ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין שוק קניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ נגד שוורצברד :

ת"א 16193-10-11 שוק קניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ נ' שוורצברד

התובעת

שוק קניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ

נגד

הנתבעת

אירית שוורצברד

בית משפט השלום בירושלים

פסק דין

המבוא
1. התובעת היא בעלת זכויות הניהול במרכז המסחרי "שוק קניון אגריפס" שבשכונת מחנה יהודה בירושלים (להלן: "השוקניון" או "הקניון"). הנתבעת היא בעלת הזכויות בחנות מספר 5109 ומחסן מספר 1210 בשוקניון (להלן: "החנות").

2. התובעת הגישה שתי תביעות כנגד הנתבעת: בת.א. 12422/08, נתבעו סך של 105,658 ₪ שלטענת התובעת מגיעים לה מהנתבעים עבור דמי ניהול משנת 2003 ועד למועד הגשת התביעה. בת.א. 16193-10-11 הגישה התובעת כנגד הנתבעת תביעה נוספת ע"ס 75,204 ₪ בגין דמי ניהול שלטענתה המגיעים מיום 1.4.08 ועד ליום 30.6.11.

3. להגנתה, טענה הנתבעת כלפי כל אחת מהתביעות כי הגיעה להסכם עם התובעת כי תהיה פטורה מתשלום דמי ניהול בגין החנות בתקופת השכירות של שוכר בשם אלי אדרי, ששכר את החנות בתקופה שבין 12.3.03 לבין 12.3.09. באשר לתקופה שלאחר עזיבת השוכר את המקום, טוענת הנתבעת כי התובעת דורשת שכר מופרז לעומת המחיר המקובל לשירותי אחזקה. לטענתה, מסתירה התובעת את חשבונותיה שבסיס החישוב. בנוסף, טוענת הנתבעת שהמחיר הוא מופרז נוכח כשלי הניהול בשוקניון מראשיתו, שהביאו לכך ששטחים גדולים בבנין הם ריקים וגרמה להדרת רגלי הלקוחות מהמקום. לטענתה, דמי הניהול חייבים להתחשב בדמי השכירות הנמוכים עבור החנות שניתן להשיג עקב העדר ביקוש של שוכרים. הנתבעת טוענת ששילמה לתובעת את דמי ניהול ראויים עבור תקופה זו בהתאם להערכה של רואה החשבון של הנתבעת, רו"ח משה ונגרטן.

4. התובעת בת.א. 12422/08 הגישה כתב תשובה שבו התיחסה בעיקר לטענת הפטור מדמי ניהול. לטענת התובעת, מי שחתם על מכתב הפטור לא היה מוסמך לעשות זאת. ממילא, הפטור שניתן היה מתשלום מיסי ועד בית ולא דמי ניהול. הפטור ניתן לתקופת השכירות (עד מרץ 2005) ולא לתקופות האופציה שנוצלה על ידי השוכר.

5. הנתבעת הגישה בת.א. 12422/08 תביעה שכנגד ע"ס 114,800 ₪ בגין הנזקים שנגרמו לה לטענתה עקב הניהול התיקון של המקום על ידי התובעת (הנתבעת שכנגד), אותם בקשה לקזז כנגד כל חוב בגין דמי ניהול המגיעים ממנה. בכתב הגנה שכנגד, הכחישה הנתבעת שכנגד את המחדלים והנזקים הנטענים וטענה שאינם ניתנים לקיזוז.

6. לאחר הגשת תצהירי עדות ראשית בת.א. 12422/08, הגיעו הצדדים להסדר דיוני לפיו הדיון בשתי התביעות יאוחד ולפיו התבקש בית המשפט להכריע בתביעות על סמך המסמכים שהוגשו לתיק בית המשפט לאחר שמיעת סיכומים. יצוין כי בית המשפט הציע את ההסדר הדיוני בת.א. 12422/08 בלבד אך הצדדים בקשו להרחיבו לת.א. 16193-10-11.
הצדדים סיכמו את טענותיהם בדין שהתקיים ביום 22.3.12.

דיון והכרעה

התביעה בת.א. 12422/08
הפטור מדמי ניהול במהלך תקופת השכירות
7. הנתבעת מסתמכת על אישור בכתב של המנהל התפעולי דאז של התובעת מר ציון יפרח מיום 9.2.03 (נספח א/1 לתצהירי הנתבעת) שפטר את החנות מדמי ניהול במהלך תקופת השכירות לצד ג' בתנאי שהתובעת תשא בתשלום הארנונה. בעלה של הנתבעת הסביר בתצהירו כי זו היתה יוזמה של התובעת דווקא, משום שרצתה לחסוך תשלום מסי ארנונה.
עדות זו לא נסתרה. בסיכומיו, לא התכחש ב"כ התובעת לקיומו של מכתב הפטור מדמי ניהול. באשר לטענה שמר יפרח לא היה מוסמך להוציא את האישור, הטענה נסמכת על אמירה כללית בתצהיר של המנהל התפעול הנוכחי, מר יובל מזרחי, מבלי שהאימרה נסמכת על מסמך רשמי כלשהו של האורגנים של התובעת הקובע את גבול סמכויותיו של מנהל התפעול לעומת בעלי תפקידים אחרים. בנסיבות אלה, אני דוחה את טענת חוסר הסמכות.
כפי טענה הנתבעת, יש לראות באופציה שניתנה לשוכר בחוזה השכירות להאריך את תקופת השכירות ל 4 שנים נוספות, כחלק אינטגרלי של ההסכם, ולכן הפטור חל עד תום תקופת האופציה.

8. לאור כל זאת, פטורה הנתבעת מתשלום דמי ניהול עבור התקופה שבין שנת 2003 ועד לסיום תקופת השכירות ביום 12.3.09. כפועל יוצא מכך, נדחית התביעה בת.א. 12422/08.

התביעה שכנגד בת.א. 12422/08
9. בעלה של התובעת מסר בסעיף 6 לתצהיר העדות הראשית שלו תצהיר כללי מאד על הניהול הלקוי של השוקניון על ידי התובעת.

10. בסעיף 6 (ב) לתצהיר נטען כי ישנן ריחות ביוב במקום וסתימות חוזרות ונשנות בצנרת. עוד נטען לרמת הנקיון ירודה.
בעלה של התובעת לא פירט בתצהיר מקרה אחד ספציפי שבו היתה סתימה בביוב. לא הובאו תצהירים של אנשים אחרים שעברו או שביקרו בשוקניון על מפגע של ריח מהביוב וזה אומר דרשני. באשר לרמת הנקיון, לא היה כל פירוט או כל טענה בדבר פנייה לתובעת לשפר את הרמה. בנסיבות אלה, הדרישה לפיצוי נדחית.

11. בסעיף 6 (ג) לתצהיר נטען כי היתה הסכמה בין הצדדים לפיה התובעת יכלה להחנות את רכבה בחניון של הקניון. בשנת 2005, חזרה בה התובעת מהסכמה זו. התובעת נאלצה לשלם עבור חניון מחוץ לקניון בעלות של 600 ₪ לחודש.
התובעת לא הפנתה לכל תניה בהסכם לרכישת החנות המקנה לה זכות חניה בחניון של הקניון. גם בהנחה כי היתה הסכמה בעל פה לאפשר לה לחנות את רכבה בחניון במשך שנתיים, לא היתה לה זכות קנויה להחניית הרכב במקום, והתובעת היתה רשאית בכל עת להפסיק את הרשיון.
לפיכך, הדרישה לפיצוי נדחית.

12. בסעיף 6 (ד) לתצהיר נטען כי התובעת החליטה לאכלס חלק גדול מהקניון במוסדות ללא כוונת רווח, כמו ישיבות והג"א, אשר מעמיסות על מערכות התחזוקה של הבניין.
הטענה היתה כללית מאד. לא פורט מה שעור הנזק. לא הוסבר כיצד נגרמה העמסה. לא הוכח כי התובעת נדרשה לשלם דמי ניהול מעבר לחלקה היחסי בשטח הקניון, וכי העלות היתה קטנה יותר אלמלא האכלוס באותם מוסדות.
הטענה נדחית.

13. בסעיף 6 (ה') לתצהיר, נטען כי התובעת מנעה מהנתבעת להשכיר את החנות במחיר טוב יותר . גם טענה זו לא הוכחה. לא הובאו ראיות מה גרם לכשלון הנטען של הקניון, ועל הקשר הסיבתי בין הכשלון הנטען לבין ניהולו על ידי התובעת. הטענה נדחית.

14. לאור כל האמור, אני דוחה את התביעה שכנגד.

התביעה בת.א. 16193-10-11
15. נוכח המסקנה כי הנתבעת פטורה מתשלום דמי ניהול עד ליום 12.3.09, התביעה מצטמצמת לתביעה עבור דמי ניהול לתקופה מיום 13.2.09 ועד ליום 30.6.11.
לפי הנתונים שבפירוט חשבון דמי הניהול (נספח א' לכתב התביעה), דמי הניהול לרבעון עבור החנות (הסכום המתואם) ביום 1.1.09 עמדו ע"ס של 4675 ₪ והועלו בהדרגה באופן שביום 1.4.11 עמדו על סך של 5007 ₪. עבור התקופה של שבועיים שבין 15.3.09 (סוף תקופת השכירות של אלי אדרי) ועד ליום 31.3.09 מגיעים לסך של 748 ₪. הסכום עבור יתרת התקופה (1.4.09 – 1.4.11) מגיע לסך ל 43,582 ₪. לכן, הסכום הנדרש עובר התקופה שבין סוף תקופת השכירות של אלי אדרי ועד ליום 30.6.11 הוא בסך 44,330 ₪ לפני מע"מ.

16. התובעת מסתמכת על הדוחות המבוקרים של רואה החשבון של החברה, רו"ח יעקב זיצר ושות', שעל פי הנתונים שבהם חושבו דמי הניהול הנדרשים.

17. טענות ההגנה של הנתבעת המבוססות על הכשלון של הקניון להצליח מבחינה מסחרית אינן מן העניין. גם אם הקניון אינו מצליח, כל עוד הוא פועל, מחויבת הנתבעת להשתתף בהוצאות הניהול הנגבים על ידי התובעת [ע"א (מחוזי י-ם) 2368/08 חכם נ. חב' שוק קניון אגריפס].

18. באשר להשגותיו של רו"ח וינגרטן על הדוחות המבוקרים של התובעת, התהיות באשר לסבירות עליות החשמל מחד ועלויות שמירה, אחזקה ותיקונים ומאידך, אין די בהן כדי לקעקע את הדוחות המבוקרים. לנתבעת היתה הזכות במסגרת ההליכים המקדמיים של גילוי מסמכים ושאלונים לדרוש מהתובעת לספק לה את כל המסמכים והמידע הרלוונטיים לבדיקת סבירות העלויות. ברם הנתבעת נמנעה מלעשות זאת. טענתה של הנתבעת שפנתה לתובעת לקבלת הנתונים טרם הגשת התביעה ולא נענתה, אינה פוטרת אותה מחובתה לבדוק את הנתונים במהלך המשפט עצמו. משלא ניצלה את זכותה לבדוק את הנתונים הרלוונטיים במהלך המשפט, דין השגותיה ביחס לעלויות החשמל, שמירה, אחזרה ותיקונים להדחות.

19. אני מקבל את הערתו של עו"ד וינגרטן שאין לחייב את הנתבעת בהוצאות של "תיווך" המוזכרות בדוחות המבוקרים של התובעת משום שאין כל קשר ענייני בין ניהול הקניון להוצאות תיווך (133,821 ₪ לשנת 2008) . כנ"ל לעניין הוצאות של "כבודים, מתנות תרומות" (4089 ₪ לשנת 2008). יתכן והוצאות אלה קשורות לעיסוק האחר של התובעת ב"...עסקה משותפת אגריפס עבור השטחים שבבעלותה ובגין עמלות גבית שכ"ד" [ראה ביאור א (1) בעמוד 4 לכ"א מהדוחות המבוקרים].
עו"ד וינגרטן במכתבו לא הצביע על סעיפים דומים אחרים שלדעתו אין לקחת אותם בחשבון.
שני הסעיפים שהורדתי (133,821 ₪ + 4089 ₪ = 137,910 ₪) הם 5% מסכום ההוצאות הכולל הנדרש מבעלי הנכסים (שהם 2,789,486 ₪ - ראה מכתבו של רו"ח זיצר מיום 30.9.09). לכן, יש להוריד 5% מהדרישה עבור דמי ניהול שבכתב התביעה בתקופה מאז סיום השכירות של אלי אדרי (44,330 ₪ X 95% = 42,114 ₪ + מע"מ).
מהסכום האמור, יש לנכות את הסכומים ששילם הנתבעת (19,475 ₪ + מע"מ כמוצהר בסעיף 16 (ב) לכתב ההגנה, נתון שלא הוכחש) וכל תשלום אחר ששילמה הנתבעת לתובעת עבור דמי ניהול מאז הגשת כתב ההגנה שכנגד ואילך. כל הניכויים יהיו לפי ערכם הריאלי (ז"א, מחושבים נכון ליום ביצוע כל תשלום ותשלום).

20. התוצאה היא שאני מקבל באופן חלקי את התביעה בת.א. 16193-10-11 ומחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך של 42,114 ₪ + מע"מ בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כדין מיום הגשת התביעה (19.9.11) ועד לתשלום בפועל, בניכוי ריאלי של הסכומים ששילמה הנתבעת עבור דמי ניהול מאז הגשת התביעה.

הוצאות משפט
21. אין לפסוק הוצאות המשפט בת.א. 12422/08 בגלל דחיית התביעה והתביעה שכנגד.

22. באשר לת.א. 16193-10-11, בהתחשב בתוצאה מחד ובהסדר הדיוני שחסך טרחה בבירור התביעה, מאידך, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת מחצית מאגרת התביעה ששילמה (הכוונה, מחצית מהמחצית הראשונה של האגרה) ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 ₪. הסכומים ישאו הפרשי הצמדה וריבית כדין ממועד פסק-הדין ועד לתשלום בפועל.

המזכירות תשלח העתקים מפסק-הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום י"ד באב התשע"ב 2.8.12 בהעדר הצדדים.

שמעון פיינברג , שופט


מעורבים
תובע: שוק קניון אגריפס ניהול ואחזקה בע"מ
נתבע: שוורצברד
שופט :
עורכי דין: