ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושל נגד מאהר רפאל סלאח :

בפני כבוד השופט שמעון פיינברג

תובעים

הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושל

נגד

נתבעים

מאהר רפאל סלאח

בית משפט השלום בירושלים

פסק דין

הרקע
1. לפני תביעה שהוגשה בסדר דין מקוצר לפינוי חנות או חנויות המוגדרות כחנויות מספר 39,38 ו-40 הנמצאות ברחוב פטריארכיית היוונית [רום בערבית] הקתולית, בשער יפו ככר עומר אבן אלכטאב בעיר העתיקה בירושלים הרשומות בעירית ירושלים כנכס 30802-013-076-0010 עומר אבן אלכאטב 14 ונכס 30802-013-0810-0013 עומר אבן אלכטאב 12 (להלן: "הנכס") ולתשלום חוב בגין דמי שכירות בסך של 362,882 ₪.

2. לטענת התובעת, ביום 14.3.02 שכר הנתבע ממנה את הנכס בשכירות חופשית בסך 800$ לחודש לתקופה של שנה. אף על פי כן, לא שילם את דמי השכירות המגיעים ממנו ואת תשלומי הארנונה שהתחייב בהם.

3. בבקשה לרשות להתגונן, טען הנתבע כי התובעת אינה מוסמכת להגיש את התביעה נגדו משום שבראשה עומד הארכיבישוף תיאופילוס שאיננו הפטריארך האמיתי. הפטריארך האמיתי לטענתו הוא הפטריארך המודח אריניאוס הראשון.
אקדים ואציין כי ביחס לפלוגתה זו, הגיעו הצדדים להסכמה דיונית בפרוטוקול מיום 14.10.09 כדלקמן:

"בעניין מעמד ראש הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית, מוסכם כי לא יובאו ראיות בעניין זה במהלך המשפט הנדון. ההכרעה בשאלות במעמד תהיה בידי בית המשפט או בתי משפט שדנו או דנים בשאלה זו, אשר יקבעו גם לצורך ההליך הנדון.
במידה ובית המשפט מוסמך בפסק-דין סופי יחליט על שינוי ביחס לראש הפטריארכיה היוונית האורתודוכסית בתקופה הרלוונטית להליך הנדון, וזאת לאחר שיינתן פס"ד בתיק זה, מוסכם שפסק-דין בתיק הנדון לא יהיה מעשה בית דין ביחס לשאלה זו ויחס להשלכה של השינוי על זכויות הצדדים בתיק הנדון. בין היתר, יהא רשאי הנתבע במידה ויינתן פסק פינוי בתיק זה, לתבוע במקרה זה החזרת החזקה לידיו, במידה וזו מגיעה לו כתוצאה מהשינוי ביחס לראש הפטריארכיה ואף לבקש צו זמני כלשהו בתיק הנדון או בתביעה חדשה להחזרת החזקה בעקבות השינוי האמור. במקרה זה, תישמר כל טענה ביחס לכל הליך חדש שיינקט." אותה הסכמה קיבלה תוקף של החלטה.
יצוין כי מאוחר יותר הוצגו בפני בית משפט זה החלטות של בית המשפט המחוזי ובית המשפט עליון שבהן הוחלט שלא להתערב בהליכי המינוי בתוך הכנסיה (ראה החלטתי מיום 27.1.10 בבש"א 8102/09). מאחר ובמהלך המשפט לא נטען כי ניתן פסק-דין סופי ע"י בית משפט מוסמך בדבר שינוי ביחס לראש הפטריארכיה, אני יוצא מנקודת ההנחה כי התובעת מוסמכת לעת עתה להגיש ולנהל את התביעה.

4. לגופו של העניין, טען הנתבע שהסכם השכירות משנת 2002 הוחלף בהסכם אחר שנערך עם התובעת מיום 1.4.05, שבו הושכר הנכס לנתבע בשכירות מוגנת. בהסכם משנת 2005, הועמדו דמי השכירות המוגנים על סך של 100$ לחודש. בסעיף 6 לתצהיר שהוגש בתמיכה לבקשה, הוצהר כי,

"שילמתי מראש את דמי השכירות בגין המושכר, בדרך שלהלן: הלוויתי לכומר פרוקופי שעבד בגזברות הכניסה סל של 8,500$. הכומר פרוקופי התחייב לפרוע את ההלוואה בדרך של כיסוי דמי השכירות בגין המושכר. לימים הודיע לי הכומר פרוקופי שהממונה עליו בכנסיה (כומר בשם מתודיוס) מסרב לקבל ממנו דמ"ש, מכיוון שאני נמנה עם תומכיו של הוד קדושתו הפטריארך איריניאוס. פניתי בעניין זה לכומר כריסנטוס (האחראי על מנזר ג'ירסמוס) אשר הכיר בצורך להחזיר לי את כספי, ואף שילם לי סך של 2000$ ע"ח החוב. בנסיבות אלה נוצר מצב נמנע ממני מלפרוע בצורה סדירה את חובי – הגם שלשם כך שילמתי כאמור את הסך של 8,500$."

לטענת הנתבע, סירובו של בעל הנכס לקבל דמי שכירות מדייר מוגן מונעת התגבשות של עילת פינוי כנגד הדייר.
לחילופין, טען הנתבע ל"סעד מן הצדק". בהקשר זה, הוא טען שמשתמשים בו "ככלי ניגוח במלחמה המתנהל בתוך הפטריארכיה פנימה."

5. ביום 5.1.09, הגיעו הצדדים להסכמה בפני כבוד הרשמת תמר נמרודי (כתוארה דאז) בבש"א 12203/08 למתן רשות להתגונן בכפוף להפקדת ערבון בסך של 155,000 ₪ בקופת בית המשפט, ולהפקדת ערבון נוסף בסך השווה ל 1,200$ בכל רבע שנה החל מיום 1.4.09 ואילך.

6. לאחר מספר החלטות ביניים בסוגיות אלו ואחרות והגשת תצהירי עדות ראשית, נשמעו ההוכחות, לרבות חקירתו של הפטריארך המודח אריניאוס בוידאו קונפרנס, ביום 21.6.12. ביום 11.7.12 הושמעו סיכומי הצדדים.

דיון והכרעה

אמיתות ההסכם משנת 2005
7. הנתבע העיד על קיומו של ההסכם משנת 2005 והביא עדות של עד ראיה לחתימתו, מר ג'לאל מוג'אהד. בנוסף, הוגש תצהירו של אריניאוס שלפיו בהיותו התפקיד הפטריארך החליט לתת לנתבע מעמד של דייר מוגן בנכס לאות הוקרה לנאמנותו ועזרתו לפטריארכיה.

8. ההסכם חתום מצד הפטריארכיה בחתימה הנחזית להיות חתימתו של הארכיבישופ פוטיוס, שבינתיים הלך לעולמו. במהלך המשפט, התכחשה התובעת הן לקיומו של ההסכם והן לחתימתו של פוטיוס עליו. היא אף הגישה חוות דעת גרפולוגית בתמיכה בטענת הזיוף. ברם נוכח דרישתו של הנתבע להשוות את החתימה לחתימה אחרת של פוטיוס על גבי מסמך כנסיתי שהתובעת סירבה להוציא מרשותה לבדיקה (ה"סינוד"), הודיעה התובעת בהודעה מיום 1.5.11 שהיא מוותרת לצורך המשפט הנוכחי על הטענה בדבר זיוף חתימתו של פוטיוס על ההסכם.
נוכח האמור בהודעה והראיות האחרות, אני קובע לצורך ההתדיינות הנוכחית כי פוטיוס חתם על ההסכם בשם הכנסיה.

9. עוד טענה התובעת כי המוסמך מטעם הכנסיה לחתום על ההסכם היה מנהל מחלקת הכספים שלה, ואילו פוטיוס מילא באותה תקופה את התפקיד של מנהל משרד הנכסים של הכנסיה. (ראה עדותו של המטרופוליט איסיכיוס קונידאנס מטעם התובעת). יצוין כי התואר "מנהל מחלקת הכספים" מחוק בחוזה, ותוקן בכתב יד ל"מנהל מחלקת הנכסים".
אני דוחה את הטענה. אריניאוס, שהיה בראש הכנסיה באותו זמן, העיד כי פוטיוס היה למעשה ממלא מקום של מנהל מחלקת הכספים שהעדרו (עמוד 42 לפרוטוקול שורות 22-23). יש להעדיף את עדותו על פני עדותו של איסיכיוס, שהודה בחקירתו כי בין השנים 2002-2005 לא היה לו קשר לעניניים הכספיים של התובעת (עמ' 14 לפרוטוקול שורה 19).

10. לאור כל האמור, אני קובע כי ההסכם משנת 2005 החליף את ההסכם משנת 2002.
גם בהנחה שהנתבע הפר את הסכם השכירות משנת 2002 על ידי אי תשלום דמי שכירות ו/או מסי ארנונה, נוכח ההסכם החדש, וככל וההסכם החדש הוא בעל תוקף משפטי, מנועה התובעת לדרוש את פינויו של הנתבע על סמך הפרות ההסכם הקודם.

תוקפו של ההסכם משנת 2005
11. ב"תנאים המיוחדים" של ההסכם משנת 2005, הוצהר כי התובעת נותנת לנתבע הגנה בהתאם לחוק הגנת הדייר.

12. מתעוררת שאלה בדבר תוקפה של תנאי החוזי דבר דיירות מוגנת בהעדר תשלום דמי מפתח. לפי סעיף 10 לחוק הגנת הדייר התשל"ב -1972, "נכס שנתפנה אחרי תשכ"ח מכל דייר הזכאי להחזיק בו, בין שנתפנה מכוח פסק דין של בית משפט ובין שנתפנה כדין מחמת סיבה אחרת, לא יחול חוק זה על שכירותו כל עוד לא הושכר בדמי מפתח;". יצוין כי ההסכם אינו מתיחס לכלל לתשלום דמי מפתח. הנתבע לא טען בבקשה לרשות להתגונן או בתצהיר העדות הראשית שלו ששילם לתובעת דמי מפתח.

13. מנגד, ב"כ התובעת בעצמו ציטט בסיכומיו מפסק-דין של בית המשפט העליון ברע"א 3088/00 זייתון נ. הפטריארכיה היוונית האורתודוקסית שהכיר באפשרות של דיירות מוגנות שלא בהתאם לתנאים שבחוק הגנת הדייר מכוח עקרון חופש החוזים. ב"כ התובעת בקש לאבחן את פסק-הדין לפי העובדות של המקרה, אך ללא הועיל. מדובר בפסק-דין עקרוני, והעקרון שנקבע בו אומץ בהמשך בפסיקה של בית המשפט העליון (ראה רע"א 1483/07 סאלח נ. נסיב).

14. מכאן, שההסכם משנת 2005, למרות שהוא קובע דיירות מוגנת ללא תשלום דמי מפתח, הוא הסכם תקף לכל דבר ועניין.

הפרת הסכמי השכירות על ידי הנתבע
15. באשר להסכם שנת 2002, לא הועלתה טענה כלשהי בתצהיר שתמך בבקשה לרשות להתגונן בעניין תשלום דמי השכירות בתקופה שהסכם זה היה בתוקפו. ברישומי התובעת נמצאו רישומים על שני תשלומים של דמי השכירות בסך של 800$ כ"א בלבד שניהם מיום 16.3.02 (נ/1) . בתצהיר העדות הראשית של הנתבע, נטען במשתמע כי התובעת ויתרה על יתרת דמי השכירות נוכח העזרה שהנתבע נתן לה בשנים 2002-2005 (סעיף 11 לתצהיר). מדובר בשינוי חזית. אין להשמע לטענה נוכח הצהרתו של ב"כ התובעת במהלך דיון ההוכחות שהוא מתנגד לשינוי חזית. בחקירתו הנגדית, טען הנתבע כי שילם את דמי השכירות במסגרת התשלום לפרוקופי המוזכר בבקשה לרשות להתגונן. גם זה שינוי חזית, משום בתצהיר שנתמך בבקשה לרשות להתגונן, התיחס הנתבע לתשלום לפרוקופי בהקשר להסכם הדיירות המוגנת משנת 2005 ולא להסכם משנת 2002. אם נייחס את התשלום לפרוקופי להסכם משנת 2002, יוצא כי לנתבע נשאר ללא טענה ביחס להסכם משנת 2005: אם התשלום של 8,500$ לפרוקופי היה עבור ההסכם משנת 2002, שבו חויב לשלם 800$ לחודש, יוצא כי התשלום הזה כיסה פחות משנת שכירות אחת!
שינוי הגירסאות גם פגע במהימנות עדותו של הנתבע.

16. לפיכך, יש לחייב את הנתבע בתשלום דמי השכירות עבור תקופת השכירות לפי ההסכם משנת 2002 בניכוי שני התשלומים ע"ס 800$ כ"א ששילם.
17. באשר להסכם משנת 2005, לפי התצהיר בתמיכה בבקשה לרשות להתגונן, וגם לפי תצהיר העדות הראשית של הנתבע, לא בוצע תשלום דמי שכירות כלל ועיקר. הנתבע הצהיר כי נתן הלוואה לפרוקופי. לא נטען שהכסף שולם לתובעת עבור דמי שכירות. באשר לקיום ההתחייבות של פרוקופי לשלם לתובעת את דמי השכירות כהחזר של ההלוואה, וסירובו של מתודיוס לקבל מפרוקובי את התשלומים כדמי שכירות עבור הנתבע, תצהיר הנתבע בעניינים האלה הוא בגדר עדות שמיעה. פרוקופי לא הוזמן לעדות. הנתבע לא העיד מיוזמתו על הסיבה לכך שלא העיד את פרוקובי. רק במהלך חקירתו הנגדית, לשאלות של בית המשפט, החל הנתבע לספר על כך שהתובעת הגלתה את פרוקובי לחו"ל בתגובה למה שהנתבע רשם אודותיו בתצהירו. בהמשך החקירה, הצהיר לראשונה של פרוקובי אינו מוכן לבוא ולהעיד.
עדות הנתבע בבית המשפט בכל הקשור לאפשרות להעיד את פרוקובי היתה גירסה כבושה ולא מהימנה.

18. הנתבע גם הסתבך בחקירתו הנגדית בעת שניסה "לשכלל" את גירסתו באומרו שהתשלום לפרוקובי היה למעשה תשלום של דמי שכירות, משום של פרוקובי היה בתפקיד "בנכסים" (עמוד 29 לפרוטוקול שורות 15-16). השינויים גירסאותיו השונות של הנתבע, כאמור, שידרו חוסר מהימנות.

19. יצוין כי אריניאוס, כשנשאל בעניין תשלום דמי השכירות על ידי הנתבע, השיב שהוא אינו אחראי ואינו מתערב בעניינים הכספים של הכנסיה (עמוד 42 לפרוטוקול שורות 1 ו 13).

20. נוכח האמור, הנתבע לא הוכיח תשלום דמי השכירות לפי ההסכם משנת 2005.

עילת הפינוי
21. לפי סעיף 9 לשני הסכמי השכירות, משנת 2002 ומשנת 2005, אי תשלום דמי השכירות במועד מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות המזכה את המשכיר לדרוש את פינויו של המושכר.

22. מאחר והוכח כי הנתבע הפר את הסכם השכירות משנת 2005 בכך שלא שילם את דמי שכירות, זכאית התובעת לפנותו מהנכס.

23. לאור מסקנה זו, מתייתר הדיון בטענות אחרות להפרת ההסכמי השכירות ע"י הנתבע, כגון הטענות בדבר אי תשלום מסי הארנונה ועריכת שיפוצים בנכס שלא בהסכמת המשכיר.

סעד מן הצדק
24. הגעתי למסקנה כי אין מקום לפסוק סעד מן הצדק. מדובר בהפרה בוטה את הסכם השכירות האחרון. לא שולם דבר על חשבון דמי השכירות במשך תקופה של כשלוש שנים עד להגשת התביעה. גם בתקופת השכירות לפי ההסכם הקודם כמעט ולא שולם דבר על חשבון דמי השכירות. הנכס הוא נכס עסקי ומשמש את הנתבע כ"סטייקיה". על פי הפסיקה, הנטיה היא להחמיר עם דייר בבית העסק המבקש סעד מן הצדק (ע"א 417/79 מרכוס נ. המר).
אני גם מביא בחשבון שמדובר בשוכר שנהנה משכירות זולה מאד של דייר מוגן למרות שלא שילם דמי מפתח.

פיצול סעדים
25. אני מתיר לתובעת לפצל את סעדיה ולתבוע בתביעה נפרדת את הנזקים שנגרמו לה עקב הפרת הסכמי השכירות על ידי הנתבע שלא נתבעו במסגרת התביעה הנדונה.

סוף דבר
26. לאור כל האמור, אני מורה על פינויו של הנתבע וכל אדם וחפץ מטעמו מהנכס.

27. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת את החוב בגין דמי שכירות בסך 189,438 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה 6.8.08 ועד לתשלום בפועל, לפי החישוב שלהלן:

חוב בגין חוזה השכירות הראשון
(החישוב הוא בהתאם לטבלות החישובים שצורפו שנספחים ג' לכתב התביעה, בשינויים המחויבים.)

שנת שכירות מיום 1.4.02 9,600$ - 1,600$ ששולם = 8,000$ X 4.448 (שער) = 37,344 ₪ משוערך (פי 1.45 בהתאם לנתונים שבטבלה ג'/2) = 54,149 ₪.

שנת שכירות מיום 1.4.03 (בהתאם לטבלה) = 59,434 ₪.

שנת שכירות מיום 1.4.04 (בהתאם לטבלה) = 56,033 ₪

סה"כ חוב דמי שכירות עד ליום 1.4.05 = 169,616 ₪.

חוב בגין דמי השכירות השני
(חישוב לפי דמי שכירות של 100$ לחודש במקום 800$ לחודש – 1/8 מהטבלה)

שנת שכירות מיום 1.4.05 = 6,424 ₪

שנת השכירות מיום 1.4.06 = 6,447 ₪

שנת השכירות מיום 1.4.07 = 5,533 ₪

דמי שכירות מיום 1.4.08 ועד ליום הגשת התביעה 6.08.08 – 400$ X 3.544 = 1,418 ₪.

סה"כ חוב מיום 1.4.05 = 19,822 ₪

סה"כ החוב לשתי התקופות = 189,438 ₪.

28. בנוסף, אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעת הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך של 25,000 ₪.

29. באשר לפקדונות שהפקיד הנתבע בקופת בית המשפט, סכום החוב לפי סעיף 27 דלעיל וסכום שכ"ט והוצאות המשפט לפי סעיף 28 לעיל ינוכו מסכום הפקדון ויועבר לב"כ התובעת עבור התובעת. היתרה תוחזר לנתבע באמצעות בא-כוחו.

30. באשר להודעה שהגיש ב"כ הנתבע ביום 17.7.12 בעניין גובה הפקדונות, מדובר בעניין טכני. בשאלה שאלה שתתעורר בעניין החישוב רשאים הצדדים לפנות ישירות לגזברות בית המשפט.

המזכירות תשלח העתקי פסק-הדין לב"כ הצדדים.

ניתן היום י"ד באב התשע"ב 2.8.12 בהעדר הצדדים.

שמעון פיינברג , שופט


מעורבים
תובע: הפטריארכיה היוונית אורתודוכסית של ירושל
נתבע: מאהר רפאל סלאח
שופט :
עורכי דין: