ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין א. ביטון עבודות עפר נגד רבקה דה :

1

בתי המשפט

בית משפט השלום ירושלים

א 011689/06

בפני:

כב' השופט מ. בן-עטר

תאריך:

04/08/2008

בענין:

1 . א. ביטון עבודות עפר ופיתוח ובניה בע"מ

2 . אברהם ביטון עבודות עפר ובניה 2000 בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד

לוי עמוס

התובעות

נ ג ד

1 . רבקה דהן

2 . וידד יהודית שם טוב

3 . סלטון שמחה ז"ל

4 . יעקב מאיר ראם

5 . יוסף ראם

ע"י ב"כ עו"ד

1 . שמשי יעקב

2 ו-3. סלטון יוסף

4 ו-5. הוכמן בצלאל

הנתבעים

ובענין:

רבקה דהן

ע"י ב"כ עו"ד

שמשי יעקב

התובעת שכנגד

נ ג ד

1. א. ביטון עבודות עפר ופיתוח ובניה בע"מ

2. אברהם ביטון עבודות עפר ובניה 2000 בע"מ

ע"י ב"כ עו"ד

לוי עמוס

הנתבעות שכנגד

פסק דין

התובעות/הנתבעות שכנגד (להלן – התובעות) ביצעו תוספות בניה ל-18 מתוך 24 יחידות דיור (להלן – תוספות הבניה) בבית המשותף המצוי ברחוב קיבוץ גלויות 7 ירושלים (להלן – הבית) בהיקף כספי כולל העולה על סך 2,000,000 ₪. לטענתן, הן ביצעו גם עבודות לשימור ולהחזקה התקינה של הרכוש המשותף בבית (להלן – העבודות ברכוש המשותף), המורכבות מציפוי החזית הקדמית של הבית באבן ירושלמית; החלפת מערכת ביוב בחצר האחורית; החלפת צינור אספקת מים ראשי והחלפת קו דלוחין של המטבח; ביצוע הכנות וחיבור מערכת חשמל לחדר טרנספורמטור; שיפוץ מקלטים קיימים; ביצוע שבילים; ושיפוץ חדרי מדרגות כולל חידוש צבע קירות, מעקות ותקרות, ביצוע דלתות כניסה חדשות מאלומיניום, לרבות תיבות דואר, חיפוי קירות לובי בשיש, והתקנת שילוט חדש לבנין כולל מתגי חשמל ומנורות. הנתבעת 1/התובעת שכנגד (להלן – הנתבעת 1) היתה במועדים הרלבנטים (ונראה שעודנה היום) בעלת זכויות החכירה לדורות בדירה אחת בבית, הנתבעות 2 ו-3 היו במועדים הרלבנטיים בעלות זכויות החכירה לדורות בדירה אחרת בבית (סמוך לאחר הגשת התביעה, נפטרה הנתבעת 3, כך שעזבונה הפך למעשה לנתבע במקומה, ועל פי הנטען בסעיף 7 לסיכומי הנתבעות 2 ו-3, זכויותיה של הנתבעת 3 בדירה עברו לנתבעת 2), והנתבעים 4 ו-5 היו במועדים הרלבנטיים (ונראה כי עודם) זכאים להירשם כבעלי זכויות החכירה לדורות בדירה שלישית בבית (שלוש הדירות האמורות תכונינה להלן ביחד – הדירות), ודירותיהם לא נכללו בדירות שבהן בוצעו תוספות הבניה. בתביעתן תובעות התובעות מבעלי הזכויות בכל אחת מהדירות חלק יחסי (1/24) מהסכומים המגיעים בגין העבודות ברכוש המשותף. לטענת התובעות, הסכום הכולל המגיע בגין העבודות ברכוש המשותף מסתכם בסך 307,585 ₪ נכון ליום 04/04/05 (כמפורט בנספח ג' לתצהיר עדותו הראשית של הבעלים והמנהל של התובעות, מר אברהם ביטון), ואף שסכום הקרן המגיע בגין כל דירה הוא 12,816 ₪, בפועל תובעות התובעות סך 12,360 ₪ קרן (המסתכם בסך 13,641 ₪, לאחר שערוך ליום הגשת כתב התביעה (10/09/06) על בסיס הפרשי הצמדה וריבית) משום שניתנה הנחה בסך 456 ₪ לכל דירה. סכום התביעה בגין כל דירה מסתכמת בסך 15,264 ₪, נכון להיום, לאחר שערוך על בסיס הפרשי הצמדה וריבית.

לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית, ובטרם נחקרו העדים בחקירה נגדית, הסכימו הצדדים כי בית המשפט יפסוק בענין בדרך של פשרה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט [נוסח משולב] התשמ"ד-1984, לרבות על ידי קבלת התביעה במלואה או דחייתה במלואה, וכך לגבי התביעה שכנגד של הנתבעת 1.

קודם להגשת התביעה דנן, הגישה "נציגות הבניה בבית המשותף ברח' קיבוץ גלויות 7 ירושלים" (להלן – נציגות הבניה) שלוש תביעות (האחת נגד הנתבעת 1, השניה נגד הנתבעת 2 והשלישית נגד הנתבע 4) למפקח על רישום המקרקעין (להלן – המפקח) בגין אותו סכום שנתבע בתביעה דנן. התביעות נגד הנתבעות 1 ו-4 נמחקו, ואילו התביעה נגד הנתבעת 2 נדחתה. העובדה שהתובעת בתביעות, שהוגשו למפקח, היתה נציגות הבניה עולה הן מעיון בכתב התביעה שצורף לכתב ההגנה/תביעה שכנגד של הנתבעת 1 והן מהחלטות המפקח. הנתבעות 2-5 העלו בכתבי הגנתם טענות מעשה בית דין נוכח התביעות הקודמות שהוגשו למפקח (אף שהנתבעת 1 הזכירה אף היא בכתב הגנתה את התביעה שהוגשה נגדה למפקח, היא לא טענה למעשה בית דין). בטרם נתייחס לטענות אלה, נפרט בתמצית בענין תביעתן של התובעות ועילותיה.

על פי האמור בחוזה, שעל פיו ביצעו התובעות את העבודות בבית, הן תוספות הבניה והן העבודות ברכוש המשותף, נחתם החוזה בין התובעת 1 מחד לבין "ועד הבית" באמצעות גברת דיאנה שי (להלן – גברת שי) וגברת פנינה לסטר (להלן – גברת לסטר) מאידך. לטענת התובעות, תביעתן מושתתת על שלוש עילות תביעה חלופיות, באופן שדי בקבלת אחת מהן על מנת לזכותן בסכום התביעה, והן:

· עילה חוזית, המושתתת על טענה כי העבודות ברכוש המשותף הינן בגדר החזקה תקינה של הרכוש המשותף וכי בעניינים אלה משמש ועד הבית, שהוא נציגות הבית המשותף לפי חוק המקרקעין התשכ"ט-1969 (להלן –חוק המקרקעין) (ועד הבית יכונה להלן – נציגות הבית המשותף), מורשה של כל בעלי הדירות בהתאם להוראות סעיף 69 לחוק המקרקעין. עקב כך טוענת התובעות, כי בחותמה על החוזה עם התובעת 1 פעלה נציגות הבית המשותף, לענין העבודות ברכוש המשותף, כשלוחה של כל אחד מבעלי הזכויות בדירות בבית, באופן שנקשרו יחסים חוזיים בין כל אחד מבעלי הזכויות בדירות לבין התובעות בענין עבודות ברכוש המשותף ובאופן שנוצרה התחייבות חוזית ישירה של כל בעל דירה לשלם לתובעת 1 את חלקו היחסי במחיר העבודות ברכוש המשותף.

· עילה המתבססת על דיני בתים משותפים והחובה המוטלת על כל בעל דירה, לפי סעיף 58 לחוק המקרקעין, להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי הדין או המקובלים לפי הנוהג. אף שזכות התביעה על פי עילה זו מוקנית לנציגות הבית המשותף, טוענות התובעות כי נציגות הבית המשותף המחתה להן את זכויותיה בענין. צורף לכתב התביעה, כנספח ח', מסמך מיום 28/08/06, הנחזה להיות חתום ידי נציגות הבית המשותף באמצעות גברת שי.

· עילה של עשיית עושר ולא במשפט, בטענה שהנתבעים נהנים מהעבודות ברכוש המשותף אך מסרבים לשלם בגינן.

בסיכומיהן הוסיפו וטענו התובעות כי הנתבעים ידעו על ביצוע העבודות ברכוש המשותף, השתתפו בישיבות בענין ולא הביעו כל התנגדות, כך שיש לראותם כמי שהסכימו לעבודות וכל נסיון שלהם לטעון כעת, בדיעבד, כנגד העבודות או כנגד הסמכת הנציגות מהווה חוסר תום לב.

נחזור כעת לטענות מעשה בית דין שהועלו על ידי הנתבעים 2-5:

א. עיקר הטענה היא טענה של השתק עילה (להבדיל מהשתק פלוגתא), נוכח מיצוי העילה בתביעה שהוגשה למפקח (אם כי בסיכומיהם (סעיף 21) העלו הנתבעים 4 ו-5 גם טענה של השתק פלוגתא, אליה נתייחס בהמשך).

ב. די בכך כי התביעה בפני המפקח נגד הנתבע 4 נמחקה (ולא נדחתה), כדי לשלול טענת הנתבעים 4 ו-5 להשתק עילה (ונראה כי הנתבעת 1 לא העלתה טענת מעשה בית דין משום שגם התביעה שהוגשה נגדה נמחקה, ולא נדחתה).

ג. התובעות טענו כי אין מקום לקבלת טענת מעשה בית דין מצד הנתבעת 2 משום שהתובעות לא היו התובעות בתביעה שהוגשה למפקח, שכאמור הוגשה על ידי נציגות הבניה. כן טענו כי בכל מקרה אין בטענת מעשה בית דין כדי להועיל לנתבעת 3, משום שהיא לא נתבעה בתביעה שהוגשה למפקח, ואף לגבי הנתבעת 2 – במקרה הטוב, יש בכוחה של הטענה להועיל לה רק בהקשר של עילת התביעה לפי דיני בתים משותפים, ואין בה כדי להועיל מבחינת שתי העילות הנוספות שנכללו בכתב התביעה דנן.

ד. לטענת הנתבעות 2 ו-3, אין נפקא מינה כי הנתבעת 3 לא נתבעה בפני המפקח, משום שהלכה למעשה הנתבעת 2 היא זו שהיתה בעלת הזכויות בדירה הרלבנטית, אף שמחצית הזכויות לדירה האמורה היו רשומות על שם הנתבעת 3.

ה. לו התביעה בפני המפקח הוגשה על ידי נציגות הבית המשותף, לא היתה בטענת התובעות, כי לא הן היו התובעות בתביעה בפני המפקח, כדי להועיל להן, שכן הן בגדר חליפה של נציגות הבית המשותף, לצורך עילת התביעה לפי דיני בתים משותפים, משאף הן מודות כי זכותן על פי עילת תביעה זו מושתתת על המחאת זכות מנציגות הבית המשותף, וראוי לציין כי המסמך, שלטענת התובעות מהווה המחאת הזכות, נחתם ביום 28/08/06, כחודש וחצי לאחר שכבר נדחתה התביעה שהוגשה למפקח נגד הנתבעת 2. אולם, כאמור, התביעה למפקח הוגשה על ידי נציגות הבניה, ונראה כי עובדה זו מעמידה קשיים בפני טענת מעשה בית דין של הנתבעות 2 ו-3: מצד אחד, לכאורה יש מקום לטענת התובעות להעדר זהות בין התובעת שם לתובעות כאן, משמקורן של זכויות התובעות כאן, מבחינת עילת התביעה שמקורה בדיני בתים משותפים, הוא בהמחאת זכות מנציגות הבית המשותף, שכאמור לא היתה צד להליכים בפני המפקח; ומצד שני, שהוא למעשה הצד השני של אותו מטבע, זהות הצדדים מהווה חלק מעילת התביעה לצורך בחינת טענה של השתק עילה, באופן שדי שהתובע בהליך המאוחר אינו התובע בהליך הראשון (או חליפו של התבוע בהליך הראשון) כדי להביא לדחיית טענה של השתק עילה מהטעם של שוני בעילת התביעה.

ו. לענין השתק פלוגתא, נטען בסעיף 21 לסיכומי הנתבעים 4 ו-5 כי נקבע על ידי המפקח ממצא כי "אין תובעת", מאחר וזה הטעם שבעטיו נמחקה התביעה שם. אין בטענה זו כדי להועיל לנתבעים משום שה"תובעת", שאליה מכוונים הדברים, כפי שראינו, אינה נציגות הבית המשותף, אלא נציגות הבניה, שהיא אשר הגישה את התביעות למפקח.

להלן, בתמצית, עיקר טענות הנתבעים (נביא את הדברים במרוכז מבלי להפריד בין הנתבעים השונים): לא התקבלה כל החלטה של האסיפה הכללית לביצוע העבודות ברכוש המשותף; במועד הרלבנטי לא היתה כלל נציגות בית משותף בבית, כך שלא היה מי שהיה מוסמך לסכם עם התובעות על ביצוע עבודות או לחתום עמן על חוזה בענין; הגברות שי ולסטר יחד עם גברת רחל סלבי נבחרו לכל היותר לשמש כנציגות הבניה, להבדיל מנציגות הבית המשותף (בהקשר זה, מצביעות הנתבעות 2 ו-3, בסיכומיהן, הן על כך כי עו"ד אלון דיסקין, אשר שלח מכתבי התראה בענין, פעל, על פי האמור במכתבים, בשם "ועד הבניה", ולא נציגות הבית המשותף, והן על כך כי גם התביעות למפקח הוגשו על ידי "נציגות הבניה"); מכל מקום, העבודות ברכוש המשותף חורגות מגדר ההחזקה התקינה של הרכוש המשותף או ניהולו, שרק לגביהם משמשת נציגות הבית המשותף כמורשית של בעלי הדירות לפי סעיף 69 לחוק המקרקעין, ושרק בהוצאות לגביהם וכן בהוצאות להבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי נוהג, מחויב בעל דירה להשתתף בחלק יחסי מההוצאה, במיוחד בשים ב לעלותן הכוללת של עבודות ברכוש המשותף (למעלה מ-300,000 ₪); לא ניתן לחייב את הנתבעים בהשתתפות בעלות העבודות ברכוש המשותף משאלו בוצעו ללא הסכמתם ומשאלה אינן בגדר החזקתו התקינה של הרכוש המשותף, ניהולו או הבטחת שירותים המחויבים על פי הדין או המקובלים על פי הנוהג; העבודות ברכוש המשותף הן תוצאת לוואי של תוספות הבניה ולא היו נחוצות לולא תוספת הבניה; נספח ח', לכתב התביעה, אשר מתיימר להיות המחאת זכות מנציגות הבית המשותף לתובעות, אינו כזה מאחר ואינו חתום על ידי נציגות הבית המשותף, ומכל מקום, אף אם גברת שי היתה חברה בנציגות הבית המשותף במועד הרלבנטי, אין בחתימתה לבדה, ללא חתימה של כל נציג נוסף, כדי לחייב את נציגות הבית המשותף, כך שהלכה למעשה לא הומחתה לתובעת כל זכות של נציגות הבית המשותף; לא הוכחה עלות העבודות ברכוש המשותף; אין מקום לתחולת הוראות חוק עשיית עושר ולא במשפט התשל"ט-1979 על הענין מאחר וקיים הסדר תחיקתי מפורש בענין בחוק המקרקעין, ומכל מקום יהיה זה בלתי צודק לחייב את הנתבעים בתשלום עבור העבודות ברכוש המשותף.

הנתבעים 2-5, אשר לא התגוררו בדירותיהם בבית, טענו גם כי לא הוזמנו לאסיפות כלליות של בעלי הדירות בבית.

כמו כן טענו הנתבעים 4 ו-5, כי נגרמו להם נזקים בסך 2,200 ₪ ועוד 20,000 דולר עקב תוספות הבניה והעבודות ברכוש המשותף, ואילו הנתבעות 2 ו-3 טענו להפסד דמי שכירות בסך 100 דולר לחודש למשך 12 חודשים.

הנתבעת 1 הגישה תביעה שכנגד בסך 50,000 ₪ בגין נזקים שלטענתה נגרמו לה ושמקורם, לטענתה, בבעיות רטיבות בדירתה, הנובעות לטענתה מעבודות התובעת, ובמעשים כדלקמן שלטענתה ביצעו התובעות: שימוש בחשמל ובמים של הבית המשותף; עקירת עצים בני 30-40 שנים שהיו בחצר הבית; פגיעה בדרכי גישה ושבילים בחצר; פגיעה בקולטים של דוד השמש של דירת הנתבעת 1 (לטענת הנתבעת 1, היא נאלצה להחליף את מערכת דוד השמש – הקולטים והדוד – עקב הפגיעה האמורה, למרות שהוחלפה מערכת דוד השמש רק כחודשיים לפני תחילת העבודות); ניתוק דירת הנתבעת 1 מתשתית הכבלים והטלפון למשך מספר חודשים; שבירת תריסים וחלונות בדירת הנתבעת 1; התחברות על ידי מי מעובדי התובעות לקו הטלפון בדירת הנתבעת 1. יצוין כי מבין כל הנזקים הנטענים, כומתו רק הנזק הנטען למערכת דוד השמש (1,200 ₪, שזה הסכום שהנתבעת 1 הוציאה, לטענתה, לשם החלפת מערכת דוד השמש) והנזק הקשור בבעיות הרטיבות (שהוערך בסך 5,142 ₪).

התובעות טענו, בתשובה לטענות הנתבעים, בין היתר, כי נציגות הבית המשותף, אשר התקשרה עם התובעת 1 בחוזה, נבחרה כדין ופעולותיה היו כדין; כי אף אם נכחו הנתבעים באותן אסיפות בעלי דירות שבהן לא נכחו, לא היה בהצבעתם כדי להביא לשינוי תוצאת ההצבעה; כי הנזקים, שלהם טענו הנתבעים 2-5 בכתבי הגנתם והנתבעת 1 בתביעתה שכנגד, הינם כלליים וסתמיים, ולא הוכחו הנזקים עצמם או כל קשר סיבתי בין הנזקים הנטענים לבין עבודות שבוצעו על ידי התובעות (כן נטען כי לא ברור מדוע החליפה הנתבעת 1, לטענתה, את כל מערכת דוד השמש - הן הקולטים והן הדוד - למרות שטענה כי ניזוקו רק הקולטים).

בתצהיר של גברת שי, שהוגש כתצהיר עדות ראשית מטעם התובעות, נטען כי היא הקפידה למסור הודעות על אסיפות בעלי הדירות לפחות שבוע מראש, הן בדרך של תליית מודעות בכל חדרי המדרגות בבית, הן בדרך של חלוקת מודעות בתיבות הדואר, והן בדרך של משלוח הזמנות לבעלי הדירות שלא התגוררו בבית. כאמור, הכחישו הנתבעים 2-5 קבלת הזמנות לאסיפות בעלי הדירות. לפי סעיף 7(ב) לתקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין (איש מהצדדים לא טען כי קיים תקנון מוסכם): "הודעה שהוצגה במקום בולט על פני הבית המשותף או בתוכו, רואים אותה כאילו נמסרה לכל בעל דירה יום לאחר שהוצגה".

לאחר שנתתי את דעתי למכלול נסיבות המקרה ולמכלול טענות הצדדים, לרבות אלה שלא זכו לאזכור או להתייחסות מפורשים בפסק הדין, שבו התמקדתי בתמצית הטענות העיקריות, אני פוסק כי:

א. התביעה נגד הנתבעת 1 והתביעה שכנגד שהגישה תסתיימנה בכך שהנתבעת 1 תשלם לתובעות סכום כולל בסך 4,000 ₪.

ב. הנתבעות 2 ו-3 (מובהר, לענין הנתבעת 3, כי הכוונה לעזבונה של הנתבעת 3), ביחד ולחוד, תשלמנה לתובעות סכום כולל בסך 7,500 ₪.

ג. הנתבעים 4 ו-5, ביחד ולחוד, ישלמו לתובעות סכום כולל בסך 7,500 ₪.

על סכום שלא ישולם תוך שלושים יום מהיום (תקופת פגרת הקיץ תובא במנין הימים) תחולנה הוראות סעיף 5(ב) לחוק פסיקת ריבית והצמדה התשכ"א-1961 ומועד מתן פסק דין זה יהווה המועד לפרעון הסכום לצורך הוראות הסעיף האמור.

ניתן היום, ג' באב תשס"ח (4 באוגוסט 2008), בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים.

מוריס בן-עטר, שופט

ציפי.ח.