ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין ערן סורוקר נגד אורלוב ניקולאי :

ע"א 4983/07

כבוד השופטת ע' ארבל

כבוד השופט ח' מלצר

המערער:
ערן סורוקר

נ ג ד

המשיב:
אורלוב ניקולאי

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי באר שבע מיום 15.04.2007 בתיק א -004320/05

בשם המערער:
עו"ד אורן הירש; עו"ד גיא לוטם

בשם המשיב:
עו"ד טרי אלמוזלינו-ארנון

בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

פסק-דין

השופט ח' מלצר:

1. לפנינו ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בבאר-שבע (כבוד השופטת ח' סלוטקי), שקיבל את תביעת המשיב לאכיפת הסכם למכר מקרקעין ופסק לו גם פיצויים בגין הפרת חוזה.

אפתח בהבאת נתוני רקע רלבנטיים.

התשתית העובדתית

2. המערער רשום כבעל זכות הבעלות ב-3/26 חלקים מחלקת קרקע מסוימת בעיר רחובות, המהווה, יחד עם חמש חלקות סמוכות נוספות, חטיבת קרקע אחת (להלן: המקרקעין). המערער ותשעה בעלי זכות הבעלות האחרים במקרקעין (להלן כולם יחד: בעלי המקרקעין) התקשרו בשנת 1991 ב"הסכם קומבינציה" (להלן: הסכם הקומבינציה) עם הקבלנים אברהם ושלמה גילה (שיכונו להלן יחד: הקבלן או גילה). בהתאם להסכם הקומבינציה, הוסכם כי הקבלן יבנה במקרקעין 12 בניינים ובהם 76 דירות (להלן: הפרויקט). הזכויות ב-50 מן הדירות אמורות היו לעבור לקבלן. הזכויות ביתר 26 הדירות נותרו בידי כלל בעלי המקרקעין, כאשר הזכויות בשלוש מדירות אלה – נותרו בידי המערער.

3. הקבלן נטל על עצמו, בין היתר, את ההתחייבות לבצע את כל הדרוש לרישום הפרויקט בלשכת רישום המקרקעין, כאשר עורכי הדין של הצדדים יחליטו על אופן רישום הפרויקט. כן נקבע כי הקבלן יישא בכל האגרות הנדרשות, לרבות הכנת תשריטים לרישום איחוד וחלוקה במקרקעין ולרישום הבנינים כבתים משותפים (סעיפים 9.10, 10.1, 12.7 להסכם הקומבינציה).

4. מן המידע החלקי שהוצג בבית המשפט המחוזי – ויצוין מיד כי חלקיותו של מידע זה היא אבן נגף שתלווה אותנו לאורך המשך מסענו המשפטי – עולה כי בניית הדירות הושלמה, כפי הנראה. עם זאת, עסקי הקבלן קרסו, ועד עצם היום הזה לא הושלמו הליכי הרישום של המקרקעין, הבניינים לא נרשמו כבתים משותפים, וממילא לא נרשמו זכויותיהם הפרטניות של בעלי יחידות הדיור. על הרקע לכשל זה נעמוד בהמשך.

5. בשנת 1996 כרתו המערער והמשיב הסכם למכירת זכויותיו של המערער באחת משלוש הדירות שיועדו לו בהסכם הקומבינציה (להלן: חוזה המכר). בין "התחייבויות המוכר" שבחוזה המכר, נכללה בסעיף 4.1 התחייבות אחת של המוכר, המצויה במרכז המחלוקת שבין הצדדים ואשר נוסחה כדלקמן:
"א. להעביר את הרישום בדירת המגורים על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין, וזאת לאחר השלמת הליכי רישום הפרצלציה ורישום הבית המשותף...
ב. רישום זכויות הקונה בדירה... יבוצע תוך שלוש שנים ממסירת החזקה בדירה לקונה, והכל בכפוף לכל עיכוב ו/או שיהוי שאינו בשליטת המוכר, ולרבות עיכוב בשל הליכי רישום הרפרצלציה או רישום הבית המשותף ... וכל עיכוב אחר שאינו בשליטת המוכר, או שנמצא באחריות הקבלן, מר גילה" [ההדגשות שלי – ח"מ].

6. המשיב העביר את מלוא התמורה בעד הדירה למערער, והחזקה בדירה נמסרה לו בשנת 1996. ברם זכויותיו בדירה לא נרשמו, כפי הנראה – עד עצם היום הזה.

7. שנתיים לאחר כריתת חוזה המכר, בשנת 1998, פנתה באת כוחו של המשיב לעורכי דינו של המערער, וביררה מדוע אין נרשמות הזכויות בדירה. היא נענתה כי הזכויות טרם נרשמו כיוון שהקבלן טרם החל בהליך האיחוד והחלוקה, וכי בעלי המקרקעין מנהלים הליך משפטי נגד הקבלן בעניין זה. בשנת 2002 פנתה באת-כוחו של המשיב בבירור דומה לבאי-כוחו של הקבלן (שפרטיהם נמסרו לה על-ידי נציגי המערער, ואשר אף צוינו בהסכם הקומבינציה כעורכי הדין האחראים מטעמו של הקבלן על הרישום). אלו השיבו כי הקבלן הכין מפה לצרכי רישום, המהווה תנאי להכנת תשריט הבית המשותף, וכי זו מצויה בבדיקת מחלקת מהנדס העיר. כן טענו באי-כוחו של הקבלן כי בעלי המקרקעין "הערימו מכשולים אין קץ בפני הקבלן" וגרמו אף לעיכוב ברישום, לאחר שהעבירו חלק מן הזכויות במקרקעין למגרש צמוד שבבעלותם.

כשנתיים נוספות של ניסיונות המשיב לגלות מה עלה בגורל הרישום לא צלחו, ועולה כי המשיב חדל מלעמוד בקשר עם עורכי הדין מטעם הקבלן.

8. משלא נרשמו הזכויות בדירה על שם המשיב, הוא הגיש בשנת 2004 תביעה נגד המערער. יצוין, מבלי להרחיב, כי בירורה של התביעה התעכב כיוון שזו הוגשה במקור לבית משפט השלום בראשון לציון, משם הועברה לבית משפט השלום באשדוד ומשם לבית המשפט המחוזי בבאר שבע.

המשיב טען בתביעתו כי המערער הפר את התחייבותו מכוח חוזה המכר בכך שלא רשם את הזכויות בדירה על שמו של המשיב בתוך פרק הזמן שנקבע לכך. המשיב עתר לצו עשה, המורה למערער להשלים את רישום הבית המשותף ורישום הדירה על שם המשיב. כמו כן דרש המשיב לחייב את המערער בפיצויים בסך 55,000 ש"ח בגין הפרת החוזה ובגין הנזק שנגרם לו, לטענתו, כתוצאה מן העיכוב ברישום הזכויות בדירה.

9. המערער טען להגנתו, בין היתר, כי אין לו חובה, ואף לא אפשרות להעביר את הזכויות בדירה על שם המשיב כל עוד לא הושלמו ההליכים שהקבלן הוא האחראי להם: ביצוע רפרצלציה (איחוד וחלוקה מחדש, הנדרש, בין היתר, בשים לב לכך שמבני המגורים נבנו פיזית על מספר חלקות נפרדות) ורישום הבית המשותף.

המערער ציין בהקשר האמור כי בעלי המקרקעין נאלצו לפנות להליכים משפטיים לאכיפת התחייבויותיו של הקבלן כלפיהם, לרבות רישום הזכויות בדירותיהם על שמם (ה"פ (מח'-ת"א) 1228/95; להלן: ההליך נגד הקבלן). בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופט ד"ר ג' קלינג) קבע, בפסק דין מתאריך 25.1.2001, בין השאר, כי האחריות לרישום זכויות הבעלים בדירות אכן מוטלת על הקבלן, ועל כן הורה בית המשפט לקבלן לרשום את זכויות הבעלים בדירות.

הקבלן לא ביצע את המוטל עליו על פי פסק הדין, ואף נקלע, כפי הנראה, לקשיים כלכליים חריפים, שהובילו את בעלי המקרקעין להגיש בחודש אוגוסט 2001 בקשה נוספת, למינוי כונס נכסים, אשר יפעל לסיום הפרויקט ורישום הזכויות בדירות הבעלים (בש"א 18010/01; להלן: הבקשה למינוי כונס נכסים). בהחלטתו מתאריך 27.11.2001 לגבי בקשה זו קבע בית המשפט הנכבד כי כבר מונה כונס נכסים מטעם הבנק המממן את הפרויקט, הפועל למימוש דירות הקבלן לצורך פרעון חובו של הקבלן לבנק. כיוון שהכספים המתקבלים ממכירת הדירות משמשים בראש ובראשונה לפירעון החוב הודגש כי, לא ברור מה יהיו מקורות המימון של הכונס אותו מבקשים בעלי המקרקעין למנות. משכך העניק בית המשפט שהות לבעלי המקרקעין להגיש בקשה מחודשת למינוי כונס נכסים, בה יצוינו מקורות המימון האפשריים לפעילותו של הכונס מטעמם ומערכת היחסים המוצעת בינו לבין הכונס מטעם הבנק. מאז החלטה זו לא נקטו בעלי המקרקעין בהליך נוסף.

10. במהלך הדיונים בתביעת המשיב, מושא הערעור, הגישו המשיב והמערער לבדם כל אחד תצהיר מטעמו, והם נחקרו קצרות על תצהיריהם.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתביעת המשיב

11. בית משפט המחוזי הנכבד דחה את טענת המערער, שלפיה לא קמה לו החובה לרשום את הזכויות בדירה על שם המשיב, מחמת אי-ביצוע הליך הרפרצלציה ורישום הבית המשותף על-ידי הקבלן. בית המשפט קבע שעומדת למערער האפשרות, כפי שעלה מהחלטת השופט ד"ר ג' קלינג מתאריך 27.11.2001 – להגיש בקשה נוספת למינוי כונס נכסים שיפעל להשלמת הרישום בדירות. עוד קבע בית משפט המחוזי כי בניגוד לטענת המערער, בעל דינו היחיד של המשיב בנושא רישום הזכויות בדירה הוא המערער, ולא הקבלן, ואין מקום לכך שהמשיב יפנה את דרישותיו לקבלן. משכך, קיבל בית המשפט את תביעת המשיב, והורה למערער: "להשלים את הליכי רישום הבית המשותף ורישום דירתו של [המשיב] בלשכת רישום המקרקעין, בדרך של הגשת בקשה למינוי כונס נכסים, כפי שהורה עליה כבוד השופט קלינג. הגשת הבקשה תעשה בתוך שלושה חודשים מהיום". כיוון שהמשיב לא הוכיח כי נגרם לו נזק ממוני בגין העיכוב ברישום הזכויות בדירה, חויב המערער בתשלום פיצוי בסך 15,000 ש"ח בגין עוגמת הנפש שנגרמה למשיב כתוצאה מעיכוב זה.

מכאן הערעור שלפנינו.

12. יצוין כי ביצועו של פסק הדין עוכב, בהחלטת בית המשפט המחוזי (כבוד סגן הנשיא, השופט י' טמיר), והזכויות בדירה טרם נרשמו, כפי הנראה, לא על שם המערער, ובעקבות זאת – אף לא על שם המשיב. בקשת רשות ערעור שהגיש המשיב על החלטה זו – נדחתה (ראו: החלטתי ב-רע"א 8368/07 מתאריך 6.2.2008).

עיקרי טענות המערער

13. לטענת המערער, חוזה המכר קובע במפורש כי חובתו לרשום את הדירה על שם המשיב חלה רק לאחר ביצוע הליכי הרפרצלציה ורישום הבית המשותף. לשיטתו, כוונת הצדדים היתה להטיל על המשיב את הסיכון לפיו הליכים אלה לא יושלמו. עוד מציין המערער כי נקט, יחד עם בעלי המקרקעין האחרים, בפעולות לאכיפת חובתו של הקבלן לרישום הפרויקט, וכי הבקשה למינוי כונס נכסים הוגשה על סמך ההנחה כי הכונס יוכל להיפרע מנכסי הקבלן לצורך מימון עבודתו. משלא נמצא מקור למימון עבודת הכונס, לא היה טעם בהמשך הפעילות בכיוון זה. לטענתו, פסק דינו של בית משפט קמא, המטיל לכאורה את האחריות למינוי ומימון פעולתו של כונס הנכסים על המערער, איננו צודק, בהתחשב בכך שחלקו בכלל הפרויקט עומד על 3/76 בלבד. עוד מוסיף המערער כי במסגרת חוזה המכר רכש המשיב את כל זכויותיו בדירה, לרבות הזכות שהדירה תירשם כיחידה נפרדת בבית משותף, ועל כן קיימת לו יריבות עם הקבלן, כמו לכל אחד מבעלי הדירות בפרויקט.

14. לעניין החיוב בפיצוי בגין עגמת נפש טוען המערער, כי בכתב התביעה נתבקש סעד של פיצוי בגין נזק ממוני בלבד. משמצא בית משפט המחוזי כי לא נגרם למשיב נזק ממוני וכי הוא אינו מוגבל במכירת זכויותיו בדירה, לא היה מקום לפסוק לו פיצוי בגין עגמת נפש – סעד שהמשיב לא עתר לו והמערער לא התגונן בפניו.

עיקרי טענות המשיב

15. המשיב סומך ידיו על פסק הדין, מושא הערעור, וגורס – אף כי לא הגיש ערעור על פסק הדין – כי נכון היה לחייב את המערער לנקוט בכל פעולה הנדרשת להשלמת הרישום, ולא להסתפק רק בחיובו להמשיך בהליכי הכינוס נגד הקבלן. המשיב מדגיש כי בחוזה המכר התחייב המערער להעביר את הרישום בדירת המגורים על שמו, ולשם כך שילם תמורה מלאה. אלא שלטענתו, המערער איבד כל עניין בהסכם ובקיום החיוב התלוי ועומד. לשיטתו, כשרצה המערער להטיל אחריות על הקבלן, ולהמחות למשיב את זכותו מול הקבלן, עשה זאת באופן מפורש (כך נעשה לדוגמא בסעיף 6.1 להסכם, בעניין טענות בדבר איכות הבנייה). לעומת זאת, בעניין השלמת הרישום הוא סבור שההסכם לא יצר יריבות ישירה בין המשיב לקבלן, אלא שמלוא האחריות לטיפול בנושא הוטלה על המערער. ככל שחפץ המערער לגלגל את האחריות לאי-השלמת הרישום לפתחו של הקבלן, גורס המשיב כי היה עליו לצרף להליכים את הקבלן בדרך של הגשת הודעה לצד שלישי, או למצער להביאו לעדות. לטענתו, המערער אינו רשאי לשבת בחיבוק ידיים ולהימנע מלאכוף את זכותו מול הקבלן. זאת ועוד – כיוון שמצבו של הקבלן אינו צפוי להשתפר, אזי על-פי שיטת המערער לעולם לא ניתן יהיה לרשום את הזכויות בדירה. המשיב טוען כי תוצאה כזו, הפוטרת למעשה את המערער מחובתו לרשום את הזכויות בדירה על שמו של המשיב – אינה סבירה ואינה ראויה.

עוד מוסיף המשיב טענות בדבר חוסר תום הלב של המערער עובר לחתימה על חוזה המכר. לטענת המשיב, המערער לא חשף את העובדה כי כבר באותו שלב התנהלו הליכים משפטיים בין בעלי המקרקעין לקבלן, בין היתר בעניין העיכוב בהליכי הרישום. לשיטתו, אילו ידע על הליכים אלו עובר לחתימת החוזה, היה מכלכל צעדיו אחרת, ובהיעדר מידע זה לא ניתן לומר כי נטל על עצמו את הסיכון שהליכי הרישום לא יושלמו.

דיון והכרעה

16. לאחר עיון בכתבי בי-הדין על צרופותיהם ושמיעת טענות הצדדים לפנינו, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור – להתקבל, בכפוף לאמור בפיסקה 31 שלהלן, וזאת מן הנימוקים המפורטים בסמוך.

17. אין ספק כי מצבו של המשיב הוא עוכר שלווה. למעלה מעשור לאחר שהשקיע ממיטב כספו ורכש את זכויות המערער בדירה, טרם זכה המשיב ברישום הזכויות בדירה על שמו. ברם הפתרון למצב זה מורכב הוא ויבואר בהמשך.

18. ממקרא טענותיו של המשיב ניתן היה לסבור כי לפנינו רוכש – המבקש לכפות על קבלן את שזה התחייב לו – לרשום את הזכויות בדירה על שם הרוכש. אילו אכן היו ניצבים לפנינו רוכש וקבלן בנסיבות כאמור, טובים יותר היו סיכוייו של הרוכש לשכנע כי אי-רישום הזכויות בתוך זמן סביר מהווה הפרה מצד הקבלן (ראו לדוגמה: ע"א 10474/03 הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ, בפיסקאות 11-10 (לא פורסם, 24.11.2005); ע"א 7991/07 רפאלי נ' רזין בפיסקה 16 (לא פורסם, 12.4.2011)).

אולם במקרה שלפנינו מול המשיב-הרוכש לא ניצב קבלן שכרת עמו הסכם, כי אם המערער-המוכר. השניים, יחדיו, תלויים היו בפעולות הקבלן. המערער כאן הוא בעל זכויות בעלות חלקיות ביותר במקרקעין (3/26 מזכויות הבעלות באחת מתוך שש החלקות המהוות את כלל המקרקעין). יש לו זכות חוזית בלבד לקבל מן הקבלן שלוש דירות בפרויקט, מתוך 76, וזכות שיירשמו זכויות הבעלות שלו באותן דירות – לאחר שיושלמו הליכי הפרצלציה ורישום הבית המשותף. כשם שהמשיב מוצג כאדם מן השורה, אשר איננו יודע דבר וחצי דבר על ענייני רישום ונעדר כל יכולת להשפיע על הליכים אלה, הרי שמצבו של המערער איננו נחזה כשונה בהרבה. מכאן שלא די באי-יכולתו של המשיב להשלים את הליכי הרישום. השאלה היא האם המערער יכול, ואף חייב, להשלים הליכים אלה, ואם הפר את התחייבויותיו החוזיות בעניין רישום הזכויות. הראיות הדלות שהוצגו בבית המשפט המחוזי אינן מאפשרות מתן תשובה פסקנית לשאלה זו, על כל רבדיה.

19. על מנת לדעת האם המערער מפר את התחייבותו החוזית, הרי שמטבע הדברים עלינו לבחון את תוכנה של ההתחייבות הנטענת. כאמור לעיל, סעיף 4.1(א) להסכם קובע כי המערער-המוכר חייב בהעברת הזכויות בדירה על שם המשיב-הקונה בלשכת רישום המקרקעין "וזאת לאחר השלמת הליכי רישום הפרצלציה ורישום הבית המשותף". הוראה חוזית זו היא כורח המציאות: מבחינה משפטית לא ניתן לרשום את הזכויות בדירה ספציפית בבית המשותף על שם דייר ספציפי, כל עוד לא הושלמו ההליכים של האיחוד והחלוקה של המקרקעין שעליהם נבנה הפרויקט, ורישום הבית המשותף המסוים שבו מצויה הדירה. מכאן שעסקינן בהתחייבות מותנית, כזו שלא תקום כל עוד לא אירע מאורע קודם, שהשלמתו הוא בגדר תנאי מוקדם לביצוע חובת הרישום המוטלת על המערער.

סעיף 4.1(ב) מוסיף ומתחם את התחייבותו של המערער. נוכח חשיבותו נחזור ונצטטו:
"רישום זכויות הקונה בדירה... יבוצע תוך שלוש שנים ממסירת החזקה בדירה לקונה, והכל בכפוף לכל עיכוב ו/או שיהוי שאינו בשליטת המוכר, ולרבות עיכוב בשל הליכי רישום הרפרצלציה או רישום הבית המשותף ... וכל עיכוב אחר שאינו בשליטת המוכר, או שנמצא באחריות הקבלן, מר גילה" [ההדגשות שלי – ח"מ].

20. המשיב הקפיד להדגיש בטיעוניו את הרישא לאותו סעיף, אך לא השכיל להתמודד כדבעי עם הסייפא: בהשתלב האמור בסעיף זה עם סעיף 4.1(א) הקודם לו (שצוטט בפיסקה 5 שלעיל), אנו למדים שהשלמת הליכי האיחוד וחלוקה ורישום הבית המשותף, שרק לאחריה קמה חובת המערער לרישום הזכויות בדירה על שם המשיב – אינה מוגדרת בצורה מספקת כחלק מחיוביו של המערער. יתרה מכך, עולה כי אותה השלמת הליכים מקדמיים אינה נחשבת ככזו שהיא בשליטתו של המערער, כי אם באחריות הקבלן. אחריות זו של גילה עולה בבירור אף מהסכם הקומבינציה, שהוצג לפני בית המשפט.

21. בנסיבות אלה קיים קושי בניסיונו של המשיב להתנער מקיומו של הסכם הקומבינציה, מקיומו של הקבלן, מהתחייבויותיו של זה ומהשלכות הפרת התחייבויותיו של הקבלן – על החוזה שבין המשיב לבין המערער. מן החוזה עולה בבירור כי המשיב היה מודע לכך שטרם בוצעה הרפרצלציה, וטרם נרשם הבית המשותף, ובהקשר זה אף מוזכרת בסעיף מעורבות הקבלן. כאמור, פרק הזמן שהוקצב למערער למילוי חובת הרישום הוכפף לעיכובים שאינם בשליטתו, וביניהם הוזכרו במפורש עיכובים בהליכי הרפרצלציה או רישום הבית המשותף. ניתן לומר איפוא שבעוד שהמערער נטל על עצמו את חיוב רישום הזכויות בדירה הספציפית על שם המשיב, הרי שהמשיב נטל את הסיכון לעיכובים בהליכי הרפרצלציה ורישום הבית המשותף, המשליכים על תקומת התחייבותו האמורה של המערער (ראו והשוו: ע"א 1581/98 חברת נתיבי איילון בע"מ נ' בשורה ייזום וקידום פרוייקטים בע"מ, פ"ד נד(4) 209, 216-214 (2000)). בענייננו, משלא קיים הקבלן את התחייבותו החוזית, שכן עד כמה שידוע – הוא חדל מלתפקד ובית משותף לא נרשם – הרי שלכאורה טרם נכנסה לתוקפה ההתחייבות של המערער לרישום הזכויות בדירה על שם המשיב.

22. התובנה שלפיה ביצוע הליכי האיחוד והחלוקה ורישום הבית המשותף אינם מונחים מפורשות דווקא על כתפי המערער – איננה בבחינת סוף פסוק. למשיב עומדות טענות אפשריות, שהוא אכן ניסה להעלות (אף אם לא באורח סדור דיו), ביחס למניעות המערער מלטעון כי אי-רישום הבית המשותף מעכב את כניסתה לתוקף של התחייבותו לרישום הזכויות בדירה הספציפית – וזאת בקשר עם היות חיוב רישום הדירה הספציפית משום "חיוב על תנאי".

חיובו של המערער לרשום את הדירה על שם המשיב מהווה מעין חיוב מותנה – הכרוך בהשלמת הליכי האיחוד והחלוקה ורישום הבית המשותף. על התניה זו ניתן להחיל, על דרך ההיקש, את הוראות סעיף 28(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 בדבר סיכולו של תנאי מתלה (ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים (כרך ג', 2003), 61, להלן: פרידמן וכהן). הסעיף קובע, כי צד שמנע את התקיימותו של תנאי מתלה אינו יכול להסתמך על טענה של אי-התקיימות התנאי – בדרך של מעין השתק סטטוטורי. באנלוגיה, אם יוכח במקרה שלפנינו כי המערער מנע את השלמת הליכי הרפרצלציה ורישום הבית המשותף, אזי הוא יהיה מנוע מלהתגונן בטענה כי התנאי שבו תלוי חיובו טרם התקיים (ראו והשוו: ע"א 220/83 רוטברג נ' פלמה, פ"ד לט(2) 372, 377 (1985); ע"א 65/85 עיריית נתניה נ' נצ"ב נתניה, פ"ד מ(3) 29, 64 (1986)).
23. אפשרות אחת של המשיב לשכנע כי המערער מנע את קיום התנאי היא לבסס טענה שלפיה המשיב פעל באופן שמנע מן הקבלן לבצע את הליכי האיחוד והחלוקה ורישום הבית המשותף. רמז לטענה מסוג זה הועלה בתצהירו של המשיב (סעיפים 19-18), שלפיהם בא-כוח הקבלן טען במכתבו למשיב ש"בעלי המגרש הערימו מכשולים אין קץ בפני הקבלן" וכי "משבעלי המגרש העבירו חלק משטח המגרש עם זכויות הבניה בו למגרש צמוד שבבעלותם, נגרם עיכוב". ברם ככל שרצה המשיב לבסס את נכונותה של טענה זו של הקבלן (אשר כבוד השופט ד"ר קלינג קבע כי הוא שהפר את התחייבויותיו לבעלי המקרקעין), הרי שברי שהיה על המשיב להעיד בעניין זה את עורך המכתב, או את הקבלן. המשיב לא עשה כך, שכן הוא בחר בגישה טקטית של פריסת תשתית עובדתית מצומצמת וניסיון (שדינו להיכשל) לשכנע כי החוזה עצמו מטיל על המערער את נטל ביצוע הליכי האיחוד והחלוקה ורישום הבית המשותף. לא היה איפוא לבית המשפט הנכבד בסיס מספיק לקביעה כי המערער הכשיל אקטיבית את אפשרות רישום הזכויות.

24. חלופה אחרת, והיא העיקרית, שעמדה למשיב להוכחת זכותו, היתה לבסס טענה שלפיה המערער היה יכול להביא באופן סביר להשלמת הליכי הרישום – וכי הוא לא עשה כן. העובדה שהאחריות לרישום מונחת על כתפי צד שלישי אינה שוללת מן המערער את החובה לפעול לקידום הליכי הרישום, וזאת באופן סביר בנסיבות העניין (ומיד נדון בשאלה – מהו הסביר). ההתחייבות לרישום הבית על שם הקונה מוטלת הרי, ועודנה מוטלת, על כתפי המערער. אין הוא רשאי לשבת באפס מעשה ולהיתלות באי-השלמת הליכי הרישום על-ידי הקבלן, ככל שמתברר כי קיים נתיב הגיוני שבו הוא יכול ללכת על מנת לקדם את הליכי הרישום. ברם כאן המכשול שהמשיב לא הצליח לחלוף על פניו, והוא הוכחת קיומן של הפעולות הסבירות שהמערער היה יכול לנוקטן, ולא עשה כן. נבאר הדברים מיד בסמוך.

25. המידע היחיד שהוצג לפני בית המשפט היו תצהיריהם של המשיב ושל המערער, על צרופותיהם. המשיב לא ידע כמעט דבר על הליכי הרישום בנכס, אולם המערער לא ידע הרבה יותר ממנו. המערער, כמי שלא עסק בהליכי הרישום, לא היה מעורב כמעט בהליכים משפטיים (ואינו אלא בעל אחוז נמוך כאמור מן הזכויות במקרקעין), הוא לא ידע לספר בתצהירו מה המצב העובדתי והמשפטי המדויק של המקרקעין ובעלי הזכויות בהם, ולא היה מסוגל לבאר מדוע לא התקדמו הליכי הרישום עד הנה. ודוק: אין מדובר במידע המצוי בחזקתו הייחודית של המערער והוא נמנע מלגלותו (שאז ניתן היה לבחון האם יש מקום להיפוך נטלי הראיה, לדוגמה), כי אם במי שנראה כאילו חשף את כל המידע הרלבנטי שברשותו, והוא דל. זה המקום להעיר כי אף שמדובר בהוכחת מחדל – שהוא בגדר יסוד שלילי, עדיין מוטל נטל השכנוע על כתפי המשיב, בתור התובע (ע"א 296/82 נבנצאל נ' גרסי ניוקלאר – אבקו איזוטופוס אינק, פ"ד מ(3), 281, 301 (1986)). משכך, על המשיב היה לפתוח בהבאת ראיות להוכחת מחדליו של המערער בקידום הליכי הרישום. כיוון שמדובר ביסוד שלילי, ניתן היה להסתפק בכמות פחותה יותר של ראיות בכדי להעביר את נטל הבאת הראיות לכתפיו של המערער (ע"א 7303/01 אדמון נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נז(2) 847, 852 (2003)). אלא שהמשיב לא הביא כל ראייה ביחס לגורם הפרטני שעיכב את הליכי הרישום. פרשת התביעה כללה את עדותו של המשיב בלבד, שם ציין כי הדירה לא נרשמה על שמו, וכי מכתבי הבירור ששלח לבאי-כוח המערער והקבלן בדבר רישום הבית המשותף לא נענו בתשובה של ממש. תצהיר זה לא היה בו די על מנת להעביר את נטל הבאת הראיות למערער.

26. משביקש המשיב להסתמך בתביעתו רק על הידוע לו ולמבקש, כמפורט בתצהיריהם, הרי שהתמונה שנפרסה לפני בית המשפט המחוזי (ובהתאם – בפנינו) היא חלקית ביותר, ואיננה מספיקה כדי לשמש בסיס לקביעה שהמערער יכול היה, או יכול הוא לעתיד לבוא, להביא להשלמת הליכי הרישום. לבית המשפט בשלב זה לא היתה כל ידיעה, לדוגמה, מה מצב היחסים שבין הבנק המלווה, שמונה כונס נכסים מטעמו, לבין הקבלן. גם לא ידוע האם קיים עדיין חוב לטובת הבנק המלווה, האם הבנק הצליח להיפרע מן הקבלן בדרך של מכירת דירותיו, והאם המקרקעין (כולם או חלקם) עודם משמשים כבטוחה להבטחת אותו חוב. בצד זה לא היה ברור ועדיין אין אנו יודעים האם הליכי הכינוס הסתיימו, ומה היתה תוצאתם. ממילא אין כל דרך לדעת האם פעולה נמרצת יותר של המערער, או בעלי המקרקעין האחרים, למינוי כונס נכסים מטעמם (משנת 2001 ואילך) היתה יכולה להביא לקידום הליכי הרישום של המקרקעין כולם ושל הדירה בפרט. חוסר עובדתי זה נובע מכך שהמשיב בחר שלא לזמן לעדות איש מכל הגורמים הקשורים בהליכי הרישום של הנכס, יהיה זה הקבלן, נציג של הבנק, כונס הנכסים מטעמו, או בעלי המקרקעין האחרים. ייתכן שהמשיב פעל מתוך הנחה – שגויה – שנטל הרישום מונח על כתפי המערער, ולכן החליט טקטית לקמץ בהבאת עדים וראיות. ברם משטען המערער טענה כי רישום הדירה מותנה בהשלמות פעולות מצד גורמים אחרים, שומה היה על המשיב לפעול להשגתו ולהצגתו של מידע נרחב הרבה יותר על מנת לשכנע את בית המשפט כי המערער יכול היה לפעול להשלמת הליכי הרישום.

27. בנסיבות האמורות, הרי שאין לעת הזו בסיס לקביעה שמצופה היה מן המערער שידאג להשלמת הליכי הרישום. ראוי להזכיר כאן כמה נדבכים בהם יכול להיות כרוך הליך האיחוד והחלוקה מחדש ורישום הבית המשותף האופיינים: הכנת תכנית מפורטת או תשריט חלוקה ואישורה בוועדה הרלבנטית לתכנון ולבניה, הכנת תכנית לצורכי רישום ואישורה בוועדה המקומית, כל זאת תוך היעזרות במודד מוסמך, הכנת תיק פרצלציה לחתימה, הגשתו ואישורו בלשכת רישום המקרקעין, ועוד כהנה וכהנה. למותר לציין כי כל ההליכים הללו, כאשר הם מתייחסים לפרויקט בנייה בן 76 יחידות על פני שש חלקות נפרדות, מחייבים ידע, ניסיון, וממון, שבאופן רגיל אינם נחלתו של האזרח הפשוט – לא המשיב, אך גם לא המערער. לא בכדי היה זה הקבלן שנטל על עצמו את נטל הליכי הרישום, שכן בידו היו הכלים להשלים את המלאכה (ככל שהוא אינו קורס כלכלית). מכאן שקביעה ערטילאית כי המערער הוא החייב לפעול לקידום הליכי הרישום איננה פשוטה, בפרט בזוכרנו שהוא בעל זכויות שוליות יחסית בנכס כולו (שלוש יחידות מתוך 26 יחידות שהוקצו לבעלי המקרקעין, ומתוך-76 דירות בסך הכל בפרויקט). כוחו של פרט שכזה להביא לבדו להשלמת הרישום – אינו רב, ובהתאם אף הציפייה כי הוא יפעל בעצמו להשלים את כל הליכי הרישום איננה מידתית.

28. הבנת הקושי הרב בהשלמת הליכי הרישום (ונוכח מיעוט המידע איננו יודעים כאמור אם חלק מקשיים אלה הוסרו זה מכבר) משליכה גם על מידת האופרטיביות של הוראתו של בית המשפט המחוזי הנכבד למערער. כאמור, בית המשפט קבע כי הנטל להשלמת הליכי הרישום הוא על המערער, וכי עליו: "להשלים את הליכי רישום הבית המשותף ורישום דירתו של [המשיב] בלשכת רישום המקרקעין, בדרך של הגשת הבקשה למינוי כונס נכסים, כפי שהורה עליה כבוד השופט קלינג. הגשת הבקשה תעשה בתוך שלושה חודשים מהיום". ברם בין הגשת בקשה למינוי כונס נכסים לבין רישום הבית המשותף המרחק הוא רב: המדובר בבקשה שאמורה להיות מוגשת בתיק סגור, שנים לאחר שנסגר, כנראה (בקשה שכעקרון אמורה להיות מוגשת יחד עם בעלי הזכויות הרבים הנוספים במקרקעין); בקשה זו – אין כל מידע האם קיימת אפשרות לקבלה, שכן איננו יודעים מה עשה כונס הנכסים מטעם הבנק המלווה ומה מעמדו בפרויקט; אפילו ימונה כונס נכסים – יש צורך במימון פעילותו, ולא ברור מי בדיוק ישא בכך וכיצד תחולק ההשתתפות בין כל החייבים בנשיאת ההוצאות; זאת ועוד – אפילו יפעל כונס נכסים מטעם בעלי המקרקעין – כלל לא ברור שעובדתית ומשפטית יהיה בכוחו לקדם את הליכי הרישום בנכס. יש איפוא פער משמעותי ובלתי ניתן לגישור בין הקביעה השיפוטית (חיוב המערער לרשום את הדירה) לבין ההנחיות האופרטיביות שקיבל לשם ביצוע חיובו זה ("בדרך" של הגשת בקשה, שנים לאחר מעשה, למינוי כונס נכסים נוסף בנכס, שמקור מימונו אינו ידוע ויכולתו לפעול לרישום הנכס אינה ברורה). הפער שבין הקביעה השיפוטית לבין ההנחיה האופרטיבית הנ"ל הוא המלמד אותנו שלא היה מקום, על יסוד הנתונים שהיו קיימים לפני בית המשפט המחוזי הנכבד, לחייב את המערער ברישום הזכויות בנכס כאמור.

29. סיכומה של נקודה זו: המשיב לא עמד בשלב זה בנטל להוכיח כי המערער מנע או עיכב את השלמת הליכי הרפרצלציה ורישום הבית המשותף, שהשלמתם היא תנאי מקדים לחובתו לרשום את הדירה על שם המשיב. משכך, לא הוכיח המשיב את עילת תביעתו, כפי שתוארה בכתב התביעה – הפרת חיובו החוזי של המערער לרשום את הזכויות בדירה על שם המשיב. למען הסדר הטוב יצוין עם זאת שאילו היו למשיב טענות נגד המערער בדבר אי-גילוי מלא בעניין מצב הרפרצלציה ורישום הבית המשותף, מקומן היה בתביעה לביטול חוזה בגין הטעיה, או בתביעת פיצויים בגין חוסר תום לב במשא ומתן (מה שלא נעשה בכתב התביעה). יתר על כן – לא היה מקום להעלאת טענות מסוג זה במסגרת התביעה הנוכחית, בגדרה הסעד המבוקש היה אכיפת חוזה ופיצויים בגין הפרה.

ממילא נוכח התוצאה הנ"ל פטור המערער אף מתשלום פיצוי בשל עוגמת נפש (המובנת), שנגרמה למשיב לגרסתו בשל ההפרה הנטענת, מה גם שבכתב התביעה נתבקש סעד בגין נזק ממוני בלבד.

30. בשולי הדברים יש לציין כי בנסיבות אלו מתייתרת החשיבות שבשאלת היריבות הישירה בין המשיב לבין הקבלן, שבה הרחיבו הצדדים בטענותיהם. אף אם קיימת יריבות ישירה, מכוחה רשאי המשיב לנקוט בפעולות נגד הקבלן לאכיפת חובתו לרישום הדירות – אין זה פוטר את המערער מחובתו לפעול באופן סביר, לרבות בנקיטת הליכים נגד הקבלן – מכוח התחייבותו כלפי המשיב לרשום את הדירה על שמו. אלא שלטענת המערער, הוא מיצה את הפעולות העומדות לרשותו לאכיפת חובותיו של הקבלן, וכאמור – המשיב לא הביא בשלב זה כל ראייה אחרת לסתור.
מהי איפוא תרופתו של המשיב בנסיבות? על כך אתן את הדעת בקצרה להלן.

31. מבלי להפחית מכל האמור לעיל, נראה לי כי מה שנחזה כאדישותו של המערער מאז שנת 2001 למצבם של הליכי הרישום, למצבו הכלכלי של הקבלן ולפעילותו של הכונס מטעם הבנק – עלול בעתיד להיות לו לרועץ. אמנם בשלב זה מוצע לקבוע – וזאת בעיקר בהיעדר ראיות מספיקות – כי לא הוכח שעד עתה המערער הוא שעיכב את השלמת הליכי הרישום. עם זאת קביעה זו איננה מחסנת את המערער מפני תביעה עתידית וחדשה מצד המשיב, במסגרתה הוא יצליח אולי להוכיח כי מחדלים של המערער, שבין מועד פסק דינו של בית המשפט המחוזי לבין מועד התביעה העתידית – הם שמנעו את הרישום (ראו: נינה זלצמן, מעשה בית דין בהליך האזרחי (1991), 316; יואל זוסמן, סדרי הדין האזרחי (מהדורה שביעית, 1995) 410). על כן, טוב יעשה המערער אם יפעל מיידית לבירור מצב הדברים העדכני ויבחן את כל האפשריות העומדות לרשותו לשם נקיטת צעדים קונקרטיים לקידום הליכי הרישום, וזאת כדי ליתר את הצורך בהליכים נוספים בין הצדדים.

למותר לציין כי אי-רישום של דירה על שם רוכשה במשך עשור ומחצה הוא אכן בלתי סביר בנסיבות, ואם יימצא בעתיד כי המערער יכול היה לקדם את רישום הזכויות בדירה על שם המשיב ולא עשה כן, הוא ייאלץ לשאת בתוצאות חדלונו זה, או למצער הוא עלול להתחייב במתן פיצוי הולם למשיב בגין אי השלמת מרכיב רישום הזכויות על שם הקונה, מרכיב שנכלל בגדר התמורה שהמערער קיבל.

סוף דבר

32. נוכח כל האמור לעיל, אמליץ לחברי לקבל את הערעור ולבטל את פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד. בהתחשב בהתנהלותו של המערער, איני מציע לעשות צו להוצאות ולהורות שכל צד יישא בהוצאותיו.

ש ו פ ט

המשנה לנשיא (בדימ') א' ריבלין:

אני מסכים.
ה מ ש נ ה ל נ ש י א (ב ד י מ')

השופטת ע' ארבל:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט ח' מלצר.

ניתן היום, ה' אלול התשע"ב (23.8.2012).

ה מ ש נ ה ל נ ש י א
(ב ד י מ')

ש ו פ ט ת
ש ו פ ט


מעורבים
תובע: ערן סורוקר
נתבע: אורלוב ניקולאי
שופט :
עורכי דין: