ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין נטלי מרטי נגד אליהו סידי :

בפני כבוד סגנית הנשיאה עירית כהן

התובעת

נטלי מרטי
ע"י ב"כ עוה"ד ירון רבינוביץ ואח'

נגד

הנתבעים

1.אליהו סידי
2.אדית סידי
ע"י ב"כ עוה"ד יעקב רובין ואח'

בית משפט השלום בירושלים

פסק דין

ביום 12.7.06 נחתם בין הנתבעים לתובעת הסכם מכר לפיו מכרו הנתבעים לתובעת את דירתם ברח' עין כרם 78ב' בירושלים. הוריה של התובעת היו הרוח החיה מאחורי הסכם המכר.
בין הצדדים התגלעה מחלוקת בשאלה על מי מהם לשאת בדמי הניצול שדרש מינהל מקרקעי ישראל.
מטעם התובעת העידו אביה – דניאל מרטי, אמה – רחל מרטי, עו"ד נוריאל דור והתובעת עצמה.
מטעם הנתבעים העידו עו"ד ראובן יהושע והנתבעת 2 בעצמה.
הרקע להסכם המכר
בבניין בו התגוררו הנתבעים ובו מתגוררים הורי התובעת, בוצעה הרחבה של הדירות. ההרחבה בוצעה על ידי משפחת דורייב, השכנים בקומה מתחת לנתבעים ובדירת הורי התובעת – הדירה מעל דירת הנתבעים. בדירת הנתבעים, בקומה האמצעית של הבניין, ההרחבה כללה רק את עמודי הבטון אשר חיברו את הקומה הראשונה עם הקומה השלישית, דרך הקומה האמצעית וכן רצפה ותקרה.
הנתבעים לא השלימו את בניית התוספת בשל היעדר יכולת כלכלית.
הנתבעים החליטו למכור את הדירה בעקבות יחסים עכורים עם דיירי הקומה התחתונה בבניין. הם סיפרו על כך להורי התובעת, אשר החליטו לנסות ולרכוש את הנכס עבור בתם, וכך החל המשא ומתן ביניהם.
גרסת הורי התובעת
דניאל ורחל מרטי הצהירו כי רחל מרטי ניהלה משא ומתן עם הנתבע שבסיומו לחצו יד והסכימו כי מחיר הדירה יהיה 310,000 דולר, כאשר הקונים יעמידו סך של עד 30,000 דולר נוספים כדי לממן את תשלום דמי הניצול למינהל מקרקעי ישראל. לפי תצהירו של דניאל: "היה ברור לנו כי אם דמי הניצול יהיו גבוהים יותר – סידי יצטרכו לשלם את ההפרש" (דניאל מרטי, סעיף 4 לתצהיר).
רחל מרטי הצהירה כי:
"ניהלנו דין ודברים קצר, ובסופו של דבר סגרנו בלחיצת יד כי המחיר יהיה 310,000$, ואנחנו נשלם עד 30,000$ למימון דמי הניצול למנהל, ואם תהיה תוספת שצריך יהיה לשלם מעבר לכך – ישלמו אותה בני הזוג סידי" (רחל מרטי, סעיף 10 לתצהיר).

עוד הצהירה רחל מרטי:
"חשוב לי לציין כי כבר בשלב המשא ומתן עם מר סידי הבהרתי לו שאני לא מוכנה לקחת סיכון בכל מה שנוגע לתשלום דמי הניצול, ואני מוכנה לקצוב סכום קבוע מראש לטובת העניין, כדי שלא אהיה בחוסר ודאות. ההצעה הזו היתה מקובלת עליו, ובהתאם לזה נבנתה העסקה" (רחל מרטי, סעיף 11 לתצהיר).

עו"ד נוריאל דור הצהיר כי עניין תשלום דמי הניצול היה אחד מהתנאים הכלכליים הברורים בעסקה. עוד לפי תצהירו, היה ברור שככל שדמי הניצול יעלו על הסכום שהופקד בנאמנות, ההפרש ישולם על ידי המוכרים (עו"ד דור, סעיף 6 לתצהיר). עו"ד דור חזר על דברים אלה גם בחקירה הנגדית (עמוד 16 לפרוטוקול).

לפי תצהירו: "ההסכמה המפורשת בין הצדדים בכל הנוגע לתשלום דמי הניצול למנהל היתה כי מרטי משלמים סכום מקסימלי של 30,000$ לטובת תשלום דמי הניצול למנהל. יתרת דמי הניצול – ככל שתהיה – תשולם על ידי ה"ה סידי. הדבר מופיע מפורשות בהסכם המכר מספר פעמים, ולא בכדי. בדיוק בשל הסכמה מפורשת זו נקבעו מנגנוני הנאמנות בהסכם כפי שנקבעו" (עו"ד נור, סעיף 23 לתצהיר).

גרסת הנתבעים
הנתבעת הצהירה כי:
"הסכמנו למכור למשפחת מרטי את הדירה ואני סיכמתי בע"פ ובלחיצת יד את מחיר הדירה בסך של 340,000$ שמתוכם סך של 30,000$ יהיו לטובת תשלום דמי ניצול למנהל מקרקעי ישראל" (הנתבעת, סעיף 19 לתצהיר).
לפי תצהירה:
"אני ידעתי כי צריך יהיה לשלם דמי ניצול למנהל כי מר מרטי אמר לי זאת וסמכתי עליו שכן הוא עבד כמתווך. מר מרטי אמר לי, יותר מפעם אחת, כי דמי הניצול יהיו בסך של 1,200 ₪ למ"ר של תוספת הבנייה. תוספת הבנייה הייתה כ- 80 מ"ר ומכאן שדמי הניצול שאני חשבתי שנצטרך לשלם, ע"פ דבריו של מר מרטי היו 96,000 ₪ שהיו אז פחות מ- 30,000$ אולם סיכמנו כי הסך של 30,000$ יהווה תשלום עבור דמי הניצול ובעלי ואני לא נצטרך לשאת בתשלום נוסף. אם כך הסכום היה וכך בעלי ואני הבנו אותו כי יישאר לנו סך של 310,000$ נטו" (הנתבעת, סעיף 20 לתצהיר).
הנתבעת העידה כי כוונתה הייתה שהסכום של 310,000 דולר יישאר לה ביד (הנתבעת, עמוד 78 לפרוטוקול).
בהמשך היא העידה:
"כאשר מרטי ביקש לשים 30,000 דולר בצד, לא דיבר רק על דמי ניצול, הוא אמר שהוא לא יכול לשלם יותר מ- 340,000 דולר, ומזה הוא צריך לשלם מיסים, אני לא ידעתי אם זה דמי ניצול או דברים אחרים, לא יודעת מה זה היה. זה לא היה מדויק, הוא אמר אם צריך את הסכום הזה בשביל לשלם כל מיני דברים והוא לא יכול לעבור 340,000 דולר, ואני אמרתי שאני רוצה 310,000 דולר וככה זה. זה לא כל כך מדויק שהוא אמר 30,000 דולר לדמי ניצול" (הנתבעת, עמוד 81 לפרוטוקול).
לשאלה האם הייתה לה ידיעה מי ישלם את דמי הניצול אם הם יעלו על 30,000 דולר השיבה הנתבעת בשלילה. היא לא ידעה מדוע הכספים הוחזקו בנאמנות אצל עו"ד דור (עמוד 82 לפרוטוקול). היא ידעה שהכספים היו עבור דמי ניצול ודמי היתר (עמוד 83 לפרוטוקול).
לשאלה מי חשבה שישלם את דמי הניצול אם יעלו על 30,000 דולר השיבה הנתבעת: "לא חשבתי שום דבר". לשאלה האם לא חשבה שאם הם יעלו על 30,000 דולר מרטי ישלמו, השיבה: "לא חשבתי שיהיה יותר, לא חשבתי שום דבר" (עמוד 83 לפרוטוקול).
לשאלה מה הייתה ההסכמה במקרה שדמי הניצול יהיו רק 10,000 דולר השיבה הנתבעת: "על זה לא הסכמתי שום דבר, כל היתר עבר דרך עו"ד יהושע" (עמוד 82 לפרוטוקול).
עו"ד יהושע ייצג את הנתבעים בהסכם המכר והוא זה שחתם בשמם על החוזה, על פי ייפוי כוח שניתן לו.
עו"ד יהושע הצהיר כי במסגרת המגעים שקוימו בין הצדדים ובינו דובר על עסקת מכר, אם תצא לפועל, אשר תתייחס רק לדירה הקיימת בשטח ברוטו של 80 מ"ר וכן השלד הפיזי של תוספת הבניה בשטח של כ- 80 מ"ר נוספים, אשר נבנתה בצמוד לדירה במימון משפחת סידי, אך ללא היתר בניה וללא אישור מהמינהל (עו"ד יהושע, סעיף 20 לתצהיר).
לפי תצהירו של עו"ד יהושע, דניאל מרטי הביע חשש שעקב בניה בלתי חוקית נרחבת שביצעה משפחת דורייב, לא יאפשר המינהל לרכוש את זכויות הבנייה אשר יאפשרו את קבלת ההיתר. כן טען מרטי כי הואיל והוא עצמו כבר רכש זכויות מהמינהל, עלול המינהל לסרב לו רכישת 80 מ"ר נוספים בבניין. לפי תצהירו של עו"ד יהושע, "לפיכך בקשתו היא כי רכישת זכויות הבניה תיעשה על ידיו ובמימונו אך זאת באמצעות משפחת סידי ובשמם על מנת שלא להכשיל את רכישת הזכויות אם יתברר כי הוא העומד מאחורי הרכישה" (עו"ד יהושע, סעיף 23 לתצהיר).
לתצהירו של עו"ד יהושע צורפה פנייה למינהל מיום 26.6.06 (נספח א' לתצהיר).
בפנייה מבקש עו"ד יהושע אישור לכך שהנתבעים יהיו זכאים לרכוש מהמינהל על ידי תשלום דמי היתר כמקובל את זכויות החכירה בשטחים הנוספים שבמפלס דירתם לשם תוספת בניה לדירתם הקיימת.
בתשובה אישר עו"ד דרייפוס ממינהל מקרקעי ישראל לעו"ד יהושע כי אין מניעה משפטית לחתימה על בקשה להיתר אשר תוגש על ידי בעלי זכות החכירה סידי אליהו ועידית (נספח ב' לתצהיר עו"ד יהושע).
עו"ד יהושע הצהיר כי הנתבעים הסכימו לשתף פעולה עם מרטי ולאפשר למרטי לרכוש את הזכויות בשמם "כאשר מוסכם וברור היה לחלוטין כי הסיוע שינתן למרטי בעניין זה הינו טכני בלבד, ולא יטיל על סידי עלויות כלשהן" (סעיף 29 לתצהיר עו"ד יהושע).
הגרסה של עו"ד יהושע היא כי המצג של מרטי היה: "תנו לי יפוי כח ואני קונה את זה בשמכם" (עו"ד יהושע, עמוד 74 לפרוטוקול).
תשלום דמי הניצול
ביום 1.3.07 שלח עו"ד יהושע אל עו"ד נוריאל דור אישור לרישום בפנקסי המקרקעין, פטור ממס שבח ומס מכירה וייפוי כח בלתי חוזר מטעם הנתבעים. במכתבו ציין עו"ד יהושע כי הוא משחרר לידי מרשיו – המוכרים – את כל כספי הפקדון המופקדים אצלו בנאמנות. בתגובה השיב לו עו"ד דור כי הוא מנוע מלשחרר את כספי הפיקדון, היות ואין בידיו אישור תשלום דמי הניצול, ודרש ממנו להמשיך ולהחזיק את הכסף בנאמנות, כמתחייב מההסכם.
ביום 8.5.07 פנה עו"ד יהושע אל עו"ד דור, ביקש לקבל עדכון בנוגע לתשלום דמי הניצול וטען כי לא יוכל להמשיך ולהחזיק בכספי הנאמנות, שכן כספי הנאמנות לא נועדו לתשלום דמי הניצול.
בתשובה למכתבו של עו"ד יהושע שלח עו"ד דור מכתב ביום 15.5.07 בו הבהיר כי הסכום המופקד אצל עו"ד יהושע בנאמנות נועד לתשלום דמי הניצול.
בתשובה, כתב עו"ד יהושע ביום 18.7.07:
"כמוסכם בסעיף 5.5 להסכם, הצדדים הקצו את הסך של 30,000$ המוחזק בידך (בידי עו"ד דור) בנאמנות למטרת תשלום דמי הניצול, בעוד שהמוכר התחייב להוסיף את ההפרש ככל שהתשלום בגין דמי הניצול יעלה על הסך דלעיל המופקד בידיך בנאמנות" (סעיף 2 למכתב).
יוער כי האמור במכתב זה איננו מתיישב עם הטענה שהעלה עו"ד יהושע בהמשך, לפיה תשלום יתרת דמי הניצול איננו חל על הנתבעים אלא על התובעת. עו"ד יהושע העיד כי המכתב נכתב ע"י עורכת דין ממשרדו והוא רק חתם על המכתב, בלי שבדק את תוכנו (עמודים 70-69 לפרוטוקול).
במהלך חודש אוגוסט 2007 הגיע שובר התשלום עבור דמי הניצול על סך 383,750 ₪ לידי עו"ד דור אשר העבירו לעו"ד יהושע.
בתשובה כתב עו"ד יהושע כי המוכרים לא מכרו לקונים את זכויות הבניה בתוספת ומחיר התמורה לא כלל זכויות בניה אלו, אלא הם רק הסכימו לרכוש את הזכויות עבור הקונים, אך זאת במימון מלא של הקונים.
בסופו של דבר הועמד הסכום שדרש המינהל כתנאי להסכמתו לתוספת הבנייה על סך של 302,795 ₪.
על מנת להקטין את נזקיהם, שילמה התובעת את דמי הניצול, כולל החלק אשר לטענתם על הנתבעים לשאת בו, בסך 170,795 ₪.
התובעת שלחה דרישה למוכרים להחזיר להם את הסכום ששילמו במקומם.
המוכרים סירבו לשלם את דמי הניצול.
דיון
הבירור בעניין גובה דמי הניצול
רחל מרטי הצהירה כי הנתבעים סיפרו שהם ביררו באמצעות מכרה אדריכלית מהם דמי הניצול הצפויים לתשלום בגין התוספת וטענו שהם יודעים פחות או יותר באיזה סכומים מדובר, כך שקביעת הסכום של 30,000 דולר לטובת תשלום דמי הניצול הייתה מקובלת עליהם (רחל מרטי, סעיף 12 לתצהיר).
הנתבעת הצהירה כי עוד לפני החתימה על הסכם המכר הם ניסו לברר את שווי דמי הניצול ונאמר להם, גם על ידי מרטי וגם על ידי אדריכלית שהכירה וביררה לבקשתה נקודה זו, כי דמי הניצול יהיו בסך של 1,200 ₪ ל– 1 מ"ר (הנתבעת, סעיף 32 לתצהיר). בעדותה מיום 28.9.08 בפני הרשם פוני העידה הנתבעת כי האדריכלית היא שביררה עבורה במינהל את גובה דמי הניצול (עמוד 9 לפרוטוקול מיום 28.9.08).
עו"ד יהושע הצהיר כי במהלך פגישה במשרדו עם משפחת מרטי ומשפחת סידי, טענו דניאל מרטי ואשתו, אשר אף היא מצויה בעסקי בניה ומקרקעין, כי דמי הניצול הצפויים לתשלום למינהל עומדים על 1,200 ₪ ל- 1 מ"ר וכי הם מבקשים ליצור מנגנון כספי שבאמצעותו הם יוכלו לרכוש בשמה של משפחת סידי את זכויות הבניה ביחס לתוספת (ראובן יהושע, סעיף 33 לתצהיר). לפי תצהירו:
"מרטי ואשתו טענו בפנינו כי זהו הסכום שהם עצמם שילמו לאחרונה כדמי ניצול למינהל על מנת לקבל היתר בניה עבור תוספת הבניה הצמודה לדירתם שבקומת הגג, וכי מהיכרותם האישית את מחירי העסקאות בשכונת עין-כרם, זהו המחיר אותו גובה ממ"י מזה זמן גם במקרים אחרים" (ראובן יהושע, סעיף 34 לתצהיר).
ראובן יהושע הצהיר כי באותה פגישה התקשר דניאל מרטי ממשרדו לפקידה מסוימת במינהל מקרקעי ישראל, דורית דוד, על מנת שזאת תאשר כי אכן הסכום הנטען של 1,200 ₪ ל- 1 מ"ר הוא המחיר אותו נוהג המינהל לגבות כדמי היתר עבור 1 מ"ר זכויות בניה בשכונת עין כרם (ראובן יהושע, סעיף 35 לתצהיר).
על גרסה זו חזר עו"ד יהושע גם בחקירתו הנגדית (עמוד 57 לפרוטוקול).
הנתבעת העידה אף היא על אותה שיחה עם דורית דוד בה דובר על דמי הניצול (הנתבעת, עמוד 82 לפרוטוקול).
דניאל מרטי הכחיש כי הוא או אשתו אמרו לנתבעים או לעו"ד יהושע שדמי הניצול יעמדו על כ-1,200 ₪ למטר (עמוד 41 לפרוטוקול).
ביחס לגרסה של הורי התובעת הצהיר עו"ד יהושע כי:
"לנוכח כל האמור לעיל אין לי, אלא לומר באופן המפורש ביותר, כי הן דניאל מרטי והן אשתו משקרים בתצהיריהם במצח נחושה, ובפרט בהתייחס למצגי השווא אותם הציגו בפנינו ביחס לשווי של 1,200 ₪ עבור 1 מ"ר של "זכויות בנייה", אותו גובה ממ"י בגין "דמי ההיתר"" (עו"ד יהושע, סעיף 74 לתצהיר).
מכתביו של עו"ד יהושע מהתאריכים 1.3.07 ו- 18.7.07 תומכים בכך שעל פי הבנתו, הנתבעים לא אמורים היו לשלם דמי ניצול.
לשאלת בית המשפט בנוגע להסדר ביחס לאותם 30,000 דולר אשר הוחזקו בנאמנות על ידי עו"ד דור, השיב עו"ד דור: "הוא (עו"ד יהושע, ע.כ.) הניח שזה יהיה נמוך מאד" (עמוד 16 לפרוטוקול).
לשאלה האם עו"ד יהושע הניח שהקונים ישלמו את מלוא דמי הניצול השיב עו"ד דור: "לא, בפירוש לא. אף אחד לא ידע. זה נתון שאף אחד לא ידע אותו, עובדה שהיא שבסופו של יום הסכום היה 300,000 ₪ ומשהו ולא כפי שסבר עו"ד יהושע או מישהו אחר, ולכן עמדתי שיהיה סכום מספיק מעבר ל- 30,000 דולר שיבטיח את התשלום הזה, וזה אותם 40,000 דולר" (עו"ד דור, עמוד 16 לפרוטוקול).
לשאלת בית המשפט האם בפירוש דובר על כך שאותם 70,000 דולר מבטיחים גם את דמי הניצול השיב עו"ד דור: "כן, זה היה נושא מאוד מהותי, ואני יכול להגיד שאם דמי הניצול לא היו על סידי, מרטי לא היו קונים את הנכס" (עמוד 18 לפרוטוקול).
לשאלה האם נכון שלסידי לא היה מושג לגבי תשלומים למינהל השיבה הגב' מרטי: "גם לי לא היה מושג" (עמוד 23 לפרוטוקול).
לשאלה מדוע סיכמו כי סכום של 30,000 דולר יוקצה לתשלום למינהל השיבה: "התקציב שלנו לרכישת הבית מה שחשבנו שהבית היה שווה בזמנו לאור מה שציינתי קודם היה 340,000 דולר, 10,000 דולר נוספים ביום החוזה הוסף, זה הגיע ל- 350,000 דולר, זה היה המחיר שקבענו" (עמוד 23 לפרוטוקול).
הגב' מרטי העידה כי: "גב' סידי אמרה לי שהיא התייעצה עם אדריכלית וזה בסביבות 2,000 ₪ למטר, אני לא ידעתי וגם היא לא ידעה. גם למינהל לקח שנתיים להכין את הערכה" (עמוד 23 לפרוטוקול).
לשאלה האם סוכם מה יהיה במקרה שיהיה עודף מ- 30,000 דולר השיבה הגב' מרטי: "אם היה עודף, וקיווינו שיהיה עודף, הוא היה חוזר אלי" (עמוד 24 לפרוטוקול). בהמשך היא הוסיפה: "באותו מעמד סיכמנו שאם יהיה מעבר ל- 30,000 דולר זה יחול עליהם, ועל בסיס זה עו"ד יהושע ניסח את החוזה" (עמוד 24 לפרוטוקול).
דניאל מרטי השיב כי: "אנו החלטנו שאנו מוכנים להשתתף עד 30,000 דולר דמי הסכמה ובתקווה שאולי זה יהיה גם פחות" (עמוד 39 לפרוטוקול).
הנתבעת העידה כי מתווך שהגיע בזמנו המליץ למכור את הדירה במחיר של 320,000 דולר. זה היה כשלוש שנים לפני העסקה נשוא התביעה (עמוד 47 לפרוטוקול).
לשאלה האם החליטו להוסיף על סכום זה איזה סכום השיבה: "אני חושבת שהחלטנו על המחיר, אני לא בטוחה, אני חושבת שידענו כבר שצריך לשלם למנהל" (עמוד 47 לפרוטוקול).
לשאלת בית המשפט האם נכון שאף אחד לא חשב שדמי הניצול יעלו על 30,000 דולר השיב עו"ד יהושע: "לא. אני לא יודע. אני לא יודע ואני לא הייתי מוכן לקחת על זה סיכון. אני כעו"ד כשמישהו רוצה לקנות זכויות בניה ואני לא גובה על זה תמורה, איך יכולתי לגבות תמורה כשיש חתול בשק ואני לא יודע כמה זה ישתלם בסוף?" (עמוד 67 לפרוטוקול).
עו"ד יהושע עמד על כך שסוכם שמרטי ישלמו את כל ההפרש מעבר ל- 30,000 דולר (עמוד 68 לפרוטוקול). לטענתו הסכום של 30,000 דולר הופקד בנאמנות אצל ב"כ הקונים מאחר והם אמורים היו לטפל בתשלום דמי הניצול (עמוד 69 לפרוטוקול).
עו"ד יהושע השיב כי: "הטעות או ההטעיה נוגעת בתחשיב שעשה דניאל מרטי בנוכחותי ועליו כל המנגנון של ה- 30,000 דולר נקבע על סמך דבריו של מרטי. זה אולי לא טעות אלא יותר הטעיה. אם מרטי היה אומר לנו שהמחירים הם 200,000 דולר, היינו מבקשים שישלם אצל עו"ד שלו 200,000, אם הוא רוצה את המנגנון הזה. הטענה שהם היו מוכנים לשלם 340,000 – 350,000 דולר בטוטל כולל זכויות בניה זה פשוט לא נכון" (עו"ד יהושע, עמוד 73 לפרוטוקול).
ובהמשך: "כל ההכנסה של נושא זכויות הבניה לתוך ההסכם נעשה עקב הטעיה של מרטי" (ראובן יהושע, עמוד 73 לפרוטוקול).
לשאלה מה הייתה הטעות השיב עו"ד יהושע: "שהם הסכימו לאפשר למרטי לעשות בהם שימוש לרכוש את הזכויות והוא בסוף גם קנה את זה בעצמו. הסכמנו לשתף איתו פעולה כי הוא ביקש להשתמש בסידי כדי לרכוש את הזכויות" (ראובן יהושע, עמוד 73 לפרוטוקול).
לשאלה מדוע החלק של דמי הניצול הופקד אצלו השיב עו"ד דור כי ההנחה הייתה שדמי הניצול יהיו נמוכים מ- 30,000 דולר וההשבה אמורה הייתה להיות לידי הקונים. עו"ד דור הבהיר כי אותם 30,000 דולר לא אמורים היו להיות חלק מהתמורה (עמוד 14 לפרוטוקול).
מהראיות עולה כי עובר לחתימה על ההסכם הבהירו מרטי כי אינם מוכנים לשלם מעל 340,000 דולר, סידי הבהירו כי לא יסכימו לקבל סכום שיפחת מ- 310,000 דולר ושני הצדדים הניחו כי דמי הניצול לא יעלו על 30,000 דולר.
נוסח הסכם המכר
ב"הואיל" השלישי להסכם המכר מצהיר המוכר כי "לדירה ו/או לו כבעלי הדירה הזכות לרכישת זכויות לתוספת בניה לדירה... וזאת בכפוף לתשלום דמי ניצול או דמי היתר למינהל מקרקעי ישראל...", ב"הואיל" השישי מצהיר המוכר כי "על פי אישור האגף לייעוץ משפטי של מנהל מקרקעי ישראל מיום 26.6.06 אין מניעה משפטית לחתימת המינהל על בקשה להיתר בניה אשר תוגש על ידי המוכר בגין התוספת..." וב"הואיל" השביעי נכתב כי המוכר "מתחייב לרשום ע"ש הקונה את זכויות החכירה בנכס לרבות התוספת במינהל מקרקעי ישראל".
בסעיף 2.2 להסכם מצהיר הקונה כי מצא את הדירה מתאימה, וכי הוא רוכש אותה "as is", "וזאת בכפוף לרכישת התוספת על ידי המוכר והעברת הזכויות בה ובדירה ע"ש הקונה".
סעיף 5.5 להסכם קובע כי:
"מוסכם כי בנוסף לתמורה המוסכמת לעיל ולא יאוחר מיום 15.9.06, יפקיד הקונה בידי בא-כוחו, עו"ד נוריאל דור, סך של 30,000$...
...סכום זה ישמש לתשלום דמי הניצול ו/או דמי ההיתר לרכישת התוספת ע"י המוכר ממינהל מקרקעי ישראל וישולם ע"י ב"כ הקונה עם המצאת שובר תשלום מן המינהל ובמועד שנקבע בו. היה והתשלום עבור התוספת יעלה על סכום זה יוסיף המוכר את ההפרש. היה והתשלום עבור התוספת יפחת מסכום זה, יהיה הקונה זכאי לקבל בחזרה את ההפרש על פירותיו. עו"ד דור ישקיע את סכום הפקדון לעיל בפק"מ שבועי מתחדש."
סעיף 5.2.3 להסכם, העוסק בתשלום השלישי, קובע כי:
"באם עד למועד התשלום האמור לא שילם המוכר את כל התשלומים החלים עליו בהתאם להוראות הסכם זה ולא יהיו בידיו כל האישורים הדרושים לצורך ביצוע העברת הזכויות במינהל מקרקעי ישראל מאת רשויות מס שבח, מס מכירה ומהרשות המקומית (לרבות היטל השבחה בגין הדירה הנמכרת ללא התוספת) וכן אישור על תשלום דמי היתר או דמי ניצול ו/או דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל, אם וככל ויחולו, כי אז יופקד הסך האמור בידיו הנאמנות של עו"ד ראובן יהושע, והוא יהיה רשאי לעשות בו שימוש אך ורק לצורך סילוק חובות המוכר לרשויות האמורות ולקבלת אישוריהן לצורך ביצוע העברת הזכויות, ורק את היתרה, אם תיוותר, יהיה רשאי להעביר לידי המוכר. מוסכם כי עו"ד יהושע יהיה רשאי לשחרר סך של 30,000$ מתוך סכום זה לידי המוכרים ללא תנאי, ואף אם אין בידיו את כל האישורים או חלקם. יתרת 40,000$ תוחזק כאמור עד להשגת כל האישורים לאחר תשלום כל המיסים כאמור בסעיף 7 להלן ככל שיחולו" (ההדגשה שלי, ע.כ.).
סעיף 9.5 לחוזה קובע:
"למען הסר ספק מובהר בזאת מפורשות כי על המוכר לא תחול כל חובה להשגת היתר בניה עבור התוספת, ואם וככל שיחפוץ הקונה בקבלת היתר בניה לתוספת מאת הרשויות המוסמכות לצורך בניית התוספת או השלמתה כי אז האחריות להשגת ההיתר וכל ההוצאות אשר תהיינה כרוכות בכך (פרט לתשלום עבור תוספת הניצול למנהל) יחולו על הקונה באופן בלעדי..." (ההדגשה שלי, ע.כ.).
מלשון החוזה עולה כי על המוכרים לשאת בתשלום דמי הניצול למינהל מקרקעי ישראל, מעבר ל- 30,000 דולר.
טעות סופר בהסכם
לטענת הנתבעים, נפלה טעות סופר בניסוח הסכם המכר ונכתב בטעות כי דמי הניצול יחולו על המוכר במקום על הקונה.
עו"ד יהושע הצהיר כי:
"לצערי הרב, בפועל ועקב טעות סופר מצערת אשר נגרמה ככל הנראה בהיסח הדעת בעת ניסוח ההסכם על ידי ואשר לא שמתי לב אליה, משלא היתה חלק מהותי מן ההסכם, התבלבלו כנראה היוצרות בין הצדדים ובמקום יירשם בו שעל הקונים תחול החובה להוסיף כל סכום שיידרש לצורך רכישת "זכויות הבנייה" מעבר לסך של 30,000$ אשר הופקדו בידיו של עו"ד נוריאל דור לצורך זה ולמוכרים תעמוד הזכות לקבל את ההפרש שיוותר במידה והסכום יפחת מן הסכום המופקד, כפי שסוכם בפועל ביננו, נרשם בחוזה בטעות ההיפך מכך!" (ראובן יהושע, סעיף 45 לתצהיר. ההדגשה במקור, ע.כ.).
לפי תצהירו של עו"ד יהושע: "כיום ובדיעבד אינני פוסל גם את האפשרות כי לדניאל מרטי אשר היתה גישה חופשית למשרדי ושהה בו באותה תקופה פעמים רבות היתה "נגיעה" כלשהי לטעות סופר זו אשר לא נתתי את דעתי עליה" (ראובן יהושע, סעיף 46 לתצהיר).
עו"ד יהושע העיד: "שיש מילים שלפעמים, כאן בהסכם במקום לכתוב קונה כתבתי מוכר. כל הסעיפים של דמי הניצול זה לא עניין אותנו, רצינו למכור את הדירה, ואמרנו שזאת הדירה, ויש את השלד, ואת האפשרות לקנות מהמינהל, ותקנה על חשבונך ואני לא גובה ממך אגורה, ולא מפיק מכך רווח..." (עמוד 61 לפרוטוקול).
עו"ד יהושע העיד כי לפי מה שהוסכם: "אם יישאר כסף, היה ברור שיישאר כסף מה- 1,200 ₪ למטר, הכסף יעבור לסידי. לכן מה שקרה שהתחלפו המילים בין המוכר לקונה" (עמוד 61 לפרוטוקול). לפי גרסתו סוכם שאם דמי הניצול יעלו על הסכום שהפקידו הקונים, מרטי ישלמו ואם הסכום יהיה נמוך מהסכום שהופקד, סידי יקבלו את ההפרש (עמוד 61 לפרוטוקול). גרסה זו אינה מתיישבת עם נוסח ההסכם, ולא עם עדותה של הנתבעת עצמה אשר לא ידעה להשיב מי אמור היה לקבל את יתרת הסכום המופקד במקרה שדמי הניצול היו נמוכים מ- 30,000 דולר.
דין הטענה בדבר טעות סופר להידחות. אין מדובר בסעיף בודד בהסכם, אשר יתכן כי נפלה בו טעות סופר. הקביעה לפיה הנתבעים הם שיישאו בתשלום דמי הניצול ככל שיעלו על 30,000 דולר משתמעת לא רק מסעיף 5.5 אלא גם מיתר הסעיפים המצוטטים לעיל. מדובר במגמה אחידה לאורך ההסכם, שאיננה מתיישבת עם טענה לטעות סופר.
עו"ד דור העיד כי כל מה שקשור לתוספת הבניה היה תוספת שלו להסכם, גם ב"הואיל" וגם בסעיפי החוזה (עו"ד דור, עמוד 9 לפרוטוקול). טיוטות ההסכם לא הוצגו, ויתכן שמקור ההסכמה לפיה יתרת התשלום הוטלה על הנתבעים הינו בשינויים שערך עו"ד דור בהסכם. עו"ד יהושע עצמו העיד כי:
"יש מצב שעוברים על ההסכם ומוציאים הרבה טיוטות זה כמו אותו חוזה חכירה שלא קוראים עד הסוף, לא כל פעם שיש תיקון אני קורא מהתחלה ועד הסוף, לפעמים יש טעות באיזה שהוא שלב, בזמן החתימה על ההסכם, ההסכם לעוס אני לא יושב לקרוא את ההסכם מהתחלה ועד הסוף, אולי אחד הדברים שמאז אני נזהר בהם זה לקרוא ברגע החתימה" (עמוד 60 לפרוטוקול).
עו"ד יהושע התבקש להתייחס לסעיף 9.5, בו נקבע כי ההוצאות הכרוכות בהשגת היתר בנייה "פרט לתשלום עבור תוספת הניצול למנהל" יחולו על הקונה, והשיב: "אם לא הייתה טעות סופר בסעיף 5.5, שסעיף 5.5 היה צריך להיות כתוב שהקונה יוסיף את ההפרש, והיה כתוב בהמשך האם התשלום עבור התוספת יפחת מסכום זה יהיה המוכר זכאי לקבל, אז היה ברור שסעיף 9.5 מתייחס רק לאותם 30,000 דולר ולא מעבר לזה. יש התייחסות קונקרטית אם משלמים יותר או פחות בסעיף 5.5" (עמוד 61 לפרוטוקול). לא ניתן לקבל פרשנות זו. ככל שמדובר באותם 30,000 דולר אשר הופקדו על ידי הקונים, לא היה מקום להחריגם מההוצאות שהוטלו על הקונה. ברור כי הסעיף עוסק בתשלום ככל שיעלה על אותם 30,000 דולר.
פרשנות ההסכם
לטענת הנתבעים, יש לפרש את הסכם המכר לפי אומד דעתם של הצדדים, המביא למסקנה כי הוסכם שהתשלום בגין דמי הניצול יחול על הקונים. לטענתם המקרה דנן הוא מקרה המצדיק סטייה מלשון החוזה, שכן היצמדות ללשון החוזה, הלא ברורה, תוביל לתוצאה אבסורדית תוצאה בה הצד החלש, המוכרים, ניצולי השואה המבוגרים ייפגעו כספית משמעותית, בו הצד החזק, הורי הקונה, הבקיאים בנדל"ן ובמחיריו ירוויחו משמעותית.
לכן, לטענת הנתבעים, אין בית המשפט צריך לפנות ללשון החוזה אלא לבדוק את הנסיבות החיצוניות להסכם. לשון ההסכם אינה ברורה, יש סעיפים מהותיים הסותרים אחד את השני. על כן יש לפרש על פי אומד דעת הצדדים במועד ההתקשרות, ובראש ובראשונה האם אדם סביר בכלל והמוכרים בפרט, התכוונו למכור דירה השווה כ- 350,000 דולר, בסך של כ- 260,000 דולר.
לטענת הנתבעים, העובדה שהסך של 30,000 דולר אשר הקונים הפקידו עבור דמי ניצול /ואו דמי היתר הופקד אצל עו"ד נוריאל דור, ב"כ הקונים, מוכיחה כי מי שהיה צריך לשאת במלוא התשלום הם הקונים. הטיפול מול מינהל מקרקעי ישראל נעשה על ידי הקונים, הכספים הופקדו אצל ב"כ הקונים ועל כן הקונים אחראים לתשלום.
הטענה לפיה פירושו הנכון של ההסכם הינו כי התשלום חל על הקונים איננה עולה בקנה אחד עם הטענה לטעות סופר, שכן בזו האחרונה יש משום הודאה בכך שפירושו של ההסכם מבלי שיתוקן, ולכל הפחות של סעיף 5.5 להסכם, הינו כי התשלום חל על המוכרים.
עם זאת, ולמעלה מן הצורך, אציין כי דין הטענה להידחות אף לגופה.
סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, בנוסחו העדכני, קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
מאז תיקון החוק בשנת 2011 נדונה בפסיקה ובכתיבה האקדמית שאלת השפעתו של תיקון הסעיף על הפסיקה המקובלת עד לתיקון, שיסודותיה בפסקי הדין בע"א 4629/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון וייזום (1991) בע"מ, פ"ד מט(2) 265 (1995) ובדנ"א 2045/05 ארגון מגדלי הירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1 (2006) (ראו איל זמיר "אפרופים עדיין כאן" עורך הדין 11, 98 (2011); נילי כהן "הניסוח בעייתי, התכלית ברורה" שם, 102 (2011); פסק דינו של השופט דנציגר בע"א 11039/07 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' אבנר אגוד לביטוח נפגעי רכב בע"מ (פורסם במאגרים, 6.7.2011)).
ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם במאגרים, 26.2.12) התקבלה בדעת רוב עמדתו של המשנה-לנשיאה ריבלין, לפיה הפירוש הנכון של הסעיף לאחר תיקונו הנו כי:
"חוזה יפורש תוך בחינה מקבילה ומשותפת של לשון החוזה ושל נסיבות העניין, בכפוף לחזקה פרשנית – ניתנת לסתירה – שלפיה פרשנות החוזה היא זו התואמת את פשט הלשון, דהיינו: את המשמעות הפשוטה, הרגילה והטבעית של הכתוב. החזקה ניתנת לסתירה במקרים שבהם למד בית המשפט, מתוך הנסיבות, כי הלשון אינה פשוטה וברורה כפי שנחזתה להיות במבט ראשון; וכי למעשה – עשויה היא להתפרש בדרכים אחרות מאלה שנראו ברורות בתחילת הדרך הפרשנית."
בכך נותרה, למעשה, על כנה הגישה שהותוותה בפסקי הדין בעניין אפרופים ומגדלי הירקות. נוכח קביעה זו הוסיף בית המשפט כי מתייתר הצורך להידרש לשאלה האם התיקון לחוק חל על הסכמים שנכרתו לפני כניסתו לתוקף.
בענייננו, לשון ההסכם הינה ברורה. משמעותם של כל הסעיפים אשר צוטטו לעיל הינה אחת – כי ככל שיעלו דמי הניצול על הסך של 30,000 דולר, יישאו המוכרים ביתרת התשלום.
נסיבות העניין אינן מביאות למסקנה שונה. עדותם של הקונים, כמו גם ההסדר בדבר הפקדת הסך של 30,000 דולר אשר יוחדו לתשלום דמי הניצול על ידי הקונים, תומכים בכך שהכוונה הייתה כי בהפקדת סך זה ישלימו הקונים את חלקם בדמי הניצול. מקובלת עליי טענת הנתבעים כי הם לא התכוונו לשאת בעצמם בדמי הניצול, אולם כוונה זו לא מצאה את ביטויה בהסכם מאחר ושני הצדדים הניחו, כאמור, כי דמי הניצול לא יעלו על הסך של 30,000 דולר. ההסדר בעניין התשלום במידה ודמי הניצול יעלו על סך זה נועד להבטיח כי הקונים לא יישאו בכל תשלום נוסף, אך הוא נקבע מבלי שהצדדים, ולכל הפחות הנתבעים, שיערו שייעשה בו שימוש. בכך אין כדי לתמוך במסקנה אליה מבקשים הנתבעים להגיע, לפיה הפרשנות הנכונה של ההסכם הינה כי הקונים הם שהתחייבו לשאת בכל תשלום נוסף בגין דמי הניצול.
טעות
לטענת הנתבעים הם התקשרו בהסכם עם התובעת בכל הקשור לרכישת זכויות הבנייה מאת מינהל מקרקעי ישראל עקב טעות, שכן הניחו שדמי הניצול לא יעלו על 30,000 דולר.
קשה לדעת האם בענייננו מדובר בטעות ידועה או בטעות בלתי ידועה. נטען כי הורי התובעת הבקיאים בשוק הנדל"ן ידעו או היו אמורים לדעת כי התשלום למינהל יעלה על הסך של 30,000 דולר, ואם כן הנתבעים היו רשאים לבטל את החוזה.
לחילופין טוענים הנתבעים כי קבלת העמדה לפיה הורי התובעת נקבו בסכום של 1,200 ₪ למ"ר יש בה כדי להוביל למסקנה כי מדובר בטעות לא ידועה ומשותפת של שני הצדדים להסכם.
לטענת הנתבעים, שיקולי הצדק מחייבים את ביטול ההסכם אם התובעת לא תשא בתשלום למינהל. לטענתם, אין זה צודק ואף אין זה הוגן מבחינה מסחרית כי בסופו של דבר התוצאה תהיה כי הנתבעים מכרו את דירתם לתובעת בסך של כ- 260,000$, כאשר עסקינן בדירה אשר שוויה במועד המכירה ללא זכויות הבנייה היה שווה כ- 310,000 – 320,000 דולר לפחות ועם זכויות הבנייה לפחות כ- 80,000 דולר יותר.
לטענת הנתבעים הטעות איננה טעות בכדאיות העסקה. טעות בכדאיות העסקה היא טעות המתייחסת לערך העסקה, לשוויה המסחרי או הכלכלי היחסי.
על פי סעיף 14 לחוק החוזים (כללי):
"(א) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני ידע או היה עליו לדעת על כך, רשאי לבטל את החוזה.
(ב) מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה, אם ראה שמן הצדק לעשות זאת; עשה כן, רשאי בית המשפט לחייב את הצד שטעה בפיצויים בעד הנזק שנגרם לצד השני עקב כריתת החוזה.
...
(ד) "טעות", לענין סעיף זה וסעיף 15 - בין בעובדה ובין בחוק, להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה."
ביטול החוזה על ידי בית המשפט אפשרי, אפוא, כאשר מדובר בטעות שאינה בכדאיות העסקה בלבד, וכאשר ניתן להניח שהצד המבקש את הביטול לא היה מתקשר בחוזה לולא אותה טעות.
יש להבחין בין טעות אשר יש לה השלכות על כדאיות העסקה (הגדרה כזו תכלול את רובן המוחלט של הטעויות העשויות להביא את הטועה לדרוש את ביטול הסכם) ובין טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה. הפרשנות שהתקבלה בפסיקה למונח "טעות שאינה אלא בכדאיות העיסקה" היא זו של פרופ' דניאל פרידמן, לפיה מדובר ב"טעות ביחס לסיכון שנטל הצד על עצמו, בין במפורש ובין לפי פירושו הנכון של החוזה או ההבנה שיש לנו לגבי חוזים מסוג זה" (דניאל פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט יד 459 (תשמ"ט); ראו גם דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ב 735-724 (1992)).
כפי שנפסק בע"א 2469/06 סויסה נ' חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ (פורסם במאגרים, 14.8.08):
"בע"א 2444/90 ארואסטי נ' קאשי, פ"ד מח(2) 513 (1994) (להלן: עניין ארואסטי) (צוטט בהסכמה בע"א 1514/04 שיכון השקעות בע"מ נ' יון חנית נכסים בע"מ, פסקה 11 לפסק דינו של כבוד השופט א' גרוניס (לא פורסם, 14.12.2006)), אומצה תאוריית הסיכון שהציע פרופ' פרידמן בהקשר זה ולפיה "טעות בכדאיות העסקה היא טעות ביחס לסיכון שנטל על עצמו צד לחוזה, או שראוי, על פי הנסיבות, לייחס לאותו צד נטילת סיכון כזו. אם צד נטל על עצמו סיכון מסויים, אזי אין הוא יכול להתנער ממנו אחר כך (ד' פרידמן "הסיכון החוזי וטעות והטעיה בכדאיות" עיוני משפט י"ד (תשמ"ט) 459)" (עניין ארואסטי, 527; פרידמן וכהן, 725-730). על דרך השלילה ניתן לומר כי טעות שיש בה כדי לעוות את תמונת הציפיות, הסיכונים והשיקולים המסחריים שעמדו לנגד עיניי המתקשר בחוזה, איננה טעות בכדאיות העסקה גם אם יש לה השלכות כלכליות המקרינות על שווי הממכר."
עוד נפסק בעניין סויסה כי "התרשלות גרידא של הצד הטועה אין בה כדי לשלול את זכותו לביטול החוזה בשל פגם בכריתה מסוג טעות על פי סעיף 14(א) לחוק החוזים או הטעיה לפי סעיף 15 לאותו חוק".
גם בהצעת חוק דיני ממונות, התשע"א-2011 (ה"ח הממשלה 595) אומצה גישתו של פרופ' פרידמן. בסעיף 111 להצעת החוק, במקום "להוציא טעות שאינה אלא בכדאיות העסקה", מוצע הנוסח "למעט טעות שהסיכון לגביה מוטל על הטועה".
כפי שמציין פרופ' פרידמן במאמרו, כעיקרון יתכנו בהחלט מקרים בהם צד לקח על עצמו את הסיכון שיתברר כי עלויות נלוות של העסקה עולות על המצופה. עם זאת, מהראיות עולה כי במקרה זה לא התכוונו הנתבעים "לקחת סיכון" בעניין דמי הניצול, אלא ששני הצדדים סמכו על כך שדמי הניצול לא יעלו, ולכל הפחות לא יעלו באופן משמעותי, על הסך שהופקד על ידי הקונים. הצדדים לא התייחסו לרכיב זה של ההסכם כאל רכיב הכולל מימד משמעותי של אי וודאות, אלא סברו כי הוא מכוסה בעיקרו על ידי הסכום שהופקד אצל עו"ד דור, כאשר למקרה של סטייה קלה לכאן או לכאן נקבע המנגנון שבסעיף 5.5 להסכם.
לאור כל האמור, מסקנתי היא כי במקרה זה הסכימו הנתבעים לחוב ביתרת דמי הניצול עקב טעות, שאיננה טעות בכדאיות העסקה גרידא.
אני דוחה את הטענה לפיה מדובר בטעות ידועה. איש מהצדדים לא הביא ראיות אשר יבהירו מניין נוצר הפער בין הסכום שנדרש בפועל על ידי מינהל מקרקעי ישראל ובין הסכום שהצדדים שיערו שיידרש. יש להזכיר כי לפי גרסת הנתבעים התקשר דניאל מרטי לפקידה מהמינהל אשר אישרה באוזניהם כי הסכום של 1,200 ₪ למ"ר הוא הסכום שנוהג המינהל לגבות.
לא הוכח, אפוא, כי התובעת והוריה ידעו או שהיה עליהם לדעת אודות גובה דמי הניצול שדרש המינהל.
מדובר, אם כן, בטעות שאיננה ידועה, אשר ביטול החוזה בעקבותיה נתון לשיקול דעתו של בית המשפט.
הנתבעת העידה כי "אני לא הייתי מוכנה למכור את הבית הזה, לא הייתי מוכרת את הבית בסכום פחות ממה שביקשתי... עכשיו אם אני משלמת את המינהל זה יוצא שמכרתי ב- 250,000 דולר זה שיגעון" (עמוד 86 לפרוטוקול). לדבריה נקודת המוצא שלהם הייתה כי שווי הדירה 320,000 דולר (עמוד 47 לפרוטוקול).
את טענתם בעניין שווי הדירה היה על הנתבעים לתמוך באמצעות חוות דעת שמאי, אולם הם לא עשו כן.
השמאי יריב סיקרון נתן תצהיר מטעם הנתבעים. לפי תצהירו, במהלך יוני 2006 פנה אליו טלפונית עו"ד יהושע וביקש את חוות דעתו בקשר לנכס נשוא התביעה (יריב סיקרון, סעיף 2 לתצהיר). הוא ביקר במקום, והודיע לעו"ד יהושע כי הוא מעריך שווי מ"ר בנוי בסביבה בגבולות 4000 עד 4500 דולר למ"ר (יריב סיקרון, סעיף 4 לתצהיר). ההערכה התייחסה רק לבינוי המקורי והקיים בשטח, ללא שטחי התוספת וללא התייחסות לזכויות בנייה (יריב סיקרון, סעיף 5 לתצהיר).
אני דוחה את טענת התובעת לפיה יש להוציא את תצהירו של השמאי סיקרון מהתיק מהטעם שהוא לא התייצב להיחקר עליו וזאת מאחר ובתום ישיבת ההוכחות מיום 30.6.11 הודיע ב"כ התובעת כי הוא מוותר על חקירתו של השמאי (עמוד 87 לפרוטוקול).
תצהיר השמאי איננו מהווה תחליף לחוות דעת. בתצהירו הדגיש השמאי סיקרון כי "פרט לבדיקות הראשוניות האמורות, לא נתבקשתי להרחיב ולהכין חוו"ד פורמאלית מפורטת ובכתב בנדון" (יריב סיקרון, סעיף 6 לתצהיר). עדות זו איננה יכולה, אפוא, לשמש כראייה לשווי הנכס בעת הרלבנטית.
זאת ועוד, השמאי סיקרון איננו מתייחס בתצהירו לשווי הכולל של הנכס. אמנם אין מחלוקת כי מדובר בנכס בן כ-80 מ"ר, אולם בעדותה הסכימה הנתבעת כי למעשה שטח הבית נטו עמד על 55 מ"ר (עמוד 46 לפרוטוקול). הערכתו של השמאי סיקרון התייחסה לשווי מ"ר בנוי, ולא ברור כיצד היה נעשה חישוב שוויו של הנכס והאם הוא היה מוערך לפי שטח של 80 מ"ר.
לטענת התובעת מצב הממכר היה בקושי ראוי למגורי אדם. דירת חדר אחד בשטח של 55 מ"ר נטו, המטבח והשירותים בגינה, בלי מעבר מקורה ביניהם. גם טענה זו יש להוכיח באמצעות חוות דעת שמאי וחוות דעת שכזו לא הוגשה.
הנתבעים הציגו מכתב הממוען אל עו"ד יהושע, ממנו עולה כי בעת שערכו את ההסכם עם התובעת הייתה בפני הנתבעים הצעה נוספת לרכוש את הדירה תמורת 350,000 דולר. הנתבעים לא הוכיחו כי הצעה זו הייתה מעבר לדמי הניצול אשר היה עליהם לשלם. בסופו של דבר גם התובעת והוריה שילמו 350,000 דולר עבור רכישת הדירה.
לא די בטענות הנתבעים על מנת לקבוע כי בעת הרלבנטית היה שווי הדירה ללא התוספת ומעבר לדמי הניצול 320,000 דולר.
ספק אם די באמור לעיל על מנת לקבוע כי ניתן להניח שלולא הטעות לא היו הנתבעים מתקשרים בחוזה.
משלא הוכח כי הדירה נמכרה בפחות משוויה עם התוספת ולאור הניסוח החד משמעי של החוזה, קשה גם לקבוע כי מן הצדק לבטל את החוזה. ככלל, על בית המשפט לתת עדיפות לקיום החוזה. "כדי להביא את בית-המשפט לידי ביטול החוזה בגין טעות שאינה ידועה לצד השני, על הטועה לשכנע את בית-המשפט כי שקלול מצב הצדדים ואיזון עמדותיהם ונסיבותיהם מצדיק ביטול. לשון אחר: עליו להראות כי העוול שייגרם לו אם יישאר קשור בחוזה שבו התקשר עקב טעות גדול מן העוול שייגרם לצד השני על-ידי עצם הביטול" (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 289 (2005)). בנטל זה לא עמדו הנתבעים.
אני דוחה, אפוא, את הטענה כי יש לבטל את החוזה בשל טעותם של הנתבעים.
טענות שונות
לטענת הנתבעים, סעיף 5.5 קבע כי מי שירכוש את התוספת מהמינהל הוא המוכר (קרי, הנתבעים), כאשר בפועל מי שרכשה את התוספת מהמינהל היא הקונה, והדבר תומך בכך שהצדדים לא פעלו על פי לשון החוזה, ולכן אין לקבל את טענת התובעת כי יש לפרש את החוזה על פי לשונו ולא על פי אומד דעתם של הצדדים. אין חולק על כך שבפועל טיפלו הקונים בקבלת ההיתר, אך הדבר אינו תומך בטענת הנתבעים כי אין לפרש את החוזה על פי לשונו.
לטענת הנתבעים, הקונה קיבלה את החזקה בנכס בחודש ספטמבר 2006. שובר התשלום נשלח אליהם באוגוסט 2007, כלומר כשנה לאחר מועד מסירת החזקה. מאחר ולפי סעיף 7.1 להסכם המיסים לתקופה שממועד המסירה בפועל ואילך יחולו על הקונה וישולמו על ידו, על הקונה לשלם את התשלום.
לטענת התובעת מדובר בהרחבת חזית. עוד לטענתה, לו זו הייתה כוונת הצדדים במועד ניסוח ההסכם, מן הסתם הייתה הטענה מועלית בהזדמנות הראשונה.
דין הטענה להידחות בשל הרחבת חזית אסורה, אולם גם לגופה לא ניתן לקבלה.

סעיף 7.1 להסכם קובע:
"כל המיסים, האגרות, הארנונות ותשלומי החובה, ההיטלים ו/או תשלומים אחרים עירונים ו/או ממשלתיים לרבות היטל השבחה ו/או תשלום דמי היתר או דמי ניצול לרכישת התוספת ו/או דמי הסכמה למינהל מקרקעי ישראל החלים ו/או אשר יחולו על הנכס, בעליה ו/או מחזיקיה, לרבות ובלי לפגוע בכלליות האמור לעיל תשלומים עבור מים, חשמל, גז, ועד בית וארנונה כללית (להלן "המיסים") לתקופה שעד למועד המסירה בפועל יחולו על המוכר וישולמו על ידו, ואילו המיסים לתקופה שממועד המסירה בפועל ואילך יחולו על הקונה וישולמו על ידו".
הסעיף עצמו לוקה בחוסר בהירות, ולכאורה משתמע ממנו כי תשלום דמי הניצול יהיה תלוי במועד החיוב. הסדר כזה איננו סביר כשלעצמו – שכן בשונה מתשלומים אחרים כגון מים, חשמל וארנונה, מועד חיוב זה תלוי במועד הגשת הבקשה. ההסדר אף איננו מתיישב עם ההסדר הספציפי שנקבע ביתר הסעיפים העוסקים בדמי הניצול, לפיו ישלמו הקונים סך של 30,000 דולר ואת היתרה, ככל שתהיה, ישלמו המוכרים.
לטענת הנתבעים, הסכם המכר קבע מפורשות כי הסך של 30,000 דולר אשר הופקד אצל עו"ד דור ישמש לתשלום "דמי ניצול" או "דמי היתר", ואילו התשלום בסך של 302,795 ₪ אשר דרש מינהל מקרקעי ישראל היה בגין "דמי היוון".
לטענת הנתבעים, גם אם לא תתקבל גרסת עו"ד יהושע לפיה בהסכם המכר נפלה טעות סופר, הרי המוכר כלל לא התחייב במסגרת הסכם המכר לשלם את דמי ההיוון עבור התוספת. לטענתם, משהוצג שובר שעליו נכתב שהתשלום הוא עבור "דמי היוון", לא עמדה התובעת בנטל.
גם טענה זו דינה להידחות.
בסעיף 5.5 להסכם נקבע כי "סכום זה ישמש לתשלום דמי הניצול ו/או דמי ההיתר לרכישת התוספת ע"י המוכר ממינהל מקרקעי ישראל". בסעיף 5.2.3 צוין שעל המוכר יהיה להציג "אישור על תשלום דמי היתר או דמי ניצול ו/או דמי הסכמה למנהל מקרקעי ישראל".
בדרישת התשלום של מינהל מקרקעי ישראל נכתב כי "נהיה מוכנים להסכים לתוספת בניה בנכס הנ"ל, וזאת לאחר שתשלמו את התשלומים המפורטים בטופסי הקבלה/חשבונית-מס המצורפים...". באותו מסמך מכונה התשלום הנדרש גם "דמי-היוון" וגם "דמי-היתר". מהמסמך עולה, לכאורה, כי מדובר באותו תשלום אשר לגביו נקבע ההסדר הנדון. בנסיבות אלה, על הנתבעים הנטל להוכיח כי מדובר במונחים המתייחסים למושגים שונים.
הנתבעים הזמינו לעדות את הגב' דורית דוד, החתומה על הודעת מינהל מקרקעי ישראל הנזכרת, ואשר עדותה יכולה הייתה לשפוך אור על המונחים השונים, אך לבסוף בחרו לוותר על עדותה.
לטענת הנתבעים, המינהל שלח את השובר לתשלום לאחר הגשת הבקשה להיתר והגשת התשריט. כלומר המינהל חישב את הסכום לתשלום ע"פ תוכנית הבנייה שהקונה הגישה לו. הנתבעים לא היו קשורים לתכנית זו ועל כן בהחלט ייתכן כי לו הייתה מוגשת בשלב ראשון בקשה לרכישת התוספת במבנה כפי שהייתה באותו מועד (עמודים בלבד), הסכום שהמינהל היה דורש לשלם היה נמוך משמעותית, ואולי אף מדובר בסך של 1,200 ₪ למטר כפי שהצדדים חשבו שיהיה.
טענה זו לא נתמכה בראיות כלשהן. בהיעדר בסיס ראייתי, לא ניתן לקבוע כי החיוב היה שונה אילו הוגשה הבקשה באופן שונה.
לטענת הנתבעים, אין הצדקה לחייב את המוכר לשלם עבור הקונה תשלומים בגין זכויות בנייה אשר מי שמנצל ונהנה מהם הוא הקונה בלבד. יתכן כי היה מקום לטענה זו לו הייתה בפניי ראיה כי המחיר ששולם עבור הנכס לא התייחס לתוספת ולאפשרות להרחיב את הדירה, אלא שלא זה המצב.
לטענת הנתבעים, משך הזמן שלקח לקונה להסדיר את הגשת המסמכים למינהל הנו סיבה נוספת למחיר הגבוה שנדרש על ידי המינהל, שכן אין שווי מ"ר לבנייה בשכונת עין כרם בחודש יוני 2006 כשווי מ"ר באוגוסט 2007. לטענתם אין לחייב את המוכר לשאת בתשלום למינהל כאשר ייתכן מאוד כי גובה התשלום קשור ישירות לשיהוי של הקונה בהסדרת ענייניה מול המינהל.
גם טענה זו איננה מעוגנת בראיות ודינה להידחות.
הפיצוי
בסעיף 8.2 להסכם המכר נקבע כי "הוראות סעיפים 2, 3, 4, 5, 6 ו- 7 הן מעיקרי הסכם זה והפרתן או הפרת כל אחת מהן תהווה הפרה יסודית של הסכם זה".
בסעיף 8.3 להסכם נקבע כי "הפר צד להסכם את ההסכם הפרה יסודית, ישלם הצד המפר לצד המקיים או המוכן לקיים את התחייבויותיו (להלן: "הצד המקיים") פיצויים קבועים ומוערכים מראש בסך בש"ח השווה ל-30,000$ (שלושים אלף דולר ארה"ב) מבלי שהצד המקיים יצטרך להוכיח את נזקיו...".
לטענת התובעת, בסירובם של המוכרים לשלם את דמי הניצול, הפרו המוכרים את הסכם המכר. מדובר בהפרה יסודית המזכה את הקונים לפחות בפיצוי המוסכם בסך 30,000 דולר.
לטענת הנתבעים, אף אם ייקבע שלא ניתן לקבל את טענתם בדבר השאלה על מי מוטל הנטל לשלם את דמי ההיוון, בנסיבות העניין אין להטיל עליהם לשלם גם את הפיצוי המוסכם, ובכך להפחית מהתמורה הנמוכה שהם קיבלו בגין מכירת הדירה סך נוסף של 30,000 דולר.
סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע כי:
"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן - פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה."
הפסיקה פירשה חריג זה בצמצום. נפסק כי "כלל היסוד בהפעלת הסמכות הקבועה בסעיף 15(א) לחוק התרופות הוא, כי הפחתת הפיצוי נעשית רק במקרים חריגים, בהם לא נמצא יחס סביר כלשהו - ולו בדוחק - בין שיעור הפיצוי המוסכם ובין הנזק שניתן היה לחזותו בעת כריתת החוזה" (ע"א 18/89 חשל חברה למסחר ונאמנות בע"מ נ' פרידמן, פ"ד מו(5) 257 (1992)). לא זו בלבד שאין צורך להוכיח את שיעור הנזק שנגרם בפועל, אלא שאף היעדרו של נזק בפועל אינו מהווה שיקול בהפחתת הפיצוי. הפיצוי יופחת רק אם ייקבע שמלכתחילה נקבעו פיצויים מוגזמים שאינם ביחס סביר לנזק שניתן היה לצפות שייגרם כתוצאה מן ההפרה, קביעה שלא נמצא לה בסיס במקרה זה.
בסרבם לשלם את דמי הניצול הפרו הנתבעים את ההסכם הפרה יסודית. התובעת זכאית, אפוא, לתבוע את הפיצוי המוסכם.
בכתב התביעה נתבעו הן הפיצוי המוסכם והן הסכום ששילמה התובעת למינהל מקרקעי ישראל. זאת בהתבסס על סעיף 7.4 להסכם בו נקבע כי "שילם צד להסכם זה תשלום אשר על הצד השני לשלמו... ישלם הצד החייב את סכום החוב לצד המשלם תוך שלושה ימים מיום שנדרש בכתב לעשות כן".
סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע כי "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה". משמעות קביעה זו היא כי ניתן לתבוע פיצויים מוסכמים ופיצויים נוספים כל עוד לא ייווצר כפל פיצוי.
פסיקת פיצוי בגובה הסכום ששולם למינהל על ידי התובעת תעמיד אותה במצב בו הייתה נתונה לולא הופר החוזה. אין מקום לפסוק פיצוים מוסכמים בנוסף על סכום זה, שכן בכך ייווצר כפל פיצוי אשר יביא להתעשרותה של התובעת שלא כדין על חשבון הנתבעים.
אני דוחה, אפוא, את התביעה לתשלום הפיצוי המוסכם.
סיכום
אני מקבלת, אפוא, את התביעה בחלקה.
על הנתבעים להשיב לתובעת את הסך של 170,795 ₪ ששולם על ידי התובעת והוריה למינהל מקרקעי ישראל, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום בו שולם על ידי התובעת (23.1.08).
הנתבעים ישלמו לתובעת שכ"ט עו"ד בסך של 20,000 ₪ ויישאו בהוצאות המשפט בהן נשאה בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד כל הוצאה.
על הנתבעים לשלם לתובעת את הסכומים שנפסקו בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין. ימי הפגרה יובאו במנין הימים.

ניתן היום, כ"ט תמוז תשע"ב, 19 יולי 2012, בהעדר הצדדים.

10 מתוך 23


מעורבים
תובע: נטלי מרטי
נתבע: אליהו סידי
שופט :
עורכי דין: