ברוכים הבאים לאתר פסיקה - פסקי דין בחינם, להלן פסק הדין פרדו יזמות ובניה בע"מ נגד י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ :

בפני כבוד השופטת, ד"ר דפנה אבניאלי
מבקשים

1. פרדו יזמות ובניה בע"מ

2. י. נחמיאס השקעות בע"מ

נגד

משיבים

1. י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ

2. טל.אס.מרכזים מסחריים בע"מ

3. מול חולון ניהול ואחזקה בע"מ

4. עו"ד דניאל אסטנג'לוב

5. עו"ד צבי סלנט

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו

החלטה

המבקשות הגישו בקשה לצו מניעה זמני (במעמד צד אחד) נגד המשיבים, יחד עם תביעה למתן סעדים הצהרתיים וצו עשה, שהוגשה בהמרצת פתיחה. הדיון בבקשה לצו מניעה ובתביעה החל בבית המשפט המחוזי מרכז, אך בעקבות טענת חוסר סמכות מקומית שהעלו המשיבים, הועבר התיק לבית משפט זה.

מאחר שלא מצאתי מקום ליתן את הצווים המבוקשים במעמד צד אחד, ונוכח טענת המבקשות כי סעד זמני של צו מניעה "דה פקטו", שניתן בשעתו ע"י הבורר - פקע, התקיים דיון בבקשה במעמד הצדדים ביום 13.4.12, יומיים לאחר מועד הגשתה לבית המשפט.

יאמר כבר עתה, כי מצאתי שיש מקום להיעתר לבקשה רק בחלקה, מהטעמים שיפורטו בהמשך הדברים. בקשה נוספת למתן צו עשה זמני (המצאת ערבות בנקאית) נזנחה ע"י המבקשות במהלך הדיון.

רקע עובדתי ונימוקי הבקשה
המבקשות רכשו ביום 27.6.11 זכויות במושע (10%) במגרש הידוע כגוש 6869 חלקה 25 בחולון ממר דוד דקל, אשר קשר בשעתו עסקת קומבינציה עם המשיבה 1, כמפורט בהסכם מיום 9.8.04 (נספח ב2, להלן: "הסכם דקל").
חלק מהמגרש היה כבר בבעלות המשיבה 1 ואחרים, ועסקת הקומבינציה נקשרה גם עם יתר הבעלים בנוגע ליתרת המגרש.
המשיבה 1 מכרה את כל זכויותיה בפרויקט למשיבה 2 בשנת 2009 – כשנה וחצי לפני מועד רכישת הזכויות ע"י המבקשות ממר דקל. עובדה זו, שהמבקשות טרחו להצניע בבקשתן, עוד תשמש אותנו בהמשך הדברים.
המבקשות רכשו את הזכויות ממר דוד דקל, בכפוף לכל הזכויות והחובות שפורטו בהסכם דקל.
בין יתר הזכויות בהסכם, היתה למר דקל הזכות להמיר את עסקת הקומבינציה המתוארת בהסכם בעסקת ביצוע (עסקת שירותי בניה). הדברים הוספו בשולי סעיף 6ג' להסכם בכתב יד בזו הלשון:

"ניתנת בזאת ברירה לכל אחד מיחידי המוכר להפוך הסכם זה "לעסקת ביצוע" ואז ישלם לקבלן תמורת בניית חלקו סך השווה ל- 750 דולר + מע"מ לכל מ"ר ברוטו למרתף ישולם 350 דולר בצירוף מע"מ כן ישלם המוכר אגרות הבניה..."

המבקשות טוענות, כי המשיבה 2 יחד עם המשיבה 3 (ומנהלן המשיב 4), בונות בפועל על המגרש ומסרבות להתיר למבקשות לממש את זכותן על פי הסכם דקל, לבצע עסקת ביצוע תחת עסקת הקומבינציה. לדברי המבקשות, השוני בין העסקאות הוא מהותי, שכן בניגוד לעסקת קומבינציה, בה בעל הקרקע מוכר חלק (ובענייננו 60%) מהקרקע שלו לקבלן, בתמורה לשטחים מבונים שיקבל לבעלותו (40%), הרי בעסקת ביצוע (שירותי בניה), בונה הקבלן שטחים מבונים, שיועברו לבעלות בעל הקרקע כנגד תשלום עבור הבנייה, ו- 100% קרקע שלו נותרת על שמו.
לדברי המבקשות, בטרם רכשו הזכויות ממר דקל הן קיבלו ממנו הודעה, כי הוא לא נדרש מעולם ע"י המשיבה 1 או כל גורם אחר, "לבחור" בין המסלולים השונים (קומבינציה או שירותי בניה), וכי מעולם לא בחר מסלול כזה או אחר וטרם הגיעה בכלל העת לכך. מר דקל הסביר למבקשות, כמפורט בתצהירו (נספח ד' לבקשה), כי ברגע שתגיע העת והוא יקבל הודעה על התחלת הפרויקט, הוא ישקול את העניין ויחליט אם ברצונו לעשות עסקת קומבינציה או עסקת ביצוע, ויודיע על כך למשיבה 1.
לדברי המבקשות, מר דקל שילם בשעתו לרשות המס סכומים על חשבון עסקת קומבינציה, ככל שיחליט לבצע עסקה זו, כדי "לקבע" את סכום המס ולא לשלם הפרשי הצמדה וריבית, כפי שיעצו לו יועציו באותה עת. הדיווח לרשות המס נעשה גם בשם יתר הבעלים, אשר שילמו את חלקם במס השבח.
המבקשות טוענות, כי סעד של צו מניעה הינו מחויב המציאות, לאור העובדה שהמשיבה 1 מכרה את כל זכויותיה בפרויקט למשיבה 2. אם חלילה לא ינתן הצו, יש חשש כבד כי המשיבה 1 יחד עם המשיבים הנותרים, ירשמו על שמם את זכויות המבקשות ב- 60% משטחן (שהוא שיעור העסקה אם מבוצעת עסקת קומבינציה), אך אם בית המשפט יענה לבקשתן, לאפשר להן עסקת ביצוע, הרי זו אמורה להתבצע על 100% משטחן וסעד זה יסוכל ויעוקר מתוכן, ללא הגנה המתחייבת באמצעות צו המניעה.

תגובת המשיבים
המשיבים 1-4 טוענים, כי הבקשה אינה אלא ניסיון פסול של המבקשות להצטייר כמי שנפגעו זכויותיו החוזיות והקנייניות, במטרה לזכות מן ההפקר ולהמיר את הסכם הקומבינציה בהסכם שירותי בניה, משיקולים כלכליים גרידא.
המשיבים מדגישים את העובדה שמבקשות רכשו את זכויותיהן במצב נתון, כאשר אין באפשרותן ליהנות מזכות שניתנה למר דקל לפני כשמונה שנים, ולא מומשה תוך זמן סביר; כאשר הן יודעות כי המשיבה 1 העבירה את מלוא זכויותיה למשיבה 2 שנה וחצי קודם לכן, ונרשמה לזכותה הערת אזהרה; וכאשר עובר למכירת זכויותיו למבקשות, ניהל מר דקל מו"מ עם המשיבים, על מנת למכור להם את זכויותיו בעסקת הקומבינציה.
המשיבים מדגישים, כי כאות על גמירות דעתו של מר דקל והקיבוע באשר להסכם הקומבינציה עם המשיבה 1, דיווח מר דקל על העסקה ואף שילם מס שבח בגינה. יתירה מכך, ביום 16.1.07, כשלוש שנים לאחר חתימת הסכם דקל, חתם מר דקל גם על הסכם ניהול, שהינו חלק בלתי נפרד מהסכם הקומבינציה ואף משלים אותו (נספח ב3 לבקשה).
לדברי המשיבים, רק בספטמבר 2011 הגישו המבקשים לראשונה את תביעתם כנגד המשיבה, מתוך מטרה לכפות עליה את המרת ההסכם לעסקת ביצוע ולהתעשר על חשבונה שלא כדין. נוכח טענת המשיבה לקיומה של תניית בוררות ובהמלצת ביהמ"ש המחוזי מרכז, פנו הצדדים להתדיין בפני הבורר כבוד השופט שמעוני (בדימוס), אך המבקשים סיכלו את הבוררות, ואף השתהו בהגשת בקשתם לבית המשפט, למעלה מחודשיים לאחר הפסקת הליכי הבוררות.
המשיב 5 עו"ד סלנט, שצורף לבקשה מאחר שהוא מחזיק בידו יפוי כח ממר דקל, לא הגיש תגובה לבקשה, אך התייצב לדיון בבית המשפט.

דיון
בטרם אגש לבחינת טענות הצדדים אציין, כי עובר להגשת התביעה התנהל בין הצדדים הליך בוררות, בפני כבוד השופט בדימוס שמעוני. הליך הבוררות הופסק ביוזמת המבקשות, שהודיעו לבורר כי הן מתנגדות להארכתו מעבר לתקופה של 6 חודשים. ניסיון שנעשה בפתח הדיון, להחזיר את הצדדים למסלול של בוררות - לא צלח, עקב דרישות שונות ומשונות שהעלה ב"כ המבקשות, לאחר שכבר החלה להיכתב החלטה, הנותנת תוקף להסכמת הצדדים, לחדש את הבוררות ביניהם ולהותיר על כנו את צו המניעה, שניתן בהסכמתם ע"י הבורר (עמ' 9 לפרוטוקול).
ב"כ המבקשות ניסה במהלך טיעונו לצייר תמונה של מחטף, בו הועברו זכויותיה של המשיבה 1 למשיבה 2, ללא ידיעתן והסכמתן של המבקשות. לדבריו, המבקשות נוכחו לתדהמתן לדעת, כי המשיבות בונות על המגרש, למרות שטרם הגיע המועד לבחור בין עסקת קומבינציה לעסקת בניה: "בעוד שמר דקל מכר את זכויותיו בכפוף להסכם, שיש לו זכות להמיר את העסק לעסקת בניה, המשיבה 1 החליטה עבור מר דקל, כאילו הוא מבקש לעשות עסקת קומבינציה, אין ראיה לפני בית המשפט כאילו דקל בחר במסלול מסויים" (עמ' 12 שו' 7).
ב"כ המבקשות הדגיש כי, ללא ידיעתן והסכמתן של המבקשות נמכרו 60% מהקרקע לצד ג', בעוד שאסור למכור, ויש בכך פגיעה חמורה בזכות הקנין, הראויה להגנה באמצעות צו מניעה.

זכותן של המבקשות לקבלת צו מניעה זמני
הסעד הזמני נועד להקפיא את מצב זכויותיהם המשפטיות של הצדדים המתדיינים, עד למתן פסק דין שיכריע בסכסוך שביניהם (ע"א 1226/90 בנק לאומי לישראל בע"מ נ' הסתדרות הרבנים דאמריקה, פ"ד מט(1) 177, 196; א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהד' עשירית 539).
בבקשה למתן סעד זמני נשקלים שני עניינים: האחד, סיכויי התביעה העיקרית; השני, מאזן הנוחות בין הצדדים, קרי, האם אי מתן הצו עלול להסב למבקש נזק גדול יותר מאשר זה העלול להיגרם ממתן הצו למשיב המתנגד לו (רע"א 4327/06 בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ נ' שרביט (מיום 21.9.06, פורסם בנבו).
בדיקת קיומו של התנאי הראשון נעשית באורח לכאורי בלבד, ואין היא אמורה לשקף עמדה נחרצת לגבי סיכויי התביעה העיקרית. בדיקת התנאי השני היא בעיקרה מעשה של איזון אינטרסים, ובעניין זה נתון שיקול דעת רחב לערכאה הדיונית.
ככל שמאזן הנוחות נוטה יותר לכיוונו של מבקש הסעד ומעמיד בסכנה ממשית את היכולת להחזיר את המצב לקדמותו, אם הסעד הזמני יסורב, כך הדרישה להתקיימות של התנאי הראשון בדבר סיכויי התביעה או קיומה של שאלה רצינית לדיון מתמתנת ( רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר, פ"ד נו(1) 529, 533).
באשר לסיכויי הצלחת התביעה - פירוט הטענות ועיון במסמכים שצורפו לבקשה לסעד הזמני ולתגובת המשיבים מעלה, כי המחלוקת מתמקדת בעיקרה בשאלה: האם עומדת למבקשות עדיין זכות הבחירה בין עסקת קומבינציה לבין עסקת ביצוע (בניה), למרות חלוף השנים והאירועים שהתרחשו מאז בנוגע למקרקעין.
אמנם, לא ניתן לומר בשלב זה כי מדובר בתביעת סרק, אך העובדה שהמבקשות רכשו את זכויותיו של מר דקל, שנה וחצי לאחר שהמשיבה 1 העבירה את זכויותיה למשיבה 2 ונרשמה הערת אזהרה לטובת האחרונה, מעלה ספק באשר לתום לבן וחוסר ידיעתן, אודות מעמדה של המשיבה 2 וכוונותיה.
אם לא די בכך, ב"כ המבקשות עצמו ציין, כי המשיבה 2 כבר החלה בבנייה על המקרקעין, וכי למרות שהליכי הבוררות הופסקו לפני למעלה מחודשיים, הוגשה הבקשה לצו מניעה רק עתה. הסברו של ב"כ המבקשות, כי השיהוי בהגשת הבקשה הוא בשל פגרת הפסח -הוא הסבר דחוק שאין לקבלו. ידוע כי פגרת הפסח אינה נמשכת חודשיים, וב"כ המשיבים אף ציין, כי הליכי הבוררות הופסקו למעשה כבר בחודש פברואר 2012.
לא נעלמה מעיני טענת ב"כ המשיבים, כי אם תתקבל הבקשה לצו מניעה זמני, יצאו המבקשות נשכרות, כאשר מר דקל הפר בעצמו את סעיף 20 להסכם, בכך שמכר את זכויותיו למבקשות ורשם לטובתן הערת אזהרה, ושלל מאת המשיבים את הזכות לרשום את הזכויות על שמם.
בהתייחס למאזן הנוחות –המבקשות טוענות, כי אם יקבע שעומדת להן עדיין זכות הבחירה בין המסלולים השונים, הרי שבמסגרת עסקת ביצוע ימסרו להם 100% מהשטח (כולל 60% שכבר נמכרו לצד ג'). אי מתן הצו יסכל את אפשרותן לממש זכות, שכן המשיבות יפעלו בינתיים לרישום זכויותיהן בלשכת רישום המקרקעין, או למכירתן לגורם אחר.
המבקשות עותרות למתן צו מניעה, שיאסור על המשיבות לבצע דיספוזיציה בחלקים הרשומים עדיין ע"ש מר דקל (60%), אשר לגביהם נרשמה הערת אזהרה לטובת המשיבה 1, לרבות עפ"י יפוי כח שהופקד בידיו של עו"ד סלנט, לאסור על המשיבים להתקשר בעסקאות מכר או שכירות או כל עסקה אחרת בשטחי הפרויקט, כל עוד לא ביצעה המשיבה 1 הגרלת שטחים יחד עם בעלי הקרקע, וליתן צו המונע מהמשיבה 1 לאפשר לאחרים לרכוש את חלקיה, כל עוד לא ניתנה למבקשות האפשרות לרכוש שטח זה, או לחילופין, ליתן צו המנוע מד ג' רכישת חלק זה, אלא אם יאשר כי יכבד את העסקה בין המבקשות לבין המשיבה 1, כפי שיקעב בית המשפט ויפעל על פיה.
מקבילית הכוחות באשר ליחס שבין הזכות לכאורה לבין מאזן הנוחות מלמדת, שאם מאזן הנוחות נוטה באופן בולט לטובת המבקש, יש בכך די לחפות על חולשה מסוימת בענין הזכות לכאורה ולהטות את הכף לטובת המבקש (רע"א 10066/04 נ.ר. ספאנטק תעשיות בע"מ נ' ד.ס.פ ספיר אנטרפרייז בע"מ, פ"ד נט(4) 700, 704).
לאחר ששקלתי טיעוני הצדדים, הגעתי למסקנה כי יש להיעתר לבקשה רק בחלקה, קרי – מתן צו מניעה שיאסור על המשיבים או מי מהם לבצע כל פעולה, לרבות עפ"י יפוי כוח בידיו של עו"ד סלנט, לשם העברת חלקים מבעלותו הרשומה של מר דקל על שם המשיבות 1,2 או כל גורם אחר, עד להכרעה בהליך העיקרי.
לא מצאתי מקום ליתן את יתר הסעדים המבוקשים, בהיותם חורגים מגדר הענין, מפליגים בחומרתם כלפי המשיבים ובלתי מידתיים בעליל. בהערת אגב ומבלי להכריע אעיר, כי שאלת חלוקת השטחים הוסדרה בהסכם הניהול, ואין מקום לדרישה המועלית ע"י המבקשות עתה, כי עסקאות בחלקים הרשומים ע"ש המשיבות או מי מהן, יותנו בתנאים כאלה ואחרים, לרבות הגרלת שטחים.

חיוב בעירבון
הפקדת ערובה מהווה תנאי נדרש והכרחי למתן הסעד הזמני, כאמור בתקנה 364(א) לתסד"א, המורה כי:

"בית המשפט לא יתן סעד זמני אלא בכפוף להמצאת התחייבות עצמית כאמור בתקנה 365(ב) וכל ערבות מספקת, להנחת דעתו, לשם פיצוי בגין כל נזק שייגרם למי שאליו מופנה הצו כתוצאה ממתן הצו, אם תפסק התובענה או אם יפקע הצו מסיבה אחרת; בית המשפט רשאי לפטור מהמצאת ערבות, אם ראה שהדבר צודק וראוי, ומטעמים מיוחדים שיירשמו".

בענין בר"ע 9308/08 אלול נ' רביב (פורסם בנבו) דן ביהמ"ש בתנאים למתן צו מניעה זמני וקבע, כי:
"בעל דין המבקש סעד זמני נוטל על עצמו את הסיכון כי אם יינתן הסעד ואם יתברר בסופו של ההליך כי התובענה נדחית, הוא ישא בנזקים שנגרמו עקב הסעד הזמני. זאת, גם אם על פי הנתונים שהיו ידועים בזמן הגשת הבקשה לסעד זמני הייתה הבקשה סבירה וראויה..." (פסקה 6).
אני מורה, כי בנוסף להתחייבות העצמית שהפקידו המבקשות, יופקד על ידן עירבון (במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית), בסך של 300,000 ₪, וזאת תוך 10 ימים מהיום, להבטחת הנזקים שיגרמו למשיבים אם תידחה התביעה.
בהעדר הפקדה יפקע הצו מאליו.

בנסיבות הענין ולאור התוצאה אליה הגעתי, ישא כל צד בהוצאותיו.

המזכירות תשלח החלטתי לצדדים.

ד"ר דפנה אבניאלי, שופטת

ניתנה היום, כ"ו סיון תשע"ב, 16 יוני 2012, בהעדר הצדדים.

הוקלד על ידי .......

עמוד 7 מתוך 7


מעורבים
תובע: פרדו יזמות ובניה בע"מ
נתבע: י.ד. לוי אלברט )2000( חברה לבנין )1997( בע"מ
שופט :
עורכי דין: