ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין עו"ד סער רשף נגד מדינת ישראל - פרקליטות מחוז הדרום-אזרחי :

בפני כבוד השופט איל באומגרט

עו"ד סער רשף

ע"י ב"כ עו"ד בזמן
התובע

נגד

1.מדינת ישראל - פרקליטות מחוז הדרום-אזרחי
2. נוף ים כחות השקעות ופיתוח פרויקטים
3. ליאב (קבוצת בנו) בע"מ
4. יצחק חיה אביטל
5. מיסוי מקרקעין

נתבעים 1 ו -5 ע"י ב"כ עו"ד רדואן
הנתבעים

בית משפט השלום בקריית גת

פסק דין

לפני תביעה למתן פסק דין במסגרתו מתבקש בית המשפט להצהיר כי התובע הינו הבעלים היחיד והבלעדי של דירה 518 בנין B גוש 1938, 1940 חלקה 113 ברח' יפה נוף 13 אשקלון (להלן: "הדירה"), המצויה בפרויקט המרינה באשקלון, וכי כל עסקת מכר ו/או שיעבוד ו/או משכון שנרשמו לטובת מדינת ישראל, היא המשיבה (להלן : "המדינה") ו/או ליאב (קבוצת בנו) בע"מ (להלן: "ליאב" או "החייבת") בספרי נוף ים כחול השקעות ופיתוח פרויקטים (1995) בע"מ (להלן: "נוף ים" או "החברה המשכנת") מבוטלים וחסרי כל תוקף.

לטענת התובע, עורך דין במקצועו, הוא רכש ביום 21.3.06 מהנתבעת 4, אשת בעל המניות העיקרי בליאב, את הדירה בתמורה ל- 26,000$, לאחר שקיבל מהחברה המשכנת אישור זכויות, ממנו עולה כי הדירה נקיה מכל זכות של צדדים שלישיים (נספח 1 לתצהיר התובע).

התובע דיווח על רכישת הדירה לרשויות המס ושילם את כל המיסים הנדרשים (נספח 3 לתצהיר התובע). התובע רשם ביום 23.3.06 משכון לטובתו אצל רשם משכונות.

עוד הצהיר התובע כי לאחר תשלום התמורה בגין הדירה קיבל החזקה לידיו והחל נוהג בדירה מנהג בעלים בכך שהשכירה לאחר (נספח 5 לתצהיר התובע).

דא עקא, במהלך חודש יוני 2009, דהיינו כשלוש שנים לאחר המתואר לעיל, קיבל התובע הודעה משוכרת הדירה כי המדינה מנהלת הליך בלשכת ההוצל"פ לפינוי הדירה ומכירתה ואף מונה לצורך כך כונס נכסים. בירור שערך התובע העלה כי המדינה פועלת למכר הדירה מכוח שיעבוד זכויות שלטענת המדינה יש לליאב בדירה.

ניסיונות התובע לשכנע את כונס הנכסים בתיק ההוצל"פ כי הדירה הינה בבעלותו ולא בבעלות ליאב עלו בתוהו, זאת על אף שהציג לכונס הנכסים את אישור הזכויות שהונפק לו ערב הרכישה ע"י נוף ים וחרף העובדה שלטענת מנהל ליאב זו האחרונה מעולם לא רכשה את הדירה ואף חרף העובדה כי ליאב מעולם לא דיווחה לרשויות המס על רכישת הדירה והדיווח בוצע ע"י נוף ים בלבד.

לשיטת התובע, הדיווח לרשויות המס לפיו רכשה ליאב את הדירה ואשר בוצע עובר לרכישת הדירה על ידו, מקורו בטעות ומכל מקום הוא רכש את הדירה בהסתמך על אישור הזכויות שקיבל מנוף ים לפיו הדירה בבעלות הגב' חיה אביטל (הנתבעת 4) ולא בבעלות ליאב.

לפיכך, טוען התובע, כי הוא הבעלים של הזכויות בדירה ומשלא לא היו לליאב כל זכויות בדירה לא יכולה היתה המדינה להטיל שיעבוד או עיקול על זכויות ליאב בדירה. מוסיף וטוען התובע כי המדינה מבקשת ליצור לליאב זכויות יש מאין בדירה.

המדינה חולקת על טענות התובע וטוענת כי ב- 2.1.03 רכשה ליאב מנוף ים את הדירה וב- 16.11.03 דווחה העסקה, לרשויות המס על ידי נוף ים. לשם כך מפנה המדינה לאישור זכויות שהנפיקה נוף ים לפיו ליאב היא הבעלים של הדירה (נספח א לכתב ההגנה). האישור בו אוחזת המדינה הוא מ- 17.12.07, כלומר מאוחר מזה שהחזיק התובע.

ביני לביני נקלעו נוף ים וליאב לקשיים כלכליים. היות וליאב נותרה חייבת כספים רבים למדינה הטילה זו בין היתר, עיקולים על זכויות ליאב בדירה כפי שנרשמו אצל נוף ים והחלה בהליכים לגביית החוב בדרך של פתיחת תיק הוצל"פ, מינוי כונס נכסים ומכירת הדירה.

בירור שערכה המדינה ברישומיה, לאחר הגשת התביעה, העלה כי ביום 8.3.06, כלומר, ימים ספורים עובר לרכישת הדירה ע"י התובע, הגישה נוף ים, לרשויות המס, בקשה לביטול עיסקת המכר בין נוף ים וליאב. לתמיכה בבקשה צורפו תצהירים של מר אריה יצחק, מנהל ליאב ושל רעייתו, היא הנתבעת 4. אולם, המדינה דחתה את בקשת הביטול.

המדינה מבקשת להדגיש כי התצהירים אושרו ע"י התובע שהינו כאמור עורך דין במקצועו. על חשיבות הנושא תעמוד המדינה בהמשך, תוך שהיא מוסיפה וטוענת כי התובע, מבלי להמתין להחלטת רשויות המס, רכש את הדירה.

באשר לאישור הזכויות בדירה בו אוחז התובע, טוענת המדינה כי זה אינו עדכני והאישור העדכני הוא זו המצוי בידיה שכן הוא מאוחר לזה שבידי התובע.

עוד טוענת המדינה כי בשנת 2005 רשמה שיעבוד לטובתה על זכויות ליאב בדירה וזאת מכוח סעיף 10א לפקודת המיסים גבייה. משכך, טוענת המדינה, עולה כי ליאב היא בעלת הזכויות בדירה וכל העברת זכויות, כפי שלכאורה נעשתה, הינה בלתי אפשרית. לא זו אף זו, לשיטת המדינה, רישום השעבוד העמיד רוכשים פוטנציאלים על הסכנה הטמונה ברכישת הדירה ועל כן אין הם יכולים להיחשב כמי שרכשו הדירה בתום לב.

יחד עם זאת, אין בידי המדינה כל הסבר כיצד, לאחר רישום השעבוד לטובתה על זכויות ליאב בדירה, הוא נמחק מרישומי נוף ים וזו הנפיקה לתובע אישור זכויות ממנו עולה שהזכויות בדירה מוקנות לנתבעת 4 ולא רובץ על הדירה כל שיעבוד.

לשיטת המדינה, הנתבעת 4 מעולם לא רכשה את הדירה.

משכך, טוענת המדינה, אין התובע יכול להישען בטיעוניו על "תקנת השוק", שכן הוא ידע אודות השעבוד וכי הדירה בבעלות ליאב. המדינה לומדת זאת מכך שהתובע אישר את חתימות מנהל ליאב ורעייתו (הנתבעת 4) על תצהירי ביטול העסקה בין נוף ים וליאב. על כן, טוענת המדינה לחוסר תום ליבו של התובע שכן הלה לא המתין לאישור המדינה לביטול העסקה, אלא רכש הדירה בהעדר אישור כזה.

המדינה מאשרת כי התובע דיווח על רכישת הדירה לרשויות המס. אולם, לשיטתה אין בכך כדי לסייע לתובע שכן הדיווח לרשות המס הינו פעולה חשבונאית שאין בה כדי ללמד על זכויות בדירה.

בחקירתו הנגדית אישר התובע כי הוא מודע היטב לבדיקות המקדמיות שיש לערוך עובר לרכישת דירה. התובע אף אישר בחקירתו שידע כי נוף ים מצויה בקשיים כלכליים.

באשר למו"מ שערך לרכישת הדירה נשוא התביעה השיב התובע, כי ייצג את הבעלים של ליאב בכמה עסקאות, הוא מכיר את הפרויקט בו מצויה הדירה ואף ביקש, ביחד עם אחר, לקנות שם מספר דירות בתמורה ל- 22,000$ הדירה, מכונס הנכסים שמונה לנוף ים, אולם הצעתו לא התקבלה. עוד עולה מעדות התובע שככל הנראה לא ראה את דירה, אולם, בהיותו איש עסקים הוא מכיר את הדירות במתחם ודירה זו נקנתה לצורך השקעה.

התובע אשר היה מודע לצורך באישור זכויות "נקי" על מנת לרכוש את הדירה העיד כך לעניין קבלתו:

"לא. הם (מנהל ליאב והנתבעת 4 – התוספת שלי א.ב.) אצל עו"ד מאיה (עוה"ד של החברה המשכנת, נוף ים – התוספת שלי א.ב.) ואריה (מנהל ליאב – התוספת שלי) סיפר לי שיש לו מס' דירות ואני ידעתי שיש שתי דירות שיש עליהם משכנתא 520 ו- 518 ויש דירה נוספת שהיא נקיה והדירה הנוספת היא 518 ואריה נסע למאיה להסדיר את הזכויות והוא ביקש ממני לחתום (הכוונה לאשר חתימה – התוספת שלי א.ב.) על תצהיר שהדירה הזו שלו, ואני הבנתי שכיוון שהיה כונס (על נכסי נוף ים – התוספת שלי א.ב.) כל נכס שלא היה הסכם הלך לטובת הכינוס, ולכן הבנתי ממאיה גבאי והיא רשמה על ההסכם הזה את ליאב כדי לעזור לאריה להגיד שלו, שלא יקחו אותה בכינוס נכסים ובפועל אריה הגיע ואמר שהוא שוחח עם עו"ד מאיה וצריך תצהירים ולאחר מכן עו"ד מאיה גבאי הוציאה אישור זכויות נקי, ואני לקחתי את זה ודיווחתי לרשויות המס..." עמ' 40 סיפא אמ' 41 רישא לפר'(.

ובמילים אחרות, התובע ידע כי לליאב מספר דירות בפרויקט המרינה וכי נוף ים נקלעה לקשיים. על מנת לחלץ דירות מציפורני כונס הנכסים שפעל למימוש רכוש נוף ים נרשמה הדירה על שם ליאב ועל מנת להעביר את הדירה על שם הנתבעת 4 התבקש בין אם על ידי מנהל ליאב או נציגת נוף ים לאשר את חתימת מנהל ליאב והנתבעת 4 על תצהירי ביטול עסקת רכישת הדירה על ידי ליאב מנוף ים. כך גם מעיד התובע כי מנהל ליאב נסע למשרדי החברה המשכנת כדי "להסדיר את הזכויות".

בהמשך ביקש התובע לתקן את הרושם והעיד כי ידע כל זאת בדיעבד (עמ' 41 ש' 11). ובתשובה לשאלה מפורשות העיד התובע כי בתקופה הצריכה לעניין לא התעורר אצלו כל חשד באשר לתקינות זכויות הנתבעת 4 בדירה. הוא הוסיף והשיב בחקירתו הנגדית, כי כל שנאמר לו ע"י מנהל ליאב הוא שרישום הדירה, ע"ש ליאב ולא ע"ש הנתבעת 4, מקורו בטעות רישומית ומכאן הצורך בתצהירי ביטול אותם אישר (עמ' 41 סיפא). בהמשך הכחיש התובע באופן חד משמעי כל ידיעה כי הוטל עיקול על זכויות ליאב בדירה ולכן בוצע ביטול העיסקה (עמ' 43 סיפא לפר'). התובע הוסיף כי שילם את מלוא התמורה עבור הדירה. כאן יצויין כי התובע לא הציג לבית המשפט את העברת התמורה לנתבעת 4 בגין הדירה.

יש להפריד בין ידיעת התובע את הקשיים הכלכליים אליהם נקלעה נוף יום, דבר שהיה בידיעתו, אף לגרסתו ובין טענת המדינה כי התובע ידע שגם ליאב נקלעה לקשיים כלכליים וזו האחרונה ניסתה לחלץ את הדירה לא רק מציפרוני כונס הנכסים של נוף ים אליה גם מהשעבוד שהוטל על נכסיה שלה. התובע, כאמור, מכחיש כל ידיעה כזו.

לעניין טענת המדינה לפיה התובע שילם מחיר מופחת בגין הדירה ומכאן חוסר תום ליבו, השיב כי בתקופה הנדונה (שנת 2006) הפרויקט הגיע לשפל המדרגה ומחירי הדירות שם צנחו פלאים.

אריה יצחק (להלן: "יצחק"), מנהלה של ליאב, אישר בחקירתו כי קיימת היכרות רבת שנים בינו ובין התובע, אך הכחיש יחסי חברות או אף ידידות. כעולה מעדות יצחק, ליאב עסקה, בין היתר, בשיווק חומרי בניה ובמסגרת עסקיה סיפקה טובין לנוף ים. יצחק הוסיף כי ידע שנוף ים נקלעה לקשיים ומנהלה של נוף ים הבהיר לו שאם ברצון ליאב להמשיך בקשרי עבודה עם נוף ים, עליה לרכוש או לקבל דירות בפרוייקט במקום כסף מזומן (עמ' 27 ש' 14 – 17).

יצחק העיד שפעל כאמור וליאב רכשה מספר דירות מנוף ים. אולם, את הדירה רכשה אישתו, הנתבעת 4, ממקורותיה. יצחק העיד כי הוא נזקק לכספים על מנת לסייע לבתו שביקשה לפתוח עסק משלה והתובע, הוא שערך את ההסכמים הקשורים לעיסקה של בתו. במהלך עריכת החוזים העלה יצחק את הרעיון שהתובע ירכוש את הדירה והתובע הסכים. כחלק מהשלמת העיסקה למכר הדירה לתובע פעל יצחק אצל החברה המשכנת (נוף ים), לקבלת אישור זכויות "נקי" המעיד, כי הדירה רשומה אצל החברה המשכנת על שם הנתבעת 4 ולא רובצים עליה שעבודים ו/או עיקולים וכו'.

יצחק המשיך והעיד בחקירתו הנגדית, כי כאשר פנה לעורכת הדין טובול, אשר עסקה בחברה המשכנת ברישומי הזכויות, נמסר לו ממנה, כי בשגגה, רשמה בספרי נוף ים, את הזכויות בדירה על שם ליאב ולא על שם הנתבעת 4. יצחק הוסיף והסביר, כי עורכת הדין טובול אמרה לו ששגתה שכן דירות אחרות נרשמו כמוסכם בין ליאב ובין נוף ים, על שם ליאב, ומכח "האנרציה" גם דירה זו נרשמה על שם ליאב.

יצוין, כי פעולה "שגויה" זו התאפשרה, שכן על פי עדות יצחק, הייתה בידי עורכת הדין טובול חותמת חברת ליאב ולטענתו היא עשתה שימוש בחותמת זו שעה שערכה חוזה מכר בין ליאב ובין נוף ים לעניין הדירה, וכאשר דיווחה על המכר לרשויות המס. (ראו לעניין זה עדות יצחק עמוד 28 כולו, עמוד 29 סיפא, עמוד 30 רישא).

יצחק תיאר כך את מערכת היחסים של ליאב עם נוף ים, לפיה מאחר ונוף ים נקלעה לקשיים כלכליים ומונה לנכסיה כונס נכסים, היה צורך "לארגן את המסמכים" ואזי הדירה נרשמה על שם ליאב מבלי ידיעתו מבלי שחתם על כך.

בהמשך העיד יצחק כך:

"גם החברה שלי (ליאב – התוספת שלי א.ב) נכנסה קצת לבלגן וגם החברה שלו (נוף ים – תוספת שלי א.ב.). דווחה (עורכת דין טובול – תוספת שלי א.ב.) לבנק המלווה שהדירה בבעלותי. ברגע שהחלטתי למכור אז התעורר כל המתים מקברם. לא יודע אם חתמתי. באתי אליה והיא אמרה שעשתה טעות, ואמרתי לה תתקני, היא תיקנה והחזירה בחזרה לאביטל יצחק חיה (הנתבעת 4 – תוספת שלי א.ב.). אני חתמתי על הרבה מסמכים...".

ועוד העיד יצחק, כי על החוזה לרכישת הדירה חתם בשנת 2000 וחוזה זה הושאר במשרדי נוף ים (עמוד 30 שורה 15) ורק בשנת 2006 גילה את הטעות. הוא הוסיף והעיד, כי בסמוך לשנת 2000 רכשה ליאב מספר דירות מנוף ים, אך העסקאות לא דווחו לרשויות המס ורק בשנת 2006, התגלתה הטעות.

באשר לנוהגי הרישום והסדר במשרדי החברה המשכנת היא נוף ים, העיד יצחק כך:

"היה לה (לעורכת הדין טובול – תוספת שלי א.ב.) כאלה הסכמים, היה לה עשרות הסכמים, ברגע שהחברה הייתה בקשיים נוף ים כחול, כל הזמן היא דאגה שיהיה לה חוזים. אני גם את החותמת שלי הייתה שם בחברה נוף ים כחול, לא דאגתי. האמת, זה האמת. היא שמה חותמת ואח"כ החזירה לי אותה. על הדירה 518 אין ספק ששייך לחיה אביטל". (עמוד 31 סיפא).

כאשר נשאל יצחק מפורשות כי הדירה נרכשה על שם ליאב, והוא ביקש לשלוף אותה מציפורני השעבודים שהוטלו על נכסי ליאב עקב הקשיים הכלכליים אליהם נקלעה ליאב ולשם כך שיתפה עמו, נוף ים פעולה, בכך שסייעה לו לדווח שהעסקה בין נוף ים ובין ליאב מקורה בטעות ולמעשה זו עסקה בין נוף ים לנתבעת 4, השיב: "זה בלתי אפשרי, וגם לא עלה בדעתי. אני צריך שיתוף פעולה של נוף ים כחול. נוף ים כחול היה צריך להגיד הדירה של ליאב ולא של אביטל יצחק. איך הוא יתקן, הרי הוא הסתבך בפלילים. הוא ידע שהדירה הזאת של אשתי... היה ברדק במשרדים שלהם, היה להם 600 דירות, כמות אדירה, נכנסו לבלגן וזה מה שקרה. אמרתי "איך רשמת על שם ליאב" היא אמרה (עורכת דין טובול – תוספת שלי א.ב.) "כי אני מכירה את החברה שלך אז רשמתי גם כן ליאב". עמוד 32 סיפא עמוד 33 רישא.

בחקירתו הנגדית אישר יצחק שהתובע עמד על קבלת אישור זכויות. עוד העיד יצחק שכל שאמר לתובע, שיש טעות ברישום הדירה במשרדי נוף ים (החברה המשכנת) ויש צורך לתקן אותה, ועל כך, כעולה מעדות יצחק, השיב לו התובע שרק לאחר תיקון הטעות תושלם העסקה. בהמשך העיד יצחק, כי לא סיפר לתובע ואף לא ידע על מניעה למכירת הדירה. (עמוד 33 שורות 10 עד 15).

לא זו אף זו, יצחק העיד בחקירתו הנגדית שגם לאחר קבלת אישור הזכויות "הנקי", מנוף ים, לא סיפר את כל הפרשיה לתובע והוסיף "מאיה גבאי רצתה לעזור לי, היא אמרה שפחדה המנהל המיוחד יקח את הדירה והיה לה כבר חוזים של ליאב". (עמוד 33 שורות 17 עד 33).

עורך הדין וקנין העיד מטעם המדינה, כי בתחילתו של הפרויקט אמור היה משרדו לייצג את נוף ים ולעסוק בעריכת חוזיי מכר הדירות בפרויקט ורישום הפרויקט ברשויות השונות, והכל תמורת שכר טרחה. דא עקא, ברבות השנים הסתבר לעורך דין וקנין, כי נוף ים העבירה את עריכת החוזים למשרד עורכי דין אחר ומשכך הפסיק משרדו לטפל במכר דירות בפרויקט. באשר לדירה נשוא המחלוקת, השיב עורך דין וקנין, כי לא קיבל שכר טרחה בגין עריכת החוזה ורישומה, ומשכך לא פעל בעניינה כלל. (עמודים 17-18 לפרוט'). כלומר, עדות עורך דין וקנין לא שפכה אור באשר לדרך מכירת הדירה נשוא ענייננו. אולם, עו"ד וקנין העיד כי בידיו מסמכים לפיהם הדירה נמכרה ב- 1999 לצד ג' ומכל מקום לא לליאב ו/או לנתבעת 4 ו/או לתובע.

הגב' לביא מטעם ההגנה, עובדת במשרדי רשויות המס, ועל סמך הרישומים שם העידה בדבר עסקאות קודמות הקשורות לדירה. היא אישרה שקיים דיווח על עסקה בדירה משנת 2000 שדווחה בשנת 2006. הגב' לביא אף אישרה שבחודש מרץ 2006 התקבל תצהיר בדבר ביטול העסקה בין נוף ים ובין ליאב והוגשה הודעה על עסקה למכר הדירה בין נוף ים ובין הנתבעת 4. אולם, הדיווח בדבר ביטול העסקה לא אושר. יחד עם זאת, אישרה הגב' לביא, כי למרות שמדובר בעסקאות סותרות, הוצאו הודעות תשלום לכל אחד מהרוכשים בעסקאות הסותרות, שכן "אנו משרד גובה מיסים ולא בעלויות והבעלויות נקבעות על ידי רשם המקרקעין" (עמוד 49 שורה 14). היא אף אישרה, כי מסמכי שומות המס אינם מעידים דבר לעניין בעלות (שם, עמוד 16).

הגב' לוי אף היא מטעם המדינה, העידה כי בניסיון לגבות את חובות ליאב לרשויות המס, הוטלו עיקולים על זכויות ליאב אצל נוף ים בדצמבר 2005 ובדצמבר 2007.

יובהר, כי הנתבעת 4 ועורכת הדין מאיה טובול הוזמנו לעדות על ידי המדינה, אשר בסופו של יום ויתרה על עדותם.

ב"כ התובע טען בסיכומיו, כי התובע רכש את הדירה בתמורה מלאה ובתום לב מאת הנתבעת 4 ועובר לרכישה הוצג לפניו אישור מאת נוף ים, היא החברה המשכנת, ממנו עולה שאכן הנתבעת 4 היא הבעלים של הדירה עליה לא רובצים שעבודים מכל סוג שהוא. עוד הפנה ב"כ התובע לכך, שגם על פי עדות עורך דין וקנין, מטעם ההגנה, רישום הזכויות בדירות אצל החברה המשכנת, נוהל בתקופה הצריכה לעניין, על ידי עורכת הדין מאיה גבאי טובול, אשר אכן הנפיקה את האישור עליו הסתמך התובע.

עוד ביקש ב"כ התובע להדגיש, כי לאחר תשלום התמורה בגין הדירה וקבלת החזקה לידיו, עשה התובע בדירה מנהג בעלים בכך שהשכירה לצדדי ג'.

באשר לטענות המדינה, כי הדירה נרכשה בשנת 2000 על ידי ליאב, ביקש ב"כ התובע להפנות לעדות יצחק, מנהל ליאב, כי זו מעולם לא רכשה את הדירה, אלא הנתבעת 4.

לשיטת התובע, מקור הטעות ברישומים השונים הוא באי הסדרים ברישומי נוף ים, היא החברה המשכנת.

ב"כ התובע ביקש להדגיש בסיכומיו, כי יצחק, מנהלה של ליאב, מעולם לא הודיע לתובע על הטלת עיקול מטעם המדינה על הזכויות בדירה ועל אי הסדרים ברישומים, למעט הסיוע שהעניק התובע באישור התצהירים לרשויות המס והציג לתובע אישור זכויות עדכני.

את אי הסדרים במשרדי החברה המשכנת (נוף ים כחול), הסביר ב"כ התובע במינוי כונס הנכסים על נכסי נוף ים והצורך למלט מקופת הכינוס נכסים שונים.

משכך, טוען ב"כ התובע כי האחרון רכש את הדירה בתום לב ותמורה מלאה והמדינה אינה יכולה לשעבד לטובתה את זכויות ליאב בדירה, מאחר ולליאב אין זכויות בדירה.

מאידך, טענה המדינה, בסיכומיה, שנוף ים אישרה את רישום השעבוד על דירה בספריה וזאת עוד ביום 25/12/05. משכך, סבורה המדינה שלא ניתן היה למכור את הדירה לתובע, הן מהטעם של הטלת השעבוד, רישומו ומהטעם שהזכויות בדירה הן של ליאב ולא של הנתבעת 4.

לשיטת המדינה, העברת הזכויות בדירה מליאב לנתבעת 4, אינה אלא הברחת נכסים וההסכם בין הנתבעת 4 לתובע, הינו הסכם למראית עין שדינו מכח סעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973, להתבטל.

מוסיפה וטוענת המדינה, כי ההסכם לפיו רכשה הנתבעת 4 את הדירה מליאב, אינו אלא "פיסת נייר", הוא בטל וחסר תוקף. לשיטת המדינה, יש להחיל כאן את הכללים שהותוו בפסיקה לעניין אותות המרמה כפי שיובאו מהדין האנגלו-אמריקאי. לשם כך הפנה ב"כ התובע לע"א 8482/01 בנק איגוד נ' סנדובסקי (פורסם במאגרים) (להלן: "הלכת סנדובסקי") ות.א. (מחוזי חיפה) 881/03 בנק מרכנתיל נ' רוט (פורסם במאגרים) (להלן: "הלכת רוט").

כעולה מהלכות סנדובסקי ורוט, כאשר מתקיימות עובדות היוצרות חזקות שנותרות ללא מענה, התוצאה היא קיומה של מרמה. אותות המרמה כפי שפורשו בפסיקה, הן :

א. חדלות פירעון של מעביר הבעלות
ב. קשרים בין המעביר לנעבר.
ג. איום של תביעה על המעביר.
ד. חשאיות.
ה. חריגה מדרכם המקובלת של עסקים.
ו. העברת כל נכסי המעביר.
ז. שמירת החזקה בנכס וההנאה ממנו בידי המעביר.

כאשר חזקות אלה מתמלאות תוכן ראייתי עובר הנטל למי שטוען לבעלות "להראות את תום ליבן של העסקאות" (פרשת רוט).

בענייננו, טוען התובע כי רכש את הדירה בהסתמך על אישור זכויות "נקי", אשר צורף לכתבי הטענות בו נרשם במפורש כי הזכויות בדירה רשומות בנוף ים, היא החברה המשכנת, על שם הנתבעת 4 ועל דירה זו לא רובצים עיקולים ו/או שעבודים ואין לצדדי ג' כל זכות אחרת בדירה.

ככלל כאשר עסקינן במכר זכויות חוזיות במקרקעין אשר רשומות בחברות משכנות די באישור זכויות מאת החברה המשכנת ובחינת רישום שעבודים אצל רשם המשכונות.

ברי, שנטל ההוכחה מוטל כל העת על התובע. אולם, כאשר הנתבעת, היא המדינה, מבקשת להעלות טענות כי על אף אישורי הזכויות, בוצעה העסקה בחוסר תום לב, בכוונה להבריח נכסים מנושים שונים, עובר אליה נטל הבאת הראיה.

כלומר, די לתובע כי יראה שבעת רכישת הדירה עשה את הבדיקות המקובלות שהן כאמור, קבלת אישור זכויות ובדיקה אצל רשם המשכונות ואזי עובר נטל הבאת הראיה אל המדינה להראות את חוסר תום הלב וניסיון ההברחה כפי שנקבע בפסיקה שהובאה לעיל בכל הכרוך ל"אותות המרמה". היה והמדינה מצליחה להצביע על התקיימות אותות המרמה, שב וחוזר הנטל לתובע לספק הסברים על מנת לסתור את החזקות.

התוצאה של קבלת טענה לפיה מתקיימים "אותות מרמה" להן לא ניתן הסבר מספק היא תוצאה קשה ועל כן הבחינה צריכה "להיעשות באמצעות הקפדה יתרה על הראיות, על טיבן וכמותן ועל בחינתן הקפדנית, בטרם יקבע בית המשפט כי הנכס, של החייב הוא ולא של הבעלים הרשום" (ראו פרשת רוט בפסקה 60).

אלה הן אותות המרמה עליהן סומכת המדינה ואשר לשיטתה לא ניתן על ידי התובע הסבר מניח את הדעת, מדוע פעל כפי שפעל:

חדלות פירעון של מעביר הבעלות – כאמור המדינה טוענת כי הבעלים של הזכויות בדירה היתה חב' ליאב וזו נקלעה לקשיים כלכליים והיא זו שבפועל העבירה את הבעלות בדירה לתובע (ראו לעניין זה ההסכם בין ליאב ונוף ים למכר הדירה). גם התובע, בהגינותו, אינו חולק על כך שליאב נקלעה לקשיים כלכליים. לשיטת המדינה, התובע ידע על אותם קשיים כלכליים נוכח קיומו של התנאי השני של אותות המרמה.

קשרים בין המעביר לנעבר - לטענת המדינה, קשר זה התקיים בתקופה הצריכה לעניין, שכן התובע ייצג את בתם של מנהל ליאב ושל הנתבעת 4 וכן נוכח העובדה שהתובע הוא שייצג את מנהלה של ליאב בעסקאות שונות. לא זו אף זו, מנהלה של ליאב הודה כי קיימת היכרות רבת שנים בינו ובין התובע.

איום תביעה כלפי המעביר – אין חולק כי ליאב נקלעה לקשיים כלכליים וברי שנושא זה היה ידוע לליאב ומנהלה.

חשאיות חריגה מהדרכים המקובלות של עסקים - המדינה טוענת כי לא הוצגו הסכמים לרכישת הדירה על ידי נתבעת 4 ואף עו"ד וקנין שבתקופה מסוימת טיפל בנושא רישום בזכויות בדירות, טרם שעו"ד מאיה טובול החלה בכך, הציג חוזים עוד משנים 1998 ו- 1999 לפיהם צדדים אחרים רכשו את הדירה.

העדר תום לב – התובע עצמו היה מעורב בתיקון הרישום של הזכויות בדירה בכך שאישר את חתימתם של מנהלה של ליאב ושל הנתבעת 4 על התצהירים לרשויות המס בדבר ביטול העסקה בין ליאב ונוף ים.

התמורה – לטענת המדינה בשנת 2003 ערך הדירה עמד על כ- 250,000 ₪ אולם בשנת 2006 רכש לכאורה התובע את הדירה ב- 100,000 ₪ בלבד. מוסיפה וטוענת המדינה כי כלל לא הוכח שהתמורה שולמה שכן לא הוצגה כל העברת כספים מהתובע לנתבעת 4. לא זו אף זו, לטענת המדינה לא הוכח שהנתבעת 4 שילמה לנוף ים בגין הדירה ולשיטתה עולה מעדותו של מנהלה של ליאב כי זו האחרונה, בתמורה לאספקת טובין לנוף ים, רכשה את הדירה.

הימנעות התובע מהבאת ראיות - לטענת המדינה היה על התובע לזמן לחקירה את הנתבעת 4 אשר לכאורה מכרה לו את הדירה וכן את עו"ד מאיה גבאי טובול. משכך, טוענת המדינה כי משנמנע התובע מהבאת ראיות יש להכיל את הכלל שאם היה מביאם היו אלה פועלות לרעתו.

לסיכום מבקשת המדינה לראות את התמונה בכללותה, שכן לשיטתה, רק בראיה כזו ניתן לראות את אותות המרמה ואת הערפל שליווה את עסקת הרכש ומכאן העדר תום הלב של התובע וכישלונו להניח לפני בימ"ש תשובות מספקות אשר יפיגו את העננה הרובצת מעל העסקה.

על מנת לקבוע שהיה על התובע להשיב לשאלות המדינה ועליו הנטל להביא למתן עדות את הנתבעת 4 ואת עו"ד מאיה גבאי טובול, תחילה על המדינה להניח את התשתית הראייתית לקיומן של "אותות המרמה", תוך הקפדה על משקלן וטיבן של הראיות עליהן מבססת המדינה טיעוניה.

אין חולק שליאב נקלעה לקשיים כלכליים. השאלה הנדרשת לענייננו היא האם התובע ידע אודות הקשיים אליהם נקלעה ליאב. ברי, שאם ידע התובע אודות קשייה הכלכליים של ליאב, הרי שהודעת ביטול ההסכם בין ליאב ובין נוף ים לעניין רכישת הדירה, צריכה היתה להדליק אצלו אור אדום.

קשה להלום את טענת התובע שלא ידע כי ליאב נקלעה לקשיים כלכליים. התובע יצר רושם כמי שבקיא היטב במתרחש סביבו ועולם העסקים הוא עולמו הטבעי. התובע יצג את בתם של מנהל ליאב ושל הנתבעת 4, שעה שליאב כבר החלה להיקלע לקשיים כלכליים והיה ברור לתובע כי אלה זקוקים לכספים על מנת לסייע לבתם, גם כיום מייצג התובע את הנתבעת 4. לפיכך, נדחית טענתו של התובע שלא ידע כי ליאב נקלעה למצוקה כלכלית, עובר למכירת הדירה.

כך גם אין חולק כי ערב מכירת הדירה בין אם על ידי ליאב ובין אם על ידי נתבעת 4, כבר ריחפה עננת האיום של תביעה על ידי המדינה נגד ליאב. ספק בעיני שהתובע, שהינו עו"ד במקצועו וכאמור עולם העסקים הוא עולמו הטבעי, לא ידע כי בכוונת המדינה לנקוט בהליכים משפטיים נגד ליאב.

גרסת התובע לפיה אישר את תצהירי מנהל ליאב ורעייתו היא הנתבעת 4, כי רישום הדירה בספרי נוף ים על שם ליאב בטעות יסודו ולא חקר עוד בנושא מעוררת פליאה. גם אם התובע, על אף היותו עו"ד בעצמו, שכר שירותיו של עו"ד אחר על מנת לטפל בעסקה זו, היה על תצהירים אלה להעיר אותו ולבקש להאיר, בכתובים, מהגורמים המוסמכים ובהם לדוגמא נוף ים שהיא החברה המשכנת כיצד התרחשה הטעות, ולבקש לעיין בחוזה המכר השונים. דא עקא, לא הובאו בפני בימ"ש ראיות כי התובע עשה דבר מכל אלה. ההיפך הוא הנכון, התובע בחר להסתפק באישור הזכויות מבלי לבחון, כפי שניתן היה לעשות זאת בקלות יחסית ובמהירות רבה, את מקור הטעות הלכאורית, עליה ידע, ברישום הדירה אצל החברה המשכנת על שם ליאב ולא על שם הנתבעת 4, היא המוכרת. במיוחד, כאשר ידע על קשיי ליאב ועל קשיי נוף ים ואי הסדרים שם.

ויודגש – התובע ידע על אי הסדרים בנוף ים כך ראו תשובתו הספונטנית כי ידע שנוף ים מבקשת לסייע למנהלה של ליאב למלט רכוש. תשובותיו שבאו בהמשך לא היו אלא מקצה שיפורים כאשר הבין את נפקות תשובותיו.

קשרים בין מנהלה של ליאב, הנתבעת 4 והתובע – קשרים אלה, כעולה ממסכת הראיות שהובאה לפני בימ"ש, מתמצים ביותר מאשר אישור תצהיר ביטול העסקה בין ליאב ובין נוף ים. ערב עסקת רכישת הדירה ייצג התובע את מנהלה של ליאב, את הנתבעת 4 ואת בתם בעסקה משפחתית נוספת. חזקה שהיה מודע לצורך של אלה לגייס מזומנים לצורך אותה עסקה. כאשר נשאל התובע מתי פגש לראשונה את הנתבעת 4 התחמק מלהשיב וטען באופן כללי כי הוא מכיר אותה והוסיף כי גם כעת הוא מייצג אותה. הרושם שנוצר מעדות התובע לעניין הקשרים בינו ובין הנתבעת 4 ובעלה מעלה כי קשרים אלה הדוקים יותר, לפחות ברמה העסקית, מאלה עליהם העידו התובע ומנהלה של ליאב.

חשאיות חריגה מהדרכים המקובלות של ניהול עסקים - על פניו עסקת המכר בוצעה תוך שהצדדים שוכרים שירותיו של עו"ד שלישי ודיווחו עליה לרשויות המס. לכאורה, בוצעה העסקה באור שמש, בהסתמך על אישור הזכויות שסופק לתובע על ידי נוף ים היא החברה המשכנת. אולם, הידיעה המסתברת, מתוך מערכת הראיות, ממנה עולה שהתובע ידע על קשייה הכלכליים של ליאב, על הצורך של משפחת הנתבעת 4 ובעלה הוא מנהלה של ליאב במזומנים, עצימת העיניים שעה שאישר את תצהירי מנהל ליאב והנתבעת 4 לעניין ביטול עסקת מכר הדירה מנוף ים לליאב מבלי לבדוק לעומק כיצד אירעה הטעות, מלמדים על חריגה מהדרכים המקובלות של ניהול עסקים.

כך גם קשה לקבל את הטענה לפיה התובע כלל לא ביקר בדירה עובר לרכישתה.

התמורה – התובע לא צירף למסכת הראיות על אף שהתחייב ועל אף שניתנה לו ההזדמנות לכך, כל ראיה שאכן העביר את התמורה בסך 100,000 ₪ לנתבעת 4. לא זו אף זו, עסקאות קודמות, הגם שמשנים עברו, דווחו לרשויות המס, בגין דירות דומות, בסכומים של כ- 250,000 ₪. הסבריו של התובע לפיו ברבות השנים כשל הפרויקט בו מצויה הדירה ואלה נמכרו בסכומים דומים לאלה שהוא קנה את הדירה, הועלו בעלמא ללא כל תימוכין ומבלי שהובאה חו"ד ממנה ניתן ללמוד כי התמורה של 100,000 ₪ היתה סבירה בנסיבות העניין.

מנהג בעלים בדירה - בעניין זה הוכח על ידי התובע כי השכיר את הדירה לצדדים שלישיים ומכל מקום לא הצליחה המדינה להרים את נטל ההוכחה לפיו ליאב או הנתבעת 4, עושים בדירה מנהג בעלים.

הימנעות התובע מלהביא ראיות – התובע העיד כך:

"אני מכיר את ההרפתקאות שקשורות בשמשון גבאי (הבעלים של נוף ים – התוספת שלי א.ב.) וידעתי שיש בעיות". (עמ' 39 ש' 9).

כלומר, התובע הודה שהיה מודע לקשיים הכלכליים אליהם נקלעה חב' נוף ים. הוסף לכך את הטעויות ברישום הדירה, מחיר הדירה בסך 100,000 ₪ במקום כ- 250,000 ₪, וכן את נטל ההוכחה הרובץ עליו מלכתחילה, חייבו אותו להביא למתן עדות את נציג החברה המשכנת. אולם, הוא בחר שלא לעשות כן, ולא שפך אור על תהליכי הרישום.

לא זו אף זו, התובע נמנע מהעדת הנתבעת 4 אשר לכאורה רכשה את הדירה ממקורותיה ולא נשמעה כל טענה בדבר קושי לזמנה – ההפך הוא הנכון. היא עדין לקוחה של התובע.

נכון הדבר שבחינה פרטנית של כל אחת מטענות אותות המרמה שהעלתה המדינה אינה, כשלעצמה, מדליקה נורות אזהרה ולכל תמיהה, אם נבחן אותה בנפרד, ניתן למצוא תשובה מניחה את הדעת. אולם, השילוב המצטבר של כל התמיהות, אי הבהירות של קשירת העסקה, הקשרים שבין כל המעורבים לעסקה, התשלום המופחת בגין הדירה, הטעות ברישום עקב המכירה ומעורבותו של התובע בתיקון הטעות, כל אלה ביחד מעבירים לתובע את הנטל להסביר ולהשיב לתמיהות אחת לאחת. בכך כשל התובע. כל שעשה התובע מבחינה ראייתית הוא להסתמך על אישור הזכויות שכאמור בענייננו, עורר ספק ביום נתינתו. מעבר לכך לא טרח התובע ולו להביא בדל ראיה.

לא זו אף זו, התובע אף נמנע מהבאת ראיות בכך שלא זימן לעדות את הנתבעת 4 וכן את עו"ד מאיה טובול.

משכשל התובע במתן תשובות מניחות את הדעת לתהיות שהעלתה המדינה ואשר מגובות בראיות ומתיישבות עם ניסיון החיים והשכל הישר, לא הוכיח את תביעתו ברף הנדרש ועל כן דין התביעה להידחות וכך אני מורה.

משנדחתה התביעה ישלם התובע הוצאות המדינה בסך של 3000 ₪.

ניתן היום, י"ד אב תשע"ב, 02 אוגוסט 2012, בהעדר הצדדים.

15 מתוך 15


מעורבים
תובע: עו"ד סער רשף
נתבע: מדינת ישראל - פרקליטות מחוז הדרום-אזרחי
שופט :
עורכי דין: