מוצא שגוייה זו הביאה לכך שהמומחה גוכמן החמיר עם הנתבע ויישם לצורך חוות דעתו הוראות תקנים שונים של בניה, כפי שנהוג לעשות במקרים בהם חל חוק המכר דירות.

13. פגם עקרוני נוסף בחוות דעתו של המומחה גוכמן נעוץ בעובדה שהוא ביקר בבית לצורך עריכת חוות הדעת ביום 28.12.2004, למרות שהתובעים החלו לשפץ את הבית כבר בחודש אוגוסט 2004. על כן, המומחה גוכמן הסתמך לצורך קביעת הליקויים ועלות תיקונם גם על תמונות שצילמה התובעת 2, לפני תחילת השיפוצים, ולא רק על מראה עיניו. אכן, המומחה גוכמן ביקר בנכס גם ביום 20.6.2004, לפני תחילת השיפוץ, אך ביקור זה נערך אך ורק לצורך איתור ליקויי רטיבות בדירה, ולמעשה חוות דעתו הראשונית התמקדה אך ורק בבעיית הרטיבות במרתף הבית (נספח י' לתצהיר התובע). אין כל קשר בין חוות דעת מינורית זו, לבין חוות הדעת הנוספת והמקיפה הרבה יותר של המומחה גוכמן, מיום 11.5.2005, המבוססת על הביקור שנערך ביום 28.12.2004.

14. עוד ראוי לציין כי ליקוי בניה בסכום עתק של 1,481,300 ₪ יוחס על ידי המומחה גוכמן לאי בצוע הכנה לחפירתה של בריכה, למרות שבחוזה אין כל התחייבות של הנתבע למכור לתובעים בריכה, שכלל לא היתה קיימת בעת החתימה על החוזה. טענותיו של התובע בענין הבטחות בעל פה שקיבל מאת הנתבע לגבי הבריכה אינן יכולות להתקבל, לנוכח הוראת סעיף 16.2 לחוזה, הקובעת כי "תנאי חוזה זה משקפים במלואם את כל המותנה והמוסכם בין הצדדים, והצדדים לא יהיו קשורים בכל הבטחה, מצג, הצהרה, מסמכים ו/או הסכמים, בכתב או ב<