ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין דוד עטייה נגד ליאור שגיא :

רע"א 1462/10

כבוד השופט ע' פוגלמן

כבוד השופט י' עמית

המבקשים:
1. דוד עטייה

2. הדס עטייה

נ ג ד

המשיבים:
1. ליאור שגיא

2. מלי שגיא

בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופט ד' מינץ) בע"א 3418/09 מיום 17.1.2010

בשם המבקשים:
עו"ד יעקב אריה

בשם המשיבים:
עו"ד אסף בוטח

פסק-דין

השופט ע' פוגלמן:

האם בניית מחסן בשטח משותף והצמדתו לדירה פלונית, שאינה בסמיכות פיסית אליו, יכולה להיחשב כ"הרחבת דירה" לצורך סעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969? זוהי השאלה העומדת להכרעתנו בהליך זה.

1. המבקשים והמשיבים הם בעלי דירות בבית משותף ברח' ברוריה בירושלים (להלן: הבניין). דירתם של המבקשים נמצאת בקומה הרביעית של הבניין ודירתם של המשיבים נמצאת בקומת הקרקע. המבקשים פנו לוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים (להלן: הוועדה המקומית) כדי שתתיר להם לבנות מחסן בקומת המסד של הבניין שהיא חלק מהרכוש המשותף. המשיבים הגישו לוועדה המקומית התנגדות לבקשת המבקשים, וכן עתרו לבית משפט השלום בירושלים למתן צו שימנע כל בנייה בקומת המסד. לטענת המשיבים, לא קיבלו המבקשים את הסכמת כל בעלי הדירות בבניין לשם בנייה ברכוש המשותף, כנדרש על-פי החוק. המבקשים מצידם טענו כי בניית המחסנים בקומת המסד מהווה הרחבת דירה כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), וכי הם זכו להסכמת רוב בעלי הדירות בבניין, כנדרש בסעיף זה. עוד הוסיפו המבקשים כי המשיבים מושתקים מלטעון כנגד הבנייה, נוכח הוראת סעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, שכן הם עצמם בנו מחסן בקומת המסד. בד בבד הגישו המבקשים תביעה שכנגד לבית משפט השלום ובמסגרתה ביקשו כי יינתן צו מניעה קבוע שימנע מהמשיבים לעשות כל שימוש נוסף בקומת המסד.

2. בית משפט השלום (כבוד סגן הנשיא י' שמעוני) קיבל את תביעת המשיבים בקובעו כי בניית מחסן ברכוש המשותף אינה בבחינת "הרחבת דירה" כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק המקרקעין. בית המשפט מצא כי פרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם תכלית הסעיף שעניינה הקלת צפיפות מגורים ומצוקת דיור. נקבע כי דינה של בנייה זו כדין כל בנייה ברכוש המשותף, ומשכך היא דורשת את אישורם של כלל בעלי הדירות בבניין – דרישה שאינה מתקיימת במקרה דנן נוכח התנגדות המשיבים. בצד האמור ציין בית המשפט כי ממילא אין בידי המבקשים היתר לבנייה בשטח המשותף. במאמר מוסגר יצוין כי בית המשפט קיבל – מטעמים דומים – את התביעה שכנגד שהגישו המבקשים האוסרת על המשיבים מלעשות שימוש כלשהו בשטח המשותף.

3. בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ד' מינץ) דחה את ערעור המבקשים על פסק-דינו של בית משפט השלום, בקובעו כי "הרחבה" לצרכי סעיף 71ב לחוק המקרקעין חייבת להיות "המשך טבעי" של הדירה, כאשר השטח הצמוד מצוי בסמיכות פיסית לדירה שאותה חפצים להרחיב. משכך, בניית מחסן יכולה להיחשב כ"הרחבה" אם הוא צמוד פיסית לדירה. להבדיל מכך, בניית מחסן שאינו צמוד לדירה אינה יכולה להיכלל בגדרי הסעיף, ובגינה נדרשת הסכמתם של כלל בעלי הדירות בבניין. בית המשפט המחוזי סבר כי פרשנות מרחיבה יתר על המידה של התיבה "הרחבת דירה" עלולה להוביל לפגיעה בלתי מידתית בזכויות הקניין של הדיירים האחרים. להכרעה זו מכוונת הבקשה שלפנינו.
טענות הצדדים

4. המבקשים טוענים כי בקשתם מעלה שאלה משפטית עקרונית הנוגעת לפרשנותו של תיקון 18 לחוק המקרקעין (חוק המקרקעין (תיקון מספר 18), התשנ"ה-1995 (להלן: תיקון 18)) ולפרשנותו של סעיף 71ב בפרט. לטענתם, הפרשנות המצמצמת שבה נקטו הערכאות הקודמות ביחס לתיבה "הרחבת דירה" כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק היא שגויה. לשיטתם, בניית מחסן ברכוש המשותף והצמדתו לדירה קיימת – יהא מיקומו של המחסן אשר יהא – מגדילה את שטח הרצפה הכולל של הדירה, ולכן יש לראות בה "הרחבה" לצורך סעיף זה. בנוסף, בניית מחסן מאפשרת לדיירים לפנות מקום אחסון בדירתם, ובכך מגשימה את מטרת החיקוק שעניינה הקלה על צפיפות המגורים. המבקשים טוענים כי עמדתם מעוגנת בפסיקת בתי המשפט ובהוראות חיקוק ונהלים שונים העוסקים ברישום בתים משותפים.

5. המשיבים סומכים ידיהם על פסקי הדין של הערכאה הדיונית וערכאת הערעור, וטוענים כי אין לקבל את הפרשנות המרחיבה שמציעים המבקשים להוראת החוק, שכן לשיטתם גלומה בה פגיעה בלתי מידתית בזכות הקניין של בעלי הדירות האחרים בבית המשותף. יצוין כי המשיבים מעלים בתשובתם טענות נוספות, אך אלה אינן דרושות לשם הכרעה בשאלה העקרונית ואין צריך לפרטן.

דיון

6. השאלה הפרשנית שנידונה בפסק-דינו של בית המשפט המחוזי, ומועלית שוב בבקשה שלפנינו, טרם הוכרעה בבית משפט זה. מצאנו אפוא כי עניינה חורג מן המחלוקת הפרטנית בין הצדדים, וכי קיימת עילה המצדיקה מתן רשות ערעור ב"גלגול שלישי" (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה), פ"ד לו(3) 123 (1982)). משכך, החלטנו לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור, והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה. השאלה הפרשנית שעומדת להכרעתנו היא – כאמור – אם בניית מחסן בשטח משותף והצמדתו לדירה פלונית, שאיננה בסמיכות פיסית אליו, יכולה להיחשב כ"הרחבת דירה" לצורך סעיף 71ב לחוק המקרקעין? כדי להשיב לשאלה זו, נדרשים אנו לבחון את פרשנות הסעיף, כאשר נקודת המוצא היא – כידוע – לשון החוק. מבין הפרשנויות השונות שלשון החוק יכולה לשאת, תיבחר זו המגשימה באופן מיטבי את התכלית שהנורמה הגלומה בטקסט נועדה להגשים (בג"ץ 2934/07 שורת הדין נ' יושבת ראש הכנסת, פסקה 4 (לא פורסם, 16.9.2007)).

לשון החוק

7. סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין קובע כלהלן:

שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה

(א) על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12(ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה, ואולם, היה נושא ההחלטה כאמור הרחבת דירה פלונית אחת או יותר לשם בניית מרחב מוגן דירתי או מרחב מוגן קומתי רשאים להחליט על כך מי שבבעלותם שישים אחוזים מהדירות. [ההדגשה הוספה – ע' פ']

לפי סעיף זה, בתנאים מסוימים, זכאי בעל דירה לבנות על הרכוש המשותף לשם הרחבת דירתו, גם אם אין הסכמה לכך מצד כל בעלי הדירות, אלא רק מצד רוב מיוחד של בעלי הדירות. ה"יחידה החקיקתית" (אהרן ברק פרשנות במשפט כרך שני – פרשנות החקיקה 306 (1993) (להלן: ברק-פרשנות החקיקה)) הטעונה פרשנות בענייננו היא המונח "הרחבה", אשר מוגדר בסעיף 71א לחוק המקרקעין כך:

הגדרות
"הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת-תוקף

8. ניתן לטעון כי בניית מחסן על הרכוש המשותף והצמדתו לדירה – גם אם הוא אינו מחובר אליה מבחינה פיסית, אכן תביא ל"הגדלה של שטח דירה קיימת" (כהגדרת סעיף 71א לחוק). שכן לפי הוראת סעיף 55(ג) לחוק, אם הוצמד חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, "דינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד" (ראו גם סעיף 57(ג) לחוק). בלשון החוק אין התייחסות לשאלת הצמידות הפיסית של התוספת לשטח הדירה. כל שהמחוקק גילה לנו בשפת החוק הוא כי "הרחבה" מגדילה את שטח הרצפה של הדירה המורחבת. תנאי זה יכול לכאורה לחול גם ביחס ליחידת מחסן הנמצאת בקומת עמודים או מרתף שעתידה להיות מוצמדת לדירה בקומות הגבוהות. נראה אפוא כי לשון החוק רחבה דיה כדי לשאת את שתי המשמעויות שמציעים הצדדים.

תכלית ההוראה

9. כאמור, מבין הפרשנויות השונות שלשון ההוראה יכולה לשאת, עלינו לבחור את זו שמגשימה באופן מיטבי את תכליתו של הסעיף והחוק שבו הוא מצוי (ע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, פסקה 34 (לא פורסם, 14.5.2012) (להלן: עניין רוטמן)). כידוע, תכלית החקיקה נחלקת לתכלית סובייקטיבית – שהיא המטרה שאותה ביקש המחוקק להגשים באמצעות דבר החקיקה בעת חקיקתו, ולתכלית אובייקטיבית – שבגדרה נכללים המטרות, הערכים, המדיניות והאינטרסים החברתיים שאותם נועד דבר החקיקה להגשים בחברה דמוקרטית (ראו: ברק-פרשנות החקיקה, בעמ' 204-201; בג"ץ 909/08 A.I.M.D LTD נ' המפקח על היהלומים, פסקה 12 (לא פורסם, 29.12.2009)).

(א) התכלית הסובייקטיבית

10. נפנה ראשית לתכלית הסובייקטיבית. תכלית החקיקה נלמדת, בין היתר, ממקורות "פנימיים" כגון לשונו של דבר החקיקה, מיקומו וההקשר הפנימי בו הוא מצוי בחוק, וממקורות "חיצוניים" כגון ההיסטוריה החקיקתית והרקע המשפטי והחברתי באותה עת (ראו: ברק-פרשנות החקיקה, בעמ' 202-201, 292). מקור מרכזי ללמידה על התכלית הסובייקטיבית מצוי בדברי ההסבר להצעת החוק (בג"ץ 6824/07 מנאע נ' רשות המסים, פסקה 22 (לא פורסם, 20.12.2010)). סעיף 71ב הוא תוספת מאוחרת לחוק המקרקעין, כחלק מתיקון 18 משנת 1995. בדברי ההסבר לתיקון ציין המחוקק כי מטרתו של סעיף 71ב היא: "למצוא פתרונות לבעיית צפיפות המגורים של משפחות רבות בדרך של הרחבת הדירות הקיימות, או לבעיית צפיפות האוכלוסין השכיחה באזורים מסוימים בארץ בדרך של בניה על הרכוש המשותף". כמו כן צוין כי הדרישה כיום, הקבועה בסעיף 62(א) סיפה לחוק המקרקעין – שבגדרה יש צורך בהסכמת כלל בעלי הדירות לשם בנייה וסיפוח חלקים ברכוש המשותף – "מהווה מכשול מהותי ומוצע לשנותה" (ראו הצעת חוק המקרקעין (תיקון מספר 19) (שינוי הרוב הדרוש לשינויים ברכוש משותף), התשנ"ה-1994, ה"ח 114 (להלן: דברי ההסבר)).

11. מדברים אלו אנו למדים כי המטרה שאותה ביקש המחוקק להגשים באמצעות דבר החקיקה הייתה להקל על מצוקת הדיור ולאפשר ניצול יעיל יותר של הקרקע על-ידי הרחבת הדירות. זאת באמצעות הפחתת כוחו של המיעוט, ונטילת "זכות הווטו" שלו באשר להחלטות הנוגעות לרכוש המשותף שעניינן הרחבת דירה (מיגל דויטש קניין כרך א 697-696 (1997) (להלן: דויטש-קניין); רע"א 11017/08 פל נ' ליבוביץ, פסקה 15 (לא פורסם, 16.8.2010) (להלן: עניין פל)). בעקבות הדרישה שבחוק להסכמת כלל בעלי הדירות לכל הצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית (סעיף 62(א) לחוק), היו בעלי דירות נתונים פעמים רבות לחסדיו של המיעוט, שלעיתים היה נוקט בעמדות לא ענייניות בתמורה למתן הסכמתו לשינויים המבוקשים. כך, במקרים רבים הוקפאו תכניות להרחבת דירה עקב דרישות מופרזות שהועמדו בתמורה להסכמה, או עקב צרות-עין לשמה (ראו: עניין פל, פסקה 15; השוו: ת"א (מחוזי ת"א) 45652/88 שטנג נ' מינצר, פ"מ התשנ"ה(4) 221, 230 (1995); ע"א (מחוזי חי') 2821/01 וילסקר נ' לויט, פסקה 8 (לא פורסם, 8.8.2002)). זוהי התפיסה הרעיונית שעמדה נגד עיניו של המחוקק במועד הליכי החקיקה. עם זאת, אין בדברי ההסבר התייחסות מפורשת למשמעות המונח "הרחבה".

12. בדיונים בוועדת חוקה, חוק ומשפט של הכנסת (ראו פרוטוקול ישיבה מס' 322 של ועדת החוקה חוק ומשפט להצעת חוק לתיקונים בחוק המקרקעין, הכנסת ה-13, (23.3.1995) (להלן בהתאמה: הוועדה ופרוטוקול הוועדה)). עובר לאישור התיקון, נבחנה האפשרות להוסיף לתיקון הוראה המסייגת את תחולתו של סעיף 71ב(א) כאשר הבנייה המבוקשת היא על שטח גג הבניין. הוצע לא לאפשר לרוב "להפקיע" שטח מהגג לשם הרחבת דירה שאינה אחת מהדירות המצויות מתחת לשטח ההרחבה העתידית בגג, אלא באישורם של בעלי הדירות הצמודות לגג (ראו פרוטוקול הוועדה בעמ' 13-12). ההתייחסות לסוגיה זו הושמטה לבסוף בשל הרצון שלא לייחד דין נפרד לגג הבניין. מדברים אלו עולה כי חברי הוועדה לא שללו אפשרות ש"הרחבה" כמשמעותה בסעיף 71ב תכלול בנייה שאיננה בסמיכות פיסית לדירה המורחבת, אם כי אין התייחסות מפורשת לסוגיה העומדת במוקד דיוננו. נעבור אפוא לבחון את התכלית האובייקטיבית של הסעיף.

(ב) התכלית האובייקטיבית

13. כאמור, התכלית האובייקטיבית של דבר חקיקה משקפת את המטרות והמדיניות, ערכי היסוד והעקרונות של השיטה המשפטית, שאותן נועד להגשים כל דבר חקיקה בחברה דמוקרטית מודרנית (ראו: ברק-פרשנות החקיקה, בעמ' 204-201). מעמד בכורה בשיטת משפטנו, נתון להגנה על זכויות היסוד של הפרט. כללי הפרשנות הנהוגים מחייבים כי תינתן לדבר חקיקה פרשנות המתיישבת עם ההגנה על זכויות אלו תוך צמצום הפגיעה בהן ככל שהדבר ניתן (ראו: עע"ם 5718/09 מדינת ישראל נ' סרור, פסקה 34 (לא פורסם, 27.4.2011); עע"ם 1621/08 משרד הפנים נ' חטיב, פסקה 10 (לא פורסם, 30.1.2011)). זכות היסוד העומדת במוקד דיוננו היא זכות הקניין של מיעוט בעלי הדירות בחלק מסוים ברכוש המשותף, שאותו מבקשים להצמיד לדירה פלונית לשם הרחבתהּ. כידוע, לכל דירה בבית המשותף, צמוד חלק בלתי מסוים ברכוש המשותף (סעיף 55(א) לחוק). זכותו של כל בעל דירה בחלק יחסי זה היא זכות קניינית. זכות הקניין מעוגנת כזכות חוקתית בסעיף 3 לחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, ועל מעמדה הנורמטיבי בשיטת משפטנו אין חולק (רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 238 (1999); עניין רוטמן, בפסקה 61). עם זאת, זכות הקניין אינה זכות מוחלטת וההגנה עליה גם היא אינה מוחלטת (ע"א 10608/02 הזימה נ' אגף המכס והמע"מ, פ"ד נח(3) 663, 671 (2004)). כשאר זכויות האדם, אף היא זכות "יחסית", ונגזר עליה להתמודד עם ערכים מתחרים. הדברים אמורים ביתר שאת ביחס לזכותו של בעל דירה ביחס לרכוש המשותף, שנחשבת למופע חלש יותר של זכות הקניין. על מאפייניו הייחודים של הבית המשותף וזכויות הקניין בו עמד כבוד השופט (כתוארו אז) מ' חשין ברע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף, פ"ד מח(5) 550 (1994) (להלן: עניין צודלר):

"הבית המשותף [...] הינו המצאה של המשפט המודרני, ומקורו בתנאים פיסיים וחברתיים של החברה המודרנית. מנקודת ראותו של משפט הקניין הקלאסי, הבית המשותף הינו מעין יצור כלאיים: ה"דירות" בבית המשותף מצויות בבעלות נפרדת (סעיף 54 לחוק), ובצדן ה"רכוש המשותף" מצוי בבעלות משותפת של כל הבעלים. הוראות השיתוף של הדין הכללי אינן חלות על הרכוש המשותף שבבית המשותף (סעיף 56(א) לחוק), והוראות פרק הבתים המשותפים שבחוק הן ייחודיות לבתים משותפים. ההסדר שקבע הדין לבית המשותף מגביל את זכותם של בעלי הדירות לעשות גם ברכוש המשותף גם בדירות שבבעלותם, וגם בכך ניכרת ייחודיותו הנורמאטיבית של הבית המשותף ושל ההסדרים החלים עליו" (שם, בעמ' 562; השוו: יהושע ויסמן דיני קניין – בעלות ושיתוף 336-351 (1997) (להלן: ויסמן-דיני קניין); דויטש-קניין, בעמ' 657-649, 701; גד טדסקי "בעלות ושיתוף בבית משותף" הפרקליט ל 214 (1976)).

14. התפישה היא שזכויות הקניין בבית המשותף עוצבו מלכתחילה באורח שונה מזה של זכות בעלות במובן ה"קלאסי" (שהוגדרה כזכותו של אדם לעשות ולא לעשות בקניינו כרצונו), כך שבעלי הדירות מוותרים על חלק מהאוטונומיה הקניינית הקנויה להם ומקנים חלק מזכויותיהם למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה (עניין צודלר, בעמ' 564-562). דפוס זה מצר את תוכנה של זכות הקניין הנפרדת ברכוש המשותף כדי להתאימה לתכונות הייחודיות של הבית המשותף. כך, בנסיבות מסוימות ניתן להגביל את יכולתו של המיעוט לכפות את רצונו על הרוב, גם אם משמעות הדבר היא פגיעה בזכויותיו הקנייניות של המיעוט ברכוש המשותף. לאורך ההיסטוריה החקיקתית של חוק המקרקעין ניתן להבחין בשינויי חקיקה שעניינם במזעור וצמצום יכולתו של מיעוט בעלי הדירות בבית המשותף לסכל את החלטות הרוב, אפילו פוגעות החלטות אלו בזכויותיו ברכוש המשותף (ויסמן-דיני קניין, בעמ' 351-349).

15. ניתן לראות כי המגמה לצמצום ההגנה על זכות הקניין של בעל הדירה ברכוש המשותף באה לידי ביטוי כאשר מימוש מלא של זכות הקניין עומד בסתירה להגשמת מטרות ראויות של יעילות ואינטרסים חברתיים חשובים. כך למשל, כאשר מדובר בסיוע לבעלי מוגבלויות (התקנת מעלון), יעילות וחסכון באנרגיה (דודי השמש) וכדומה (ראו לדוגמה סעיפים 59א, 59ו ו-59ג(ג) לחוק; ראו גם: חנוך דגן "פרשנות בדיני קניין, הבית המשותף ובעיית הפעולה המשותפת (בעקבות רע"א 7112/93 צודלר נ' יוסף)" עיוני משפט כ 45, 74 (1996) (להלן: דגן-פרשנות בדיני קניין)). תיקון 18 הוא נדבך נוסף במגמה זו. כאמור, מטרת התיקון עניינה בהקלה על מצוקת הדיור וניצול עדיף ויעיל של הקרקע באמצעות הרחבת הדירות. זהו האינטרס הניצב אל מול זכות הקניין של המיעוט ברכוש המשותף. בעלי דירות יוכלו למעשה "לספח" שטח מהרכוש המשותף כדי לסייע בשיפור איכות חייהם, על רקע מציאות שכיחה של צפיפות דיור.

16. בצד המגמה שעליה עמדנו, נותר בעינו הכלל שלפיו פעולה המשנה את זכויות בעלי הדירות ברכוש המשותף באופן מהותי, דורשת את הסכמתם של כלל בעלי הדירות (סעיף 62(א) לחוק). כנגזרת, פעולות הקשורות לרכוש המשותף שאינן נמנות עם החריגים המצוינים בחוק עודן כפופות לזכות וטו מצד כל אחד ואחד מבעלי הדירות, תוך מימוש מלא של זכות הקניין שלו (ויסמן-דיני קניין, בעמ' 454; חנוך דגן קניין על פרשת דרכים 400-399 (2005) (להלן: דגן-על פרשת דרכים)). כמו כן, גם כאשר קבע המחוקק חריגים לכלל הדורש הסכמת כלל בעלי הדירות לפעולות ברכוש המשותף, הקפיד לעשות כן בצורה פרטנית וקזואיסטית. כך, למשל, המצב ביחס ל"הצמדה" של חלק מסוים ברכוש משותף לדירה פלונית. המונח "הצמדה" מוזכר לא אחת בחוק המקרקעין, אך החוק אינו מגדיר אותו מפורשות (ראו לדוגמה סעיף 62(א); סעיף 55 ;סעיף 57(ג) לחוק המקרקעין). ההגדרה הרווחת בספרות להצמדה מדברת על פעולה של הוצאת חלק פיסי מסוים מכלל הרכוש המשותף, שיוכו לדירה פלונית והפיכתו לחלק אינטגראלי ממנה (ראו: דויטש-קניין, בעמ' 674; עוז כהן בתים משותפים – בנייה, שימוש וניהול הרכוש המשותף 216 (מהדורה שנייה, 2009)). היכולת להצמיד חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף לדירות מסוימות בבית המשותף, היא בבחינת חריג להוראה הקבועה בסעיף 55(ב) רישא לחוק המקרקעין – האוסרת על עסקאות ברכוש המשותף שאינן חלות גם על הדירות. פעולה ההצמדה, מטבעה, גורעת מחלקם של יתר בעלי הדירות ברכוש המשותף, ועל כן יש בה משום פגיעה בזכויותיהם הקנייניות. החלטה על הצמדה היא החלטה בעלת השלכות לטווח הארוך, שכן השטח המוצמד הופך למעשה לחלק מהדירה שאליה סופח. בכך יש כדי לשנות את מצב זכויותיהם של בעלי הדירות ברכוש המשותף. מכאן עצמת ההגנה שקובע הכלל בסעיף 62(א) לחוק.

17. סעיף 71ב לחוק המקרקעין שפרשנותו מסורה להכרעתנו, הוא בגדר חריג לכלל הקבוע בסעיף 62(א) (הסעיף נפתח במילים: "על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה..."). לפי סעיף זה, כאשר ההצמדה היא לשם "הרחבה" לא נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות ודי ברוב מיוחד. "הרחבה" היא אפוא מקרה פרטי של הצמדה. בנייה לשם הרחבה היא פעולה שככלל אין ממנה חזרה. היא פוגעת בזכויות המיעוט בבית המשותף ויש בה כדי לשנות ולהשפיע על אופיו של הבית המשותף ומאזן הזכויות בו למשך שנים רבות. המבקשים סבורים שדי בדרישה לקיומו של היתר בנייה בתוקף ביחס לחלק המסוים ברכוש המשותף שהצמדתו מבוקשת, כדי שזה ייחשב הרחבת דירה לצורך סעיף 71ב לחוק. איני סבור כי שאלת היתר הבנייה – שנבחנת בעיניים "תכנוניות" ולא "קנייניות" – היא זו שתכריע את הכף.

18. נתון נוסף שעלינו לשקול בגדר מלאכת הפרשנות הוא ההסדרים המאזנים שיצר המחוקק המצמצמים את הפגיעה במיעוט. כך, הסעיף כולל מנגנונים של תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף; דוחה אפשרות לביצוע הרחבה אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה; ומעגן מנגנון הקובע כי בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בניין (ראו סעיפים 71ב(ב), 71ב(ג) ו-71ב(ד) לחוק). כמו כן קובע סעיף 71ג(ד) כי למפקח על הבתים המשותפים סמכות להורות על ביטול החלטה על הרחבה או התנייתה בתנאים אם ראה כי נפגעה זכותו של בעל דירה פגיעה מהותית.

19. על אף קיומם של הסייגים האמורים, אני סבור שנקיטה בפרשנות מרחיבה לסעיף – כפי שמציעים המבקשים – מתעלמת מהמסגרת הנורמטיבית בכללותה. אכן, ההתמודדות עם צפיפות הדיור היא תכלית חברתית חשובה, למען שיפור איכות החיים של רבים, ועל פני הדברים, אין לשלול את הטענה שבניית מחסן – אפילו זה אינו בסמיכות פיסית לדירה – מאפשרת לפנות ממנה מיטלטלין ובכך להקל על הצפיפות בדירה. ברם, הדרישה לסמיכות פיסית בין הדירה לבין הבנייה שעתידה להרחיב אותה היא להשקפתי נקודת האיזון הנכונה, ומביאה לפרשנות שיש בה כדי להגשים את עיקר תכליתו של התיקון (הקלת צפיפות הדיור), תוך מזעור הפגיעה בזכויות הקניין של המיעוט ברכוש המשותף. זאת נוכח השיקול הפרשני הנוסף שעליו עמדנו שלפיו הכלל ביחס לדרישת הסכמת כלל הדיירים להצמדה של חלק מסוים מהרכוש המשותף לדירה פלונית נותר בעינו. בענייננו, מפרשים אנו את החריג לכלל, וכידוע נטיית בית המשפט היא לפרש בצמצום חריגים להסדר כללי (ע"א 3977/07 מדינת ישראל נ' גרנות, פסקה 14 (לא פורסם, 18.5.2008); בג"ץ 4381/97 מייזליק נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, פתח-תקווה, פ"ד נא(5) 385, 394 (1997)), שאם לא כן, נמצא מרוקנים את הכלל מתוכן. נבהיר – במאמר מוסגר ובשולי הדברים – כי אין בקביעתנו זו משום הכרעה בשאלה אם הסדר חלופי מפורש, המאמץ את פרשנות המבקשים – ככל שהיה מתקבל (או יתקבל בחקיקה) – היה פוגע בצורה בלתי מידתית בזכות הקניין של המיעוט בבית המשותף.

סיכום

20. לאחר שבחנו את ההסדר הקבוע בסעיף 71ב לחוק המקרקעין ועמדנו על התכליות העומדות בבסיסו ועל שיקולים פרשניים נוספים הצריכים לעניין, הגענו לכלל מסקנה כי הצמדה של חלק מסוים ברכוש המשותף שאינו מצוי בסמיכות פיסית לדירה אינה בבחינת "הרחבה" כמשמעותה בסעיף 71ב לחוק.

נוכח האמור, אציע לחבריי לדחות את הערעור. המבקשים ישאו בהוצאות המשיבים ובשכר טרחת בא כוחם בסכום של 25,000 ש"ח.

ש ו פ ט

השופטת א' חיות:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

השופט י' עמית:

אני מסכים ואוסיף מספר הערות קצרות משל עצמי.

1. ענייננו בבקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים בערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים. משום מה, פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים ניתן בדן יחיד. לטעמי, הדבר נעשה בשגגה, מאחר שפסק דינו של בית משפט השלום אינו בגדר העניינים המנויים בסעיף 37(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984 המסמיך את בית המשפט המחוזי לדון בשופט אחד. איני סבור כי יש בכך כדי לפגום בתוקפו של פסק הדין, מאחר שהמגמה בפסיקה כיום היא שלא להיזקק לטענת היעדר סמכות עניינית הנטענת באיחור, על אחת כמה וכמה מקום שהטענה לא הועלתה כלל על ידי הצדדים, ובית המשפט הוא שהעלה את הטענה ביוזמתו.

2. פשוטו של מקרא תומכת בגישתו של חברי. המילה "הרחבה" מרמזת על יציאה והגדלה של מקום קיים כלפי חוץ "הַרְחִיבִי מְקוֹם אָהֳלֵךְ וִירִיעוֹת מִשְׁכְּנוֹתַיִךְ יַטּוּ אַל תַּחְשֹׂכִי הַאֲרִיכִי מֵיתָרַיִךְ וִיתֵדֹתַיִךְ חַזֵּקִי" (ישעיה נד ב). כך עולה גם מהגדרת "הרחבה" בסעיף 71א לחוק כ"הגדלה של שטח דירה קיימת...". בניית מחסן בנפרד מהדירה אינה בבחינת הגדלת דירה, על פי פשוטם של דברים.

3. תימוכין לדעתו של חברי אני מוצא בסעיף 71ב(א) סיפא המסתפק ברוב של 60% מבעלי הדירות לשם בניית מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) או מרחב מוגן קומתי (ממ"ק). סעיף 71א מגדיר ממ"ד כ "מרחב מוגן הממוקם בתחום הדירה והמיועד לשרת את דיירי הדירה בלבד" וממ"ק מוגדר כ"מרחב מוגן המיועד לשרת כמה דירות ואשר הכניסה אליו היא מרכוש משותף בקומה". מכאן, שנגד עיני המחוקק עמדה הרחבה בסמיכות פיסית לדירה או לדירות.

4. נימוק נוסף התומך בתוצאה אליה הגיע חברי אני מוצא בס"ק (ג) הקובע כי "בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין". הרחבה דומה אינה נמדדת אך ורק במספר המ"ר, ולא דומה הרחבה פיסית של דירה להרחבה בדרך של בניית מחסן שאינו צמוד פיסית לדירה. למצער, קבלת גישתם של המבקשים תרבה מחלוקות בשאלה מהי "הרחבה דומה" לצורך ס"ק (ג).

5. הרחבת דירה משמעה בנייה, וכידוע, בנייה והצמדה אינם היינו הך. כך, לדוגמה, יכול וגג הבניין יהיה צמוד לדירה בקומה העליונה, אך אין משמעות הדבר כי הבעלים של הדירה זכאי לבנות על הגג. לצורך הצמדת הגג לדירה בקומה העליונה, נדרשת הסכמה של כל בעלי הדירות (סעיף 62(א) סיפא) וכך גם לצורך בנייה על הגג. קבלת טענת המבקשים משמעה כי הלכה למעשה, ניתן יהיה להכשיר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף לשם בנייה בכל תחומי הרכוש המשותף בבניין - אם בחצר ואם בגג ואם בחניון או החנייה בבניין – ברוב של 3/4 רבעים, בטענה כי הבנייה מהווה הרחבה של הדירה. בכך נמצאת הופך את החריג לכלל, ומאפשר לבעלים של הדירה בקומת הקרקע לבנות מחסן על הגג המהווה רכוש משותף, מבלי להידרש להסכמת כל בעלי הדירות. תוצאה זו נוגדת את כוונת המחוקק והיא עלולה לרוקן מתוכן את הכלל לפיו נדרשת הסכמת כל בעלי הדירות לבנייה על הרכוש המשותף.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק-דינו של השופט ע' פוגלמן.

ניתן היום, ‏י"ד באב התשע"ב (‏2.8.2012).

ש ו פ ט ת
ש ו פ ט
ש ו פ ט


מעורבים
תובע: דוד עטייה
נתבע: ליאור שגיא
שופט :
עורכי דין: