ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין צ'זקי אירליני איי.אס. ]סי אס איי - צ'ק איירליינס[ נגד רבץ השקעות בע"מ :

בפני כבוד השופטת חנה פלינר

התובעת / הנתבעת שכנגד:

CSA נתיבי אוויר צ'כיים
ע"י ב"כ עו"ד בן-חיים

- נ ג ד -

הנתבעת / התובעת שכנגד:

רבץ השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד קוסקס

בית משפט השלום בתל אביב - יפו

פסק דין

הצדדים לתביעות והחוזה העומד במרכזן

1. התובעת והנתבעת שכנגד (להלן: "התובעת") היא חברת התעופה הלאומית של הרפובליקה הצ'כית, רשומה כחוק בישראל כחברת חוץ ומפעילה דרך קבע משרד נציגות בישראל בעיר תל-אביב. בזמנים הרלוונטים לאירועים המפורטים בכתבי הטענות נוהל הסניף הישראלי של התובעת על ידי הגברת יאנה כחיל (להלן: "יאנה", תצהירה הוגש וסומן ת/2) ואילו מנהל הרכש האזורי, אשר נטל חלק במשא ומתן עובר לכריתת החוזה שיפורט להלן ואף לאחריו, הינו מר תומאס מיכנה (להלן: "מיכנה").

2. הנתבעת והתובעת שכנגד (להלן: "הנתבעת") הינה חברה פרטית רשומה בישראל בשליטתו ובניהולו של מר צבי עמר, תושב צרפת (להלן: "עמר", תצהירו הוגש וסומן נ/5), ובבעלותה שטחים ניכרים (11,000 מ"ר מתוך 17,000 מ"ר) בבית משרדים בן 11 קומות, הידוע כ"בית מגדלור" ברח' בן יהודה 1 בתל-אביב (להלן: "בית מגדלור"). נציגו של עמר בישראל הינו מר יואל מדר (להלן: "מדר", תצהירו הוגש וסומן נ/6).

3. ביום 17/5/09 נכרת בין התובעת לבין הנתבעת חוזה שכירות (להלן: "החוזה") לפיו התחייבה הנתבעת להשכיר לתובעת משרד לתקופת שכירות של חמש שנים (והאופציה להארכתה) בקומה החמישית של בית מגדלור, בשטח של 376.35 מ"ר (ברוטו) הכולל בחובו 30% מהשטחים הציבוריים (להלן: "המושכר"). מחמת טעות סופר, הודפס ברישא לחוזה תאריך חתימתו כ-17/5/08 אך אין חולק כי בפועל נחתם החוזה ביום 17/5/09, וכי החוזה נערך על-ידי הנתבעת ונחתם בשפה האנגלית. כמו כן אין מחלוקת כי החוזה נחתם לאחר חודשי משא ומתן ממושכים, מחודש אוקטובר 2008 או בסמוך לכך, ראו עדות יאנה בעמ' 18 שו' 8 ועדות עמר בעמ' 36 שו' 23-31).

4. לחוזה צורפה כנספח וכחלק בלתי נפרד הימנו תוכנית (Layout) חתומה על-ידי שני הצדדים ובה מפורט שטח המשרד נשוא החוזה, חלוקתו הפנימית וייעודם של חדרי המשרד. תוכנית זו הוכנה על ידי מעצבת פנים מטעם התובעת, הגברת דגנית גור-אריה (להלן: "המעצבת" ו/או "דגנית"). החוזה נחתם כאמור לתקופה של 5 שנים (סעיף 2 (a)) ואופציה ל-5 שנים נוספות (סעיף 2 (d)). תחילת תקופת השכירות נקבעה ליום 15/6/09. דמי השכירות נקבעו לסך 6,300$ לחודש ועליה של 15% מיוני 2012.

5. בסעיף 5 (c) לחוזה התחייבה הנתבעת לבצע, על חשבונה, עבודות שיפוצים כמפורט: הריסה ובניה של קירות גבס, בהתאם לתכניות שינתנו על-ידי השוכר; צביעת קירות המושכר בלבן; החלפה וחידוש השטיחים; שיפוץ תאורה ונורות; שיפוץ דלתות, חלונות ותריסים חשמליים; התקנה של כבלי חשמל ושקעים, בהתאם לתכניות השוכר; בדיקה ותיקון פונקציות הכרחיות של מיזוג האוויר, כדי להבטיח תפקוד תקין; והתקנת צינורות מים, כדי להבטיח תפקוד של המטבח, במקום שצוין על-ידי השוכר. הוסכם כי העבודות יבוצעו בסטנדרט רגיל ("Usual Standard"). עבודות אלו יכונו להלן : "העבודות ע"פ החוזה".

האירועים שאירעו לאחר חתימת החוזה

6. אין מחלוקת כי עם חתימת החוזה שילמה התובעת דמי שכירות בסך של 121,149 ₪, אותם שילמה לתקופה שמיום 15/6/09 עד ליום 30/9/09. מעבר לסכומים אלו, לא שילמה התובעת כל תשלום נוסף.

7. אין מחלוקת כי ביום 19/5/09, דהיינו יומיים לאחר חתימת החוזה, נכרת הסכם עבודה בין הנתבעת לבין חברת שנוקסר בע"מ (להלן: "הקבלן המבצע"), הנמצאת בניהולו של מר ניר קוטף (להלן: "קוטף", הסכם זה יכונה להלן :"הסכם העבודה", צורף כנספח א' לתצהיר עמר וכנספח ב' לתצהירו של קוטף, נ/4). הסכם העבודה פירט את עבודות השיפוץ הנדרשות; את גודל האזור המשופץ (289 מ"ר ברוטו); את התמורה עבור ביצוע העבודות (323,824 ₪ בתוספת מע"מ) ואת מועדי התשלום. אין מחלוקת כי לאחר חתימת הסכם העבודה החל הקבלן המבצע בביצוע עבודות הריסה במושכר. ביום 20/6/09 שילמה הנתבעת לקבלן המבצע סך של 100,000 ₪ על חשבון העבודות, ראו חשבונית מס/קבלה נספח ג' לתצהיר קוטף.

8. במהלך ביצוע עבודות השיפוץ על ידי הקבלן המבצע החלו להתעורר מחלוקות בין התובעת לנתבעת באשר להיקף השיפוץ ול"סטנדרט" של העבודות עפ"י החוזה. הנתבעת טענה שהתובעת לא סיפקה את התוכניות הנדרשות לשם השלמת השיפוץ, ומשסופקו תוכניות שכאלה, באופו חלקי ובאיחור ניכר, אזי התברר כי התובעת דרושת עבודות נוספות שלא הוסכמו בין הצדדים ובסטנדט משופר. מאידך התובעת טענה שהנתבעת היא זו שלא פעלה על פי התוכניות שכבר היו בידיה (ראו תוכנית ה layout שצורפה לחוזה) וכי בקשה לבצע עבודות בסטנדט נמוך, בניגוד למוסכם.

9. מחלוקות אלו ואחרות, עליהן אעמוד ביתר פירוט להלן, הובילו לשורה של מכתבים ומיילים וכן לנסיונות לשנות בהסכמה את תנאי החוזה. תחילה, התעורר ויכוח בנוגע לשטח המושכר. לטענת הנתבעת, היא אפשרה לתובעת לעשות שימוש בשטח נוסף ללא תוספת תשלום, על מנת להמנע מויכוחים מיותרים (ראו סעיף 15 לנ/5). לאחר מכן, טוענת הנתבעת כי תוכניות התובעת לא הוגשו, דבר אשר עיכב את השלמת עבודות השיפוץ. בעניין זה נשלח מייל מטעם עמר, ראו נספח ג' לתצהירו. במייל זה מבקש עמר מהתובעת שהמעצבת תיצור קשר עם הקבלן המבצע, על מנת לעמוד בלוחות הזמנים; ביום 22/6/09 נערכה פניה בעניין התוכניות על ידי ב"כ הנתבעת, ראו נספח ג' לכתב התביעה שכנגד.

10. ואכן, תוכניות המעצבת הומצאו לקבלן המבצע רק ביום 15/6/09 או בסמוך לכך, ראו סעיף 15 לתצהיר קוטף ונספח ד' לתצהירו. לטענת הקבלן המבצע, תוכניות אלו כללו שינויים מהותיים ביחס לתוכנית המקורית; כללו תוספות רבות עליהן ללא סוכם שביצוען היה כרוך בתוספת תשלום נכבדה. כך, לטענת הנתבעת, כללו התוכניות עיצובים של נישות גבס; מחיצות גבס בחצי גובה במקום קיר שלם; החלפת השטיח בריצוף חדש; החלפה לתקרה אקוסטית; הוספת נקודות חשמל ותקשורת; שבירת מדרגת בטון בגודל של 60 ס"מ; החלפת הדלתות לדלתות זכוכית.

11. בשלב זה כאמור העמיקו המחלוקות בין הצדדים. יאנה טוענת שהקבלן המבצע סירב לעבוד על פי התוכניות שסופקו לו וטען שאין לו אישור להתקדם בעבודות (ראו סעיפים 10-11 לתצהירה); מאידך הנתבעת טוענת שניסתה לבוא לקראת התובעת והסכימה לבצע מספר עבודות נוספות ללא תשלום נוסף, כך למשל לעניין החלפת הריצוף ושבירת המדרגה, תוספות שעלותן 57,768 ₪ (ראו סעיף 24 לתצהיר עמר). עם זאת טוענת הנתבעת כי תיאבונה של התובעת לא ידע שובע, ולמעשה בשלב זה החלה התובעת לחזור בה מהחוזה, ראו ההתכתבות בין עמר לבין מיכנה, נספחים ה' ו-ו' לתצהיר עמר. בתכתובת זו, מיום 14/9/09, הציע מיכנה, בין היתר, שהתובעת תשכור משרדים בקומה ה-14 בבניין ולא בקומה מס' 5, כמתוכנן.

12. הצדדים המשיכו לנהל מגעים גם בנוגע להחלפת המושכר, ראו מיילים מיום 29/9/09, נספח ז' לתצהיר עמר. בשלב זה, המושכר עדיין היה הרוס ולא מושלם והתובעת לא שילמה כאמור דמי שכירות מעבר ליום 30/9/09. משכך, החלה הנתבעת להעלות דרישות תשלום, ראו מייל של הנתבעת אל התובעת מיום 18/10/09, נספח ח' לתצהיר עמר, וכן מכתבי באי כוח הצדדים בעניין זה, נספחים ט-י' לתצהיר עמר. במקביל, המשיכו הצדדים לקיים הדברות בנוגע להשכרת קומה 14 וגם הוחלפו תוכניות מתאימות, ראו נספח י"א לתצהיר עמר.

13. ביום 2/12/09 הגיע לארץ נציגה האזורי של התובעת, מר מרק פלשיל (להלן: "פלשיל", תצהירו הוגש וסומן ת/1) ונפגש עם עמר. פלשיל תיאר בתצהירו את הפגישה (סעיף 6 לתצהיר), ואת רשמיו מהמפגש עם עמר. על פי התרשמותו של פלשיל הנתבעת היא זו שהפרה את החוזה; במהלך ניהול המשא ומתן ניסתה להונות את התובעת במחירי שכירות גבוהים ו"שיחקה" עם השטחים (ברוטו/נטו), ראו סעיף 10 לתצהיר פלשיל. משכך, הצדדים לא הגיעו לעמק השווה; לא נשכרו המשרדים בקומה ה-14; התובעת שכרה משרדים אחרים בבית הטקסטיל וביום 16/12/09 הנחה פלשיל את בא כוחו לשגר לנתבעת מכתב בדבר ביטול ההסכם, ראו מוצג 6 לתיק המוצגים של התובעת (להלן: "מכתב הביטול").

14. גרסתו של עמר למפגש עם פלשיל שונה בתכלית: לשיטתו, המפגש בין השניים היה חיובי; בסיום המפגש שלח פלשיל מייל המסכם את ההבנות אליהם הגיעו הצדדים, לפיהן התובעת תשכור את המשרדים בקומה 14; המחיר יעמוד על 66 ₪ למ"ר; ונדרשה הבהרה שמדובר במ"ר נטו ולא ברוטו, ראו העתק המייל מיום 2/12/09 אשר צורף כנספח י"ב לתצהיר עמר. במענה הבהיר עמר שמדובר במחיר למ"ר ברוטו, או אז בקש פלשיל שהמחיר יעמוד על 60 ₪ למ"ר, ראו נספח י"ג לתצהיר עמר. שוב המשיכו הצדדים לנהל מו"מ בנוגע למחיר (ראו נספח י"ד לתצהיר עמר), וביום 10/12/09 שלח פלשיל מייל בו בקש להפחית את המחיר ל 45 ₪ למ"ר (ראו נספח ט"ו לתצהיר עמר). משהנתבעת לא נענתה להצעה זו, שלחה התובעת את מכתב הביטול. לטענת הנתבעת, מדובר בביטול שנעשה שלא כדין.

טענות התובעת ודרישותיה הכספיות

15. כתב התביעה של התובעת מקפל בחובו 14 סעיפים בלבד. בתמצית טוענת שם התובעת שהנתבעת הפרה את החוזה בכך שלא מסרה את המושכר במועד (15/6/09) וכי עד למועד הגשת התביעה המושכר אינו ראוי לשימוש. עוד טענה התובעת שהנתבעת בקשה לאלץ את התובעת לקבל לידיה שטח מושכר קטן מהמוסכם. בשל כך טענה התובעת שמכתב הביטול נשלח כדין ויש להורות על השבת הסכום של 121,149 ₪, ששולם כדמי שכירות מיום 16/5/09 ועד 30/9/09.
16. לתמיכה בטענותיה הגישה התובעת את תצהיריהם של יאנה ושל פלשיל. כבר זה המקום לציין שיאנה כיהנה כמנהלת הסניף בישראל עד סוף חודש נובמבר 2009, ואילו פלשיל החל בתפקידו כמנהל אזורי של התובעת ביום 1/12/09. בסעיף 7 לתצהירה של יאנה נטען כי :
" מטעם החברה (התובעת) נתמנתה מעצבת הפנים, גב' דגנית גור אריה, על מנת להכין את תרשמי ומפרטי הביצועים הנדרשים ולהציגם למשכירה. היא אכן עשתה כן ימים ספורים לאחר חתימת החוזה ובמהלך חודש מאי 2009 הוצגו מפרטים ותוכניות משלימות מטעם CSA בפני מר מדר, אשר טען כי אין הוא מבין כלל בעבודות מסוג זה וכי יש להציג את הנ"ל לקבלן וכך אכן נעשה". בהמשך תצהירה טענה יאנה כי : " הסירוב השיטתי מטעם המשכירה, חוסר היכלות לתקשר עימה ברמה המקצועית אשר נבעה מאי הכנת תוכניות מטעמה וסירבם של כל אלה שפעלו מטעמה להתייחס למפרטי הביצוע מטעם CSA..." הם שהובילו לביטול החוזה. פלשיל מצידו טען כאמור להונאה בעניין השטחים – ראו סעיף 10 לתצהירו.

17. על גרסאות אלו נחקרו יאנה ופלשיל, ואת מסקנותיי מהחקירות אפרט להלן. בכל מקרה, לאחר שמיעת ההוכחות הוגשו סיכומי הצדדים. בסיכומים אשר הוגשו מטעם התובעת נכללה טענה אחרת, שלא נכללה בכתבי הטענות ובתצהירים (ועל כך התרעמה הנתבעת בסיכומיה). בסעיף 7.5 לסיכומים טוענת התובעת שכלל לא היה צורך בהמצאת תוכניות נוספות על ידה לצורך השלמת השיפוץ, וכי היה על הנתבעת להשלים את השיפוץ על פי התוכנית שצורפה לחוזה. התובעת טוענת כי מדובר בתכנית מפורטת; לראיה, שהסכם העבודה עם הקבלן המבצע נחתם על בסיס תוכנית זו; שעדי הנתבעת הודו כי ניתן היה להשלים את העבודות על פיהן; ואם בחרה הנתבעת שלא לעשות כן, הרי עשתה כן על דעת עצמה ובכך גרמה להפרת החוזה. לשיטת התובעת, אם סברה הנתבעת שעליה לקבל תוכניות נוספות – ואלו לא סופקו לה, הרי עמדו הפניה שתי אפשרויות – לבטל את החוזה בשל הפרת התובעת; או לשפץ את המשרדים במושכר על פי התוכנית המצורפת לחוזה, בלוח הזמנים כפי שצויין בחוזה. התובעת טענה כי לא הפריעה ולא מנעה את השלמת המשרדים על פי הבנתה של הנתבעת את התוכניות, ובכך הודו לשיטתה גם עדי הנתבעת (ראו דברי מדר בעמ' 46 שו' 15).

18. התובעת הודפת את טענות הנתבעת באשר לסיבה האמתית בגינה כביכול בוטל החוזה. התובעת טוענת כי אין קשר בין ביטול שיתוף הפעולה שעמד על הפרק עם השגרירות הצ'כית ועם לשכת התיירות הצ'כית (יכונו להלן: "השגרירות ו"הנציגות" וכן "שיתוף הפעולה", בהתאמה); התובעת שבה וטוענת כי הסיבה לביטול החוזה הינה אי השלמת המושכר במועד; התובעת טוענת כי אין לזקוף לחובתה את רצונה לשנות בהסכמה את תנאי החוזה ולשכור שטח קטן יותר, משא ומתן זה נוהל מתוך רצון ל"הציל" את החוזה ולא מכל סיבה אחרת. באשר לטענת הנתבעת לאי הבאת עדים רלוונטים (מיכנה והמעצבת) טענה התובעת כי אין מדובר בעדים שבשליטתה, וכי המעצבת הביעה את חששה ממתן עדות. עוד טענה כי עדותם אינה יכולה להוסיף מידע נוסף מעבר לזה שהוצג בפניי בית המשפט.

19. בכל הנוגע לתביעה שכנגד התנגדה התובעת לתיקון סכומי התביעה (אעמוד על בקשה זו בפרק הבא); ובכל מקרה טענה שאין כל מקום לחייב את התובעת בדמי שכירות ונלוות (דמי ניהול; ארנונה) עד ליום השכרת הנכס על ידי הנתבעת לצד ג' (חודש מרץ 2011). לטענת התובעת חלה על הנתבעת חובת הקטנת הנזק; מכתב הביטול נשלח כבר בחודש דצמבר 2009; הנתבעת לא פירטה ולא הוכיחה את מאמציה להשכיר את המושכר לאחר; ולפיכך אין כל מקום לחייבה בתשלום של 15 חודשים נוספים, מעבר להודעת הביטול עצמה.

הטענות של הנתבעת ודרישותיה הכספיות

20. הנתבעת לאורך כל הדרך, הן בכתב הגנתה והן בכתב התביעה שכנגד, הן בתצהיריה והן בסיכומיה טענה שעבודות השיפוץ לא הושלמו כיוון שהתוכניות של המעצבת לא נמסרו בזמן; ומשאלה נמסרו באיחור (לשיטת הנתבעת התוכניות הגיעו לידיה רק ביום 7/7/09, ראו סעיף 19 לתצהיר עמר), התברר כי המבוקש אינו תואם את הסטנדרט המוסכם. הנתבעת טוענת בסיכומיה שאין לשעות לטענת התובעת בסיכומיה לפיה כלל לא היתה אמורה לספק תוכניות נוספות. הנתבעת טוענת כי מדובר בשינוי חזית אסור; כי טענה זו סותרת חזיתית את האמור בתצהירה של יאנה ובמכתבים אשר נשלחו בזמן אמת.

21. הנתבעת טוענת כי משהוכח שהיה על התובעת לספק תוכניות; משהוכח כי אלו נמסרו באיחור; משהוכח שכללו הן עבודות החורגות מהמוסכם; אזי נשמט הבסיס לטענת התובעת לפיה הנתבעת היא שהפרה את ההסכם. הנתבעת הודפת את טענת התובעת בסיכומיה לפיה היה עליה להשלים את העבודות על פי התוכנית שצורפה לחוזה, במועד שיועד לכך. הנתבעת טוענת כי גם אם הדבר היה אפשרי (ולא כן היא, בין היתר בהעדר תוכניות מיקום קירות, חשמל, אינסטלציה ומיזוג אוויר), אזי לא היתה פועלת להשלמת העבודות כל עוד יודעת היא על המחלוקות בנוגע להיקפן. הנתבעת טוענת כי נאותה לבוא לקראת התובעת; לבצע עבודות נוספות ללא תשלום נוסף; להרחיב את שטח המושכר; אולם כשהבינה שאין גבול לדרישות (וראו הדרישה להפחית את המחיר ל-45 ₪ למ"ר), תם המשא ומתן שנוהל עם פלשיל.

22. הנתבעת טוענת שהסיבה האמתית לביטול החוזה היא ביטול שיתוף הפעולה בין התובעת לבין הנציגות והשגרירות. הנתבעת טוענת כי שטח המשרדים של התובעת, בטרם נכרת החוזה, עמד על כ – 150 מ"ר; השטח שנשכר בחוזה גדול פי שניים משטח זה, לאור שיתוף הפעולה אשר עמד על הפרק; מששיתוף הפעולה ירד מסדר היום, על פי הודאת יאנה בשלהי קיץ 2009 (עמ' 24 שו' 12-17), כבר אבד הצורך בהשכרת הנכס ובקיומו של החוזה. משכך, עשתה התובעת כל אשר לאל ידה על מנת להתחמק מחיוביה על פי החוזה; משכך, נוהל משא ומתן למעבר לקומה 14 ושכירת שטח קטן יותר; משכך, שוכרת כעת התובעת שטח קטן יותר (כ-150 מ') במקום אחר (ראו הודאת פלשיל בעמ' 11 שו' 6).

23. הנתבעת טוענת כי התובעת נמנעה מלהביא עדים העשויים לתמוך הגרסתה (מיכנה והמעצבת); הנתבעת טענה כי הוכח במהלך המשפט שמיכנה הוא זה שניהל את המגעים עם הנתבעת וכי לפלשיל אין כל ידיעה אישית לגבי הדברים שסוכמו וההתפתחויות בתיק זה; הנתבעת טענה שאין כל ממש בטענת ההונאה בשטחים ולמעשה הוכח שהשטח שנמסר תואם את האמור בחוזה.

24. באשר לנזקיה טענה הנתבעת שלאור החלטת כבוד השופטת ערקובי אשר התירה לה לפצל את סעדיה, מבקשת היא לחייב את התובעת במלוא הנזקים אשר נגרמו לה עד למועד השכרת הנכס לאחר (מרץ 2011). בסיכומיה מפרטת הנתבעת את ההוצאות הללו ומציגה שתי חלופות לחיוב – עד מועד הגשת התביעה או עד לחודש מרץ 2011. סכומים אלו כוללים את הוצאות השיפוץ בפועל (169,950 ₪); אובדן שכירות; תשלומים לחברת הניהול; ארנונה. הנתבעת מודה כי טרם שילמה סכומים כלשהם לחברת הניהול אולם לטענתה מדובר בחוב קיים שסוכם כי ישולם עם גבייה מהתובעת. הנתבעת מסכמת את שתי החלופות – עד למועד הגשת התביעה הנזק הוא 540,287 ₪; ועד להשכרת הנכס לאחר – 1,025,751 ₪. הנתבעת טוענת כי אין לקזז את הסכומים שכבר שולמו על ידי התובעת, היות ואלו לא נתבעו; וכן טוענת שאין כל ממש בטענת אי הפחתת הנזק – לשיטתה עשתה כל שבאפשרותה על מנת להשכיר את הנכס אולם הדבר לא עלה בידה.

השאלות הדורשות הכרעה

25. תיק זה מעורר מספר מחלוקות עובדתיות ומשפטיות. ברמה העובדתית – משפטית יש לבחון האם התובעת היתה אמורה למסור לנתבעת תוכניות נוספות מעבר לאלו שצורפו לחוזה; יש לבחון מתי נמסרו התוכניות הנוספות; האם כללו אלו דרישות החורגות מהמוסכם? האם היתה הונאה כלשהי לעניין שטחי הברוטו/נטו?
בהתחשב בממצאים אליהם אגיע בשאלות העובדתיות שלעיל, יש לקבוע מבחינה משפטית מי מהצדדים, אם בכלל, הפר את החוזה. במידה שאקבע שהיתה הפרה – יש לקבוע מהו הפיצוי ההולם בנסיבות העניין - הן לאחר בחינת חובת ההשבה; חובת הפיצוי בגין הנזק הצפוי בעת הכריתה וחובת הקטנת הנזק. כן עליי להדרש לבקשת הנתבעת להכיר בנזקיה עד מועד מציאת שוכר חלופי, מועד המאוחר ממועד הגשת כתב התביעה שכנגד. בטרם אנתח סוגיות אלו לעומקן, להלן הכרעתי, בתמצית.

ההכרעה, בתמצית

26. הגעתי לכלל מסקנה שבאופן כללי וגורף גרסת הנתבעת לאירועים היתה סדורה ועקבית; הנתבעת תמכה את גרסתה במסמכים ובעדים הרלוונטים. מאידך, גרסת התובעת לא היתה עקבית וסדורה; התובעת ניסתה לבצע שינוי חזית בסיכומיה, והגרסה הכבושה והמאוחרת אשר הועלתה על ידה סתרה טענות קודמות שהועלו על ידי עדיה וכרסמו באמינות גרסתה. הגעתי לכלל מסקנה שהתובעת אמורה היתה לספק תוכניות נוספות; תוכניות אלו סופקו רק באופן חלקי, ובאיחור ניכר; הגעתי לכלל מסקנה שגם אם הנתבעת יכולה היתה לבצע את עבודות השיפוץ על פי התוכנית שצורפה לחוזה, אזי משהתעוררו מחלוקות רשאית היתה לעכב את המשך ביצוע העבודות עד אשר יגיעו הצדדים לעמק השווה, שאחרת היתה נחשפת לטענות הפרה ואי ביצוע על פי המוסכם.

27. לא זו אף זו, הגעתי לכלל מסקנה שהן העיכוב במסירת התוכניות והן ביטולו של החוזה נעשה בשל העובדה ששיתוף הפעולה עם השגרירות והנציגות לא יצא אל הפועל. התובעת לא היתה זקוקה לשטח כה נרחב, משנכשל שיתוף הפעולה. זו הסיבה שהתובעת ניהלה משא ומתן לשכירת שטחים בקומה 14; משמשא ומתן זה לא צלח העדיפה התובעת לפעול לביטולו של החוזה ולהתלות באי השלמת עבודות השיפוץ במועדן. ודוק – אין מחלוקת שהמושכר לא היה מוכן למסירה ביום 15/6/09, אולם אין לגלגל מחדל זה לפתחה של הנתבעת. לנתבעת לא היה כל אינטרס לעכב את ביצוע העבודות ו/או לגרום לביטול החוזה – בעוד שלתובעת היה אינטרס זר לחוזה.
משכך, יש לדחות את תביעת התובעת ולקבל את תביעת הנתבעת – אם כי בחלקה, מכל הטעמים שיפורטו להלן.

האם התובעת היתה חייבת בהמצאת תוכניות נוספות לצורך השלמת עבודות השיפוץ?

28. יש להשיב על כך בחיוב, מכמה טעמים. ראשית, ריבוי הגרסאות מטעם התובעת – כזכור, כתב התביעה היה דל בפרטים ולא אזכר כלל את עניין התוכניות; לעומת זאת בתצהירה של יאנה נכללה גרסה לפיה: " מטעם החברה (התובעת) נתמנתה מעצבת הפנים, גב' דגנית גור אריה, על מנת להכין את תרשמי ומפרטי הביצועים הנדרשים ולהציגם למשכירה. היא אכן עשתה כן ימים ספורים לאחר חתימת החוזה ובמהלך חודש מאי 2009 הוצגו מפרטים ותוכניות משלימות מטעם CSA בפני מר מדר, אשר טען כי אין הוא מבין כלל בעבודות מסוג זה וכי יש להציג את הנ"ל לקבלן וכך אכן נעשה" (הדגשות שלי). בהמשך תצהירה טענה יאנה כי : " הסירוב השיטתי מטעם המשכירה, חוסר היכלות לתקשר עימה ברמה המקצועית אשר נבעה מאי הכנת תוכניות מטעמה וסירבם של כל אלה שפעלו מטעמה להתייחס למפרטי הביצוע מטעם CSA..." . כלומר מגרסה זו ניתן לללמוד ש (א) התובעת ידעה שעליה להכין תוכניות נוספות לאחר חתימת החוזה, ואלו הוכנו בחודש מאי 2009; (ב) הנתבעת היתה אמורה להכין תוכניות מטעמה ולא הכינה.

29. גרסה זו של יאנה קרסה בחקירתה. יאנה הודתה ש"התוכניות היו אמורות להיות מסופקות על ידי הצד שלנו" , עמ' 19 שו' 6-7, כך נשמטה הטענה בדבר אי הכנת תוכניות על ידי הנתבעת. וכשנדרשה יאנה לתמוך את טענתה לפיה תוכניות המעצבת הומצאו בחודש מאי, החלה להסתבך בתשובותיה: "ש. מתי סיפקתם את תכניות החשמל? ת. לא יודעת. אני יודעת שסיפקנו תכניות אבל לא זוכרת פרטים. ש. אני אומר לך שעד היום אין תכניות חשמל. ת. זה לא נכון. ש. את יכולה להגיש לנו את התכניות?ת. מי שהכינה אותן איננה היום פה ואני לא יכולה לדבר בשמה. ש. כמה תכניות הוגשו על-ידי האדריכלית דגנית? ת. היא התחילה בתכנית הבסיסית...ש. זו התכנית הזו שמצורפת? ת. כן" ובהמשך: " ש. מפנה לחוזה, איפה כתוב שם שהמשכיר צריך לתת תכנית? ת. הוא צריך לאפשר לצד שלנו להגיש תכנית. לאפשר לנו להגיש תכנית. ש. מי היה צריך להגיש תכנית, אתם או המשכיר? ת. אנחנו וניסינו להגיש תכנית ואדון יואל אמר שהוא לא מקבל את זה כי הוא לא יודע לקרוא את זה. ש. אבל הגשתם את התכנית? ת. היא רדפה אחריהם. ש. מה עוד? ת. בהמשך היא הכינה תכנית שבעצם היא הבינה לנכון, כי לאורך זמן שהיא ניסתה לברר מה זה הסטנדרט הזה לא הוברר לה. ש. אני מציג לך תכנית, האם זו התכנית הנוספת שהתכוונת שהוכנה על-ידי דגנית? ת. לא יודעת אם יש פה הכל, היה מלא דברים. אני חושבת שהיו עוד דברים לגבי חשמל, אם שאלת על חשמל" (עמ' 19 שו' 5 עד שו' 24).

30. מעדות מבולבלת זו לא ניתן לקבוע שהתובעת אכן הגישה את כל התוכניות הנדרשות; ובוודאי שלא ניתן להגיע למסקנה שאלו הוגשו עוד בחודש מאי, כנטען בתצהירה של יאנה. יאנה חזרה וטענה בעדותה שהמעצבת "רדפה " אחרי הנתבעת : " יכול להיות. לי יש תחושה מכל התקופה מאז חתימת החוזה עד להגעת איזשהו מצב של טרטורים וזלזול. היא ניסתה לבנות תכנית לטעם של המשכיר אבל הוא אף פעם לא הגיש אף מפרט, לא איפשר לה להבין מה זה הסטנדרט הזה" (עמ' 20 שו' 1-3). כמו כן, הדגישה יאנה שהמעצבת נשכרה בדיוק עבור מטרה זו: "אני לא נכנסתי לעניינים טכניים, אני לא מעצבת פנים, בגלל זה לקחתי אותה. אני לא יכולה להיכנס לפרטים, אבל יש כאן תזכור, היא התעסקה בזה" (עמ' 19 שו' 27-28).

31. אם כך הוא, מדוע לא הובאה המעצבת לעדות, על מנת שתשפוך אור על התוכניות אשר הוגשו על ידה; מועדי ההגשה; העיכובים שנגרמו כביכול על ידי הנתבעת? הרדיפות הנטענות? הלוא דברי יאנה בעניין זה מהווים עדות מפי השמועה; והלוא הנתבעת טרחה להביא את כל העדים הרלוונטים אשר היו בקשר עם המעצבת, ובכלל קוטף; מדר ועמר? אמנם, המעצבת אינה עובדת של התובעת ואינה "עד בשליטתה", אולם ניתן היה לבקש צו מבית משפט על מנת לזמן אותה לעדות, גם ללא תצהיר. משלא נשמעה עדות המעצבת, יש לתת לדברי יאנה משקל של עדות שמועה, על כל המשתמע מכך. מעדות זו לא ניתן לקבוע שהתוכניות הוגשו במלואן ובזמן; וכי מי מאנשי הנתבעת מנע מהתובעת מלהגיש תוכניות אלו במועד.

32. ככל הנראה על רקע מסקנות אלו, אליהן ניתן היה להגיע לאחר החקירות, צמחה הגרסה המאוחרת כפי שנכללה בסיכומי התובעת, לפיה התובעת כלל לא היתה אמורה לספק תוכניות נוספות מעבר לזו שצורפה לחוזה. גרסה זו הינה כאמור גרסה כבושה; מהווה שינוי חזית וסותרת את דברי יאנה בתצהירה ובעדותה. מעבר לכך, גרסה זו אינה מתיישבת עם תכתובות הצדדים מזמן אמת – ראו המייל של עמר מיום 15/6/09; מכתב ב"כ הנתבעת מיום 22/6/09 הדורש את הצגת התוכניות (נספח ג' לתצהיר עמר); תשובת יאנה במייל מיום 7/7/09 (נספח ד' לתצהיר עמר), שם מודה היא כי הגשת התוכניות מתעכבת ומעכבת את ביצוע עבודות השיפוץ. בנוסף, גם מעיון בתוכנית המאוחרת יותר אשר הומצאה על ידי המעצבת (נושאת תאריך 20/6/09, נספח ז' לכתב התביעה שכנגד), עולה כי בתוכנית זו יש פירוט מעבר לזה הנזכר בתוכנית שצורפה לחוזה – שכן רק בעניינים מסויימים יש הפניה לשרטוט שצורף לחוזה ובאחרים ניתן פירוט נוסף ומצורף שרטוט נוסף. אם אכן היתה נכונה הגרסה שהתובעת לא היתה אמורה לספק דבר מעבר לתוכנית שצורפה לחוזה – מדוע לא נאמר כך בזמן אמת? ומדוע הוגשו תוכניות נוספות?
לאור כל האמור לעיל מסקנתי היא שהתובעת אכן היתה אמורה לספק תוכניות נוספות מעבר לתוכנית שצורפה לחוזה.

האם תוכניות אלו סופקו ובמועדן?

33. אין צורך לחזור על האמור לעיל – לא הונחה דעתי כי התוכניות במלואן סופקו לנתבעת. כך למשל לא נוכחתי בתוכנית חשמל ואינסטלציה – אלו לא צורפו לתיק בית המשפט ודגנית כאמור לא נדרשה להעיד.

34. בכל מקרה, נוכחתי לדעת שהתוכניות שסופקו, סופקו באיחור. כזכור, על פי החוזה תחילת השכירות נקבעה ליום 15/6/09. יאנה העידה שהשלמת השיפוץ אמורה היתה להתבצע תוך זמן קצר, בין היתר לנוכח העובדה שהמשא ומתן התארך, ראו עמ' 22 שו' 4-5. קוטף אישר כי ניתן היה להשלים את העבודות תוך שלושה שבועות, אם היו מספקים תוכניות (עמ' 34 שו' 8). הסכם העבודה עם הקבלן המבצע נחתם ביום 19/5/09, כלומר ניתן היה להשלים את העבודות ולעמוד במועד המסירה, אם התוכניות המפורטות היו מוגשות מיד בסמוך לאחר חתימת החוזה. שוב יש להזכיר את העובדה, שלא היתה עליה מחלוקת, שהמו"מ בטרם נכרת החוזה נמשך מספר חודשים – והראיה שהתוכנית אשר צורפה לחוזה נושאת את התאריך 19/1/09.

35. על פי הראיות שבפניי, הקבלן המבצע קיבל תוכניות נוספות רק ביום 15/6/09, הוא היום שנועד למסירת החזקה במושכר המשופץ – ראו סעיף 15 לתצהיר קוטף; נספח ד' לתצהיר קוטף הנושא תאריך 15/6/09; עדותו של קוטף בעמ' 32 שו' 5. כל זאת כשנציגי הנתבעת עצמה העידו שקיבלו את התוכניות רק ביום 7/7/09, ראו עדות עמר בעמ' 39 שו' 17.
אם אסכם עד כה, אזי היה על התובעת להגיש תוכניות נוספות; היה עליה להגישן בסמוך לאחר חתימת החוזה – דברים אלו לא נעשו. האם חרף זאת היה על הנתבעת לבצע את השיפוץ על פי התוכנית הבסיסית שצורפה לחוזה ולמסור את המושכר ביום 15/6/09?

האם בהעדר תוכניות מפורטות היה על הנתבעת להתקדם בעבודות השיפוץ?

36. כזכור, היתה זו טענתה החלופית של התובעת בסיכומיה – גם אם סברה הנתבעת שהתובעת מפרה את החוזה ולא מספקת תוכניות כנדרש, וגם אם התעוררה מחלוקת לגבי הסטנדרט של העבודות, היה על הנתבעת להשלימן לפי ראות עיניה ולעמוד במועד המסירה. איני מקבלת טענה זו של התובעת.

37. ראשית, אנשי הנתבעת טענו שלא ניתן היה להשלים את העבודות ללא אותן תוכניות – אמנם עמר נשאל אם אפשר להשלים את השיפוץ על פי התוכנית שצורפה לחוזה וענה "במיליון אחוז" (עמ' 39 שו' 4), וכך גם קוטף, ראו עמ' 31 שו' 12. עם זאת, עמר הוסיף ואמר: " לא. אי אפשר לעשות את זה בלי העמדת קירות וחשמל" (עמ' 39 שו' 28) וקוטף העיד "סימוני הקירות דרושים אישור של האדריכלית" (עמ' 33 שו' 1-2). עמר נשאל במפורש האם יכול היה להעמיד מושכר לפי ראות עיניו והשיב: "כן, אבל בתנאי שיתנו לי תוכניות מדוייקות. אני אעשה משרד ואחר כך הם יגידו שזה לא מתאים להם לתוכניות" (עמ' 40 שו' 27-28).

38. מסכימה אני עם טיעונו זה של עמר. יש לזכור שבאותו שלב כבר התעורר ויכוח לגבי הסטנדרט – התובעת במסגרת תוכניותיה דרשה להחליף לריצוף חדש; להקים קירות בחצי גובה; להחליף לדלתות זכוכית; לשבור את המדרגה. מהעדויות עולה שלפחות חלק מדרישות אלו לא סוכם במסגרת החוזה – "החוזה בעיניי לא מספיק מפורט. זה לא סוכם פה. כדי להגיע להסכמות צריך לשבת לדבר וזה לא איפשרו לנו מעולם" יאנה בעמ' 23 שו' 2-3; "הרבה דברים לא צויינו בחוזה" (עמ' 28 שו' 21); יאנה הודתה שעניין המדרגה לא נזכר בחוזה: " לא זוכרת. אני רק זוכרת שמאז ומתמיד טענתי שהמדרגה מפריעה שם. לא חשבתי שזה כזה ביג דיל שצריך להכניס את זה לחוזה" (עמ' 27 שו' 23-24).

39. ואכן בין הצדדים החל להתנהל משא ומתן בנוגע להיקף העבודות על פי החוזה, בניסיון להגיע להסכמות. עמר העיד כי הסכים לבצע עבודות נוספות על חשבונו, כמו עניין שבירת המדרגה ועניין הריצוף, ראו עדותו בעמ' 42 שו' 3-7: " כן, והסכמתי בסוף. למרות זה, הייתי פראייר והסכמתי לשינויים שעלו לי 57,000 ₪. הם לא ביקשו רק את זה, אני הסכמתי להחליף את הריצוף, הסכמתי להוריד את המדרגה והכל היה בטון. אמר הקבלן שזה כמעט שבוע עבודה. שני הדברים האלה עלו 57,000 ₪ והסכמתי. כשהגיעו לדלתות מזכוכית, לא הסכמתי. גם הקבלן אישר שהוא קיבל יותר".

40. יש לזכור את עדותו של מדר לפיה בטרם תחילת השיפוץ הוא הראה ליאנה את משרדי חברת התעופה הרומנית והודיע לה שהשיפוץ יעשה באותו סטנדרט, ראו עמ' 48 שו' 16-18, וכן בעמ' 45 שו' 24-25: " אני לקחתי את יאנה למשרדים אחרים שעשינו לא מזמן, אמרתי לה שזה מה שאנחנו הולכים לעשות והיא אישרה ולפי זה הבאתי את הקבלן". כלומר, לכאורה, אם עניין המדרגה לא נזכר בחוזה והעבודות שהתבקשו חרגו מעבר לאלה שהוצגו בפני יאנה בטרם החלו בעבודות, רשאית היתה הנתבעת לסרב לבצען.

41. למרות זאת שוכנעתי שהנתבעת היתה מוכנה ללכת לקראת התובעת ולבצע עבודות נוספות על חשבונה. עמר בעדותו סיפק לכך את הלך הרוח שהוביל אותו להסכמות אלו: " הטעות הגדולה שלי הייתה שאני מאוד רציתי שהתובעת תהיה שוכרת אצלי בבניין, ובגלל זה, ורואים את זה בתצהירים ובחקירה שלי, שעשיתי את כל הוויתורים והלכתי רחוק מאוד בזמן, בכסף, במחיר, כדי לבצע את ההסכם, כדי ללכת עד הסוף, כדי שיהיו דיירים אצלי. זה טוב לי לבניין. בבניין יש הרבה שגרירויות, קונסוליות וחברות תעופה. זה ערך מוסף", עמ' 36 שו' 24-27.

42. אולם כשהגיעה הנתבעת לכלל מסקנה שהתובעת אינה מספקת את התוכניות במלואן ובמועדן; ומשסופקו התוכניות ונכללו בהן דברים נוספים מעבר למוסכם בחוזה ובסטנדרט גבוה יותר (לא יכולה להיות מחלוקת שנישות מגבס ודלתות זכוכית אינם בגדר סטנדרט, ראו גם עדותו של קוטף בעניין זה בעמ' 31 שו' 20-22; עמ' 31 שו' 32); ושהבינה הנתבעת כי היא אינה יכולה למקם את הקירות ונקודות החשמל ללא תוכנית מפורטת, בדין עצרה את העבודות ולא פעלה כראות עיניה להמשך השיפוץ. ודוק – המושכר אמור לשמש את התובעת; המושכר אמור היה להיות מותאם לדרישות התובעת, כשוכרת; המושכר אמור היה לשמש את התובעת, ביחד עם השגרירות והנציגות. השיפוץ אמור היה להעשות על חשבון הנתבעת, ונוכחנו לדעת שכבר הושקע בשיפוץ זה סכום של 100,000 ₪ עד השלב בו נעצרו העבודות. מדוע שהנתבעת תמשיך להשקיע סכומים נוספים, אם לא ברורות דרישות הלקוח (התובעת)? מדוע התובעת עצמה לא האיצה את התהליך, אם האינטרס שלה הוא לקבל את המשרדים במועד החוזי, 15/6/09?

43. לאור האמור לעיל, איני סוברת שהמשך ביצוע עבודות השיפוץ, על דעתה הבלבדית של הנתבעת, כל זאת כשהיא יודעת על המחלוקות הקיימות, הינה פעולה לצורך הקטנת הנזק – יתכן וההיפך הוא הנכון. הנתבעת היתה משקיעה סכומים נוספים ובסופו של יום עלולה היתה לחשוף את עצמה לטענה שהמושכר אינו תואם את האמור בחוזה. לפיכך – בדין עצרה הנתבעת את העבודות, בניסיון להגיע לעמק השווה. היטיב לתאר את הסיטואציה קוטף: " דגנית רצתה דברים שהיו מעבר לסטנדרט, יאנה הייתה הכי מבולבלת בכל הסיפור ויואל היה תקוע כי הוא לא הגיע לעמק השווה בין הצדדים" (עמ' 34 שו' 16-17).

האם היתה "הונאה" לעניין שטחי הברוטו/נטו?

44. דומני כי הטענה שבכותרת מוטב היתה ולא היתה נטענת כלל. פלשיל בחר להעלות טענה זו בסעיף 10 לתצהירו, כאשר הסתבר שהוא כלל לא היה מעורב במשא ומתן שקדם לחתימת החוזה. הוברר כי הגורם העיקרי, אם לא היחידי, שהיה בקיא בפרטי המשא ומתן הינו מיכנה, והוא כאמור לא הובא לעדות, ראו בעניין זה עדות פלשיל בעמ' 7 שו 5-9; עמ' 8 שו' 25-31; עמ' 9 שו' 30. מעדותו עולה חד משמעית כי בכל הנוגע לאירועים שאינם קשורים לביקורו בארץ, מדובר בעדות שמועה קלאסית. גם יאנה העידה ש"מי שהיה אחראי על משא ומתן ועל החלטות ועל חישובים ועל חתימת חוזים זה היה תומאס מיכנה" (עמ' 17 שו' 6-7). מיכנה אמנם לא עובד יותר בתובעת, אולם לא נעשה כל מאמץ להביאו לעדות, על כל המשתמע מכך.

45. מעבר לכך, התברר שגם לגופו של עניין אין כל ממש בטענה לעניין הברוטו/נטו: החוזה נוקב בלשון מפורשת, ממנה עולה חד משמעית שהמשוכר הינו בשטח של 376.35 מ"ר, הכולל 30% שטחים משותפים, דהיינו מדובר בברוטו. פלשיל נשאל: "זאת אומרת שכן ידעת שאתם חתמתם על חוזה ברוטו, שההבדל בין ברוטו לנטו זה 30%?" והשיב: " המשא ומתן שלנו לא היו מבוססים על הסעיף הזה, לא לקחו בחשבון את הסעיף הזה. הם לא לקחו בחשבון את החוזה. חיפשנו פתרון כי ראינו שהחוזה לא בתוקף. כמי שאמרתי קודם, אילו היה מומש לפי החוזה, הייתי לוקח את זה בלי בעיה" (הדגשה שלי). ושוב נשאל: " החוזה טומן בחובו הבחנה שיש הבדל בין נטו לברוטו ושההבדל הוא 30%" והשיב: " זה מה שכתוב כאן" (עמ' 14 שו' 20-26).
46. גם יאנה עומתה עם הנתון כשנשאלה: "מההסכם בחוזה השטח הוא 289 מטר נטו, בלי ה-30%. בפועל יצא 310 מטר. התכנית של האדריכלית חישבה נטו בלי הקירות הפנימיים" והשיבה:" יכול להיות שהיא טעתה" (עמ' 25 שו' 21-23). לנוכח מקבץ עדויות אלו, לאור הודאתו של פלשיל שנושא ההונאה הינו למעשה תחושה סובייקטיבית שלו (עמ' 15 שו' 2) – אין לי אלא לדחות את טענת התובעת לפיה רומתה בעניין השטחים.

סיכום ביינים והמשך המו"מ בין הצדדים

47. התובעת אמורה היתה לספק תוכניות נוספות בפרק זמן קצר; התוכניות לא סופקו במלואן והתוכניות החלקיות שסופקו, סופקו באיחור; משסופקו התוכניות, התברר כי חורגות הן מעבר למוסכם בחוזה. בין הצדדים נוהל משא ומתן נוסף, והנתבעת הסכימה לבצע על חשבונה עבודות נוספות, אך לא את כל הנדרש. בשל מחלוקות אלו נתנה הנתבעת הוראה לעצור את העבודות (עמר בעמ' 43 שו' 2-4).

48. לאחר שהעבודות נעצרו, לא נשלח מכתב ביטול על ידי מי מהצדדים – למרות שלכאורה באותו שלב כל צד יכול היה לטעון שהשני מפר. אציין כי הסיבה בגינה ביטלה התובעת את החוזה בחודש דצמבר 2009 עמדה לה גם בשלב בו נעצרו העבודות – אי השלמתן ואי מסירת המושכר ביום 15/6/09. כאן אזכיר את סעיף 7 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) התשל"א – 1970, הקובע כי את הודעת הביטול יש לשלוח תוך זמן סביר מרגע שנודעה ההפרה.

49. ניתן היה לסבור כי המשא ומתן יתנהל לגבי היקף העבודות ו/או התמורה הנוספת שתשולם בגינן. קוטף העיד : "...לכל יש מחיר וניתן היה לבצע גם את התוכניות של דגנית בתוספת מחיר. אני לא יכול לנקוב כרגע מהי" (עמ' 34 שו' 22-23). אולם מהמסמכים והעדויות עולה כי המשא ומתן נוהל דווקא באפיק אחר – השכרת משרדים קטנים יותר, בקומה 14. בשלב מאוחר יותר התנהל משא ומתן גם על המחיר למ"ר מושכר, ראו בעניין זה תכתבות מייל מיום 14/9/09, נספחים ה' ו-ו'לתצהיר עמר; נספחים י"א וי"ב לתצהיר עמר; נספחים י"ד וט"ו לתצהיר עמר, כמו כן ראו עדותו של פלשיל בנוגע למו"מ שנוהל, בעמ' 10 לפרוטוקול. פלשיל נשאל מדוע נוהל משא ומתן לשכירת שטח קטן יותר והשיב: " לא אני ביקשתי 374 מטר ואני חוזר על טענתי שהחוזה לא מומש. הגעתי למשרדים שהיו אמורים להיות מוכנים מספר חודשים לפני כן. כיוון שלא היו מוכנים, ניסיתי למצוא פתרון ומבחינתי הפתרון היותר קל היה להתייחס למטרג' הקטן יותר" (עמ' 10 שו' 17-19).

50. נשאלת השאלה מדוע לא ביטלה התובעת את החוזה באותו שלב, אם סברה שהיה על הנתבעת למסור לה את המושכר עוד ביום 15/6/09? ומדוע נוהל משא ומתן בנוגע לשכירת משרדים קטנים כמעט פי שניים מאלו שבחוזה? סבורני שבמענה לשאלה זו טמון המפתח לתיק כולו. סבורני כי הסיבה האמתית בגינה התעכב המשא ומתן מלכתחילה נעוצה בשיתוף הפעולה בין התובעת לגורמים הנוספים (הנציגות והשגרירות); סבורני כי מתן התוכניות על ידי דגנית התעכב בשל אותו שיתוף פעולה שבסופו של דבר לא יצא אל הפועל; אין ספק כי במסגרת התוכניות המפורטות היה על דגנית למקם כל אחד מהשותפים במקום המיועד לו; היה עליה לפרט את התוכניות בהתאם לדרישות של כל הגורמים הרלוונטים. מששיתוף הפעולה נקלע למבוי סתום, לא ניתן היה להתקדם בתוכניות; לא היה טעם בשכירת משרדים גדולים שאינם הולמים את צרכיה של התובעת; לפיכך נוהל המשא ומתן בנוגע לקומה מס' 14; משזה לא צלח, בחרה התובעת להשתחרר מהחוזה על ידי משלוח מכתב הביטול.

51. מסקנתי זו מבוססת בין היתר על עדויות יאנה ופלשיל: יאנה הודתה שמדובר במיזם משותף לשלושה גורמים, "במטרה לקדם את התרבות הצ'כית בישראל והתיירות בצ'כיה" (עמ' 17 שו' 10-17); "כל הזמן היינו שלושתנו בפרוייקט" (עמ' 17 שו' 15). יאנה נשאלה מתי החליטו השותפים לפרוש, וענתה: " מתישהו בסוף הקיץ שכבר ידענו כולנו, הם הבינו שכנראה... קודם כל היו להם בעיות משלהם כי הם סיימו את השכירות במקומות שלהם והם היו צריכים למצוא להם פתרונות, כי אצלנו זה לא התקדם" (עמ' 24 שו' 13-15). אציין כי גם בעניין זה לא הובאו כל עדים מצד השגרירות ו/או הנציגות, אשר יתמכו בטענת יאנה לפיה הסיבה לכך שהפרוייקט לא יצא אל הפועל נעוצה באיחור בהשלמת המשרדים. לא צורפה כל תכתובת בעניין זה (לטענת יאנה, הכל נעשה בעל-פה, עמ' 28 שו' 29-30); ניתן לצפות שאם אכן העיכוב בהשלמת המשרדים הוא שהוביל להכשלת הפרוייקט, תנסה התובעת לזרז את ההליכים; להגיש תוכניות בזמן; יתכן ואף לממן חלק מהעבודות שבמחלוקת, הכל במטרה לשמור על הפרוייקט. דווקא בגלל שדבר זה לא נעשה, מתחזק הרושם שהסיבה לכך שהפרוייקט לא יצא אל הפועל אינו נעוץ במושכר.

52. לאחר שהפרוייקט המשותף כבר לא עמד על הפרק (ואין אנו יודעים את התאריך המדוייק בו ירד הפרוייקט מסדר היום), לא היה לתובעת כל צורך במשרדים כה גדולים. פלשיל העיד שלתובעת יש שישה עובדים בלבד ודרוש עבורם שטח של כ-100 מ"ר (עמ' 7 שו' 28); המושכר החלופי שהתובעת שוכרת כיום מכיל לובי וחמישה חדרים, ושטחו קטן מ-150 מ"ר (עמ' 8 שו' 4); העלות למטר נמוכה יותר (עמ' 16 שו' 4). כל זאת כאשר בתוכנית על פי החוזה יש 15 חדרים (עמ' 11 שו' 28) ופלשיל נאלץ להודות, לשאלת בית המשפט, שהתובעת בקשה להפחית בהוצאות – עמ' 11 שו' 10.
מכאן – שלתובעת היה אינטרס להשתחרר מהחוזה, שלא התאים יותר לצרכיה.

הפיצוי הראוי בנסיבות העניין

53. ראשית, אין מקום להעתר לבקשת הנתבעת ולדון בנזקיה עד חודש מרץ 2011. צודק ב"כ התובעת שמשמעות מתן הסעד לפיצול סעדים הינה הענקת האפשרות להגיש תביעה נוספת, מעבר לזו שהוגשה. לחלופין, היה על הנתבעת להגיש בקשה לתקן את כתב התביעה שכנגד, להוסיף את נזקיה ולהוכיחם. משדבר זה לא נעשה, וברי כי לא שולמה האגרה המתאימה, אין לי אלא להתייחס לנזקים הכלולים בכתב התביעה שכנגד, שהוגשה ביום 24/3/2010.

54. ולעניין הנזקים עצמם: יש לדון בהשבת הסכומים ששולמו לקבלן המבצע; יש לקבוע מהו פרק הזמן הראוי לחיוב התובעת בדמי שכירות; יש להדרש לשאלת חיוב התובעת בתשלום ארנונה ודמי ניהול.

55. לעניין התשלום לקבלן המבצע, סבורני כי יש להורות על ההשבת הסכום ששולם במלואו. אין ספק כי עבודות השיפוץ נעשה בהסתמך על החוזה ולצורך ביצועו. עבודות השיפוץ הותאמו לדרישות התובעת ולשטח אותו שכרה. הנתבעת טענה, וטענה זו לא נסתרה, כי עבודות השיפוץ לא תאמו לדרישות השוכר החלופי: "לצערי הדייר החדש כל הסכומים שעשינו ומה שבנינו הרס את הכל" (עמר בעמ' 41 שו' 4-5). לפיכך – יש להורות על תשלום הסך של 169,950 ₪ אשר שולם לקבלן המבצע.

56. בנוגע לדמי השכירות – הודעת הביטול נשלחה ביום 16/12/09. קבעתי כאמור כי הודעת הביטול נשלחה שלא כדין, שכן הפרת החוזה היתה נחלתה של התובעת. משכך – על התובעת לשלם דמי שכירות לפחות עד מועד משלוח הודעת הביטול, ומכאן שאין כל מקום להורות על ההשבה המבוקשת על ידי התובעת.

57. עולה השאלה האם יש מקום לחייב בתשלום דמי השכירות למלוא התקופה בה אמור היה החוזה להיות בתוקף (פיצויי קיום) או שמא יש לחייב בגין תקופה קצרה מכך, בשל חובת הקטנת הנזק. על חובה זו לא יכולה להיות מחלוקת, ראו בעניין זה ע"א 7298/10 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' אחד העם מזון ומשקאות בע"מ (2012)[פורסם במאגרים]: " יש הרואים בעיקרון הקטנת הנזק התגלמות של עיקרון תום הלב, המחייב את הנפגע לא לשבת בחיבוק ידיים אלא לפעול להקטנת נזקו על מנת למנוע בזבוז משאבים לריק, ויש הרואים בו חלק מעקרון הצפיות שבדיני התרופות, כאשר נזק שניתן למנוע באמצעים סבירים הינו בלתי צפוי והופך לפיכך ל"רחוק" מדי [ראו: פרידמן וכהן בעמ' 726-724; גבריאלה שלו ויהודה אדר דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 360-357 (2009) (להלן: שלו ואדר)]. הדרך השכיחה להקטנת הנזק הינה לבצע עסקה חלופית במסגרתה רוכש הנפגע תחליף לנכס, השירות או הזכות שלא סופקו לו (שלו ואדר בעמ' 362). לאחר שמתבצעת עסקה חלופית, מחושב הנזק על בסיס ההפרש בין מה שהיה הנפגע מפיק מהחוזה המקורי לבין מה שהפיק מהעסקה החלופית (פרידמן וכהן בעמ' 727). ראוי לציין בשלב זה כי הנטל להקטין את הנזק מציב לנפגע סטנדרט סביר – הוא נדרש לפעול באופן סביר ואינו נדרש "לצאת מגדרו" כדי להקטין את הנזק. כמו כן, סבירות האמצעים תיבחן על פי אמות המידה של מה שהיה סביר בשעת מעשה ולא בחוכמה שלאחר מעשה [ראו: ע"א 195/85 בנק איגוד לישראל בע"מ נ' סוראקי, פ"ד מב(4) 811, 825 (1989)]. ככלל, יעריך בית המשפט את סבירות התנהגותו של הנפגע בנסיבות העניין, בשים לב, בין היתר, לסוג הנכס וסוג העסקה החלופית האפשרית בנסיבות העניין, על מנת לקבוע אם הנפגע פעל באופן סביר להקטנת נזקו (פרידמן וכהן בעמ' 727-726)."

58. אם נתאים את ההלכה הנ"ל לעובדות המקרה שלפנינו, אזי ה"עסקה החליפית" אליה מתייחס בית המשפט העליון הינה השכרת הנכס לאחר. ה"עסקה החליפית" בוצעה במקרה הנדון בחודש מרץ 2011, דהיינו כ-15 חודש לאחר מתן הודעת הביטול. על מנת להכיר המלוא תקופה זו, היה על הנתבעת להציג בפניי בית המשפט את המאמצים הסבירים שנעשו לצורך השכרת הנכס; את ההצעות שהתקבלו; את המחירים שהוצעו לה. בעניין זה, לא נפרשה בתפניי בית המשפט כל תשתית עובדתית, למעט עדויות עמר ומדר בדבר נסיונות ההשכרה שנעשו. מעבר לכך, על פי ההלכה הגישה המקובלת הינה כי הקטנת הנזק כוללת בחובה אמת מידה אובייקטיבית, ראו ע"א 252/86 יצחק גולדפרב נ' כלל חברה לביטוח בע"מ (1991), עמ' 45 בעמ' 51, פסקה 8 (פורסם במאגרים). על פי מבחנים אלו, ולנוכח חסרונה של התשתית הראייתית לעניין מאמצי ההשכרה שנעשו וההצעות שהתקבלו, קובעת אני כי אין זה סביר לחייב את התובעת ב – 15 חודשי שכירות מעבר למועד הודעת הביטול.

59. בנוסף, בעת שקובעת אני את היקף הפיצוי, עליי לקחת בחשבון את התנהגות שני הצדדים לאורך חיי החוזה. הגעתי כאמור לכלל מסקנה שהתובעת הפרה את החוזה כאשר לא מסרה תוכניות שיפוץ במועד ולמעשה היתה גורם לכך שהשיפוץ לא הושלם במועד החוזי. עם זאת, ומבלי לגרוע ממסקנתי זו, סבורה אני כי גם התנהלותה של הנתבעת תרמה לעיכובים שנוצרו. בעניין זה מפנה אני למכתבו של הקבלן המבצע מיום 18/11/09, נספח ו' לתצהיר קוטף: "מחלוקות אלו נמשכו לאורך לא פחות מ-4 חודשים ומעשי החברה (הנתבעת) ומחדליה בהתנהלותה מול השוכרות הסבו לקבלן נזקים כלכליים רבים" (סעיף 9 למכתב הנ"ל); עדותו של קוטף בעמ' 34 שו' 13-18: "היה צריך לרדוף אחריך? ת. אחריי? אני חושב שאני רדפתי אחרי כל הנפשות הפועלות, גם דגנית, גם יאנה וגם יואל. ש. לא אחד לא אצה הדרך לגמור את המשרדים האלה? ככה התרשמת?ת. דגנית רצתה דברים שהיו מעבר לסטנדרט, יאנה הייתה הכי מבולבלת בכל הסיפור ויואל היה תקוע כי הוא לא הגיע לעמק השווה בין הצדדים".

60. עדות זו של קוטף עולה בקנה אחד עם עדותה של יאנה בנוגע להתנהלותה של הנתבעת והקושי שנוצר בעקבות העובדה שעמר מתגורר דרך קבע בצרפת, ואילו נציגו מדר היה צריך לקבל ממנו הוראות, ולמעשה אינו מתמצה בשיפוצים עצמם: " אנחנו ניסינו להגיש תכנית ואדון יואל אמר שהוא לא מקבל את זה כי הוא לא יודע לקרוא את זה" (עמ' 20 שו' 7-8). לא היתה מחלוקת שמדר אינו איש מקצוע בתחום ההנדסה ו/או השיפוצים, ולמעשה הינו נציגו של עמר בישראל. עוד הודה מדר שאינו יודע לקרוא תוכניות, ראו חקירתו בעמ' 44 שו' 4-18.

61. לא זו אף זו. הגעתי לכלל מסקנה שחלק מהעיכוב נוצר עקב אי הבהירות בפירוש שאלת ה"סטנדרט" לביצוע העבודת על פי החוזה. כזכור, חלק מהדרישות, כמו לעניין המדרגה והריצוף, התקבלו על ידי הנתבעת. העובדה שהתובעת בקשה קירות בחצי גובה ולא בגובה שלם אינה מנוגדת בהכרח לתוכניות. כלומר, חלק מאי הבהירות שנוצרה (שאינה גורעת כאמור מהקביעה בדבר העיכוב הגשת התוכניות והסיבה האמתית לביטול החוזה), נוצרה בשל מחלוקת פרשנית אמתית שהתגלעה בין הצדדים בנוגע לטיב העבודות על פי החוזה.

62. סבורני כי יש להביא את דברים אלו בחשבון בעת קובעת אני את התקופה הנוספת בגינה יש לחייב את התובעת בתשלום דמי שכירות. עוד יש לזכור כי עבודות השיפוץ, בגינן חייבתי את התובעת, נשארו בחזקת הנתבעת; הנתבעת הודתה שתמחרה את עבודות אלו בעת קביעת התעריף של דמי השכירות , ראו בעמ' 47 שו' 32 עד עמ' 48 שו' 1: "אז הם שילמו פרמיה של 3 דולר יותר כדי להשתתף בעלויות השיפוץ של המקום?ת. חד וחלק כן".
לאור כל האמור לעיל, קובעת אני כי על התובעת לשלם דמי שכירות עד ליום 15/3/10, דהיינו לעוד שלושה חודשים מעבר למועד הודעת הביטול.

63. לגבי התשלומים הנלווים – יש להורות בחיוב בתשלומי ארנונה אותם נשאה הנתבעת, בגובה של 11,864 ₪ לחודש (ראו החישוב המפורט בסעיף 102-106 לסיכומי הנתבעת). אין להורות בתשלום עבור דמי ניהול – הנתבעת הודתה כי לא שילמה סכומים אלו ומדובר בדרישת חוב בלבד (נספח י"ח לתצהיר מדר); מדר הודה כי הגיעו להסדר עם חברת הניהול שהסכום ישולם רק עם גבייה (עמ' 49 שו' 17-18); על פי החוזה ההתחייבות לתשלום דמי הניהול הינה ישירה בין התובעת לחברת הניהול, ראו סעיף 13 לחוזה, והנתבעת אינה אמורה לגבות תשלומים אלו מהתובעת עבור חברת הניהול (ואכן לא עשתה כן).

סוף דבר

64. התביעה העיקרית נדחית. איני מורה על השבת הסך ששולם על ידי התובעת כדמי שכירות לתקופה שבין 15/6/09 ועד ליום 30/9/09.
התביעה הנגדית מתקבלת בחלקה. התובעת תשלם לנתבעת דמי שכירות נוספים, עד ליום 15/3/10. דמי השכירות עומדים על סך של 6,300$ לחודש, במכפלת חמישה חודשים וחצי, סך הכל 31,500$, בתוספת מע"מ כדין. סכום זה יתורגם לשקלים ביום הגשת התביעה וישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד זה ועד מועד התשלום בפועל. בנוסף יש לשלם ארנונה מיום 1/9/09 ועד ליום 15/3/09 בסכום כולל של 77,116 ₪, כשסכום זה נושא הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום לעירייה ועד התשלום המלא בפועל (המועד לתחילת החיוב וגובה התשלום מבוסס על התחשיב שבסיכומי הנתבעת).
כן תשלם התובעת לנתבעת את התשלומים ששולמו לקבלן, בסך של 169,950 ₪, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום התשלום ועד ההחזר המלא בפועל.

65. בנוסף לסכומים עליהם הוריתי לעיל, תשלם התובעת לנתבעת הוצאות משפט הכוללות השתתפות באגרת בית משפט בסכום של 10,000 ₪; סך של 500 ₪ אשר שולם לעד קוטף (ראו החלטה בעמ' 34 שו' 25); ושכר טרחת עורך דין בסכום של 35,000 ₪.
כל הסכומים ישולמו תוך 30 יום מיום קבלת פסק הדין. הנתבעת רשאית להגיש פסיקתא לחתימה בהתאם לסכומים ולדרך חישוב הריבית וההצמדה המופרטים לעיל.

המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לצדדים בדואר.
ניתן היום, י"ד' אב תשע"ב, 02 אוגוסט 2012, בהעדר הצדדים.

19 מתוך 19


מעורבים
תובע: צ'זקי אירליני איי.אס. ]סי אס איי - צ'ק איירליינס[
נתבע: רבץ השקעות בע"מ
שופט :
עורכי דין: